Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2019
(n° 324 , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01754 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B43XH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de PARIS - RG n° 16/01748
APPELANTE
Association [Établissement 1]
Association à but non lucratif
SIRET : [Établissement 1]4
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège:
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Aude GONTHIER de la SCP REYNAUD ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS
Ayant pour avocat plaidant, Me David PINET, avocat au barreau de PARIS, toque : R189
INTIME
VILLE DE PARIS
Prise en la personne de son Maire y domicilié en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 2] / FRANCE
Représenté par Me Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : J076
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juillet 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Viviane REA Greffière présente lors de la mise à disposition.
***
Exposé du litige
Selon contrat des 1er et 16 juin 1978, la ville de Paris a donné à bail emphytéotique à l'association [Établissement 1] (l'association [Établissement 1]) à compter du 1er avril 1978 un ensemble immobilier situé à [Adresse 3]. Ce bail a été conclu pour une durée de cinquante ans moyennant un loyer annuel de 100 francs (15,24 euros). Le contrat prévoit qu' 'à compter de la 19ème année, ce loyer sera porté à la valeur locative des propriétés louées' et 'sera ultérieurement révisable tous les trois ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction'.
La ville de Paris ayant décidé de porter le loyer à la valeur locative des biens a émis le 8 décembre 2014 un titre de recette d'un montant de 2 125 965,86 euros au titre d'un 'rattrapage de loyer du 7 novembre 2008 au 31 décembre 2014" et le 9 janvier 2015 un titre de recette d'un montant de 371 184,21 euros au titre du loyer annuel du 1er janvier au 31 décembre 2015. Le 31 décembre 2015, elle a émis un nouveau titre de recette d'un montant de 371 184,21 euros au titre du loyer annuel du 1er janvier au 31 décembre 2016.
L'association [Établissement 1] a assigné la ville de Paris en annulation de ces deux premiers titres de recette puis l'a assignée en annulation du titre de recette du 31 décembre 2015.
Par jugement du 11 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris, statuant sur cette dernière demande, l'a déclarée recevable mais mal fondée. Il a en outre condamné l'association [Établissement 1] à payer à la ville de Paris la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu'en application du bail c'est à bon droit que la ville de Paris, après avoir proposé une réévaluation du loyer à compter de 1996 sur la base de la valeur locative, a porté le loyer annuel à 350 000 euros à compter de décembre 2007 pour la période non couverte par la prescription en se fondant sur les expertises que chacune des parties avaient sollicitées. Elle a ajouté qu'il appartenait à l'association [Établissement 1], si elle contestait ce montant, de saisir le tribunal, ce qu'elle n'a jamais fait.
L'association [Établissement 1] a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour d'annuler les titres de recette et les avis de sommes à payer.
La ville de Paris ayant déposé des conclusions de dernière heure deux jours avant la date prévue pour la clôture de l'affaire, l'association [Établissement 1] demande à la cour de révoquer l'ordonnance de clôture pour lui permettre de répondre à ces conclusions ou, à défaut, d'écarter ces conclusions.
Sur le fond, elle rappelle tout d'abord que le contrat litigieux est un bail emphytéotique de droit privé. Elle reconnaît qu'en prévoyant que le loyer sera fixé à la valeur locative, la créance revendiquée par la ville de Paris est fondée dans son principe mais que n'étant ni déterminée ni déterminable, elle n'est n'est ni certaine ni liquide en l'absence d'accord amiable ou de fixation par décision judiciaire.
Elle ajoute que pour la révision du loyer par application de la valeur locative, doivent s'appliquer les dispositions régissant les baux commerciaux sur la révision judiciaire du loyer qui relève de la compétence du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance, procédure qui n'a pas été suivie par la ville de Paris.
L'association [Établissement 1] soutient en outre que le contrat prévoyant de porter le loyer à la valeur locative du bien à compter de la dix-neuvième année, il en résulte que la valeur locative doit être recherchée au 1er avril 1996, donc en 'valeur 1996" et non en 'valeur 2003" sur laquelle s'est fondée la ville de Paris pour arrêter la valeur locative à 350 000 euros 'évaluation 2013" puis fixer la 'valeur locative indexée et reconstituée' du loyer à 322 269,74 euros par an au titre de la période du 7 novembre 2008 au 31 mars 2011, 350 000 euros par an au titre de la période du 1er avril 2011 au 31 mars 2014 et à 371 184,21 euros à compter du 1er avril 2014.
Elle ajoute que la clause de révision du loyer est au surplus illicite en l'absence d'indication précise de l'indice de référence et en raison de l'emploi du terme 'révisable' qui doit être compris en ce sens que la révision du loyer n'est qu'une faculté qui pourrait ne jamais être exercée.
Elle conclut en conséquence à l'annulation du titre de recettes émis le 9 décembre 2015 ainsi que de l'avis de sommes à payer émis le 31 décembre 2015 portant sur le montant de 371 184,21 euros.
Elle réclame en outre une somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La ville de Paris conclut de son côté à la confirmation du jugement et à la condamnation de l'association [Établissement 1] au paiement de la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
Attendu qu'il y a lieu de déclarer irrecevables les conclusions de la ville de Paris notifiées le 18 juin 2019 deux jours avant la date prévue pour la clôture de l'affaire, contenant de nouveaux développements ainsi que les conclusions de l'association [Établissement 1] notifiées le 1er juillet 2019 après l'ordonnance de clôture.
Attendu, d'abord, que cette clause ne prévoit pas une révision du loyer mais sa fixation après une période durant laquelle le loyer a été fixé à une valeur symbolique compte tenu des obligations mises à la charge du locataire ; que les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce revendiquées par l'association [Établissement 1] ne sont donc pas applicables ;
Attendu, ensuite, que dès lors que les dispositions de l'article 1129 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables à la détermination du prix lorsqu'aucune disposition particulière n'impose cette détermination à une catégorie particulière de contrat, ce qui est le cas du bail emphytéotique, cette clause autorisait la ville de Paris à fixer le loyer applicable à compter de la 19ème année en se référant à la valeur locative des locaux qui constitue une indication suffisamment précise pour fixer le loyer ; qu'il appartenait à l'association [Établissement 1], si elle entendait contester ce loyer, de saisir le juge d'une demande de résiliation du contrat ou d'indemnisation de son préjudice ;
Attendu que le contrat stipule que le loyer 'sera ultérieurement révisable tous les 3 ans, les révisions étant indexées sur le coût de la construction' ; que d'une part la référence à une indexation sur 'le coût de la construction' ne peut être comprise qu'en référence à l'indice qui mesure l'évolution du coût de la construction ; que d'autre part le choix du terme 'révisable', si elle suggère une manifestation de volonté du bailleur au contraire d'une clause prévoyant que 'le loyer sera révisée' entraînant au contraire le caractère automatique de cette révision, ne présente aucun caractère illicite ; qu'il n'y a donc pas lieu de réputer non écrite ou de déclarer nulle la clause d'indexation ;
Attendu qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement et de condamner l'association [Établissement 1] à payer à la ville de Paris la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant publiquement,
Déclare irrecevables les conclusions de la ville de Paris notifiées le 18 juin 2019 et les conclusions de l'association [Établissement 1] notifiées le 1er juillet 2019 ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association [Établissement 1] et la condamne à payer à la ville de Paris la somme de 3 500 euros ;
La condamne aux dépens.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
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