Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 15 NOVEMBRE 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/21848 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4RKF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/06722
APPELANTE
SAS COMPAGNIE FONCIERE ET FINANCIERE ET D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER -COFFIM- prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
Siret : 35357505300072
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
INTIMÉES
SCI HCP
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Cécile MEURISSE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0784
Société d'Economie Mixte SEQUANO AMENAGEMENT
agissant poursuites et
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
Mme Monique CHAULET, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT, Conseillère dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Léna ETIENNE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- par M. Claude CRETON, président et par Madame Sonia DAIRAIN, greffier présent lors de la mise à disposition.
Par acte authentique du 21 avril 2011, la SCI HCP a promis de vendre à la SA COFFIM qui s'était réservée la faculté d'acquérir, un terrain sur lequel il existait un local à usage d'activités commerciales et de concession automobile, sis [Adresse 4], cadastré section AL n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 3 200 000 €. Par acte sous seing privé du 27 juillet 2012, le bénéficiaire et le promettant ont convenu de la caducité de cette promesse unilatérale de vente. Par acte authentique du 27 juillet 2012, la SCI HCP a promis de vendre à la SA Deltaville, aux droits de laquelle vient la SA Séquano aménagement, qui s'était réservée la faculté d'acquérir, le bien précité ainsi que la parcelle sise dans la même commune [Adresse 5], cadastrée section AL n° [Cadastre 3], le tout au prix de 2 900 000 €. Cette promesse était consentie pour une durée expirant 30 jours francs après la réalisation de la dernière condition suspensive et au plus tard le 25 juillet 2013, ou au 25 octobre 2013 si toutes les conditions suspensives n'étaient pas réalisées au 25 juillet 2013. Par avenant suivant acte sous seing privé du 26 mars 2013, la date ultime de la durée de la promesse a été fixée au 25 janvier 2014. Par avenant suivant acte authentique du 24 octobre 2013, le délai de réalisation de la vente a été prorogé au 25 avril 2015, sans que la prorogation ne puisse dépasser la date du 25 octobre 2015, le prix de vente étant fixé à la somme de 2 345 900 €. Le 13 janvier 2017, le bénéficiaire n'ayant pas levé l'option, la société HCP a vendu les biens à un tiers. Le 2 mars 2016, la société HCP avait assigné les sociétés Deltaville et Coffim en paiement de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 novembre 2017, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la société Coffim à payer à la société HCP la somme de 280 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation,
- condamné la société HCP à payer à la société Séquano aménagement la somme de 618 583,67 €,
- rejeté toutes autres demandes,
- condamné la société HCP aux dépens.
La société Coffim a interjeté appel de ce jugement à l'encontre des sociétés HCP et Séquano aménagement. Cet appel a été enregistré sous le n° 17/21848. La société HCP a interjeté appel de ce jugement contre les sociétés Coffim et Séquano aménagement. Cet appel a été enregistré sous le n° 18/05136. La société Coffim a interjeté un second appel de ce jugement à l'encontre des mêmes parties, cet appel étant enregistré sous le n° 18/05576. La société HCP a interjeté un second appel contre le même jugement à l'encontre des mêmes sociétés, cet appel étant enregistré sous le n° 18/15040.
