France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 03 octobre 2019, 17/02129

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 03 OCTOBRE 2019

(n° , pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/02129 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2RCB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2016 -Juge de l'expropriation de PARIS - RG n° 16/00193

APPELANTS

Monsieur [L] [C]

né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 1] (MAROC) et décédé le [Date décès 1] 2017 à [Localité 2]

[Adresse 1]

Représenté par et ayant pour avocat plaidant, Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

Madame [S] [D] [X] épouse [C]

née le [Date naissance 2] 1946 à [Adresse 2]

[Adresse 1]

Représentée par et ayant pour avocat plaidant, Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

Monsieur [C] [C]

né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 3]

[Adresse 1]

Représenté par et ayant pour avocat plaidant, Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

Madame [J] [C] épouse [G]

née le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 3]

[Adresse 3]

Représentée par et ayant pour avocat plaidant, Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

Monsieur [U] [C]

né le [Date naissance 5] 1976 à [Localité 3]

[Adresse 2]

Représenté par et ayant pour avocat plaidant, Me Jocelyne GOMEZ VARONA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1534

INTIMES

Commune VILLE DE PARIS

[Adresse 4]

Représentée par et ayant pour avocat plaidant Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Service local du domaine de Paris

[Adresse 5]

Représenté par M. [K] en vertu d'un pouvoir général

Madame [P] [Y]

[Adresse 2]

Défaillante (régulièrement convoquée)

Monsieur [Z]

[Adresse 2]

Défaillant (régulièrement convoqué)

Monsieur [Q] [I]

[Adresse 2]

Défaillant (régulièrement convoqué)

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

Défaillant (régulièrement convoqué)

Monsieur [M] [N]

[Adresse 2]

Défaillant (régulièrement convoqué)

Société DENOS ET FOUQUET

N° SIRET : 324 536 739

[Adresse 6]

[Adresse 2]

Représentée par Me Mathilde ANDRE de l'AARPI AEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0905 et ayant pour avocat plaidant, Me Nicolas VENNER, avocat du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Hervé LOCU, président

Mme Marie-José BOU, Conseillère

Mme Valérie MORLET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Hervé LOCU dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par Hervé LOCU,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, et par Juliette Jarry, greffière, présent lors de la mise à disposition.

Exposé :

La Ville de Paris a acquis par voie de préemption et par acte notarié du 12 septembre1990 les immeubles situés [Adresse 2] à [Adresse 2], dans le cadre de la mise en oeuvre d'une politique locale de l'habitat. La Ville de Paris prévoit de réaliser, à l'emplacement de l'emprise de ces immeubles et après démolition, un programme de 33 logements sociaux, nécessitant l'éviction de différents locataires et occupants.

Pour les terrains situés au [Adresse 2], l'ancienne propriétaire des terrains, Mme [Z] [B], a consenti un bail le [Adresse 2] novembre 1973 à la société Entreprise Chazeaud pour une durée de 'trois-six-neuf années entières consécutives à compter du 1er janvier 1972". Après diverses révisions du bail, 'un congé avec offre de renouvellement' a été notifié à compter du 1er janvier 1981. Selon acte notarié du 29 octobre 1987, les époux [C] ont acquis ce droit au bail en versant 'une indemnité de cession de droit au bail à concurrence 20 000 francs' et les constructions déjà édifiées pour un montant de 410 000 francs.

Les époux [C] sont locataires de deux terrains, sis [Adresse 2], de 162 m² et 160,93 m² pour des loyers annuels de 7 081,96 euros et 6 955,48 euros, dont le montant est discuté par les époux [C].

Les époux [C] ont renouvelé le bail commercial consenti par les anciens locataires du terrain à la société Denos et Fouquet dont les locaux se situent au sein des constructions édifiées au [Adresse 2], par acte du 25 janvier 1999 et divers baux d'habitation.

Faute d'accord sur l'indemnisation, la Ville de Paris, par mémoire enregistré au greffe le 11 janvier 2016, a saisi le juge de l'expropriation de Paris.

Après transport sur les lieux le 06 avril 2016, par jugement du 22 septembre 2016, celui-ci a :

- déclaré l'exception d'incompétence irrecevable ;

- dit n'y avoir lieu à surseoir à statuer ;

- fixé à la date du jugement l'indemnité due par la Ville de Paris aux époux [C] à la somme de 668 161 euros se décomposant comme suit :

- 606 510 euros au titre de l'indemnité principale ;

[60 651 de loyers 'demi-bruts' x 10 annuités]

- 61 651 euros au titre du remploi ;

- débouté les époux [C] de toutes leurs autres demandes ;

- condamné la Ville de Paris à verser aux époux [C] la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens ;

- condamné la Ville de Paris aux dépens ;

Les époux [C] ont interjeté appel de cette décision le 27 janvier 2017.

M. [L] [C] est décédé le [Date décès 2] 2017. Ses ayant-cause, Mme [S] [C] et M. [C] [C], Mme [J] [C] épouse [G] et M. [U] [C], sont intervenants volontaires, ce qui n'est pas contesté par les intimés.

Mme [S] [D] [X] épouse [C] a délivré assignation par acte d' huissier de justice du 25 avril 2018 , en demandant de rendre la décision opposable à Messieurs [N], [Z], Mme [Y], la société Denos et Fouquet en leur qualité de locataires.

Par un arrêt du 21 février 2019, la Cour d'appel de Paris a :

- débouté les consorts [C] de leur demande de jonction de la procédure enrôlée sous le numéro 17/02129 avec la procédure enrôlée sous le numéro 18/14605 (relative à l'expulsion);

- sursis à statuer sur les demandes et prétentions des parties ;

- renvoyé l'examen de l'affaire à l'audience collégiale du 18 avril 2019.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par les époux [C], le 26 avril 2017, notifiées le 31 mai 2017 (AR du 08 juin 2017), puis par Mme [S] [C] et M. [C] [C], Mme [J] [C] épouse [G] et M. [U] [C], intervenants volontaires du 15 mai 2018, notifiées le 18 mai 2018 (AR des 23,24 et29 mai 2018) et du 29 mars 2019, notifiées le 29 mars 2019 (AR du 02 avril 2019), aux termes desquelles ils demandent à la cour :

- de les recevoir en leurs écritures, fins et conclusions et les déclarer bien-fondés ;

- de déclarer irrecevables les conclusions déposées par la ville de Paris le 25 août 2017, postérieurement à l'expiration, le 08 août 2017, du délai de deux mois qui lui était imparti pour conclure, ainsi que toutes conclusions postérieures, tardives aux termes de l'article R311-27 du code de l'expropriation alors applicable ;

- de déclarer recevables les conclusions déposées par le Commissaire du gouvernement;

- de déclarer recevables l'ensemble de leurs conclusions dès lors que leurs prétentions ne sont pas nouvelles et tendent aux mêmes fins, à savoir la réparation de leur préjudice ;

- de déclarer recevables les interventions forcées des sous-locataires des consorts [C] et les interventions volontaires des héritiers de M. [C] ;

- d'infirmer le jugement rendu le 22 septembre 2016 par le juge de l'expropriation;

statuant à nouveau :

- de condamner la ville de Paris à les indemniser non seulement au titre de leur perte du droit au bail mais également de la perte de leurs constructions ;

- au titre de la valeur du droit au bail: de condamner la Ville de Paris à leur régler une indemnité principale de 624 124,60 euros ainsi qu'une indemnité accessoire de 63 412,46 euros ,

- au titre de la valeur des constructions : de condamner la Ville de Paris à leur régler une indemnité principale de 1 805 666 euros, sur la base de la plus-value apportée par les constructions, ainsi qu'une indemnité accessoire de 181 566,60 euros, faute pour la ville de Paris d'avoir procédé à l'option offerte par l'article 555 du code civil ;

- pour le cas où la Cour estimerait insuffisants les éléments financiers versés par l'appelant sur la valeur des biens immobiliers, obtenus sur les sites officiels, et à défaut d'éléments fournis par la Ville et le Commissaire du gouvernement, d'ordonner, aux frais de la Ville de Paris, une expertise et commettre pour y procéder l'expert qu'il lui plaira avec mission classique de déterminer l'indemnisation à lui revenir et correspondant à la perte du droit au bail ainsi qu'à la perte des constructions lui appartenant ;

- de déclarer qu'il ne leur appartiendra pas de reloger les différents locataires, ni de les indemniser, et subsidiairement, condamner la Ville de Paris à les garantir de toute indemnisation qui pourrait être allouée aux sous-locataires du fait de l'éviction ;

- de condamner la Ville de Paris à leur restituer les sommes de

2 096,[Adresse 2] euros et de 2 134, 29 euros au titre des dépôts de garantie versés ;

- de condamner la Ville de Paris à leur verser la somme de 50 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui pourront directement être recouvrés par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- adressées au greffe, par la Ville de Paris, intimée, respectivement le 25 août 2017, notifiées le 13 septembre 2017 (AR des 18 et 19 septembre 2017) et le 18 juin 2018, notifiées le 18 juin 2018 (AR du 21 juin 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour de :

- constater que l'exception de fin de non-recevoir soulevée par les appelants est une exception d'incompétence irrecevable, faute de faire connaître devant quelle juridiction il est demandé que l'affaire soit portée ;

- subsidiairement, pour le cas où l'exception d'incompétence serait jugée recevable, dire que compte tenu de la nature du bail dont bénéficient les époux [C], la juridiction de l'expropriation est compétente pour fixer l'indemnité d'éviction ;

- dire qu'il n'y a lieu à sursis à statuer ;

- sur le fond, rejeter les demandes ayant trait à des tierces parties et faire droit à la valorisation du préjudice tel que fixé par le juge de première instance, à savoir la somme de 668 161 euros toutes causes de préjudices confondues ;

- dire qu'il n'y a lieu à expertise ;

- condamner les appelants à l'indemniser à hauteur de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, respectivement le 19 juillet 2017, notifiées le 27 juillet 2017 (AR du 31 juillet 2017) et le 02 avril 2019, notifiées le 05 avril 2019 (AR du 09 avril 2019 ) aux termes desquelles il demande, à la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qui concerne les époux [C].

