Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2019
(n° 322 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/11456 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3PMK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 5 Mai 2017 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/15359
APPELANTS
M. Christian [U] [A]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1] (93)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Mme [S] [Z] [R] épouse [A]
née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2] (93)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Me Sabine NIVOIT, avocat au barreau de PARIS, toque : T10
INTIMÉES
SELARL AXYME
venant aux droits en lieu et place et en remplacement de la SELARL EMJ repésentée par Maitre [H] [J], ès-qualités de mandataire liquidateur de la société l'ARCHE DU PARADIS et de la société MVLR
SIRET N° 830 793 972 00019
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Christian GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0474
SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
prise en la personne de son représentant légal
SIRET N° 552 120 222 00013
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
SAS OMNIUM FINANCE
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
SIRET N° 413 583 022 00053
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentée par Me Aude BLAISE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0250
Ayant pour avocat plaidant Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 0210
PARTIE INTERVENANTE
SAS STELLIUM IMMOBILIER
SIRET N° 384 850 095 00041
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Aude BLAISE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0250
Ayant pour avocat plaidant Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 0210
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Juillet 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseiller
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Camille LEPAGE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Viviane REA, greffière présente lors de la mise à disposition
Exposé du litige
Après avoir été démarchés par la société Omnium Conseil, appartenant au groupe Omnium Finance, les époux [A] ont acquis en état de futur achèvement de la SARL L'Arche du Paradis, qui leur avait fait signer un acte de réservation le 7 janvier 2008, un appartement et un parking situés à [Localité 3] (Indre-et-Loire), aux termes d'un acte authentique de vente du 29 avril 2008. Ce contrat mentionne que les biens, dépendant d'une résidence à usage de tourisme dénommée Val de Loire, étaient déjà loués à bail commercial, pour douze années, par le vendeur, à la société Météor Val de Loire (MVLR), l'acquéreur devant se substituer dans les droits et obligations du bailleur. L'acte de vente rappelle l'objectif de défiscalisation de l'opération. Le prix de vente 157 461,77 € TTC a été entièrement payé au moyen d'un prêt consenti par la Société Générale. La résidence a été livrée le 27 octobre 2009. Un nouveau bail commercial a été consenti à la société MVLR, d'une durée de 12 années, l'exploitant renonçant expressément à la faculté de résiliation triennale prévue par le statut des baux commerciaux. Les sociétés MVLR et L'Arche du Paradis ont été placées en redressement judiciaire. Par acte d'huissier de justice du 4 janvier 2012 délivré à l'administrateur judiciaire des sociétés MVLR et L'Arche du Paradis, ainsi qu'à la Société Générale et à la société Omnium finance, les époux [A] ont agi en nullité de la vente, du prêt et du bail commercial et en indemnisation de leurs préjudices. La société MVLR a été placée en liquidation judiciaire le 27 septembre 2017 et la société L'Arche du Paradis le 3 janvier 2013. Les époux [A] ont appelé en cause la SELARL EMJ, prise en la personne de M. [J], liquidateur des sociétés MVLR et L'Arche du Paradis.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 05 mai 2017, a :
- déclaré irrecevables les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile contre la SELARL EMJ ès qualités de mandataire liquidateur des sociétés L'Arche du Paradis et MVLR,
- débouté les époux [A] de leur demande en nullité de la vente du 29 avril 2008, du bail commercial du 12 janvier 2010 et du prêt du 26 février 2008 et en dommages-intérêts,
- débouté la société Omnium Finance de sa demande de mise hors de cause,
- débouté les époux [A] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les époux [A] à payer 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Omnium Finance, d'une part, et à la Société générale, d'autre part, dépens en sus,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les époux [A] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 09 juin 2017.
Par acte du 20 novembre 2018, les époux [A] ont appelé en intervention forcée la société Stellium Immobilier afin de demander que les condamnations pécuniaires qu'ils sollicitent contre la société Omnium Finance soient étendues à cette société, au motif que les pièces produites par Omnium Finance démontrent que l'assignée a participé à la commercialisation du bien.