Par dernières conclusions du 26 juillet 2018, la société HCP, appelante, demande à la Cour de :
- concernant la Coffim :
- vu les articles 1231-1, 1231-2, 1231-3 nouveaux ou 1147 à 1150anciens, 1240 nouveau ou 1382 anciens du Code de procédure civile, 565, 696, 699, 700 du Code de procédure civile, L. 213-2 du Code de l'urbanisme,
. réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
. ramener la condamnation de la Coffim à la somme de 181 481,96 € avec intérêts au taux légal capitalisés à compter du 27 juillet 2012 et avec intérêts majorés de 5 points à compter du 27 septembre 2012, soit la somme de 53 210,96 €, arrêtés au 27 juillet 2018,
. condamner la Coffim à lui payer la somme de 51 501,24 € de dommages-intérêts,
- concernant Séquano aménagement venant aux droits de Deltaville :
. condamner Séquano à lui payer les sommes de :
729 300 € de dommages-intérêts correspondant à la valeur de l'immobilisation de son terrain du 27 juillet 2012 au 25 octobre 2015,
272 838,40 € de dommages-intérêts supplémentaires correspondant à la valeur de l'immobilisation de son terrain de novembre 2015 à janvier 2017,
117 295 € au titre de la clause pénale de l'avenant du 24 octobre 2013,
196 711,61 € au titre de frais bancaires,
1 400 € au titre des frais de consultation du CRIDON,
20 000 € de dommages-intérêts,
. rejeter les demandes de remboursement de Séquano et de dommages-intérêts pour procédure abusive,
. à titre subsidiaire : condamner Séquano à lui payer la somme de 37 786,33 € de dommages-intérêts au titre de la perte de chance et celle de 177 040,44 € au titre des frais bancaires,
- condamner solidairement les sociétés Séquano et Coffim à lui payer la somme de 100 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 août 2018, la société COFFIM, appelante, prie la Cour de :
- vu l'article 1134 du Code civil ancien :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il est entré en voie de condamnation contre elle et statuant à nouveau :
- à titre principal et subsidiaire : débouter HCP de l'ensemble de ses demandes formées contre elle,
- à titre très subsidiaire, constater que le montant des indemnités mensuelles demandées par HCP ne peut excéder la somme maximale de 181 481,96 €,
- dire irrecevable comme nouvelle la demande de HCP au titre de la perte de chance,
- la dire irrecevable comme prescrite,
- subsidiairement, débouter HCP de sa demande d'indemnité pour perte de chance,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté HCP de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile formée contre elle,
- en tout état de cause :
- débouter HCP et Séquano aménagement de leurs demandes formées contre elle,
- condamner HCP à lui payer les sommes de 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner HCP aux dépens.
Par dernières conclusions du 27 juin 2018, la société Séquano aménagement demande à la Cour de :
- sous réserve de la caducité de la déclaration d'appel, la société Coffim n'ayant pas conclu dans le délai de l'article 908 du Code de procédure civile,
- vu les articles 1134 devenu 1103 et 1104, 1382 devenu 1140 du Code civil, 32-1, 514, 515, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- y ajoutant :
- condamner la société HCP à lui payer la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Il est d'une bonne administration de la justice de joindre les instances d'appel enregistrées sous les n° : 17/21848, 18/05136, 18/05576 et 18/15040.
La demande de caducité de l'appel, formée par la société Séquano aménagement devant la Cour, est irrecevable.
Aux termes de la promesse unilatérale de vente consentie par la société HCP à la société Coffim le 21 avril 2011 :
'a) Si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans le délai ci-dessus, alors que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées, la présente promesse de vente sera nulle et de nul effet, sans aucune pénalité de part et d'autre. Toutefois, en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la période où s'applique cette promesse, le bénéficiaire s'engage à payer au promettant une indemnité mensuelle de dix huit mille sept cent euros (18 700 €) à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que lui même doit payer à son prêteur. En cas de non réitération des présentes par acte authentique, cette somme restera acquise au promettant.
b) Si au contraire, le bénéficiaire ne lève pas l'option, dans le délai ci-dessus et aux conditions ci-après, alors que toutes les conditions sont réalisées, la promesse de vente sera nulle et de nul effet et le bénéficiaire devra au promettant le montant de la totalité de l'indemnité d'immobilisation ci-après définie.
c) En cas de réalisation des présentes par acte authentique, le montant des loyers payés à compter du 5 octobre 2011 viendront (sic) en déduction du prix de vente'.
Par cette clause, les parties à la promesse ont convenu qu'à défaut de levée d'option dans l'hypothèse d'une non-réalisation de toutes les conditions suspensives, le bénéficiaire serait tenu de payer une indemnité mensuelle de 18 700 € à compter du 5 octobre 2011 en compensation partielle de l'impossibilité pour le promettant d'avoir pu louer son bien pendant la durée de la promesse, de sorte que, contrairement à ce que soutient la société Coffim et même si cette indemnité est, aussi, destinée à venir en compensation du prix en cas de réalisation de la vente, cette indemnité n'est pas seulement une modalité de paiement du prix soumise à la réalisation des conditions suspensives.
Prévue pour le cas de nullité de la promesse, cette clause est, a fortiori, applicable en cas de caducité de celle-ci pour non-réalisation des conditions suspensives.
