Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2019
(n° 487 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/08640 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZRB
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Avril 2019 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2019010473
APPELANTE
SAS ALTER FINANCE CAPITAL représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 340 110 329
Représentée et assistée par Me Antoine HINFRAY de la SCP FORESTIER & HINFRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255
INTIMÉES
SA SOCIETE DES HOTELS ET CASINO DE DEAUVILLE prise en la personne de son président directeur général en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 2]
N° SIRET : 475 750 337
Représentée et assistée par Me André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102
SAS SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'HOTEL ET DU RESTAURANT FOUQUET'S prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
N° SIRET : 402 59 4 0 066
Représentée et assistée par Me André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102
SA SOCIETE GENERALE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 3]
N° SIRET : 552 12 0 2 222
Représentée et assistée par Me Nicolas BAUCH-LABESSE de l'AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E0022
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 Octobre 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Bernard CHEVALIER, Président
Mme Véronique DELLELIS, Présidente
Mme Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Mme Lauranne VOLPI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Bernard CHEVALIER, Président et par Lauranne VOLPI, Greffière,
Exposé du litige
Par acte authentique en date du 22 décembre 2000, la SAS Alter Capital Finance a donné à bail à la société Hotelux, aux droits de laquelle viennent la SAS d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et la SA des Hôtels et Casino de Deauville un immeuble situé [Adresse 5].
Ce bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2001.
Il a été complété par un avenant en date du 20 novembre 2006.
En exécution de cet avenant, les sociétés locataires ont remis à la société Alter Finance Capital une garantie autonome établie en date du 27 novembre 2006 par la SA Société Générale dans les termes suivants :
« Connaissance prise de l'acte authentique reçu le 20 novembre 2006 par Me [J] [M] relatif au bail d'un immeuble à usage commercial sis à [Localité 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] d'une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2001, éventuellement renouvelable pour la même durée, à la requête de Alter Finance Capital - [Adresse 7], ci-après dénommé « le bailleur», et
La Société des Hôtels et Casino de Deauville - [Adresse 8] et la société Société d'Exploitation du Restaurant Le Fouquet's - [Adresse 9], ci-après dénommées «le locataire »,
Le bail étant subordonné à la constitution d'une garantie bancaire pour couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire,
Déclare m'engager à payer au bailleur pour les causes ci-dessus à concurrence d'une somme forfaitaire maximum de 2 299 188,00 euros (deux millions deux cent quatre-vingt- dix-neuf mille cent quatre-vingt-huit euros),
M'engage à effectuer ce paiement, à première demande du bailleur, sans pouvoir soulever de contestation pour quelque motif que ce soit, étant précisé que :
- la demande du bailleur résultera suffisamment d'une lettre à la Société Générale attestant que le versement des sommes réclamées est dû en conséquence du présent engagement et que les conditions de leur paiement se trouvent réalisées,
- la soussignée sera tenue de régler les sommes réclamées sur présentation de cette lettre nonobstant toute objection ou opposition amiable ou judiciaire émanant de toute personne que ce soit y compris du locataire.
Il est toutefois entendu que le présent engagement de paiement se réduira à concurrence de toutes sommes réglées par la Banque en exécution de ladite garantie.
Le présent engagement est valable jusqu'au 31 décembre 2018 ou la résiliation dudit bail. Passé un délai de trois mois à compter de l'échéance dudit engagement, il ne pourra plus y être fait appel.»
Dans un avenant du 28 août 2015, le montant maximum de la garantie a été porté à la somme de 2 565 340,38 euros.
Par acte du 28 septembre 2015, les sociétés locataires ont fait signifier à la SAS Alter Finance Capital une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015.
Dans un mémoire notifié le 24 mars 2017, elles ont demandé que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle en principal de 291 742,50 euros.
Par acte du 9 mai 2017, elles ont fait assigner la SAS Alter Finance Capital devant le président du tribunal de commerce de Paris aux fins de voir, à titre principal, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2015 à la somme annuelle précitée et, à titre subsidiaire, désigner un expert avec mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Le président du tribunal de commerce de Paris, par jugement rendu le 18 juillet 2017, a ordonné une expertise et donné pour mission à l'expert de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2015.