Pour la société Denos et Fouquet, par conclusions adressées au greffe le 5 avril 2019 (AR du 9 avril 2019) , il propose une estimation des préjudices subis par la société Denos et Fouquet à la somme totale de 199'836,01 euro en NR de 199'900 euros se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 107'088,8 euros

'indemnité de remploi : 9558,88 euros

'déménagement : 15'250 euros

'réinstallation 66'000 euros

'double loyer : 1938,33 euros

- adressées au greffe, par la société Denos et Fouquet intimée, respectivement le 30 mai 2018, notifiées le 30 mai 2018 (AR du 05 juin 2018), le [Adresse 2] novembre 2018, notifiées le [Adresse 2] novembre 2018 (AR des 17, 19, 21 et 22 novembre 2018) et le 11 avril 2019, notifiées le 11 avril 2019 (AR des 13, 15 et [Adresse 2] avril 2019 )aux termes desquelles elle demande à la cour :

- à titre liminaire, s'agissant de leur mise en cause pour la première fois en cause d'appel:

- de dire et juger que la demande en arrêt commun formulée par les consorts [C] et dirigé contre elle est tardive et fautive ;

- de dire et juger qu'elle a perdu un premier degré de juridiction ;

- de dire et juger que la Ville de Paris a volontairement omis de l'attraire dans la cause aux fins de la priver de son droit de défense et de faire valoir ses arguments conformément au titre dont elle bénéficie ;

- en conséquence :

- de dire et juger que la procédure est irrecevable dans son ensemble ;

- de renvoyer les parties à saisir de nouveau les juridictions compétentes de première instance pour faire valoir leurs droits respectifs à son encontre;

- sur le fond :

- de la recevoir en ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien-fondée;

- y faisant droit, statuant à nouveau :

- à titre principal :

- de dire et juger que la Ville de Paris n'a pas acquis par voie de préemption les constructions appartenant aux consorts [C] ;

- de dire et juger que la procédure initiée par la Ville de Paris devant le juge de l'expropriation en application de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme est irrégulière ;

- de dire et juger que la Ville de Paris ne dispose d'aucun droit à agir, et d'aucun intérêt à agir, faute d'être devenue propriétaire des constructions ;

- en conséquence :

- de dire et juger irrecevable la Ville de Paris en ses demandes, fins et conclusions ;

- subsidiairement, si la Cour estime qu'il s'agit d'une exception d'incompétence, renvoyer la Ville de Paris à se pourvoir devant le TGI de Paris, instance civile;

- de débouter la Ville de Paris en ses demandes, fins et conclusions;

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour estimerait recevables les demandes de la Ville de Paris :

- de surseoir à statuer dans l'attente d'une proposition de local équivalent de la Ville de Paris ;

- de dire et juger qu'elle bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux en application des dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce ;

- de condamner la Ville de Paris à lui verser la somme de 1 186 987 euros sauf à parfaire au titre du préjudice consécutif à l'éviction des lieux loués en application des dispositions des articles L 213-10 du code de l'urbanisme et L 321-1, L 321-2 et L 321-3 du code de l'expropriation ;

- subsidiairement, de condamner les consorts [C] à lui verser la somme de 1 186 987 euros sauf à parfaire au titre du préjudice consécutif à l'éviction des lieux;

- en tout état de cause : de débouter la ville de Paris de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Motifs de l'arrêt :

Les consorts [C] font valoir que :

- les conclusions de la Ville de Paris sont irrecevables conformément aux dispositions de l'article R 311-26 du code de l'expropriation dans sa version antérieure au décret du 06 mai 2017; en l'espèce, le mémoire de la Ville de Paris en date du 25 août 2017 est tardif, car transmis au delà du délai de deux mois dont elle disposait pour conclure ; son mémoire est donc irrecevable et ne peut être régularisé ;

- l'ensemble des demandes formées dans les conclusions d'appel et conclusions récapitulatives successives sont recevables car elles tendent aux mêmes fins, à savoir la réparation de son préjudice, et ne sont pas nouvelles ;

- les interventions forcées sont recevables ; en effet, la Ville de Paris ne saurait contester la mise en cause des locataires au motif qu'elle est tardive ; en outre, la société Denos et Fouquet ne saurait se plaindre de n'avoir été informée de la procédure d'éviction que par l'assignation alors qu'elle en est informée depuis 2012 ; l'intervention forcée des locataires est justifiée aux fins de leur rendre opposable la décision indemnitaire, qui implique le transfert de propriété qu'ils occupent ;

- ils entendent invoquer un défaut de pouvoirs du juge de l'expropriation et non une exception d'incompétence ; ils sont uniquement locataires de terrains sur lesquels ont été édifiées des constructions dont ils sont propriétaires ce qui exclut l'application de l'article L.213-10 du code de l'urbanisme concernant les seuls preneurs de biens ruraux, les locataires ou occupants de locaux à usage d'habitation et les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal ; en effet, à défaut d'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un immeuble à usage agricole, les locations qui lui ont été consenties ne relèvent ni du régime des baux commerciaux, ni de celui des baux ruraux ; le bail qui lui a été consenti lui confère un droit réel pouvant être hypothéqué ; il s'agit d'un droit de superficie dont le principe général est reconnu par l'article 553 du code civil permettant de dissocier le droit de propriété sur le sol et celui sur les constructions ; le bail constitue un bail de droit commun conférant un véritable droit réel ;

- le défaut de pouvoirs du juge de l'expropriation ne constitue pas une exception de procédure puisque le litige relève bien de la compétence materiae du TGI de Paris mais aucunement du juge de l'expropriation ; il est une fin de non-recevoir ; il est donc valablement invoqué que la juridiction de l'expropriation n'a pas le pouvoir de statuer sur la demande d'indemnisation formée par la Ville de Paris sur le fondement de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme qui n'est pas applicable en l'espèce ce d'autant que pour l'éviction du locataire des terrains voisins, sis 6 et 8 rue [Adresse 2], la ville de Paris a, en 2002, recouru aux dispositions du droit commun ; c'est donc manifestement pour tenter d'échapper à l'indemnisation des sous locataires des consorts [C] que la Ville de Paris a choisi de mettre un terme aux locations, non pas dans le cadre d'un refus de renouvellement de bail, mais dans le cadre du droit de l'expropriation ; en tout état de cause, quelle que soit la qualification juridique des baux existants, l'indemnisation des constructions est de droit, en sus de l'indemnisation pour la perte du droit au bail ;

- la location des terrains résulte d'un bail conclu le 01er janvier 1990 ; à l'expiration de celui-ci, le 31 décembre 1998, la Ville de Paris qui avait préempté les terrains en 1990, n'a pas renouvelé le bail, ni fait application des clauses de nivellement ou d'accession des constructions et nonobstant la procédure d'appel et perçoit les loyers ;

- les constructions édifiées, en parfait état d'entretien, sont louées soit à usage d'habitation, soit à usage professionnel ; les revenus fonciers de ces locaux constituent les ressources de Mme. [C], celle-ci ne percevant qu'une faible pension de réversion dès lors que son époux, atteint de la maladie d'Alzheimer était à la retraite avant son décès et qu'elle ne bénéficie d'aucune retraite pour s'être consacrée à élever ses trois enfants ;

- le jugement de première instance doit être infirmé en ce qu'il méconnaît le principe de la réparation intégrale ; en effet, la réparation intégrale impose l'indemnisation de la perte du droit au bail et l'indemnisation de la perte des biens immobiliers ;

- or l'indemnité au titre du droit au bail est insuffisante, fixée en équité, méconnaissant ainsi l'article L 321-1 du code de l'expropriation prévoyant la réparation intégrale du préjudice ; en outre, le jugement a retenu une assiette de revenus nets locatifs erronée puisque les revenus nets annuels perçus par les époux à la date du jugement étaient de 62 412,46 euros (selon les revenus fonciers de 2016) et non de 60 650,52 euros ; ainsi, par application de la méthode retenue en première instance, l'indemnité principale aurait du être de 624 124,60 euros;

- or l'indemnisation est incomplète en ce qu'elle omet l'indemnisation des constructions édifiées sur le terrain ; en effet, il ressort de la jurisprudence que la résiliation anticipée du bail, quelle que soit sa nature, du fait de l'expropriation, ne peut priver le locataire de son droit à indemnité pour des constructions, dès lors que la clause d'accession ne prévoyait qu'elle ne jouerait qu'en fin de bail ; par ailleurs, la cause de nivellement permettant au bailleur d'opter pour une démolition des constructions en fin de bail ne peut jouer lorsque le bail est résilié dans le cadre d'une expropriation ; en l'espèce, le bail comporte une clause d'accession ou de nivellement ; or, l'accession ne jouant qu'en fin de bail, la mise en oeuvre, pendant le bail, de la procédure d'éviction prévue par l'article L 213-10 du code de l'urbanisme n'emporte pas accession des constructions au profit de la ville de Paris, d'autant qu'à compter du 1er janvier 1998, un nouveau bail est né pour une durée indéterminée conformément à l'article 1738 du Code civil ; dès lors, nonobstant la clause d'accession ou de nivellement, la valeur des constructions lui appartenant et dont il est évincé doivent être indemnisée ; de plus, la jurisprudence établit que celui qui a bâti sur le fonds d'autrui avec l'autorisation de ce dernier doit être considéré de bonne foi ; l'indemnité versée est alors équivalente à la plus-value apportée par les constructions ou à la valeur actuelle des constructions ; dans la mesure où la Ville de Paris n'a pas exercé son choix antérieurement à la présente instance, le juge du fond doit retenir la demande formée par le constructeur dès lors qu'elle correspond à l'une des eux options légales (Cass.civ.3ème, 17 juillet 1996, n°94-14669) ; à cet égard, il est sollicité de fixer une indemnité équivalente à la plus-value apportée par les constructions soit 1 805 666 euros [3 736 864 - 1 931 168 euros] ;

- en conséquence le jugement entrepris, ayant limité l'indemnisation à la somme de 668 161 euros sur la base de la valeur du droit au bail, sera infirmé et l'indemnisation sera fixée à hauteur de la somme totale 2 674 769,60 euros se décomposant comme suit :

- 687 537,06 euros au titre de la perte du droit au bail soit :

- 624 124,60 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 63 412,46 euros au titre du remploi ;

- 1 987 232,60 euros au titre de la perte des constructions soit :

- 1 805 666 euros au titre de l'indemnité principale ;

- 181 566,60 euros au titre de l'indemnité accessoire ;

- à titre subsidiaire : si l'indemnité au titre de la perte des constructions devait être limitée à une valorisation par coût actuel des constructions, l'indemnité principale devrait s'élever à la somme de 1 303 992 euros [2 160 euros x 603,70 m²] et l'indemnité accessoire à la somme de 194 541,66 euros ;

- à titre infiniment subsidiaire, dans le cadre de la réévaluation des loyers selon la méthode de la seule indemnisation de la perte du droit au bail retenue en première instance, ils seraient fondés à obtenir une somme de 63 412,46 euros au titre du remploi ;

