France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 27 novembre 2019, 18/01480

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01480 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B42YK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de Meaux - RG n° 16/02472

APPELANTE

SCI SOCIÉTÉ POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D'EUROPE - SCI SECOVALDE,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 405 362 682

[Adresse 1]

[Adresse 1] représentée par sa gérante, la SA KLEPIERRE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 780 152 914

[Adresse 1]

Représentée par Me Laurence DEFONTAINE de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370 substitué par Me Eric BENJAMIN de la SCP BIGNON LEBRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0370

INTIMÉE

SARL VAL D'EUROPE FOOD agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 433 107 802

[Adresse 2]

Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant

Assistée de Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant substitué par Me Mbaye DIAGNE de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 17 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 12 juillet 2000, la SCI Société pour l'Equipement Commercial du Val d'Europe (ci-après SCI SECOVALDE) a consenti à la SA Saros, substituée par la SARL Val d'Europe Food suivant avenant du 12 mars 2001, un bail commercial sur des locaux situés à Serris (77) pour une durée de douze années à compter du 23 novembre 2000. La destination contractuelle est celle de : à titre principal : restauration à thème dominant de poissons, à titre accessoire : vente de produits dérivées relatifs à l'enseigne, le tout sous l'enseigne 'LA CRIEE'.

Selon acte extrajudiciaire du 23 septembre 2013, la SCI Secovalde a signifié à la SARL Val d'Europe Food un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er avril 2014, moyennant un loyer annuel de 412 000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 26 mars 2014, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a contesté le montant du loyer proposé.

Selon acte extrajudiciaire du 28 juillet 2014, la SCI Secovalde a signifié au preneur un mémoire préalable reprenant le bénéfice de son congé.

Par mémoire en réponse notifié le 26 janvier 2015, la SARL Val d'Europe Food a confirmé son accord sur le principe du renouvellement et a demandé la fixation amiable du loyer à la somme annuelle de 142 800 euros hors taxe et hors charges.

Par acte d'huissier de justice du 7 septembre 2015, la SCI Secovalde a saisi le juge des loyers commerciaux de Meaux en fixation de la valeur du loyer minimum garanti.

Selon jugement du 16 février 2016, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 7 juin 2016, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Meaux devant lequel l'affaire a été renvoyée.

Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Meaux a :

- rejeté la fin de non-recevoir tirée du non respect de la clause de règlement amiable;

- débouté la SCI Secovalde de sa demande tendant à condamner la SARL Val d'Europe Food au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile ;

- constaté que le bail a été renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er avril 2014 lors de l'acceptation du principe du renouvellement par la SARL Val d'Europe Food dans son courrier du 26 mars 20 14 ;

- débouté la SCI Secovalde de sa demande tendant à fixer le loyer minimum garanti à la somme de 412 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014 ;

- dit que le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail échu, y compris en ce qui concerne le loyer composé d'un loyer de base minimum garanti et d'un loyer additionnel représentant 5 % du chiffre d'affaires hors taxes du preneur ;

- débouté la SCI Secovalde tendant à condamner la SARL Val d'Europe Food au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances de loyer dues à compter du 1er avril 2014 ;

- rappelé que le bailleur a toujours la faculté de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l'article L. 145-57 alinéa 2 du code de commerce ;

- débouté la SARL Val d'Europe Food de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ;

- condamné la SCI Secovalde aux dépens de l'instance ;

- condamné la SCI Secovalde à payer à la SARL Val d'Europe Food la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SCI Secovalde de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l exécution provisoire du présent jugement ;

Par déclaration du 10 janvier 2018, la SCI SECOVALDE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 septembre 2018, la SCI SECOVALDE demande à la Cour de :

Vu les présentes conclusions et les pièces versées aux débats,

Vu l'article 35 du bail commercial,

Vu le jugement rendu le 30 novembre 2017 par Tribunal de Grande Instance de Meaux,

1 ' D'INFIRMER LE JUGEMENT RENDU LE 30 NOVEMBRE 2017 PAR TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MEAUX EN CE QU'IL A :

- DEBOUTE la SCI Secovalde de sa demande tendant à fixer le loyer minimum garanti à la somme de 412 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014;

