Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2019
(n° , 16 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/07153 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5OJE
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 janvier 2018 - Juge de l'expropriation de MELUN - RG n° 16/00074
APPELANTE
Société d'Economie Mixte LA SOCIÉTÉ AMÉNAGEMENT 77
N° SIRET : 304 099 732 00048
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Frédéric-Pierre VOS
Ayant pour avocat plaidant Me Arthur DE DIEULEVEULT de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0205
INTIMÉS
Madame [K] [K] épouse [Q]
née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1] (77)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [D] [K]
née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 1] (77)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Madame [N] [K] épouse [N]
née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 1] (77)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Madame [U] [K]
née le [Date naissance 4] 1983 à [Localité 1] (77)
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Monsieur [C] [K]
né le [Date naissance 5] 1958 à [Localité 1] (77)
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Monsieur Arthur [X]
né le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 2]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Monsieur [I] [O]
né le [Date naissance 7] 1958 à [Localité 3]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
Madame [F] [O] épouse [Z]
née le [Date naissance 8] 1982 à [Localité 1] (77)
[Adresse 8]
[Adresse 5]
Madame [Q] [O]
née le [Date naissance 9] 1980 à [Localité 1] (77)
[Adresse 9]
[Adresse 9]
Tous représentés par Me Gilles CAILLET
Ayant pour avocat plaidant Me Xavier VIDALIE de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876
DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES TRÉSORERIE GÉNÉRALE [Localité 4]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
Représentée par Mme [E] [E]
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 septembre 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Hervé LOCU, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, Président de chambre
M. Gilles MALFRE, Conseiller
Mme Marie MONGIN, Conseiller
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Hervé LOCU, Président et par Mme Camille LEPAGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par la magistrat signataire.
EXPOSÉ :
Par arrêté du 28 juillet 2011, le préfet de la Seine-et-Marne a déclaré d'utilité publique les acquisitions foncières au profit de la société d'économie mixte (SEM) aménagement 77 (concessionnaire de la Commune [Localité 5]) nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concertée (ZAC) Centre Bourg. La légalité de cette opération a été confirmée par un arrêt du Conseil d'Etat du 11 juillet 2016.
Sont notamment concernés par l'opération les consorts [K], propriétaires de la parcelle cadastrée section BH [Cadastre 1], sise au lieu-dit "[Adresse 11], d'une superficie totale de 978 m². Cette parcelle forme un terrain nu en nature de friche et bois taillis, libre de toute occupation, de forme rectangulaire. Elle est en zone [Cadastre 2]AUb aux termes du plan local d'urbanisme de [Localité 5], modifié le 07 janvier 2015.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SEM aménagement 77 a saisi, par mémoire visé au greffe le 27 octobre 2016, le juge de l'expropriation de Melun.
Par jugement du 18 janvier 2018, après transport sur les lieux le 07 mars 2017, celui-ci a :
- fixé l'indemnité de dépossession due aux consorts [K] par la SEM aménagement 77 à la somme de 246 282 euros se décomposant comme suit :
- 222 984 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 228 euros]
- 23 298 euros au titre du remploi ;
- condamné la SEM à verser aux consorts [K] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante.