Or, aux termes d'un acte sous seing privé du 27 juillet 2012 intitulé 'Convention constatant la caducité de la promesse signée le 21 avril 2011", le bénéficiaire et le promettant, après avoir rappelé, d'une part, la date d'expiration de la promesse au 21 janvier 2013, d'autre part, l'engagement du bénéficiaire de payer une indemnité mensuelle de 18 700 € à partir du 5 octobre 2011 destinée à couvrir au moins partiellement le montant des échéances que le promettant devait payer à son prêteur, montant qui devait venir en déduction du prix de vente en cas de réalisation de la promesse, enfin, l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 160 000 € prévue en cas de non-réalisation de la vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées et dont le versement avait été garanti par la remise entre les mains du notaire d'une caution bancaire, ont convenu de la caducité de cette promesse unilatérale de vente, exposant que, 'de ce fait chaque partie se retrouve délier (sic) de tout engagement de vendre ou d'acquérir', ajoutant que les parties chargeaient expressément le notaire de restituer à la société Coffim la caution pour un montant de 160 000 €.
Si cette convention prévoit expressément la libération du promettant de son engagement de vendre, ce, avant la date d'échéance de la promesse, et la restitution de la garantie bancaire faute de créance d'indemnité d'immobilisation en l'absence de réalisation de toutes les conditions suspensives, cependant, la convention ne renferme aucune renonciation du promettant à l'indemnité compensant partiellement l'impossibilité de louer le bien pendant la durée de la promesse, cette renonciation ne pouvant être déduite de l'absence de réclamation du promettant pendant la durée de la promesse.
La société Coffim, qui s'est engagée par la clause précitée à payer une indemnité mensuelle de 18 700 € à compter du 5 octobre 2011 ne peut faire grief à la société HCP de ne pas justifier de la libération des lieux par le locataire à compter de cette date.
Si la promesse du 21 avril 2011 prévoit que les sommes versées mensuellement par le bénéficiaire seront perdues en cas de non-levée d'option, cependant, il ne peut être déduit de cette clause que seules les indemnités versées peuvent être conservées par le promettant.
Toutes les conditions suspensives n'ayant pas été réalisées et l'option n'ayant pas été levée par le bénéficiaire, l'indemnité précitée est bien due par la société Coffim.
La société HCP limitant sa demande à la somme de 181 481,96 €, il y a lieu de condamner la société Coffim au paiement de ce montant, le jugement entrepris étant réformé en ce qu'il a prononcé une condamnation à titre d'indemnité d'immobilisation à hauteur de la somme de 280 500 €.
La société Coffim ayant été mise en demeure de payer l'indemnité précitée par l'assignation du 2 mars 2016, les intérêts au taux légal sont dus à compter de cette date, les intérêts échus étant capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016.
La société HCP réclame encore la condamnation de la société Coffim au paiement de la somme de 51 210,96 € de dommages-intérêts en raison de 'la mauvaise foi contractuelle de Coffim concrétisée par le fait qu'en même temps qu'elle signait le 27 juillet 2012 avec HCP l'acte de caducité de la PUV du 4 avril 2011 pour un montant de 3 200 000 € et qu'HCP, croyant que Coffim se désintéressait, signait une nouvelle PUV avec Deltaville pour la somme réduite de 2 900 000 €, Coffim cachait à HCP qu'en réalité elle ne cherchait qu'à se débarrasser de ses obligations contractuelles envers HCP pour être libre de signer, le même jour, un acte autonome avec Deltaville, à savoir une autre PUV pour 3 957 00 €'.
Mais, l'acte du 21 avril 2011 est une promesse unilatérale de vente qui ne crée d'obligation qu'à la charge de la société HCP, la société Coffim, bénéficiaire, ayant la liberté de ne pas acheter, sauf le droit pour le promettant de réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle au cas où toutes les conditions suspensives auraient été levées. Il ne peut donc être imputé à la société Coffim de s'être débarrassée de mauvaise foi d'obligations contractuelles qu'elle n'avait pas, étant observé que toutes les conditions suspensives n'étaient pas levées lorsque les parties ont convenu le 27 juillet 2012 de la caducité de la promesse pour libérer le promettant de ses obligations, de sorte qu'aucune indemnité d'immobilisation ne pouvait être réclamée ni, a fortiori, aucune somme au titre d'une perte de chance de percevoir l'indemnité de perte de loyers jusqu'à la date d'expiration de la promesse.
