RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 18 DECEMBRE 2019
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/06262 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5LEJ
Décision déférée à la Cour :
Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 23 novembre 2017 par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°B16-24.123) de l'arrêt rendu le 25 mai 2016 par le Pôle 4 Chambre 2 de la cour d'appel de Paris (RG 13/10239), sur appel d'un jugement rendu le 09 avril 2013 par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - (RG n°12/09211)
APPELANT
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1]
représenté par son Syndic en exercice, le Cabinet CFAB COPRO, exerçant sous le nom commercial VALIERE CORTEZ,
SIRET n° 790 159 461 00025
dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
INTIMES
Monsieur [W] [N]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 1] (Bulgarie)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Et
Madame [V] [P] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 1] (Bulgarie)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentés par Me Elodie DENIS de la SCP MARIE-SAINT GERMAIN DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0199
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Mme Nathalie BRET, Conseillère
qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRET : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [W] [N] et Mme [P] [N] sont propriétaires des lots [Cadastre 1] à [Cadastre 1] d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1].
Par acte du 11 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner M. [W] [N] et Mme [P] [N] aux fins de les voir condamner solidairement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts, à lui payer la somme de 53.813,02 € au titre de charges de copropriété échues au 3 octobre 2012 outre les intérêts légaux à compter du 5 mars 2012 sur la somme de 15.782,28 €, du 14 mai 2012 sur la somme de 16.186,37 € et de l'assignation pour le surplus, la somme de 676,49 € au titre des frais, celle de 3.000 € au titre des dommages-intérêts outre 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 9 avril 2013, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- condamné solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Barra Naceri :
la somme de 3.624,04 € avec intérêts légaux à compter du 14 mai 2012, au titre des charges impayées au 3 octobre 2012, 4ème appel provisionnel 2012 inclus,
la somme de 208,93 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que les intérêts échus annuellement seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Barra Naceri, de ses demandes plus amples ou contraires,
- condamné solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] aux dépens de la présente instance,
- accordé à la SELARL Hermexis le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur appel formé le 22 mai 2013 par le syndicat des copropriétaires, cette cour a rendu le 9 septembre 2015, un arrêt rejetant la demande de sursis à statuer formée par les époux [N] qui demandaient d'attendre l'issue d'une procédure en annulation contre l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ayant décidé de lourds travaux de réhabilitation dans le bâtiment D.
Mais cet arrêt a sur le fond, ordonné la réouverture des débats après avoir révoqué
l'ordonnance de clôture, pour permettre au syndicat des copropriétaires de produire et aux
parties de conclure sur les pièces et éléments suivants :
- le relevé historique du compte individuel dans la comptabilité du syndicat des
copropriétaires de la SCI JCE, précédente propriétaire, et éventuellement tous autres
documents utiles et s'expliquer sur le sort des provisions appelées auprès d'elle pour les
travaux de réhabilitation du bâtiment D votés en 2006 et 2007 et non engagés,
- le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant le comptes de travaux du bâtiment D,
- le cas échéant, un compte rendu de l'architecte faisant le point des travaux, ceux réalisés
et ceux restant éventuellement à réalisés,
- le règlement de copropriété.
