France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 29 janvier 2020, 16/03192

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2020

(n° , 24 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/03192 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYBB2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/11741

APPELANTE

SA GENERALI IARD

N° SIRET : 552 062 663 02212

agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant audit siège en cette qualité, assureur de la copropriété du [...]

[...]

Représentée par Me Jean-didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

INTIMÉES

SCI SEBI NOUVELLE

N° SIRET : 542 039 128 00047

[...]

Représentée par Me Evelyne BOCCALINI de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque: PC 129

Syndicat des copropriétaires [...]

représenté par son syndic en exercice, la SARL [...] ([...]),

SIRET n° 054 804 166 00061,

dont le siège social est sis [...] , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité en son établissement secondaire [...] « [...] », sis au [...]

[...]

Représenté par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT CABINET D'AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Syndicat des copropriétaires [...]

représenté par son syndic la société PONCELET IMMOBILIER

[...]

Représentée par Me Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

SA AXA FRANCE IARD

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]

[...]

Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 05 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Mme Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRET : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

La société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Sebi Nouvelle est propriétaire de locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [...] . Après le départ de son locataire et à l'occasion de travaux de rénovation des locaux en juin 2008, sont mises en évidence des infiltrations dans le mur mitoyen avec la copropriété du [...] du fait de l'inondation des caves de cette copropriété par rupture d'une canalisation d'adduction d'eau.

A la suite du rapport du 20 mars 2009 de l'architecte de l'immeuble, M. L..., du [...] , des étais sont posés pour soutenir ce mur dans le local commercial.

Sur l'initiative du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et de la S.A.R.L. Sebi Nouvelle, une expertise a été confiée à M. F... Y..., par ordonnance de référé du 23 juin 2009 . Le rapport d'expertise a été déposé le 28 avril 2013.

Par ordonnance du 6 mai 2014, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 76.000 € à titre de provision à valoir sur le coût des travaux de confortation et de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen.

Par jugement du 15 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- jugé le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] responsables des infiltrations subies par le local commercial appartenant à la S.A.R.L. Sebi Nouvelle depuis juin 2008 à hauteur respective de 90 % pour le premier et de 10 % pour le second,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] à faire procéder aux travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen selon le devis validé par l'expert 11 avril 2012 de la société [...] dans un délai de mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant deux mois,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et la SA Generali à payer à la S.A.R.L. Sebi Nouvelle les sommes suivantes :

70.944,48 € au titre des travaux de remise en état selon devis du 23 avril 2012 de la S.A.R.L. Delacampagne entreprises,

5.675,55 € pour la maîtrise d'oeuvre, sommes à actualiser en fonction de l'indice du coût de la construction au jour du jugement,

23.054,01 € en remboursement des charges non récupérées sur le locataire,

1.944,90 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères de 2008 à 2014,

187.050,08 € en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2008 à septembre 2015 inclus,

2.150 € par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen,

- dit que la SA Generali devra garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] de ces condamnations dont il sera déduit la somme de 120,83 € correspondant à la franchise contractuelle,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et la société AXA France à payer à la S.A.R.L. Sebi Nouvelle les sommes suivantes :

7.882,72 € au titre des travaux de remise en état selon devis du 23 avril 2012 de la S.A.R.L. Delacampagne entreprises,

630,62 € pour la maîtrise d'oeuvre, sommes à actualiser au jour du jugement en fonction de l'indice du coût de la construction,

2.561,56 € en remboursement des charges non récupérées sur le locataire,

216,10 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères de 2008 à 2014,

20.788,34 € en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2008 à septembre 2015 inclus,

238 € par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise sous oeuvre du mur mitoyen,

- dit que la société AXA France devra garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] de ces condamnations,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et la société Generali à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] les sommes suivantes :

145.316,70 € pour les travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen,

12.994,30 € au titre de la maîtrise d'oeuvre,

109.805,08 € en remboursement des travaux de mise en sécurité, étaiement et sondages et des honoraires engagés,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et la société Generali à payer à la S.A.R.L. Sebi Nouvelle la somme de 7.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et la société Generali aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise ordonnée en référé d'un montant de 17.117,79 €,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

La société Generali a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 février 2016.

Préalablement, le syndicat des copropriétaires du [...] a déposé le 28 janvier 2016 une requête en rectification du jugement, sollicitant la rectification du jugement en ce qu'il aurait prononcé dans les motifs mais pas dans le dispositif, la condamnation de la société Generali à le garantir des sommes dues au syndicat des copropriétaires du [...] ;

Par jugement rectificatif du 5 avril 2016 le tribunal de grande instance de Paris a ajouté à la suite de la disposition suivante de son jugement du 15 décembre 2015

'condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] et la société anonyme Generali IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] les sommes suivantes :

* 145.316,70 € pour les travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen,

* 12.994,30 € au titre de la maîtrise d'oeuvre,

* 109.805,08 € en remboursement des travaux de mise en sécurité, étaiement et sondages et des honoraires engages',

la disposition ci après :

'Dit que la société anonyme Generali IARD devra garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situe [...] de ces condamnations dont il sera déduit la somme de 120,83 € correspondant à la franchise contractuelle,

Rappelle que la présente décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement du 15 décembre 2015

Rejette la demande de la société Generali IARD fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge du Trésor Public'.

Par une ordonnance du 26 octobre 2016, le conseiller de la mise en état a :

- donné acte à la société Sebi Nouvelle et au syndicat des copropriétaires du [...] de leur désistement de l'incident de radiation,

- déclaré ce désistement parfait,

- constaté l'extinction de l'instance d'incident et le dessaisissement du conseiller de la mise en état et disons que l'instance se poursuit au fond,

- dit que les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile suivront le sort de ceux de l'instance au fond.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 avril 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 août 2016 par lesquelles la société anonyme Generali IARD, appelante, invite la cour, au visa des articles 544 et 1964 du code civil, L. 112-6 et L.113-1 du code des assurances, à :

à titre liminaire,

- dire que l'appel interjeté à l'encontre du jugement, tel que rectifié par le jugement du 5 avril 2016 concerne toutes les dispositions jugées en première instance,

- dire que sa garantie n'est pas définitivement acquise et que l'appel porte également sur cette garantie s'agissant des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [...] au profit du syndicat des copropriétaires du [...] ,

- rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [...] et de toute partie de voir l'appel limité,

sur le fond,

- confirmer la décision en ce qu'il a rejeté la demande formée par la société Sebi Nouvelle au titre de la perte financière,

- infirmer le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

- dire que le syndicat des copropriétaires du [...] ne démontre pas avoir procéder à l'entretien du mur mitoyen qui lui appartenait pour moitié,

- dire que le syndicat des copropriétaires du [...] est responsable au minimum à 40% des désordres subis par le mur mitoyen,

- limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [...] à 60% des désordres subis par la société Sebi Nouvelle et le syndicat des copropriétaires du [...] ,