- toutefois, en l'état des pièces du dossier, les éléments peuvent paraître insuffisants et justifier qu'une expert judiciaire immobilier soit désigné, à la charge de la Ville de Paris, afin qu'il détermine la valeur du droit au bail et la valeur des constructions afin d'évaluer les indemnités à lui revenir ;

- concernant le relogement ou l'éventuelle indemnisation des sous locataires par la ville de Paris :

- la Ville de Paris ne saurait tenter de s'affranchir de son obligation légale de relogement au motif que les occupants seraient sans droit vis-à-vis d'elle ; l'occupation des lieux est opposable à la Ville de Paris dès lors qu'elle a été informée des sous-locations consenties, qu'ils n'avaient aucune obligation de notification au bailleur des nouveaux contrats de location et que les articles L.314-1 et suivants ne comportent aucune exclusion liée à l'usage des lieux ; en conséquence, il ne leur appartient pas de reloger les différents locataires, ni de prendre à leur charge toute éventuelle indemnisation à ce titre ;

- la société Denos et Fouquet ne saurait prétendre à obtenir leur condamnation à l'indemniser, à défaut de toute obligation indemnitaire à leur charge ; en effet, la résiliation du bail principal entraîne de plein droit celle de la sous-location, sans droit à indemnisation du sous-locataire à défaut de responsabilité du locataire principal dans la résiliation ; en l'espèce, la perte de la chose/de la location correspond à un cas fortuit et ne saurait ouvrir droit à dédommagement pour les occupants conformément à l'article 1722 du Code civil;

- la Ville de Paris doit garantir les consorts [C] des éventuelles indemnisations à verser à ses sous-locataires, en sus de l'indemnité lui revenant conformément à une jurisprudence constante ;

- conformément aux dispositions contractuelles, la somme versée à titre de dépôt de garantie (2 096,17 euros + 2 134,9 euros) leur sera remboursée ;

La Ville de Paris répond que :

- la demande des époux [C] au titre du 'défaut de pouvoir du juge de l'expropriation, et non d'incompétence' doit être requalifiée en retenant qu'il s'agit d'une exception de procédure au sens de l'article 73 du code de procédure civile ; les époux [C] soutiennent à tort qu'il s'agit d'une fin de non-recevoir définie par l'article 122 du code de procédure civile puisqu'il n'est pas contesté que la Ville de Paris est propriétaire de la parcelle litigieuse et bien fondée à faire fixer les indemnités d'éviction des appelants titulaires du bail ; les époux [C] contestent en réalité la compétence du juge de l'expropriation désigné par l'article L.231-10 du code de l'urbanisme au motif que le bail dont ils bénéficient ne serait pas énoncé dans cette disposition ; il s'agit en conséquence d'une exception d'incompétence irrecevable faute de désigner la juridiction dont la compétence est revendiquée comme l'exige l'article 75 du code de procédure civile ;

- en tout état de cause, si le bail dont bénéficient les époux [C] n'était pas un bail commercial, ils ne seraient pas susceptibles de bénéficier d'une indemnité d'éviction ; l'acte produit par les preneurs fait été d'un bail conclu pour trois, six ou neuf années, avec pour destination l'utilisation du 'terrain, plus particulièrement la construction lui appartenant pour partie à l'usage d'habitation, l'autre partie à l'usage commercial, artisanal ou professionnel' ; une telle description correspond aux caractéristiques d'un bail mixte commercial et d'habitation rendant applicable l'article L.213-10 du code de l'urbanisme ; les époux [C] n'apportent aucun élément de preuve pour soutenir l'affirmation selon laquelle leur droit serait un 'droit de superficie' ;

- la demande de sursis à statuer n'est pas opportune dès lors que la demande devant la juridiction administrative porte sur un acte de saisine d'une juridiction judiciaire qui ne relève pas des actes administratifs susceptibles du contrôle de légalité par la juridiction administrative ; par ailleurs, les requérants n'ont pas déposé de référé suspensif ;

- la valorisation invoquée par les époux correspond à la valeur vénale des constructions alors même que le bail prévoit expressément qu'elles seront acquises au bailleur par voie d'accession en fin de bail ou, même, pourront à la demande du bailleur être démolies ;

- la demande relative au relogement des différents locataires est irrecevable et mal fondée puisqu'ils n'ont pas qualité pour solliciter le relogement de tierces personnes ; sur le fond, les occupants sont sans à droit à son égard dès lors que leur occupation ne lui a pas été notifiée et que le bail prévoit une utilisation exclusivement 'à usage de tout commerce ou industrie' et non d'habitation ;

- la demande d'expertise n'est fondée ni sur le plan des principes généraux selon lesquels 'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve' (art.146 du code de procédure civile), ni sur le plan du droit de l'expropriation dans le cadre duquel l'expertise n'est admise que pour 'déterminer la valeur d'immeubles et d'éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d'évaluation' (art.R.322-1 du code de l'expropriation) ;

Le commissaire du gouvernement observe que :

- les constructions s'apparentent à des éléments corporels d'un fonds de commerce ; à défaut de propriété des sols, il y a lieu d'estimer la valeur du bien par rapport aux revenus qu'ils génèrent et non par rapport aux valeurs vénales des immeubles du secteur ;

- les biens sont vétustes, relativement rares pour les locaux de stockage et les points de comparaison sont aléatoires ;

La société Denos et Fouquet fait valoir que :

- sa mise en cause tardive lui a fait perdre un double degré de juridiction et la Ville de Paris est fautive dans la mise en cause tardive; en effet, le bail de la société préexistait à la préemption du terrain, de sorte que la Ville de Paris ne peut reprocher aux époux [C] un défaut de notification pour justifier la déchéance du droit à indemnité ; en outre, la Ville de Paris tient ses droits de l'ancienne propriétaire et a été subrogée dans les droits de celle-ci, qui avait agréé ce bail ; par ailleurs, aucune disposition applicable à la procédure de préemption visant à indemniser les propriétaires évincés ainsi que leurs locataires ne prévoit une quelconque déchéance du droit à indemnisation en considération de dispositions contractuelles qui prévoiraient une notification ; enfin, la déchéance de droit à indemnisation n'existe que dans le cadre de la procédure d'expropriation et non de préemption ; en l'espèce, la Ville de Paris avait parfaitement connaissance de sa qualité de locataire ainsi que les époux [C] et le fait de ne pas l'avoir appelée en première instance l'a privée d'un premier degré de juridiction ; en conséquence, il est demandé à la Cour de :

- dire et juger que la ville de Paris a commis une faute en s'abstenant de l'attraire devant le juge du premier degré alors qu'elle agit au visa des articles L 213-10 et L 314-1 et suivants du code de l'urbanisme ;

- de dire et juger qu'elle a droit à une indemnité et, partant, devait être attraite en première instance ;

- de dire et juger que sa mise en cause en appel par les époux [C] est tardive et fautive ;

- de renvoyer les parties à saisir de nouveau les juridictions compétentes de première instance pour faire valoir leurs droits respectifs à son encontre ;

- à titre principal : la procédure engagée par la Ville de Paris au visa de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme est irrégulière ;

- en effet, la Ville de Paris n'a pas acquis les constructions par voie de préemption mais uniquement le terrain car les constructions sont restées la propriété incommutable des époux [C] ; en conséquence, la Ville de Paris ne pouvait pas notifier une offre aux époux [C] et saisir le juge de l'expropriation pour offrir une indemnité dès lors qu'elle n'a jamais acquis par voie de préemption les constructions ;

- en outre, la Ville de Paris n'a pas acquis les constructions des époux [C] par l'application de la clause de nivellement ; effectivement, la résiliation anticipée du bail du fait de l'expropriation ne saurait être assimilée à une fin de bail et la clause d'accession ne peut jouer (Civ. 3ème, 05/01/2012) ;

- en conséquence, le juge de l'expropriation ne pouvait être saisi dans le cadre de l'application de l'article L 213-10 du code de l'urbanisme ; la procédure diligentée par la Ville de Paris est donc irrecevable en application de l'article 122 du code de procédure civile, car elle n'a ni droit, ni intérêt à agir dès lors qu'elle n'est toujours pas propriétaire des constructions ; il est d'ailleurs impossible de désigner un autre juge compétent faute de congé refusant de renouvellement délivré par la Ville de Paris (dans les formes et délais prévus par l'article L 145-9 du code de Commerce) préalable nécessaire à la compétence de ce juge ; dès lors, il est demandé à la cour :

- à titre principal: de dire et juger que la procédure initiée par la Ville de Paris sur le fondement des articles R 311-6 et L 213-10 du code de l'urbanisme est irrecevable ;

- à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour estimerait qu'il s'agit d'une exception d'incompétence, il convient de renvoyer l'affaire devant le tribunal de grande instance de Paris, en instance civile ;

- à titre subsidiaire : la Ville de Paris a des obligations à son égard ;

- en effet, en raison de son bail commercial, elle bénéficie d'un droit de priorité pour l'attribution d'un local de même nature au sens de l'article L 314-5 du code de l'urbanisme, dès lors que l'activité de plomberie est parfaitement compatible avec les dispositions du PLU de Paris ;

- par ailleurs, elle est fondée à solliciter une indemnité d'éviction l'indemnisant de la perte de son droit au bail ainsi que des indemnités accessoires ; en conséquences, il est demandé à la cour :

- à titre principal : de condamner la Ville de Paris à lui régler la somme de 1 886 987 euros, sauf à parfaire au titre du préjudice subi du fait de son éviction ;

- à titre subsidiaire : si elle estime que la Ville de [Adresse 7] n'est pas débitrice de cette indemnité, de condamner les consorts [C] à lui verser la somme de 1 186 987 euros ;

- il convient de condamner in solidum la Ville de Paris et les consorts [C] à lui régler la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

Le commissaire du gouvernement s'agissant de la société Denos et Fouquet indique qu'elle occupe sur une situation juridique particulière les locaux numéros [Adresse 2] et [Adresse 2] de la rue [Adresse 2], que celle-ci est titulaire comme les consorts [C] d'un bail commercial conclu avec le preneur principal, et dont la propriété commerciale ne peut être contestée au regard de la durée d'occupation et de l'activité de plombier chauffagiste.

Il indique que les chiffres d'affaires citées par l'expert de la société Denos et Fouquet Monsieur [A] [D] sont exacts, que l'activité est transférable et que le préjudice de son éviction commerciale peut être réparé par l'indemnisation de la valeur de son droit au bail et la couverture de ces frais de déménagement et de réinstallation.

