RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 12 Décembre 2019
(n° / 2019 , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S N° RG 18/14289 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5Y27
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 Novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Créteil- RG n° 16/00214
APPELANTS
Monsieur [P] [O]
né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 1] 18ème
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ET
Madame [N] [O] épouse [F]
née le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 1] 10ème
[Adresse 2]
[Adresse 2]
ET
Monsieur [O] [O]
né le [Date naissance 3] 1969 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par et assistés de Me Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752
INTIMÉES
Etablissement Public EPA ORSA
siret : 49908428300021
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par et assistée de Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par M. [I] [Y], en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Hervé LOCU, Président de chambre et chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, Président de chambre
Mme. Valérie MORLET, Conseillère
Mme Marie-José DURAND, Conseillère
Greffière : Mme Samira SALMI, lors des débats
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Hervé LOCU, et par Mme Léna ETIENNE , présente lors de la mise à disposition, auquel ou à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ :
Par arrêté du 11 février 2014, le préfet du Val-de-Marne a déclaré d'utilité publique au profit de l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine Amont (EPA ORSA), l'acquisition et l'aménagement des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) du centre ville à [Localité 3].
Par arrêté du 30 octobre 2014, les immeubles et droits réels immobiliers ont été déclarés cessibles immédiatement au profit de l'EPA ORSA.
L'ordonnance d'expropriation, au profit de l'EPA ORSA, a été rendue le 26 janvier 2015.
Sont notamment concernés par l'opération les consorts [O] et Mme. [T], propriétaires des parcelles AO [Cadastre 1], AO [Cadastre 2] et AO [Cadastre 3] sises [Adresse 5].
Mme. [T] selon les écritures, est décédée le [Date décès 1] 2016 en laissant pour lui succéder Mme. [N] [O] et M. [O] [O], lesquels ont accepté sa succession.
La parcelle AO [Cadastre 1] supporte un ensemble immobilier de trois étages dans laquelle on trouve :
- au rez-de-chaussée : une salle de café ;
- au 1er étage : 5 chambres dont deux avec douches individuelles et des WC collectifs sur le pallier ;
- au 2ème étage : 7 chambres ;
- au 3ème étage : 7 chambres ;
- au sous-sol : cave avec chaufferie séparée et sol en terre battue.
Cet ensemble immobilier accueille une activité de café-bar-restaurant-hôtel meublé et constitue un fonds de commerce dont sont propriétaires les consorts [O].
Cette parcelle est occupée en totalité, en vertu d'un bail commercial consenti par Mme. [T] aux consorts [O].
La parcelle AO [Cadastre 2] correspond à une cour, située à l'arrière du bâtiment, d'environ 25 m².
La parcelle AO [Cadastre 3] supporte un immeuble de deux niveaux dans laquelle on trouve :
- au rez-de-chaussée sur rue : un local commercial à usage de salon de coiffure, occupé en vertu d'un bail commercial par la SARL PROSMILIA HAIR ;
- au 1er étage : un logement occupé par le gérant de l'hôtel, M. [I], accessible seulement depuis l'hôtel meublé de la parcelle AO [Cadastre 1].
Les parcelles sont situées en zone UAx2 du PLU, modifié le 28 juin 2016. Il s'agit d'un terrain urbain mixte, correspondant à la zone d'aménagement concerté multi sites du centre-ville.
Faute d'accord sur l'indemnité d'éviction du fonds de commerce, l'EPA ORSA a, par mémoire visé au greffe le 02 décembre 2016, saisi le juge de l'expropriation du Val-de-Marne.
Par jugement du 20 novembre 2017, après transport sur les lieux le 09 mai 2017, celui-ci a :
- fixé l'indemnité due par l'EPA ORSA aux consorts [O], au titre de l'éviction du fonds de commerce dont ils sont propriétaires, à la somme totale de 323 341, 75 euros se décomposant comme suit :
-288 812, 50 euros au titre de l'indemnité principale ;
[115 525 euros x 2,5]
- 27 731,25 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 6 798 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;
- débouté les consorts [O] de leur demande d'indemnité au titre des frais divers ;
- débouté les consorts [O] de leur demande d'indemnité au titre du double loyer ;
- débouté les consorts [O] de leur demande d'indemnité au titre des frais de déménagement ;
- condamné l'EPA Orsa à verser aux consorts [O] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EPA Orsa aux dépens.
