Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2019
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/20869 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4OHO
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/07979
APPELANTE
SCI 18 RS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 802 474 213
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Carla HERDEIRO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1074 substitué par Me Patrick MERY de la SELEURL MERY DURAND VILLETTE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0173
INTIMES
Monsieur [K] [Z]
né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1] (MAROC)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Thomas ALHO ANTUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0045
SCI BEL AIR prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 444 934 558
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Karine COHEN de l'AARPI ARKARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P418
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 29 juillet 2014, la SCI BEL AIR a cédé à la SCI 18 RS moyennant la somme de 1.000.000 euros, un bien immobilier sis [Adresse 3].
Ce bien avait été précédemment donné à bail commercial à la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY, par acte du 22 octobre 2013, pour un 'commerce de vente de boucherie, traiteur, épicerie, supermarché et de tous produits se rapportant à son activité, moyennant un loyer annuel de 96.000 euros, le loyer étant ramené pour la première année, soit du 1er novembre 2013 au 31 octobre 2014, à 78.000 euros, pour la deuxième année, soit du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015 à 84.000 euros, pour la troisième année, soit du 1er novembre 2015 au 31 octobre 2016 à 90.000 euros, pour la quatrième année, soit du 1er novembre 2016 au 31 octobre 2017 à 96.000 euros, payable trimestriellement et d'avance et pour la première fois le 1er avril 2014.
La locataire n'ayant pas réglé le dernier loyer trimestriel précédant la vente, échu au 1er juillet 2014, la SCI BEL AIR lui a fait délivrer le 17 septembre 2014 un commandement de payer visant la clause résolutoire et a fait procéder à une saisie conservatoire sur le compte de la caution.
La SCI 18 RS a conclu le 21 avril 2015, avec la SARL AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY et sa caution un protocole d'accord transactionnel par lequel elle a renoncé à la dette locative, moyennant la résiliation du bail conclu le 22 octobre 2013 et le règlement d'une indemnité de 35.000 euros.
A la libération du local au mois de juin 2015, la SCI 18 RS a fait procéder à de nombreux travaux.
Par courrier en date du 22 juillet 2015, la SCI 18 RS a mis en demeure la SCI BEL AIR d'avoir à lui régler la somme de 287.730,96 euros, (142.105 euros à titre de réduction du prix du fait de l'erreur de surface en application de la loi Carrez ; 80.000 euros au titre des travaux de réfection du local commercial, compte tenu de l'existence de vices cachés ; 1025,96 euros au titre des frais d'huissier) en invoquant des man'uvres dolosives commises à son encontre et ayant vicié son consentement.
Estimant ne pas avoir été informée de la situation locative de la société preneuse à bail et avoir acquis un local vétuste, la SCI 18 RS a, par acte d'huissier de justice en date du 27 juillet 2015, fait assigner la SCI BEL AIR devant le tribunal de grande instance de Créteil.
Par acte d'huissier de justice en date du 13 mai 2016, elle a également fait assigner M. [K] [Z] en intervention forcée aux fins de déclaration de jugement commun et de mise en cause en cas de condamnation de la SCI BEL AIR.
Cette instance a été jointe à la présente instance par mention au dossier en date du 6 septembre 2016.