Pour le droit au bail, il y a une divergence avec l'expertise qui retient loyer de 61 euros mètres carrés et que la prise en compte du loyer actuel de 23'260 euros total est impératif, ce qui aboutit un loyer de 79 euros HT-HC/an; pour les éléments d'appréciation d'indemnisation, il convient de tenir compte essentiellement du montant de loyer 23'260 euros pour une vaste surface, ouverte , mais adaptée à l'activité, que la location d'un autre local à Paris ne pourra se faire aux mêmes conditions de loyers, que s'agissant d'un contrat de sous-location, il s'agit d'un facteur de pondération de sa valeur, que la valorisation du droit au bail doit être considérée davantage sous l'angle du préjudice encouru par la société que de la valeur intrinsèque du bail : la rue [Adresse 2] ne peut accueillir de commerce rez-de-chaussée, le bail ne peut être valorisé comme celui d'un commerce sur rue et les locaux sont vétustes et ne présentent que peu d'ouverture sur la voie publique ; il s'agit manifestement de locaux à usage d'entrepôts et de bureaux, le coefficient de situation doit être ajusté à cette situation ; au regard de l'étude de marché, la recherche ayant été orientée principalement sur Paris, il convient de ne pas retenir le loyer moyen mais de privilégier les trois termes des douzièmes et treizièmes arrondissements avec une moyenne de 166 euros/m², qui peut être portée à 170 euros/m² afin de tenir compte d'une prise de bail qui ne s'effectuera pas en 2019 et portera donc sur des loyers de marché légèrement supérieurs ; la différence entre le loyer marché et loyer dû par la société dénoncée doit s'élèver à 91 euros/m²soit un différentiel total de 26'772,2 euros, avec application d'un coefficient de situation de 4, soit un droit au bail estimé à 107'088,8 euros , soit avec une indemnité de remploi une indemnisation totale de 116'647,68 euros.

Le montant des frais de déménagement du rapport de l'expert de 15'250 euros hors-taxes paraît justifié.

Le montant des frais de réinstallation, calculé dans l'hypothèse d'une prise après une surface de 330 m², avec un coût d'aménagement de 200 euros m², paraît également acceptable , bien que la surface retenue soit conséquente soit 66'006 euros hors-taxes de coûts de réinstallation.

Le paiement de loyers pendant la période d'installation des nouveaux locaux peut également être une dépense indemnisable par l'expropriant, la durée devant toutefois être limitée à un mois, soit un montant de 1938,33 euros.

SUR CE

- sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l'appel étant du 27 janvier 2017 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

Les conclusions des époux [C] déposées le 26 avril 2017 dans les délais légaux sont recevables.

Celles du commissaire du gouvernement du 19 juillet 2017 adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les époux [C] demandent de déclarer irrecevables les conclusions déposées par la Ville de Paris le 25 août 2017, postérieurement à l' expiration, le 8 août 2017, du délai de 2 mois qui lui était imparti pour conclure, ainsi que toutes conclusions postérieures, tardives.

Les conclusions d'appel des consorts [C] déposées le 26 avril 2017 ont été envoyées par le greffe le 31 mai 2017 par lettre recommandée avec accusé de réception (AR du 8 juin 2017) ; en conséquence , les conclusions déposées par la Ville de Paris le 25 août 2017, postérieurement à l' expiration, le 8 août 2017, du délai de deux mois qui lui était imparti pour conclure, ainsi que toutes les conclusions postérieures du 18 juin 2018 sont irrecevables comme étant tardives.

La recevabilité des conclusions de la société Denos et Fouquet, intervenant volontaire, du 30 mai 2018 n'est pas contestée.

Les conclusions du commissaire du gouvernement du 5 avril 2019, sont en réplique à l'intervention volontaire de la société Denos et Fouquet sont donc recevables.

Les conclusions des consorts [C], suite au décès de Monsieur [C], en leur qualité d'intervenants volontaires du 15 mai 2018 , non contestées sont recevables.

Les conclusions des consorts [C] du 29 mars 2019 sont de pure réplique, ne présentent pas de moyens nouveaux et sont donc recevables.

Les conclusions de la société Denos et Fouquet du [Adresse 2] novembre 2018, du 11 avril 2019, sont de pure réplique, ne présentent pas de moyens nouveaux et sont donc recevables.

-Sur la recevabilité de l'ensemble de la procédure soulevée par la société Denos et Fouquet

La société Denos et Fouquet demande de dire que la procédure est irrecevable dans son ensemble et de renvoyer les parties à saisir de nouveau les juridictions compétentes de première instance pour faire valoir leurs droits respectifs à l'encontre d'elle.

Elle fait valoir sa mise en cause tardive et la perte du double degré de juridiction ;elle précise que depuis 1990, la Ville de Paris connaissait son existence ainsi que le bail commercial la liant aux époux [C], qu'elle a délibérément choisi de ne pas l'attraire à la cause afin d'avoir à éviter de lui payer une indemnité.

L'article 554 de procédure civile dispose que peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité .

En conséquence, la société Denos et Fouquet est régulièrement intervenue en cause d'appel, ces droits ont été respectés et en conséquence la procédure est régulière.

Il convient donc de la débouter de sa demande de voir déclarer la procédure irrégulière et en conséquence de sa demande de renvoyer les parties à saisir de nouveau les juridictions compétentes de première instance pour faire valoir leurs droits respectifs à son encontre.

- sur le défaut de pouvoirs du juge de l'expropriation soulevé par les consorts [C]

Devant le premier juge, les Consorts [C] ont rappelé les dispositions de l'article L2 13-10 du code de l'urbanisme, dont ils ont prétendu l' inapplicabilité au motif qu'ils sont uniquement locataire d'un terrain sur lequel ont été édifiées des constructions dont ils sont propriétaires.

Le premier juge a considéré qu'en réalité les Consorts [C] contestent la compétence du juge de l' expropriation désigné par cet article, au motif que le bail dont ils bénéficient ne serait pas énoncé dans cette dispositions et qu'en conséquence l'exception de procédure soulevée doit être qualifiée d'exception d'incompétence.

En application de l'article 75 du code de procédure civile, il a considéré que l'indication de la juridiction compétente ne figurant ni dans les motifs, ni dans le dispositif des conclusions du défendeur, il y avait lieu de la qualifier d' exception d'incompétence; il l'a déclarée irrecevable , l'indication de la juridiction compétente ne figurant ni dans les motifs, ni dans les conclusions du défendeur.

En appel, les Consorts [C] soulèvent le même moyen.

Les Consorts [C] indiquent que les conditions de l'article L213-10 du code de l'urbanisme ne sont pas réunies , qu'ils sont titulaires d'un bail civil de droit commun et qu'en conséquence ils ont bien évoqué un défaut de pouvoir du juge de l'expropriation et non une exception d'incompétence.

L'article L213-10 du code de l'urbanisme dispose, que nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraire, les preneurs des biens ruraux, les locataires occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ainsi que les locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal situé dans un bien acquis par la voie de la préemption (') ne peuvent s'opposer à l'exécution de travaux de restauration ou de transformation extérieure de démolition de ses locaux. Si l'exécution des travaux l'exige, ils sont tenus d'évacuer tout ou partie de ces locaux ; le nouveau propriétaire du bien est alors tenu aux obligations prévues aux articles L314'1 et suivants.

Nonobstant toute disposition ou stipulations contraire, ils peuvent à tout moment déclarer au titulaire du droit de préemption leur intention de quitter les lieux et de résilier le bail. Celui-ci, qui ne peut s'y opposer ni réclamer une indemnité à ce titre, est tenu de leur verser les indemnités auxquelles ils peuvent prétendre, (').

En cas de litige, ces indemnités sont fixées par la juridiction compétente en matière d'expropriation.

L'article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce , les Consorts [C] soutiennent que les conditions donnant pouvoir juridictionnel à la juridiction d'expropriation, limitativement énumérées par l'article L213'10 du code de l'urbanisme ne sont pas réunies.

Cependant l'article R311-29 du code de l'expropriation dispose que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R311-19 et R311-22 et R 312-2 applicable à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel statuant en matière d'expropriation est régie par les dispositions du titre 6 du livre II du code de procédure civile.

Or , aux termes de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile , les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif; en l'espèce, les Consorts [C] ne reprennent pas dans le dispositif de leurs conclusions , le défaut de pouvoir du juge de l'expropriation .

En conséquence le jugement sera confirmé , la cour n'étant pas saisie de cette demande.

- sur le sursis à statuer.

Les Consorts [C] ne reprennent pas en appel leur demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision définitive sur la qualification de la location conclue.

Le jugement sera donc confirmé sur le rejet de cette demande.

- sur le fond

A localisation et descriptif

La Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 novembre 1990, la parcelle cadastrée AC'[Cadastre 1], d'une surface de 1356 m², construite de 31 locaux, à usage mixte, professionnel et d' habitation, située au [Adresse 8]t [Adresse 2].

Le [Adresse 2]t est situé sur cette parcelle cadastrée [Cadastre 1] qui comprend un ensemble d'immeubles.

La rue [Adresse 2] est un axe secondaire situé au nord-est du [Adresse 2], dans le quartier dit « [Localité 4] » ; la circulation routière est en sens unique, de la rue [Adresse 9] vers l'avenue [Adresse 10] et la voie comporte majoritairement des immeubles d'habitation possédant peu de commerce.

La desserte de cette voie s'effectue par la ligne 6 du métro station « [Localité 4] » à 322 m, station « [Localité 5] » à 365 m, la ligne 64 du bus RATP et l'accès routier par les portes de Vincennes et Doré/boulevard périphérique/autoroute.

L'ensemble du [Adresse 2] est situé en zone UG, dans un secteur de déficit en logement social d'incitation à la mixité habitat/emploi.

Les deux bâtiments sont édifiés d'un étage sur rez de chaussée; comprenant des locaux d'activité en rez de chaussée et des logements au 1°, le N°[Adresse 2] comprenant un 2° étage partiel installé en logement( bail [H] [P] ) et le N°[Adresse 2] un logement en rez de chaussée . Le total est de 6 logements(5 au N°[Adresse 2] et 1 au N°[Adresse 2]).

Les surfaces professionnelles sont occupées par la société de plomberie Denos et Fouquet.

L'ensemble présente un aspect défraîchi mais salubre.

B sur la qualification du bail

Le premier juge a indiqué que M. et Mme [C] sont titulaires de deux baux commerciaux , portant sur deux terrains , respectivement de 162 m² au N°[Adresse 2] rue [Adresse 2] et de 160,93 m² au N°[Adresse 2], les deux baux ont été renouvelés le 1° janvier 1990, puis constamment renouvelés, le bailleur étant depuis le 12 septembre 1990 la ville de Paris.