Par arrêt du 25 mai 2016, cette cour a :
- confirmé le jugement rendu le 9 avril 2013 par le tribunal de grande instance de Créteil en toutes ses dispositions,
- débouté le syndicat des copropriétaires et les époux [N] de leurs demandes plus amples et contraires,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens de l'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par arrêt du 23 novembre 2017, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a cassé et annulé en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remis, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a saisi cette cour par déclaration du 22 mars 2018.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 octobre 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 8 octobre 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], demandeur à la saisine, invite la cour à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] au paiement de sommes dues au titre des charges de copropriété, des frais d'article 10-1 et des dommages-intérêts,
- infirmer le jugement s'agissant du quantum des sommes dues au titre des charges de copropriété, des frais d'article 10-1 et des dommages-intérêts,
à titre principal,
- condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] à lui payer la somme de 56.754,35 € en principal, selon le décompte arrêté à la date du 28 janvier 2019, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 mars 2012, comprenant notamment :
41.831,70 € au titre des appels de travaux de réhabilitation du bâtiment D votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011,
8.336,08 € au titre du fonds provisoire de trésorerie voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011,
à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour venait à considérer que les appels de fonds de travaux de réhabilitation du bâtiment D auraient dû être calculés non pas sur le montant des travaux votés en assemblée générale, mais sur le montant des travaux effectivement réalisés,
- condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] à lui payer la somme de 43.798,79 € en principal, selon le décompte arrêté à la date du 28 janvier 2019, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 5 mars 2012, comprenant notamment :
28.876,14 € au titre des appels de travaux de réhabilitation du bâtiment D votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011,
8.336,08 € au titre du fonds provisoire de trésorerie voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011,
- faire application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que M. [W] [N] et Mme [P] [N] assumeront seuls la charge de l'ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3.330,63 €,
- condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- ordonner la capitalisation des intérêts en application des articles 1153 et 1154 du code civil,
- condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 3 octobre 2019 par lesquelles M. [W] [N] et Mme [P] [N], défendeurs à la saisine, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur la somme de 2.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 précité, les copropriétaires ne peuvent pas faire valoir que les comptes n'ont pas été approuvés pour refuser de répondre au versement des avances de trésorerie permanente ou aux demandes de provisions. En effet les sommes appelées à titre provisionnel sont dues en vertu de la loi. Toutefois, le syndicat ne peut demander de provisions sur charges que dans la mesure où un budget prévisionnel a été voté ;
Aux termes de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ;
En application de cet article, lorsque l'assemblée générale décide d'entreprendre des travaux visés par l'article 44 du décret du 17 mars 1967 qui complète l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, il lui appartient de fixer le calendrier des appels de fonds correspondants ;
Aux termes de l'article 44 du décret du 17 mars 1967, les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes notamment aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
En première instance, le syndicat des copropriétaires a réclamé une somme de 53.813, 02€ au titre des charges de copropriété échues au 3 octobre 2012 ;
Le tribunal a retenu une somme de 3.624,04 € au titre des charges impayées à cette date, 'déduction faite des frais de copie, des appels exceptionnels et des travaux de réhabilitation du bâtiment D, qui n'ont pas été votés par aucune des assemblées générales versées aux débats par le syndicat des copropriétaires' ;