- dire que les infiltrations reprochées au syndicat des copropriétaires du [...] par la société Sebi Nouvelle et le syndicat des copropriétaires du [...] ne constituent pas un événement accidentel au sens de la police souscrite par le syndicat des copropriétaires du [...] auprès d'elle,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [...] et tous succombant,

de leurs demandes dirigées à son encontre, ès-qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires du [...] , sa garantie n'étant pas mobilisable,

à titre subsidiaire,

- dire que la clause d'exclusion contenue dans la police est formelle et limitée,

- en faire application,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [...] et tous succombant,

de leurs demandes dirigées à son encontre, ès-qualités d'assureur du syndicat des copropriétaires du [...] , sa garantie n'étant pas mobilisable,

à titre infiniment subsidiaire,

- dire que sa garantie ne pourra porter sur l'astreinte,

- faire application du plafond de garantie de 300.000 € par sinistre et de la franchise de 120,30 €,

en toutes hypothèses,

- rejeter les préjudices injustifiés de la société Sebi Nouvelle et du syndicat des copropriétaires du [...] ,

- déduire de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires du [...] les sommes éventuellement allouées à la société Sebi Nouvelle au tire du poste 'charges

résultant des désordres', correspondant à la quote-part réglé par le copropriétaire,

- condamner tous succombants aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 16 mars 2017 par lesquelles la société à responsabilité limitée Sebi Nouvelle, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1134 et suivants, 1382 et 651 du code civil, à :

- confirmer le jugement en ce qu'il est entré en voie de condamnations à l'encontre du

syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] et de son assureur la société Generali et à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [...] et de son assureur la société Axa France,

et statuant à nouveau sur le montant de son préjudice,

- compte arrêté au mois de septembre 2016, condamner in solidum d'une part le syndicat des copropriétaires du [...] et son assureur Axa sinistre et d'autre part le syndicat des copropriétaires du [...] et son assureur la société Generali à lui payer à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices les sommes suivantes :

300.000 € au titre de la perte de loyer à raison de 100 mois à 3.000 € par mois,

27.917,40 € au titre des charges récupérables sur le locataire et non récupérées du fait de l'impossibilité de louer les locaux,

107.293,78 € au titre des charges résultant directement des désordres (étaiement ') et réglées par elle,

2.491 € au titre de la charge d'ordure ménagère récupérable sur le locataire,

130.125,60 € au titre de la remise en état des locaux, montant de la facture Pecema Bat du 5 août 2016,

6.365,23 € au titre des honoraires de maîtrise d''uvre,

81.000 € au titre de la perte financière consécutive à la perte du montant des loyers qui auraient pu être placés et/ou investis,

en tout état de cause,

- dire que le montant des condamnations sera indexé sur l'indice du coût de la construction au jour du parfait paiement,

- la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

- condamner les défendeurs aux dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise judiciaire pour 24.176,68 € (17.117,79 € + 7.058,89 €) ainsi que le montant des timbres fiscaux, ainsi qu'à lui payer la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 20 juin 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [...] , intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

- infirmer le jugement entrepris sur la partie relative au partage de responsabilités,

statuant à nouveau,

- dire que la répartition des responsabilités entre les syndicat sera ramenée à la proportion de 60/40%,

- confirmer le jugement entrepris en sa partie relative à la garantie de Generali,

- dire qu'en cas de condamnation prononcée à son égard, tant sur les demandes principales qu'accessoires articulées par Sebi Nouvelle, que sur les demandes articulées à son encontre par le syndicat du [...] , la société Generali devra sa garantie,

- condamner la société Generali à relever son assuré de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre,

- condamner Generali à lui payer, au titre de sa garantie, la somme de 76.000 € versée par le syndicat en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état rendue le 6 mai 2014,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Sebi Nouvelle de sa demande pour perte financière,

- condamner la société Generali aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 29 juin 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [...] , intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa 1134, 1147, 544 et 1382 du code civil, à :

à titre liminaire,

- dire que le jugement rectificatif est désormais définitif,

- dire que la garantie de la société Generali est définitivement acquise s'agissant des condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [...] à son profit,

- infirmer le jugement,

et statuant à nouveau,

s'agissant des travaux structurels,

- principalement, dire qu'il n'est pas responsable des désordres affectant le mur mitoyen et le local commercial de la société Sebi Nouvelle,

- subsidiairement, entériner purement et simplement les conclusions du rapport d'expertise déposé par M. F... Y... après huit réunions d'expertise le 28 avril 2013,

- dire le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] responsable à 90% des désordres affectant le mur mitoyen et le local commercial de la société Sebi Nouvelle,

- infiniment subsidiairement, dire la société Sebi Nouvelle est en partie responsable des désordres affectant le mur mitoyen et son local commercial,

s'agissant du préjudice allégué par la société Sebi Nouvelle,

- dire qu'il n'est pas responsable du préjudice allégué par la société Sebi Nouvelle et la

débouter de toutes les demandes financières formulées à son encontre,

- subsidiairement, confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Axa France à le garantir des condamnations prononcées à son encontre de ce dernier chef en principal, frais et intérêts,

y ajoutant,

- dire que sa condamnation à faire procéder aux travaux structurels de confortation sous astreinte n'a plus d'objet, ces travaux ayant été réalisés puis réceptionnés le 20 janvier 2016,

- dire que le syndicat des copropriétaires du [...] est entièrement responsable de son préjudice,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] in

solidum avec son assureur, la société Generali à lui payer :

la somme de 122.005,65 € TTC au titre des travaux de mise en sécurité, de l'intervention de l'architecte et du bureau d'études pendant les opérations d'expertise,

la somme de 44.338,45 € TTC au titre des travaux structurels et de confortation complémentaires,

- condamner la société Axa France à lui payer la somme de 17.438 € TTC (10% du devis [...]) au titre des travaux structurels, confortation et reprises en sous 'uvre,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [...] in solidum avec son assureur, la société Generali à lui payer les sommes de 145.316,70 € TTC et 12.994,30 € TTC au titre des travaux structurels, de confortation et de reprises en sous 'uvre préconisés par l'expert,

condamné la société Generali à garantir le syndicat des copropriétaires du [...] des condamnations prononcées à son encontre à son profit,

en tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [...] , la société Generali et la société Axa France de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 32, rue des

Vinaigriers, la société Generali et la société Axa France aux dépens, en ce compris les frais

d'expertise avancées à hauteur de 8.600 € (pièces 15 et 16), ainsi que tout succombant à lui payer la somme de 20.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile;

Vu les conclusions en date du 24 août 2016 par lesquelles la société Axa France, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1134 et 1964 du code civil, L. 1131-1 du codes des assurances, à :

à titre principal,

- infirmer le jugement l'ayant condamné à indemniser à hauteur de 10% la société Sebi Nouvelle pour les travaux de remise en état du local, le coût de la maîtrise d''uvre, le remboursement des charges non récupérées, le remboursement de la taxe d'ordures ménagères et le trouble de jouissance subi jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise en sous 'uvre du mur mitoyen,

