Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01796 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B433C
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 décembre 2017 - Tribunal paritaire des baux ruraux de LONGJUMEAU - RG n° 54-16-00002
APPELANT
Monsieur [L] [V]
né le [Date anniversaire 1] 1968 à NEUILLY SUR SEINE (92)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
COMPARANT EN PERSONNE
assisté de Me Mélanie SPANIER-RUFFIER de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de MELUN, toque : M30
INTIMÉS
Madame [H] [V] épouse [H]
née le [Date anniversaire 2] 1954 à NEUILLY SUR SEINE (92)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
NON COMPARANTE
représentée par Me Florian DE MASCUREAU de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06
Monsieur [B] [V]
né le [Date anniversaire 3] 1956 à NEUILLY SUR SEINE (92)
[Adresse 4]
[Adresse 3]
COMPARANT EN PERSONNE
assisté de Me Florian DE MASCUREAU de la SCP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06
Monsieur [Y] [V]
né le [Date anniversaire 4] 1963 à NEUILLY SUR SEINE (92)
[Adresse 5]
[Adresse 3]
NON COMPARANT
représenté par Me Florian DE MASCUREAU de la SCP LACHAUDLACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATSMANDEVILLE COUTADEUR & Associés - DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06
Monsieur [G] [Z]
né le [Date anniversaire 1] 1960 à [Localité 1]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
COMPARANT EN PERSONNE
assisté de Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZBOUAZIZ - SERRA - AYALA - BONLIEUSERRA - AYALA - BONLIEU, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 9 octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Fabienne TROUILLER, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Philippe DAVID, Président
Mme Fabienne TROUILLER, Conseiller
Mme Agnès BISCH, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Camille LEPAGE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Philippe DAVID, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 11 avril 2000, Mme [I], marquise [V], a donné à bail rural à M. [Z] une parcelle de 75 ha avec une ferme sise sur les communes de [Localité 2], [Localité 3] et [Localité 4], pour une durée de 18 ans à compter du 11 novembre 1999.
En novembre 2013, Mme [I] est décédée et ses quatre enfants [V] ont, le 9 mai 2016, délivré à M. [Z] un congé pour reprise sur l'ensemble de ces biens au bénéfice de M. [R] [V].
Le 21 juillet 2016, M. [Z] a saisi le tribunal d'instance de LONGJUMEAU aux fins d'obtenir le prononcé de la nullité du congé pour reprise.
Par jugement contradictoire en date du 19 décembre 2017, le tribunal d'instance de LONGJUMEAU a :
- annulé le congé pour reprise,
- dit que le bail de M. [Z] serait renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 2017,
- condamné solidairement les consorts [V] au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement des dépens.
La juridiction a retenu que les consorts [V] considéraient dorénavant, contre l'avis de M. [L] [V], que l'intérêt de l'indivision était de maintenir le fermier actuel en place en l'absence d'accord sur un autre repreneur, que les 3/4 de l'indivision refusaient d'accorder un bail rural au bénéficiaire désigné dans le congé en raison de l'absence d'accord successoral, que le projet de reprise indiqué s'avérait impossible à réaliser et qu'au vu de ces circonstances et des éléments nouveaux, il y avait lieu d'annuler le congé.
Par déclaration en date du 16 janvier 2018, M. [L] [V] a relevé appel de cette décision.