A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, qu'aux termes de la résolution n° 4, cette assemblée a décidé de faire procéder aux travaux de réhabilitation du bâtiment D et a également voté la constitution d'un fonds de trésorerie provisoire, permettant de pallier aux défaillances de certains copropriétaires, justifiant ainsi les appels exceptionnels effectués en mars, mai et juillet 2012 ;
Il précise que le budget voté de 170.051,34 € n'est pas un plafond mais un budget global, que les travaux ont été réalisés, réglés et réceptionnés, que le montant des appels de fonds déjà appelés, a été soustrait du montant total des travaux afin d'émettre trois appels de fonds complémentaires sur le solde restant dû ;
Il précise également que le budget global voté en assemblée générale est la base de calcul des appels de fonds, à charge pour la même assemblée, au moment de l'approbation des comptes travaux de voter une régularisation à la baisse, si les sommes dépensées sont inférieures aux montants appelés ;
Subsidiairement, il indique que les travaux ont été réalisés pour un montant total de 137.222,15 € ;
S'agissant du fonds de trésorerie, il précise qu'il a été diminué de la quote-part de Mme [Q] compte-tenu de la vente intervenue le 23 novembre 2011 ;
M. [W] [N] et Mme [P] [N] font valoir que les appels de fonds des travaux votés lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ont été surévalués, qu'ils devaient correspondre au devis de l'entreprise choisie, selon les termes de la résolution votée, outre que devaient être déduites, les provisions versées par leur vendeur la société J2E ;
Ils soutiennent que devant cette cour, le syndicat des copropriétaires ne justifie toujours pas la concordance entre les provisions appelées en 2012 et constituant l'essentiel de sa demande en paiement avec la réalité du montant des travaux acquittés et des provisions versées par la société J2E ;
Ils font valoir également que le fonds de trésorerie provisoire de 56.000 € n'a jamais été appelé en raison de la vente [Q], les appels de provision n'ayant concerné que les travaux de réhabilitation du bâtiment D ;
Ils précisent que s'il a été appelé, il a dû manifestement être récupéré et dès lors porté au crédit des copropriétaires ;
Enfin, ils soutiennent que les travaux n'ont été que partiellement réalisés ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièce suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des intimés (pièce 3),
- le décompte des sommes dues au 3 octobre 2012 (pièce 4),
- les appels de fonds sur la période du 1er octobre 2011 au 1er octobre 2012 (pièce1)
- le contrat de syndic (pièce 5),
- les mises en demeure du 27 février 2012 et 5 mars 2012 (pièce 6),
- la première relance du 29 novembre 2011 (pièce 7),
- la mise au contentieux du 9 mai 2012 (pièce 8),
- la sommation de payer du 14 mai 2012 portant sur un principal de 15.977, 44 € (pièce 9),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ayant voté les travaux de réhabilitation du bâtiment D et décidé de constituer un fonds de trésorerie exceptionnel à hauteur de 56.000 € (pièce 10),
- le décompte des sommes dues au 5 août 2013 (pièce 11),
- les appels de fonds du 1er octobre 2012 au 1er juillet 2013 (pièce 12),
- l'appel de fonds du 1er octobre 2013 (pièce 13)
- le décompte ventilé des sommes dues au 5 décembre 2013 (pièce 14),
- l'attestation de non recours de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 (pièce 15),
- les accusés de réception de la convocation et notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 (pièce 16),
- les procès-verbaux des assemblées générales du 11 juin 2013 et du 15 septembre 2014, portant approbation des comptes des années 2012 et 2013 et vote des budgets prévisionnels 2014 et 2015 (pièce 17),
-les appels de fonds du 1er janvier 2014 au 30 septembre 2014 (pièce 18),
-le décompte ventilé des sommes dues au 30 septembre 2014 (pièce 19),
-les appels de fonds du 1er octobre 2014 au 1er janvier 2015 (pièce 20),
- l'appel de trésorerie spécifique ( dette [Z] pour un montant de 23.015,92 €, clé de répartition charges bâtiment D exclu [Z]) (pièce 21)
- le dossier de travaux entreprise générale des compagnons réunis de Paris (pièce 22),
- le dossier de travaux Unisol (pièce 23),
- le dossier de travaux Uretek (pièce 24),
- le procès-verbal de levée des réserves au titre des travaux de ravalement façade coté cour, couverture, travaux en caves escalier A, et le procès-verbal de réception des travaux de l'entreprise LCRP la réception étant prononcée sans réserve, à effet au 14 décembre 2012 (pièce 25)
- le procès-verbal de réception des travaux de l'entreprise LCRP à effet au 14 décembre 2012 (pièce 26)
- le relevé historique depuis le 1er janvier 2006 de la SCI J2E (pièce 27)
