Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2020
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04333 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2X5N
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de [Localité 2] - RG n° 15/18103
APPELANTS
M. [Y] [D]
né le [Date naissance 2] 1962 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Et
Mme [U] [D] NEE [G]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1] (GUINEE)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentés par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Daniel SIMONET, avocat au barreau de PARIS, toque: E803
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
représenté par son syndic, la société CABINET HABRIAL, Bauer & associées
SIRET n° 692 009 236 00039
sis [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Albert GOLDBERG ayant pour avocat plaidant Me Mylène MULQUIN de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocats au barreau de PARIS, toque : R091
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame Muriel PAGE, conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
Le 12 mars 2001, M. [Y] [D] et Mme [U] [G] épouse [D] ont acquis le lot n°1 constitué d'un appartement au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 2], immeuble soumis au statut de la copropriété.
Le 3 décembre 2015 les époux [D] ont saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de déclarer non écrite la clause de répartition des charges relatifs à l'escalier principal, le vestibule, les tapis, l'ascenseur principal, l'escalier de service et l'ascenseur de service.
Par jugement du 21 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté Mme [U] [G] épouse [D] et M. [Y] [D] de l'intégralité de leurs demandes,
- condamné Mme [U] [G] épouse [D] et M. [Y] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Mme [U] [G] épouse [D] et M. [Y] [D] aux dépens.
Mme [U] [G] épouse [D] et M. [Y] [D] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 février 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 novembre 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 18 novembre 2019 par lesquelles M. [Y] [D] et Mme [U] [G] épouse [D], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10 alinéa 1er et 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 , à :
- infirmer le jugement,
A titre principal,
- dire que l'ascenseur principal et les tapis de l'escalier principal, éléments d'équipement commun, ne sont d'aucune utilité pour le lot principal n° 1 dont ils sont propriétaires au rez-de-chaussée de l'immeuble situé à [Localité 2], cadastré section EC n° [Cadastre 1] pour 07a 25ca,
- en conséquence, déclarer non écrite à l'égard de ce lot n° 1 la clause illicite de répartition
des charges particulières relatives à l'entretien, aux réparations, à la mise en conformité et au remplacement de l'ascenseur principal et des tapis de l'escalier principal de l'immeuble, clause illicite inscrite au titre II charges particulières du chapitre charges du règlement de copropriété déposé le 9 février 1978 au rang des minutes de Maître [Q] [W], notaire à [Localité 2], et publié le 2 mai 1978 au 8ème Bureau des hypothèques, volume 2209, n° 20,
- déclarer inexistante cette clause non écrite.
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 19.524,03 € en remboursement des charges indues qu'ils ont versées au syndic au titre des charges particulières relatives à l'entretien, aux réparations, à la mise en conformité et au remplacement de l'ascenseur principal et des tapis de l'escalier principal de l'immeuble à partir du 1er janvier 2006, sauf à parfaire du remboursement des charges indues versées depuis le 12 mars 2001 jusqu'au 1er janvier 2006 et du remboursement des charges indues postérieures au 15 septembre 2017,
- dire qu'ils seront dispensés de contribuer au remboursement de ces charges indues
- procéder à une nouvelle répartition de ces charges particulières relatives à l'ascenseur
principal et aux tapis de l'escalier principal,
- nommer, s'il y a lieu, un expert avec mission de proposer à la cour cette nouvelle répartition.
- dire en vertu de l'article 269 du code de procédure civile que la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera consignée au greffe par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
- ordonner la publication de la décision à intervenir sur la nouvelle répartition de ces charges particulières, en marge de la publication précitée du règlement de copropriété du 9 février 1978, dans les 6 mois de la date à laquelle cette décision aura acquis force de chose jugée en dernier ressort et ce, à la diligence du syndic et aux frais du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code,
- dire qu'ils seront dispensés de contribuer au paiement des sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- déclarer le syndicat des copropriétaires tant irrecevable que mal fondé en sa demande reconventionnelle,
- l'en débouter à toutes fins qu'elle comporte,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 2.000 € en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens par application de l'article 696 du même code,
- déclarer le syndicat des copropriétaires tant irrecevable et mal fondé en ce qu'il qualifie 'd'appel incident' ;
Vu les conclusions en date du 21 juillet 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] , intimé, demande à la cour au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, et du règlement de copropriété, de :
A titre principal
- débouter Mme et M. [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- le recevoir en son appel incident et le déclarer bien fondé, statuant à nouveau,
- condamner les appelants au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les appelants aux dépens,
A titre subsidiaire,
- dans l'hypothèse où la cour déclarait non écrite la clause du règlement de copropriété inscrite au titre II charges particulières du chapitre charges, il lui est demandé de prendre acte que le syndicat s'en rapporte à justice concernant la désignation d'un expert avec pour mission d'établir une nouvelle répartition,
- ordonner l'expertise aux frais avancés des demandeurs à la mesure expertale, comme il est d'usage,
- réserver les dépens ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande principale