A l'audience du 9 octobre 2019, M. [L] [V] a comparu en personne assisté de son conseil qui a développé oralement ses conclusions et sollicité :
- l'infirmation du jugement,
- la validation du congé délivré le 9 mai 2016,
- l'expulsion de M. [Z] dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- la condamnation de M. [G] [Z] à payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, l'appelant fait valoir en substance que la déclaration d'appel est parfaitement recevable, que la régularité formelle d'un congé, la capacité et le pouvoir de son auteur s'apprécient à la date de sa délivrance, qu'il n'existe aucune irrégularité de forme, que la date d'effet du congé est fixée à la date de son renouvellement soit le 11 novembre 2017, que la rétractation d'une partie des indivisaires, survenue postérieurement au congé, est sans effet juridique, qu'à ce jour, le partage successoral a été signé, que les bailleurs sont d'accord pour la reprise par le bénéficiaire mentionné dans le congé, que les conditions de fond du congé sont remplies, qu'il s'agit d'une reprise sur une exploitation familiale, que le repreneur doit attendre le départ effectif du locataire pour déposer sa déclaration, que les biens loués appartenaient à la grand-mère du bénéficiaire depuis le 24 août 1985, qu'à la suite d'une donation-partage, elle en a conservé l'usufruit jusqu'à son décès qui a entraîné un héritage en pleine propriété, que le bénéficiaire ne dépasse pas le seuil imposé par le SDREA, ce qui signifie que cette reprise ne nécessite pas d'autorisation préalable d'exploiter mais une simple déclaration préalable dès validation du congé, que les conditions de compétence professionnelle s'apprécient à la date du congé et sont remplies et que son projet écologique répond aux conditions légales. Il ajoute que le locataire actuel exploite par ailleurs 98 ha et arrive à l'âge de la retraite et qu'il n'apporte nulle preuve d'une quelconque amélioration des biens loués.
M. [Z] a comparu en personne assisté de son conseil qui a développé ses conclusions et demandé à la cour de :
- déclarer irrecevable l'appel interjeté par M. [L] [V],
- en tout état de cause, confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- subsidiairement, annuler le congé pour reprise délivré à M. [Z] le 9 mai 2016,
- juger que le bail en cours est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 2017,
- se déclarer incompétent pour ordonner à l'indivision [V] la conclusion d'un bail rural de 9 ans au bénéfice de M. [R] [V],
- constater que la renonciation des ¿ des indivisaires au bénéfice du congé et en conséquence le renouvellement du bail pour 9 ans au bénéfice de M. [Z],
- à titre très subsidiaire, procéder à la désignation d'un expert agricole aux fins de voir fixer l'indemnité au bénéfice de M. [Z] pour les améliorations apportées au fonds,
- condamner M. [L] [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au bénéfice de M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner solidairement aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, l'intimé fait valoir en substance que l'appel est irrecevable en ce qu'il a été adressé uniquement par RPVA et non par lettre recommandée avec avis de réception au greffe de la cour d'appel, que la majorité des indivisaires ont renoncé à leur congé et ont indiqué qu'il était de l'intérêt de l'indivision de maintenir le fermier en place, que la renonciation au congé après sa date d'effet emporte le renouvellement du bail, que le congé est nul, que les auteurs du congé ne justifient pas de leur qualité de propriétaire, que le congé ne mentionne pas la profession de M. [R] [V], que le bénéficiaire ne justifie pas d'une autorisation préalable d'exploiter, d'une intention réelle et sérieuse de se consacrer à l'exploitation sans se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, qu'il ne justifie pas posséder le matériel nécessaire ou à défaut les moyens de l'acquérir, que la demande d'ordonner la conclusion d'un bail de 9 ans au profit de M. [R] [V] aux autres indivisaires ne relève pas de la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux, ni de celle de la cour d'appel.
Le conseil des consorts [V] a indiqué verbalement qu'il s'en rapportait à la décision de la cour concernant la recevabilité de la déclaration d'appel. Sur le fond, il a ajouté qu'à la suite du partage successoral, Mme [H] et M. [Y] [V] n'étaient plus propriétaires et que M. [B] [V] était d'accord avec la reprise des biens par [R].
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE,
Il convient d'indiquer à titre liminaire que l'appel des décisions rendues par le tribunal paritaire des baux ruraux des particuliers, est formé, instruit et jugé selon les règles de la procédure sans représentation obligatoire figurant aux articles 931 à 949 du code de procédure civile. La procédure applicable devant la cour d'appel est donc la procédure orale de droit commun dans laquelle la prise en considération des écrits d'une partie par la cour est subordonnée à l'indication orale à l'audience par cette partie ou son représentant qu'elle se réfère à ses écritures. Dès lors, la cour ne peut prendre en compte les demandes ou observations présentées par écrit par les parties non comparantes.
Le conseil des consorts [V] a, le 17 octobre 2019, fait parvenir à la cour, une note en délibéré, sans y avoir été autorisé. Conformément à l'article 445 du code de procédure civile, elle sera par conséquent écartée des débats, de même que celle du conseil de M. [Z] et celle du conseil de l'appelant.