Par jugement du 28 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- Débouté la société civile immobilière 18 RS de l'ensemble de ses demandes,
- Débouté M. [K] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;
- Condamné la société civile immobilière 18 RS à payer à M. [K] [Z] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; - Condamné la société civile immobilière 18 RS à payer à la SCI BEL AIR la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile; - Condamné la SCI 18 RS aux dépens de l'instance ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration du 13 novembre 2017, la SCI 18 RS a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 juin 2019, la SCI 18 RS a demandé à la Cour de :
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil (ancien article 1134 du code civil), 1130 et s. (ancien article 1109) et 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil), 1137 du code civil (ancien article 1116 du code civil),
Vu les articles 1616 et suivants du code civil,
Vu les articles 1641 et suivants,
Vu l'article 313-1 du code pénal,
Vu l'article 515 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence visée,
Vu les pièces versées aux débats,
' Déclarer recevable et bien fondée l'action intentée par la SCI 18 RS ;
' Infirmer le jugement en date du 28 septembre 2017 en ses dispositions,
' Déclarer la SCI 18 RS bien fondée en sa demande d'intervention forcée de M. [K] [Z] ;
' Dire qu'il résulte des éléments du dossier que la SCI 18 RS justifie de l'intérêt qu'elle a à mettre en cause M. [K] [Z] aux fins de le voir condamner solidairement avec la SCI BEL AIR ;
' Dire et Juger que les man'uvres dolosives de la SCI BEL AIR et de son gérant, M. [Z] sont caractérisées ;
' Constater la tentative d'escroquerie au jugement de M. [Z] ;
' Dire et Juger que la responsabilité personnelle délictuelle de M. [Z] est engagée du fait de ses fautes personnelles intentionnelles séparables de ses fonctions, qu'il a commises et qui sont incompatibles avec l'exercice normal de sa fonction de gérant de la SCI BEL AIR ;
EN CONSEQUENCE,
Sur la perte de loyers
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, au titre des loyers impayés pour la période d'octobre 2014 à décembre 2017, somme assortie des intérêts légaux à compter du 22 juillet 2015 la somme de : 214.400 euros
Sur la réparation des vices cachés
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, au titre des travaux de réfection des locaux, assortie des intérêts légaux à compter du 22 juillet 2015 la somme de : 228.436,50 euros
Sur l'erreur de contenance
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, à titre de réduction du prix de vente du fait de l'erreur portant sur la contenance, assortie des intérêts légaux à compter du 22 juillet 2015, la somme de : 142.105 euros
Sur la perte de chance
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses et de ne pas contracter la somme de :354.300 euros
Sur les frais d'assainissement
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, pour frais de raccordement au réseau d'assainissement public la somme de : 21.123,30 euros
Les dommages et intérêts en raison du dol avéré
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du dol et des vices cachés la somme de : 50.000 euros
Sur le préjudice moral
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral la somme de : 30.000 euros
Autres
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] à régler à la SCI 18 RS, au titre des frais et tous remboursements d'huissier, assortie des intérêts légaux à compter du 22 juillet 2015 la somme de : 1025,96 euros
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de la somme de : 8000 euros
Condamner solidairement la SCI BEL AIR et M. [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 juin2019, la SCI BEL AIR demande à la Cour de :
Vu les dispositions de l'article 1116 du code civil,
Vu l'article 1642 du code civil,
Vu l'article 1622 du code civil,
Vu l'article 1137 du code civil,
Vu la jurisprudence précitée,
Vu les pièces versées aux débats,
- DIRE la SCI BEL AIR recevable et bien fondée en ses écritures et pièces ;
Y faisant droit,
1. Sur le mal fondé des demandes formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre du dol du fait des impayés de loyers de la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY
- DIRE ET JUGER que la SCI BEL AIR n'a pratiqué aucune man'uvre à l'égard de la SCI 18 RS à l'occasion de la cession intervenue le 29 juillet 2014 ;
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS ne démontre pas le caractère déterminant sur son consentement de la prétendue erreur invoquée concernant la situation locative de la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY ;
- DIRE ET JUGER que les impayés de la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY invoqués par la SCI 18 RS sont postérieurs à la cession intervenue le 29 juillet 2014 ;
- CONSTATER que les cautions garantissant les impayés de loyers étaient solvables ;
- CONSTATER que le refus de fournir une servitude de passage à la SCI 18 RS émane d'un tiers et ne peut être imputé à la SCI BEL AIR ;
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que le dol invoqué par la SCI 18 RS n'est pas caractérisé ;
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
2. Sur le mal fondé des demandes formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre du dol du fait d'une prétendue vétusté du bien immobilier vendu
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS a acquis le bien situé [Adresse 3], en l'état, sans garantie du vendeur sur l'existence d'éventuels vices même cachés ;
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS et M. [P] sont des acquéreurs professionnel;
- CONSTATER le caractère apparent des vices dont se prévaut la SCI 18 RS ;
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que le dol invoqué par la SCI 18 RS n'est pas caractérisé ;
- DIRE ET JUGER que la garantie des vices cachés ne peut être mise en 'uvre ;
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