Par dernières conclusions du 19 juin 2019, les époux [A] demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris,
- dire que l'action est recevable au regard des règles de publicité foncière,
- vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Montpellier le 24 juillet 2014,
- annuler la vente du 29 avril 2008 pour dol du promoteur-vendeur et de ses mandataires qui leur ont trompés sur la rentabilité du placement et sur la valeur de l'immeuble,
- par voie de conséquence, annuler le bail commercial conclu entre eux et la société MVLR en liquidation,
- condamner la société Ominium Finance à leur payer 75 000 € de dommages-intérêts pour leur préjudice personnel et financier,
- constater que l'intervention forcée de la société Stellium immobilier se rattache par un lien suffisant aux prétentions des concluants, que cette société a participé à la commercialisation du bien immobilier litigieux et qu'ils ont intérêt à agir contre elle,
- condamner la société Stellium immobilier à leur payer 75 000 € de dommages-intérêts pour leur préjudice personnel et financier,
- condamner la société Omnium finance et la société Stellium immobilier à rembourser à la Société Générale la somme de 163 043,99 € correspondant au prêt,
- condamner la Société Générale à rembourser les primes d'assurance qu'ils ont réglées,
- condamner la Société Générale à rembourser les intérêts qu'ils ont payés,
- en tout état de cause :
- leur allouer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, cette somme devant être fixée au passif de la société MVLR en liquidation, la société Omnium Finance devant y être condamnée,
- condamner les défenderesses aux dépens.
Par dernières conclusions du 30 octobre 2017, la Société Générale prie la Cour de :
- constater qu'elle s'en rapporte à justice sauf, pour le cas d'annulation de la vente,
- dans ce cas, condamner solidairement les emprunteurs à lui payer 163 043,99 € correspondant au montant nominal du prêt, dire qu'elle ne devra pas retituer les priles d'assurance encaissées et dire qu'elle pourra conserver les intérêts payés par les emprunteurs jusqu'au remboursement des sommes prêtées [...]
- 3 000 € article 700 code de procédure civile
Par dernières conclusions du 11 octobre 2017 la SELARL Axyme aux droits de la SELARL EMJ ès qualités de mandataire liquidateur de la société Arche du Paradis prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter les demandes des époux [A] faute de dol établi,
- subsidiairement :
- ordonner la garantie de la société Stellium Immobilier aux droits d'Ominium Conseil,
- 2 000 € article 700 code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 24 juin 2019, les sociétés Omnium Finance et Stellium Immobilier anciennement dénommée Omnium Conseil prient la Cour de :
- rabattre l'ordonnance de clôture du 20 juin 2019,
- à défaut rejeter les conclusions des appelants du 19 juin 2019,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non contraires à ce qui suit,
- mettre hors de cause la première concluante, aux frais des appelants,
- dire que les demandes contre la première concluantes sont irrecevables et mal fondées,
- dire que les demandes nouvelles en appel contre la seconde concluante sont irrecevables,
- dire que l'action du 20 novembre 2018 contre la seconde concluante est prescrite,
- dire que les époux [A] sont irrecevables à demander aux concluantes de rembourser le prêt,
- débouter de toutes les époux [A] de toutes leurs demandes,
- débouter M. [J] ès qualités des demandes dirigées contre elles,
- reconventionnellement :
- condamner solidairement les époux [A] à payer à la première concluante 10 000 € HT et à la seconde 5 000 € HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
S'agissant de la demande de mise hors de cause de la SAS Omnium Finance, il convient de rappeler que l'appréciation des fins de non recevoir se fait sans préjuger du fond.
Or, dès lors que la SAS Omnium Finance est poursuivie en même temps que le vendeur en état futur d'achèvement pour dol et qu'il lui est reproché d'avoir remis la brochure publicitaire aux époux [A], d'avoir réalisé une étude financière personnalisée en faveur des acquéreurs et d'avoir commercialisé les biens objet de la vente litigieuse, il ne peut être soutenu que l'action serait irrecevable au moyen que la SAS Omnium Finance est un être moral autonome et qu'elle n'a développé aucune activité susceptible de donner naissance à une quelconque obligation de sa part à l'égard des époux [A].
