France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 23 octobre 2019, 17/17921

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019

(n° , 19 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/17921 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4EGI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/16272

APPELANTE

SAS BIODOO, représentée par son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 431 349 927

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de Me Sylvie MITTON SMADJA de la SELEURL Sylvie MITTON-SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1136, avocat plaidant

INTIMÉES

SCI JIMAC prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 316 418 854

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

Assistée de Me Véronique MENASCE CHICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0413, avocat plaidant

SASU NATURALIA FRANCE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 302 474 648

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Marie-Annick PRIGENT , présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Anne-Sophie TEXIER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 27 mars 2008, la SCI JIMAC a donné à bail en renouvellement à la SAS NATURALIA FRANCE, aux droits de laquelle vient la SAS BIODOO, divers locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4], pour une durée de trois, six, neuf ans à compter, rétroactivement, du 1er mai 2006, moyennant un loyer annuel, en principal, de 35.000 euros et à destination de 'vente de produits naturels (alimentation diététique, produits de beauté etc ' à l'exclusion de tous produits malodorants ou nocifs), produits artisanaux et articles cadeaux'.

Aux termes d'un protocole d'accord en date du 22 janvier 2009, la SCI JIMAC et la SAS NATURALIA FRANCE ont, notamment, convenu d'étendre la destination des locaux à l'activité de soins ; d'agréer les travaux effectués par la SAS NATURALIA FRANCE ; d'autoriser le preneur à exercer son activité commerciale dans le sous-sol des locaux loués ; de faire intervenir la bailleresse à l'acte de cession de son fonds de commerce par la locataire au profit de la SAS BIODOO ; de fixer le loyer annuel, en principal, à la somme de 55.000 euros, outre une provision sur charges de 1.000 euros par trimestre ; de verser la somme de 5.000 euros à titre de complément de dépôt de garantie ; de fixer le montant du loyer à la somme de 60.000 euros, en principal, à compter du 1er mai 2009 ainsi que le principe d'une révision triennale à compter du 1er mai 2012 ; de verser à la SCI JIMAC une indemnité forfaitaire d'un montant de 59.800 euros, toutes taxes comprises ; de dire que le cédant demeurait solidairement et indéfiniment tenu par ces engagements après cession du bail.

Par avenant au bail sous seing privé en date du 22 janvier 2009 et à effet du 1er janvier 2009, la SCI JIMAC et la SAS NATURALIA FRANCE ont convenu de modifier la destination du bail et de porter le loyer à la somme annuelle, en principal, de 55.000 euros, et de dire que ce loyer sera porté à la somme annuelle, en principal, de 60.000 euros au 1er mai 2009 puis sera calculé, lors de révision triennale suivante intervenant à compter du 1er mai 2012, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2008.

Par acte sous seing privé du 22 janvier 2009, la SAS NATURALIA FRANCE a cédé son fonds de commerce à la SAS BIODOO.

Par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2014, la SCI JIMAC a fait signifier à la SAS BIODOO un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant, en principal, de 25.214,56 euros, représentant des rappels de loyer révisés depuis le 1er mai 2012, des rappels de travaux de ravalement et des rappels de taxe foncière.

Par acte des 5 et 12 novembre 2014, la SAS BIODOO a assigné la SCI JIMAC devant le tribunal de grande instance de Paris en contestation du commandement délivré.

Par acte d'huissier de justice des 24 et 25 novembre 2014, la SCI JIMAC a assigné la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de diverses sommes.

Les deux affaires ont été jointes par une ordonnance du 30 novembre 2015 du juge de la mise en état;

Par jugement du 14 septembre 2017, le tribunal de grande instance de PARIS a :

- Dit et jugé le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC justifié à hauteur de 9.273,59 euros,

- Dit et jugé le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC injustifié pour le surplus des sommes qui y sont visées,

En conséquence,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement,

- Dit et jugé que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2014 à l'encontre de la SAS BIODOO et à compter de la présente décision à l'encontre de la SAS NATURALIA FRANCE,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 5.520 euros au titre des taxes foncières 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013,

- Dit et jugé que cette somme produisant intérêt au taux légal à compter du 17 juin 2014 à l'encontre de la SAS BIODOO, et à compter de la présente décision à l'encontre de la SAS NATURALIA FRANCE,

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mars 2008 liant la SCI JIMAC à la SAS BIODOO à la date du 10 novembre 2014 à 24h00,

- Débouté la SAS BIODOO de sa demande en délais de paiement,

- Dit et juge que la SAS BIODOO devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 4], à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- Dit et juge que, faute pour la SAS BIODOO de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI JIMAC pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

-Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS BIODOO à la SCI JIMAC, à compter du 11 novembre 2014 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel en cours, outre les taxes et les charges, et en tant que de besoin, la condamne à la lui payer,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 3.062,40 euros au titre des taxes foncières 2014 et 2015,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015,

- Condamné la SCI JIMAC à payer à la SAS BIODOO la somme de 167,90 euros en remboursement des frais de relance indûment supportés par elle,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2014.

Par déclaration du 25 septembre 2017, la SAS BIODOO a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 20 mars 2019, la SAS BIODOO demande à la cour de :

Vu le bail du 27 mars 2008 et son avenant n° 1 du 22 janvier 2009,

Vu les dispositions des articles L 145-15, 145-37, 145-38 et R 145-20, L 145-56 à L 145-60 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 1134 ancien, 1156 ancien, 1162 ancien, 1235 ancien et 1315 ancien, 1720, 1754, 1755 du Code Civil, et L 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles 564, 566 et 910-4 du code de procédure civile,

Vu l'article 1231-5 nouveau du code civil,

Vu les dispositions de l'article L 111-10 du code des procédures civiles d'exécution,

- Déclarer l'appel de la société BIODOO recevable et bien fondé,

- Débouter la SCI JIMAC de sa demande d'irrecevabilité ou de nullité dudit appel aussi irrecevable que mal fondée,

- Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- Jugé injustifié le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC pour la somme de 15.940,97 € correspondant à de prétendus rappels de loyers révisés

- Débouté la SCI JIMAC de toutes ses demandes de paiement de rappel de loyers révisés.