La SEM aménagement 77 a interjeté appel le 26 février 2018.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe, par la SEM aménagement 77, respectivement le 25 mai 2018, notifiées le 25 mai 2018 (AR des 31 mai 2018 et 12 juin 2018), et le 27 mars 2019, notifiées le 12 avril 2019 (AR du 15 avril 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de dire et juger que l'appel déposé l'a été dans des formes et délais réguliers ;
- de confirmer le jugement en tous points qui ne sont pas contestés dans le mémoire ;
- d'infirmer le jugement en tous les points critiqués, dès lors la parcelle cadastrée ne peut être qualifiée de terrain à bâtir mais de terrain nu en nature de friche et bois taillis au regard de son usage effectif ;
- en conséquence :
- à titre principal : si la Cour considère que les termes de comparaison produits sont comparables à la parcelle expropriée, de fixer à un montant total de 11 497 euros l'indemnité de dépossession soit :
- 9 780 euros à titre principal ;
[978 m² x 10 euros]
- 1 717 euros au titre du remploi ;
- à titre subsidiaire : si la Cour considère que l'éventuelle situation privilégiée de la parcelle ne serait pas prise en compte par les termes conclus au sein de la ZAC, de retenir les termes de références portant sur des ventes de terrains à bâtir sur lesquelles il est pratiqué un abattement de 90 % au regard de la situation du foncier et de fixer à un montant total de 28 971 euros l'indemnité totale de dépossession soit :
- 25 428 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 26 euros]
- 3 543 euros au titre du remploi ;
- adressées au greffe, par les consorts [K] intimés et appelants incidents, le 24 août 2018, notifiées le 03 septembre 2018 (AR du 06 septembre 2018), aux termes desquelles ils demandent à la cour :
- de les déclarer recevables et biens fondés en leurs moyens et conclusions ;
- à titre principal :
- de déclarer nul et irrecevable l'appel de la SEM aménagement 77 ; en conséquence de le rejeter ;
- de constater le caractère définitif du jugement du 18 janvier 2018 ;
- à titre subsidiaire : de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a fixé à la somme de 246 282 euros l'indemnité totale de dépossession ;
- à titre très subsidiaire :
- de constater la situation hautement privilégiée de la parcelle expropriée ;
- de fixer à la somme totale de 172 698 euros l'indemnité de dépossession se décomposant comme suit :
-156 089 euros au titre de l'indemnité principale
[978 m² x 228 euros x 70%]
- 16 609 euros au titre du remploi ;
- en tout état de cause :
- de déclarer la SEM aménagement 77 mal fondée en ses moyens et conclusions ;
- de rejeter tous moyens et conclusions des parties adverses contraires au mémoire d'appel ;
- de condamner la SEM aménagement 77 à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement appelant incident, respectivement le 06 août 2018, notifiées le 17 août 2018 (AR du 06 septembre 2018), et le 21 mai 2019, notifiées le 23 mai 2019 (AR du 27 mai 2019) aux termes desquelles il demande à la cour :
- de déclarer la SEM aménagement 77 recevable et non déchue en son appel ;
- de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 28 971 euros se décomposant comme suit :
- 25 428 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 26 euros]
- 3 543 euros au titre du remploi ;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
La SEM aménagement 77 fait valoir que :
- l'appel est régulier et recevable, contrairement à ce que soutiennent les consorts [K]; en effet, la déclaration d'appel ne méconnaît pas les dispositions de l'article 933 du code de procédure civile car elle indique que l'appel porte sur le jugement du 18 janvier 2018 en ce qu'il a fixé le prix de la parcelle à la somme de 246 282 euros ; en outre, si la Cour considérait que la déclaration d'appel ne précise pas le chef de jugement critiqué, il convient de retenir que l'objet du litige est indivisible puisqu'il porte sur la fixation du montant de l'indemnité de dépossession de la parcelle qui appartient aux consorts [K], unique chef du jugement ; enfin, si la Cour considérait que la déclaration d'appel ne vise pas le chef de jugement critiqué ou que l'objet du litige ne serait pas indivisible, il convient de relever que les consorts [K] ne prouvent pas en quoi cette irrégularité leur aurait causé un grief conformément aux dispositions de l'article 114 du code de procédure civile ;
- la consistance du bien exproprié, la méthode retenue d'évaluation par comparaison, et la date de référence fixée au 07 janvier 2015 ne sont pas contestés ;