La société HCP sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 51 210,96 € de dommages-intérêts.
S'agissant des fautes dolosives qui auraient été commises, dans le cadre de la promesse de vente du 27 juillet 2012, par la société d'économie mixte Deltaville, désignée le 3 avril 2012 par la commune d'Aulnay-sous-Bois en qualité de concessionnaire de l'opération d'aménagement dénommée 'Les Chemins de Mitry-Princet', par l'avenant du 26 mars 2013, les parties, après avoir rappelé que la promesse expirait, en principe, le 25 juillet 2013, ont ajouté que 'pour le cas où une ou plusieurs des conditions suspensives ne seraient pas réalisées à la date du 25 juillet 2013", la durée de validité de la promesse serait 'automatiquement prorogée de six mois sans que cette prorogation ne puisse dépasser la date du 25 janvier 2014". Ainsi, dans cet avenant, la société Deltaville, qui n'avait pas renoncé au bénéfice des conditions suspensives alors pendantes, ne s'est pas engagée à réaliser la vente au 25 janvier 2014, de sorte que la société HCP ne peut lui reprocher de ne pas avoir tenu un engagement qu'elle n'avait pas pris.
L'avenant précité du 26 mars 2013 avait également pour objet, eu égard aux résultats des différents diagnostics relatifs à la pollution du site, la prise en charge par la société HCP et la réalisation par la société Deltaville de la démolition des infrastructures et la dépollution, le tout en coordination avec la société Setec bâtiment, les travaux devant être chiffrés et validés par Setec bâtiment, leur coût venant en diminution du prix de vente. Ainsi, c'est en exécution de cet avenant que la société Deltaville a informé la société HCP, par lettre du 26 mars 2013, de la nécessité de réaliser le chantier de démolition à compter du 15 mai 2013, la société HCP ayant, elle-même, fait procéder à la démolition par les soins de la société Setec bâtiment, ce dont cette dernière atteste dans une lettre du 4 novembre 2015, de sorte qu'aucune perte de loyers ne peut être imputée à la société Deltaville qui n'a pas commis de faute.
Si la promesse initiale prévoyait un prix de 2 900 00 € ramené à 2 345 900 € dans l'avenant du 24 octobre 2013, le prix diminué était payable à hauteur de la somme de 1 900 000 € le jour de la réalisation de la vente et de 445 900 € par la cession de tantièmes de copropriété des locaux à construire donnant vocation à l'attribution de plusieurs appartements pour une superficie de 242,64 m2, ainsi que de quatre parkings, de sorte que la société HCP admettait elle-même, dans la lettre du 20 octobre 2015 adressée à la société Deltaville que cette dation présentait pour elle l'avantage de bénéficier probablement d'une recette potentielle supérieure au prix de vente lors de la transmission au 'consommateur final'.
En exerçant le 26 septembre 2016, dans le cadre de la concession d'aménagement dont elle était titulaire, son droit de préemption postérieurement à la caducité de la promesse du 27 juillet 2012 et alors que la société HCP poursuivait la vente du bien après déclaration d'intention d'aliéner du 4 juillet 2016, la société Deltaville n'a commis aucune faute, la régularité de cet acte n'ayant, de surcroît, pas été contestée devant la juridiction administrative par la société HCP qui n'a pas répondu dans les deux mois à la notification de la préemption.
Il ne peut être tiré du rapport de la chambre régionale des comptes du 12 novembre 2014 la conclusion que la société Deltaville ne disposait pas des fonds nécessaires pour acquérir le bien, la synthèse de ce rapport révélant que, si cette société rencontrait des difficultés à financer son développement, cependant, sur la période 2008-2013, ses charges de structure n'avaient augmenté que de 78%, soit de 12% par an, sa situation financière étant saine. Il ressort, d'ailleurs, des deux avenants à la promesse du 27 juillet 2012 que ce ne sont pas les difficultés financières de la société Deltaville qui sont à l'origine des prorogations de la durée des promesses, mais la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours en raison de l'existence d'un recours contentieux exercé le 29 août 2013 par vingt-trois riverains contre le permis de construire devant le tribunal administratif de Montreuil. Aucun élément de ce rapport ne permet de suspecter une entente de la société Deltaville avec la société Coffim dans le but d'écarter les acquéreurs du bien appartenant à la société HCP.