- DIT que le bail est renouvelé aux même clauses et conditions que le bail échu, y compris en ce qui concerne le loyer composé d'un loyer de base minimum garanti et d'un loyer additionnel représentant 5 % du chiffre d'affaires hors taxes du preneur ;

- DEBOUTE la SCI Secovalde de sa demande tendant à condamner la SARL Val d'Europe Food au paiement des intérêts de droit sur chacune des échéances de loyer dues à compter du 1er avril 2014 ;

- CONDAMNE la SCI Secovalde aux dépens de l'instance ;

- CONDAMNE la SCI Secovalde à payer à la SARL Val d'Europe Food la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- DEBOUTE la SCI Secovalde de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

2 ' ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal,

- FIXER le loyer annuel minimum garanti du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 concernant le local n° R1 233/235 d'une superficie de 502 m², dont 101 m² de patio, au Niveau 1 et le local n° A3 d'une surface de 132 m² au Niveau 0, soit une surface totale de 634 m², avec pour activité 'A titre principal : Restauration à thème dominant de poissons. A titre accessoire : Vente de produits dérivés relatifs à l'enseigne, le tout sous l'enseigne «LA CRIEE»', en principal à la somme de 412.100 € hors taxes et hors charges (dernier indice ILC publié au1er avril 2014), outre les charges prévues au bail et la clause de loyer variable, toutes les autres clauses du bail étant maintenues en leur principe ;

- DIRE que la société VAL D'EUROPE FOOD sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal en vertu de l'article 1155 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, à compter du 1er avril 2014, les intérêts dus pour plus d'une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l'article 1154 du même Code, dans sa rédaction applicable à la cause.

A titre subsidiaire,

- REJETER la fin de non-recevoir soulevée par la société VAL D'EUROPE FOOD fondée sur l'article 564 du Code de procédure civile et DESIGNER un expert judiciaire afin qu'il donne son avis sur le montant de la valeur locative des locaux loués à la date du 1er avril 2014, conformément aux dispositions contractuelles (article 35), soit « par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. »

- FIXER, dans le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée, le loyer minimum garanti annuel provisionnel à la somme de 412.100 € hors taxes et hors charges en principal à compter du 1er avril 2014 et ce, pendant toute la durée de l'instance, et, à défaut, au dernier loyer minimum garanti actuellement en vigueur au moment du jugement à intervenir,

- DIRE que les frais d'expertise seront partagés par moitié,

Sur l'appel incident de la société VAL D'EUROPE FOOD

- Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société VAL D'EUROPE FOOD:

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prétendue existence et du prétendu non-respect de la clause de 'conciliation préalable' soulevée par la société VAL D'EUROPE FOOD,

- Sur l'application de la loi PINEL:

- CONFIRMER le jugement en ce qu'il a dit que les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite 'Loi Pinel' , et son décret d'application en date du 3 novembre 2014 ne sont pas applicables, s'agissant d'un renouvellement de bail à effet du 1er avril 2014 ;

- Sur les demandes accessoires

- DÉBOUTER la société VAL D'EUROPE FOOD de ses demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens

En tout état de cause :

- CONDAMNER la société VAL D'EUROPE FOOD à payer à la SOCIETE POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D'EUROPE ' SCI SECOVALDE :

a. la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure de première instance,

b. la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel,

- DÉBOUTER la société VAL D'EUROPE FOOD de l'ensemble de ses demandes,

- CONDAMNER la société VAL D'EUROPE FOOD en tous les dépens, tant concernant la première instance que l'appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 décembre 2018, la SARL VAL D'EUROPE FOOD demande à la Cour de :

Vu l'article 122, 564 du code de procédure civile

Vu les articles L145-1 et suivants du Code de commerce

Vu l'article 1134 [ancien] du code civil,

Vu l'article 1162 [ancien] du code civil,

- Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Meaux du 30 novembre 2017, sauf en ce qu'il juge recevable l'action de la société Secovalde et exclu l'application de la loi du 18 juin 2014 au bail en cours de renouvellement.

En conséquence, et statuant à nouveau

A titre principal

- Juger l'action de la société SECOVALDE irrecevable.