- débouter la société Generali, et tout appelant en garantie, de l'ensemble de ses demandes à son encontre,

- débouter le syndicat des copropriétaires du [...] de sa demande de condamnation dirigée à son encontre à lui payer la somme de 17.438 € TTC au titre des travaux structurels, de confortation et de reprises en sous 'uvre du mur mitoyen,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [...] et son assureur, la société Generali, à la relever et la garantir de toutes les condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation prononcée à son égard,

- dire, le syndicat des copropriétaires du [...] responsables à 90% des désordres affectant le mur mitoyen et le local commercial de la société Sebi Nouvelle et le syndicat des copropriétaires du [...] responsable à hauteur de 10 %,

- confirmer le jugement l'ayant condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] à hauteur de 10% des dommages subis par la société Sebi Nouvelle,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de la S.A.R.L. Sebi Nouvelle au

titre de la perte financière subie,

- dire que la perte des loyers subie par la S.A.R.L. Sebi Nouvelle entre juillet 2008 et janvier 2016 ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de relouer le local commercial qui sera fixée à 70 % de la perte totale des loyers et infirmer le jugement sur ce point,

dans tous les cas,

- condamner tout succombant aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l'étendue de l'appel

Le syndicat des copropriétaires du [...] fait valoir que le jugement rectificatif du 5 avril 2016 n'a fait l'objet d'aucun recours et que la société Generali n'a interjeté appel qu'à l'encontre du jugement du 15 décembre 2015 ; il soutient que le jugement du 5 avril 2016 ayant été signifié à parties, à sa requête, par exploits d'huissier des 29 avril et 2 mai 2016, il est désormais définitif en ce qu'il prévoit que la compagnie Generali doit garantir le syndicat des copropriétaires du [...] des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires situé au [...] ;

Le jugement du 15 décembre 2015 a dit dans ses motifs que la société Generali, assureur du syndicat des copropriétaires du [...] , doit garantir son assuré ; il a donc condamné dans le dispositif la société Generali in solidum avec son assuré à payer diverses sommes à la société Sebi nouvelle et au syndicat des copropriétaires du [...] ; il a ensuite dit que la société Generali devra garantir son assuré des condamnations prononcées à l'égard de la société Sebi nouvelle, omettant de mentionner que la garantie porte également sur les condamnations prononcées à l'égard du syndicat des copropriétaires du [...] ; cette omission, purement matérielle, a été réparée par le jugement du 5 avril 2016 ; ce jugement rectificatif n'a d'autre vocation que de s'adjoindre aux dispositions figurant dans le jugement du 15 décembre 2015, pour aboutir, après correction du vice qui affectait ce dernier, à une décision judiciaire unique dont les deux décisions la composant sont soumises à un régime identique de voies de recours ;

La décision rectificative du 5 avril 2016 n'a pas acquis l'autorité de la chose jugée dans la mesure où un appel a été interjeté à l'encontre du jugement du 15 décembre 2015, appel portant précisément sur la garantie de la société Generali envers son assuré ; l'effet dévolutif de l'appel entraîne une remise en question des deux jugements ;

L'appel interjeté contre le jugement du 15 décembre 2015 par la société Generali, qui conteste sa garantie au syndicat des copropriétaires du [...] , s'étend par conséquent au jugement rectificatif du 5 avril 2016 ;

L'appel de la société Generali est donc recevable pour la totalité des dispositions du jugement du 15 décembre 2015 rectifié par le jugement du 5 avril 2016 ;

Sur la réalité et l'origine des désordres et les responsabilités

Sur les désordres

Lors de ses opérations, l'expert a constaté les désordres suivants :

- au [...] :

dans les parties privatives de la société Sebi nouvelle :

* le mur mitoyen entre le n° 30 et le n° 32 est dégradé et présente un état de déstructuration alarmant, l'expert a noté un taux d'humidité assez prononcé en différents points de ce mur,

* la cave côté rue présente un taux d'humidité très élevé et le doublage du plafond réalisé récemment est déjà dégradé,

en parties communes :

* au niveau du passage pavé, le pavage disjoint présente des contre-pentes, une zone bétonnée a fissuré sous l'effet d'une forte compression,

* certains réseaux d'évacuation ont été réalisés en PVC ;

- au [...] : l'expert a constaté un état de délabrement assez avancé de cet immeuble qui était en cours de travaux lors de sa première visite le 6 novembre 2009 :

en façade sur rue, l'expert a constaté une dégradation du coude en zinc del a chute EP, à même de provoquer des infiltrations dans la cave du n° 30,

l'expert a noté un taux d'humidité très élevé dans le bâtiment rue aux abords de la cave,

il note que l'état du sol de la cour est particulièrement dégradé (fissures, contre-pentes, défauts d'emplacement des siphons du sol et de captage des eaux EP)

dans la cave du bâtiment C, l'expert a constaté la réfection du collecteur incriminé et a il a noté plusieurs malfaçons et non respect des règles de l'art, à savoir présence de contre-pentes, joints de raccords en collerette exécutés au plâtre, absence ou mauvais réglage des corbeaux, il observe qu'il persiste une humidité très importante qui s'explique du fait des fuites sur adduction,

s'agissant du bâtiment D, l'expert constate que le ravalement a été réalisé et que les chutes PVC ont été mises en oeuvre en façade ;

Lors de la deuxième réunion d'expertise du 5 février 2010 l'expert a constaté que, côté de la copropriété du n° 30, les travaux de l'entreprise [...] ont été réalisés (purge, étaiement, butoir) et que la ventilation de la cave sur rue a été améliorée ; il a constaté,

- dans les locaux de la société Sebi nouvelle :

la cave sur rue commence à s'assécher mais le mur jouxtant le n° 32 est encore très humide,

au rez-de-chaussée, les murs purgés présentent une très forte altération allant en certains points jusqu'à l'écroulement,

les pilastres de renfort en briques côté n° 32 présentent un point de rupture en 'coup de sabre' et un taux d'humidité anormal ;

- dans les parties communes du n° 30, dans la courette en R+1 : une absence d'étanchéité et relevés périmétriques ; il note que les murs de cette courette et du mur mitoyen sont revêtus d'un RPE de type 13confiant ainsi l'humidité ;

- dans les caves du n° 31 : il a relevé un taux d'humidité élevé et l'altération des planchers hauts et noté au fond de la cave constituant le lot n° [...] les traces d'un ruissellement important provenant de la copropriété voisine ;

- au n° [...] ,

s'agissant de la cave du bâtiment C, l'expert note que le sol est toujours très meuble et l'atmosphère saturée d'humidité,

en ce qui concerne les réseaux d'évacuation refaits, l'expert a noté plusieurs malfaçons et non-respect des règles de l'art (présence de contre-pentes, joints de raccords en collerette exécutés au plâtre, absence ou mauvais réglage des corbeaux),

en ce qui concerne les réseaux d'adduction, l'expert a relevé plusieurs fuites ; l'une au droit du soupirail arrière du bâtiment cour, l'autre vraisemblablement sous le sol de la cour perceptible depuis le soupirail de la face avant du bâtiment;