Il ajoute que l'activité des époux [C] consiste en la location des surfaces construites par eux à savoir les surfaces des immeubles situés [Adresse 2] loués à divers occupants; que le revenu est constitué du produit de la location réduit des charges d'entretien et de gestion de l'immeuble et qu'ils n'emploient aucun salarié; titulaires des deux baux principaux, ils ont conclu des baux en sous location avec différents preneurs; que le bien doit plutôt être regardé comme l'élément corporel du bail commercial des époux [C].

Les Consorts [C] indiquent qu'en réalité, ils sont titulaires d'un bail civil de droit commun soumis aux dispositions des articles 1709 et suivants du Code civil ; que dès lors, si la Ville de Paris entendait obtenir leur éviction , elle aurait dû mettre en 'uvre une procédure civile de résiliation de droit commun , ainsi qu'elle l' a fait pour les autres immeubles occupant de la même parcelle ; qu'en outre, ayant été laissés en possession depuis le 1er janvier 1998, ils sont titulaires d'un bail à durée indéterminée, dans lequel ne figure pas la clause de nivellement, si bien qu'ils peuvent demander à être indemnisés de la perte de construction.

Il ressort des pièces versées aux débats, que la situation juridique complexe est la suivante:

- la Ville de Paris a acquis par voie de préemption, le 12 septembre 1990, la parcelle cadastrée AC'[Cadastre 1], d'une surface de 1356 m² construite, de 31 locaux, à usage professionnel d'habitation, située [Adresse 2] [Adresse 2](pièce numéro 11).

-cette parcelle, initialement un terrain nu, a été donnée à bail par le propriétaire, dans les années 40 et 50, à plusieurs preneurs, contractuellement chargés d'exploiter le terrain,

d'y édifier des constructions et de développer les activités génératrices de revenus.

-les baux initiaux sont des baux commerciaux de 9 ans renouvelables, régis par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; ils comprennent tous une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur (clause de nivellement) , lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail.

-la Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de ces parcelles.

-La Ville de Paris est propriétaire du sol et l'a donné à bail à quatre preneurs principaux (Messieurs [M], Consorts [C], [E], Monsieur et Madame [C]); ces derniers disposent de construction en surface et donnent même ces locaux, auprès d'occupants ayant le statut de sous-locataires ; ceux-ci exercent une activité commerciale, artisanale, libérale ou bien simplement sont occupants d'un logement d'habitation.

-Au terme d'un acte de cession de droit au bail et vente de construction reçu le 29 octobre 1987, par Me [L] [L] notaire, les époux [C] ont acquis :

d'une part, le droit au bail des terrains sis [Adresse 2] et [Adresse 2], rue [Adresse 2] appartenant alors à Madame [U], pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1981 moyennant des loyers annuels respectifs de 13'940 Fr. et de 13'780 Fr. (Pièce N°1) ; d'autre part un acte rectificatif et complémentaire a été dressé le 1er octobre 2013 précisant, que par suite de la division de la parcelle initialement cadastrée section AC numéro [Cadastre 2], [Adresse 2]pour une contenance de 16 ares 76 centiares, en 2 parcelles cadastrées, la parcelle correspondant aux biens figurant à l'acte désormais cadastré section AC numéro [Cadastre 1] (pièce numéro 2) ; pour la perception de la contribution de sécurité immobilière prévue par l'article 879 du code général des impôts, les biens objet la rectification à savoir l'ensemble des droits acquis (bail construction, par les époux [C] ont été évalués par le notaire à la somme de 850'000 euros en 2013. Les baux et constructions acquis par les époux [C] ont fait l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière (pièce numéro 24)

Les baux conclus entre Madame [U] et Monsieur [C] ont été renouvelés le 25 octobre 1989, pour une durée de 3,6 ou 9 années entières, soit jusqu'au 31 décembre 1998 (pièce numéro 24 numéro 23)

'le 12 mars 1991, la Ville de Paris a informé les époux [C] avoir acquis, selon acte notarié de M° [Q] en 1990, le terrain situé [Adresse 2] (pièce numéro 5) et par courrier du 12 novembre 2002, les a informés de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui sont édifiées. Elle a sollicité et obtenu la communication de la copie des baux consentis aux différents occupants (pièce numéro 6) ; en 2014, elle les a informé qu'un programme de logements sociaux, de locaux d'activités a été arrêté par les autorités municipales, « ce qui nécessite éviction des locataires de la ville et de leur sous-locataire ', en demandant les documents fiscaux correspondants aux exercice 2012- 2013 au titre des revenus fonciers déclarés pour les 2 adresses (pièce numéro 7)

Le commissaire du gouvernement souligne que selon le convertisseur de l'INSEE, en tenant compte de l'érosion monétaire, le montant actuel est de 106908 euros.

- la ville de Paris a acquis la parcelle AC-[Cadastre 1] le 12 septembre 1990, devenant le bailleur de M. Et Mme [C].

-si les Consorts [C] contestent la qualification de bail commercial en demandant de retenir la qualification de bail de droit commun, il ressort d'un acte qualifié de « renouvellement de bail » (pièce numéro 4) que celui-ci est conclu : « pour une durée de 3,6 ou 9 années entières et consécutives, commençant à courir le 1er janvier 1990 pour se terminer le 31 décembre 1998, soit avant la préemption.

Le bail a pour destination : « le preneur déclare utiliser le terrain, et plus particulièrement la construction lui appartenant à usage de tout commerce ou industrie sauf marchand de vins à consommer sur place ».

Ce bail dans la rubrique construction prévoit que ' après accord et autorisation expresse du bailleur, il aura la faculté d'édifier sur le terrain, après avoir satisfait et obtenu les autorisations préfectorales d'urbanisme, toutes les constructions qu'il jugera convenable de se servir à cet effet, des murs de clôture et des mitoyennetés existantes, sans que le bailleur garantisse aucune mitoyenneté et sans qu'il puisse jamais être exercé contre le bailleur aucun recours, même dans le cas où il se produirait des fontis, tassements et autres accidents par suite du remblai du sol, ce dont le preneur est averti, le preneur devant faire son affaire personnelle de toute réclamation des propriétaires voisins à l'égard de toute mitoyenneté aux surcharges, tant à raison des constructions déjà élevées que pour celle qui pourront être élevées dans l'avenir. Le preneur devra payer tous les frais quelconques relatifs au titre de réclamation, sans répétition contre le bailleur. Les constructions resteront la propriété du preneur et, à la fin du bail, seront acquises au bailleur par voie d'accession, ou, à la demande du bailleur, devront être démolies et enlevées par le preneur ainsi qu'il a été dit ci-dessus. Cette clause ne sera applicable qu'au cas où le présent bail ne serait pas renouvelé, soit du fait du preneur, soit du fait du bailleur. '; cette clause est qualifiée par toutes les parties, comme étant une clause de nivellement.

Ces caractéristiques démontrent donc que les Consorts [C] sont titulaires d'un bail commercial en raison de la volonté des parties, portant sur deux terrains de 162 m² au N° [Adresse 2] [Adresse 2] et de 160,93 m² au N°[Adresse 2], comprenant sur chacun une construction, lequel étant ainsi prorogé , c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée, ce qui rend applicable l' article L213'10 du code de l'urbanisme.

Cela correspond d'ailleurs à ce que M. Consorts [C] ont indiqué dans le bail précaire qu'ils ont conclu avec la société A et MB le 6 octobre 1998 qui mentionne : « préalablement à l'engagement de location précaire, objet des présentes, il est exposé que M. [C] est propriétaire des biens loués pour 1/4 par suite de la succession de son père, Monsieur [O] Consorts [C] décédé le [Date décès 3] 1962 et pour les 3/4 par suite d'un acte de donation de Madame [H] [V] [F], sa mère, veuve de Monsieur [O] [C], intervenu le 11 mai 1979 suivant acte reçu par Maître [O] et [H] , notaire à [Localité 6]. Le terrain sur lequel sont édifiées lesdites constructions appartient à la Ville de Paris selon acte notarié du 12 septembre 1990 et a fait l'objet d'un bail de 9 années entières et consécutives, venant en renouvellement, au profit de Madame veuve de [O] [C] et Monsieur [K] [C], à compter du 1er janvier 1989 pour se terminer à pareille époque de l'année 1998. »

Après avoir occupée directement les locaux édifiés sur cette parcelle, la mère de Monsieur [C], puis Monsieur [K] [C], a donné à bail différents preneurs, les Consorts [C] utilisant le terme de sous location, s'agissant de la société A & MB, architecte d'intérieur, intervenant en tierce opposition.( Bail précaire pièce N°5 du 6 octobre 1998), moyennant un loyer mensuel de 1590,44 euros( pièces N°6, 7 et 33).

C sur l'indemnité due à Monsieur [K] Consorts [C]

Aux termes de l'article L321'1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Les Consorts [C] concluent à l'insuffisance d'indemnisation du ce droit au bail comme retenue par le premier juge, et sollicitent l'indemnisation en outre de la valeur des constructions.

Ils versent à la Ville de Paris un loyer annuel HT-HC de 6285,56 euros pour la location du terrain du numéro 10 ; le loyer perçu du sous-locataire des Consorts [C], la société A&MB s'élève à la somme de 19'512 euros par an.

Le loyer versé à la Ville de Paris étant de 6285,56 euros, le revenu net des Consorts [C] est donc de : 19'512 - 6285,56 euros= 13'226,44 euros arrondis à 13'227 euros par an.

Le renouvellement de bail du 30 septembre 1988 prévoit à la rubrique CONSTRUCTION une clause de nivellement.

Les dispositions de l'article 555 du Code civil étant supplétives de la volonté des parties et n'étant pas d'ordre public, il est possible de prévoir un autre régime que le régime légal.

Le bail s'étant renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent, la clause de nivellement qui n'est contraire à aucune disposition d'ordre public, fait partie des clauses renouvelées et n'est pas devenu caduque.

La Ville de Paris, propriétaire du sol, a entrepris l'éviction des occupants afin de s'assurer la maîtrise complète de la parcelle. Par courrier du 12 mars 2011, elle informait Monsieur [C] que par acte notarié 12 septembre 2990, elle est devenue propriétaire du terrain sis [Adresse 2], [Adresse 2] à [Adresse 7] et elle lui réclamera donc les loyers à compter du jour de l'entrée en jouissance qui est intervenue le 17 octobre 1990 (pièce numéro 5) et par courrier du 12 novembre 2002 (pièce numéro 6,) a informé Monsieur [C] qu'elle envisageait de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain afin de réaliser un programme de logements sociaux et des locaux destinés à des activité. Par courrier non daté (pièce numéro 7,) elle a demandé à M. et Mme [C] de lui adresser leur avis d'imposition des revenus de 2012 et 2013.