Les consorts [O] ont interjeté appel le 25 mai 2018.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par les consorts [O], respectivement le 23 juillet 2018, notifiées le 07 août 2018 (AR des 21 et 29 septembre 2018), et le 26 avril 2019, notifiées le 02 mai 2019 (AR du 03 mai 2019), aux termes desquelles ils demandent à la cour :
- de les déclarer recevables et fondés en leur appel ;
- de dire en tout état de cause que l'appel recevable et non contesté de M. [N] [O] produit effet à l'égard de Messieurs [P] et [O] [O] sur le fondement des dispositions des articles 552 et 553 du code de procédure civile ;
- de se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de l'EPA ORSA aux fins de voir juger que "l'indemnité d'éviction ne pourra être applicable à Mme. [N] [O], épouse [F], que pour la seule quote-part à lui revenir", de la rejeter et de renvoyer les parties à se pourvoir devant la juridiction compétente pour statuer de ce chef s'agissant d'une contestation sérieuse ;
- de réformer le jugement du 20 novembre 2017 sur ses dispositions contestées ; par conséquent :
- de fixer l'indemnité totale d'éviction du fonds de commerce, toutes causes de préjudice confondues, à la somme totale de 449 467,27 euros se décomposant comme suit :
- 404 337,50 euros au titre de l'indemnité principale ;
[115 525 euros x 3,5]
- 39 283,50 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 6 798 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial ;
- 3 846,06 euros au titre de l'indemnité de déménagement ;
- 2 000 euros au titre des frais divers suite à la cession ;
- de confirmer le jugement en ce qu'il leur alloué la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de leur allouer une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de débouter l'EPA Orsa de ses demandes contraires ;
- de dire que l'EPA Orsa supportera les dépens ;
- déposées au greffe, par l'EPA Orsa intimé et appelant incident, le 27 novembre 2018, notifiées le 29 janvier 2019 (AR du 31 janvier 2019), puis adressées au greffe le 23 juillet 2019, notifiées le 26 juillet 2019 (AR du 30 juillet 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :
- de déclarer irrecevable comme tardif l'appel formé par M. [P] et [O] [O] ;
- en conséquence :
- de dire que le jugement est devenu définitif à leur égard ;
- de dire que la présente instance ne porte que sur les demandes formées par Mme. [N] [O], épouse [F], et uniquement pour sa quote part ;
- de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les consorts [O] de leurs demandes au titre des frais divers, de l'indemnité de déménagement et du double loyer ;
- d'infirmer le jugement pour le surplus ;
- statuant à nouveau des chefs infirmés :
- de fixer l'indemnité devant revenir aux consorts [O] au titre de l'éviction de leur fonds de commerce comme suit :
- à titre principal :
- d'accorder une indemnité pour perte de location gérance d'un montant de 25 002 euros ;
[2 315 euros x 12 x 0,9]
- de dire et juger que l'indemnité d'éviction, ainsi calculée, ne pourra être applicable à Mme. [N] [O] que pour la seule quote part à lui revenir ;
- à titre subsidiaire :
- d'accorder une indemnité pour la perte du fonds de commerce d'un montant de 239 026 euros se décomposant comme suit :
- 218 342 euros au titre de l'indemnité principale ;
[115 525 euros x 2,1 x 0,90]
- 20 684 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- de dire et juge que l'indemnité d'éviction, ainsi calculée, ne pourra être applicable à Mme. [N] [O], épouse [F], que pour la seule quote part à lui revenir;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement appelant incident, le 14 décembre 2018, notifiées le 18 décembre 2018 (AR du 19 décembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour de fixer l'indemnité totale devant revenir aux consorts [O], au titre de l'éviction de leur fonds de commerce, à la somme de 380 083 euros se décomposant comme suit :
- 346 575 euros au titre de l'indemnité principale ;
[115 525 x 3]
- 33 508 euros au titre du remploi ;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Les consorts [O] font valoir que :