Lors de la troisième réunion du 12 mars 2010, l'expert indique :

- au n° [...] : l'investigation des réseaux par l'entreprise Balas a révélé des fuites sous le passage pavé,

- au n° 32 de la même rue : la fuite décelée sur adduction de la cave du bâtiment C a été provisoirement éradiquée ;

L'expert détermine donc l'origine des infiltrations du mur mitoyen dans les fuites du système d'adduction et d'évacuation de l'eau dans la copropriété du [...] et du non raccordement des gouttières d'eau pluviale au système d'évacuation, provoquant l'inondation des caves et donc l'humidité du mur mitoyen par remontées capillaires ;

Si l'expert a pu constater, lors des 8 réunions d'expertise, différentes réparations sur les réseaux d'adduction et d'évacuation, et ce dès le 4 juillet 2008 pour la fuite découverte le 13 juin 2008, des fuites persistaient notamment le 7 mars 2011 jusqu'à la réalisation des travaux de réparation qui ont été réceptionnés le 22 juin 2011 ;

Si des travaux ont été votés dès le 14 janvier 2002 par l'assemblée générale des copropriétaires du [...] et qu'entre 2002 et 2013, 820.000 € de travaux ont été engagés avec l'accompagnement du PACT de Paris, les travaux de réfection des canalisations ont été refusés lors de l'assemblée générale du 29 avril 2009 et les deux arrêtés de péril des 29 octobre 2004 et 6 juin 2007 et l'exécution de travaux d'office dans ce cadre avec expulsion des habitants du bâtiment D établissent la très importante dégradation de l'immeuble avant 2002 et l'insuffisance des travaux engagés par la copropriété ;

Certes l'expert note le mauvais état du mur mitoyen, tant en sa maçonnerie qu'en son sol d'assise ; il estime cependant que la déstructuration du mur et la diminution de la portance du sol d'assise résultent de la dissolution de certains éléments de maçonnerie comme le gypse et des mouvements du sol d'assises, notamment par tassement, sous l'effet des infiltrations d'eau ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] invoque l'absence de tout entretien du mur mitoyen parla copropriété du [...] depuis 1977, date de l'acquisition du local par la société Sebi nouvelle sans aucun élément de preuve puisque le seul état des lieux produit est établi en juin 1998 et que l'architecte ne note que le doublage du mur au fond du local et des deux bureaux sur la droite sans qu'il soit possible de localiser le mur mitoyen ;

Le syndicat du [...] n'explique par aucune note technique ou autre avis de professionnel en quoi l'existence d'un ventre du mur du côté de la copropriété du [...] permet d'établir l'absence d'entretien du mur mitoyen par ce syndicat alors que les infiltrations d'eau provenant des caves du n° 32 ont entraîné la déstructuration du mur et de son sol d'assise, qualifié de fragile mais stable par l'expert avant les fuites, ce qui lui fait retenir une responsabilité très limitée de 10 % à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [...] ;

Il a été vu que dans la copropriété du [...] , l'expert a relevé un défaut d'étanchéité du collecteur en grès sous le passage pavé et de la courette se situant au dessus du local de la société Sebi Nouvelle mais ayant pour conséquence des désordres limités au faux plafond du local et sans aucune incidence sur la dégradation du mur mitoyen, trop éloigné ;

Il résulte des rapports de l'architecte et de l'expert de l'assurance, confirmés par l'expert, que les fuites des réseaux d'adduction et d'évacuation d'eau de la copropriété du [...] et le non raccordement des gouttières au réseau d'évacuation ont entraîné des infiltrations dans le mur mitoyen et sa dégradation ; cette humidité et la pose d'étais empêchent la société Sebi Nouvelle de louer les locaux, ce qui constitue des troubles excédant les inconvénients habituels du voisinage ;

Les fuites des canalisations communes en caves, dont le caractère récurrent établit le mauvais état généralisé, et l'absence de raccordement des gouttières au réseau d'évacuation des eaux pluviales caractérisent un défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaires du [...] ;

Quant au syndicat des copropriétaires du [...] , le défaut d'étanchéité du collecteur et de la courette et le mauvais état du mur mitoyen caractérisent également un défaut d'entretien des parties communes mais dont les conséquences dommageables sont très limitées par rapport à celles résultant des infiltrations d'eau en provenance de la copropriété voisine ;

Par ailleurs cette copropriété a fait preuve de diligences dans la gestion du sinistre, à savoir la pose des étais, l'engagement de la procédure de référé pour l'expertise quelques jours avant même la société demanderesse, le paiement d'une partie de la consignation et la condamnation provisionnelle du syndicat voisin pour effectuer les travaux de réfection du mur mitoyen ;

Sur les responsabilités

En application de l'article 544 du code de procédure civile, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ;

L'article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Il s'agit d'une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s'exonérer en invoquant le fait qu'il n'a commis aucune faute ;

L'expert propose une répartition des responsabilités entre les deux syndicat des copropriétaires dans les proportions suivantes :

- le syndicat des copropriétaires du [...] :

100 % en ce qui concerne le collecteur en grès du n° 30, et les travaux de remise en état de la partie concernée par la terrasse en R+1,

10 % correspondant à une part de vétusté du mur mitoyen, à imputer sur la part de travaux visant à la remise en état du mur mitoyen

- le syndicat des copropriétaires du [...] :

100 % en ce qui concerne les conséquences des désordres subis par le n° 30,

90 % du coût des travaux de remise en état du mur mitoyen ;

En réalité, les désordres ayant rendu inexploitables les locaux de la société Sebi nouvelle sont imputables, non seulement au syndicat du 32 pour l'essentiel compte tenu de ce qui a été dit plus haut, mais également, dans une moindre mesure, au syndicat du 30 du fait du défaut d'étanchéité du collecteur et de la courette et du mauvais état du mur mitoyen ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires du [...] est engagée de plein droit envers la société Sebi nouvelle et le syndicat des copropriétaires du [...] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux dommage-intérêts voisinage ; la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [...] est engagée de plein droit envers la société Sebi nouvelle sur les mêmes fondements ;

Les premiers juges ont justement retenu très principalement la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [...] à hauteur de 90 % des dommages subis par la société Sebi nouvelle, et de manière très limitée à hauteur de 10 % pour le syndicat des copropriétaires du [...] ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a, compte tenu de cette responsabilité, même limitée, débouté le syndicat des copropriétaires du [...] de son appel en garantie à l'encontre du syndicat voisin et de son assureur ;

Sur la garantie des assureurs

Selon l'article L113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. A ce titre les exclusions doivent donc être limitées et ne pas avoir pour conséquence de priver de tout effet la garantie offerte ;

Sur la garantie de la société Generali, assureur du syndicat des copropriétaires du [...]

