Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2019
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02957 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7H6Y
Décision déférée à la Cour : Arrêt du 26 octobre 2017 -Cour de Cassation de PARIS
APPELANTE
Madame [L] [A] [Q] [E] épouse [N] pharmacienne
[Adresse 3]
[Localité 3]
née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 5]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
et par Me Yves MAYNE de la SELEURL MAYNE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0059
INTIMES
Maître [C] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
SCP [G] [I] - [C] [S] ET [O] [D] [S]
immatriculée au RCS d'AIX
EN PROVENCE sous le n° 305 096 943, dont le siège est [Adresse 2]
[Adresse 2] à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 1]
N° SIRET : 305 09 6 9 43
Représentés par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
et par Me Pascale KLEIN, avocat au barreau d'Aix en Provence
SOCIETE COOPERATIVE DE CREDIT A CAPITAL VARIABLE. NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN-KAINIC-HASCOET-HELAI, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Monique CHAULET, Conseillère
Mme Hélène FRANCO, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur M. Claude CRETON, président de chambre dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, Greffière.
Par acte du 20 octobre 2008 reçu par M. [S], notaire associé à la SCP notariale [I]-[S], la société Cap dolus a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à Mme [N], qui avait été démarchée par la société Mona Lisa études et promotions.
Le bien vendu dépendait d'un immeuble en cours de rénovation en vue d'un usage de tourisme dans une zone de revitalisation rurale. Le prix de vente stipulé de 260 000 euros TTC a été payé à hauteur de 70%, soit 182 000 euros, au moyen d'un crédit contracté auprès de la caisse régionale de financement (la société Norfi). Mme [N] s'est engagée à verser le complément du prix selon les termes définis dans l'acte.
La société Cap dolus ayant été mise en liquidation judiciaire, Mme [N] a assigné notamment la société Norfi pour manquement à son devoir de conseil et d'information, et la SCP [I]-[S], pour manquement au devoir de conseil et d'information et non-respect des dispositions légales relatives à la vente en l'état de futur achèvement.
Par un jugement du 21 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Paris l'a déboutée de toutes ses demandes, faisant valoir qu'il n'est pas établi que la société Norfi aurait manqué à son devoir de mise en garde, d'information et à son devoir général de conseil renforcé dans le cadre d'une opération de défiscalisation, et qu'elle ne prouve pas que le notaire aurait commis une faute dommageable à son égard.
Mme [N] a interjeté appel de ce jugement et réitéré ses demandes aux fins de constatation de manquements à leur devoir de la société Norfi et du notaire, et de condamnation des intimés à lui payer diverses sommes correspondant au prix qu'elle a versé comptant et à son préjudice fiscal et moral.
Par un arrêt du 27 mai 2016, la Cour d'appel a confirmé le jugement entrepris et a déclaré irrecevable sa demande tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier.
Mme [N] a formé un pourvoi en cassation.
Par un arrêt du 26 octobre 2017, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt du 27 mai 2016 mais seulement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de Mme [N] tendant à voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêt immobilier, a rejeté ses demandes de dommages-intérêts formées contre la société Norfi et a rejeté toutes ses demandes de dommages-intérêts contre M. [S] et la SCP notariale.
Pour statuer ainsi, elle a fait valoir tout d'abord que la cour d'appel avait modifié l'objet du litige, en retenant que la demande en paiement de la somme de 182 610 euros formée par Mme [N] contre le notaire et la société NORFI s'analysait en une demande de restitution de prix de vente, alors qu'elle avait pour objet la réparation du préjudice financier constitué par la perte de la somme qu'elle avait versée pour l'acquisition d'un appartement qui ne lui avait jamais été livré.
Elle a rappelé ensuite qu'il résulte de l'article 199 decies E du code général des impôts que tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale et qui le destine à la location bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 25% du prix de revient dans la limite d'un plafond et qu'ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé en rejetant la demande en paiement de la somme de 66 152,50 euros au motif que Mme [N] ne fournit aucun élément permettant d'appréhender son préjudice, cette somme ayant été chiffrée forfaitairement et arbitrairement à 25% du prix du bien acquis. Elle a ajouté que la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de Mme [N] concernant l'existence de son préjudice moral. Enfin, elle a fait valoir que les deux demandes de Mme [N], à savoir la demande tendant à voir prononcer la déchéance du droit des intérêts du prêt immobilier souscrit auprès de la société Norfi et la demande de première instance de condamnation de la société Norfi à lui verser les intérêts du prêt immobilier, tendent toutes deux à la même fin, en l'espèce priver la société Norfi du droit aux intérêts sur le prêt consenti pour le financement de l'opération immobilière litigieuse.
Par un arrêt de rabat du 30 janvier 2019, la Cour de cassation a constaté la déchéance du pourvoi à l'égard de la société Norfi, Mme [N] ne justifiant pas avoir signifié son mémoire en demande à la société Norfi qui n'avait pas constitué avocat.