- l'appel interjeté par Mme. [N] [O], épouse [F], est recevable ; en effet, dans la mesure où le jugement lui a été signifié le 27 avril 2018, l'appel formé le 26 mai 2018 est recevable ; en outre, même s'il n'est pas contesté que les appels de M. [O] et [P] [O] sont irrecevables car interjetés hors délai, il convient de faire application de l'article 552 du code de procédure civile suivant lequel, dans une hypothèse de solidarité ou d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel formé par l'une conserve le droit d'appel des autres, si ces dernières se joignent à l'instance ; par ailleurs, en application de l'article 553 du code de procédure civile, en cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel de l'une produit effet à l'égard des autres, même si celles-ci ne se sont pas jointes à l'instance ; ainsi, les consorts [O] seront considérés recevables en leur appel ;
enfin, en vertu de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, il ne relève pas de la compétence du juge de l'expropriation de trancher les difficultés liées au fond du droit ou à la qualité des réclamants ; dès lors que la demande de l'EPA ORSA consistant à dire que "l'indemnité d'éviction ne pourra être applicable à Mme. [N] [O], épouse [F], que pour la seule quote-part à lui revenir" est sujette à contestation sérieuse, la Cour de céans doit se déclarer incompétente pour statuer de ce chef ou, à tout le moins, le rejeter ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu d'indemnisation de fonds de commerce pour fixer l'indemnité d'éviction ; en revanche il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale sur la base d'un taux de 2,5 appliqué au chiffre d'affaire moyen sur 3 ans, aux motifs de l'état général du fonds et du fait que son chiffre d'affaire était en baisse sur les trois derniers exercices ; en effet :
- d'une part, la baisse du chiffre d'affaires sur les trois dernières années peut s'expliquer par la déclaration d'utilité publique de 2014, l'ordonnance d'expropriation de 2015 et l'absence de certitudes sur le calendrier de mise en oeuvre de la procédure d'indemnisation, ce qui a rendu difficile le maintien et le développement d'une activité commerciale ;
- d'autre part, au regard des usages et de la situation du fonds de commerce , le taux de 2,5 est incontestablement insuffisant ; en effet, compte tenu des termes de comparaison produits, des qualités particulières du fonds, notamment relativement à son implantation géographique, il convient de retenir un taux de 3,5 ;
- les termes de comparaison proposés par l'EPA ORSA doivent être écartés car ils ne sont pas probants ; en effet, les références concernent des fonds qui ne sauraient être comparables à celui faisant l'objet de la procédure d'expropriation, notamment en termes de chiffre d'affaires, de consistance, de situation ;
- par conséquent, il convient de fixer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 404 337,50 euros [115 525 euros x 3,5] ;
- il convient de rejeter la demande principale de l'EPA ORSA tendant au rejet de l'octroi de l'indemnité d'éviction ; en effet, contrairement à ce que soutient l'EPA ORSA, il convient de les indemniser au titre de la perte de leur fonds de commerce du fait de l'expropriation de l'immeuble ; à cet égard, le contrat de location gérance permet au propriétaire d'un fonds de commerce de concéder à un tiers, le locataire gérant, le droit d'exploiter son fonds moyennant le paiement d'une redevance ; dès lors, l'intérêt du contrat est de préserver la propriété du fonds tout en maintenant son exploitation et en s'assurant un revenu ; par conséquent il convient de confirmer le jugement en ce qu'il leur a alloué une indemnité d'éviction ;
- il convient de rejeter la demande à titre subsidiaire de l'EPA ORSA tendant à l'application d'un abattement de 10% ; en effet, il ne saurait leur être reproché que le locataire gérant refuse de libérer les lieux et de remettre les clefs alors que :
- ils n'occupent plus les locaux depuis plusieurs années, ne disposent plus des clefs et ne sont pas opposés à ce que l'EPA ORSA prenne possession des lieux ;
- ils n'ont plus, à titre personnel, aucun moyen d'agir à l'encontre du locataire-gérant depuis l'ordonnance d'expropriation, ayant éteint tous leurs droits réels et personnels ;
- en outre, l'EPA ORSA a obtenu une décision d'expulsion à l'égard du locataire-gérant ;
- enfin, il appartenait à l'EPA ORSA, qui avait dès le début de la procédure connaissance de l'existence du locataire-gérant, de l'attraire dans la procédure d'expropriation et de lui notifier ses offres, même s'il lui contestait toute vocation à indemnité ;