Le syndicat des copropriétaires du [...] est assuré auprès de la société anonyme Generali dans le cadre d'un contrat multirisques copropriété comprenant une garantie responsabilité civile à l'égard des tiers, que sont la société Sebi nouvelle et le syndicat des copropriétaires du [...] (pièce Generali n° 2 :police d'assurance) ;

Ce volet 'recours des voisins et des tiers' garantit 'les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l'assuré peut légalement encourir (article 1382 à 1384 du code civil) à l'égard des voisins et des tiers, pour tous dommages matériels et immatériels consécutifs, résultant d'un sinistre survenu dans les biens assurés' (page 13 du contrat);

Sont ainsi garantis 'les dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs causés aux tiers par accident et imputables notamment aux bâtiments, à ses dépendances, caves, cours... aux clôtures et mur de soutènement', et les 'dommages matériels et immatériels consécutifs causés par l'eau résultant d'un sinistre garantit'; le chapitre II 'objet du contrat' précise à cet égard que 'sont garantis tous les dommages et pertes aux biens assurés [en ce compris les dégâts des eaux] par suite d'un événement accidentel ou fortuit...' (page 6 du contrat) ;

La société Generali fait valoir que la garantie n'est acquise que si les dommages imputables aux bâtiments de l'assuré ont été causés par un accident, c'est à dire par un événement imprévu, soudain et extérieur à l'assuré ;

Compte tenu du fait que le contrat d'assurance est un contrat aléatoire aux termes de l'article 1964 du code civil, le caractère accidentel du sinistre est une condition de la garantie ;

Il convient de se reporter à la chronologie des faits rappelée par l'expert en pages 25 & 26 de son rapport concernant l'immeuble du [...] :

- 29 octobre 2004: arrêté de péril du [...] donnant lieu à des travaux d'office exécutés entre septembre et janvier 2008 (annexes 40 & 59),

- 6 juin 2007 : arrêté de péril du [...] donnant lieu à des travaux effectués entre mars et juillet 2008 (annexes 41 & 42),

- 13 juin 2008 : lettre de la société Sebi Nouvelle faisant état de fuites et gouttières non raccordée et cave inondée avec ruissellement actif (annexe 44),

- 20 juin 2008 : lettre du syndic du 30 à celui du 31, informant celui-ci de fuites sur toiture et gouttière non raccordée provoquant des désordres sur le mur mitoyen en cave et étages (annexe 46),

- 3 février 2009 : rapport de visite faisant état de 50 cm d'eau dans la cave du n° 32, affaissement et absence de siphon de sol dans la cour du n° 32 (annexe 52),

- 29 avril 2009 : assemblée générale du n° 32 rejetant les projets de travaux présentés par le cabinet Item architecture, et notamment la réfection du sol de la cour et des réseaux enterrés (annexe 60),

- 22 juin 2009 ; intervention d'un plombier pour réparer une fuite sur adduction d'eau en cave du n° 32 (annexe 61),

- 6 novembre 2009 : l'expert relève que le collecteur d'eau de la cave du bâtiment C au [...] a été partiellement refait mais présente des non conformités aux règles de l'art (annexe 16),

- 5 février 2010 : l'expert relève que le collecteur de la cave du bâtiment C au [...] présentant des non conformités aux règles de l'art n'a pas été repris et note plusieurs points de fuites sur conduite d'adduction d'eau (annexes 16 & 19),

- 4 mars 2011 : l'expert est informé que la fuite sur adduction en cave du bâtiment C au n° 32 perdure et que les chutes eaux pluviales ne sont toujours pas raccordées, en dépit de la demande de l'expert (annexe 30),

- 22 juin 2011 : réception des travaux de plomberie (annexes 79, 80, 84, 96 & 97) ;

Il résulte du rapport d'expertise que les causes des désordres sont le suivantes la cause principale est que, sans la cave du bâtiment C au [...] se trouve une conduite d'adduction d'eau en plomb, ainsi que le réseau d'évacuation du bâtiment C et du bâtiment D en fond de parcelle ;

L'expert précise que l'adduction était fuyarde en plusieurs points et l'évacuation, avant sa réfection définitive [le 22 juin 2011], était également fuyarde ; il ajoute que les gouttières d'eau pluviale n'étaient pas raccordées sur les réseaux d'évacuation, le sol de la cour était fissuré et le siphon de sol de celle-ci était situe en point haut, ce qui le rendait inopérant, favorisant ainsi la migration d'eau dans le sol ; il indique qu'outre les remontées capillaires qui ont dégradé les murs et doublages des locaux Sebi nouvelle, il en est également résulté une décompression du sol ayant entraîné un affaissement des éléments structurels (poteaux, murs, planchers) en niveau rez-de-chaussé, et par voie de conséquence, l'apparition de fissures en R+l (annexes 71, 73, 90 & 99) ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] produit une liste des travaux réalisés entre 2002 et 2013 pour un coût global de 820.000 e (pièce n° 2) ; il a été vu plus haut que les travaux réalisés en 2002, 2007 et 2008 sur les collecteurs ont laissé perdurer les désordres affectant l'immeuble voisin du n° [...], certaines prestations étant affectées de non conformités aux règles de l'art ; les travaux de plomberie nécessaires mettant fin aux désordres litigieux n'ont été entrepris qu'en juin 2011 ;

L'expert conclut que l'origine des désordres est un défaut majeur dans les adductions et évacuations d'eau, que ce soit du fait de la vétusté ou du défaut d'entretien ; l'arrêté de péril du 6 juin 2007 exigeait déjà du syndicat du n° 32 qu'il vérifie et assure l'étanchéité des canalisations enterrées passant sous la courette entre le bâtiment central et le bâtiment D pour assurer la solidité et la stabilité de ces bâtiments ; les opérations d'expertise de M. Y... montrent que ces travaux n'ont pas été réalisés, d'où le sinistre constaté par la société Sebi nouvelle le 13 juin 2008, qui ne revêt dès lors aucun caractère accidentel ; en effet, le caractère fuyard de l'adduction et de l'évacuation, le défaut de raccordement des gouttières d'eau pluviale sur les réseaux d'évacuation (défaut visible de tous les copropriétaires), et la position en point haut du siphon de sol (visible elle aussi) perduraient depuis plusieurs années ; l'état de péril de l'immeuble était en outre connu du syndicat depuis au moins l'arrêté de péril du 29 octobre 2004 ;

C'est donc à juste titre que la société Genrali dénie sa garantie au syndicat des copropriétaires du [...] pour défaut d'aléa, le sinistre n'ayant pas le caractère accidentel qui conditionne la mise en jeu des garanties du contrat ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a :

- condamné la SA Generali à payer à la S.A.R.L. Sebi Nouvelle les sommes suivantes :

70.944,48 € au titre des travaux de remise en état selon devis du 23 avril 2012 de la S.A.R.L. Delacampagne entreprises,

5.675,55 € pour la maîtrise d'oeuvre, sommes à actualiser en fonction de l'indice du coût de la construction au jour du jugement,

23.054,01 € en remboursement des charges non récupérées sur le locataire,

1.944,90 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères de 2008 à 2014,