A titre subsidiaire

- Juger que le bail est renouvelé pour une durée de 12 années à compter du 1er avril 2014, moyennant un loyer correspondant à 5% du chiffre d'affaires hors taxes, tel qu'il est prévu à l'article 22 du bail échu.

- Juger que le bail est renouvelé aux autres clauses et conditions du bail échu, sauf les clauses réputées non écrites.

- En conséquence, confirmer le jugement de ce chef,

En tout état de cause

- Débouter la société SECOVALDE de sa demande tentant à la fixation du 'loyer minimum garanti' à un montant de 412.100 €HT/HC/an.

- Juger les clauses suivantes contraires à la loi du 18 juin 2014 (R145-35) sont réputées non écrites, à savoir :

- le transfert des grosses réparations de l'article 606 du Code Civil ainsi que les honoraires afférents à la réalisation de ces travaux, à l'exclusion des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique (article 15.2 du bail expiré).

- les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou visant à la mise en conformité avec la réglementation dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code Civil, à l'exclusion des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique.

- les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble à l'exclusion de la taxe foncière et des taxes additionnelles à la taxe foncière, ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement.

- les honoraires de gestion des loyers du bailleur,

- les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

- Débouter la société Secovalde de sa demande d'expertise irrecevable ou infondée

- Débouter la société Secovalde de toutes ses autres demandes.

- Condamner la société Secovalde au paiement d'une somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2019.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société VAL D'EUROPE FOOD

La société VAL D'EUROPE FOOD soutient que l'article 35 du contrat de bail stipule expressément que les parties doivent rechercher un accord amiable avant la saisine du juge; que faute d'avoir respecté l'obligation de rechercher une solution amiable préalable, l'action de la société SECOVALDE est irrecevable. Elle ajoute que l'échange des mémoires intervenus avant la saisine du juge s'inscrit dans la procédure légale de fixation des loyers et ne constitue pas la phase de négociation amiable préalable visée par la clause.

Selon la SCI SECOVALDE, l'article 35 du bail ne prévoit pas une obligation pour les parties de trouver une solution amiable avant toute saisine du juge ajoutant que les arrêts cités par l'appelante concernent des clauses par lesquelles les parties ont contractuellement décidé de faire appel à un tiers pour tenter de régler leur différent. Elle soutient que si la cour retenait que l'article 35 devait s'interpréter comme une obligation des parties à recourir à une solution amiable, selon la jurisprudence de la cour de cassation, une telle clause non assortie de conditions particulières de mise en 'uvre ne peut constituer une procédure de conciliation obligatoire préalable dont le non respect caractériserait une fin de non recevoir. Elle ajoute que préalablement à la saisine du juge, une phase préalable a eu lieu avec échanges entre les conseils des parties pour trouver un accord sur le montant du loyer.

La cour relève que l'article 35 ' RENOUVELLEMENT' des conditions générales du bail stipule que :

(...)

'Les parties conviennent que le montant du loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

A défaut d'accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les même critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas

d'accord amiable'.

Il ne résulte pas du libellé, clair et précis de la clause, qui se borne à préciser que le montant du loyer de renouvellement sera fixé judiciairement en l'absence d'accord amiable entre les parties, une quelconque obligation de rechercher une solution amiable à leur différend avant de saisir le juge, étant relevé en outre que la clause ne comporte aucun engagement des parties à recourir à un tiers pour favoriser une solution du litige.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté la fin de non recevoir formée par la société VAL D'EUROPE FOOD.

La cour constate que dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisi la cour par application de l'article 954 du code de procédure civile, la SCI SECOVALDE n'a pas sollicité l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour invocation tardive de la fin de non recevoir qu'elle avait formé en première instance. Par conséquent il convient de confirmer le jugement qui a rejeté sa demande.

