Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2019
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04433 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2YGZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2017 -Tribunal d'Instance de PARIS 10 - RG n° 11-16-000139
APPELANTS
Madame [D] [P] née [T]
Née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [A] [F] née [E]
née le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [Z] [F]
né le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Monsieur [L] [F]
né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Madame [U] [Y] née [F]
née le [Date naissance 4] 1962 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Madame [S] [T] née [E]
Née le [Date naissance 3] 1924 à [Localité 9] (Belgique) décédée le [Date décès 1] 2017 à [Localité 6]
[Adresse 6]
[Localité 10]
Monsieur [I] [T]
Né le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 11]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Monsieur [C] [T]
Né le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 1]
[Adresse 8]
[Localité 10]
représentés ayant pour avocat plaidant Me Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
INTIMES
Monsieur [K] [Z]
né le [Date naissance 5] 1955 à [Localité 12] (Tunisie)
[Adresse 9]
[Localité 13]
Madame [T] [V] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 14]
[Adresse 9]
[Localité 13]
représentés par Me Jean-jacques LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0120
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude TERREAUX, Président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude TERREAUX, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude TERREAUX, Président de chambre et par Viviane REA, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Le 31 juillet 1986 les membres de l'indivision [E] ont donné à bail aux époux [Z] un appartement à usage d'habitation d'une surface d'environ 104 m² situé au 3ème étage dans un immeuble [Adresse 10] pour un loyer annuel en principal de 64.800 francs soit 9.878,70 € révisable selon l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Le bail prenait effet le 1er octobre 1986.
Ce contrat s'est tacitement reconduit à ses échéances.
Le loyer étant selon eux sous-évalué, les bailleurs ont engagé une action sur le fondement de l'ancien article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 et par acte sous seing privé du 16 novembre 2010, le bail dont s'agit a été renouvelé pour une durée de 6 années à effet du 1 er octobre 2010 selon les termes suivants :
« Article 2 : LOYER
Le présent renouvellement est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 19.780,67€ après application du décret n°2010-946 du 25 août 2010 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de [Localité 6], soit un loyer mensuel de 1.648,39€ représentant une hausse de loyer de 4.234,67€ par an ou 352,55€ par mois par rapport au loyer antérieur au présent renouvellement.
Conformément à l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, cette hausse de loyer sera applicable par sixième annuel soit des paliers d'augmentation mensuel annuel de 58,81€ selon le détail ci-après :
- 1 er année soit du 1 er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : loyer mensuel de 1.354,31€
- 1 er année soit du 1 er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : loyer mensuel de 1.413,12€
- 1 er année soit du 1 er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : loyer mensuel de 1.471,93€
- 1 er année soit du 1 er octobre 2013 au 30 septembre 2014 : loyer mensuel de 1.530,74€
- 1 er année soit du 1 er octobre 2014 au 30 septembre 2015 : loyer mensuel de 1.589,55€
- 1 er année soit du 1 er octobre 2015 au 30 septembre 2016 : loyer mensuel de 1.648,36€.
Article 3 : RÉVISION
Le loyer fixé ci-dessus sera révisé automatiquement chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de la variation sur quatre trimestres de l'indice de référence des loyers, l'indice de référence étant celui du 2 ème trimestre 2010 (118,26). »
S'estimant impayés, les locataires ont saisi le Tribunal d'Instance de PARIS X qui, par jugement entrepris du 1er février 2017, a ainsi statué :
- « déclare recevable l'opposition formée le 16 mars 2016 au commandement de
payer du 4 et 9 février 2016 ;
- déclare nul et sans effet le commandement de payer reposant sur une créance
incertaine ;
- rejette en l'état de la procédure les demandes du bailleur relatives à une dette
locative ;
- condamne solidairement l'indivision [E]-[F]-[T] à payer à
Monsieur et Madame [Z] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;
- condamne solidairement l'indivision [E]-[F]-[T] à payer à
Monsieur et Madame [Z] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code
de procédure civile ;
- déboute les parties du surplus de leur demande ;
- ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ;
- condamne solidairement l'indivision [E]-[F]-[T] aux dépens ».
Par dernières conclusions du 2 octobre 2019, les consorts [F]-[T] -[Y], appelants, demandent à la Cour de :
-Infirmer en toutes ses dispositions le jugement
-Débouter les époux [Z] de leurs demandes
Statuant à nouveau
A titre Principal :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
A titre subsidiaire, vu les articles 1227 et suivants du code civil
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail.
En toute hypothèse :
-Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [K] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier du logement qu'elles occupent dans l'immeuble sis [Adresse 9]).
-Ordonner, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu'il plaira au demandeur et ce, aux frais, risques et périls du défendeur (article 1961 et suivants du Code Civil) ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
-Condamner solidairement Monsieur et Madame [K] [Z] au paiement de la somme de 11.043,06€ et subsidiairement de 9.133,93€ au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arriérées (échéance du 1 er octobre 2019 incluse)
-Fixer à compter du 1 er juillet 2019 l'indemnité d'occupation mensuelle au double du montant résultant du contrat résilié et condamner solidairement Monsieur et Madame [K] [Z] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux.
-Condamner solidairement Monsieur et Madame [K] [Z] à la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer des 4 et 9 février 2016.