Les Consorts [C] indiquent qu'il y a indemnisation obligatoire de la valeur des constructions en plus de la perte au bail, puisque la Cour de cassation décide que les dispositions de l' article 555 du Code civil doivent être appliquées pour déterminer l'indemnisation à revenir à la partie expropriée, ce, quand bien même le bail conclu entre l'autorité expropriante et la partie évincée, comporterait une clause d'accession aux constructions , car cette clause, qui ne permet un droit d'accession qu'en fin de bail, ne s'applique pas en cas d'expropriation.

Cependant , il convient de préciser au préalable, qu' il ne s'agit pas d'une expropriation, et comme l'indiquent eux mêmes les Consorts [C] d'une préemption du terrain par la Ville de Paris en 1990 situé [Adresse 2], lequel, à cette date, n'avait pas fait l'objet d'une division parcellaire ; c'est par courrier du 12 novembre 2002, que la Ville de Paris a informé Monsieur [C] de son projet de récupérer la jouissance de l'ensemble du terrain, et ce, après une étude sur les coûts qu'entraînerait l'éviction de l'ensemble des occupants du terrain des constructions qui y sont édifiées;

Les baux initiaux comprennent une obligation d'arasement des constructions édifiées par le preneur, dite clause de nivellement, lorsque le bailleur prendrait la décision de ne pas reconduire le bail ;en raison de la volonté des parties, l'acte liant les parties est un bail commercial , lequel est en tacite reconduction, c'est-à-dire qu'il se poursuit aux clauses et conditions du bail même s'il est devenu à durée indéterminée.

Le refus de renouvellement par la Ville de Paris, l' a été à une date où Monsieur [C] était encore propriétaire des constructions édifiées sur le terrain loué, puisque la préemption est du 12 septembre 1990 par acte notarié, le bail de M. [C] ayant été reconduit à compter du 1° janvier 1989.

La clause de nivellement étant licite, il ne peut être ajouté comme demandé par les Consorts [C] d'indemnisation pour la perte des constructions elles-mêmes.

Il se déduit des dispositions combinées des articles L 213 -10, L314'1 et L314'2 du code de l'urbanisme, que les preneurs de baux commerciaux, au cas d'éviction définitive d'un bien par une personne publique ayant acquis ce bien par voie de préemption, sont indemnisés suivants les règles applicables en matière d'expropriation ; il s'ensuit qu'ils ont droit à une indemnité réparant l'intégralité de leur préjudice direct, matériel et certain résultant de l'éviction.

Il convient en conséquence de prendre en compte, dans le calcul de l'indemnité d'éviction leur revenant, l'activité de location des constructions qui était la leur et qui est rendue impossible pour l'avenir du fait de la perte de ces constructions.

L'activité des Consorts [C] consiste en effet en la location des surfaces construites par eux à savoir les surfaces des immeubles situés [Adresse 2] loués à la société A&MB, leur revenu étant constitué du produit de location réduit des charges et entretien de gestion d'immeubles.

L'installation des Consorts [C] à des conditions équivalentes n'étant pas envisageable, il y a donc lieu de les indemniser pour perte d'activité.

La réparation du préjudice subi par les Consorts [C] doit prendre en compte en conséquence la perte de revenus mais également la clause de nivellement du bail et l' existence d' une sous-location conclue après la date d'acquisition de la parcelle par la Ville de Paris, la sous-location étant de septembre 2000, l'acquisition par la ville étant de septembre 1990 ; néanmoins, cette sous-location est la seule source de revenu générée par le bail principal.

La situation n'est pas équivalente à celle habituelle de propriétaire de locaux donnés en location sur des terrains dont ils sont également propriétaires, et il n' existe en conséquence aucun marché pour de tels fonds de location en surface.

La méthode consistant à calculer la valeur vénale du bien par comparaison ne peut être retenue, puisqu'elle reviendrait à reconnaître une pleine propriété aux Consorts [C] sur le bien de surface et le sol, et en outre il n'existe pas de marché de ces fonds permettant une recherche d'éléments de comparaison.

La méthode d'estimation par le droit au bail ne peut pas plus être retenue, puisque le loyer réglé par la Ville de Paris de 6285,56 euros, est relatif à la location d'un terrain nu, ce qui ne permet pas des comparaisons sur le périmètre parisien.

L'indemnité fixée doit permettre aux Consorts [C] de reconstituer un revenu égal à celui produit par la location de ses locaux, et comme l'indique à juste titre le premier juge, le bien doit s'analyser comme l' élément corporel du bail commercial, indemnisable en cas d'éviction du preneur.

Le préjudice subi par le preneur n'étant constitué que par la perte des revenus de la location, il est justifié, pour estimer ce préjudice de procéder à une évaluation par capitalisation des revenus, méthode admise en matière d'évaluation immobilière et qui permet en l'espèce d'évaluer le capital nécessaire au maintien des revenus tirés de location dont le preneur se trouve privé à la suite de l'éviction, la privation de ses revenus constituant l'essentiel de son préjudice.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu une approche fondée sur un taux de rendement de 10 % appliqué aux loyers nets perçus, ce taux de 10 % correspondant également à 10 années de revenus ; il a exactement décidé de n'appliquer aucun abattement forfaitaire pour précarité, puisque l'estimation n'a pas été réalisée par rapport à des éléments, immeubles ou fonds de commerce, plus stables , le calcul de la valeur sur 10 annuités ne présentant, en lui-même, aucun caractère de précarité.

Le premier juge a retenu un montant total des loyers nets annuels générées par les locaux du [Adresse 2] de 60651 euros, soit une capitalisation de ces loyers ' demi-bruts' sur 10 annuités aboutissant à une indemnité principale de 606510 euros (60651X10).

Les consorts [C] font état du caractère erroné des revenus locatifs retenus, en indiquant que les revenus nets annuels perçus à la date du jugement étaient de 62'412,46 euros selon les revenus fonciers 2016 et non de 60'650,52 euros (pièce numéro 27).

Ils demandent en effet la prise en compte d'un nouveau contrat de bail, portant sur un logement de 35 m² situé au 2e étage du [Adresse 2], loué depuis le 25 mars 2016 à Madame [P] [Y], pour un loyer mensuel hors charges de 770 euros/par mois(pièce numéro 25).

Cependant le premier juge a exactement indiqué que les loyers provenant de ce bail ne doivent pas être retenus, car il était conclu alors que les époux [C] connaissaient parfaitement la demande de la Ville de Paris, propriétaire du sol, de récupérer les constructions ; en outre la déclaration des revenus fonciers produites de 2015 mentionne des revenus fonciers imposables d'un montant de 48'296 euros, correspondant à la demande de loyers pour un montant de 76'449,94 euros, dont à déduire le total des loyers versés à la ville de 14'037,48 euros, soit un total de loyers nets de 62'412,46 euros.

En conséquence s'il convient de confirmer la méthode retenue par le premier juge est de retenir au vu des pièces versées :

'loyers payés par les époux [C] à la Ville de Paris pour l'année 2015 :

'pour le [Adresse 2] : 7082 euros

'pour le [Adresse 2] : 6955,48 euros

soit un total de 14'037,48 euros

-Loyers perçus par les consorts [C] :

'pour le [Adresse 2] :

Monsieur [V], locataire, : 8940 euros

'Monsieur [J], locataire : 7068 euros

'Monsieur [I], locataire : 6300 euros

'Monsieur [M] [N], locataire : 8100 euros

soit un total de 37'128 euros

'pour le [Adresse 2] :

société Denos et Fouquet: 21'600 euros

Madame [P] : 15'960 euros

soit un total de 37'560 euros

Les loyers nets perçus par les consorts [C] sont donc de :

loyers bruts perçus (37'128+ 37'560)= 74'688 euros

, loyers payés la ville : 14'037,48 euros

loyers nets : (74'688-14'037,48)= 60'650,52 euros,

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu la somme arrondie de 60'650 euros, de revenu net, (loyers encaissés-loyers payés) qui correspond aux préjudices annuels subis par les preneurs principaux en raison leur éviction.

Compte tenu du montant total des loyers nets annuels générés par les locaux du [Adresse 2] de 60'651 euros, la capitalisation de ses loyers

« demi bruts » sur 10 annuités aboutit à une indemnité principale de 606'510 euros

Cette capitalisation constitue une réparation intégrale du préjudice subi et ce d'autant qu'à titre de comparaison, la copie de l'extrait d'acte d'acquisition du droit au bail des constructions, entre les époux [C] et Madame [Z] [A] , établi par Maître [L], notaire à Paris, le 29 octobre 1987, fait apparaître un prix de cession de 430'000 Fr. (20'000 Fr pour le droit au bail et 410'000 Fr. pour les constructions), ce prix correspondant à 106'908 euros en 2015,et tient compte de l'érosion monétaire due à l'inflation, selon la fiche de calcul de l'INSEE, cette somme correspond à 5,67 fois le prix d'achat (606'510/106'908).

En outre, le commissaire du gouvernement souligne que l'indemnité de dépossession est de 9,25 fois le prix d'achat (606'510/65'559)euros, que le prix immobilier, auxquels les biens peuvent se rapprocher, ont connu une évolution rapide sur Paris, mais que cependant, l'évolution forte entre 1987 et septembre 2016, soit 29 ans, n'est pas plus de 9 fois la valeur d'achat sur cette période ; un tableau d'évolution des prix sur Paris a été publié par la revue Capital en mars 2014, ce comparatif portant sur la période entre 1991 2013 et fait apparaître pour le [Adresse 2] une évolution de 2,75, soit un prix moyen de 2860 euros en 1991 et de 7880 euros fin 2013, sur une période de 22 ans. Il conclut que cette source ne constitue pas une référence irréfutable, mais que cependant, l'attribution d'une indemnité plus d'une fois supérieure au prix d'achat indique que la propriété des appelants a été respectée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il exactement retenu une indemnité principale de 606'510 euros (60'651 X 10) et il n'y a donc pas lieu à expertise immobilière comme demandée par les consorts [C].

-Sur l'indemnité de remploi

20% entre 0 et 5000 euros=1000 euros

15% entre 5001 et 15000:1500 euros

10% sur le surplus(606'510 - 15000)= 59'151 euros

soit un total de 61'651 euros.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

L'indemnité totale est donc de 687536,6 euros( 624124,60+63412 ) et le jugement sera donc confirmé.