Sur la demande de fixation du loyer minimum garanti

- sur les clauses contractuelles de fixation du loyer

L'appelante rappelle que dans le cas d'espèce les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé ne sont régies que par la convention des parties. Elle fait valoir que l'intimée ne peut pas soutenir que l'article 35 du bail relatif au loyer renouvelé serait inapplicable au motif qu'il contiendrait des contradictions s'agissant de la définition du loyer renouvelé alors que la cour d'appel doit, le cas échéant, interpréter la clause mais qu'elle ne peut pas purement et simplement l'écarter. Elle soutient que les parties n'ont pas entendu, à l'occasion du renouvellement, modifier les modalités du loyer prévues à l'article 22 qui est un loyer variable avec un minimum garanti ; que l'article 35 régit la fixation du loyer minimum garanti renouvelé suivant les modalités du loyer telles que prévues à l'article 22 du bail. Elle ajoute que quelque soit l'interprétation retenue par la cour de l'article 35, à savoir le loyer renouvelé correspond soit à un loyer de base auquel s'ajoute un loyer variable additionnel, soit à un loyer variable avec un loyer minimum garanti, il importe de fixer le montant du loyer minimum garanti à la date du renouvellement pour déterminer le loyer.

L'intimée expose que le loyer renouvelé n'étant régi que par la convention des parties, le juge doit s'en ternir aux critères contractuels fixés les parties. Elle expose que le bail stipule que le loyer correspond à un pourcentage du chiffre d'affaires sans que ledit loyer ne puisse être inférieur à un montant plancher dit loyer minimum garanti ; qu'il s'agit d'un loyer variable avec un minimum garanti ce qui diffère d'un loyer de base avec variable additionnelle ; que l'article 35 fixe un loyer de renouvellement à deux composantes, à savoir un loyer de base et un loyer variable complémentaire en renvoyant à l'article 22 du bail qui ne prévoit qu'un loyer variable avec un minimum garanti. Elle fait valoir que dans ces conditions, les critères de fixation du loyer renouvelé posés par l'article 35 sont inapplicables ; que la clause est claire mais incomplète, ce qui ne permet pas de l'appliquer. Elle précise que si la cour venait à interpréter la clause, elle devrait retenir que les parties ont convenu d'un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d'affaires HT tel que défini à l'article 22 du bail.

La cour rappelle que si l'article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, cette disposition n'est pas d'ordre public de sorte que rien ne s'oppose à ce que les parties choisissent d'un commun accord de déterminer à l'avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé.

En l'espèce les parties conviennent que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé échappent aux dispositions du statut des baux commerciaux et ne sont régies que par la convention des parties.

L'article 35 'RENOUVELLEMENT' des conditions générales du bail stipule que :

'Le renouvellement du présent bail ne pourra être consenti et accepté que pour une nouvelle période de 12 ans.

Le loyer de renouvellement sera nécessairement le loyer à deux composantes de l'article 22 du présent bail, c'est-à-dire :

.un loyer de base égal à la valeur locative du local considéré à la date d'effet du renouvellement du bail,

.et un loyer variable complémentaire fixé au taux convenu aux conditions particulières du présent bail.

Les parties conviennent que le loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence.

L'article 22 'LOYER' des conditions générales stipule à l'article 22.2 que le 'bail est consenti et accepté moyennant un loyer variable, déterminé année par année, correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le Preneur pendant l'année civile considérée, établi dans les conditions stipulées à l'article 23 et dont le principe et les modalités correspondent à des conditions constitutives et déterminantes des baux afférents à des Centres commerciaux semblables à celui où se trouvent les locaux objet du présent contrat.

Le pourcentage convenu est fixé aux conditions particulières du bail'.

L'article 22.3 précise que le 'loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti-imputable et non additionnel-égal à la valeur locative de base du local donnée à bail.

Le loyer minimum garanti sera égal :

- d'une part au montant fixé aux conditions particulières

- d'autre part à l'application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l'actualisation puis de l'indexation ci-après convenue.'.

L'article 22 ' Loyer' des conditions particulières est libellé ainsi qu'il suit :

'Montant du loyer variable et pourcentage du chiffre d'affaires des articles 22 et 23 du bail calculé au taux de 5% sur le chiffre d'affaires hors taxes.

L'article 22.3 stipule que :

'Ce loyer ne pourra, en tout état de cause, être inférieur à un loyer minimum garanti-imputable et non additionnel-égal à la valeur locative de base du local donnée à bail.