- la parcelle expropriée ne saurait recevoir la qualification de terrain à bâtir ; en effet, pour qu'un terrain puisse revêtir la qualification de terrain à bâtir, il doit, à la date de référence, satisfaire les deux critères suivants : la constructibilité (qui implique que le terrain doit être situé dans un secteur désigné comme constructible par le document d'urbanisme de la commune sur laquelle il est situé) et la desserte (qui implique que le terrain est desservi par voie carrossable, réseaux d'électricité, d'eau potable et, selon les cas, d'assainissement) ; en outre, conformément à l'article L. 322-3 du code de l'urbanisme et à une jurisprudence constante, le critère de la desserte doit être apprécié au regard de l'ensemble du périmètre de la ZAC ; dès lors, la seule inclusion des parcelles expropriées dans le périmètre d'une ZAC peut leur faire perdre la qualification de terrain à bâtir, alors même que ces parcelles seraient déjà raccordées aux réseaux ; en l'espèce, la mise en oeuvre de la ZAC nécessite la réalisation de travaux de desserte conséquents, d'un montant de 8 millions d'euros, empêchant la satisfaction du critère technique de la desserte ; en outre, le juge de l'expropriation n'a pas concrètement vérifié la capacité des réseaux desservant l'ensemble de la ZAC ; à cet égard, la mise en oeuvre de la ZAC implique la création de voies d'accès principales et structurantes afin de desservir les futures constructions ; en l'espèce, le chemin des Pépins, desservant la parcelle expropriée, fera notamment l'objet de travaux dans la mesure où il est dans un état de praticabilité sous dimensionné pour desservir l'ensemble des constructions de ce secteur ; enfin, il convient de rénover et d'étendre le réseau électrique, de gaz, des Télécom, d'eau et d'assainissement ; il en résulte que le terrain ne remplit pas les conditions de la desserte du terrain à bâtir ; en tout état de cause, le fait que la parcelle ait été classée en zone 1AU pour permettre la réalisation de la ZAC ne signifie pas que les réseaux existants sont suffisants pour desservir les terrains compris dans le périmètre de la ZAC ; en conséquence, le juge a commis une erreur d'appréciation et de droit en considérant que les parcelles étaient raccordées aux réseaux et qu'elles devaient être qualifiées de terrain à bâtir ; l'expropriation des consorts [K] ne peut donc donner lieu à indemnisation sur la base de terrains à bâtir mais sur la base de terrains nus en nature de friche et bois taillis ;
- la valeur unitaire de 228 euros/m² ne saurait être confirmée ; en effet, l'usage effectif de la parcelle expropriée, terrain nu en nature de friche et bois taillis, s'oppose à une telle valorisation calculée à partir de terrains à bâtir ; en conséquence, le montant total de l'indemnité de dépossession doit être infirmé ; ainsi, il convient de retenir les termes de comparaison produits et dont les caractéristiques sont très comparables aux parcelles expropriées (qualification juridique, zonage, situation, desserte, usage effectif) ; de telle sorte, l'éventuelle situation privilégiée qui pourrait être reconnue au bénéfice de la parcelle expropriée est déjà intégrée dans le prix unitaire des termes de comparaison produits et l'évaluation ne saurait être réalisée à partir de ventes de terrains à bâtir dont le prix unitaire se verrait appliquer une décote ;
- à titre principal, si la Cour considère les termes de référence pertinents, il convient de retenir la valeur unitaire de 10 euros/m² ; cette valeur intègre la situation privilégiée des parcelles ; en outre, l'évaluation ne saurait être réalisée à partir de ventes de terrains à bâtir dont le prix unitaire se verrait appliquer une décote ; en conséquence, il convient de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 11 497 euros soit :
- 9 780 euros à titre principal ;
[978 m² x 10 euros]
- [Cadastre 2] 717 euros au titre du remploi ;
- à titre subsidiaire, si la Cour considère que les termes de références ne permettent pas de tenir compte d'une éventuelle situation privilégiée, il convient de fixer la valeur unitaire des parcelles à 26 euros/m², calculée à partir des ventes de terrains à bâtir desquelles un abattement de 90 % est pratiqué pour tenir compte de la situation de la parcelle ; en conséquence, l'indemnité totale s'élèvera à la somme de 28 971 euros soit :
- 25 428 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 26 euros]
- 3 543 euros au titre du remploi ;
Les consorts [K] répondent que :
- à titre principal : l'appel est général car il ne précise pas les chefs de jugement critiqués auxquels l'appel est limité ; ainsi, conformément aux articles 933 et 562 du code de procédure civile, l'appel est irrecevable et la SEM aménagement 77 ne peut se prévaloir de l'effet dévolutif de l'appel car la Cour n'est pas saisie ;
- à titre subsidiaire :
- il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la qualification de terrain à bâtir ; en effet, la parcelle répond aux critères de constructibilité et de desserte ; en outre, la desserte de la parcelle n'a pas à être appréciée au niveau de l'ensemble de la ZAC et raisonner en ce sens méconnaîtrait le principe de la réparation intégrale du préjudice protégé constitutionnellement et conventionnellement et viendrait faire peser le coût de la viabilisation sur les propriétaires d'une parcelle déjà constructible ; ainsi, conformément à l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, la constructibilité doit être appréciée non pas au niveau de l'ensemble de la ZAC mais au niveau de la zone du Chemin des Pépins, qui est le secteur pertinent pour prendre en compte les travaux de viabilisation de la SEM aménagement 77 ; en l'espèce la zone répond au critère de la desserte ; enfin, le fait qu'elle indique un coût prévisionnel de réalisation des travaux de 8 millions d'euros est insuffisant alors même qu'aucun travaux de réalisation de réseaux n'a été entrepris, mis à l'étude et aucun marché n'a été signé; en conséquence, la parcelle expropriée doit être qualifiée de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation et le jugement doit être confirmé ;