La SAS Alter Finance Capital, les 3 et 6 août 2018, a fait signifier à chacune des sociétés locataires sa décision de refuser le renouvellement du bail et d'exercer son droit d'option prévu à l'article L 145-57 du code de commerce.
Par acte du 31 août 2018, la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et la SA des Hôtels et Casino de Deauville ont fait assigner la SAS Alter Finance Capital devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir juger que cette dernière a renoncé à donner congé en offrant de payer une indemnité d'éviction, déclarer nul et de nul effet l'acte des 3 et 6 août 2018 intitulé 'Notification du droit d'option' et dire que le bail a été renouvelé au 1er octobre 2015.
Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception en date des 19 septembre, 28 novembre,13 décembre, 19 décembre et 24 décembre 2018, la SAS Alter Finance Capital a enjoint à la Société Générale d'exécuter la garantie à première demande et de lui verser la somme prévue.
Celle-ci a répondu à chacune de ces lettres refuser d'accéder à cette demande.
Par acte du 26 février 2019, la SAS Alter Finance Capital a fait assigner la Société Générale devant le juge des référés du tribunal de commerce de Paris afin d'obtenir sur le fondement de l'article 873 du code de procédure civile la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 2 565 340,38 euros.
La société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et la SA des Hôtels et Casino de Deauville sont intervenues volontairement à cette instance.
Par ordonnance contradictoire rendue le 4 avril 2019, la juridiction saisie a :
- déclaré recevables les interventions volontaires ;
- pris acte de ce que la société des Hôtels et Casino de Deauville et la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's proposent, comme alternative à la mise en jeu du paiement de la garantie à première demande, le renouvellement d'année en année de celle-ci jusqu'à leur départ ;
- débouté la SAS Alter Finance Capital de ses demandes ;
- interdit à la Société Générale de verser à la SAS Alter Finance Capital la somme appelée au titre de la garantie à la première demande du 27 novembre 2006 ;
- dit qu'il appartiendra à la société des Hôtels et Casino de Deauville et à la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's de demander à la Société Générale d'émettre une nouvelle garantie, renouvelable d'année en année, selon la proposition qu'elles en ont faite ;
- condamné la SAS Alter Finance Capital à verser en application de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 5 000 euros à la Société Générale et de 5 000 euros aux sociétés intervenantes ensemble ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties ;
- condamné la SAS Alter Finance Capital aux dépens de l'instance.
Le premier juge a fondé cette décision sur les motifs suivants :
' Nous rappelons cependant qu'une garantie à première demande est une garantie autonome, qu'elle est d'application stricte et que ses conditions de mise en oeuvre sont définies par le texte de la garantie elle-même et non pas par les dispositions du contrat sous-jacent.
Nous retenons, en l'espèce, que l'objet de cette garantie à première demande, selon ses termes mêmes, est de couvrir l'obligation du locataire en cas do départ et non en fin de bail, qu'il appartenait à la demanderesse de ne pas l'accepter lors de son émission si elle estimait ne pas être couverte comme le bail le prévoyait, mais que la lecture stricte qui s'impose ne permet pas de faire dire au texte de la garantie autre chose que ce qui y figure.
La demanderesse soutient également, en second lieu, que la situation présente est effectivement un cas de départ, puisque, en exerçant l'option offerte au bailleur par l'article L 145-57 du code de commerce, elle aurait mis un terme définitif au bail, en offrant de régler l'indemnité d'éviction, et que le locataire doit donc restituer les locaux.
Nous relevons cependant qu'une contestation sérieuse, et portée devant les tribunaux, existe entre bailleur et locataire sur l'exercice de cette option, ce dernier en demandant la nullité, faisant valoir que le bailleur aurait expressément, dans le bail, renoncé à exercer ce droit.
.