- le courriel de M. [P] du 9 octobre 2015 (pièce 28),
- le courriel de M. [P] du 23 octobre 2015 mentionnant en pièce jointe : le procès-verbal de réception des travaux (pièce 29)
- le règlement de copropriété (pièce 30)
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 septembre 2006 votant les travaux de réhabilitation du bâtiment D pour une enveloppe maximum de 100.000 € (pièce 31)
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 septembre 2007 (pièce 32)
- le dossier travaux 2011 'travaux de réhabilitation du bâtiment D'(pièce 33)
-le décompte ventilé des sommes dues au 5 janvier 2015 (pièce 34)
- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 5 mars 2015, 17 septembre 2015, 25 octobre 2016, 30 juin 2017, portant approbation des comptes de l'année 2012, du budget pour l'exercice 2013, des années 2014, 2015 et 2016 (pièces 36)
- les appels de fonds du 1er janvier 2015 ay 21 janvier 2019
- le décompte des sommes dues au 28 janvier 2019, laissant apparaître une solde débiteur de 58.105,33 € ;
En l'espèce, il est constant que lors de l'assemblée générale du 13 septembre 2006, les copropriétaires du bâtiment D ont voté des travaux de réhabilitation de leur bâtiment pour une enveloppe maximum de 100.000 € (résolution 23) ;
Il était précisé que les modalités d'appels de fonds aux copropriétaires devront être en correspondance avec les conditions de marché de l'entreprise choisie et du planning d'exécution des travaux, à savoir :
- 30 % le 1er décembre 2006
- 40 % le 1er mars 2007
- solde en fonction des dépenses réelles le 1er juin 2007 ;
Lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, les copropriétaires ont été informés que les travaux votés en 2006, n'ont pas été engagés pour deux raisons (impayés et procédure à l'encontre d'AXA) et que seuls deux appels de fonds ont été effectués pour un montant de 67.000 € ;
Ils étaient également informés, que les travaux à engager s'avéraient plus conséquents d'un point du vue travail mais aussi financier, que la copropriété devait se prononcer sur un financement supplémentaire et également sur la constitution d'un fonds de trésorerie provisoire permettant de pallier aux défaillances des copropriétaires [Q] et [Z];
Aux termes de la résolution n° 4 de cette assemblée, un budget global de travaux de 170.051,34 € TTC, sur la base de quatre devis (d'autres devis étant en attente) était voté, ainsi que la nomination d'un coordonnateur, la souscription d'une assurance dommages ouvrage, les travaux étaient répartis en charges spéciales au bâtiment D ;
S'agissant des modalités d'appels de fonds, il était spécifié qu'ils devront être en correspondance avec celles du marché de l'entreprise choisie et du planning d'exécution des travaux, les conditions d'exigibilité étant celles-ci : 30 % le 1er mars 2012, 40 % le 1er mai 2012 et 30 % le 1er juillet 2012 ;
Aux termes de la résolution n° 5 de cette même assemblée, la constitution d'un fonds de trésorerie exceptionnel à hauteur de 56.000 €, afin de pallier provisoirement à la défaillance des copropriétaires [Q] et [Z] a également été votée ;
Il était précisé que lorsque les fonds seront récupérés, la somme appelée sera restituée aux copropriétaires ayant participé à la constitution du fonds ;
S'agissant des modalités d'appels de fonds, il était spécifié qu'ils interviendront aux dates suivantes : 30 % le 1er mars 2012, 40 % le 1er mai 2012 et 30 % le 1er juillet 2012 ;
Il était également précisé : 'la vente du lot de Mme [Q] devant être signée le 23 novembre 2011 chez le notaire, si la vente est maintenue, il ne sera pas appelé sa quote-part sur les autres copropriétaires, par contre la quote-part d'Ahmidache sera demandée au nouvel acquéreur de Mme [Q]' ;
En l'espèce, il résulte des appels de fonds et décomptes produits que M. et Mme [N], propriétaires au sein du bâtiment D depuis le 23 septembre 2011, se sont vus réclamer les sommes suivantes au titre des appels de travaux de réhabilitation du bâtiment D :
- 1er mars 2012 : 12.549,51 €
- 1er mai 2012 : 16.732 €
- 1er juillet 2012 : 12.549,48 € ;
Il n'est pas contesté que ces appels ont été réalisés sur la base du budget global voté lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2011, et non pas sur la base des travaux effectivement réalisés ;
Il résulte du dossier travaux 2011(pièce 33 du syndicat des copropriétaires) que les appels pour travaux de réhabilitation du bâtiment D (appelés le 1er mars 2012, 1er mai 2012 et 1er juillet 2012) ont été évalués sur la base d'un marché total TTC de 198.546,32 € (honoraires d'architecte, SPS, assurance DO et honoraires de syndic inclus), sur lequel a été déduite une somme de 67.000 € (montant des appels antérieurs obtenus après les travaux votés en 2006) ;