- l'évaluation de la parcelle expropriée par l'autorité expropriante (10 euros /m²) doit être rejetée car elle n'est pas représentative de la valeur réelle du terrain exproprié ; en effet, cette évaluation est fondée sur une estimation en valeur de terrain non constructible alors qu'il s'agit d'un terrain à bâtir ; en outre les termes de comparaison de l'expropriante, correspondant à des cessions "amiables", ne sont pas représentatifs d'un marché libre et de la valeur réelle des biens ;
- l'indemnité accordée par le juge de première instance, d'un montant total de 246 282 euros, doit être confirmée ; celle-ci se décompose comme suit :
- 222 984 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 228 euros]
- 23 298 euros au titre du remploi ;
- à titre très subsidiaire : dans l'hypothèse où la qualification de terrain à bâtir ne serait pas retenue, il conviendrait de tenir compte du caractère hautement privilégié de la parcelle pour la fixation des indemnités ; en l'espèce, ce caractère hautement privilégié résulte de la forme régulière et carrée de la parcelle, de sa surface de 978 m² qui la rend facilement aménageable et constructible ; en outre, la parcelle est desservie par une voie goudronnée ce qui lui confère une bonne accessibilité à pied ou en automobile ; aussi, la parcelle bénéficie d'un raccordement immédiat à l'ensemble des réseaux ; en l'espèce, le terrain exproprié a vocation urbaine et il y a donc lieu de l'évaluer en pratiquant un abattement sur la valeur de terrain à bâtir (et non par référence à un terrain agricole) ; un abattement de 90 % de la valeur des terrains bâtis, proposé par le Commissaire du gouvernement et l'expropriante, apparaît injustifié et confiscatoire ; en conséquence, il est demandé à ce que l'abattement pratique soit limité à 30 % de la valeur des terrains à bâtir ; dès lors, l'indemnité totale de dépossession s'élèverait à la somme de 172 698 euros soit :
-156 089 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 228 euros x 70%]
- 16 609 euros au titre du remploi ;
- en tout état de cause : il convient de condamner la SEM aménagement 77 à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le Commissaire du gouvernement soutient que :
- la parcelle expropriée ne saurait recevoir la qualification de terrain à bâtir ; en effet, les réseaux existants ainsi que les dessertes de la zone ne peuvent être jugés suffisants comme en témoigne le dossier technique de réalisation de la ZAC centre Bourg produit par l'expropriante ; en conséquence, le critère de desserte de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation n'est pas rempli ;
- la parcelle bénéficie d'une situation privilégiée ; en effet, elle est desservie par une voie carrossable (même si celle-ci devra être élargie) et se situe en proximité immédiate de la zone urbanisée UD, de bâti relativement dense ;
- les termes de comparaison produits par la SEM aménagement 77, conduisant à retenir une valeur unitaire de 10 euros/m², ne sont pas comparables à la parcelle expropriée ; en effet, la majorité des références concernent des parcelles considérées comme sans situation privilégiée ; en outre, la fourchette des prix unitaires des cessions amiables réalisées par la SEM aménagement 77 ne permet pas de distinguer des variations entre des parcelles en situation non privilégiée ou en situation privilégiée ;
- afin de fixer l'indemnité, il convient d'appliquer une décote de 90 % sur la valeur des terrains à bâtir soit 26 euros/m² ; en conséquence, l'indemnité totale de dépossession doit s'élever à la somme de 28 971 euros se décomposant comme suit :
- 25 428 euros au titre de l'indemnité principale ;
[978 m² x 26 euros]
- 3 543 euros au titre du remploi ;
SUR CE
Sur la recevabilité des conclusions et des pièces
Aux termes de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 26 février 2018 sous peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de SEM aménagement 77 du 25 mai 2018, du commissaire du gouvernement appelant incident du 06 août 2018 et des consorts [K] intimés et appelants incidents du 24 août 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions de la SEM aménagement 77 du 27 mars 2019 déposées hors délais sont de pure réplique à l'appel incident des consorts [K] et aux conclusions du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
Les conclusions du commissaire du gouvernement du 21 mai 2019 déposées hors délais sont de pure réplique à l'appel incident des consorts [K] et aux conclusions d'appel de la SEM aménagement 77, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
Les conclusions des consorts [K] du 24 août 2019 déposées hors délais sont de pure réplique à l'appel de la SEM aménagement 77 et aux conclusions d'appel incident du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux et sont donc recevables au-delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
Sur la recevabilité de l'appel
Les consorts [K] soulèvent l'irrecevabilité de l'appel pour absence d'effet dévolutif, en se fondant sur les articles 933 et 562 du code de procédure civile.