- Condamné la SCI JIMAC à rembourser à la société BIODOO des frais de relance à hauteur de 167,90 €.

- Infirmer le jugement rendu le 14 septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS (18 ème chambre 2 ème section) en ce qu'il a :

'Dit et juge le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC justifié à hauteur de 9.273,59 euros,

En conséquence,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement,

Dit et juge que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2014 à l'encontre de la SAS BIODOO et à compter de la présente décision à l'encontre de la SAS NATURALIA FRANCE,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 5.520 euros au titre des taxes foncières 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013,

Dit et juge que cette somme produisant intérêt au taux légal à compter du 17 juin 2014 à l'encontre de la SAS BIODOO, et à compter de la présente décision à l'encontre de la SAS NATURALIA FRANCE,

Constate l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mars 2008 liant la SCI JIMAC à la SAS BIODOO à la date du 10 novembre 2014 à 24h00,

Déboute la SAS BIODOO de sa demande en délais de paiement,

Dit et juge que la SAS BIODOO devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 4], à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

Dit et juge que, faute pour la SAS BIODOO de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI JIMAC pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

Fixe l'indemnité d'occupation due par la SAS BIODOO à la SCI JIMAC, à compter du 11 novembre 2014 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel en cours, outre les taxes et les charges, et en tant que de besoin, la condamne à la lui payer,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 3.062,40 euros au titre des taxes foncières 2014 et 2015,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015,

Condamne la SCI JIMAC à payer à la SAS BIODOO la somme de 167,90 euros en remboursement des frais de relance indûment supportés par elle,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2014"

Statuant à nouveau de ces chefs :

- Recevoir la société BIODOO en son opposition au commandement de payer délivré le 10 octobre 2014, et la dire et juger bien fondée,

- Annuler par conséquent le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré par la SCI JIMAC à la société BIODOO par exploit du 10 octobre 2014, en raison du caractère injustifié de toutes les sommes dont le paiement est sollicité, et le juger de nul effet,

- Dire et juger que par conséquent la clause résolutoire du bail qui n'a été régulièrement mise en jeu par la bailleresse, n' a pas joué,

- Faire droit aux demandes de société BIODOO en remboursement des frais de ravalement, des taxes foncières et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères indument réglés,

- CONDAMNER la SCI JIMAC à rembourser à la société BIODOO la somme de 3.753,59 € indument payée au titre des travaux de ravalement, ainsi que les intérêts afférents indument réglés,

- Condamner la SCI JIMAC à rembourser à la société BIODOO au titre des taxes foncières indument réglées les sommes suivantes :

5.520 € pour les années de 2009 à 2013,

3.062,40 € pour les années 2014 et 2015

1.450,80 € pour l'année 2016

1.441,20 € pour l'année 2017

1.125,07 € pour l'année 2018

Soit au total 12.599,47 € ainsi que les intérêts afférents indûment réglés.

- Condamner la SCI JIMAC à rembourser à la société BIODOO au titre des Taxes d'Enlèvement des Ordures Ménagères indûment réglées les sommes suivantes :

- 2.324 € pour les années de 2009 à 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2014, date de l'assignation de la société BIODOO à la SCI JIMAC.

- 990 € pour les années 2014 et 2015

- 602,40 € pour l'année 2016

- 595, 20 € pour l'année 2017

- 463,65 € pour l'année 2018

Soit au total 4.975,25 € ainsi que les intérêts afférents indûment réglés.

- Débouter la SCI JIMAC de son appel incident irrecevable et mal fondé, sur tous les chefs qu'il comporte (dont rappels de loyers, montant de l'indemnité d'occupation),

- Débouter la SCI JIMAC de toutes ses demandes mal fondées en paiement de compléments de loyers révisés (ou encore rappels de loyers), de frais de ravalement et de taxes foncières et de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail et caducité du protocole d'accord , et plus généralement de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,

- Dire irrecevable la SCI JIMAC en ses demandes nouvelles tendant à voir lui déclarer acquis le dépôt de garantie et voir condamner la société BIODOO à lui payer la somme de 21.906 € au titre des réparations locatives,

- Subsidiarement, dire mal fondée la SCI JIMAC dans ses demandes nouvelles et l'en débouter,

A titre subsidiaire :

' Dire et juger que la clause résolutoire n'a pu être régulièrement mise en jeu pour le règlement de compléments de loyers révisés,

' Si la Cour confirmait le jugement entrepris en qu'il jugé recevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI JIMAC,

- Suspendre en tant que de besoin les effets de la clause résolutoire en accordant un délai rétroactif à la société BIODOO qui s'est s'acquittée le 3 octobre 2017 des sommes visées dans le commandement litigieux et jugées justifiées par le Tribunal , avant même la signification du jugement, et DIRE et JUGER que la clause résolutoire n'a pas joué.

- A titre infiniment subsidiaire, ORDONNER la suspension de la clause résolutoire du bail en contrepartie du règlement de toutes sommes qui resteraient dues sur les causes du commandement du 10 octobre 2014 dans le mois de l'arrêt à intervenir, ou dans tout autre délai qu'il plairait à la Cour de fixer.

- Condamner la SCI JIMAC, qui doit supporter les conséquences de l'exécution forcée du jugement dont appel et donc de la rupture du contrat de bail, à payer à la société BIODOO la somme de 631.884,56 € à titre d'indemnisation des préjudices économiques subis de ce fait, et en outre à lui payer la somme de 24.600 € au titre de son préjudice moral.

- Condamner la SCI JIMAC à rembourser à la société BIODOO le montant du dépôt de garantie soit 15.000 €.