Les appels de travaux ayant donc été globalement évalués pour l'ensemble du bâtiment D sur la base d'une somme de 131.546,32 € (198.546,32 ' 67.000) et répartis de la façon suivante :
- 30% le 01/03/2012 : 39.463,90 €
- 40% le 01/05/2012 : 52.618,53 €
- 30% le 01/07/2012 : 39.463,90 € ;
La quote-part correspondant aux lots de M. et Mme [N] étant celle de 318/1.000ème ;
M. et Mme [N] font valoir que les appels de travaux auraient dû être calculés conformément aux termes de la résolution votée, selon lesquels les appels de fonds devront être en correspondance avec les conditions de marché de l'entreprise choisie et du planning d'exécution des travaux ;
Néanmoins, il résulte expressément du procès-verbal de réception des travaux du 14 décembre 2012, que le marché privé de travaux avec la société LCRP (les compagnons réunis de Paris) retenue par la copropriété, a été signé suivant acte d'engagement et OS correspondant en date du 17 juillet 2012 sur la base du devis initial du 10 janvier 2012 mis à jour le 10 mai 2012 pour un montant de 132.401,80 € TTC et de deux devis en TS du 8 octobre 2012 d'un montant de 3.397,25 € TTC validée le 16 octobre 2012 et du 8 octobre 2012 d'un montant de 1.423,10 € TTC validé le 5 novembre 2012, soit un montant total de travaux de 137.222,15 € TTC ;
Ces dates sont encore confirmées par M. [P], architecte de l'immeuble dans ses courriels des 9 et 23 octobre 2015 ;
Dès lors, à la date d'exigibilité des appels de fonds tels que définie par l'assemblée générale du 23 novembre 2011, les conditions réelles de marché de l'entreprise choisie n'étaient pas connues, de sorte que les appels de fonds ont été à juste titre, émis en fonction du budget global voté lors de l'assemblée générale ;
Au surplus, il est constant qu'aucune assemblée générale n'a encore approuvé le compte travaux de réhabilitation du bâtiment D de sorte que les sommes appelées au titre de ces travaux ne peuvent donc avoir qu'un caractère provisionnel ;
Or les provisions sont dues conformément au budget voté, soit en l'espèce, la somme de 170.051,34 € ;
Par ailleurs, il résulte du dossier travaux 2011 que les appels pour travaux de réhabilitation du bâtiment D ont été évalués sur la base d'un marché total TTC de 198.546,32 € (honoraires d'architecte, SPS, assurance dommages-ouvrage et honoraires de syndic inclus), sur lequel a été déduite une somme de 67.000 € (montant des appels antérieurs obtenus après les travaux votés en 2006), ainsi qu'il a été vu ;
Dès lors, les appels de fonds du propriétaire précédent ont bien été pris en compte, et notamment la somme de 10.653 € évoquée par M. et Mme [N] ;
S'agissant du fonds de garantie, il résulte des pièces produites aux débats (appels de fonds, décompte, appel de trésorerie spécifique) que seule la somme de 23.015,92 €, correspondant à la dette de M. [Z], a été appelée, et ce conformément aux termes de l'assemblée générale du 23 novembre 2011 ;
Enfin, il convient de constater que les travaux ont été réceptionnés sans réserve en décembre 2012, le procès-verbal de réception ayant été signé par l'entrepreneur, par le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et par l'architecte de la copropriété M. [P], dès lors, la production en appel de deux rapports d'expertise protection juridique non contradictoires réalisés en juillet et août 2019, ne permettent pas de remettre en cause les travaux réalisés ;
Les contestations de M. et Mme [N] sont inopérantes ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Barra Naceri, la somme de 3.624,04 € avec intérêts légaux à compter du 14 mai 2012, au titre des charges impayées au 3 octobre 2012, 4ème appel provisionnel 2012 inclus, déduction faite des appels exceptionnels et des travaux de réhabilitation du bâtiment D, lesquels sont dus par les intimés ;
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande ;
Il résulte des décomptes produits que M. et Mme [N] sont redevables de la somme de 70.709,17 € au titre des appels de fonds et de travaux, sur la période du 1er octobre 2011 au 28 janvier 2019, dont à déduire les règlements effectués sur la période du 31 janvier 2012 au 28 janvier 2019, pour un montant non contesté de 13.954,82 €, soit un solde dû de 56.754,35 € ;
Il n'est pas contesté qu'une clause de solidarité existe bien dans le règlement de
copropriété entre les indivisaires ;
Le syndicat des copropriétaires ayant produit tous les procès verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges, les relevés de charges, les situations de comptes, M. et Mme [N] seront donc condamnés solidairement à lui payer, la somme de 56.754,35 € au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er octobre 2011 au 28 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2012, sur la somme visée en principal, de 15.720,80 € et du présent arrêt pour le surplus ;