3. Sur le mal fondé des demandes formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre du dol du fait d'une prétendue erreur de superficie
A titre principal,
- CONSTATER la prescription de l'action de la SCI 18 RS au titre d'une prétendue erreur de superficie s'agissant d'un délai de forclusion qui ne peut être ni interrompu, ni suspendu;
En conséquence,
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
- DIRE ET JUGER que les mentions relatives à la superficie du local sont exactes ;
En conséquence,
- CONSTATER que le dol invoqué par la SCI 18 RS n'est pas caractérisé ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
A titre infiniment subsidiaire,
- ORDONNER, si la Cour s'estimait insuffisamment éclairée, la désignation d'un expert aux fins de mesurer la surface de l'ensemble immobilier cédé
4. Sur le mal fondé des demandes formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre du dol du fait d'une prétendue absence de raccordement au réseau public d'assainissement collectif
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS a acquis le bien situé [Adresse 3], en l'état, sans garantie du vendeur concernant la conformité du raccordement au réseau d'assainissement ;
- CONSTATER que la SCI 18 RS a fait son affaire personnelle de la conformité du raccordement au réseau d'assainissement ;
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que le dol invoqué par la SCI 18 RS n'est pas caractérisé ;
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
5. Sur le mal fondé des demandes formées à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre du dol du fait des frais d'huissier prétendument supportés par la SCI 18 RS
- DIRE ET JUGER que les frais d'huissiers engagés par la SCI 18 RS n'ont pas à être supportés par la SCI BEL AIR ;
En conséquence,
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
6. Sur le mal fondé des demandes de dommages et intérêts formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre de la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS n'apporte pas la preuve de sa perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter ;
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que le dol invoqué par la SCI 18 RS n'est pas caractérisé ;
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
7. Sur le mal fondé des demandes de dommages intérêts formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre d'un prétendu dol
A titre principal,
- CONSTATER que la SCI 18 RS ne demande pas la nullité de l'acte de vente conclu avec la SCI BEL AIR
En conséquence,
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS peut fonder son préjudice uniquement sur la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
A titre subsidiaire,
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS ne rapporte ni la preuve d'un préjudice causé par la SCI 18 RS, ni la preuve du quantum de ce préjudice ;
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS ne rapporte pas la preuve d'une prétendue mauvaise foi de la SCI BEL AIR ;
En conséquence,
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
8. Sur le mal fondé des demandes de dommages intérêts formées par la SCI 18 RS à l'encontre de la SCI BEL AIR au titre d'un prétendu préjudice moral
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS ne rapporte pas la preuve d'un préjudice moral subit par la société ;
- ECARTER des débats l'attestation du Docteur [J] (pièce adverse n° 18), celle-ci n'étant pas conforme aux obligations déontologiques de ce professionnel ;
En conséquence,
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes fins et prétentions ;
En tout état de cause,
- CONSTATER la validité de la cession intervenue le 29 juillet 2014 entre la SCI BEL AIR et la SCI 18 RS, le consentement de cette dernière n'ayant pas été vicié ;
- CONSTATER le mal fondé de l'ensemble des demandes pécuniaires formées par la SCI 18 RS compte tenu de la validité de la cession intervenue le 29 juillet 2014 avec la SCI BEL AIR ;
- CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 28 septembre 2017 ;
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER la SCI 18 RS à verser à la SCI BEL AIR la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI 18 RS aux entiers dépens d'appel ;
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 mai 2018, M. [K] [Z] a demandé à la Cour de :
Vu les dispositions de l'article 1116 du code civil,
Vu les dispositions de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause, Vu la jurisprudence applicable,
Vu les pièces versées aux débats,
- DIRE M. [K] [Z] recevable et bien fondée en ses écritures et pièces ;
Y faisant droit,
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS ne démontre pas la commission par M. [K] [Z] d'une faute séparable de ses fonctions de gérant qui lui soit imputable personnellement susceptible d'engager sa responsabilité ;
- DIRE ET JUGER que le dol invoqué par la SCI 18 RS n'est pas caractérisé ;
- DIRE ET JUGER que la SCI 18 RS a abusé de son droit d'agir en justice à l'encontre de M. [K] [Z] ;
En conséquence,
- DEBOUTER la SCI 18 RS de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- CONDAMNER la SCI 18 RS à verser à M. [K] [Z] une somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la SCI 18 RS à verser à M. [K] [Z] la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI 18 RS, aux entiers dépens ;
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2019.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La SCI 18 RS qui conclut à l'infirmation du jugement entrepris soutient qu'elle a été victime d'un dol de la part de la SCI BEL AIR. Pour en caractériser l'élément matériel, l'appelante soutient que la SCI BEL AIR lui a caché les éléments suivants:
- La situation obérée du locataire ; la SCI BEL AIR ayant même versé le prorata du loyer du 3e trimestre revenant à la SCI 18 RS alors même que le locataire ne l'avait pas payé afin de faire accroire la normalité de la situation à l'acquéreur.
- L'état réel du bâti qui n'est apparu que 9 mois après la signature de la vente car l'unique visite du 30 avril 2014, ayant précédé la signature n'avait pas permis de constatations utiles.