En matière d'expropriation, l'article R. 311-24 du code de l'expropriation modifié par le décret numéro 2017-1255 du 8 aout 2017 - article 4 (entrée en vigueur au 1er septembre 2017) dispose que l'appel est interjeté par les parties, par le commissaire du gouvernement dans le délai d'un mois à compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour. La déclaration d'appel est accompagnée d'une copie de la décision. L'alinéa 3 dispose qu'il est fait application des dispositions de l'article 936 du code de procédure civile aux parties et au commissaire du gouvernement.
En l'espèce , l'appel a été interjeté par la SEM aménagement 77 par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2018, selon les dispositions susvisées ; en outre , dans l'acte d'appel, la SEM 77 a désigné le jugement dont il est fait appel, et a précisé les chefs du jugement critiqués.
Cet appel a donc été régulièrement interjeté dans un délai d'un mois par lettre recommandée avec accusé de réception au greffe de la cour d'appel avec transmission de la copie du jugement déféré conformément à l'article R. 331-24 susvisé. Le greffe a, conformément à l'article 936 du code de procédure civile, enregistré l'appel le 5 mars 2018 et avisé les consorts [K] et le commissaire du gouvernement qu'ils seront ultérieurement convoqués devant la cour, avec reproduction intégrale de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En conséquence, il convient de débouter les consorts [K] de leur demande de voir déclarer l'appel de la SEM 77 irrecevable.
- Au Fond
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L. 321-[Cadastre 2] du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L. 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L. 322-3 et L. 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel principal de la SEM aménagement 77 porte sur la qualification juridique de la parcelle et sur la valeur à retenir pour la fixation de l'indemnité principale.
L'appel incident des consorts [K] porte sur l'appel, les valeurs à retenir pour la fixation de l'indemnité principale et sur le pourcentage d'abattement.
L'appel incident du commissaire du gouvernement concerne la qualification juridique de la parcelle et la valeur à retenir pour la fixation de l'indemnité principale.
Aucune contestation n'existe au titre de la superficie de 978 m².
S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer au 7 janvier 2015 conformément aux articles L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité public et L. 213-4 du code de l'urbanisme.
S'agissant des données d'urbanisme, la parcelle est cadastrée BH n°[Cadastre 1] dans le secteur [Localité 6] sise au lieu-dit « [Adresse 11]. La parcelle litigieuse a été classée en zone [Cadastre 2]AUdu PLU pour permettre la réalisation d'une Zone d'Aménagement Concertée (ZAC). La ZAC n'est pas contestée par les parties en cause d'appel.
Le jugement sera donc confirmé sur ces points.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle qui forme un terrain nu en nature de friche et bois taillis, libre de toute occupation, de forme rectangulaire. Le premier juge s'est reporté au procès-verbal de transport du 7 mars 2017.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance, soit le 18 Janvier 2018.
Sur la qualification de terrain à bâtir
L'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité public dispose que :
« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue l'article L. [Cadastre 2] ou, dans le cas prévu l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
[Cadastre 2]° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2 ».
Au visa de cet article, le premier juge a considéré que la parcelle en cause remplit les conditions posées par l'article L. 322-2 pour recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Cependant, il est de principe que les terrains expropriés, classés par le PLU dans une zone d'aménagement de la ZAC ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir dans la mesure où la dimension des réseaux ne doit pas être appréciée au regard des seuls terrains expropriés, mais à celui de l'ensemble de la zone ; que la desserte des parcelles expropriées, situées l'intérieur d'une ZAC doit être appréciée non en fonction du seul usage de ces parcelles mais de la desserte de l'ensemble de cette zone.
En l'espèce, la parcelle est située en zone 1AUb du PLU dans le secteur [Localité 6] qui correspond à la partie restante du périmètre irrigué par le [Adresse 9].
