Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/03789 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7K4I
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/08697
APPELANTE
SARL KAMELIA représentée par son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 509 704 706
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant
Assistée de Me Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant
INTIMÉE
SCI PARDES PATRIMOINE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 447 748 286
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051 substitué
par Me Emilie SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2004, la SCI AUBERVILLIERS a donné à bail commercial à la société EURODISTRIBUTION divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis au [Adresse 1], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2004.
La société EURODISTRIBUTION a cédé le bail précité à la société ECHO STORE par acte du 9 décembre 2005. Cette société a ensuite cédé le fonds de commerce qu'elle exploitait dans les locaux loués par acte sous seing privé du 24 décembre 2008, enregistré le 29 décembre 2008, à la société KAMELIA.
Par acte d'huissier de justice en date du 28 juin 2013, la société PARDES PATRIMOINE, venant aux droits de la SCI AUBERVILLIERS, a délivré congé avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction à la société KAMELIA à effet du 31 décembre 2013.
Par acte d'huissier de justice du 11 mai 2016, la SCI PARDES PATRIMOINE a assigné devant le tribunal de grande instance de Paris la SARL KAMELIA afin de voir constatée l'acquisition de la prescription biennale à la suite du congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction qui lui a été délivré le 28 juin 2013 pour le 31 décembre 2013, dire qu'elle est occupante sans droit ni titre et ordonner son expulsion des locaux loués.
Par décision du 31 janvier 2017, une mesure de médiation a été ordonnée et n'a pas abouti.
Par ordonnance du juge de la mise en état du 16 janvier 2018, la demande de jonction de la présente procédure avec celle opposant la société KAMELIA à Me NICOLAI, avocat a été rejetée.
Par jugement du 14 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :
Constaté que par l'effet de la prescription de deux ans, la société KAMELIA est déchue du droit à demander une indemnité d'éviction qui sera déclarée irrecevable;
Constaté que la société KAMELIA est occupante sans droit ni titre;
Dit qu'il pourrait être procédé à l'expulsion de la société KAMELIA et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1]) en cas de non restitution volontaire des lieux deux mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier;
Dit que le sort des meubles serait alors réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Condamné la société KAMELIA à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d'occupation de droit commun égale au montant du loyer contractuel depuis le 31 septembre 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
Condamné la société KAMELIA à verser à la S.C.I PARDES PATRIMOINE la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
Rejeté les autres demandes,
Condamné la société KAMELIA aux dépens.
Par déclaration du 18 février 2019, la SARL KAMELIA a interjeté appel de ce jugement.
La société KAMELIA a été autorisée le 27 février 2019, par ordonnance du magistrat délégué par le premier président de la cour d'appel de Paris à assigner à jour fixe la société PARDES PATRIMOINE pour l'audience du 25 juin 2019 à 14 heures.
Par acte d'huissier de justice en date du 1er mars 2019, la SARL KAMELIA a assigné à jour fixe la société PARDES PATRIMOINE a l'audience du 25 juin 2019 à 14 heures.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 juin 2019, la SARL KAMELIA demande à la Cour de :
Vu les dispositions de l'article L. 145-9 alinéas 1 et 2 du Code de commerce,
Vu l'échéance contractuelle du bail au 31 septembre 2013,
Vu les règles relatives à la tacite prolongation du bail auxquelles le bailleur ne peut faire échec,
Vu le congé signifié le 28 juin 2013, soit moins de six mois avant l'échéance contractuelle,
Vu la tacite prolongation du bail
INFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 14 janvier 2019 en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
DIRE que la SCI PARDES PATRIMOINE, qui n'a pas délivré congé avant le 1er avril 2013 pour l'échéance contractuelle du 31 septembre 2013, ne pouvait faire échec à la tacite prolongation du bail et par voie de conséquence ne pouvait délivrer congé qu'à compter du 1er octobre 2013, date à partir de laquelle le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.