Mme [N] fait valoir que la Cour de cassation a cassé le dispositif de l'arrêt de la cour d'appel en ce qu'il avait confirmé le jugement entrepris.
Elle sollicite alors de la cour d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 21 octobre 2014 en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et de constater d'une part le manquement de M. [S] à son devoir de conseil, d'information et à son obligation légale de dresser des actes utiles et efficace, d'autre part que la SCP notariale est solidairement responsable des agissements fautifs de ce dernier, notaire associé de la SCP.
Elle fait d'abord valoir que le notaire n'a pas attiré son attention sur la différence entre la garantie extrinsèque et la garantie intrinsèque, peu protectrice de l'acquéreur en cas de défaillance du vendeur.
Alors que la garantie intrinsèque ne peut être choisie par le vendeur que si l'immeuble est hors d'eau et n'est pas grevé d'hypothèque ou de privilège, elle indique d'une part qu'au jour de la vente conclue le 20 octobre 2008, l'immeuble était grevé de trois hypothèques qui n'ont été radiées que postérieurement le 10 décembre 2008, d'autre part que l'immeuble ne pouvait être hors d'eau puisque, lui ayant été vendu le jour même où la société Cap dolus en avait fait l'acquisition, les travaux n'avaient pu commencer. Elle reproche ainsi au notaire un manquement à son obligation d'information et de conseil ainsi qu'à son obligation de dresser un acte utile et efficace.
Elle ajoute qu'ayant acquis l'immeuble en l'état futur d'achèvement le jour même où la société Cap dolus l'avait acquis de la société Marinotel, M. [S], qui a reçu les deux actes, aurait dû refuser de dresser l'acte de vente de l'immeuble à son profit s'agissant d'une vente qui peut être assimilée à la vente de la chose d'autrui.
Mme [N] explique ensuite que la banque auprès de laquelle elle avait souscrit un prêt pour financer l'opération à la demande du notaire a débloqué les fonds sans attendre qu'elle ait accepté l'offre de prêt à l'issue du délai de dix jours prévu par les dispositions légales applicables aux crédits immobiliers, alors que la procuration qu'elle a donnée en vue de la signature de l'acte de vente stipule : "le déblocage des fonds dudit prêt bancaire ne pouvant intervenir avant l'acceptation par l'ACQUEREUR de cette offre en conformité avec les dispositions des articles L. 312-7 et suivants du code de la consommation".
Rappelant que les dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient que "les paiements et dépôts ne peuvent excéder au total : (...) 70 % à la mise hors d'eau", elle fait enfin valoir que M. [S] a commis une faute pour avoir débloqué les fonds à concurrence de 70 % du prix au jour de la vente alors que l'immeuble, que la société Cap dolus avait acquis le même jour, ne pouvait se trouver hors d'eau.
Elle demande en conséquence :
· la condamnation in solidum de M. [S] et de la SCP notariale à lui payer la somme de 98 460 euros, correspondant au déblocage des fonds en septembre 2008 déduction faite du prix de revente du bien le 6 février 2017 reversé directement à la banque Norfi,
· la condamnation in solidum de M. [S] et de la SCP notariale à lui payer la somme de 65 152,50 euros au titre de son préjudice fiscal,
· la condamnation in solidum de M. [S] et de la SCP notariale à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral,
· la condamnation in solidum de M. [S] et de la SCP notariale à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au entiers dépens de première instance et d'appel.
M. [S] soutient que le rabat de l'arrêt du 26 octobre 2017 a pour effet de rendre caduque la procédure, et demande d'en ordonner la radiation des rôles de la Cour.
Il sollicite également de la cour de dire et juger qu'en l'état de la cassation partielle pour dénaturation des prétentions ou défaut de base légale la cour est tenue par la confirmation du jugement prononcé par l'arrêt de la cour d'appel du 27 mai 2016, qu'elle doit ainsi confirmer la décision dont appel et déclarer Mme [N] dépourvue de qualité à agir en raison de la vente de l'immeuble .