La caractérisation d'un contrat conclu entre les époux [A] et la société Omnium Finance n'est pas nécessaire au succès de l'action telle qu'elle est intentée.
La fin de non-recevoir prise du défaut de qualité pour agir des époux [A] ne peut donc être retenue.
En outre, les époux [A] ont un intérêt à agir contre la société Omnium Finance dans le cadre de l'action en nullité et dommages-intérêts intentée pour dol.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Omnium Finance de sa demande de mise hors de cause.
S'agissant de la recevabilité de l'intervention forcée en appel de la SAS Stellium Immobilier et en application des dispositions de l'article 555 du code de procédure civile, l'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de l'article 555 du nouveau Code de procédure civile, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige. Un tel élément doit être susceptible de modifier objectivement l'appréciation portée par les parties sur l'opportunité d'appeler telle personne en la cause et il est nécessaire que la Cour constate que le demandeur ne disposait pas en première instance des éléments nécessaires pour apprécier l'opportunité d'appeler le tiers à la procédure.
Or, en l'espèce, l'exposé du litige du jugement dont appel et les pièces produites, notamment par le liquidateur des sociétés L'Arche du Paradis et MVLR, établissent que par convention sous seings privés du 21 mars 2007, la SARL Météor Patrimoine, agent immobilier, s'est substituée la SAS Omnium Conseil dans sa mission de commercialisation des lots de copropriété litigieux.
Dès lors, les époux [A] disposaient en première instance de tous les éléments nécessaires pour appeler à la procédure l'agent immobilier chargé de la commercialisation de leur bien.
Il ne peut donc être soutenu par les époux [A] qu'ils auraient appris seulement en cause d'appel que le mandataire de commercialisation était la SAS Stellium Finance, anciennement dénommée Omnium Conseil.
Sont inopérants à cet égard les moyens pris des éléments de défense en appel de la société Omnium Finance et de la prétendue confusion entretenue entre celle-ci et la société Stellium Immobilier, en particulier l'identité de lieu du siège social de chacune des sociétés et le fait que la société Omnium Finance est la présidente de la société Stellium Immobilier.
En effet, une simple lecture des pièces produites en première instance, jointe à celle des extraits pertinents du registre du commerce et des sociétés, permettait aux époux [A], dès avant l'appel, de diriger leur action contre le mandataire de commercialisation.
L'intervention forcée de la SAS Stellium immobilier est donc irrecevable.
S'agissant des moyens soutenus par les époux [A] au soutien de leur appel relatif à la responsabilité pour dol de la société Omnium Finance, ceux-ci ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté que le jugement a exactement retenu que la société Omnium Finance n'était pas intervenue dans les documents que les époux [A] allèguent être mensongers, et qui constituent selon eux des manoeuvres dolosives.
Il ne peut être soutenu en particulier que la société Omnium Finance leur a délivré une attestation de souscription d'assurance locative de la société MVLR signée le 16 mars 2007.
Ce document faisait partie du dossier de réservation et les époux [A] ne justifient en rien que la société Omnium Finance, qui est une société holding et non l'agent immobilier investi du mandat de commercialisation, leur a directement ou indirectement remis ce dossier.
A cet égard, il doit être souligné que le mandat de commercialisation du 21 mars 2007 déjà mentionné avait prévu que le mandataire substitué, la SAS Omnium Conseil, pourrait établir à ses frais et sur la base d'informations et de supports communiqués par le mandataire substituant, la SARL Météor Patrimoine, des plaquettes commerciales et des documents d'aide à la vente.
Rien ne prouve que la plaquette commerciale invoquée par les époux [A] comme mentionnant l'assurance de garantie des loyers et qui est revêtue du logo Omnium Finance n'ait pas été émise dans ce cadre contractuel.