La parcelle litigieuse a été classée en zone [Cadastre 2]AU pour permettre la réalisation de la ZAC.
Le terrain exproprié est partiellement desservi par un ensemble de réseaux. Ainsi, une voie carrossable goudronnée ce qui lui confère une bonne accessibilité aux véhicules terrestres à moteur ou à pied, celle-ci desservant entre autres une vingtaine d'habitations.
A propos du réseau d'assainissement (pièce SEM n°3), la notice technique de la réalisation de la ZAC centre Bourg (page 5) indique que : La solution retenue est de récupérer les eaux des ilots ('), et le rejet existant sur l'actuel sentier de [Localité 7] et de passer par fonçage sous la RD 934 (DN 200) pour se brancher sur le futur réseau de l'avenue des Rédars. Cette solution permettra de supprimer le poste de refoulement situé sur le sentier de [Localité 7] ('). Il faudra prévoir un renforcement du poste de refoulement situé sur le chemin des Pépins.
Au sujet du réseau d'eau potable, il sera prévu la pose d'une nouvelle canalisation ('). Cette canalisation permettra de créer une grande maille. (') Elle sera connectée à la canalisation existante (') située (') sur le Chemin des Pépins. Le réseau actuel est insuffisant pour desservir l'ensemble de la ZAC.
Concernant le réseau électrique, (page 9) : Le futur réseau de distribution d'électricité (Réseau BT) sera en partie basé sur le réseau existant qui sera à enfouir sur la rue de [Localité 7], le Chemin des Pépins ('). La construction de voies nouvelles implique la création de réseaux neufs. Il parait donc nécessaire d'enfouir les réseaux aériens actuels et déployer de nouveaux réseaux.
Les réseaux existants desservent donc de manière insuffisante les terrains dans le périmètre de la ZAC. L'appréciation sommaire des dépenses pour la mise à niveau des réseaux et desserte est d'ailleurs évaluée à plus de 8 millions d'euros.
En conséquence, la parcelle en cause ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce sens.
Sur la qualification de situation privilégiée
Une parcelle à laquelle est refusée la qualification de terrain à bâtir peut bénéficier d'une plus-value de situation en considération, notamment, de son emplacement privilégié.
La situation privilégiée s'apprécie à la date de référence retenue par le juge, en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation.
Il est constant que le caractère de terrain privilégié s'apprécie en fonction d'une situation péri-urbaine où s'exerce une forte pression foncière.
Il convient alors de rechercher si le bien exproprié qui ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir peut, néanmoins, être considéré comme bénéficiant d'une situation privilégiée au regard de sa situation dans la région et dans le tissu urbain, de ses conditions de desserte par les voies de circulation et les réseaux divers, à la date de référence.
En l'espèce, la présence d'une desserte carrossable, de parcelles situées à proximité et se situant à la limite de la zone UD " Zone Urbaine de faible densité à caractère résidentiel " au PLU de [Localité 5] caractérise une situation privilégiée, qui sera retenue par la cour.
Sur le calcul de l'indemnité principale
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
Aux termes de l'article L. 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
La méthode privilégiée de détermination du prix de cession est celle de la comparaison, qui consiste à déterminer les données du marché immobilier local à l'aide de mutations de comparaison aussi nombreuses, récentes et sincères que possible, portant sur des biens présentant des caractéristiques aussi proches que possible du bien à estimer, et, à partir de là, en déduire la valeur du bien exproprié. La méthode retenue d'évaluation par comparaison, n'est pas contestée par les parties.
Les parties s'opposent sur le montant de l'indemnisation. L'expropriant propose la somme de 10 euros du m², l'exproprié réclame 228 euros du m², et le commissaire de gouvernement retient 26 euros du m².
Compte tenu de ces éléments, il convient d'examiner les termes de référence proposés par les parties.
1° Références de la SEM Aménagement 77
La SEM Aménagement 77 retient les acquisitions réalisées dans la commune de [Localité 5] dans le périmètre de la ZAC ;
- Les parcelles cadastrées C [Cadastre 3] et C[Cadastre 4], en zonage PLU [Cadastre 2] AUa dont la cession définitive est intervenue le 04/07/2013, d'une superficie de 2054 m2 pour un prix de 10 euros /m2.
Ce terme trop ancien, datant de près de 5 ans, sera écarté.
