Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 13 DECEMBRE 2019
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/06190 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5K6D
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/10936
APPELANTE
SDC DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] Représenté par son Syndic, le Cabinet WARREN & Associés dont le siège social se situe [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208,
et par Me Célia CHENUT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
INTIMEE
SCI PIERRE SEMARD
[Adresse 3]
[Localité 2]
N° SIRET : 422 290 650
représentée par Me Laetitia WADIOU de la SELARL MODERE & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 41substituant Me GASMI, avocat au barreau du Val de Marne
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, président de chambre
Mme Christine BARBEROT, conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN
ARRÊT :
- Contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, Greffière.
L'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 1] (le syndicat des copropriétaires) a décidé de mettre en vente l'ancienne loge de la gardienne et désigné le conseil syndical pour trouver un acquéreur au prix minimum de 130 000 euros.
La SCI Pierre Semard, copropriétaire d'un appartement, a offert d'acquérir le bien au prix de 102 200 euros sous condition de pouvoir ouvrir un accès entre les WC et la pièce principale.
Lors de l'assemblée générale du 27 juin 2007, les copropriétaires décidèrent de vendre ce bien au prix de 103 500 euros à un tiers sous réserve qu'aucune offre plus favorable ne soit formulée avant le 15 septembre.
La SCI Pierre Semard a alors fait une offre d'achat au prix de 105 000 euros.
Une promesse de vente a été conclu le 6 mai 2008 entre la SCI Pierre Semard et le syndicat des copropriétaires. Cette information a été donnée aux copropriétaires lors de l'assemblée générale du 18 juin2008.
Un acte de vente été conclue le 28 juillet 2008. Cet acte comportait la modification de l'état descriptif de division par la création d'un lot n° 86 comportant l'ancienne loge ainsi que les WC et un débarras issus des parties communes de l'immeuble.
Le notaire qui a reçu cet acte ayant constaté que le lot n° 3 correspondant à la loge n'était pas une partie commune mais une partie privative appartenant en indivision à tous les copropriétaires et qu'en conséquence il ne nécessitait pas la création d'un lot nouveau pour être vendu, un acte rectificatif a été dressé le 22 novembre 2011 portant sur la vente du lot n° 3 et supprimant le lot n° 86. Il précise en outre qu'il y a lieu à régularisation de la situation des WC qui ont été intégrés au lot n° 3 à la suite de travaux alors qu'il ne figuraient pas dans ce lot.
Par acte du 24 mai 2016, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Pierre Semard en nullité de la vente pour dol, en restitution des locaux objet de la vente et en paiement de la somme de 87 750 euros au titre des loyers perçus par cette dernière.
Par jugement du 30 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré prescrite l'action en nullité pour dol et rejeté toutes autres demandes.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la vente a été conclue après plusieurs assemblées générales des copropriétaires qui ont été informés des conditions de la vente, que le syndicat des copropriétaires avait donc connaissance des faits constitutifs du dol avant la réitération de la vente par acte authentique et qu'un délai de cinq ans s'est écoulé entre le 28 juillet 2008 et l'assignation de la SCI Pierre Semard.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.
Sur la prescription, il fait valoir que l'acte du 22 novembre 2011 ayant modifié l'objet de la vente, c'est sur cet acte que porte l'action en nullité et que le point de départ de la prescription ne peut se situer qu'à cette date.
Sur le bien fondé de son action, il soutient que la vente de la loge a été conclue en-dessous du prix du marché à la SCI Pierre Semard dans un contexte de conflit d'intérêt puisque M. [T], gérant de cette SCI, était également président du conseil syndical chargé de la conclusion de la vente. Il indique que la SCI Pierre Semard a réalisé des manoeuvres en obtenant la conclusion de la vente sous la pression financière de travaux à réaliser dans l'immeuble.
Il ajoute que l'acte rectificatif du 22 novembre 2011 indique que le syndicat des copropriétaires est représenté par Mme [G] qui a reçu procuration du syndic, la société Sogi, alors que celle-ci n'était plus syndic de l'immeuble depuis le 1er juillet 2009.