Il ne peut être davantage soutenu que la société Omnium Finance aurait directement ou indirectement remis aux époux [A] avant la conclusion de la vente les conditions particulières et le résumé des garanties souscrites datés du 20 novembre 2007 signé par la société Saska représentant l'assureur, la société Provalliance Suisse, pour le compte des propriétaires de la résidence et la société L'Arche du Paradis réglant la prime.
Ainsi, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 7 décembre 2009, la société Omnium Conseil avertissait la société MVLR être dans l'obligation de "communiquer aux acquéreurs et conseillers dans les jours à venir l'intégralité des documents concernant la garantie des loyers souscrite par le promoteur pour le compte des propriétaires auprès de Saska".
Ce n'est pas parce que ce fut la société Omnium Finance qui par les lettres recommandées des 31 mars 2010 et 19 novembre 2010 a annoncé à la SCI L'Arche du Paradis la suspension du mandat de commercialisation que la société Omnium Finance a pris part à une manoeuvre dolosive visant à faire croire intentionnellement aux époux [A] avant la vente, sur la base de documents mensongers, à l'existence d'une garantie d'assurance qui ne devait pas fonctionner.
La société Omnium Finance est étrangère aux documents établis par la société Saska en date des 15 octobre 2007 et 20 novembre 2007 et relatifs à une garantie de loyers de 24 mois pendant trois ans.
Rien ne prouve que la société Omnium Finance ait su avant la vente litigieuse que l'assureur Inter Partner refusait de garantir le paiement des loyers.
Le tribunal doit également être approuvé d'avoir retenu que le non paiement des loyers commerciaux ne suffit pas à démontrer que le bail commercial n'a pas existé et que rien ne prouve que la société Omnium Finance savait que les loyers ne seraient pas payés après la vente.
La responsabilité pour dol de la société Omnium Finance ne peut donc pas être retenue.
S'agissant du dol reproché à la SARL L'Arche du Paradis, le défaut de paiement des loyers ne suffit pas non plus à prouver que le vendeur savait qu'ils ne seraient pas payés après la vente.
Si les époux [A] imputent à leur vendeur d'avoir usé de documents mensongers pour leur faire croire à l'existence d'une assurance garantie des loyers et d'avoir su avant la vente que l'assureur Inter Partner ne garantissait pas ces loyers, non seulement la prétendue lettre adressée par cet assureur le 17 avril 2008 à la société L'Arche du Paradis n'est pas produite, alors que rien d'autre ne prouve qu'elle ait été adressée, mais encore est-il établi, par une lettre du 9 avril 2008 de la société Saska à la société Provaliance que les garanties d'assurance étaient bien acquises et que confirmation pouvait en être donnée aux clients, et ce en dépit de contacts pris directement par la société IPA Genève auprès de ces clients.
A cette occasion, la société Saska a fait valoir l'existence de l'attestation signée par le mandataire général d'IPA Genève et l'autorisant à souscrire ces risques, l'agrément de cet assureur pour le risque de non-paiement des loyers commerciaux, la validation du montage juridique faisant intervenir la société Provaliance Suisse, la confirmation de la validité de ce montage par le mandataire général de l'assureur, la remise à cet assureur depuis plusieurs mois de l'ensemble des polices souscrites par Saska.
Dans ces conditions, la difficulté survenue par la suite de la lettre du 31 mars 2010 de la société Saska aux époux [A] les informant qu'elle n'avaient plus de mandat avec la compagnie d'assurance Inter Partner Assistance et qu'elle ne pouvait pas traiter leur demande de garantie ne peut être la conséquence du dol du vendeur.
L'intention dolosive du vendeur n'est nullement établie.
L'action en nullité pour dol ne peut donc aboutir.
Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.
Les époux [A], qui succombent en leur appel, en supporteront les dépens.
En équité, il y a lieu de débouter les intimés et l'intervenant forcé de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement,
DECLARE irrecevable l'intervention forcée en cause d'appel de la SAS Stellium Immobilier,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE les époux [A] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
REJETTE toute autre demande.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
