Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2020
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/03460 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2VMQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 15/04642
APPELANTE
SA PICARDIE HABITAT GROUPE PROCILIA PICARDIE HABITAT société D'HLM
SIRET n° 775 628 001 00031
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Sophie BEAUFILS de l'AARPI G.B AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1889
INTIMÉS
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic, le cabinet FONTENOY IMMOBILIER VAL D'EUROPE
SIRET n° 440 499 069 00027
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Stanislas DE JORNA de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de MEAUX
SARL FONTENOY IMMOBILIER VAL D'EUROPE
SIRET n° 440 499 069 00027
prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Madame Muriel PAGE conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***.
FAITS & PROCÉDURE
La société par actions simplifiée Perl a acquis de la SCI [Adresse 5] un bâtiment portant le n°4 d'un ensemble immobilier en cours d'édification sur un terrain situé au [Adresse 3], comprenant 30 appartements et 33 emplacements de stationnement en rez-de-chaussée.
Par acte authentique du 24 novembre 2010, il a été régularisé entre la société Perl et la société anonyme HLM Picardie Habitat :
- une cession partielle de ce contrat de vente en état futur d'achèvement, portant sur l'usufruit temporaire des biens sur 24 logements et 27 parkings, dont la nue-propriété à elle même été cédée à diverses autres personnes, pour une durée de 15 années, à l'issue de laquelle les nus-propriétaires deviennent pleinement propriétaires,
- une cession en pleine propriété portant sur 6 logements et 6 parkings.
Par acte d'huissier en date du 23 septembre 2015, la société anonyme Picardie Habitat- Groupe Procilia a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le tribunal aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2015.
Par jugement du 9 janvier 2017 le tribunal de grande instance de Meaux a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la S.A.R.L. Fontenoy Val d'Europe ;
- débouté la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2015 ;
- débouté la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La société anonyme Picardie Habitat- Groupe Procilia a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 14 février 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 novembre 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 4 mai 2017 par lesquelles la société anonyme Picardie Habitat- Groupe Procilia, appelante, invite la cour, à :
- infirmer le jugement entrepris,
- annuler le procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2015, en ce que le syndic ne l'a pas convoquée comme mandataire commun des nu-propriétaires, ni fait participer en cette qualité, au vote des résolutions concernant l'administration des parties communes,
- condamner le syndicat des copropriétaires solidairement avec le cabinet Fontenoy Immobilier Val d'Europe, à lui régler, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 16 juin 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], intimé, demande à la cour, au visa des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 du décret N°67-223 du 17 mars 1967, du règlement de copropriété, de :
- dire la société Picardie Habitat mal fondée en sa demande d'annulation
de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015,
- dire et juger que la société Picardie Habitat, prise en sa qualité d'usufruitier temporaire, n'a pas transmis la liste des nus-propriétaires dont elle est usufruitier ainsi que les procès-verbaux correspondants,
- dire que la société Picardie Habitat, prise en sa qualité d'usufruitier temporaire, ne justifie pas disposer d'un mandat pour représenter les nus-propriétaires puisque des nus-propriétaires ont donné mandat à d'autres personnes que la société Picardie Habitat de les représenter,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,
- débouter la société Picardie Habitat de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Y ajoutant,
- condamner la société Picardie Habitat à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais générés par la procédure d'appel,
- condamner la société Picardie Habitat aux dépens acec application de l'article 699 du code de procédure civile ;
La société à responsabilité limitée Fontenoy Immobilier Val d'Europe a constitué avocat mais n'a pas conclu ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Le jugement déféré n'est pas contesté en ce que l'intervention volontaire de la société Fontenoy Val d'Europe, a été déclarée recevable ;
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale, les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2015
Devant la cour, la SA Picardie Habitat- Groupe Procilia fait valoir que l'article 5.2.6. de l'acte de cession du 24 novembre 2010 prévoit que pour toute délibération de l'assemblée générale ayant pour objet l'administration courante des parties communes et/ou la réalisation de travaux restant à sa charge, elle est réputée détenir de plein droit tout pouvoir des nu-propriétaires, que pour toute autre délibération, un mandataire commun doit être désigné, que ces dispositions sont reprises en pages 91 et 92 du règlement de copropriété;
Elle expose qu'en dépit de ces dispositions, elle n'a pas été convoquée par le nouveau syndic, en tant qu'usufruitière des lots démembrés à l'assemblée générale du 30 juin 2015 et n'a pu participer aux opérations de vote concernant lesdits lots, et ce alors que les résolutions de cette assemblée générale avaient pour objet l'administration courante des parties communes ;
Elle ajoute s'agissant des mandats donnés par 5 nus-propriétaires, que la décision de révocation ne lui a pas été notifiée, que le syndic ne pouvait se faire juge d'une présumée rétractation et se dispenser de la convoquer et ce, au moins pour les 18 autres nus-propriétaires ;