Nous retenons surtout que, même si l'exercice de l'option était jugé valide au terme de la procédure récemment introduite et le bail effectivement terminé, le locataire aurait droit, en application des articles L 125-28 et 125.29 du code de commerce, au maintien dans les lieux jusqu'à ce que l'indemnité d'éviction lui soit versée, que la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction, qui peut être longue, ne pourra commencer qu'à l'issue de celle qui est actuellement en cours, que c'est seulement lorsque cette indemnité d'éviction aurait été versée que le locataire serait en situation de départ et que ce n'est donc aucunement le cas aujourd'hui.
La demanderesse prétend enfin qu'elle n'avait d'autre choix que d'appeler la garantie, puisque celle-ci allait se terminer au 31 décembre 2018 et qu'elle ne serait plus couverte ultérieurement, alors que le locataire n'avait pas encore restitué les lieux, mais nous rappelons que l'approche de la date d'expiration d'une garantie à première demande ne saurait, évidemment, constituer un motif d'appel.'
Par déclaration en date du 18 avril 2019, la SAS Alter Finance Capital a fait appel de tous les chefs du dispositif de cette ordonnance.
Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 6 septembre 2019, la SAS Alter Finance Capital a demandé à la cour, sur le fondement de l'article 2321 du code civil, de :
- la recevoir en ses écritures et l'y déclarer bien fondée ;
- infirmer l'ordonnance de référé du 4 avril 2019 en toutes ses dispositions ;
- dire et juger que les conditions de l'appel en garantie étaient remplies et que la Société Générale doit s'exécuter ;
en conséquence :
- condamner la Société Générale au paiement de la somme de 2 565 340,38 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'appel en garantie du 24 décembre 2018 ;
- condamner la Société Générale, la société des Hôtels et Casino de Deauville et la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's au paiement, chacune, d'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.
La Société Générale, par conclusions transmises par voie électronique le 13 septembre 2019, a demandé à la cour, sur le fondement de l'article 1231 du code civil, de :
- débouter la société Alter Finance Capital de l'ensemble de son appel, de ses demandes, fins et conclusions ;
en conséquence :
- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;
- condamner la société Alter Finance Capital à lui payer une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter l'intégralité des dépens.
La société des Hôtels et Casino de Deauville et la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's, par conclusions transmises par voie électronique le 10 septembre 2019, ont demandé à la cour de :
- déclarer irrecevable et en tous cas mal fondé l'appel interjeté par la société Alter Finance Capital ;
- dire que les notions de départ et de fin de bail ne sauraient pas être confondues, la garantie à première demande ne pouvant jouer qu'en cas de départ s'agissant du texte même de cette garantie ;
- dire que la société Alter Finance Capital ne démontre pas que les conditions d'un départ au jour de la mise en 'uvre de la garantie soient réunies ;
- dire abusive dans ces conditions la mise en 'uvre sciemment de la garantie à première demande au prétexte non formulé expressément mais inexistant de travaux consécutifs à un prétendu départ ;
- débouter la société Alter Finance Capital de toutes ses demandes, fins et prétentions ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée, notamment au titre des sommes qui leur sont allouées ;
- condamner la société Alter Finance Capital à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- constater si besoin était qu'elles confirment leur volonté de faire émettre une nouvelle garantie renouvelable d'année en année comme alternative à celle dont excipe sans fondement la société Alter Finance Capital ;
- condamner la société Alter Finance Capital aux entiers dépens.
Il est renvoyé aux conclusions des parties pour la connaissance des moyens et des arguments exposés au soutien de leurs réclamations, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
La SAS Alter Finance Capital a fait valoir en substance les éléments suivants :
- elle a respecté les conditions de forme de mise en oeuvre de la garantie, consistant en l'envoi d'une lettre à la Société Générale attestant que la somme réclamée lui est due ;
- l'engagement souscrit par la Société Générale est une garantie autonome ;
- le bail a pris fin en raison de l'exercice par le bailleur de son droit d'option ; le contrat prévoit une obligation de remise en état des locaux commerciaux ; la garantie à première demande qui vise à sécuriser la remise en état des locaux doit pouvoir être mise en jeu et la position du premier juge selon laquelle elle ne devrait jouer qu'en cas de départ du locataire est trop restrictive et erronée ;
- la garantie de substitution proposée par la Société Générale n'est pas la réponse appropriée à la mise en jeu régulière demandée ;
- cette mise en jeu ne saurait être manifestement abusive dès lors que la banque ne peut pas invoquer les conditions d'exécution du contrat de base pour s'opposer à l'exécution de la garantie autonome.