- Les parcelles cadastrées BH [Cadastre 5] et BH[Cadastre 6], en zonage PLU [Cadastre 2] AUb dont la cession définitive est intervenue le 22/04/2015, d'une superficie de 3371 m2 pour un prix de 9,24 €/m2.
- Les parcelles cadastrées BE[Cadastre 7], BE[Cadastre 8] et BA[Cadastre 9], en zonage PLU [Cadastre 2]AUa, [Cadastre 2] AUb BA [Cadastre 9] dont la cession définitive est intervenue le 07/12/2016, d'une superficie de 4826 m2 pour un prix de 9,88 €/m2.
- Les parcelles cadastrées C [Cadastre 10], C[Cadastre 11], C[Cadastre 12], C[Cadastre 13] et C[Cadastre 14], en zonage PLU [Cadastre 2] AUa, dont la cession définitive est intervenue le 29/05/2017, d'une superficie de 3071 m2 pour un prix de 9,66 €/m2.
- Les parcelles cadastrées C [Cadastre 15], BE [Cadastre 16] et BH [Cadastre 17], en zonage PLU [Cadastre 2] [Cadastre 2]AUb, [Cadastre 2] AUa, dont la cession définitive est intervenue le 04/10/2017, d'une superficie de 1094 m2 pour un prix de 9,50 €/m2.
Quoique datant de moins de 5 ans, ces quatre termes ne peuvent être exploités, car la parcelle litigieuse est évaluée sur la base d'un terrain nu en nature de friche et bois taillis, avec un éloignement substantiel de tout bâti. La situation privilégiée de ce terrain n'est pas prise en compte. En conséquence ces références non comparables seront donc écartées.
2° Références des consorts [K]
Les consorts [K] se fondent sur des mutations issues d'une demande de communication de termes de référence de l'administration fiscale en application de l'ancien article L. 135B du livre des procédures fiscales :
- 06/06/2016 au [Adresse 12] cadastré AB [Cadastre 18] et [Cadastre 19] d'une superficie de 1099 à 229,30 euros /m2 ;
- 02/10/2015 au [Adresse 13] cadastré A [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] d'une superficie de 1108 à 221,12 euros /m2 ;
- 06/01/2015 [Adresse 14] cadastré AI [Cadastre 23] et [Cadastre 24] d'une superficie de 800 à 275 euros /m2 ;
- 03/06/2014 au [Adresse 15] cadastré AR [Cadastre 25] et d'une superficie de 778 à 231,36 euros /m2 ;
- 25/07/2013 au [Adresse 16] cadastré BB [Cadastre 26] et [Cadastre 27] d'une superficie de 731 à 205,20 € /m2 ;
- 25/07/2012 au [Adresse 16] cadastré BB 237 d'une superficie de 1187 à 210,61 euros /m2 ;
- 05/09/2013 au [Adresse 16] cadastré BB [Cadastre 28] et [Cadastre 29] d'une superficie de 731 à 232,56 euros /m2 ;
- 09/03/2017 au 49 B rue pasteur à [Localité 7] cadastré AI [Cadastre 30] et [Cadastre 31] d'une superficie de 972 à 118,31 € /m2 ;
- 09/09/2016 au [Adresse 14] cadastré AI [Cadastre 32] et d'une superficie de 900 à 277,78 euros /m2 ;
La moyenne de ces neuf termes de référence correspond à un prix de 228 €/m2. Toutefois, cette moyenne trouve à s'appliquer aux terrains qui ont reçu la qualification de « terrain à bâtir » donc constructibles, non retenue par la cour.
En conséquence, ces termes non comparables, seront écartés.
3°Références du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose de retenir pour le calcul de l'indemnité principale de la déterminer par comparaison avec des mutations de terrains à bâtir dans l'environnement géographique de la parcelle litigieuse.
Dans la commune de [Localité 7], il cite quatre références,
- sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2015P01132 cadastré 209/AI/437/ au [Adresse 14] en date 06/01/2015 pour une superficie de 800m2 pour un prix de 275 € du m2 ;
- sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2016P11038 cadastré 209/AI/444/ au [Adresse 14] en date 06/09/2016 pour une superficie de 830m2 pour un prix de 247euros du m2 ;
- sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2016P10934 cadastré [Cadastre 33]/AI/[Cadastre 32]/ au [Adresse 14] en date 29/09/2016 pour une superficie de 900m2 pour un prix de 278euros du m2 ;
- sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2016P06236 cadastré [Cadastre 33]/AB/[Cadastre 18]/ au [Adresse 12] en date 06/06/2016 pour une superficie de 1099 m2 pour un prix de 229 euros du m2 ;
et une référence dans la commune de [Localité 5] sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2015P06453 cadastré [Cadastre 34]/BC/304/ au [Adresse 17] en date 03/06/2015 pour une superficie de 637 m2 pour un prix de 267 euros du m2 ; le prix moyen de ces cinq références est de 259,20 euros /m2 sans décote.