Concernant la notification au nouveau syndic de sa qualité de mandataire commun des lots démembrés, elle soutient qu'elle n'avait pas à le faire puisque le précédent syndic avait toujours tenu compte de cette qualité et qu'il n'y a pas eu de modification en termes de transfert de propriété entre la nomination des deux syndics ;
Elle fait valoir que si l'ancien syndic avait tenu compte de sa qualité de mandataire commun c'est parce que la situation juridique de l'ensemble immobilier l'imposait ;
Elle soutient que les premiers juges ont fait une application des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 6 et 64 du décret du 17 mars 1967, sans tenir compte de la spécificité juridique des opérations immobilières tendant au financement du logement social ;
Enfin, elle indique que si son nom figurait sur la feuille de présence établie par référence aux modalités d'exercice du vote des années précédentes, c'est qu'elle a toujours été mandataire commun des nus-propriétaires pour le temps de son usufruit provisoire ;
Le syndicat des copropriétaires répond que le cabinet Fontenoy Immobilier Val d'Europe a demandé à la société Picardie Habitat le 28 avril 2015, de lui transmettre la liste des nus-propriétaires dont elle est l'usufruitier ainsi que les procès-verbaux correspondants, que celle-ci n'a pas déféré à cette demande de sorte qu'elle ne peut solliciter l'annulation de l'assemblée générale en soutenant qu'elle a été exclue du vote en sa qualité d'usufruitier temporaire alors que le syndic n'est pas en situation d'identifier les nus-propriétaires qu'elle prétend représenter, s'agissant de dispositions impératives prévues par la loi ;
Il ajoute que des nus-propriétaires ont donné mandat à d'autres personnes que la société Picardie Habitat de les représenter ;
Aux termes de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot, dont il a la jouissance. En cas d'indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic ;
Aux termes de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi. Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;
Aux termes de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
En l'espèce, les dispositions de l'acte de cession du 24 novembre 2010, reprises au règlement de copropriété, permettent de déroger à la libre désignation d'un mandataire commun par les nus-propriétaires et l'usufruitier en désignant par principe l'usufruitier temporaire, sauf opposition expresse des nus-propriétaires, pour les assemblées ayant pour objet l'administration courante des parties communes générales ou spéciales de l'ensemble immobilier et/ou la réalisation de travaux restant à sa charge ;
Néanmoins, comme l'ont exactement relevé les premiers juges, la société Picardie Habitat- Groupe Procilia ne justifie pas avoir notifié au syndic le démembrement de propriété sur les lots concernés et la constitution d'un usufruit, conformément à l'article 6 du décret du 17 mars 1967 précité ;
En cause d'appel, la société Picardie Habitat- Groupe Procilia soutient qu'elle n'avait pas à le faire, dès l'instant où dès l'origine de la constitution du syndicat, le démembrement litigieux a été constaté ;
Si en effet, le règlement de copropriété fait référence au démembrement de certains lots et de l'existence de l'usufruitier temporaire, cet élément ne permet pas toutefois à la société Picardie Habitat- Groupe Procilia de s'abstenir de notifier conformément aux dispositions de l'article 6 et dans les formes prescrites, pour chacun des lots concernés : la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé et l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 ;
Tant que la notification prescrite par l'article 6 du décret n'a pas été opérée, la constitution de l'usufruit est inopposable au syndicat des copropriétaires ;
S'agissant d'une disposition d'ordre public, la pratique antérieure de l'ancien syndic est indifférente ;
En outre, sans cette notification, le syndic n'est pas en mesure d'identifier les nus-propriétaires que la société Picardie Habitat- Groupe Procilia entend représenter, ainsi que le souligne le syndicat des copropriétaires ;
Comme l'ont dit les premiers juges, faute de justification de la notification de la constitution d'un usufruit temporaire comme l'impose l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et comportant notamment la désignation complète du lot, l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu du titulaire de droit et l'indication du mandataire commun prévu par l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (notification qui ne se confond pas avec l'avis de mutation de l`article 20 du décret qui permet au syndic de connaître l'identité des acquéreurs des lots sans pouvoir deviner qu'il y avait parallèlement création d'un démembrement du droit de propriété) le syndic était en droit de considérer les acquéreurs des lots de VEFA comme plein propriétaires, ne convoquer qu'eux et de ne prendre en considération que leur vote ;
Le tribunal a également justement énoncé que le simple fait que la feuille de présence de l'assemblée générale mentionne à coté du nom du copropriétaire (en réalité simple nu-propriétaire) le nom de la société Picardie Habitat ne suffit pas à lui rendre opposable la constitution de l'usufruit à défaut du respect du formalisme de l'article 6 du décret précité ;
Le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 juin 2015 sera confirmé ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Picardie Habitat- Groupe Procilia, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Picardie Habitat- Groupe Procilia ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société anonyme Picardie Habitat- Groupe Procilia aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