- La surface réelle du bien vendu laquelle était inférieure de 54 m² à la surface déclarée à l'acte de vente, la surface du local commercial n'étant que de 326m² et non de 380 m².
- Les locaux n'étaient pas raccordés au réseau public d'assainissement.
Pour en caractériser l'élément intentionnel, elle soutient que les manoeuvres de la SCI BEL AIR avaient évidemment pour objet de la persuader de contracter ; que la SCI BEL AIR a aussi bien tu certaines informations qu'elle a procédé à des actes positifs pour l'induire en erreur.
L'appelante soutient qu'elle n'aurait évidemment pas contracté si elle avait eu connaissance de ce qui lui a été caché ; que cet investissement étant destiné à lui procurer des revenus fonciers, ce dont la SCI BEL AIR avait parfaitement conscience, que le bail commercial qui existait à l'époque de la vente des murs, était entré dans le champ contractuel et sous tendait toute la pérennité de l'opération.
La SCI BEL AIR, réfute les allégations de l'intimée et conclut à la confirmation du jugement entrepris.
L'article 1116 du code civil en sa version applicable à l'espèce dispose que :
"Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas, et doit être prouvé".
Il est par ailleurs constant que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
Sur la situation locative du bien vendu
En l'espèce, la société cessionnaire expose que le contrat de vente contient des mentions erronées quant à la situation locative du bien, la SCI BEL AIR ayant notamment indiqué que 'le locataire est à jour dans le paiement de ses loyers et provisions pour charges' ; que 'la situation locative transmise est exacte sincère et véritable' ; qu'à 'sa connaissance le locataire a respecté les obligations lui incombant au titre du bail' et que 'le vendeur rembourse [...] le prorata des loyers [...] correspondant à la période postérieure à la date de signature de l'acte de vente et encaissé par le vendeur à cette date[...]'.
La cour relève, que ces mentions sont mensongères dans la mesure où, la locataire n'avait pas respecté les obligations du bail, puisque les loyers avaient été payés depuis l'origine par la caution et qu'au jour de la signature de l'acte de vente, le terme devant être payé le 1er juillet 2014, ne l'avait pas été.
Cependant, le paiement des loyers était garanti par un cautionnement avec des cautions sérieuses et solvables, qui jusqu'alors avaient respecté leurs engagements et ce n'est que postérieurement à la vente des murs que celles-ci en ont contesté la validité. Certes, le bien dont la SCI 18RS a fait l'acquisition était destiné à lui procurer des revenus locatifs, mais rien de vient étayer le fait que c'était l'existence du bail dont s'agit qui était déterminant aux yeux de l'acquéreur, lors de cet achat.
En effet, la SCI 18RS verse aux débats une assignation délivrée le 30 mars 2016, par la SARL BOUCHERIE DES 4 FRERES, MM. [A] et [E] [A] et Mme [M] et [X] [A], à la SCI BEL AIR et Me [L], notaire, par laquelle, ils contestent leurs engagements de caution de la SARL AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY. Les cautions exposent notamment que les locaux ayant été loués à l'état brut, des travaux étaient indispensables pour démarrer l'activité ; qu'un devis a été réalisé le 28 janvier 2014 et proposé au preneur le 7 avril 2014, mais qu'aucun établissement bancaire n'a voulu accorder le financement sollicité, que la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY a dû faire face au paiement des loyers, sans avoir aucune activité. Or, il est constant que M. [I] [P], n'a visité le bien qu'une seule fois en compagnie de M. [K] [Z] et de Mme [Q] [I], à la fin du mois d'avril 2014, la promesse d'achat ayant été signée le 30 avril 2014. Mme [I] atteste que la visite a été rapide, M. [K] [Z] prétextant qu'il avait dû emprunter les clés au locataire (boucherie des 4 frères), que ce local était loué (et qu'il ) devait rapporter les clés'. (pièce 68).
Il en résulte, que lors de la signature de la promesse de vente le 30 avril 2014 et lors de la vente du 29 juillet 2014, aucune activité commerciale n'avait commencé dans les lieux. Dans ces conditions, le bail consenti à la société AU BEAU MARCHE DE CHAMPIGNY, depuis octobre 2013, apparaissait dès lors fragile et il n'est pas démontré que l'existence de ce bail était déterminante dans la conclusion de cet achat.
Par ailleurs, si le cessionnaire a jugé utile de mettre fin à ce bail, dans le cadre d'un protocole d'accord, et ainsi d'abandonner une partie des loyers exigibles, il l'a fait de sa propre initiative, sans que cela résulte directement des mentions litigieuses. S'il a rencontré par la suite des difficultés pour relouer le bien, ce fait n'est pas non plus en lien direct avec lesdites mentions.