Toutefois, le commissaire du gouvernement souligne que la parcelle bénéficie d'une situation privilégiée et non pas celle de « terrain à bâtir ».
En conséquence, le commissaire du gouvernement a recherché des cessions de terrain de même nature dans le périmètre de la commune de [Localité 5] et des communes avoisinantes auxquelles il applique une décote de 90 %.
- [Localité 8] sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2016P07367 dans le secteur « [Localité 9] », la mutation est datée du 23/06/2016 pour superficie de 124 m2 et de 20 euros du m2 ;
- [Localité 10] sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2017P06484 dans le secteur « [Localité 11] », mutation du 22/05/2017 pour superficie de 325 m2 et de 5,02 euros du m2 ;
- Montevran sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2017P11827 dans le secteur « [Localité 12] », mutation du 28/09/2017 pour superficie de 205 m2 et de 39,02 euros du m2 ;
- [Adresse 18] sous le numéro d'enregistrement 7704P04-2017P10048 dans le secteur « [Localité 13] », mutation du 31/07/2017 pour superficie de 134 m2 et de 29,85 euros du m2 ;
Les consorts [K] sollicitent à titre subsidiaire un abattement limité à 30 % de la valeur du terrain, soit 70 % de décote, mais sur la base d'un « terrain à bâtir ». Pour conforter leur prétention, ils font état d'un arrêt de la cour d'Appel de Montpellier du 18 décembre 2007, n°06/28 (pièce n° 11) dans lequel un abattement de 50 % avait été accordé aux expropriés. Cependant, la situation n'est aucunement comparable au cas d'espèce, car cette valeur a été appréciée sur la base d'un terrain à bâtir, et cette décision date de plus de 12 ans.
En conséquence, il convient alors d'écarter la proposition des consorts [K] pour les motifs énoncés.
Il convient en conséquence de retenir les références pertinentes du commissaire du gouvernement ; à savoir, la valeur moyenne des mutations avec une décote de 90 %.
Soit 259,20 € arrondi à 260 € /m2 ; soit 26 euros /m2 ;
L'indemnité principale est donc fixée à la somme de 978 m2 X 26 euros = 25 428 €.
Le jugement sera infirmé en ce sens.
Sur l'indemnité de remploi
- 20 % sur 5 000 euros, soit : 1 000 euros,
- 15 % sur 10 000 euros, soit : 1 500 euros,
- 10 % sur 10 428 euros (25 428 euros - 15 000 euros ) = 1042,8 euros,
Soit un total de 3542,80 euros, arrondi à 3 543 euros.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement de première instance en ce sens.
L'indemnité totale est donc de : 25 428 euros (indemnité principale) + 3 543 euros (indemnité de remploi) = 28971 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la SEM Aménagement 77 à verser aux consorts [K] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L' équité commande de débouter les consorts [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont la charge de l'expropriant conformément l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Les consorts [K] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties,
Déboute les consorts [K] de leur demande de voir prononcer l'irrecevabilité de l'appel de la SEM 77,
Infirme partiellement le jugement,
Statuant à nouveau,
- Fixe la somme totale de vingt-huit mille neuf cent soixante et onze euros (28 971 euros) à verser à Mme [K] [K] épouse [Q], Mme [D] [K], Mme [N] [K] épouse [N], Mme [Y] [K], Mme [U] [K], M. [C] [K], M. Arthur [X] par la société d'économie mixte et d'aménagement au titre de la dépossession de la parcelle située sur la commune de [Localité 5] cadastrée BH [Cadastre 1] se décomposant comme suit :
- indemnité principale : 25 428 euros,
- indemnité de remploi : 3 543 euros.
Confirme le jugement en ses autres dispositions,
Déboute les consorts [K] de leur demande au titre de l'article 700 code de procédure civile.
Condamne les consorts [K] aux dépens.
Le greffierLe président