- Ordonner la compensation entre toutes créances et dettes réciproques entre la société BIODOO et la SCI JIMAC,

- Condamner la SCI JIMAC à payer à la société BIODOO la somme de 15.000 € au titre de

l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Juger que les dépens ne comprennent pas les frais d'expertise amiable des parties, et notamment ceux de Monsieur [J] [B] exposés par la SCI JIMAC de son propre chef,

- Condamner la SCI JIMAC aux entiers dépens de première instance, en ce compris le cout du commandement de payer du 10 octobre 2014 et aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Michel Guizard en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 20 mars 2019, la SCI JIMAC demande à la cour de :

Vu les articles 605 et 606 du Code Civil,

Vu les articles 1129 ancien du Code civil et 1163 al. 2 nouveau du Code civil, l'article 1134 ancien du Code civil, l'article 1240 du Code civil, Vu l'article 1731 du Code civil,

Vu les articles 2044 et suivants anciens du Code Civil,

Vu les articles L 145-14 et L 145-15 L 145-38 du Code de Commerce,

Vu les articles 564 et 566 du Code de procédure civile,

- Dire l'appel incident de la SCI JIMAC recevable,

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :

- Dit et jugé le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC justifié pour les rappels de travaux de ravalement et les rappels de taxe foncière pour un montant total de 9.273,59 euros,

En conséquence,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 5.520 euros au titre des taxes foncières 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013,

- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mars 2008 liant la SCI JIMAC à la SAS BIODOO à la date du 10 novembre 2014 à 24h00,

- Débouté la SAS BIODOO de sa demande en délais de paiement,

- Dit et jugé que la SAS BIODOO devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que tous occupants de son chef les lieux occupés au [Adresse 4], à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision,

- Dit et jugé que, faute pour la SAS BIODOO de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la SCI JIMAC pourra faire procéder à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est,

- Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- Fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS BIODOO à la SCI JIMAC, à compter du 11 novembre 2014 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une indemnité d'occupation, outre les taxes et les charges, et en tant que de besoin, la condamne à la lui payer,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC

la somme de 3.062,40 euros au titre des taxes foncières 2014 et 2015,

la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015,

la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 octobre 2014,

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il:

- débouté la SCI JIMAC de sa demande sur les rappels de loyers révisés à compter du 1er mai 2012,

- dit le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC injustifié pour les rappels de loyer révisés à compter du 1er mai 2012 pour 15 940, 97 euros,

- n'a pas assorti l'expulsion d'une astreinte,

- a fixé l'indemnité d'occupation due par la société BIODOO, indéfiniment et in solidum avec la société NATURALIA France, jusqu'à la libération effective des locaux, au montant du dernier loyer contractuel en cours (soit au 1er mai 2009), soit sur la base annuelle de 60 000 euros HT majoré des charges et taxes, et non en tenant compte du réel préjudice subi par la SCI JIMAC,

dont il est formé appel incident,

Statuant à nouveau,

A titre principal

- Dire la SCI JIMAC recevable de l'ensemble de ses demandes

- Dire que la société BIODOO n'a pas respecté les clauses et conditions du bail,

- Dire que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 octobre 2014 délivré à la société BIODOO est valable,

- Dire non fondée l'opposition au commandement de payer de la société BIODOO,

- Dire que BIODOO n'a pas restitué les lieux loués lors de son départ le 16 août 2018 en bon état d'entretien,

En conséquence,

- Débouter la société BIODOO de l'ensemble de ses demandes, notamment celle visant à solliciter l'octroi de délais de paiement, cette dernière ne justifiant pas par sa situation être dans l'incapacité de régler la créance due,

1) Sur les travaux de ravalement (confirmer le jugement de première instance)

- Dire la société BIODOO redevable à la SCI JIMAC des travaux de ravalement de l'immeuble,

En conséquence,

- Condamner indéfiniment et in solidum les sociétés BIODOO et NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 3.753,59 € au titre des travaux de ravalement, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2014, date d'envoi de la première lettre de mise en demeure de payer,

2) Sur la taxe foncière (confirmer le jugement de première instance)

- Dire la société BIODOO redevable à la SCI JIMAC des taxes foncières,

En conséquence,

- Condamner indéfiniment et in solidum les sociétés BIODOO et NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la taxe foncière de 2009 à 2013, d'un montant total de 5 520 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2014 à l'encontre de la SAS BIODOO, et à compter de la présente décision à l'encontre de la SAS NATURALIA France et les taxes foncières de 2014 et 2015, d'un montant total de 3 062,40 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision des premiers juges pour les taxes foncières dues en 2014 et 2015.

3) Sur la taxe sur les ordures ménagères (confirmer le jugement de première instance)

- Dire la société BIODOO redevable à la SCI JIMAC de la taxe sur les ordures ménagères,

En conséquence,

- Débouter la société BIODOO de sa demande de remboursement de cette taxe payée par elle pour les années 2009 à 2013,

- Condamner indéfiniment et in solidum les sociétés BIODOO et NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 990,00 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères (2014 à 2015), augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance,

4) Sur les rappels de loyers (infirmer le jugement de première instance)

- Dire la société BIODOO redevable à la SCI JIMAC d'un loyer annuel révisé d'un montant de 64.530,52 € hors charges, hors taxes, à compter du 1er mai 2012 et jusqu'au 10 novembre 2014 date d'acquisition de la clause résolutoire,

En conséquence,

- Condamner indéfiniment et in solidum les sociétés BIODOO et NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC, la somme 15.940,97 euros TTC au titre des rappels de loyers révisés, depuis le 1er mai 2012 et jusqu'au 10 novembre 2014, date d'acquisition de la clause résolutoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité,

- Condamner indéfiniment et in solidum les sociétés BIODOO et NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC, la somme de 1 132.63 €, au titre du réajustement du dépôt de garantie sur les rappels de loyer révisés impayés à compter du 1er mai 2012, date de son exigibilité,