Sur la recevabilité de l'appel
L'intimé soutient que M. [V] n'a pas relevé appel par lettre recommandée avec accusé réception adressée au greffe de la cour mais uniquement par RPVA, ce qui le rend irrecevable.
Aux termes de l'article 932, l'appel est formé par une déclaration que la partie ou tout mandataire fait ou adresse, par pli recommandé, au greffe de la cour.
En l'espèce, le jugement contesté a été régulièrement notifié aux parties le 19 décembre 2017 et le conseil de M. [L] [V] a interjeté appel par déclaration adressée au greffe par le réseau privé virtuel avocat (RPVA) le 16 janvier 2018. Cet appel a été enregistré au greffe dans le délai légal et les conseils des consorts [V] et de M. [Z], intimés, se sont eux-mêmes constitués en qualité d'intimés par voie électronique le 31 janvier 2018 et le 8 février 2018.
Il n'est pas contesté que la déclaration d'appel litigieuse comporte bien les mentions prescrites par l'article 58 du code de procédure civile et qu'elle est accompagnée de la décision attaquée.
Si l'utilisation du RPVA n'est pas prévue ni rendue obligatoire en matière de procédure sans représentation obligatoire, il n'en demeure pas moins qu'il n'en résulte aucune contradiction avec l'article 932 qui prévoit expressément la déclaration faite au greffe ou adressée par lettre recommandée.
Ces modalités n'étant pas prescrites à peine de nullité de l'acte, elles sont néanmoins destinées à régler toute contestation sur les délais, ce que permet tout autant la déclaration adressée au greffe par le RPVA.
Dès lors, la déclaration ayant pu être enregistrée au greffe dans le délai légal, elle sera déclarée recevable.
Sur la validité du congé pour reprise
Pour annuler le congé délivré par les consorts [V] le 9 mai 2016, le premier juge a tenu compte du changement de position de trois des quatre défendeurs composant l'indivision qui n'ont pas maintenu leur demande de validation de congé, de leur volonté de maintenir le fermier actuel en place, de l'absence de partage successoral et de l'impossibilité de mettre en place le projet de reprise par [R] [V].
À l'appui de son appel, l'appelant a fait valoir que le premier juge a fait un raisonnement juridiquement impossible puisque la rétractation postérieure à l'effet du congé est sans effet juridique et qu'en toute hypothèse, les consorts [V] ont signé un partage successoral et sont donc désormais d'accord avec le congé délivré pour permettre à leur fils ou neveu de reprendre les terres louées et de les exploiter pendant neuf ans.
L'intimé a estimé au contraire que la renonciation au bénéfice du congé après sa date d'effet emportait le renouvellement du bail et qu'en l'absence de possibilité d'exploitation personnelle et en application de l'article L. 411-59 du code rural, le congé devait être annulé.
En l'espèce, les consorts [V] ne contestent pas avoir délivré congé par acte du 9 mai 2016 à effet du 11 novembre 2017 aux fins de reprise par le fils d'un des co-indivisaires. Ce congé emportait donc résiliation du bail à compter de l'expiration du délai de préavis. En cours de procédure, trois des quatre bailleurs ont renoncé à ce congé.
Néanmoins, pour qu'une renonciation produise effet et emporte le renouvellement du bail, encore faut-il qu'elle soit unanime, sans équivoque et acceptée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Dès lors, la rétractation postérieure d'une partie des co-indivisaires est sans effet juridique sur l'acte de congé ayant pris effet et ne saurait constituer une cause de nullité du congé, la régularité d'un congé s'appréciant à la date de sa délivrance.
C'est donc sans fondement que le premier juge a annulé l'acte sans en vérifier la régularité et le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.
Il importe en conséquence de statuer sur la validité du congé litigieux, tant sur la forme que sur le fond.
L'appelant fait valoir que le congé n'encourt aucune irrégularité de forme et que les conditions légales de reprises sont remplies.
Le preneur intimé a contesté la validité du congé tant sur la forme que sur le fond.
Il n'est pas contesté par les parties que la régularité formelle d'un congé, ainsi que la capacité ou le pouvoir de son auteur s'apprécient à la date de délivrance.
