Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2019
(n° 352, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/08993 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B72V2
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 19/00014
APPELANTE
SCI MG, agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée et assistée par Me Philippe GALLAND de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
INTIMÉE
SARL MECASERVICE, agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège social en cette qualité
[Adresse 2]
[Adresse 1]
Représentée par Me Kristell TANGUY-MARTIN, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 129
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Sylvie KERNER-MENAY, Présidente conformément aux articles 785, 786 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sylvie KERNER-MENAY, Présidente
M. Thomas VASSEUR, Conseiller
Mme Isabelle CHESNOT, Conseillère
Qui ont en délibéré,
Greffier, lors des débats : Anaïs SCHOEPFER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Sylvie KERNER-MENAY, Présidente et par Anais SCHOEPFER, Greffière.
EXPOSE DU LITIGE
La SCI MG est propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 3]). Par un contrat du 17 mars 2011, avec prise d'effet rétroactive au 1er novembre 2010, elle les a donnés à bail à la société Mecaservice.
Des loyers demeurant impayés, la SCI MG a fait délivrer le 6 septembre 2018 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme de 33.172,57 euros.
Par acte d'huissier de justice du 19 décembre 2018, la SCI MG a fait assigner la société Mecaservice devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil aux fins notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et une indemnité d'occupation et ordonner son expulsion.
Par ordonnance en date du 9 avril 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et sur la demande de provision ;
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- invité les parties à rencontrer un médiateur ou un conciliateur de justice ;
- condamné le demandeur aux dépens.
Le premier juge a précisé qu'«il ressort des pièces versées aux débats que la somme réclamée au titre de la dette locative dans ce commandement comprend des révisions de loyers annuelles à compter du 1er novembre alors que les clauses contractuelles liant les parties stipulent une révision du montant du loyer à la date anniversaire du contrat qui a été conclu le 17 mars ; il s'en infère que ce commandement de payer est inefficace pour faire jouer la clause résolutoire, ce commandement mettant en demeure le preneur de payer une créance pour partie non exigible».
Par déclaration en date du 24 avril 2019, la SCI MG a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions en date du 10 septembre 2019, l'appelante demande à la cour de bien vouloir :
- dire qu'à défaut d'avoir apuré les causes du commandement dans les délais impartis, la clause résolutoire est acquise à la date du 6 octobre 2018 ;
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de la société Mecaservice ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique du local commercial sis [Adresse 4] ;
- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse ;
- condamner la société Mecaservice au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle telle que contractuellement fixée d'un montant de 8.063,08 euros pour le premier mois à compter du 6 octobre 2019 puis de 24.191,42 euros pour les mois suivants jusqu'à la libération effective et définitive des lieux ;
- débouter la société Mecaservice en toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société Mecaservice à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Mecaservice aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer.
L'appelante soutient essentiellement que :
- le commandement de payer était valide ; la date anniversaire à prendre en compte pour réviser le montant du loyer devait être celle de l'entrée effective dans les lieux et non celle de la conclusion du contrat ; la société Mecaservice n'a jamais contesté la révision du loyer auparavant ; cette contestation est prescrite puisqu'elle remonte à plus de cinq ans ;
- même si une partie de la dette est contestable, le commandement de payer demeure valide pour la fraction non contestable ; la société Mecaservice n'a pas payé sa dette dans le délai imparti d'un mois en sorte que la clause résolutoire était acquise ;
- l'acquisition de la clause résolutoire est indépendante de l'indemnité d'immobilisation relative à une promesse de vente bénéficiant à M. [X] et non à la société Mecaservice;
- la société Mecaservice ne devrait pas bénéficier de délais de paiement ; si elle a payé les causes du commandement à la veille de l'audience devant le premier juge, elle n'a pas réglé les loyers courants depuis le 1er janvier 2019 ;
- la société Mecaservice est débitrice d'une indemnité d'occupation contractuelle d'un montant mensuel pour le premier mois de 8.063,08 euros et de 24.191,42 euros à partir du second mois et jusqu'à la libération effective des locaux.