- dès lors, appliquer un abattement pour occupation sur la valeur du fonds au motif de la location gérance serait injustifié, d'autant plus qu'en vertu de la jurisprudence classique et des termes de la convention de la location gérance, M. [I] ne pouvait prétendre à quelconque indemnité ;
- le mode de calcul n'est pas contesté ; néanmoins, il convient de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 39 283,75 euros, compte tenu du nouveau montant de l'indemnité principale ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a rejeté l'indemnité de déménagement, au motif que les éléments du mobilier faisaient partie du fonds de commerce ; en effet, les locaux doivent être rendus vides à l'EPA ORSA et les biens mobiliers doivent donc être déménagés ; dans la mesure où ce déménagement découle directement de la procédure d'expropriation, une indemnité de déménagement d'un montant de 3 846,02 euros doit être allouée ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a rejeté l'indemnité pour frais divers ; en effet, il est incontestable que des démarches administratives (frais pour le registre du commerce, changement d'adresse, de statuts, mailing, publicité, imprimerie) doivent être entreprises et qu'elles découlent directement de la procédure d'expropriation ; par conséquent, il convient de leur accorder la somme forfaitaire de 2 000 euros ;
- l'EPA ORSA doit être condamnée à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'EPA ORSA soutient que :
- conformément à l'article 668 du code de procédure civil, l'appel interjeté par M. [P] et [O] [O] est irrecevable, car formé au delà du délai d'un mois ; par conséquent, le jugement du 20 novembre 2017 est devenu définitif et irrévocable à leur égard et en ce qui concerne leur quote-part ; en outre, les consorts [O] ne sauraient se prévaloir des dispositions de l'article 552 du code de procédure civile ; en effet, en matière d'expropriation, il est de jurisprudence ancienne et constante que la créance d'indemnité d'expropriation n'est pas indivisible ; ainsi, l'appel formé par un membre de l'indivision n'a pas d'incidence sur les droits des autres indivisaires ; par ailleurs, il ne saurait être considéré que l'irrecevabilité de l'appel de M. [P] et [O] [O] constitue une difficulté sérieuse, relevant de l'article L 311-8 du code de l'expropriation, d'autant qu'il est de jurisprudence établie que la créance d'expropriation n'est pas indivisible ; en conséquence, l'instance ne portera que sur la fixation de la valeur de la quote part devant revenir à Mme. [N] [O], épouse [F] ;
- à titre principal : le jugement doit être infirmé en ce qu'il a accordé une indemnité d'éviction aux consorts [O] ; en effet, Mme. [O] ne saurait se prévaloir d'un bail commercial sachant que :
- d'une part, les consorts [O] sont propriétaires des murs et du fonds de commerce, de sorte qu'ils ne peuvent se donner un bail commercial à eux-mêmes ;
- d'autre part, il est constant qu'il ne peut y avoir de bail si aucun loyer n'est payé, car un bail commercial est une convention conclue à titre onéreux ;
- dès lors, le seul préjudice souffert par Mme. [O] est celui de la perte du contrat de la location gérance et de la redevance mensuelle acquittée par le locataire gérant, à hauteur de 2 315 euros par mois, et c'est sur cette base que l'indemnité à lui revenir doit être calculée ;
- enfin, Mme. [O] ne saurait se prévaloir de l'existence d'un bail commercial sans le produire aux débats ;
- par conséquent, il est demandé à la cour de dire et juger qu'aucune indemnité d'éviction commerciale ne peut être allouée aux consorts [O] ;
- malgré le versement de l'indemnité fixée en première instance, les locaux n'ont toujours pas été libérés et les clefs n'ont pu être récupérées auprès des consorts [O] ; malgré le jugement d'expulsion du 10 décembre 2018, les consorts [O] n'ont pas libéré, ni fait libérer les lieux, ainsi que cela ressort d'un procès-verbal de constat établi le 23 avril 2019 ; compte tenu de cette occupation sans droit, ni titre, il convient d'appliquer un abattement de 10% sur l'indemnité d'éviction ;
- par conséquent, l'indemnité à revenir aux consorts [O] doit être fixée à la somme de 25 002 euros [2 315 euros x 12 x 0,9] ; aucune autre indemnité ne saurait leur être allouée car :
- en leur qualités confondues de propriétaires des murs et du fonds de commerce, les consorts [O] perçoivent déjà, au titre de l'expropriation des locaux, une indemnité de remploi destinée à leur permettre de faire face aux frais liés à l'acquisition de nouveaux locaux dans lesquels ils pourront à nouveau conclure un contrat de location-gérance ;