Si bien qu'aucun dol ne peut être retenu de ce chef.
Sur l'état du bâti
La société cessionnaire soutient que le bien dont elle a fait l'acquisition était affecté de vices cachés, que connaissait le vendeur. Elle déduit la connaissance du vice par le vendeur du fait qu'il s'agit d'un vendeur professionnel. Elle indique qu'elle a dû engager des frais de remise en état des lieux pour un montant total de 228.436,50 euros TTC, dont elle sollicite le paiement en application de l'article 1641 du code civil.
La SCI 18RS indique qu'elle fonde ses demandes à ce titre non seulement sur les articles 1641 et suivants du code civil, mais également, sur le fait que leur dissimulation par le vendeur a été volontaire, puisque connu par lui au jour de la vente 'ce qui relève de l'article 1645 du code civil'. Elle soutient que la SCI BEL AIR est un professionnel de l'immobilier, que dès lors pèse sur elle une présomption de connaissance du vice caché ; que les vices cachés affectant le bien, lui ont été dissimulés par des manoeuvres ; qu'elle n'a eu connaissance des vices affectant le fonds, que lorsque les plafonds, faux plafonds et doublages ont été démontés et démolis que la structure de l'immeuble est apparue ; que ces vices affectent la charpente et la couverture selon les constatations de l'huissier de justice.
La SCI 18RS soutient que la SCI BEL AIR a la qualité de vendeur professionnel et que dès lors, elle est présumée connaître les vices cachés affectant le bien vendu. La SCI BEL AIR conteste avoir cette qualité.
En l'espèce, il résulte de l'extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Créteil, que la SCI BEL AIR a pour activité 'l'acquisition de tous immeubles et de tous terrains, administration, exploitation par bail ou location de tous immeubles en France ou à l'étranger et plus particulièrement des locaux situés à [Adresse 3]'. Elle est composée de deux associés M. [K] [Z] et la SCI 259 DAUMESNIL. Par ailleurs, M. [K] [Z] est le gérant de la SARL MUST'IM, entreprise du bâtiment, quant à Mme [Q] [I], gérante de la SCI du 259 DAUMESNIL, elle a également une activité d'agent immobilier.
Il est de principe que constitue une activité professionnelle celle d'une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que ce soit des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lesquels s'exerce cette activité étant indifférent.
Dans ces conditions, la qualité de vendeur professionnel de la SCI BEL AIR est ainsi suffisamment rapportée, d'autant que ses porteurs de parts sociales sont des professionnels de l'immobilier.
Le vendeur professionnel est présumé connaître le vice caché affectant la chose vendue.
Cependant, quand bien même la qualité de vendeur professionnel de la SCI BEL AIR ne peut être contestée, et qu'en cette qualité, pèse sur elle une présomption de connaissance du vice caché affectant l'immeuble acheté, et plus particulièrement sa toiture, il n'en demeure pas moins, que l'appelante n'établit pas que ce soit volontairement que la SCI BEL AIR lui a dissimulé l'existence de ce vice. Dès lors, la SCI 18 RS ne peut solliciter sur le fondement du dol la réparation du dommage subi de ce chef.
La SCI 18RS forme également sa demande d'indemnisation sur la garantie des vices cachés, puisque dans le dispositif de ses conclusions elle vise les articles fondant cette demande.
En l'espèce, la SCI BEL AIR qui soutient que le bien immobilier serait affecté de vices cachés, verse aux débats un constat d'huissier qu'elle a fait dresser les 16 et 29 juin 2015, ainsi que les factures correspondant aux travaux qu'elle a fait réaliser dans les lieux loués.
Elle ne précise pas exactement quels seraient les vices cachés affectant le bien, sauf en ce qui concerne la charpente et la couverture de l'ouvrage pour lesquelles elle rappelle que l'huissier a constaté certains désordres qu'elle énumère.
Il ressort de la lecture du constat d'huissier dressé les 16 et 29 juin 2015, alors que le local était en cours de réfection après dépose des doublages et faux plafonds qu'une 'poutre est pourrie' ; que 'la couverture présente une flexibilité témoignant d'une importance faiblesse de la charpente' ; que 'la charpente de la partie non découverte est trempée, les poteaux sont généralement pourris ; les pannes sont tâchées d'humidité et de moisissures ; un entrait est brisé, vermoulu et sommairement renforcé, menace ruine ; une panne est vermoulue semble-t-il à coeur'.