-sur l'intervention forcée

Monsieur et Madame [L] [C] ont fait devant le premier juge une demande relative au relogement des différents locataires.

Celui-ci en vertu du principe selon lequel « nul ne plaîde par procureur », a indiqué qu'ils n'avaient pas qualité pour solliciter le relogement de tierces personnes et il a donc rejeté cette demande.

Les consorts [C] indiquent que les baux conclus entre la Ville de Paris autorisent la sous-location des leurs constructions, que celle-ci a toujours eu connaissance des sous-locations ; notamment, le bail commercial de la société Dénos et Fouquet a été conclu et renouvelé depuis 1980, soit antérieurement à la préemption par la Ville de Paris qui a donc, depuis septembre 1990, date de son acquisition, une parfaite connaissance de son existence de cette activité dans les lieux (pièce numéro 55 et 56) ; de plus le 12 novembre 2002, elle a demandé et obtenu une copie de la totalité des baux (pièce numéro 6), et par courrier de 2014 la Ville de Paris leur demandait les avis d'imposition en vue de l'actualisation des valeurs de l'indemnité d'éviction (pièce numéro 7).

Ils ont donc fait notifier aux différents locataires la décision rendue en première instance pour les informer et leur permettre de faire valoir leurs droits.

En application de l'article L3 14'1 et L3 14'2 du code de l'urbanisme, il ne leur appartient pas de procéder au relogement de leurs sous-locataires ; à titre subsidiaire ils demandent la garantie par la Ville de Paris des indemnisations éventuellement dues aux sous-locataires.

La société Denos et Fouquet indique qu'elle a été attraite en intervention forcée par Madame [C] devant la cour d'appel de Paris le 25 avril 2018 en vue de l'audience du 31 mai 2018, afin que l'arrêt lui soit opposable.

Elle indique que les terrains sont la propriété historique de Madame [U], plus tard de la Ville de Paris, et que depuis 1980, elle occupe les constructions et le terrain suivant bail commercial régularisé avec Madame [S] (pièce N° 5), ce qui est d'ailleurs rappelé dans l'acte notarié de Me [L] [L] du 29 octobre 1987 (pièce N°1) ; le 1er janvier 1990, Madame [U] a consenti au renouvellement du bail en parfaite connaissance et acceptation de la situation locative de la société Denos; les époux [C] renouvelaient le bail commercial de la société Denos pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 1989 (pièce numéro 5 page 4) ; par courrier du 12 mars 1991, la mairie de Paris a indiqué aux époux [C] que par acte notarié du 2 septembre 1990 elle était devenue propriétaire du terrain situé [Adresse 2] à Paris par voie de préemption, Madame Veuve [U] ayant décidé de vendre les terrains dont elle était la propriétaire, et le 25 janvier 1999 par acte sous-seing privé M. et Madame [C] ont renouvelé le bail commercial au bénéfice de la société Denos et Fox , nouvellement dénommée Denos & Fouquet (pièce N° 5) ; le bail commercial a ensuite été renouvelé par acte sous-seing privé du 26 novembre 2008 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2008 (pièce 5'1)

La Ville de Paris avait donc parfaitement connaissance de sa situation locative et du droit à indemnités des occupants dont la société Denos et Fouquet.

Elle souligne qu'elle a perdu un premier degré de juridiction et qu'aucune solution de relogement ne lui a été proposée tant par les époux [C] que par la Ville de Paris ; elle éprouve les plus grandes difficultés à trouver un local de remplacement, compte tenu de son activité de plomberie laquelle nécessite des locaux à usage d'activités avec des parkings.

S'agissant de sa mise en cause tardive et de la perte du double degré de juridiction, en application de l'article 331 et les articles 554 et 555 du code de procédure civile, elle a pu intervenir en cause d'appel et faire valoir ses droits et le commissaire du gouvernement a d'ailleurs reconnu son droit à indemnisation.

À titre principal elle soulève l'irrégularité de la procédure engagée par la Ville de Paris au visa de l'article L2 113'10 du code de l'urbanisme.

Elle indique que le juge de l' expropriation dans le cadre de cet article ne pouvait être saisi par la Ville de Paris, qu'il s'agit bien d'une irrecevabilité de la procédure de la Ville de Paris; elle sollicite à titre subsidiaire s'il était estimé qu'il s'agit d'une exception d'incompétence, que l'affaire soit renvoyée devant le tribunal de grande instance de Paris en instance civile.

Cependant en application des dispositions des articles L314-2 et suivants du code de l'urbanisme, la Ville de Paris est tenue au relogement ou, à défaut, à l' indemnisation des occupants des locaux à usage d'habitation commerciaux de l'immeuble [Adresse 8], qui ressort de la compétence du juge de l'expropriation.

L'occupation des lieux par les sous-locataires est opposable à la Ville de Paris , puisque celle-ci avait connaissance de l'existence de la société Denos et Fouquet , des baux en cours, puisqu'elle a sollicité en 2002 la communication de l'intégralité des coordonnées des occupants du terrain (pièce numéro 2), en 2003 sur sa requête une ordonnance a été rendue permettant de faire nommer un huissier constatant pour connaître l'existence des occupants (pièce numéro 3)

À titre subsidiaire, la société Denos et Fouquet demande de surseoir à statuer dans l'attente que la Ville de Paris lui propose un local de même nature, et de fixer l'indemnité d'éviction due en sa qualité due en sa qualité de preneur à bail commerciale et occupante.

Sur le montant de l'indemnité d'éviction, elle verse au débat les conclusions de Monsieur [A] [D], l'expert près la cour d'appel de Paris du 31 octobre 2018 (pièce numéro 12) , dont l'avis est recevable ayant été soumis au débat contradictoire ,qui fixe les indemnité comme suit :

'indemnité principale correspondant à la perte de l'avantage locative d'un montant de 425'000 euros

'une indemnité annexe provisoire à parfaire de 276'376 euros

'préjudice résultant de l'éloignement avec la clientèle de la société Denos et Fouquet de 485'611 euros.

'montant annuel de la qualité d'occupation appréciée à 17'387 euros

Le commissaire du gouvernement, après étude de marché propose de retenir les indemnités comme suit :

'indemnité principale : 107'088,8 euros

'remploi : 9558,88 euros

'déménagement : 15'250 euros

'réinstallation : 66'000 euros

'double loyers : 1938,33 euros

'soit un total de 199'836,01 euros arrondi à 199'900euros

La société Denos et Fouquet exerce une activité de plomberie, climaticien , chauffagiste, avec des chiffres d'affaires citées par Monsieur [A] [D] qui sont exacts selon le commissaire du gouvernement (site info greffe) soit :

'pour l'année 2007 : 1'254'612 euros hors-taxes

'2016 : 1'336'657 euros hors-taxes

'2015 : 978'980 euros hors-taxes

Par contre le commissaire du gouvernement indique que le nombre de salariés apparaît sensiblement inférieur sur les données transmises par le site de renseignement commercial, avec uniquement 8 salariés au 31 décembre 2017.

Le montant brut des salaires s'élève à 296'923 euros en 2017.

Le résultat fiscal des années 2017,2 016 et 2015 est de :

'2017-101'600 112 euros -

'2016-59'827 euros -

'2015-61'247 euros -

La valeur brute des immobilisations inscrites au bilan 2017 est de 69'556 euros ,

dont 42'958 euros pour le matériel de transport.

Les immobilisations devant faire l'objet d'un déménagement ont donc une valeur brute de 26'958euros,elles se composent , en se référant aux photos de l'expertise, de rayonnage et de matériels de bureau.

L'activité de la société nécessite des locaux de stockage, des emplacements de stationnement, de chargement matériel professionnel, des bureaux.

Cette activité n'est pas liée à un emplacement, comme un restaurant de quartier, un commerce de boucherie ou une activité de prestation de services avec une clientèle de secteur, la clientèle est locale mais sur un vaste périmètre, Paris et départements limitrophes 93,94 et s'adaptera sans difficulté à un changement d'adresse selon le commissaire du gouvernement, avec une activité transférable et le préjudice de son éviction doit donc être réparé par l'indemnisation de la valeur de son droit au bail et la couverture de ses frais de déménagement et de réinstallation, ce qui n'est pas contesté par la société Denos et Fouquet.

1° sur la perte du droit au bail

- loyer et surface

Le bail a été conclu le 22 septembre 1980, avec effet au 1er janvier 1981, entre Madame [S] et la société Denos et Cie , puis renouvelé régulièrement depuis, le dernier renouvellement étant du 26 novembre 2008 avec une fin de bail au 31 décembre 2016. Le renouvellement du bail en novembre 2008 prévoyait un loyer de 20'000euros annuels, dont l'actualisation sur la base de l'indice ILC avec référence au premier trimestre 2007 (96,81) au 2e trimestre 2018 (112,59), donne un loyer actuel selon l'expert mandaté Monsieur [D] et le commissaire du gouvernement de 23'260 euros.

La surface des locaux, citée dans l'avis d'expertise en page 24, est, d'après le rapport de Monsieur [R], géomètre expert, établi en février 1980, de 380, 80 m² de surface utile, dont 173,20 m² en réserve ouverte et 206,60 m². aux locaux fermés, tandis que les surfaces répertoriées par le service des domaines, citées dans les mémoires de première instance sont de 323 m².

Il convient de retenir le même mesurage que celui de l'expertise ; cependant, comme demandé par le commissaire du gouvernement, les locaux doivent faire l'objet d'une pondération à 0,5, ceux-ci ne pouvant être loués au même niveau de prix que des locaux fermés, ne pouvant être utilisés que comme entrepôt et présentant nécessairement une paroi de rayonnage en moins que des locaux fermés, avec moins de qualité d'isolation et de sécurité.

Il convient donc de retenir comme surface, pour le calcul différentiel avec le loyer de marché : (207,6+ 173,2/2)= 294,2 m² de surface utile soit des loyers actuels de 23'260euros$gt;/294,2 m²= 79,0 6euros par mètre carré, arrondis à 79 m², comme proposé par le commissaire du gouvernement en écartant la proposition de Monsieur [D], qui utilise notamment le déplafonnement du loyer, qui repose sur une hypothèse et la Ville de Paris n'entendant pas en outre s'engager dans une procédure de déplafonnement mais au contraire prendre possession des lieux dans les meilleurs délais.