Ce loyer minimum garanti sera égal :

- d'une part à la somme de 702 800 FHT par an ramené à titre tout à fait exceptionnel et personnel à la somme de :

- 552 200 FHT annuel pour la première année d'exploitation

- 602 400 FHT pour la seconde année d'exploitation

- 652 600 FHT pour le troisième année d'exploitation

- d'autre part à l'application à cette valeur locative de plein droit et sans autre formalité de l'actualisation puis de l'indexation ci-après convenu.'.

La clause prévoit en outre les modalités de l'actualisation du loyer minimum garanti à l'ouverture du centre commercial et de son indexation annuelle.

Il s'évince de ces dispositions que le loyer du bail est un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d'affaires ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti assis sur la valeur locative du local donné à bail.

Les dispositions de l'article 35 ne sont pas claires en ce qu'elles se réfèrent à la fois à l'article 22 du bail stipulant un loyer variable ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative de base du local donnée à bail et à deux composantes du loyer érigeant le loyer variable en loyer complémentaire.

Par application de l'article 1161 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, 'Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.'.

Il convient donc d'interpréter les dispositions de l'article 35 qui fixent les modalités du loyer du bail renouvelé par rapport aux clauses du bail relatives au loyer.

L'article 35 fixant les modalités du loyer renouvelé doit donc s'interpréter au regard de l'article 22 des conditions générales, et plus précisément par rapport aux articles 22.2 et 22.3 et de l'article 22 des conditions particulières.

Il résulte de la lecture combinée de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé est un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d'affaires ne pouvant être inférieur à un loyer minimum garanti égal à la valeur locative du local considéré à la date d'effet du renouvellement du bail.

La valeur locative du local donné à bail est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence tel qu'il est stipulé aux dispositions de l'article 35 des conditions générales du bail.

En outre, aux termes de l'article 35 'Renouvellement' des conditions particulières, 'Il est précisé que les locaux de référence dont il est fait état à l'alinéa 3 du présent article' [ce qui correspond à l'alinéa 3 de l'article 35 des conditions générales] 'concernent le secteur de la restauration et les métiers de bouches'.

Par conséquent, la société VAL D'EUROPE FOOD sera déboutée de sa demande de voir juger que le bail est renouvelé à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer correspondant à 5% du chiffre d'affaires hors taxes, tel qu'il est prévu à l'article 22 du bail échu puisque le loyer variable du bail renouvelé ne peut être inférieur au loyer minimum garanti assis sur la valeur locative à la date du renouvellement dont il convient de fixer le montant à défaut d'accord des parties.

Le jugement qui a dit que dit que le bail est renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail échu, 'y compris en ce qui concerne le loyer composé d'un loyer de base minimum garanti et d'un loyer additionnel représentant 5 % du chiffre d'affaires hors taxes du preneur ' sera infirmé, le loyer variable du bail renouvelé n'étant pas un loyer additionnel.

- sur le montant du loyer minimum garanti à la date de renouvellement

L'appelante critique le jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande de fixation du loyer minimum garanti à la somme de 412 100 euros au motif qu'elle ne justifiait pas des références invoquées. Elle fait valoir dans ses conclusions la situation des locaux dans un centre commercial qui a fait l'objet d'une extension en 2009 ; particulièrement bien desservi, qui connaît une forte croissance et qui se situe à proximité immédiate de [Établissement 1]. Elle se prévaut des références concernant le secteur de la restauration au sein du centre commercial, accompagnés des plans, baux et factures, pour solliciter un prix de 650 euros/m²pour une surface de 634 m². Elle réplique à l'intimée, qui soutient que les références ne concernent pas des locaux totalement équivalents et que le bail est muet sur les correctifs à appliquer, que le fait de procéder à des correctifs en fonction des différences constatées entre les locaux est une méthode usuelle en matière de détermination de la valeur locative.

L'intimée prétend que le bail ne permet pas de déterminer la valeur locative des locaux aux motifs que les dispositions de l'article 35 se réfèrent aux prix pratiqués pour des locaux équivalents concernant les activités de restauration et les métiers de bouche ; que ce n'est qu'à titre dérogatoire que des corrections peuvent être appliquées; que le bail est taisant sur les modalités des corrections évoquées; qu'il n'appartient pas au juge de suppléer sur ce point à la carence des rédacteurs de l'acte ou des parties. Elle ajoute que les références produites ne concernent pas des locaux équivalents; que les configurations et superficies des locaux de comparaison ne sont pas comparables aux siens; que les emplacements et le prix unitaires par m² sont différents. Elle ajoute que la demande subsidiaire d'expertise judiciaire est nouvelle en cause d'appel et qu'elle est donc irrecevable.

