RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/04809 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYGD2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Janvier 2016 -Tribunal d'Instance de Paris 15 - RG n° 11-14-1183
APPELANTE
SCI DANJOU
N° SIRET : 428 645 972 00020
Prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Jean-françois LOUIS de la SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0452
INTIMÉ
Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [1]
représenté par son syndic le Cabinet CIME, Sarl
SIRET n° 306 168 170 00034
dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Olivier DOUEK de l'AARPI CORTEN, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E1939
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Madame Muriel PAGE, Conseillère
qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRET : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière (SCI) Danjou est propriétaire des lots n° 153 (un studio), 282 (un parking) et 550 (une cave) de l'état descriptif de division d'un ensemble immobilier régit par le statut de la copropriété dénommé '[1]' situé [Adresse 3].
Par acte du 20 novembre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné la SCI Danjou devant le tribunal d'instance pour obtenir sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de :
4.366,61 € au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2015 (4ème trimestre 2015 inclus), somme actualisée au jour de l'audience à un total de 6.117,54 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014,
1.000 €, à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,
2.000 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
outre les dépens, comprenant le coût du commandement.
Par jugement en date du 27 janvier 2016, le tribunal d'instance de Paris 15ème a :
- condamné la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes de :
2.609,90 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2013 (4ème trimestre 2013 inclus),
1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la SCI Danjou aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
La société Danjou a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 février 2016 ;
La procédure devant la cour a été clôturée le 17 avril 2019 ;
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 19 septembre 2016 par lesquelles la SCI Danjou, appelante, invite la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967, 9 du code de procédure civile, 1315 alinéa 1 du code civil, à :
- infirmer le jugement,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- le renvoyer à justifier des comptes approuvés des exercices correspondant à sa réclamation et à établir dans le respect des prescriptions du jugement du 17 septembre 2013 les charges postérieures à celui-ci et de les faire approuver par l'assemblée générale, y ajoutant l'obligation de faire figurer la quote part locative des charges,
- condamner le syndicat des copropriétaires [1] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1147 du code civil pour le non respect de ses obligations,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 20 juillet 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour de :
- débouter la SCI Danjou de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Danjou à régler son arriéré de charges de copropriété jusqu'au 4ème trimestre 2013 inclus assorti des intérêts au taux légal, outre l'allocation de dommages et intérêts, article 700 du code de procédure civile et dépens,
- le recevoir en son appel incident,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation au titre de l'arriéré de charges de copropriété pour les années 2014 et 2015,
- condamner la SCI Danjou à lui payer la somme de 6.117,54 € au titre de l'arriéré de charges de copropriété jusqu'au 4ème trimestre 2015 inclus majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 juillet 2014,
- condamner la SCI Danjou aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ;
Il ressort de ces dispositions que la contribution de chacun des copropriétaires aux charges constitue le soutien de l'obligation du syndicat et correspond automatiquement à une créance de celui-ci sur chacun des copropriétaires ;
De plus l'assemblée générale ne peut déroger aux règles de répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété ;
Il résulte également de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires peut réclamer le paiement des charges et obtenir condamnation d'un de ses membres si les sommes en cause ont été préalablement déterminés par un vote majoritaire ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- les procès verbaux des assemblées générales des 6 juin 2011 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2009 et du 1er janvier au 31 décembre 2010), 14 mai 2012 ((approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2011), 13 mai 2013 ((approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2012), 12 mai 2014 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2013, votant le budget prévisionnel 2015), 11 mai 2015 (approuvant les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2014, approuvant les comptes travaux de mise aux normes des ascenseurs),
- les appels de fonds,
- le décompte des sommes dues,
- la mise en demeure du 16 juillet 2014,
- le règlement de copropriété ;
La SCI Danjou soutient que les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2011, 14 mai 2012, 13 mai 2013, 12 mai 2014 et 11 mai 2015 ne sont pas accompagnés des comptes approuvés et que les arrêtés de compte du syndic produit aux assemblées générales ne remplissent pas les conditions exigées à l'article 11 du décret du 17 mars 1967;
Cependant, la SCI Danjou ne justifie pas avoir contesté les assemblées générales dans le délai légal de deux mois ;
En conséquence, les assemblées sont définitives tout comme les comptes approuvés par celles-ci ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté de cette contestation ;
Pour contester les charges réclamés par le syndicat, la SCI Danjou soutient que lui sont imputés des charges dont elle n'a pas l'usage ;
Le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 17 septembre 2013 a déclaré non écrites certaines dispositions du règlement de copropriété (relatives principalement à la répartition des charges d'entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments par bâtiment ou par cage d'escalier) faisant droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] ;
Il n'est pas précisé dans le jugement que le nouvelle grille de répartitions s'applique rétroactivement ; en conséquence, elle n'est valable que pour l'avenir ;
La SCI Danjou soutient qu'il n'a pas été tenu compte de cette nouvelle répartition pour les comptes postérieurs ;
Le jugement précité a été publié au service de la publicité foncière le 26 novembre 2014 à la requête du syndicat des copropriétaires rendant celui-ci opposable à l'ensemble des copropriétaires ; les copropriétaires ont été informés individuellement de cette publication par le biais d'une lettre circulaire adressée en recommandé avec AR daté du 13 février 2015 (pièce syndicat n°9 : lettre circulaire syndic du 13 février 2015 + jugement du 17 septembre 2013) ;
La nouvelle répartition a été appliquée à compter du premier trimestre 2015, ce qui est régulier ; la comparaison entre les appels de charges de la SCI Danjou pour les années 2014 et 2015 permet de constater le caractère effectif de la nouvelle répartition des charges ordonnée par le tribunal (voir pièces SCI n° 7 & 8) ; la nouvelle base de répartition figure bien dans les appels de charges pour l'année 2015 ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande en paiement de l'arriéré des années 2014 et 2015 ;
La SCI Danjou soutient que le syndic ne fait pas figurer les charges récupérables sur les appels trimestriels ; le premier juge a justement retenu que la SCI Danjou ne mentionne pas l'obligation légale selon laquelle le syndic devrait faire figurer le détail ;
Il ressort des relevés annuels approuvés par les assemblées générales que la quote-part des charges récupérables figurent de manière expresse pour chacun des postes de dépenses ;
Ce document permet à la SCI Danjou dans l'hypothèse d'une location de ses lots de satisfaire à son obligation annuelle de justification des charges récupérables auprès de son locataire conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Danjou de sa demande sur ce point;
Il résulte de ce qui précède que le syndicat justifie de sa créance pour un montant de 6.117,54 € ;
La SCI Danjou doit donc être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.117,54 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus ;
Sur les demandes de dommages et intérêts
Sur la demande du syndicat des copropriétaires
Depuis plusieurs années la SCI Danjou s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance, n'effectuant que des versements partiels insuffisants et laissant perdurer sa dette;
Les manquements systématiques et répétés de la SCI Danjou à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Danjou à payer au syndicat la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;
Sur la demande de la SCI Danjou
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Danjou de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Danjou, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Danjou ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.609,90 €, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014, au titre des charges dues à la date du 1er octobre 2013 (4ème trimestre 2013 inclus) ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,
Condamne la SCI Danjou à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 6.117,54 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2014 ;
Condamne la SCI Danjou aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