DIRE qu'à compter du 1er octobre 2013 tout congé délivré aurait nécessairement produit effet au 30 juin 2014
JUGER dans ces conditions que le congé du 28 juin 2013 a été délivré à une date prématurée, la bailleresse ne pouvant délivrer congé qu'à compter du 1er octobre 2013
DIRE dans ces conditions que le congé délivré le 28 juin 2013 ne peut produire effet que pour l'échéance du 30 juin 2014
JUGER en conséquence que la SCI PARDES PATRIMOINE ne peut se prévaloir d'une acquisition de la prescription au 31 décembre 2015
DIRE dans ces conditions non prescrite l'action en paiement de l'indemnité d'éviction exercée par la société KAMELIA avant le 30 juin 2016
DIRE en conséquence la demande de la société KAMELIA en fixation de l'indemnité d'éviction recevable et bien fondée
CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE au visa de l'article L. 145-14 du Code de commerce à payer à la société KAMELIA une indemnité d'éviction d'un montant de 950.000 €, sauf à ordonner expertise, l'expert ayant pour mission de donner son avis sur la valeur du fonds de commerce et/ou la valeur du droit au bail ainsi que sur toutes les indemnités annexes
Subsidiairement, dans l'hypothèse où le jugement de première instance serait confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de la société KAMELIA en fixation de l'indemnité d'éviction, par l'effet de la prescription, et dit la société KAMELIA occupante sans droit ni titre,
CONFIRMER le jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 14 janvier 2019 en ce qu'il a condamné la société KAMELIA à verser à la société PARDES PATRIMOINE une indemnité d'occupation de droit commun égale au montant du loyer contractuel depuis le 30 septembre 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.
En toute hypothèse,
DEBOUTER la SCI PARDES PATRIMOINE de l'intégralité de ses demandes.
CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE à payer à la société KAMELIA la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance d'une part, et à la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du CPC au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour d'autre part.
CONDAMNER la SCI PARDES PATRIMOINE aux entiers dépens de première instance d'une part, et d'appel d'autre part, lesquels, pour ces derniers, seront recouvrés par Maître Laurent GUIZARD, avocat constitué dans l'intérêt de la société KAMELIA, dans les conditions de l'article 699 du CPC.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 juin 2019, la SCI PARDES PATRIMOINE demande à la Cour de :
Vu les articles L 145-9, L.145-10 et L.145-60 du Code de Commerce
Vu l'article 2219 du Code Civil
Vu le congé avec refus de renouvellement et paiement d'indemnité d'éviction du 28 juin 2013
Vu la jurisprudence constante
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 14 janvier 2019
- DEBOUTER la Société KAMELIA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER la SARL KAMELIA à payer à la SCI PARDES PATRIMOINE la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- CONDAMNER la SARL KAMELIA aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société KAMELIA qui conclut à l'infirmation du jugement entrepris, soutient que son action en paiement d'une indemnité d'éviction n'est pas prescrite, aux motifs que les effets du congé signifié le 28 juin 2013 doivent être reportés au 30 juin 2014, dernier jour du trimestre civil, que dès lors le délai d'action biennale courait jusqu'au 30 juin 2016.
Elle soutient qu'en effet, l'article L. 145-9, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu'il ne peut être donné congé pour un bail commercial qu'au plus tard six mois à l'avance, que par conséquent, pour donner congé à l'échéance contractuelle du 30 septembre 2013, le congé devait intervenir au plus tard le 1er avril 2013, alors qu' il n'est intervenu que le 28 juin 2013, soit pendant le temps consacré par l'article L. 145-10 alinéa 1er du code de commerce pour que le preneur puisse demander le renouvellement du bail, ce dont ce dernier s'est abstenu ; qu'en l'absence de congé régulièrement signifié pour l'échéance du bail et de demande de renouvellement, l'article L. 145-9 alinéa 2 dispose que le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme contractuel jusqu'à ce qu'un congé soit donné au moins six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil, si bien que le bailleur
dispose tout d'abord de la faculté de délivrer congé jusqu'à six mois avant le terme contractuel, qu'il s'ensuit une période de six mois au cours de laquelle le locataire dispose de la faculté de demander le renouvellement, puis une fois le terme contractuel dépassé, le bailleur et le locataire peuvent à tout moment offrir ou demander le renouvellement. Le congé signifié en l'espèce par le bailleur, pendant la période de six mois au cours de laquelle le locataire seul dispose de la faculté de demander le renouvellement, prend nécessairement effet au 30 juin 2014 et non au 31 décembre 2013 .
La société PARDES PATRIMOINE qui conclut à la confirmation du jugement entrepris, fait valoir, qu'il est possible au bailleur de notifier un congé, même pendant les six mois qui précèdent le terme du bail, à condition de respecter l'alinéa 1er de l'article L. 145-9 du code de commerce ; que dans ce cas, le congé ne prendra simplement effet qu'au dernier jour du trimestre consécutif à l'expiration du délai de préavis de six mois ; que la période de six mois précédant le terme du bail n'est pas une période blanche pour le bailleur ; qu'en l'espèce, le congé ayant été signifié le 28 juin 2013, le dernier jour du trimestre civil éloigné d'au moins six mois de cette date est le 31 décembre 2013, jour de la prise d'effet du congé. Elle indique que la prescription biennale était acquise au jour où la société KAMELIA a contesté des motifs du congé, le courrier adressé au bailleur le 28 novembre 2013 n'est pas susceptible d'interrompre la prescription.