5) Sur les conséquences du non respect des dispositions du bail, confirmer partiellement le jugement de première instance

- Constater que BIODOO a quitté les lieux le 16 octobre 2018, et s'est relogée au [Adresse 5],

5-1) A titre principal, sur la résiliation de plein droit du bail

Principalement :

- Dire le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC justifié,

En conséquence,

- Constater la résiliation de plein droit du bail du 27 mars 2008, le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail étant resté sans effet après un mois,

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au bail du 27 mars 2008 à la date du 10 novembre 2014 à 24h00, non seulement pour les rappels de travaux de ravalement et les rappels de taxe foncière, mais également pour les rappels de loyers révisés à compter du 1er mai 2012, pour un montant total de 25 214, 56 euros en principal (appel incident sur le montant),

- Dire recevable la demande de BIODOO au titre du dépôt de garantie,

- Dire acquis à la SCI JIMAC le dépôt de garantie, en application de clause résolutoire du bail,

- Ordonner l'expulsion de la société BIODOO des locaux du [Adresse 4], si besoin en était avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier avec transport des meubles et objets garnissant les lieux à ses frais, risques et périls, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement de première instance,

- Fixer l'indemnité d'occupation due par la SAS BIODOO à la SCI JIMAC, à compter du 11 novembre 2014 à 0h00 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme totale de 406 000 euros HT, soit 487 200 euros TTC, majorée des charges et taxes du 11 novembre 2014 au 16 mai 2019 (appel incident sur le montant),

- Condamner BIODOO, indéfiniment et in solidum avec la société NATURALIA France à payer à la SCI JIMAC à la somme totale de 406 000 euros HT, soit 487 200 euros TTC, majorée des charges et taxes du 11 novembre 2014 au 16 mai 2019 (appel incident sur le montant),

Subsidiairement , en cas d'infirmation de la décision de première instance sur l'expulsion

A titre principal, dans l'hypothèse où la Cour de céans décidait d'infirmer la décision des premiers juges sur l'expulsion de BIODOO ordonnée, il y aura lieu de nommer un expert judiciaire avec pour mission d'évaluer le préjudice financier subi par BIODOO du fait de son expulsion, en tenant compte de la valeur de son fonds de commerce si celle-ci était inférieure à celle de la valeur du droit au bail des locaux du [Adresse 4],

A titre subsidiaire,

- Evaluer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 123 200 euros représentant la perte du droit au bail des locaux dont le preneur a été évincé tel qu'évaluée par le preneur lui-même,

- Evaluer les indemnités accessoires d'éviction à la somme totale de 25 906 euros (13 606 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation et 12 300 euros au titre des frais et droit de mutation),

5-2) A titre subsidiaire, sur la résiliation judiciaire du bail

- Constater la résiliation judiciaire du bail du 27 mars 2008, pour violation répétée par la société BIODOO des dispositions du bail du 27 mars 2008,

5-3) A titre très subsidiaire, sur la caducité du protocole d'accord du 22 janvier 2009

- Constater la caducité du protocole d'accord du 22 janvier 2009 pour inexécution par la société BIODOO des engagements pris aux termes du protocole d'accord du 22 janvier 2009,

En conséquence,

- Remettre les parties dans leur état initial avant la signature de celui-ci, et notamment de:

restreindre la destination des locaux à celle initialement prévue dans le bail d'origine avant la signature du protocole d'accord et avant l'avenant du 22 janvier 2009, à savoir: « Vente de produits naturels (alimentation diététique, produits de beauté, etc'à l'exclusion de tout produit malodorant ou nocif), produits artisanaux et articles cadeaux »,

remettre en état d'usage l'accès latéral de l'immeuble au rez-de-chaussée qui existait avant les travaux effectués et qui est actuellement condamné,

Sauf en ce qui concerne les loyers versés aux termes du protocole d'accord resteront acquis à la SCI JIMAC ainsi que l'indemnité transactionnelle versée en application de l'article 5 du protocole d'accord du 22 janvier 2009, en application du protocole d'accord du 22 janvier 2009,

6) Sur les sommes dues par BIODOO au titre des dégradations des lieux à la suite de son départ (demande nouvelle en cause d'appel eu égard aux éléments de fait apparus depuis le 16 octobre 2018)

- Dire recevable la demande de la SCI JIMAC à ce titre,

- Condamner BIODOO, indéfiniment et in solidum avec NATURALIA France, à payer à la SCI JIMAC la somme totale de 21 906 euros, au titre des réparations liées aux dégradations des lieux loués, suite à son départ le 16 octobre 2018,

En tout état de cause :

- Débouter la société BIODOO et la société NATURALIA de l'ensemble de leurs demandes,

- Condamner la société BIODOO, indéfiniment et in solidum avec la société NATURALIA France, à verser à la SCI JIMAC la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner la société BIODOO, indéfiniment et in solidum avec la société NATURALIA France, aux entiers dépens de première instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les autres frais liés à la présente procédure, coût des deux expertises amiables de Monsieur [B], expert près la Cour d'appel de Paris, pour les besoins de la présente procédure, et aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Olivier BERNABE, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 mai 2018, la SASU NATURALIA FRANCE demande à la cour de lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à la décision de la cour sur les demandes des appelantes.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2019.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives au commandement délivré le 10 octobre 2014

Conformément à l'article L.145-41 du code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.

Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l'usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.

En l'espèce, le contrat de renouvellement de bail comprend en page 8 une clause résolutoire notamment pour défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoire.

La SCI JIMAC a fait délivrer le 10 octobre 2014 à la société BIODOO, le commandement de payer entre les mains de Me MENASCE-CHICHE, avocat, la somme en principal de 25 214,56 euros outre le coût du commandement. Cette somme recouvre le paiement de loyers, de taxes foncières, et de frais de ravalement.