- les consorts [O] n'exploitent pas le fonds de commerce, ni aucune des activités en cause, lesquels sont effectivement exploités par M. [I] ; par conséquent, aucun trouble commercial ne leur est causé ;
- à titre subsidiaire :
- il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé une indemnité totale d'éviction à la somme totale de 323 341, 75 euros ; en effet, les termes de comparaison produits sont comparables au bien exproprié en termes de consistance et de situation ; en outre, il convient d'écarter les termes de comparaison produits par les consorts [O], notamment car ils ne produisent aux débats aucune référence documentée au soutien de leurs prétentions ; en outre, les références communiquées sont bien trop anciennes pour pouvoir être retenues, et portent sur des fonds de commerce qui présentent un bien meilleur état, tant d'entretien que de localisation, que celui à évaluer ;
- par conséquent, l'indemnité totale d'éviction doit être fixée à la somme de 239 026 euros, se décomposant comme suit :
- 218 342 euros ;
[115 525 euros x 2,1 x 0,9]
- 20 684 euros ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a alloué une indemnité d'un montant de 6 798 euros pour trouble commercial ; en effet, une telle indemnité est accordée pour réparer les conséquences que l'éviction a causées à l'exploitant, contraint de cesser ses fonctions ; en l'espèce, étant donné que les consorts [O] n'exercent aucune activité, aucun trouble commercial ne peut leur être causé ; par conséquent aucune indemnité ne leur est due à ce titre ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité pour "frais divers" ; en outre, cette demande, d'un montant de 2 000 euros, doit être rejetée en cause d'appel; en effet, contrairement à ce qu'allèguent les consorts [O], ils n'auront pas à faire face à des démarches auprès du registre du commerce et des sociétés car ils ne sont pas inscrits, ni répertoriés au RCS ; en outre, Mme. [O] ne prouve pas en quoi son préjudice est certain, méconnaissant ainsi l'article L 321-1 du code de l'expropriation ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté l'indemnité de déménagement ; en effet, cette demande n'est pas fondée dans la mesure où les consorts [O] allèguent ne pas être en possession des lieux ;
Le commissaire du gouvernement considère que :
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a appliqué un coefficient de 2,5 ; en effet, au regard des éléments de confort du bien, des résultats de la société expropriée et de la situation géographique du bien, il convient d'appliquer un coefficient de 3 ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il n'a pas accordé d'indemnité de déménagement ; en effet, l'instance porte sur la perte du fonds de commerce, incluant donc les biens meubles ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation au titre des frais divers ; en effet, le commerçant indemnisé de la valeur pleine de son fonds ne saurait prétendre recevoir, en plus, une indemnité pour frais de réinstallation ;
- par conséquent, il convient de fixer l'indemnité devant revenir aux consorts [O], au titre de l'éviction de leur fonds de commerce, à la somme de 380 083 euros se décomposant comme suit :
- 346 575 euros au titre de l'indemnité principale ;
[115 525 x 3]
- 33 508 euros au titre du remploi ;
SUR CE
sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 26 mai 2018 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions des consorts [O] du 23 juillet 2018, de l'EPA ORSA du 27 novembre 2018 et du commissaire du gouvernement du 14 décembre 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions des consorts [O] du 26 avril 2019 sont en réplique à l'appel incident de l'EPA ORSA , notamment sur l'irrecevabilité de l'appel de M. [P] et [O] [O] ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions de l'EPA ORSA du 23 juillet 2019 sont une réplique à ce moyen de procédure , avec comme nouvelles pièces de la jurisprudence de la cour de cassation et sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
Sur la recevabilité de l'appel
La recevabilité de l'appel de Mme [N] [O] épouse [F] n'est pas contestée, le jugement lui ayant été signifié le 27 avril 2018 et l'appel ayant été formé le 26 mai 2018 conformément à l'article R311-24 du code de l'expropriation.