Les conditions formelles prescrites à peine de nullité sont prévues à l'article L. 411-47 du code rural.
Contrairement à ce que soutient l'intimé, les consorts [V] justifient de leur qualité de bailleurs à la date du congé et produisent l'acte de notoriété établi par notaire le 2 janvier 2014 suite au décès de leur mère bailleresse. Il en ressort que tous les indivisaires ont bien signé le congé. Si l'acte de congé mentionne que les consorts [V] sont venus aux droits de la bailleresse, rien n'imposait, à ce stade, la communication de l'acte de notoriété. Il n'est donc constaté aucune omission de nature à induire en erreur le preneur.
Par ailleurs, si le congé doit préciser la profession du bénéficiaire, la mention « sans emploi » dont il est justifié qu'elle correspondait à la situation effective du jeune homme de 25 ans ne saurait être considérée comme imprécise et n'encourt aucune nullité. Les mentions requises à peine de nullité concernent la situation du bénéficiaire lors de la délivrance du congé et non ses activités ou sa situation antérieures.
Aucune nullité formelle n'est donc encourue.
Les conditions de fond sont prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-59 qui renvoient à l'article L. 331-2 relatif au contrôle des structures. Elles sont cumulatives.
Le preneur intimé fait valoir que le congé ne respecte pas le contrôle des structures, notamment en ce qui concerne la détention des biens depuis plus de neuf ans et l'absence d'autorisation d'exploiter à la date d'effet du congé et de déclaration préalable et que le bénéficiaire ne justifie pas d'une exploitation personnelle ni de la possession de moyens financiers et de matériel.
L'appelant soutient au contraire que la reprise envisagée entraîne une simple substitution d'exploitant, qu'elle porte sur une exploitation familiale soumise à simple déclaration préalable, que le bénéficiaire a la capacité professionnelle, que les biens loués appartiennent à sa grand-mère depuis le 24 août 1985, qu'il suffit que les détenteurs successifs aient fait partie du cercle familial restreint, que la surface est inférieure à 131 ha, que cette reprise ne nécessite pas d'autorisation préalable d'exploiter mais une simple déclaration préalable qui sera déposée dès que le bien sera libre de location, que le bénéficiaire justifie qu'il était en formation professionnelle en 2016-2017, qu'il a fait son stage en 2017, qu'il a obtenu son brevet en septembre 2017, qu'il a établi un projet professionnel moderne et écologique validé par la chambre d'agriculture et un plan d'entreprise et qu'il a les moyens d'acquérir les matériels nécessaires.
En application de l'article L. 331-2 II du code rural, pour bénéficier des dispositions du régime dérogatoire de la déclaration préalable relatif aux opérations familiales, les biens doivent être détenus par un parent ou allié depuis neuf ans au moins.
Or, contrairement à ce que soutient l'appelant, la condition de détention pendant neuf ans au moins du bien transmis doit être remplie en la seule personne de l'auteur de cette transmission (ou location), ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque les consorts [V] ne justifient pas à la date d'effet du congé d'une détention de 9 ans au moins. Ils ne sont en effet devenus propriétaires des biens que suite au décès de leur mère, survenu le [Date décès 1] 2013.
Cette condition n'étant pas remplie, l'opération est donc soumise à autorisation préalable d'exploiter. Or, le bénéficiaire de la reprise ne justifie pas d'une autorisation préalable d'exploiter à la date d'effet du congé.
Le congé reprise délivré le 9 mai 2016 sera en conséquence invalidé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens.
Sur les frais et dépens
L'appelant, qui succombe, supportera la charge de ses frais et des entiers dépens d'appel.
Il n'apparaît pas inéquitable d'octroyer à M. [Z] une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
- Infirme le jugement en toutes ses dispositions,
Statuant de nouveau,
- Constate que M. [R] [V] ne justifie pas d'une autorisation préalable d'exploiter,
- Annule en conséquence le congé pour reprise délivré à M. [G] [Z] le 9 mai 2016,
- Dit que le bail en cours est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 11 novembre 2017,
Y ajoutant,
- Condamne M. [L] [V] à payer à M. [G] [Z] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne M. [L] [V] aux entiers dépens d'appel.
Le greffierLe président