Sur le paiement des loyers

La SCI JIMAC se fonde sur un protocle d'accord signé le 22 janvier 2009 pour réclamer le paiement des loyers auquel la société BIODOO oppose le fait qu'en 2009, elle n'a jamais entendu renoncer à l'application des règles d'ordre public de l'article L145-38 et

R145-20 lors de la révision triennale intervenant à compter du 1er mai 2012, mais a entendu seulement accepter que pour le calcul du loyer plafond de la prochaine révision triennale à compter du 1er mai 2012, l'indice de référence choisi serait celui de l'indice du 4ème trimestre 2008, qu'il n'est nullement stipulé ni dans le protocole ni dans l'avenant que la clause « REVISION » du bail est supprimée pour être remplacée par une clause d'indexation automatique.

Les termes du protocole d'accord du 22 janvier 2009 énoncent à l'article 2 au pararaphe intitulé ' engagements de la société NATURALIA France' :

'En contrepartie de ce qui précède, la société NATURALIA France accepte que le loyer annuel HT et HC soit porté à la somme de 55 000 euros..'

« De plus les parties conviennent que le loyer annuel révisé devant intervenir à

l'expiration de la première période triennale, soit à compter du 1er mai 2009, sera d'un

montant de 60.000 € HT/HC par dérogation aux dispositions du bail.

« Lors de la révision triennale suivante intervenant à compter du 1er mai 2012, le

montant annuel du loyer sera calculé en fonction de la variation de l'Indice du Coût de

la Construction publié par l'INSEE, l'indice de référence choisi étant celui du 4 ème trimestre 2008 ».

L'acte de renouvellement du bail en date du 27 mars 2008 contient la clause 'révision' suivante en page 7 : « le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE, notamment au début de chaque période triennale ou tous les trois ans, l'indice de référence choisi étant celui du 4ème trimestre 2005, soit 1332.'

L'avenant au bail du 27 mars 2008 signé le 22 janvier 2009 à la suite du protocole d'accord reprend les dispositions du protocole relative au loyer et indique que toutes autres clauses, charges et conditions du bail restant inchangées, les parties entendent en outre que le présent avenant et son annexe s'incorporent audit bail et ne fassent qu'un avec lui.

En conséquence, les clauses du protocole reprises dans l'avenant au bail doivent être interprétées au vu des clauses restées inchangées de l'acte de renouvellement du bail du 27 mars 2008.

Les parties ont fixé le montant du loyer de manière contractuelle et ont simplement indiqué au deuxième paragraphe que pour la révision triennale suivante, l'indice de référence choisi serait celui du 4ème trimestre 2008, et non celui du 4ème trimestre 2005, comme précédemment ; il y a lieu de considérer que la clause de révision demeure inchangée par ailleurs conformément aux dispositions de l'avenant.

Les parties ont simplement substitué un indice de référence à un autre ; il ne peut donc en être déduit que les parties ont inséré dans l'avenant au bail une clause d'indexation automatique se substituant aux dispositions contractuelles initiales ; la mention 'par dérogation aux dispositions du bail' ne figure que dans la clause précédente de l'avenant modifiant le montant du bail.

En conséquence, il ne peut être retenu qu'en modifiant simplement l'indice, pour calculer le montant annuel du loyer, les parties ont entendu supprimer la mention 'le prix du loyer ci-dessus fixé sera augmenté conformément à la loi et aux textes réglementaires sur les baux commerciaux » dans l'accord transactionnel repris dans l'avenant au bail.

Le jugement sera donc confirmé en ce que le tribunal a décidé qu'en l'absence d'accord des parties sur le montant du loyer révisé à compter du 1er mai 2012 et de saisine ou de décision du juge des loyers commerciaux fixant ce loyer, la SCI JIMAC n'était pas fondée à solliciter le paiement de la somme de 64.350,52 euros au titre du loyer révisé au 1er mai 2012.

Sur la prise en charge des frais de ravalement de l'immeuble

La SAS BIODOO fait valoir que la SCI JIMAC lui a facturé non seulement des frais de travaux de ravalement mais également des frais de travaux de couverture et que les travaux demandés par la ville de PARIS, doivent en l'absence de clause contraire, être pris en charge par le bailleur.

La SCI JIMAC réplique que sa demande porte sur des travaux de ravalement et non de toiture, contrairement à ce que laisse entendre la société BIODOO dans ses écritures et que compte tenu de leur nature, ces travaux qui ne relèvent pas des grosses réparation doivent être assumés par le preneur.

Il résulte de la facture détaillée des travaux de ravalement en date du 30/08/2012 que leur montant s'élève à la somme de 19 963,76 euros. S'y ajoutent deux factures de travaux de couverture non produites en date des 21 et 25 août 2012 et les honoraires du syndic ce qui fait un total de 25 023,94 €. Le courrier du syndic fait référence aux travaux votés lors de l'assemblée générale de la copropriété du 09/12/2010 et est intitulé 'travaux de ravalement de la façade rue'et cette somme de 25 023,94 € a été mise en paiement et répartie selon les tantièmes. Les dates des différentes factures démontrent que l'ensemble des travaux a été réalisé dans le cadre du ravalement et il sera considéré qu'ils sont indivisibles. Le tribunal a décrit les travaux de ravalement et a retenu que leur nature justifiait leur prise en charge par le preneur, le bailleur, aux termes du bail, se réservant les seules grosses réparations visées à l'article 606 du code de procédure civile.

Cependant, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale de la copropriété du 30/06/2008 que les travaux de ravalement ont été demandés par la mairie de Paris qui a adressé un courrier.

Il y a lieu de considérer, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal que ces travaux ont été prescrits par l'administration et que le fait qu'ils aient été votés deux ans plus tard est sans incidence, la procédure à respecter spécifique à la copropriété retardant la décision relative aux travaux. En l'absence de clause spécifique dans le bail transférant les travaux prescrits par l'administration au preneur, la SCI JIMAC devra prendre en charge, le coût du ravalement qui sera en conséquence remboursé à la société BIODOO.