L'EPA ORSA indique que le jugement a été signifié Monsieur [P] [O] et à Monsieur [O] [O] le 23 avril 2018, que l'avis de déclaration d'appel notifié par le greffe indique que l'appel a été interjeté par les consorts [O] au moyen d'un « pli recommandé avec accusé de réception portant le cachet de la poste du 26 mai 2018 » ; en conséquence leur appel est irrecevable comme ayant été formé au-delà du délai d'un mois; il demande en conséquence que leur appel soit déclaré irrecevable, que le jugement est définitif et irrévocable en ce qui concerne leur quote-part, et que l'appel portera donc sur la fixation de la valeur de la quote-part à revenir à Madame [N] [O] épouse [F].
Les consorts [O] ne contestent pas que leur appel a été formé hors délai, mais ils concluent à la recevabilité en faisant valoir qu'en cas de solidarité ou d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'article 552 du code de procédure civile dispose que l'appel formé par l'une conserve le droit d'appel des autres, si ces dernières se joignent à l'instance .
Cependant il est de principe qu'en matière d'expropriation, la créance d'indemnité d'expropriation n'est pas indivisible et que par conséquent en présence d'une indivision comme en l'espèce, l'appel formé par l'un des indivisaires ou l'absence d'appel, n'a pas d'incidence sur le droit des autres indivisaires.
Les consorts [O] invoquent également l'article L311-8 du code de l'expropriation, à savoir que toutes les fois qu'il s'élève des difficultés étrangères à la fixation de l'indemnité d'expropriation, il appartient au juge de statuer sur le montant de cette indemnité et de renvoyer les parties devant le juge compétent pour statuer sur la contestation ; en conséquence la demande ayant pour objet de dire que l'indemnité de dépossession pour être applicable à Madame [N] [O] épouse [F], pour la seule quote-part à lui retenir, est sujette à contestation sérieuse et la cour devra se déclarer incompétente pour statuer de ce chef .
Cependant, l'article L311-8 du code de l'expropriation dispose que lorsqu'il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamant et toutes qu'ils s'élèvent des difficultés étrangères la fixation du montant de l'indemnité et l'application des articles L 242-1 à L242-7, L322-12 , L423-2 et L423-3, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d' alternatives qu'il y a de voies envisageables et renvoyer les parties à se pourvoir devant qui de droit; en l'espèce, il n'y a pas de contestation sérieuse au sens de cet article, mais uniquement une irrecevabilité d'appel.
En conséquence, il convient de déclarer irrecevable comme tardif l'appel formé par Messieurs [P] [O] et [O] [O] ; en conséquence l'arrêt ne portera que sur la quote-part de Madame [N] [O] épouse [F].
Au fond
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel des consorts [O] porte sur l'indemnité totale d'éviction du fonds de commerce, sur les indemnités accessoires de déménagement et de frais divers , l'appel incident de l'EPA ORSA sur l'indemnité d'éviction et celui du commissaire du gouvernement sur l'indemnité principale.
S'agissant de la date de référence, les consorts [O] et l'EPA ORSA n'ont pas conclu sur ce point; le commissaire du gouvernement retient la date du 28 juin 2016 comme le premier juge, correspondant à la dernière modification du PLU de la commune de Villeneuve Saint Georges, en application des articles L213-6 et L213-4 du ce de l'urbanisme.
S'agissant des données d'urbanisme, il s'agit de la zone UAx2 du PLU de la commune de Villeneuve Saint Georges, à savoir un secteur urbain mixte correspondant à la ZAC Multi- sites du centre ville.
Le jugement sera en conséquence confirmé sur ces points.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, en totalité, il s'agit des parcelles situées [Adresse 5], cadastrées AO numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d'une superficie totale de 188 m², supportant un ensemble immobilier à usage d'hôtel meublé et de commerce :
-les parcelles AO [Cadastre 1] et AO [Cadastre 2] supportent un immeuble en R+3 à usage d'hôtel'bar'restaurant.
-La parcelle AO [Cadastre 2] correspond à une cour intérieure.
Le bien est occupé en totalité en vertu d'un bail commercial consenti aux consorts [O] par Madame [T] , renouvelé le 8 novembre 2006, à effet jusqu'au 31 décembre 2015 ; les consorts [O] ont accordé un contrat location-gérance à Monsieur [A] [I] , le 1er avril 2010, renouvelable chaque année tacitement ; un avenant à ce contrat a été signé le 18 décembre 2014, renouvelant la location-gérance tacitement pour des périodes de trois mois à compter du 1er avril 2015.