187.050,08 € en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2008 à septembre 2015 inclus,

2.150 € par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen,

- condamné la société Generali à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] les sommes suivantes :

145.316,70 € pour les travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen,

12.994,30 € au titre de la maîtrise d'oeuvre,

109.805,08 € en remboursement des travaux de mise en sécurité, étaiement et sondages et des honoraires engagés,

- dit que la société anonyme Generali IARD devra garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] de ces condamnations dont il sera déduit la somme de 120,83 € correspondant à la franchise contractuelle,

- condamné la société Generali à payer à la S.A.R.L. Sebi Nouvelle la somme de 7.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Generali aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise ordonnée en référé d'un montant de 17.117,79 €,

- condamné la société Generali à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] des condamnations prononcées à son encontre à l'égard du syndicat des copropriétaires du [...] ;

La société Sebi nouvelle, le syndicat des copropriétaires du [...] , le syndicat des copropriétaires du [...] et la société AXA France doivent être déboutés de leurs demandes diriges contre la société Generali ;

Il doit être ajouté au jugement que le syndicat des copropriétaires du [...] est débouté de sa demande de condamnation de la société Generali à lui payer la somme de 76.000 € qu'il a versé en exécution de l'ordonnance du juge de la mise en état du 16 mai 2014 ;

Sur la garantie de la société AXA France, assureur du syndicat des copropriétaires du [...]

Le syndicat des copropriétaires du [...] est assuré auprès de la société Axa France aux termes d'un contrat multirisques immeuble ;

Les conditions générales du contrat d'assurance (chapitre exclusions communes à toutes les garanties), reprenant les termes de l'article 1964 du code civil énonce que 'n'entre ni dans l'objet ni dans la nature du contrat, l'assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d'entretien ou de réparation incombant à l'assuré, caractérisé, et connu de lui' (pièce AXA n° 1 : conditions générales due la police d'assurances, page 13) ;

La situation de l'immeuble du n° 30 ne doit pas être confondue avec celle de la copropriété voisine du 32 ; l'état du mur mitoyen n'était pas connu des copropriétaires du n° 30 ; par ailleurs, le défaut d'étanchéité du collecteur et de la courette du n° 30 n'ont généré aucun désordre visible jusqu'à leur découverte au cours des opérations d'expertise ; il n'y a donc pas de défaut d'entretien ou de réparation incombant au syndicat du 30, caractérisé, et connu de lui au sens de la police d'assurance ;

Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamnée la société AXA France in solidum avec son assuré dans la limite de 10 % à réparer les préjudices subis par la société Sebi nouvelle et fait droit à la demande de garantie à son encontre de son assuré ;

Compte tenu de la responsabilité déterminée à l'encontre de son assuré, la société Axa France sera déboutée de son appel en garantie contre le syndicat des copropriétaires du [...] et son assureur ;

Sur la demande de travaux

Selon l'expert, non contesté par les parties, la dégradation du mur mitoyen implique des travaux de reprises structurelles consistant en des reprises en sous-'uvre par façons de longrines par passes successives, renforts des éléments structurels au niveau des portiques maçonnés dans le local commercial de la société demanderesse, selon devis retenu

par l'expert du 11 avril 2012 de la société Tondu Père et Fils d'un montant de 161.463 €;

Le 15 décembre 2014 l'assemblée générale des copropriétaires du [...] a voté le financement par un emprunt des travaux structurels de reprise votés déjà le 19 mai 2014, les travaux étant prévus de juin à décembre 2015, dès le financement obtenu ;

Ces travaux ont été réceptionnés sans réserve le 20 janvier 2016 (pièces syndicat du 30 n° 21 & 22), soit postérieurement au jugement ;

La décision du tribunal était donc justifiée ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [...] à faire procéder aux travaux de reprise en sous oeuvre du mur mitoyen selon le devis validé par l'expert 11 avril 2012 de la société [...] dans un délai de mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant deux mois ;

Sur les demandes indemnitaires de la société Sebi nouvelle

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices ;

Sur le préjudice matériel

L'expert a validé le devis de remise en état du local commercial du 23 avril 2012 de la S.A.R.L. Delacampagne d'un montant de 78.827,20 € TTC, devis non contesté par les parties, auquel le coût de la maîtrise d''uvre sera rajouté d'un montant de 6.306,17 € TTC;

La société Sebi nouvelle a réalisé les travaux entre mai et août 2016 et produit la facture de la société Pecema Bat du 5 août 2016 d'un montant de 130.125,60 € TTC (pièce n° 66) ; cette différence de près de 40 % par rapport au devis retenu par l'expert ne s'explique pas par les variations de l'indice BT01 du coût de la construction ; en effet, la société Delacampagne a elle même réactualisé son devis présenté à l'expert pour aboutir à un montant de 79.565,38 € TTC à la date du 5 janvier 2015 (pièce Sebi nouvelle n° 56) ; la société Sebi nouvelle a donc fait réaliser par la société Pecema Bat des travaux supplémentaires d'amélioration non soumis contradictoirement aux parties et à l'expert judiciaire ; ces travaux ne peuvent être supportés par les syndicats responsables des désordres et doivent être laissés à la charge de la société Sebi nouvelle ; seuls doivent être retenus les travaux de remise en état nécessités par les désordres affectant le local commercial imputables aux deux syndicats, tels que validés par l'expert judiciaire, et non pas les travaux de rénovation et d'amélioration ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a retenu le devis de la société Delacampagne d'un montant de 78.827,20 € TTC, valeur au 23 avril 2012 et les honoraires de maîtrise d'oeuvre de 6.306,17 € TTC valeur au 23 avril 2012, ces sommes étant à actualiser en fonction de l'indice du coût de la construction au jour du jugement ;

Compte tenu des responsabilités déterminées entre les deux copropriétés, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires du [...] à payer à la société Sebi nouvelle les sommes de :

* 70.944,48 € au titre des travaux de remise en état selon devis du 23 avril 2012 de la S.A.R.L. Delacampagne,

* 5.675,55 € pour la maîtrise d'oeuvre,

sommes à actualiser en fonction de l'indice du coût de la construction au jour du jugement,

- condamné in solidum le syndicat du [...] et la société AXA France à payer à la société Sebi nouvelle les sommes de :

* 7.882,72 € au titre des travaux de remise en état selon devis du 23 avril 2012 de la S.A.R.L. Delacampagne,

* 630,62 € pour la maîtrise d'oeuvre,

sommes à actualiser au jour du jugement en fonction de l'indice du coût de la construction;

Sur le préjudice de jouissance

L'expert a retenu une perte locative pour la société Debi nouvelle de 2.500 € par mois, à actualise et à parfaire en incluant la durée des travaux ;

Devant la cour, la société Sebi nouvelle sollicite une indemnisation de 300.000 € sur la base d'un loyer mensuel de 3.000 € € juin 2008 à septembre 2016 ;