Il y a lieu de condamner la SCI JIMAC à rembourser à la SAS BIODOO la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement ainsi que les intérêts afférents réglés.

Sur la prise en charge de la taxe foncière

La société BIODOO fait valoir qu'à défaut de clause expresse du bail mettant à la charge du preneur l'impôt foncier, ce dernier n'est pas redevable de la taxe foncière puisque cet impôt est à la charge du bailleur.

La SCI JIMAC soutient qu'aux termes du bail, la SAS BIODOO était tenue de lui rembourser la taxe foncière, en l'occurrence celles déjà réglées, couvrant la période de 2009 à 2015, représentant la somme totale de 7 907 euros en principal.

Aux termes de l'article « Charges et Conditions » en page 3 de l'acte de renouvellement du bail, « Le présent bail est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir :

- « 5. De satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie dont les locataires sont

ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet,

et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes

locatives, la patente, et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre

quelconque, et justifier de leur acquit à toutes réquisitions »,

L'article « Remboursement des charges » en page 8 du bail dispose qu'en sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur proportionnellement à sa part dans l'immeuble, les charges, prestations, taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires, frais de gardiennage et d'entretien des parties communes, consommation d'eau, chauffage central, petites réparations et dépenses de toute nature afférentes à l'immeuble, de telle manière que le loyer soit toujours perçu net de tous frais et charges à l'exclusion des travaux visés à l'article 606 du code civil, qui seuls resteront à la charge du bailleur ».

L'article 1400 du code général des impôts met la taxe foncière à la charge du seul propriétaire.

Les clauses susvisées du bail mettent expressément à la charge du preneur les taxes locatives, 'les taxes et impôts auxquels sont tenus les locataires'.

La mention 'd'acquitter...tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque', n'est pas suffisamment précise pour caractériser un transfert de la prise en charge de la taxe foncière.

La SCI JIMAC ne justifiant pas de l'existence dans le bail d'une clause transférant au preneur la charge de la taxe foncière qui doit de par la loi être acquittée par le bailleur, le jugement sera infirmé et la SCI JIMAC sera déboutée de sa demande en paiement de la taxe foncière par la société BIODOO.

La société BIODOO justifiant par le versement des chèques avoir réglé à la société JIMAC les taxes foncières suivantes, la société JIMAC sera condamnée à rembourser à la société BIODOO la somme de 12.599,47 € correspondant aux sommes suivantes indûment payées :

-5.520 € au titre des taxes foncières de 2009 à 2013

-3.062,40 € pour les années 2014 et 2015

-1.450,80 € pour l'année 2016

-1.441,20 € pour l'année 2017

-1.125,07 € pour l'année 2018

-1.125,07 € pour l'année 2018 Total : 12 599,47 €

Sur la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères

La SCI JIMAC soutient que cette taxe, aux termes des dispositions du bail doit être remboursée par le preneur ce que conteste la société BIODOO.

Il résulte du bail qu'il est respectivement consenti et accepté sous les charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter, savoir :

'- « 5. De satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de voirie dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière à ce que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet, et en particulier d'acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la patente, et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à titre quelconque, et justifier de leur acquit à toute réquisition »,

- « 6. De supporter en outre toutes impositions ou taxes nouvelles qui seraient mises à la

charge des locataires, ou qui étant en principe à la charge de l'immeuble, seraient afférentes

à une prestation ou à un service dont profite le locataire'.».

Le tribunal a justement retenu qu'il résultait de la combinaison de ces clauses que cette taxe doit être prise en charge par le preneur. Cette taxe de voierie correspond en effet à un service dont bénéficie le locataire.

Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères d'un montant total de 990 euros, augmenté des intérêts légaux à compter du jugement de première instance pour les années 2014 et 2015.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aucune des sommes réclamées par la SCI JIMAC à l'appui de l'acquisition de la clause résolutoire soit le rappel de loyers révisés à compter du 1er mai 2012, le rappel des frais de

ravalement et les rappels de taxe foncière n'est due par la société BIODOO. En conséquence, le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014, à la requête de la SCI JIMAC, sera déclaré nul et de nul effet. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, prononcé l'expulsion de la société BIODOO et fixé une indemnité d'occupation. Les demandes de la SCI JIMAC à ce titre seront rejetées.

Sur la demande de résiliation du bail

La SCI JIMAC sollicite la résiliation du bail aux motifs que les clauses suivantes du bail ne sont pas respectées :

- la société BIODOO n'a pas respecté les dispositions du bail quant au paiement des frais de ravalement, taxes foncières, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et loyers,

- la société NATURALIA France aux droits de laquelle vient la société BIODOO s'est autorisée à faire des travaux importants touchant à la structure de l'immeuble dans les locaux objet du bail, à créer des cabines de soins au sous-sol et à étendre l'activité prévue au bail à celle de soins, sans autorisation du bailleur.

L'article 1184 ancien du code civil énonce que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

Aucune des sommes pour lesquelles la SCI JIMAC réclame la résiliation du bail n'ont été déclarées fondées.

Les travaux dénoncés par le bailleur ont donné lieu à la signature du protocole d'accord transactionnel en date du 22 janvier 2009 produit aux débats et aux termes duquel la SCI JIMAC a agréé ces travaux et a renoncé à toute contestation les concernant.

En conséquence, ces travaux ne peuvent désormais fonder une action en résiliation du bail aux torts de la société BIODOO.

La SCI JIMAC sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de caducité du protocole d'accord

La SCI JIMAC ne peut se prévaloir de la caducité du protocole d'accord aux motifs qu'en

ne réglant pas les loyers révisés au 1er mai 2012, la société BIODOO aurait inexécuté le protocole d'accord transactionnel signé le 22 janvier 2009 alors que la demande de la SCI JIMAC, au titre de ces loyers révisés, a été rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société BIODOO

La société BIODOO invoque avoir subi des préjudices du fait de son expulsion injustifiée du local loué et sollicite une indemnisation fondée sur l'article L111-10 du code des procédures civiles d'exécution.