Aux termes de l'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la
copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ;
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges;
Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ;
Mme [U] [G] épouse [D] et M. [Y] [D], ou ci-après Mme et M. [D], font valoir que leur lot n° 1 situé au rez-de-chaussée ne doit pas participer aux charges d'entretien de l'ascenseur principal et des tapis de l'escalier principal, que la clause du règlement de copropriété qui prévoit que leur lot n° 1 doit y participer à hauteur de 76/1.000èmes doit être réputée non écrite, comme contraire au critère d'utilité de l'article de la loi du 10 juillet 1965 ;
Ils soutiennent que si leur lot n° 1 comprend des lots accessoires pour les charges générales, il en est différemment pour les charges particulières qui ne se référent pas à la notion de 'groupes indissociables' ;
Ils précisent s'acquitter des charges relatives à l'escalier de service et à l'ascenseur de service qui sont situés dans le bâtiment annexe de l'immeuble et qui permettent d'accéder à leurs lots accessoires situés au sous-sol et au deuxième étage ;
Ils ajoutent que la répartition unique du règlement de copropriété a pour conséquence de faire participer, sous le couvert du lot n° 1, certains lots accessoires aux charges d'un escalier et d'un ascenseur auxquels ils n'ont pas accès ;
Le syndicat des copropriétaires répond que le lot n° 1 dépend des deux immeubles, de sorte que c'est à tort que les appelants soutiennent que ni le lot n° 1, ni les lots qui lui sont accessoires n'ont quelque utilité que ce soit du tapis de l'escalier principal pas plus de l'ascenseur principal ;
Il expose ensuite que le règlement de copropriété prévoit des groupes de lots indissociables, que le lot n° 1 englobe les lots accessoires, s'agissant d'un tout indissociable et fait valoir que le critère de l'utilité est respecté en ce que la quote-part de charge est inférieure à celles des autres lots principaux situés en étage ;
En l'espèce, il résulte de l'attestation du 12 mars 2001, que Mme et M. [D] sont propriétaires des lots n° 1 (un appartement au rez-de-chaussée), 16 ( une cave au sous-sol), 17 (un débarras), 23 (un garage), 36 (une chambre de service située au 2ème étage), 37 (une chambre de service située au 2ème étage), 38 (une chambre de service située au 2ème étage), 39 (une chambre de bonne située au 2ème étage), 40 (une salle de bain située au 2ème étage), 41 (un débarras au 2ème étage) étant précisé que les lots n° 36 à 39 et 41 ont été regroupés pour former désormais :
- un studio de service n° 1 avec une salle d'eau,
- un studio de service n° 2 avec une salle d'eau ;
Il résulte de la désignation de l'immeuble du règlement de copropriété que l'immeuble du [Adresse 2], est composé de deux bâtiments, le premier sur rue comprenant un appartement par étage, avec un duplex au 6ème et 7ème étage, et un bâtiment en aile sur cour, comportant en sous-sol une partie du garage, le départ de l'escalier de service, au rez-de-chaussée l'escalier de service et une fraction de l'appartement du rez-de-chaussée à chacun des étages 4 chambres auxiliaires avec couloir, pièce d'eau et débarras, au 8ème étage, 3 chambres auxiliaires, avec pièce à usage de chambre froide ;
Il résulte du règlement de copropriété et n'est pas contesté que les deux bâtiments comprennent chacun un escalier et un ascenseur ;
Au titre des charges, sont définies les charges générales et les groupes de lots indissociables, soit pour le lot n° 1 ses lots accessoires sont les lots n° 16, 17, 23, 36, 37, 38, 39, 40 et 41 ;
Le règlement de copropriété prévoit également, des charges particulières définies ainsi : charges et entretien de l'escalier principal, du vestibule, des tapis et de l'ascenseur principal de l'escalier de service, ascenseur de service, ces dépenses seront réparties de la manière suivante :
- lot principal n° 1 : 76
- lot principal n° 2 : 96
- lot principal n° 3 : 113
- lot principal n° 4 : 131
- lot principal n° 5 : 150
- lot principal n° 6 : 165
- lot principal n° 7 : 269
Total : 1.000
S'il est exact que le règlement de copropriété prévoit une répartition unique pour les charges d'entretien de l'escalier et ascenseur principal et celles de l'escalier et ascenseur de service, cette répartition ne concerne que les lots principaux à l'exclusion des lots accessoires qui pourtant eux utilisent l'escalier et l'ascenseur de service ;
Il sera observé à cet égard que Mme et M. [D] affirment régler des charges concernant l'escalier et l'ascenseur de service pour leurs lots accessoires, alors que les appels de fonds qu'ils produisent aux débats établissent que les charges d'escalier ne sont réparties que suivant la clé de répartition précitée, soit pour le lot n° 1 : 76/1.000èmes ;
Le tribunal a en conséquence parfaitement énoncé, que, certes les escaliers et ascenseurs ne sont d'aucune utilité pour le lot n°1 qui se situe au rez de chaussée mais non pour certains des lots accessoires à ce lot qui ne sont accessibles que par l'escalier de service, ce qui justifie une participation des propriétaires du lot n°1, et nécessairement des lots accessoires que sont les lots n°16, 17, 23, 36, 37, 38, 39, 40 et 41, aux charges du vestibule, des tapis, de l'escalier de service et de l'ascenseur de services, d'autant que le règlement tient compte manifestement de la situation du lot n°1 au rez de chaussée puisque la quote-part de charges est la plus faible par rapport aux autres lots principaux ;
Comme l'ont dit les premiers juges, Mme et M. [D] ne démontrent donc pas que la clause du règlement de copropriété est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 quant aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs ;
Le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, sera confirmé ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme et M. [D], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel ;
L'équité n'impose pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de Mme et M. [D] tendant à se voir dispenser de contribuer au paiement des sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne Mme et M. [D] aux dépens d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