'La parcelle AO [Cadastre 3] supporte un immeuble datant de 1820 pendant deux niveaux :
'lot rez-de-chaussée : sur rue, un local commercial à usage de sa coiffure, occupé en vertu d'un bail commercial concédé SARL PROSMILIA HAIR.
'Premier étage : un logement, sans accès direct vers l'extérieur, ni dans le commerce situé en rez-de-chaussée, accessible depuis l'hôtel meublé édifié sur la parcelle AO [Cadastre 1].
Ce logement est occupé par le gérant de l'hôtel, Monsieur [I].
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , il s'agit du jugement de première instance , soit le 20 novembre 2017.
Sur l'indemnité principale
1° sur l'absence de bail
L'EPA ORSA conclu à l'absence de bail commercial , puisqu'il est produit un contrat de location-gérance souscrite au profit de Monsieur [A] [I] le 2 avril 2010 pour une durée d'un an renouvelable chaque année moyennant une redevance mensuelle de 2315euros ; le fondement du droit à l' indemnité d'éviction se trouve dans le droit de renouvellement du bail commercial prévu à l'article L 145'9 du code de commerce ; les consorts [O] , qui sont propriétaires des murs et propriétaire du fonds de commerce, de sorte qu'ils ne peuvent se donner un bail commercial à eux mêmes ; en outre il ne peut y avoir de bail si aucun loyer n'est payé ; les consorts [O] ne peuvent en conséquence prétendre à une indemnité d'éviction commerciale ; seul le préjudice subi par Madame [O] est celui de la perte du contrat location-gérance et c'est sur cette base que l'indemnisation devrait être calculée.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;aux termes de l'article L321-2 du code de l'expropriation, les indemnités doivent être allouées à tous ceux dont les intérêts et les droits sont directement lésés par l'expropriation.
En l'espèce, le bien est occupé en totalité en vertu d'un bail commercial consenti aux consorts [O] par Madame [T], renouvelé le 8 novembre 2006, à effet jusqu'au 31 décembre 2015 ; les consorts [O] ont accordé un contrat de location-gérance à Monsieur [A] [I] le 1er avril 2010, renouvelable chaque année tacitement (pièce numéro huit), un avenant a été signé le 18 décembre 2014, renouvelant la location-gérance tacitement pour les biens pour des périodes de trois mois à compter du 1° avril 2015.
En cas d'expropriation du fonds, l'indemnité d'éviction est due au propriétaire du fonds et non au gérant ; la valeur du fonds se calcule suivant les usages de la profession et non comme le demande l'EPA ORSA d'après le montant de la redevance payée par le gérant ; en effet le montant de cette redevance est pris en considération uniquement si la cour ne dispose d'aucun renseignement sur le chiffre d'affaires réalisé.
En espèce, les consorts [O] versent au débat les bilans du fonds de commerce loué pour les années 2013, 2014, 2015 et il convient de confirmer en conséquence le jugement en ce qu'il a débouté l'EPA ORSA de sa demande subsidiaire de calcul de l'indemnité d'éviction sur la base de la perte de loyer location-gérance.
2° sur la méthode d'évaluation
Le premier juge a exactement retenu pour chiffrer le préjudice au titre de l'éviction la méthode de la perte du fonds de commerce en se basant sur le chiffre d'affaires.
3° indemnité pour perte du fonds de commerce: détermination du chiffre d'affaires et du taux à lui appliquer
Le chiffre d'affaires non contestées par les parties est le suivant :
'2014'2015 : 123'758euros, résultat d'exploitation de 16'512euros
'2015'2016 : 107'946euros, résultat d'exploitation de 779euros
'2016'2017:101 024euros, résultat d'exploitation de -2898euros
soit un chiffre d'affaires annuel moyen de 115'525euros et un résultat d'exploitation de 4798 euros.
Le premier juge a indiqué qu'il est habituellement appliqué pour les activités d hôtel meublé un coefficient multiplicateur compris entre 2,5 et 4; au regard de la proximité de la gare RER et en façade sur la place de la mairie, mais également de la zone bruyante du fait du passage de la RN 6 , de la vétusté du bien , du mauvais état général et du chiffres d'affaires en baisse constante , il a retenu un coefficient multiplicateur de 2, 5.