La SCI JIMAC soutient que l'article L 111-10 du code des procédures civiles d'exécution pose le principe d'une réparation « par équivalent » ce qui équivaut à calculer en matière de baux commerciaux, en présence d'une éviction qui serait injustifiée, l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce.

L'article L.111-10 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : « sous réserve des dispositions de l'article L.311-4, l'exécution forcée peut être poursuivie jusqu'à son terme en vertu d'un titre exécutoire à titre provisoire. L'exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.»

A la suite du jugement en date du13 octobre 2017, la SCI JIMAC a fait délivrer à la société BIODOO un premier commandement de quitter les lieux le 22 décembre 2017 puis un second par acte d'huissier de justice du 29 janvier 2018 lui laissant un délai de 48 heures pour quitter le local loué.

Par jugement du 20 mars 2018, le juge de l'exécution, saisi par la société BIODOO, a rejeté la demande de délai formée par la société BIODOO. La cour d'appel de Paris a confirmé le jugement par arrêt du14 février 2019.

La SCI JIMAC ayant requis la force publique le 6 février 2018 puis le 19 juillet 2018, la société BIODOO a finalement restitué le local commercial, le 16 octobre 2018.

La société BIODOO ayant été contrainte de restituer le local et de se réinstaller dans un autre lieu, a subi un préjudice résultant de l'exécution forcée de la décision puisqu'elle pouvait prétendre demeurer dans le local initialement loué.

La société BIODOO a dû s'acquitter de frais et droits pour reconstituer son fonds de commerce.

La SCI JIMAC, devant assumer les risques de l'exécution forcée de la décision modifiée en appel, sera tenue de réparer le préjudice subi par la société BIODOO, résultant de cette exécution forcée du jugement.

La société BIODOO verse une consultation amiable en date du 14 janvier 2019 réalisée par M. [X], expert immobilier évaluant ses préjudices économiques à la somme globale de 631.884,56 € se décomposant comme suit :

- Indemnité principale de transfert : 123.200 €

- Remploi : 300.000 €

- Déménagement : 5.000 €

- Réinstallation : 164.037, 06 €

- Trouble commercial : 17.400 €

- Frais administratifs : 22.247,50 €

631.884,56 €

La SCI JIMAC conteste les modalités d'évaluation de la société BIODOO et le montant de la somme réclamée.

En l'espèce, il n'est pas contestable que le préjudice causé par l'éviction des lieux ne peut pas être réparé en nature, les locaux ayant été libérés par le preneur. La réparation du préjudice ne peut en conséquence n'intervenir que par équivalent. Le préjudice subi résulte de la perte du fonds de commerce, et il est au moins égal à la valeur du droit au bail dès lors que cette valeur constitue en toutes circonstances le plafond de l'indemnité principale d'éviction.

La consultation produite par la société BIODOO permet de démontrer l'existence d'un préjudice comprenant plusieurs éléments techniques qui doivent être discutés entre les parties dans le cadre d'une expertise contradictoire qui sera donc ordonnée.

Dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise, il sera sursis à statuer sur l'évaluation du préjudice de la société BIODOO.

Sur la demande de remise en état du local et de restitution du dépôt de garantie

La SCI JIMAC sollicite la remise en état du local pour un montant de 21 906 euros, en raison des dégradations constatées, à la suite du départ de la société BIODOO.

La société BIODOO invoque le caractère nouveau de la demande et le fait qu'elle sollicite de bénéficier du double degré de juridiction. La société BIODOO fait valoir que le devis intitulé « travaux de rénovation d'une boutique » d'un montant de 18.463 € correspond à une remise à neuf des locaux qui n'est pas due par la société BIODOO (pose de 42 m² de faux plafond, réfection de l'installation électrique et des spots dans le faux plafond, réfection de la peinture, et ponçage et remise en état de 42 m² de parquet ).

La SCI JIMAC répond que sa demande est recevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile en ce que le départ de la société BIODOO constitue un fait nouveau et que celle-ci doit réparer le préjudice qu'elle subit et lié aux dégrations du local.

L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine « d'irrecevabilité soulevée

d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ».

La société BIODOO a restitué le local le 16 octobre 2018 et un constat d'état des lieux a été établi par huissier de justice, soit postérieurement au jugement en date du 14 septembre 2017, ce qui constitue un fait nouveau en appel.

Dans la mesure en outre où la société BIODOO sollicite la restitution de son dépôt de garantie et où cette demande doit être examinée au regard des sommes éventuellement dues par le preneur au vu de l'état des lieux, il y a lieu de déclarer recevable la demande de la SCI JIMAC.

A défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée dans les locaux, ceux-ci sont présumés avoir été reçus en bon état de réparations locatives et le preneur doit les rendre tels en application de l'article 1731 du code civil, sauf la preuve contraire.

Aux termes du bail, le preneur est tenu d'entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail, en bon état de réparations locatives.

Il résulte de l'état des lieux contradictoire dressé le 16 octobre 2018 les constations suivantes :

'Le sol est recouvert d'un parquet ancien, présentant des traces d'usure et de salissures.

Une lame de parquet déposée laisse apparaitre des alimentations électriques.

Des raccords au plâtre sont visibles sur le sol non parqueté.

L'enduit des murs est très ancien, avec des traces de déposes d'habillage mural sur les trois quarts du local.

'Dans la première partie, les peintures sont en mauvais état général, avec de nombreux trous de chevilles apparents.

Une zone a été partiellement déposée, ayant endommagé le mur sur environ un mètre carré.

Une cloison en plaques de placoplatre n'est pas terminée, avec une partie vide en partie basse.

De part et d'autre de la porte de service, les deux pans de mur laissent apparaître d'importantes fissures obliques anciennes, d'aspect noirci.

Un trou est visible sur le pan de mur situé à gauche en entrant, d'un diamètre d'environ

quinze centimetres.