Selon le dernier bail commercial conclu par la société Sebi nouvelle le 10 avril 1998, le loyer s'élevait à la somme de 1.676,94 € (11.000 francs) par mois, hors taxes et hors charges, pour un local commercial d'environ 150 m² (pièce Sebi n°27) ; avec l'indexation prévue au contrat, le loyer s'élèverait à la somme de 2.388,89 € ;

La société Sebi nouvelle produit une évaluation par un professionnel de la valeur locative du local de 190 € par m2 par an, hors taxe et hors charges, pour une superficie de 160 m² (pièce n° 30), soit un loyer mensuel de 2.533,33 € pour 160 m² ; mais cette attestation n'est pas datée ;

Elle verse également aux débats un courrier de la société [...] du 11 juin 2008 duquel il résulte que cette société était prête à prendre les locaux à bail pour loyer mensuel de 2.500 € hors taxes et hors charges (pièce n° 34) ;

La société La Tour Immo estime, à la date du 5 mai 2016, la valeur locative des locaux litigieux à 300 € par m² par an, hors taxes et hors charges, pour une superficie de 160 m² (pièce Sebi nouvelle n° 60), ce qui aboutit à un loyer mensuel de 4.000 € ;

Les annonces de location sur internet (pièce Sebi nouvelle n° 65) portent essentiellement sur des locaux deux ou trois fois plus petit que celui de la société Sebi nouvelle ;

Enfin, la société Sebi nouvelle verse aux débats une 'attestation de location' de la société Absolution datée du 16 février 2017, de laquelle il ressort que cette société loue les locaux litigieux moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 3.800 € (pièce n° 67);

Il est acquis aux débats que le montant mensuel du dernier loyer perçu en 2008 par la société Sebi nouvelle s'élevait à 2.388,89 € ; les locaux ont été reloués en 2017 après travaux moyennant un loyer mensuel de 3.800 € ; la moyenne entre ces deux montants est de 3.094,45 €, ce qui est conforté par les pièces produites évoquées plus haut desquelles il résulte que les locaux pouvaient être proposés, durant la période 2008-2016, à la location pour un montant mensuel allant de 2.500 à 4.000 € ;

La société Sebi nouvelle a été dans l'impossibilité de louer ses locaux depuis le mois de juin 2008 du fait des désordres litigieux jusqu'au mois de janvier 2016 inclus, date d'achèvement des travaux de reprise du mur mitoyen ; son préjudice s'analyse en une perte de chance de relouer son local durant cette période ; cette perte de chance doit être évaluée à 81 % compte tenu du fait que le local commercial a été loué de 1998 à 2008 sans discontinuité, qu'en juin 2008, la société Sebi nouvelle avait trouvé un nouveau locataire et qu'après avoir réalisé ses propres travaux de remise en état, de rénovation et d'amélioration de ses locaux, elle a reloué ses locaux début 2017 : 3.094,45 x 0,81 = 2.506,50 €, arrondi à 2.500 € ;

En ce qui concerne la durée du préjudice, son point de départ doit être fixée au mois de juin 2008, date de découverte des graves désordres qui ont provoqué l'arrêt des travaux de rénovation entrepris par la société Sebi nouvelle dans ses locaux ; la durée des travaux entrepris par la société Pecema Bat entre mai et août 2016 ne saurait être comprise dans la durée du préjudice indemnisable, puisque la société Sebi nouvelle avait décidé, dès juin 2008 de rénover ses locaux ; les travaux de remise en état du mur mitoyen ont été achevés le 20 janvier 2016 comme il a été vu ; compte tenu d'un temps de séchage nécessaire, la société Sebi nouvelle pouvait entreprendre ses propres travaux à compter du mois de mai 2016 ; la période d'indemnisation de la perte de loyer s'étend par conséquent de juin 2008 à avril 2016 inclus, soit 95 mois ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires du [...] à payer à la société Sebi nouvelle la somme de 187.050,08 € en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2008 à septembre 2015 inclus et celle de 2.150 € par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise en sous-oeuvre du mur mitoyen,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [...] et la société AXA France à payer à la société Sebi nouvelle la somme de 20.788,34 € en réparation du préjudice de jouissance subi de juillet 2008 à septembre 2015 inclus et celle de 238 € par mois à compter du 1er octobre 2015 jusqu'à l'achèvement des travaux de reprise en sous-oeuvre du mur mitoyen ;

Le préjudice de jouissance s'élève donc à la somme de 2.500 € x 95 mois = 237.500 €, dont 213.750 € (90 %) à la charge du syndicat des copropriétaires du [...] , et 23.750 € (10 %) à la charge du syndicat du [...] et de la société AXA France in solidum ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] doit donc être condamné à payer à la société à responsabilité limitée Sebi nouvelle la somme de 213.750€ en réparation du préjudice de jouissance subi de juin 2008 à avril 2016 inclus ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] et la société anonyme AXA France doivent donc être condamnés in solidum à payer à la société à responsabilité limitée Sebi nouvelle la somme de 23.750 € en réparation du préjudice de jouissance subi de juin 2008 à avril 2016 inclus ;

Sur les charges

En l'absence de location du local commercial, la société Sebi nouvelle a réglé les charges récupérables sur son locataire à sa place tandis qu'il avait été prévu au contrat la récupération des charges sur le locataire (pièce Sebi n°27) ; le montant justifié de ces charges s'élève à la somme de 27.917,40 € de juillet 2008 à juillet 2015 (pièces n° 17, 25, 31, 37, 39, 40, 41, 43, 47 à 51, 57 et 59) ;

Il en va de même pour la taxe des ordures ménagères justifiée pour la somme de 2.491 € de 2008 à 2015 (pièces n° 18, 32, 42, 53, 54 et 63) ;

Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a :

- condamné le syndicat des copropriétaires du [...] à payer à la société Sebi nouvelle les sommes de 23.054,01 € en remboursement des charges non récupérées sur le locataire et 1.944,90 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [...] et la société AXA France à payer à la société Sebi nouvelle les sommes de 2.561,56€ en remboursement des charges non récupérées sur le locataire et 216,10 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] doit donc être condamné à payer à la société à responsabilité limitée Sebi nouvelle les sommes de 25.125,66 € en remboursement des charges non récupérées sur le locataire et 2.241,90 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères de 2008 à 2015 ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] et la société anonyme AXA France doivent donc être condamnés in solidum à payer à la société à responsabilité limitée Sebi nouvelle les sommes de 2.791,74 € en remboursement des charges non récupérées sur le locataire et 249,10 € en remboursement de la taxe d'ordures ménagères de 2008 à 2015 ;

Sur la perte financière

La société demanderesse invoque un préjudice financier de 81.000 € correspondant à la perte du montant des loyers qui auraient pu être placés ou investis ; elle fait valoir qu'elle avait pour habitude de placer le montant des loyers, que ce placement lui rapportait des intérêts financiers dont elle a été privée, que la société Swiss Life atteste (pièce 61) des rendements sur son compte et, qu'à raison de loyer mensuel de 2500 €, c'est une somme de 81.644,51 € qui constitue sa perte financière (pièce 62 : décompte de créance) ;