Au vu de la situation géographique favorable du bien , tout en tenant compte de la baisse constante du résultat, il convient de retenir un coefficient de 3.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
L'EPA ORSA demande l'application d'un abattement de 10% en raison de l'occupation du bien par M. [I] et de l'ordonnance d'expulsion du 10 décembre 2018; cependant cette situation n'étant pas imputable à Mme [O], il convient de débouter l'EPA ORSA.
L'indemnité principale sera fixée à: 115'525 X3= 346'575euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
Sur les indemnités accessoires
1°sur l'indemnité de remploi
5 % X23000= 1150euros
10 % X 323'575euros= 32'358euros
total 33'508euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2° indemnité pour trouble commercial
Le premier juge a alloué aux consorts [O] une indemnité pour trouble commercial s'élevant à trois mois de loyer moyen de location-gérance soit la somme de 6798euros
L'EPA ORSA demande l'infirmation en indiquant que lors du transport sur les lieux, les consorts [O] n'exerçaient aucune activité.
Cependant, une indemnité pour trouble commercial doit être allouée afin de couvrir le préjudice résultant de l'interruption d'activité du déménagement à la réinstallation, ou faute de l'installation, résultant de l'arrêt d'exploitation ; la cessation de l'exploitation de leurs fonds par les consorts [O] leur cause un préjudice spécifique au niveau du trouble commercial distinct de celui causé par la perte du fonds.
En conséquence le premier juge leur a exactement alloué une indemnité pour trouble commercial s'élevant comme usuellement à trois mois de loyer moyen de location-gérance, soit la somme de 6798euros.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point
3° indemnité pour double loyer
Le débouté n'est pas contesté par les consorts [O] ; le jugement sera donc confirmé.
4° indemnité pour frais de déménagement
Le premier juge a débouté les consorts [O],en indiquant que les éléments mobiliers faisaient partie du fonds de commerce dont la perte a été indemnisée.
Cependant, il n'est pas contesté que les consorts [O] vont devoir déménager leur mobilier et il convient en conséquence de faire droit à leur demande et de leur allouer au vu du devis produit (pièce numéro cinq) la somme de 3846,02 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
5° indemnité pour frais divers
Le premier juge a débouté les consorts [O] en l'absence de justification.
Les consorts [O] indiquent qu'ils vont devoir faire face à des frais de démarche du commerce, changement d'adresse, de statut, mailing, publicité, imprimerie, que les justificatifs de tels frais sont difficiles à obtenir et ils sollicitent en conséquence une somme forfaitaire de 2000 euros.
Cependant, il n'est pas justifié que Madame [O] soit inscrite ni répertoriée au registre du commerce et des sociétés, et en l'absence de justificatifs sur les frais évoqués, il convient de confirmer le jugement de débouté.
L'indemnité totale de dépossession est donc de :
346 575(indemnité principale)+33 508(indemnité de remploi)+6 798(indemnité pour trouble commercial) +3 846,02( indemnité de déménagement)=390 727 euros.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
Le présent arrêt ne porte que sur la demande formée par Madame [O] épouse [F] et s'applique uniquement sur sa quote-part.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPA ORSA à payer à Mme [N] [O] épouse [F] , seule appelante recevable, à la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner l'EPA ORSA à verser à Madame [O] la somme de 2 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile cause d'appel.
Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.
L'EPA ORSA perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare irrecevable l'appel formé par M. [P] [O] et M. [O] [O].
Infirme partiellement le jugement entrepris
Statuant à nouveau
Fixe à la totale somme de 390 727 euros l'indemnité due par l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine amont aux consorts [O], au titre de leur éviction du fonds de commerce dont ils sont propriétaires, sis, [Adresse 5] sur une parcelle cadastrée section AO numéro [Cadastre 1], AO numéro [Cadastre 2] et numéro [Cadastre 3], se décomposant comme suit :
'indemnité principale : 346 575 euros
'indemnité de remploi : 33 508 euros
indemnité pour trouble commercial : 6 798 euros
'indemnité pour frais de déménagement: 3 846,02 euros
Dit que le présent arrêt ne porte que sur la demande formée par Madame [O] épouse [F] et s'applique uniquement sur sa quote-part.
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Condamne l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine amont à payer à Madame [O] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne l'établissement public d'aménagement Orly Rungis Seine amont aux dépens.
Le greffierle président