A titre liminaire, la cour observe qu'elle peut d'office ordonner une expertise judiciaire si elle l'estime nécessaire ; qu'en tout état de cause, la demande d'expertise de l'appelante n'est pas une prétention nouvelle dès lors qu'elle ne tend qu'à l'organisation d'une mesure d'instruction au soutien de sa demande de fixation du montant du loyer minimum garanti formée en première instance et en cause d'appel et qui découle de la discussion entre les parties de la pertinence des références proposées à cette fin par la bailleresse.

La cour relève qu'il est nécessaire de déterminer le montant du loyer minimum garanti à la date du bail renouvelé dès lors que le loyer variable du bail renouvelé correspondant à 5% du chiffre d'affaires ne peut être inférieur au loyer minimum garanti assis sur la valeur locative à la date du renouvellement.

Il résulte des dispositions de l'article 35 du bail que le montant du loyer de base à la date de renouvellement, ce qui s'entend du loyer minimum garanti au vu des développements qui précèdent, est fixé ' par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence' et qu'à défaut d'accord entre les parties, il appartient au juge de fixer le loyer minimum garanti en fonction de la valeur locative qui sera déterminée 'selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable', ce qui renvoie à la formulation précédente relative aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.

L'article 35 des conditions particulières du bail précise que les locaux de référence concernent le secteur de la restauration et les métiers de bouches.

Il s'ensuit que le montant du loyer minimum garanti à la date du renouvellement du bail est fixé par rapport aux référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial dont l'activité est celle de la restauration et les métiers de bouches.

Il s'agit de critères suffisamment précis pour déterminer la valeur locative des locaux donnés à bail étant précisé que les locaux équivalents s'entendent de locaux comparables et non de locaux identiques.

La société VAL D'EUROPE FOOD fait valoir que les corrections pouvant être apportées ne sont pas définies.

Mais au vu des dispositions de l'article 35, les correctifs s'apprécient au regard des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, ce qui est suffisant pour déterminer les termes de comparaison pertinents et leur retraitement éventuel.

La cour relève en outre que les dispositions du code de commerce visant les prix des locaux équivalents, tant à l'article R 145-7 que R145-11 du code de commerce, dont les dispositions de l'article 35 se sont manifestement inspirées, ne précisent pas les correctifs à appliquer sans que cela ne pose de difficulté pour déterminer le prix du local loué.

Il ne peut être reproché à la bailleresse de solliciter une expertise, fut-ce à titre subsidiaire, alors qu'elle verse aux débats des références détaillées relatives à d'autres locaux du centre commercial dans le secteur de la restauration et apporte ainsi des éléments de preuve.

Mais alors que l'intimée expose que les locaux de référence présentent des différences avec le local donné à bail quant à la superficie, configuration ou prix unitaire et que la bailleresse s'est contentée, pour apprécier le loyer minimum garanti au m², d'établir une moyenne à partir des 16 références qu'elle produit, il est nécessaire de désigner un expert judiciaire afin qu'il donne un avis pour déterminer la valeur locative des locaux à la date de renouvellement, soit le 1er avril 2014, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence concernant le secteur de la restauration et les métiers de bouches.

La provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera mise à la charge de la SCI SECOVALDE, demanderesse à la fixation du loyer minimum garanti.

En l'attente de l'expertise et de la fixation du loyer minimum garanti au 1er avril 2014, le loyer minimum garanti annuel provisionnel sera fixé au dernier loyer minimum garanti en vigueur à la date du présent arrêt de sorte que la bailleresse sera déboutée de sa demande de le voir fixer à la somme de 412.100 € hors taxes et hors charges.

Il sera par conséquent sursis sur la demande de fixation du montant du loyer minimum garanti à la date du 1er avril 2014 et sur la demande de paiement des intérêts de droit avec capitalisation sur les échéances de loyer.