Il sollicite en outre la condamnation de la SCI Pierre Semard à lui restituer et à remettre en état les parties communes qu'elle a annexées sans autorisation et à lui payer la somme de 114 075 euros correspondant à la valeur locative de la loge d'octobre 2008 à juin 2018, ainsi qu'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Pierre Semard conteste d'abord la qualité pour agir du syndicat des copropriétaires dont les demandes visent en fait à contester les décisions prises par les assemblées générales des 27 juillet 2007 et 18 juin 2008 qui ont donné leur accord à la vente de la loge de la gardienne et de ses annexes. Elle fait valoir que seuls les copropriétaires opposant ont cette qualité;
Elle ajoute que l'action du syndicat des copropriétaires est en outre forclose en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe à deux mois le délai pour contester la validité d'une assemblée générale.
Elle fait ensuite valoir que le point de départ du délai de prescription de l'action fondée sur le dol doit être fixé au 18 juin 2008, date à laquelle ont été portées à la connaissance de l'assemblée générale les propositions d'achat de la loge, de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires était prescrite depuis le 18 juin 2013 lorsqu'elle a délivré son assignation le 24 mai 2016.
Au fond, elle conteste les manoeuvres dolosives alléguées.
A titre subsidiaire, pour le cas où la cour annulerait la vente, elle sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 33 612,46 euros correspondant aux coût des travaux qu'elle a réalisés dans la loge, à la somme de 13 669,50 euros qu'elle a acquittée de 2009 à 2016, cette somme correspondant à sa quote-part due au titre du lot numéro 3 sur les travaux réalisés par la copropriété, ainsi que sa quote-part sur les charges courantes calculées sur un budget de 50 000 euros par an depuis 2008.
Elle réclame enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
1 - Sur l'action en nullité de la vente
Attendu que le syndicat des copropriétaires exerce une action en nullité de l'acte de vente du 28 juillet 2008 et de l'acte rectificatif du 22 novembre 2011 et non une action en nullité des assemblées générales des 27 juillet 2007 et 18 juin 2008 qui ont autorisé cette vente ; que les fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de la prescription sont donc inopérantes ;
Attendu, sur la prescription de l'action en nullité du contrat de vente pour dol, que selon les dispositions de l'article 2224 du code civil, le point de départ du délai de la prescription de cinq ans applicable aux actions personnelles se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le syndicat des copropriétaires invoquant une erreur sur la valeur du bien vendu provoquée par les manoeuvres de l'acquéreur, celui-ci a eu connaissance dès le 28 juillet 2008, date de la conclusion du contrat de vente, des éléments de fait lui permettant de constater cette erreur et d'en tirer les conséquences juridiques qui lui sont attachées ; que l'action du syndicat des copropriétaires engagée sur assignation du 24 mai 2016 est donc prescrite ;
Attendu que lors de l'acte rectificatif du 22 novembre 2011, le syndicat des copropriétaires était représenté par Mme [G], clerc du notaire qui a reçu l'acte, agissant par procuration donnée le 4 juillet 2008 par le cabinet Orfila gestion (Sogi), exerçant en sa qualité de syndic les pouvoirs que lui avait donnés l'assemblée générale des copropriétaires le 27 juin 2007 ; que Mme [G] pouvait valablement représenter le syndicat des copropriétaires sur la base de cette procuration donnée en vue de la conclusion de l'acte de vente et qui valait en conséquence également pour l'acte rectificatif subséquent qui n'a fait que mettre en oeuvre, en corrigeant les erreurs de l'acte de vente dans la désignation du bien vendu, la décision de l'assemblée générale du 27 novembre 2007 ;
2 - Sur l'action en restitution des parties communes
Attendu qu'il résulte de l'acte de vente du 28 juillet 2008 rectifié le 22 novembre 2011, que le WC et le débarras situés à l'entresol, qui sont des parties communes, ne sont pas entrés dans le champ de la vente litigieuse ; qu'il convient en conséquence de condamner la SCI Pierre Semard, qui ne conteste pas avoir annexé ces parties communes, à les remettre dans leur état initial et à les restituer au syndicat des copropriétaires ; qu'il n'y a pas lieu d'assortir cette décision d'une astreinte ;
3 - Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de ces dispositions ;
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
CONDAMNE la SCI Pierre Semard à restituer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], après les avoir remis en leur état initial, le WC et le débarras situés à l'entresol qui sont des parties communes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes ;
DIT qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Pierre Semard sera dispensée de toute participation aux dépenses communes correspondant aux frais de la présente procédure ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]
aux entiers dépens ;
Le Greffier,
Le Président,