La découverte de l'état de la charpente ne pouvait se faire qu'après dépose des doublages et faux plafonds et rien ne vient établir que les travaux qu'aurait dû faire réaliser la société AU MARCHE DE CHAMPIGNY, ont en fait commencé. Dans ces conditions, les vices affectant la charpente de l'immeuble ne sont apparus que postérieurement à la vente, lorsque la SCI 18RS a entrepris des travaux dans les locaux.
Il s'agit donc bien d'un vice caché, que l'acquéreur ne pouvait connaître et dont le vendeur, s'agissant d'un vendeur professionnel, ne peut s'exonérer.
Dans ces conditions, la SCI 18RS est bien fondée à solliciter la condamnation de la société SCI BEL AIR à lui rembourser le coût de la réfection de la toiture, rendue nécessaire par le vice caché affectant la charpente selon facture en date du 26 juillet 2015, d'un montant hors taxe de 86.504,54 euros et toutes taxes comprises de 95.155 euros.
En revanche, la SCI 18RS ne caractérise l'existence d'aucun autre vice caché affectant le bien acheté, et aucun autre désordre correspondant à ce type de vice ne ressort de la lecture du procès verbal de constat produit aux débats.
Le fait que des travaux aient ou non été réalisés dans les lieux avant la vente par la société MUST'IM, est sans incidence sur la demande en réparation d'un vice caché affectant les locaux.
En conséquence, la SCI 18RS doit être déboutée du surplus de ses demandes en paiement de ce chef, les autres désordres affectant l'ouvrage auxquels elle a entrepris de remédier en faisant réaliser des travaux, ne relevant pas de vices cachés, mais de la vétusté de l'ouvrage, qu'elle avait pu constater lors de sa visite des locaux.
Sur l'erreur de contenance
Cette demande est présentée tant, sur le fondement du dol, voir du vice du caché, que sur celui de l'article 1622 du code civil.
La cour relève que les demandes présentées à ce titre sur le fondement du dol ou du vice caché, ne sont pas véritablement développées et rien ne vient établir que la surface exacte du bien acquis a été déterminante dans cet achat.
S'agissant d'une demande formée sur le fondement de l'article 1622 du code civil, le tribunal a relevé que cette demande ayant été présentée plus d'un an après la vente, la SCI 18RS devait en être déboutée.
La SCI 18RS soutient que sa demande initialement présentée sur le fondement de la loi CARREZ, inapplicable en l'espèce, a interrompu la prescription.
La SCI BEL AIR soutient que le délai pour agir est un délai de forclusion qui n'a pas été interrompu par l'assignation.
Il résulte de l'article 2241 du code civil que 'la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.'
En l'espèce, le délai pour agir en application de l'article 1622 du code civil, compte tenu de l'erreur sur la contenance du bien, est un délai de forclusion. Ce délai pour agir a valablement été interrompu par l'assignation délivrée dans l'année de la vente quant à l'erreur sur la contenance, mais avec un fondement distinct, les deux actions poursuivant le même but.
La SCI 18RS soutient qu'il existe une erreur sur la contenance du bien de 54m² ce qui correspond à plus d'un vingtième , et ouvre droit à une réparation de 142.105,32 euros.
La SCI BEL AIR, pour s'opposer à cette demande réplique qu'il existe au contrat une clause de non garantie s'agissant des surfaces, quand bien même la différence entre la contenance indiquée et celle réelle excéderait -elle un vingtième et que la superficie mentionnée à l'acte est conforme à la surface du local.
La cour relève que l'acte de vente ne mentionne aucune surface réelle, toutes les surfaces indiquées étant précédées de la mention 'environ'. En page 3 de l'acte, est reprise la surface figurant au cadastre soit 3 ares 79 ca ; puis la désignation telle qu'elle résulte du titre de propriété, laquelle n'indique aucune surface ; suivie de la 'désignation actuelle telle qu'elle résulte du bail commercial :
au rez-de-chaussée, un local commercial d'environ 380m² avec lave mains et WC, cour
au premier étage, environ 110 m², composé d'une cuisine, un séjour, trois chambres, une salle de bains, WC, grenier.
Soit un total d'environ 490m²'.
La SCI 18RS a fait procéder à un métrage en application de loi dite CARREZ. Il en résulte que la superficie du 'local commercial 'serait de 343,36m², dont 326m² pour le local commercial, 2,43 m² pour des WC et 15,02m² pour une entrée et deux lots situés à l'étage auraient une surface respective de 38,76 m² et de 68,56m².