La cour retiendra ce qui suit.
Selon l'article 873, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce, dans les limites de la compétence de ce tribunal, peut accorder en référé une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Il est constant que l'engagement souscrit par la Société Générale à la demande de la SAS d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et de la SA des Hôtels et Casino de Deauville au bénéfice de la SAS Alter Finance Capital constitue une garantie autonome au sens de l'article 2321 du code civil, c'est-à-dire un engagement par lequel le garant s'oblige, en considération d'une obligation souscrite par un tiers, à verser une somme soit à première demande, soit suivant des modalités convenues.
Si, selon cet article, troisième alinéa, le garant ne peut opposer aucune exception tenant à l'obligation garantie, il n'est pas tenu, aux termes du deuxième alinéa, en cas d'abus ou de fraude manifestes du bénéficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur d'ordre.
Le premier juge, par des motifs que la cour fait siens, a retenu à bon droit que la demande de la société Alter Finance Capital pouvait être tenue pour manifestement abusive.
Il ressort, en effet, des termes mêmes de l'engagement de la Société Générale que la garantie émise par celle-ci était destinée à couvrir le paiement des loyers et les travaux éventuels de remise en état des lieux à l'usage de bureaux en cas de départ du locataire.
Cette notion de 'départ du locataire' ne saurait être confondue avec celle de 'fin du bail' à la suite de la notification par le bailleur de sa décision d'exercer son droit d'option prévu à l'article L 145-57 du code de commerce et de refuser le renouvellement du bail dès lors que le bailleur qui fait usage de ce droit est, en principe, redevable envers le locataire d'une indemnité d'éviction et que, en vertu de l'article L 145-28 du même code, ce locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçu cette indemnité.
La demande en paiement de la société Alter Finance Capital, à supposer qu'elle doive être lue comme une demande à titre provisionnel, à défaut de quoi elle serait irrecevable au regard des pouvoirs conférés au président du tribunal de commerce à l'article 873 du code de procédure civile, se heurte ainsi à une contestation sérieuse.
L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a débouté la société Alter Finance Capital de sa demande en paiement à l'encontre de la Société Générale.
Il n'y a pas lieu de donner acte aux parties intimées ou de constater qu'elles maintiennent leur volonté de faire émettre une nouvelle garantie renouvelable d'année en année comme alternative à celle émise par la Société Générale en date du 27 novembre 2006, ce constat étant dépourvu de toute portée juridique et ne pouvant conférer aucun droit ni au profit ni au détriment de quiconque.
Le premier juge a fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile et fondée de l'article 696 du même code, de sorte que l'ordonnance attaquée doit aussi être confirmée de ces chefs.
En cause d'appel, la société Alter Finance Capital, dont le recours est rejeté, devra supporter les dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de décharger les intimées des frais non compris dans les dépens qu'elles ont dû engager dans le cadre du présent litige et de leur allouer ainsi, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes citées au dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 4 avril 2019 par le président du tribunal de commerce de Paris, sauf en ce qu'il a pris acte de ce que la société des Hôtels et Casino de Deauville et la société d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's proposent, comme alternative à la mise en jeu du paiement de la garantie à première demande, le renouvellement d'année en année de celle-ci jusqu'à leur départ ;
ajoutant à cette ordonnance,
Condamne la SAS Alter Finance Capital à supporter les dépens d'appel et à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros à la Société Générale et la somme globale de 5 000 euros à la SAS d'Exploitation de l'Hôtel et du Restaurant du Fouquet's et la SA des Hôtels et Casino de Deauville.
La Greffière, Le Président,