Dans ses dernières conclusions en date du 15 août 2019, l'intimée demande à la cour de bien vouloir :
A titre principal :
- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 9 avril 2019 par le président du tribunal de grande instance de Créteil ;
A titre subsidiaire :
- lui accorder un délai de paiement de 6 mois à compter de l'ordonnance à intervenir pour s'acquitter des causes du commandement de payer et des arriérés locatifs ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce même délai ;
- constater qu'elle a d'ores et déjà réglé les causes du commandement de payer dans ce délai et dire et juger que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué ;
A titre infiniment subsidiaire :
- lui accorder des délais de grâce à l'expulsion d'une durée de trois ans ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI MG à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI MG aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'intimée soutient en substance que :
- il existe une contestation sérieuse relative à la révision des loyers ; la SCI MG a procédé à la révision du loyer tous les ans le 1er novembre au lieu du 17 mars ;
- il existe une contestation sérieuse relative à la non restitution de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 25.000 euros versée au titre d'une promesse de vente dont elle était bénéficiaire et qui n'a pas abouti ;
- elle pourrait bénéficier de délais de paiement ou d'un délai de grâce à l'expulsion ; elle a réglé l'intégralité des causes du commandement de payer ; elle a rencontré des difficultés financières ponctuelles.
SUR CE, LA COUR,
L'existence d'une contestation sérieuse
Le contrat de bail commercial signé entre les parties prévoit en sa page 3 que «le loyer sera indexé annuellement en fonction des variations de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Il sera réajusté de plein droit en plus ou moins, chaque année à la date anniversaire du bail sans accomplissement d'aucune formalité judiciaire ou extra-judiciaire, en fonction des variations dudit indice ».
Si le bail a été signé en portant la date du 17 mars 2011, il résulte de sa lecture et notamment de la clause figurant en sa page 2 sous un paragraphe intitulé « Durée » que le bail est consenti pour une durée de neuf années entière et consécutives, qui a commencé à courir le 1er novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2019.
Il est constant que la date du 1er novembre 2010 correspondant à la date à laquelle le preneur est entré dans les lieux et que tous les effets attaché au bail sont attachés à cette date.
Il résulte ainsi, avec l'évidence requise en référé que les parties ont clairement entendu faire prendre effet les dispositions du bail à la date du 1er novembre 2011, date à laquelle le bail à commencer à courir.
Il s'ensuit également que, et sans qu'il soit nécessaire d'interpréter le contrat de bail, que la date anniversaire prévue pour la révision du loyer s'entend nécessairement de la date de prise d'effet du bail soit le 1er novembre 2011, ce qui n'a au demeurant jamais été contesté par le preneur depuis lors sauf à l'occasion du litige engagé par le bailleur du fait de non paiement du loyer.
Il en résulte que cette opposition élevée par le preneur ne constitue pas une contestation sérieuse des stipulations claires du bail, de nature à empêcher le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat.
Il est constant que le commandement de payer signifié au preneur par la SCI MG suivant acte d'huissier du 6 septembre 2018 et visant la clause résolutoire portait sur une somme totale en principal de somme de 32.907,05 euros correspondant selon les mentions figurant sur l'acte aux loyers de mai 2018 à septembre 2018 soit cinq fois 6.581,41 euros.
Il n'est pas contesté par le preneur que ces sommes n'ont pas été réglées dans le délai de un mois prévu au commandement de payer, le fait que la dette ait été entièrement acquittée la veille de l'audience soit le 18 mars 2019 n'étant pas de nature à faire obstacle à la mise en oeuvre de la clause résolutoire avec tous les effets s'y rattachant.
Ne constitue pas davantage une contestation sérieuse la non restitution d'une indemnité d'immobilisation payée par le preneur dans le cadre d'une promesse de vente conclue le 18 septembre 2014. En effet, comme relevé par le bailleur, cette promesse de vente a été consentie non pas à la société Mecaservices mais à M. [X] à titre personnel. Par ailleurs , cette non restitution fait l'objet d'une instance judiciaire au fond et n'est donc pas de nature à interférer sur l'existence de l'obligation locative du preneur.
Il s'ensuit que par l'effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail est intervenue à l'expiration d'un délai d'un mois à compter du commandement de payer du 6 septembre 2018, période pendant laquelle les causes du commandement n'ont pas été entièrement apurées et ce à la date du 7 octobre 2018 avec toutes les conséquences de droit s'y rattachant comprenant outre l'expulsion du preneur, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Le preneur invoque les dispositions du contrat de bail qui prévoit en sa page 12 : « A défaut par le locataire d'évacuer les locaux, il sera redevable au bailleur de plein droit et sans aucun préavis, d'une indemnité d'occupation fixée d'ores et déjà pour chaque jour de retard à un euro pour trois cents euros du montant du dernier loyer annuel révisé. Cette indemnité sera majorée à compter du 2ème mois à un euro pour cents euros du montant du dernier loyer annuel révisé ».