L'article L145-9 du code de commerce, dans sa version modifiée par la n°2012-387 du 22 mars 2012, applicable au litige, dispose que : ' Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
[...]
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.'
Il en résulte, qu'en application de l'article L145-9 du code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, le congé délivré par le bailleur doit toujours être donné au moins six mois à l'avance, soit pour la date de la fin contractuelle du bail et dans ce cas en respectant un délai de six mois avant cette date ; soit pour une date au-delà du terme contractuel convenu, et dans ce cas au moins six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil.
La cour relève qu'aucun texte n'interdit au bailleur de délivrer congé pendant les six derniers mois du bail, si bien que dans cette hypothèse, puisqu'il est impossible au bailleur de respecter un délai de six mois avant le terme du bail, le congé ne peut être délivré qu'avec une date d'effet au cours de la tacite prolongation du bail et dans ce cas faute de date contractuellement fixée ce ne peut être que pour le dernier jour du trimestre civil, suivant l'expiration du délai de six mois.
En l'espèce, le bail liant les parties consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2004, prenait fin le 30 septembre 2013. Le congé n'ayant pas été délivré six mois avant le 30 septembre 2013, mais le 28 juin 2013, il ne pouvait être délivré en respectant un délai de six mois que pour le dernier jour du trimestre civil, suivant l'expiration de ce délai, soit pour le 31 décembre 2013.
Le congé dont s'agit a donc été régulièrement donné pour le 31 décembre 2013 et il n'y a pas lieu d'en différer les effets au 30 juin 2014.
Le délai pour agir en contestation du congé en application de l'article L145-60 du code de commerce a pris fin le 31 décembre 2015. La société locataire n'ayant pas introduit dans ce délai d'action pour contester ce congé, c'est à juste titre que le premier juge a constaté que par l'effet de la prescription de deux ans, la société KAMELIA était déchue du droit à demander une indemnité d'éviction qui sera déclarée irrecevable et ordonné son expulsion.
Le dispositif du jugement entrepris, contient une erreur purement matérielle, qu'il convient de rectifier, en ce qu'il indique que la société KAMELIA doit être expulsée de locaux sis [Adresse 1]), alors qu'il s'agit de la [Adresse 1].
Sur l'indemnité d'occupation
La société KAMELIA demande à titre subsidiaire de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à verser à la société bailleresse une indemnité d'occupation de droit commun égale au montant du loyer contractuel depuis le 30 septembre 2013, et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés. La société PARDES PATRIMOINE conclut à la confirmation du jugement entrepris. Dans les motifs de ses dernières conclusions elle demande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société KAMELIA à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer précédemment payé et y ajoutant que ce montant sera augmenté des charges et taxes, à compter de la date d'expiration du bail et jusqu'à complète libération des lieux.
La cour n'est tenue de statuer que sur les demandes figurant au dispositif des écritures des parties en application de l'article 954 du code de procédure civile. En conséquence, la société bailleresse n'ayant pas précisé dans le dispositif de ses conclusions devant la cour, qu'elle demandait que la condamnation de la société KAMELIA à lui payer une indemnité d'occupation irrégulière égale au montant du loyer contractuel soit augmentée des charges et taxes, la cour n'est pas saisie de cette demande de condamnation complémentaire. En outre, compte tenu de l'accord des parties, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la société KAMELIA à verser à la SCI PARDES PATRIMOINE une indemnité d'occupation de droit commun égale au montant du loyer contractuel depuis le 30 septembre 2013 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.
Sur les demandes accessoires,
S'agissant en l'espèce d'un arrêt confirmatif, il convient également de confirmer ses dispositions quant à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et au sort des dépens de première instance.
En cause d'appel, la société KAMELIA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Elle sera en outre condamnée à verser à la bailleresse une somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris,
et rectifiant l'erreur matérielle relative à l'adresse des lieux loués,
Dit qu'il pourrait être procédé à l'expulsion de la société KAMELIA et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1]) en cas de non restitution volontaire des lieux deux mois après un commandement de quitter les lieux avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
y ajoutant,
Condamne la société KAMELIA à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société KAMELIA aux entiers dépens de l'appel avec distraction au bénéfice de l'avocat postulant qui en a fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