Par dernières conclusions du 7 octobre 2019, les époux [Z], intimés, demandent à la Cour de :
-RECEVOIR Monsieur et Madame [Z] en leurs écritures, et les DIRE bien fondées ;
-CONFIRMER le jugement dans toutes ses dispositions ;
Et y ajoutant :
-CONDAMNER l'indivision [E]-[F]-[T] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 5 000 euros complémentaires à titre de dommages intérêts;
En tout état de cause,
-DEBOUTER l'indivision [E]-[F]-[T] de l'ensemble de ses demandes;
-CONDAMNER l'indivision [E]-[F]-[T] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
-La CONDAMNER aux entiers dépens.
SUR CE ;
Sur les nuisances et violences causées aux voisins ;
Considérant que les appelants sollicitent la résolution judiciaire du bail au motif que les intimés sont violents, bruyants et injurieux envers l'ensemble des voisins de l'immeuble et envers le gérant du cabinet Marchal, gérant d'immeuble ; qu'ils produisent de nombreux documents, parmi lesquels des attestations, des lettres des épuux [Z] eux-mêmes et des procès-verbaux de police, tendant à établir ces nuisances ;
Mais considérant que cette cause de résolution du bail est nouvelle en cause d'appel ; qu'elle ne saurait être accueillie ;
Sur les défauts de paiement ;
Considérant que le paiement répété du loyer à des dates et pour des montants fantaisistes sans raison valable peut constituer une cause de résolution du bail ;
Considérant que suite à un premier échange, les appelants avaient finalement repris le calcul des époux [Z] pour faire mention de la somme restant due par eux et éviter toute discussion sur ce point ; qu'il restait dû par les époux [Z] à la date du 4 février 2016, et selon ce calcul, la somme de 6.127,78€ ; qu'en réalité le commandement n'a été délivré, pour la raison indiquée, à cette même date à hauteur de seulement 5.340,72€ ;
Considérant que le tribunal ne pouvait, devant des contestations nouvelles des époux [Z], retenir de cette concession qui leur était favorable, puisque le montant des sommes dues était recalculé en fonction de leurs contestations, et inférieur au montant des sommes réellement impayées, que le commandement était nul ; qu'un commandement qui vise une somme inférieure au montant réellement dû n'est pas nul, pourvu qu'au loins la somme réclamée soit due, et ne nécessite qu'un réajustement en fonction de l'impayé réel ; que le époux [Z] ne peuvent sérieusement obtenir la nullité du commandement au motif qu'ils pourraient devoir plus que ce qu'il leur est demandé ;
Considérant que à ce jour les preneurs sont débiteurs de la somme de 11.043,06€ incluant le mois d'octobre, ainsi qu'il résulte d'une part des sommes convenues au bail, de l'indexation également prévue et du montant des sommes réglées ;
Considérant que d'autre part, contrairement aux explications des demandeurs, à sa date de délivrance le commandement doit reprendre le montant des sommes dues sur les loyers et charges ; qu'il ne saurait être invoqué de prescription sur ce point comme ils le font, puisque les paiements s'imputent par priorité sur les dettes les plus anciennes ;
Considérant que le fait que les loyers, provisions sur charges et charges ne cessent de varier est une conséquence naturelle de la nature des charges, dont le coût est variable, et de l'évolution des loyers, qui sont indexés ; qu'il ne saurait être tiré aucun argument par les preneurs de cette situation ;
Considérant que les époux [Z] indiquent eux-mêmes 'qu'ils ont toujours payé les loyers et les charges qui leurs ont été réclamés par le gérant jusqu'à ce que les loyers réclamés deviennent injustifiés' ; que les 'loyers réclamés' sont en fait les loyers qu'ils doivent en exécution du contrat de bail qu'ils ont signé, et qu'ils ne peuvent se faire eux-mêmes juges du caractère injustifié de ces sommes et ne plus les payer ;
Considérant que les contestations sur la date d'encaissement du chèque par le bailleur sont inopérantes, étant observé, à les supposer fondées, que ces encaissements tardifs du chèque ne cause aucun préjudice au preneur ; que la Cour observe au surplus que les paiements des époux [Z] ne sont pas eux-mêmes réguliers ;
Considérant qu'il y a lieu de débouter les époux [Z] de leur demande de 5000€ pour préjudice médical en raison des réclamations du gérant de l'immeuble à propos du paiement du loyer ;
Considérant que les explications des époux [Z] selon lesquelles ils feraient l'objet d'une cabale sont sans rapport avec l'existence de leur dette locative ; que leur argumentation sera encore écartée sur ce point.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement,
-Infirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Statuant à nouveau
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
-Déboute [K] [Z] et [T] [V] épouse [Z] de toutes leurs demandes;
-Ordonne l'expulsion de corps et de biens de [K] [Z] et de [T] [V] épouse [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier, du logement qu'ils occupent dans l'immeuble situé [Adresse 9].
-Ordonne, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde- meuble qu'il plaira au demandeur choisir et ce, aux frais, risques et périls du défendeur et dit que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
-Condamne solidairement [K] [Z] et [T] [V] épouse [Z] à payer aux consorts [F]-[T] -[Y] la somme de 11.043,06€, ladite somme arrêtée au 1er octobre 2019, sauf à parfaire ;
-Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle au double du montant résultant du contrat résilié et condamne solidairement [K] [Z] et [T] [V] épouse [Z] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu'à la libération définitive des lieux ;
-Condamne solidairement [K] [Z] et [T] [V] épouse [Z] à payer aux consorts [F]-[T] -[Y] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
-Les condamne aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais de commandements, et seront recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