Par suite, aucune des demandes de dommages-intérêts et de remboursement de frais et agios de la société HCP ne peut prospérer en l'absence de faute de la société Deltaville.
S'agissant de la somme de 117 295 € réclamée par la société HCP à titre de 'clause pénale', les parties étant liées par une promesse unilatérale de vente, cette somme stipulée à titre 'd'indemnité d'immobilisation', qui n'a pas pour objet d'assurer l'exécution d'une obligation de la société Deltaville, n'est pas une clause pénale. Dans la promesse du 27 juillet 2012, les parties ont fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 145 000 € sur laquelle les parties ont déclaré vouloir imputer la somme de 100 000 € versée le même jour par le bénéficiaire à titre d'indemnité forfaitaire compensant l'impossibilité pour le promettant de louer son bien pendant la durée de la promesse, les parties stipulant que cette somme de 100 000 € serait 'définitivement acquise' au promettant, tandis que le solde, soit la somme de 45 000 €, qui devait être versée par le bénéficiaire le jour de la réalisation de la vente, ne serait pas due en cas de non-réalisation de la vente résultant de la défaillance de l'une des conditions suspensives.
Par l'avenant du 24 octobre 2013, les parties ont réduit le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme de 117 295 €, celle de 100 000 € déjà versée par le bénéficiaire, ainsi que le nouveau solde de 17 295 €, suivant le même sort que celui prévu dans la promesse initiale.
La vente n'ayant pas été réalisée en raison de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé de tout vice, la société Deltaville n'était pas redevable du solde de 17 295 €. Toutefois, la somme de 100 000 € versée à la société HCP le 27 juillet 2012 reste acquise à cette société, la société Séquano aménagement n'en réclamant, d'ailleurs, pas le remboursement.
Par suite, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement de la société HCP à l'encontre de la société Séquano aménagement.
S'agissant des demandes reconventionnelles de la société Séquano aménagement, venant aux droits de la société Deltaville, l'avenant du 26 mars 2013, qui mettait à la charge de la société HCP la démolition des infrastructures et la dépollution complète du site, prévoyait également que, pour faire face aux difficultés financières rencontrées par la société HCP, la société Deltaville ferait l'avance des arriérés et des mensualités de prêts dus par la société HCP aux banques, jusqu'au 25 juillet 2013, ces avances venant en diminution du prix. A ce titre, la société Deltaville a versé la somme de 618 583,67 €.
La réalisation de la vente n'ayant pas eu lieu par suite de la défaillance de la condition suspensive précitée, le prix n'est pas dû par le bénéficiaire, de sorte que la somme de 618 583,67 € doit être restituée à la société Séquano aménagement, le jugement entrepris étant encore confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande reconventionnelle de cette société.
L'appel de la société HCP, qui a pu se méprendre sur l'étendue de ses droits, n'est pas abusif, de sorte que la demande de dommages-intérêts de ce chef de la société Coffim doit être rejetée.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
PRONONCE la jonction des instances d'appel enregistrées sous les n° : 17/21848, 18/05136, 18/05576 et 18/15040 ;
DÉCLARE irrecevable la demande de caducité d'appel formée par la société Séquano aménagement devant la Cour ;
RÉFORME le jugement entrepris mais seulement en ce qu'il a condamné la SA Coffim à payer à la SCI HCP la somme de 280 500 € au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
Statuant à nouveau :
CONDAMNE la société Coffim à payer à la société HCP la somme de 181 481,96 € avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2016 ;
DIT que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 ;
DÉBOUTE la société HCP de sa demande en paiement de la somme de 51 210,96 € de dommages-intérêts par la société Coffim ;
CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
DIT que la somme de 100 000 € versée le 27 juillet 2012 par la société Deltaville à titre d'indemnité forfaitaire compensant l'impossibilité pour le promettant de louer son bien pendant la durée de la promesse reste acquise à la SCI HCP ;
DÉBOUTE la SCI HCP de ses autres demandes ;
REJETTE les autres demandes ;
CONDAMNE la SCI HCP aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,