Ont également été communiqués aux débats des plans ainsi qu'un état des superficies établis par un géomètre expert datés de 1978. Pour le rez-de-chaussée, ce document porte mention d'une surface utile pour le 'hall d'exposition' non compris la cage d'escalier de 337m², et de deux réserves de 19,10m² et 22, 30m², soit une surface totale de 378,40m². Selon les plans annexés, ces deux réserves sont situées au fond du local commercial. Pour l'étage, l'état des superficies indique qu'il est constitué de réserves, d'un bureau, d'un WC , d'une cuisine et d'un dégagement, pour une surface totale de 111,15m² ; pour le sous-sol la surface est de 8,40m².
La différence de surfaces, en ce qui concerne le rez-de-chaussée, parait provenir de la non prise en compte lors du relevé de surface du 21 juillet 2015 des remises se trouvant au fond du local commercial. En toute hypothèse, toutes les surfaces indiquées dans l'acte de vente portent la mention 'environ', ce qui signifie qu'elles ne sont ni vérifiées ni garanties. Au surplus, elles ne font que reproduire des contenances figurant au bail commercial, alors même que ces données ne sont pas garanties, étant au besoin observé que les surfaces des locaux objets d'un bail commercial, ne sont généralement pas des surfaces utiles mais des surfaces pondérées et que les surfaces correspondant à des remises sont comprises dans l'assiette des baux.
Dans ces conditions, la SCI 18RS est mal fondée dans ses demandes tendant à obtenir une diminution du prix d'achat pour erreur de plus du 20e sur les surfaces vendues, la preuve de la différence entre les surfaces mentionnées à l'acte et les surfaces réelles n'étant pas rapportée .
Sur l'absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif
La SCI 18RS soutient que contrairement aux indications de l'acte de vente le local n'est pas relié au réseau d'assainissement départemental des eaux usées ; qu'au moment de la signature de la vente, 'pour ne pas remettre en cause l'intégralité de l'opération, c'est contraint et forcé que le gérant de la SCI 18RS a déclaré qu'il faisait son affaire personnelle desdits travaux en cas d'éventuelles non conformités'; que le vendeur a procédé à des manoeuvres dolosives à ce propos, qui font échec à ce que l'acquéreur prenne en charge ces frais.
La cour relève qu'à propos de l'assainissement, l'acte de vente fait tout d'abord état du fait que le vendeur déclare et garantit que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement ainsi constaté par un courrier en date du 14 mars 2014 de la SARL BCDNOV, puis que le 'raccordement à l'installation d'assainissement n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité par le service public de l'assainissement', que 'l'acquéreur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui pourraient s'avérer nécessaires aux fins d'obtention de la conformité dans la mesure où le raccordement pourrait s'avérer non conforme' , puis il est rappelé qu'il résulte de la promesse de vente que le vendeur s'était engagé à fournir une attestation de M [U] coordinateur des travaux, confirmant le raccordement au tout à l'égout', qu'à ce 'sujet le vendeur précise à l'acquéreur qu'il n'a pas la possibilité de lui fournir cette attestation 'car M. [U] n'y est pas habilité', enfin que 'l'acquéreur de son côté, informé du non-respect de son engagement et du fait qu'aucun contrôle n'a été effectué, déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette éventuelle non-conformité'.
La SCI 18RS établit qu'en fait la SCI BEL AIR avait demandé le 6 mai 2014 un contrôle du branchement de déversement des eaux usées et pluviales au réseau d'assainissement départemental ; que cette visite de contrôle a eu lieu le 22 mai 2014, contrairement à ce qui était indiqué dans l'acte. La cour relève qu'il résulte de la pièce 32 de la SCI 18RS que le contrôle ainsi effectué avait mis en évidence que 'l'exutoire de l'ensemble des eaux issues de votre propriété n'a pas été retrouvé dans l'ouvrage d'assainissement départemental d'eaux usées vous desservant ; [qu'] un passage caméra a toutefois démontré un raccordement, mais sur un ouvrage inconnu de nos services'.
Il est certes regrettable que la SCI BEL AIR n'ait pas fait preuve de transparence à ce sujet en indiquant à tort que le raccordement n'avait fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, alors que la demande d'un tel contrôle avait été faite et n'avait pas conclu à la conformité dudit raccordement, pour autant, il n'est pas établi que la SCI 18RS n'aurait pas acquis le bien ou en aurait donné un prix moindre si elle avait été complètement tenue au courant du résultat de cette visite de contrôle et que ce soit intentionnellement que le résultat de ce contrôle lui a été caché.