Sur les frais nécessaires de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre les sommes suivantes :
- frais de copies du 6 février 2012 :21,24 €,
- mise en demeure du 5 mars 2012 : 35,88 €,
- frais postaux du 5 mars 2012 : 4,36 €,
- envoi recommandé huissier du 9 mai 2012 :4,36 €,
- mise au contentieux du 9 mai 2012 : 119,60 €,
- remise du dossier à avocat du 12 septembre 2012 : 299,00 €,
- frais postaux du 12 septembre 2012 : 4,36 €,
- honoraires procédure impayée du 22 octobre 2012 : 1.067,60 €
- assignation du 22 octobre 2012 : 64,38 €
- signification jugement contentieux du 3 juin 2013: 82,99 €
- honoraires huissier divers du 13 août 2013 :1.211,62 €
- suivi de procédure du 26 février 2014 : 299 €
- frais de relance du 12 novembre 2014 :14,35 €
- mise en demeure du 10 février 2015 :37,19 €
- relance simple du 31 août 2015 :14,35 €
- mise en demeure du 10 septembre 2015 :36 €
- relance simple du 20 octobre 2015 :14,35 €
total des frais engagés : 3.330,63 €
Le syndicat des copropriétaires produit aux débats, ainsi qu'il a été vu, trois mises en demeure, la relance du 29 novembre 2011, et la sommation de payer du 14 mai 2012, pour un coût de 208,93 € ;
Constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, les frais de mise en demeure, dont les frais postaux (35,88 € + 4,36 € + 4,36 € +4,36 €+ 37,19 € +36 € = 122,15 €), ceux de relance (14,35 €) ainsi que les frais d'huissier relatifs à la sommation de payer (208,93 €), soit au total 345,43 € ;
Ne constituent pas en revanche des frais nécessaires les frais de copie, de remise de dossier avocat, qui relèvent de la gestion courante du syndic et peuvent éventuellement relever de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les autres frais d'huissier sont compris dans la demande au titre des dépens et les frais d'avocat dans la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Le jugement en ce qu'il n'a retenu au titre des frais nécessaires, que le coût de la sommation de payer sera donc réformé ;
M. et Mme [N] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 345,43 € au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Depuis plusieurs années M. et Mme [N] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels et laissant perdurer leur dette ;
Les manquements systématiques et répétés de M. et Mme [N] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a alloué des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires mais réformé sur le quantum, eu égard au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;
En effet, la somme due par M. et Mme [N] en première instance comme en appel, s'élève à plus de 50.000 €, le syndicat des copropriétaires ayant été contraint de faire l'avance des fonds pour régler les travaux réalisés dans le bâtiment où se situent leurs lots ;
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;
M. et Mme [N] doivent donc être condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dès l'acte introductif d'instance du 11 octobre 2012 et le premier juge a fait droit à la demande ; le jugement doit être confirmé sur ce point ;
S'agissant de l'actualisation de la créance, la capitalisation des intérêts a été demandée dès les conclusions du 8 octobre 2019 ;
Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée pour les condamnations pécuniaires prononcées par la cour ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et sur l'application équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [N], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. et Mme [N] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Barra Naceri :
la somme de 3.624,04 € avec intérêts légaux à compter du 14 mai 2012, au titre des charges impayées au 3 octobre 2012, 4ème appel provisionnel 2012 inclus,
la somme de 208,93 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,
et débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet Barra Naceri, de ses demandes plus amples ou contraires ;
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] :
la somme de 56.754,35 € au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er octobre 2011 au 28 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2012, sur la somme visée en principal, de 15.720,80 € et du présent arrêt pour le surplus ;
la somme de 345,43 € au titre des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;
Condamne solidairement M. [W] [N] et Mme [P] [N] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