Il sollicite à leur visa que ce montant soit fixé au regard des dispositions contractuelles pour la première mensualité à la somme de 8.036,08 euros et à la somme de 24.191,42 euros à partir du second mois selon un calcul détaillé en page 6 de ses conclusions.
Or, le montant non sérieusement contestable de l'indemnité d'occupation devant le juge des référés ne peut s'entendre que du montant du loyer et des charges qu'auraient perçus le bailleur si le contrat de bail s'était poursuivi. Les montants réclamés au-delà sont susceptibles d'être diminués par le juge du fond de sorte qu'ils se heurtent à une contestation sérieuse.
La demande de délais de paiement
En application de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Cette demande peut être formée pour la première fois en cause d'appel.
L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le bailleur admet que les causes du commandement avaient été apurées lorsque l'audience de première instance est intervenue mais s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par son locataire. Il précise que depuis le 1er janvier 2019, le preneur s'est abstenu de payer tout loyer et charges de sorte qu'un nouveau commandement de payer à été délivré le 20 mai 2019 pour une somme de 33.867,01 euros, commandement qu'il produit. Il ajoute que les loyers échus depuis ce second commandement de juin, juillet, août et septembre 2019 n'ont pas davantage été réglés.
Ces indications relatives au montant de la dette locative actuelle ne sont pas contredites par le preneur qui invoque des difficultés financières ponctuelles à titre d'explication.
La cour constate qu'il n'est produit par le demandeur aux délais de paiement aucune pièce relative à sa situation financière actuelle de nature à établir qu'il sera en mesure de respecter d'éventuels délais de paiement qu'il réclame.
Les indications figurant sur les relevés bancaires versés par la société Mecaservices ne sont pas pertinentes puisqu'elles datent de septembre, novembre et décembre 2018. Il en va de même s'agissant de la production par elle d'échanges de mails et de factures en attente de paiement par un important client (Renault) qui concernent une période comprise entre août 2018 et décembre 2018. L'extrait du Grand Livre de la société Mecaservices qui est produit est limité à des écritures comptables intervenues entre le 1er octobre 2018 et le 30 septembre 2018 et ne sont donc pas significatives de ses capacités financières actuelles.
Dans ces circonstances, la société Mecaservices ne justifie nullement qu'elle est en mesure de faire face au remboursement échelonné de sa dette locative outre le paiement de son loyer courant, alors qu'elle ne le paye plus depuis le 1er janvier 2019.
La simple affirmation de l'existence de difficultés financières et du risque de disparition de la société n'étant pas en soi de nature à caractériser cette capacité. En outre le montant de la dette locative actualisée s'est fortement accru.
Le preneur sera condamné à payer au bailleur une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au bail étant observé que le bailleur ne formule pas à hauteur de cour de demande en paiement d'une somme fixe correspondant à la dette locative qui s'est accumulée depuis le 1er janvier 2019 et jusqu'à ce jour.
La demande de délai de grâce à l'expulsion
L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
La société Mecaservices ne précise nullement ni ne justifie, aucune pièce n'étant produite à l'appui de cette demande, si ce n'est de soutenir l'existence de difficultés financières temporaires du fait de l'absence de règlements de certains de ses clients, en quoi le relogement de l'activité ne pourrait se faire dans des conditions normales. Il s'ensuit que cette demande sera purement et simplement rejetée.
Les dépens et l'article 700 du code de procédure civile d'exécution
L'intimée qui succombe sera condamnée au paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'instance d'appel ainsi qu'aux dépens de l'entière procédure y compris le coût du commandement de payer.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil en date du 9 avril 2019 ;
Statuant à nouveau,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu entre les parties à la date du 7 octobre 2018 ;
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai de un mois à compter de la signification du présent arrêt l'expulsion de la SARL MECASERVICES et de tout occupant de son chef ;
Ordonne l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un milieu approprié aux frais, risques et périls de la SARL MECASERVICES ;
Fixe à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la SARL MECASERVICES à compter du 7 octobre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer contractuel ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la SCI MG relativement à l'indemnité d'occupation ;
Rejette la demande de délais de paiement ;
Rejette la demande de délai de grâce à l'expulsion ;
Condamne la SARL MECASERVICES à payer à la SCI MG une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et l'instance d'appel ;
Condamne la SARL MECASERVICES aux dépens de la première instance et de l'instance d'appel y compris le coût du commandement de payer.
La Greffière, La Présidente,