La société Norfi fait principalement valoir qu'à la suite de l'arrêt de rabat du 26 octobre 2017, l'arrêt du 27 mai 2016 en ce qu'il confirme le jugement du 21 octobre 2014 qui déboute Mme [N] des demandes formées à son encontre est devenu irrévocable. Elle réclame la condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur ce :
Attendu que l'arrêt de rabat du 30 janvier 2019 ayant seulement déclaré Mme [N] déchue de son pourvoi contre la société Norfi, la saisine de la cour d'appel après cassation n'est pas devenue caduque, l'arrêt de cassation du 26 octobre 2017 conservant ses effets en ce qu'il casse l'arrêt de la cour d'appel qui rejette les demandes de dommages-intérêts formée par Mme [N] contre M. [S] et la SCP notariale ;
Attendu qu'il convient d'ordonner la jonction des instances 17/20941 et 19/02957 ;
Attendu qu'à la suite de l'arrêt de rabat du 30 janvier 2019, le pourvoi formé à l'encontre de la société Norfi a été frappé de déchéance ; qu'il en résulte que les dispositions de l'arrêt de la cour d'appel du 27 mai 2016 sont devenues irrévocables en ce qui concerne la société Norfi ;
Attendu, sur la demande de la société Norfi contre Mme [N] pour procédure abusive, que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, la société Norfi ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Norfi ;
Attendu, sur les demandes de Mme [N] contre M. [S] et la SCP Notariale, qu'au jour de la conclusion de l'acte de vente, la garantie intrinsèque était une option ouverte par la loi au vendeur ; que si elle n'a pas la même efficacité que la garantie extrinsèque, elle était néanmoins licite ; qu'aucun élément ne permettant au notaire de supposer que cette garantie ne pourrait être utilement mise en oeuvre, aucune faute ne peut lui être reprochée pour ne pas avoir attiré l'attention de Mme [N] sur le risque d'inefficacité de cette garantie ;
Attendu que M. [S] a constaté dans l'acte de vente que l'immeuble était hors d'eau ainsi qu'il résultait d'une attestation délivrée par le maître d'oeuvre d'exécution du 31 juillet 2008 ; que non seulement aucun élément ne permettait au notaire de suspecter que cette attestation n'était pas conforme à la réalité, mais en outre Mme [N] ne justifie pas que l'immeuble n'était pas hors d'eau, ; qu'en effet, l'opération réalisée par la société Cap dolus ayant seulement pour but de rénover un immeuble existant, la circonstance qu'elle avait acquis cet immeuble le jour même de la vente à Mme [N] n'était de nature ni à établir que l'immeuble ne pouvait être hors d'eau ni à rendre cette attestation suspecte ; qu'en conséquence, il ne peut être reproché à M. [S] d'avoir consenti à dresser l'acte de vente contenant la stipulation d'une garantie intrinsèque d'achèvement ;
Attendu, en outre, que l'acte de vente du 20 octobre 2008, dans la partie "situation hypothécaire" mentionne l'existence, du chef des précédents propriétaires, d'hypothèques "qui sont sans cause par suite de leur remboursement et de leur radiation en cours de publication" ; qu'il est en effet justifié qu'une hypothèque avait été radiée et que l'autre était en cours de radiation, cette radiation ayant été publiée le 10 décembre 2008 ; qu'il apparaît ainsi que si une hypothèque était encore inscrite sur le bien au jour de la vente, cette inscription, dont la radiation était en cours de publication, était devenue caduque en raison de l'extinction de la créance garantie ; qu'en conséquence, cette inscription ne constituait pas un obstacle à la garantie intrinsèque ; qu'aucune faute ne peut être reprochée au notaire en raison de l'existence de ces inscriptions hypothécaires ; que cette situation est en outre sans lien de causalité avec l'inefficacité de la garantie intrinsèque ;
Attendu, par ailleurs, que si la société Norfi verse aux débats une pièce dont il résulte que Mme [N] a accepté le 25 août 2008 l'offre de prêt du 5 août, il n'est cependant pas justifié que cette acceptation a été adressée par voie postale ainsi que le prévoit l'article L. 312-10, alinéa 2 du code de la consommation qui indique que le cachet de la poste fait foi de la date de l'acceptation ; que faute de justifier de l'envoi par voie postale de l'acceptation dix jours après la réception de l'offre de prêt, le notaire qui a débloqué les fonds sans s'assurer du respect de cette formalité a commis une faute ; que toutefois cette faute n'est pas en relation de causalité avec les préjudices allégués ;
Attendu, enfin, que l'acte de vente conclu entre la société Marinotel et la société Cap dolus ayant produit ses effets entre les parties dès sa conclusion, Mme [N] n'est pas fondée à reprocher au notaire d'avoir accepté de recevoir ensuite, le même jour, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'elle a conclu avec la société Cap dolus ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
ORDONNE la jonction des instances 17/20941 et 19/02957 ;
CONSTATE que les dispositions de l'arrêt du 27 mai 2016 sont irrévocables en ce qu'elles confirment le jugement qui déboute Mme [N] de ses demandes contre la société Norfi ;
DÉBOUTE la société Norfi de ses demandes contre Mme [N] ;
CONFIRME le jugement en ce qu'il déboute Mme [N] des ses demandes contre M. [S] et la SCP notariale [I]-[S] ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les différentes demandes ;
CONDAMNE Mme [N] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision par la SCP Ronzeau et associés et par Maître Hascoët, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,