Par conséquent le jugement entrepris qui a débouté la SCI SECOVALDE de sa demande tendant à fixer le loyer minimum garanti à la somme de 412 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2014 sera infirmé.

Sur l'application des dispositions de la loi dite 'Pinel' au bail renouvelé

La société VAL D'EUROPE FOOD soutient que la loi dit Pinel est applicable pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ; que le bail ne peut être considéré comme renouvelé avant que son loyer ne soit définitivement fixé par les parties ou par le juge de sorte que les dispositions de la loi du 18 juin 2014 sont applicables au présent bail renouvelé. Elle considère qu'en conséquence les clauses contraires à ladite loi, qu'elle détaille dans ses écritures, doivent être réputées non écrites au regard de l'article R 145-35 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014.

La SCI SECOVALDE expose que la date d'effet du contrat renouvelé, à savoir le 1er avril 2014, étant antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, celle-ci n'a pas à s'appliquer.

Selon l'article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Les modalités d'application de ce texte ont été fixées par le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, publié au journal officiel le 5 novembre 2014, qui a notamment inséré les articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce en précisant la liste des charges, travaux, impôts, taxes et redevances qui ne peuvent plus être imputés au preneur. L'article 8 du décret dispose que les articles R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du présent décret, à savoir le 5 novembre 2014.

Le contrat de bail est renouvelé à compter du 1er avril 2014, ce qui est admis par les parties.

Les dispositions de l'article R 145-35 du code de commerce dont se prévaut la société VAL D'EUROPE FOOD ne s'appliquent pas à la date de signature du bail renouvelé ou à la date de fixation définitive du loyer comme elle le soutient, mais à la date de la prise d'effet du contrat renouvelé, en ce compris la date de prise d'effet du loyer du bail renouvelé, de sorte qu'en l'espèce, elles n'ont pas vocation à s'appliquer, le bail étant renouvelé à compter du 1er avril 2014 et le loyer prenant effet à cette date.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SARL VAL D'EUROPE FOOD de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014.

Sur les demandes accessoires

En raison de l'expertise ordonnée, il convient de surseoir à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que la condamnation prononcée en première instance au titre de l'article 700 et des dépens sera infirmée.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société VAL D'EUROPE FOOD, débouté la SCI SECOVALDE de sa demande au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 123 du code de procédure civile, constaté que le bail a été renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er avril 2014 et débouté la société VAL D'EUROPE FOOD de sa demande tendant à voir déclarer non écrites les clauses du bail contraires à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014,

l'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit qu'en application des articles 22 et 35, tant des conditions générales que des conditions particulières, le loyer du bail renouvelé est un loyer variable correspondant à 5% du chiffre d'affaires ne pouvant être inférieur au loyer minimum garanti égal à la valeur locative du local considéré à la date d'effet du renouvellement du bail,

Dit que la valeur locative du local considéré est fixée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence concernant le secteur de la restauration et les métiers de bouches,

Déboute en conséquence la société VAL D'EUROPE FOOD de sa demande tendant à voir dire que le loyer du bail renouvelé est fixé au seul visa de l'article 22 du bail,

Dit que la demande d'expertise judiciaire est recevable,

Avant dire droit sur la fixation du loyer minimum garanti à la date du 1er avril 2014, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

M. [Z] [M]

[Adresse 3]

Tél : XXXXXXXXXX Fax : XXXXXXXXXX Port. : XXXXXXXXXX

Email : [Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, situés en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées,

* décrire les locaux, déterminer leur surface,

* donner un avis sur la valeur locative des locaux à compter du 1er avril 2014 déterminée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence concernant le secteur de la restauration et les métiers de bouche,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 26 juillet 2020 ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI SECOVALDE à la [Adresse 4], [Adresse 5] avant le 28 janvier 2020,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du jeudi 30 janvier 2020 pour contrôle du versement de la consignation

Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du conseiller chargé de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par ledit conseiller ;

Dit qu'en l'attente de l'expertise et de la fixation du loyer minimum garanti au 1er avril 2014, le loyer minimum garanti annuel provisionnel sera fixé au dernier loyer minimum garanti en vigueur à la date du présent arrêt,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 27 novembre 2019, 18/01480

Synthèse

Références :

Origine de la décision