Equipements :

- Huit spots éclairent la première partie du local.

- L'éclairage artificiel est également assuré par des spots intégrés dans le faux plafond éclairant la suite du local.

- Des cables volants sont maintenus au moyen d'attaches, mais pendent dans le vide

sur la partie gauche du local.

- Les prises sont dépourvues de caches et inutilisables.

1/ Au fond du local, il existe une arrivée eau chaude / eau froide.

- Des cables électriques pendent dans le vide, notamment au dessus du faux plafond,

dans la zone où se trouvent les spots.

Ainsi, ce faux plafond est ouvert, rendant visibles les parties latérales et les cables d'alimentation des spots.'

Si la pièce située au sous-sol est en bon état, la cuvette de W. C. sanibroyeur est bouchée : l'eau ne s'évacue plus. Dans le local social /cuisine, de l'eau s'écoule au sol, sous l'évier.

Le chauffage du local est assuré par quatre radiateurs muraux au total, de marque ACOVA,

en très bon état.

Au vu de ce constat d'huissier, des dégradations ont été constatées, et le local n'a pas été restitué dans l'état où il a été donné en location ce qui génère pour le bailleur un préjudice indemnisable.

La SCI JIMAC verse aux débats un devis de remise à neuf du local pour un montant de

18 463,20 euros.

Compte tenu de l'état des lieux lors de la remise des clefs, des travaux étaient indispensables pour remettre en état le local. Les photographies annexées à l'état des lieux démontrent également que les murs présentent des fissures importantes liées à la vétusté des lieux. La SCI JIMAC produisant un devis de remise à neuf des locaux alors qu'il y a lieu de considérer que lors de l'entrée dans les lieux du preneur, les locaux étaient seulement en bon état, la société BIODOO devra être condamnée uniquement à réparer les dégradations constatées et non ce qui résulte de la vétusté du local ce qui justifie de limiter le devis produit à la somme de 12 000 euros ; s'y ajouteront la facture de réparation du sanybroyeur pour 1 482 euros et celle de l'installation pour un montant de montant de 1960,80 euros d'un radiateur constaté manquant lors de l'état des lieux de sortie par rapport aux dispositions du bail renouvelé qui en mentionnent cinq en page 2 au paragraphe 'désignation'.

Devra être déduit le dépôt de garantie soit 15 000 euros dont le montant n'est pas contesté par la SCI JIMAC qui ne peut le conserver contrairement à sa demande, puisqu'elle a été déboutée de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail.

En conséquence, la société BIODOO est redevable des sommes suivantes :

-12 000 euros (travaux de remise en état du local)

-1 482 euros (facture du sanybroyeur)

-1960,80 euros (facture radiateur)

total :15 442.80€ - 15 000 € = 442,80€

La SAS NATURALIA FRANCE sera condamnée à payer in solidum cette somme de 442,80 euros, l'acte de cession du fonds de commerce en date du 22 janvier 2009 prévoyant une clause de garantie à la charge du cédant.

Sur les frais accessoires

Il sera sursis à statuer sur les demandes des parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en ce que le tribunal a condamné in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à payer à la SCI JIMAC la somme de 990 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2014 et 2015, et en ce que le tribunal a condamné la SCI JIMAC à payer à la SAS BIODOO la somme de 167,90 € au titre des frais de relance indûment supportés par elle,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 10 octobre 2014 à la SAS BIODOO à la demande de la SCI JIMAC,

Déboute la SCI JIMAC de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail du 27 mars 2008 liant la SCI JIMAC à la SAS BIODOO, de sa demande d'expulsion et de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation,

Déboute la SCI JIMAC de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

Déboute la SCI JIMAC de sa demande de caducité du protocole d'accord du 22 janvier 2009,

Condamne la SCI JIMAC à rembourser à la SAS BIODOO la somme de 3.753,59 euros au titre des frais de ravalement ainsi que les intérêts afférents réglés,

Condamne la SCI JIMAC à rembourser à la société BIODOO au titre des taxes foncières réglées les sommes suivantes :

5.520 € pour les années de 2009 à 2013,

3.062,40 € pour les années 2014 et 2015

1.450,80 € pour l'année 2016

1.441,20 € pour l'année 2017

1.125,07 € pour l'année 2018

Soit au total 12.599,47 € ainsi que les intérêts afférents réglés,

Déclare recevable la demande de la SCI JIMAC de remise en état des locaux,

Condamne in solidum la SAS BIODOO et la SAS NATURALIA FRANCE à verser à la SCI JIMAC, au titre de la remise en état des locaux, la somme de 442,80€, déduction faite du dépôt de garantie,

Déclare la SCI JIMAC tenue de réparer le préjudice subi par la société BIODOO, des conséquences de l'exécution forcée du jugement,

Avant dire droit au fond sur le montant du préjudice subi par la société BIODOO, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :

M. [T] [S]

[Adresse 6]

tel : XXXXXXXXXX

port : XXXXXXXXXX

[Courriel 1]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;

* visiter les lieux, les décrire,

* rechercher, tous éléments permettant :

1 ) de donner à la cour tous éléments permettant de déterminer le montant du préjudice subi par la société BIODOO, du fait de son expulsion du local commercial, situé [Adresse 4], s'agissant de la perte du fonds de commerce,

Dit que l'expert devra donner à la cour tous éléments permettant de déterminer la valeur du droit au bail, si celle-ci était supérieure à la valeur du fonds de commerce ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 30 juillet 2020 ;

Fixe à la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société BIODOO à la Régie de la cour d'appel de Paris, [Adresse 7] avant le 29 novembre 2019 ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 19 décembre 2019 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Sursoit à statuer sur le montant du préjudice subi par la SAS BIODOO, du fait de l'exécution forcée du jugement, et les frais irrépétibles,

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 23 octobre 2019, 17/17921

Synthèse

Références :

Origine de la décision