La société Sebi nouvelle justifie sa politique de placement et du calcul des intérêts (pièces Sebi n°61 et 62) ; le préjudice financier ne peut cependant être indemnisé que sur la base d'une perte de chance ; en premier lieu, la totalité du montant du loyer mensuel ne peut être placée, puisque la société Sebi nouvelle doit, sur cette somme, payer les charges et impôts non récupérables sur le locataire ; en deuxième lieu, il a été vu que la société Sebi nouvelle allait entreprendre des travaux de rénovation en dehors de la découverte des désordres et qu'elle a réalisé des travaux de rénovation et d'amélioration dont l'ampleur et le coût excèdent ceux prévus par l'expert pour la stricte réparation des désordres imputables aux deux syndicats ;

Dans ces conditions, la perte de chance ne peut être évaluée qu'à 5 %, soit 81.000 € x 0,05 = 4.050 €, dont 90 % à la charge du syndicat des copropriétaires du [...] (3.645 €) et 10 % à la charge du syndicat du [...] et la société AXA France (405 €) ;

Le jugement doit être réformé en ce qu'il a débouté la société Sebi noiuvele de sa demande au titre de la perte financière ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] doit être condamné à payer à la société à responsabilité limitée Sebi nouvelle la somme de 3.645 € au titre de la perte financière ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] et la société anonyme AXA France doivent être condamnés in solidum à payer à la société à responsabilité limitée Sebi nouvelle la somme de 405 € au titre de la perte financière ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [...]

Sur les travaux de reprise du mur

Sans contestation des parties, l'expert a validé le devis de reprise en sous-'uvre du mur mitoyen du 11 avril 2012 de la société [...] d'un coût de 161.463 € TTC, auquel il y a lieu d'ajouter le coût de la maîtrise d'oeuvre de 8% HT ;

Compte tenu de la responsabilité déterminée du syndicat des copropriétaires du [...] à hauteur de 90 %, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné ce syndicat à payer au syndicat du [...] la somme de 145.316,70 € pour les travaux et la somme de 12.994,30 € au titre de la maîtrise d'oeuvre ;

Sur les travaux en cours d'expertise

Le syndicat des copropriétaires du [...] a financé les travaux de mise en sécurité, de la pose des étais et des sondages, et ce à la demande de l'architecte de l'immeuble et de l'expert, travaux rendus nécessaires par l'état du mur mitoyen, dégradé principalement par les infiltrations venant de la copropriété voisine ;

Il a également réglé les honoraires de son architecte qui a établi un rapport le 20 mars 2009 et alerté la copropriété sur la nécessité de soutenir le mur par des étais pour des raison de sécurité ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] a ainsi exposé la somme globale de 122.005,65 € TTC ;

Compte tenu de la responsabilité prépondérante du syndicat des copropriétaires du [...] dans la survenue des dommages sur le mur, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné ce syndicat, à hauteur de sa responsabilité à raison de 90 %, à payer au syndicat du [...] la somme de 109.805,08 € ;

Sur les travaux supplémentaires

Le syndicat des copropriétaires du [...] fait valoir qu'il a dû engager des frais supplémentaires à ceux visés par l'expert judiciaire pour les travaux de confortement;

Il résulte des pièces produites que M. L..., l'architecte de l'immeuble du n° [...], a indiqué au syndic de cet cette copropriété, aux termes d'un courrier en date du 30 avril 2016 (pièce n°23), que 'dans les locaux de la société Sebi nouvelle, l'état de dégradation du mur situé contre le 32 a nécessité des travaux supplémentaires de confortement en sous-oeuvre et de renfort dans la hauteur de ce même mur au niveau du rez-de-chaussée conformément à la note technique du bureau d'études de structure MFG qui a été rédigée à suite d'une réunion de chantier en date du 9 décembre 2015 (pièce n°24) ;

La copropriété du [...] a donc été contrainte de ce fait de faire réaliser ces travaux pour le confortement et la solidité des ouvrages de l'immeuble alors qu'ils ne sont que les conséquences des infiltrations d'eau à l'origine de l'expertise, dont la responsabilité est partagée entre les deux syndicats, à hauteur de 90 % pour le n° 32 et 10 % pour le n° 30 ;

Des pièces versées aux débats par le syndicat du n° 30 devant la cour, il ressort que le financement de ces travaux supplémentaires de confortement porte sur les postes suivants, pour un montant global de 44.338,45 € :

- reprise en sous-oeuvre du mur du [...] et dans la hauteur du mur du 30 contre le 32 dans les locaux Sebi nouvelle suivant le devis de travaux n°12044 TS2 d'un montant de 18.150 € TTC, facture N°1512 /14 d'un montant de 8.146,80€ TTC et facture n°2 1601/11 d'un montant de 9.265,57€ TTC de la société PVM,

- reprise en sous-oeuvre du mur du 32 suivant plan localisation joint et devis de travaux de la société PVM n°12044 TS3 d'un montant de 26.926,08€ TTC à la date du 8 janvier 2016 (pièces n°25 et 26) ;

Il doit être ajouté au jugement que le syndicat du [...] est condamné, sur les fondements du trouble anormal de voisinage et de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à payer au syndicat du [...] la somme de 44.338,45 € x 0,90 = 39.904, 60 € au titre des travaux supplémentaires ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [...] à l'encontre de son assureur

Le syndicat des copropriétaires du [...] a réceptionné les travaux de réfection du collecteur en grès le 7 avril 2014 ;

Or selon les conditions générales du contrat d'assurance souscrit par la copropriété auprès de la société Axa France, sont exclus de la garantie dégâts des eaux les frais de réparation ou de remplacement des biens à l'origine du sinistre ;

L'expert a relevé des infiltrations provenant de ce collecteur de grès et des dommages certes limités sur le faux plafond du local commercial mais bien à l'origine d'une partie du sinistre ;

Il en va de même pour la condamnation au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre du mur mitoyen (17.438 € TTC) dont la dégradation a participé, certes de manière minoritaire, à la réalisation des dommages dans le local commercial de la société Sebi nouvelle ; en effet, l'exclusion des frais de réparation ou de remplacement des biens à l'origine du sinistre (page 6 des conditions générales de la police souscrite auprès de la société AXA France (pièce AXA n° 1) vaut également sur les travaux de reprise en sous-oeuvre du mur mitoyen ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires u [...] de ses demandes à l'encontre de son assureur AXA France ;

Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

A l'exception de la condamnation prononcée contre la société Generali, le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d'expertise, et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires du [...] , partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :

- à la société Sebi nouvelle : 6.000 €,

- au syndicat des copropriétaires du [...] : 4.000 €,

- à la société anonyme Generali : 2.000 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par le syndicat des copropriétaires du [...] et la société AXA France ;

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige';

La part de responsabilité du syndicat des copropriétaires du [...] étant résiduelle (10 %), il n'y pas lieu de faire application de ce texte à l'égard de la société Sebi nouvelle ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Réforme le jugement en ce qu'il a :