La SCI 18RS invoque le fait que son gérant a été contraint et forcé de signer l'acte, cependant, elle n'établit pas qu'on ait fait preuve à son encontre d'une quelconque contrainte ou violence. Dans ces conditions, elle doit être déboutée des prétentions formées de ce chef.
Sur la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses ou de ne pas contracter
La SCI 18RS soutient que sa perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses, pourrait être fixée à la somme de 354.300 euros correspondant au différentiel entre la valeur locative entrée dans le champ contractuel et la valeur locative réelle de local.
Aucun dol n'ayant été retenu par la cour, il s'ensuit que la SCI 18RS doit être déboutée de la demande de dommages-intérêts formée de ce chef.
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel pour dol et du fait des vices cachés
La SCI 18 RS sollicite à ce titre la condamnation solidaire de M. [K] [Z] et de la SCI BEL AIR à lui payer une somme de 50.000 euros
Le dol n'a pas été retenu. En revanche, le vice caché a partiellement été retenu, en ce qui concerne la charpente et la toiture.
La SCI 18RS se plaint d'avoir dû régler la taxe foncière des années 2014, 2015 et 2016 alors qu'elle ne pouvait pas donner le bien en location.
La cour relève que seule la charge de l'impôt foncier pour l'année 2015, au cours de laquelle ont été effectués des travaux de reprise de la charpente, alors que le bien ne pouvait être donné en location pendant cette période est en lien direct avec le vice caché retenu. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de la SCI 18RS à hauteur de la somme de 7.160 euros et la SCI 18RS sera déboutée pour le surplus de sa demande.
Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral pour dol et du fait des vices cachés
La SCI 18RS sollicite la condamnation de la SCI BEL AIR et de M. [K] [Z], à lui payer une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, les tracas de cette vente et de cette procédure ayant altéré la santé de M. [P] son gérant.
Ainsi que l'ont noté les premiers juges, M. [P] n'étant pas partie à l'instance, aucune demande de dommages-intérêts ne peut être faite par la SCI 19RS, en raison du trouble qu'il allègue avoir subi.
Sur la demande de remboursement au titre des frais d'huissier
La SCI 18RS expose avoir engagé des frais d'huissier dont elle demande le remboursement à hauteur de la somme totale de la somme de 1025,96 euros . Elle vise au soutien de cette demande ses pièces 6,7,8 et 15.
La cour relève que ces différents actes ne concernent que des procédures engagées à l'encontre de la locataire et sont dus à la défaillance de celle-ci et non au dol lequel n'a d'ailleurs pas été retenu par la cour. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la SCI 18RS de cette demande.
Sur les demandes présentées à l'encontre de M. [K] [Z], à titre personnel
La SCI 18 RS demande à la cour de constater que M. [Z] a commis à son détriment une tentative d'escroquerie au jugement. La cour rappelle qu'une telle demande n'est pas une prétention la saisissant. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
La responsabilité du gérant d'une SCI ne peut être retenue que s'il a commis une faute séparable de ses fonctions.
En l'espèce, aucun dol n'a été retenu à l'encontre de la SCI BEL AIR, en raison des actes de son gérant. Seule a été retenue l'existence d'un vice caché affectant la toiture, étant cependant relevé qu'aucune manoeuvre dolosive n'a été retenue sur ce point.
Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI 18RS de cette demande.
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts présentée par M. [Z]
La cour adopte sur ce point la motivation pertinente du jugement entrepris.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris étant pour partie infirmé au principal, il en sera de même en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI BEL AIR sera condamnée au dépens de première instance et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance.
En cause d'appel, la SCI BEL AIR qui succombe en ses demandes sera condamnée aux dépens et à payer à la SCI 18RS une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le débouté des demandes au titre des vices cachés, le sort des dépens et les condamnations prononcées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
l'infirme de ces chefs,
statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la toiture et la charpente du bien acquis étaient affectées lors de la vente d'un vice caché ;
en conséquence :
Condamne la SCI BEL AIR à payer à la SCI 18RS :
- une somme de 95.155 euros au titre des travaux de reprise outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour,
- une somme de 7.160 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires ;
Déboute la SCI 18RS du surplus des demandes de ce chef ;
Déboute les parties du surplus de leur demandes ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Condamne la SCI BEL AIR à payer à la SCI 18RS une somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Condamne la SCI BEL AIR aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