Il convient donc de prendre en compte loyer actuel de 23'260eurosau total; ce loyer peut faire l'objet d'une comparaison directe avec le loyer de marché en adoptant toutefois les caractéristiques des locaux- moins de 45 % de surface ouverte(sans 113,2 m² ouverts/380,8 m² totaux)-avec des locaux plus conventionnels, proposés à la location en surface close , comme proposé par le commissaire du gouvernement, soit une surface pondérée à de :

(173,2/2)= 87,6+ 207,6= 294,2 m², avec un loyer de 23'260 euros,

soit 79euros de loyer HT-HC /An.

S'agissant des stipulations particulières du bail, au regard du bail conclu en septembre 1980 entre Madame [S] et la société Denos et Ciee, celle-ci se trouve en situation de sous location et elle dispose d'un bail commercial, donnant droit à un renouvellement.

S'agissant de l'emplacement et des locaux, la rue [Adresse 2] est un axe secondaire, situé à l'est du [Adresse 2], entre l'avenue du Docteur Arnold Netter et la rue [Adresse 9].

Le secteur est entièrement dédié à l'habitation et n'accueille aucun commerçant en rez-de-chaussée ; son activité commerciale réside dans un Franprix, installé à l'angle de l'avenue [Adresse 10] et dans une partie du magasin donne sur la rue [Adresse 2], avec toutefois, l'accès au magasin et la vitrine côté de l'avenue [Adresse 10].

Le commissaire du gouvernement indique qu'en conséquence la rue [Adresse 2] ne présente pas d'intérêt commercial, qui n'est pas contesté par la société Denos et Fouquet.

M. [D] indique d'ailleurs( page 5) que l'environnement est essentiellement résidentiel, et qu'il y a quelques surfaces tertiaires et quelques locaux d'activités, mais qu'il ne s'agit pas d'un secteur identifié en matière d'immobilier tertiaire.

Si les locaux sont adaptés à l'activité, le commissaire du gouvernement souligne que les locaux sont toutefois vétustes, en partie ouverte, à hauteur de 45 % de la surface, qu'ils ne présentent pas de caractère particulier ou d'équipements spécifiques et peuvent faire l'objet d'un remplacement à l'identique.

S'agissant des éléments d'appréciation d'indemnisation, le commissaire du gouvernement souligne :

'les éléments d'appréciation du bail :

Essentiellement le montant du loyer de 23'260 eurospour une vaste surface, couverte ou ouverte, mais adaptée à l' activité.

La location d'un autre local sur Paris ne pourra se faire aux mêmes conditions de loyers.

'Les éléments de dépréciation :

Le bail de la société est un contrat de sous-location, ce qui est un facteur de pondération de sa valeur. La valorisation du droit au bail doit donc être considérée davantage sous l'angle du préjudice encouru par la société que de la valeur intrinsèque du bail.

'La rue [Adresse 2] ne peut accueillir de commerçant en rez-de-chaussée, le bail ne peut être valorisé comme celui d'un commerce sur rue.

'Les locaux sont vétustes, ne présentent que peu d'ouverture sur la voie publique , il s'agit manifestement de locaux à usage d'entrepôts de bureaux, le coefficient de situation doit être ajusté à cette situation.

M. [D] retient (page 27) un ensemble immobilier ancien en état d'usage, mais ses photographies démontrent la vétusté.

Il indique (page 59), que le transfert de l'activité sans perte de clientèle sera possible, mais générera des coûts supplémentaires résultant de son éloignement avec ses clients notamment ceux situés dans l'est de la capitale.

Le commissaire du gouvernement indique que l'estimation de la valeur du bail s'effectue par le calcul de l'avantage procuré par un loyer plus faible que le loyer de marché, multiplié par un coefficient dit « de situation », que le loyer usuel pratiqué pour ce type de locaux recherchés est cité dans les annonces des propriétaires fonciers publiés par les agences spécialisées, ce qui donne une information plus fiable sur le niveau moyen des loyers que les ventes de locaux commerciaux, souvent cédés libres d'occupation.

Il invoque une étude de marché à partir d'annonces de locaux correspondant aux besoins de la société, en ce qui concerne la surface, l'emplacement et la qualité :

'Paris XIIIe pâtay Massena consult'immo : 255 m², 170euros/ m²

de loyers, 195 m² en rez-de-chaussée 60 m² en mezzanine, bureau possible

'Paris XIXe Manin Jaurès, agorabiz, 221 m², 150euros/ m² de loyers, locaux divisibles à partir de 221 m²

'189, rue d'Aubervilliers Paris XIXe, site cap ,19, agorabiz, 285 m², 135euros/du m² de loyers, site cap 19 spécialisé en locaux d'activité, station Rosa Parks

'Nationale Deux Moulins Paris XIIIe, 285 m², 152euros/ m² de loyers, possibilité de locaux de stockage de bureau

'189, rue d'Aubervilliers à Paris XVIIIe, site cap 18,Webimm, 336 m², 145euros/le m² de loyers, cap 18, site identique à cap 19, se situe au premier étage, accessibles par rampe

'Paris XIXe,Jones Lang Lassalle, 451 m² divisibles à partir de 220 m², 150euros/ m² de loyers,

adresse exacte non communiquée, certainement cap 18 ou 19

'Paris XVIIIe porte de la Chapelle,Advenis-Webimm, 8212 m² divisibles à partir de 71 m², 145euros/le m², prestation adaptée à l'activité

'Paris XVIIIe Charles Hermite Évangile, Advenis, Webimm, 10'375 m² divisibles à partir de 61 m², 125 à 145euros/du m² de loyers

, annonce très semblable à la précédente, parce que dédiée aux activités artisanales et de production

'Paris XIIe Aligre Gare de Lyon,CBRE-Webimm, 1157 m², 176euros/du m²

, trop grand pour Denos et Fouquet mais situé dans le 12e métro Gare de Lyon'parc d'entreprises à contacter

soit une moyenne des termes : 150,8 euros avec des biens homogènes.

L'activité de la société est également transférable en proche banlieue, 2 annonces ont été sélectionnées en première couronne de l'Est parisien :

'Bagnolet'métro Robespierre ligne 9 et Gallieni ligne 3, porte de Bagnolet à 2 minutes, 248 m², 157,25 euros/ m² de loyers, locaux d'activité de bureaux 127 m² en rez-de-chaussée, 121 m² au premier étage

'le Pré-Saint-Gervais'métro église de Pantin

5,265 m², 131,32 euros/m² de loyers, locaux d'activités à proximité immédiate de Paris

moyenne des 2 termes : 144,28 euros/par an de loyers, la proche banlieue est une alternative présentant davantage de diversité de l'offre.

Le commissaire du gouvernement ajoute que la recherche a été orientée principalement sur Paris ce qui paraît être la volonté de l'entreprise, les locaux d'activité en étage ont été écartés, la manipulation par monte-charge constituant a priori une contrainte importante ; 2 annonces portant sur la proche périphérie ont été insérées, pour simple information et comparaison, les loyers moyens extraits annoncent 250,8 euros/m² en ne considérant que Paris, cependant certaines annonces citent des loyers « à partir de » et la réinstallation de la société ne peut se faire obligatoirement sur les sites moins coûteux; il paraît donc équitable de ne pas retenir les loyers moyens mais de privilégier les 3 termes des 12° et 13°arrondissements avec une moyenne de 166euros/du m², qui peut être porté à 170euros/du m²,afin de tenir compte d'une prise à bail de la société qui ne s'effectuera pas en 2019 et portera donc sur des loyers de marché légèrement supérieur.

La société critique la méthode utilisée, produit aux débats des références sur le secteur proche de la rue [Adresse 2] (pièce numéro 13 et 14), avec pour les entrepôts et locaux d'activité un prix moyen à Paris XIIe de 343euros/le m² et pour les bureaux un prix moyen Paris-12e de 405euros/le m².

Cependant les valeurs locatives retenues par l'avis de M. [D] correspondent à des locaux d'une gamme supérieure aux besoins de la société (localisation Constanta Paris-12e où l'offre est faible et peu adaptée, une annonce à proximité de la mairie du 20e) estimation de la valeur du droit au bail, qui écarte le coefficient de situation pour le calcul d'une perte locative, estimés sur une période de 9 ans,ne reprend pas la recherche de la valeur intrinsèque du bail, mais à celle d'un surcoût de loyers sur une période de 9 ans.

En conséquence il convient de retenir 170euros le m² au loyer de marché, et pour l'estimation du droit au bail, un différentiel de :

différence entre le loyer de marché le loyer dû par la société au m² (170-79)= 91euros/le m², avec une surface utilisée de 294,20 m², soit un différentiel total de (91 X 294,20) = 26'772,20 euros.

Comme proposé par le commissaire du gouvernement , il convient ensuite d'affecter un coefficient 10 de situation afin de parvenir à la valorisation du droit au bail ; le commissaire du gouvernement propose un coefficient de 4 ce qui est contesté par la société qui indique que ce coefficient ne s'applique pas en matière de locaux d'activité ou de bureaux ;

Cependant le coefficient est usuellement fixé à 6 pour les boutiques sur rue dans les quartiers parisiens qui ne présentent pas de potentiel exceptionnel ; en l'espèce , il ne s'agit pas de locaux ouvrants sur la voie publique, ni situés sur un axe commerçant, s'agissant de la rue [Adresse 2], dédiée à l' habitation, dans un quartier tranquille ne présentant pas d'intérêt commercial ; en outre les locaux sont vétustes, peu attractifs et ne peuvent intéresser qu'un nombre limité d'entreprises ; au regard de la pluralité de ces facteurs , il convient donc de retenir le coefficient proposé par le commissaire du gouvernement de 4 qui inclut la prise en compte du préjudice subi par l'entreprise, dont le bail est peu valorisable , mais qui devra faire face à une augmentation de ces charges d'exploitation.

Il convient en conséquence de fixer le droit au bail à :

( 26'772, 2X 4) = 107'088,8 euros.

2° sur les indemnités accessoires

A sur l'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi sera fixée , en fonction du barème des droits de mutation des fonds d'entreprise :

'tranche 0- 23'000:5%: 1150 euros

'tranche supérieure à 23'000 euros:10% :( 107088,8-23'000= 84088, 8euros ) soit 8408,88 euros

soit la somme de 9558,88 euros.

B sur l'indemnité pour déménagement

Le montant des frais de déménagement dans le rapport de M. [D] ( page 65) est justifié et sera fixé à la somme de 15'250euros hors-taxes.

C sur l'indemnité pour les coûts de réinstallation

Le montant des frais de réinstallation, calculé dans l'hypothèse d'une prise à bail d'une surface de 330 m², avec un coût d'aménagement de 200euros /m²,

est justifié et sera donc fixé à la somme de 66'000euros hors-taxes.

D indemnité pour doubles loyers

Le paiement d'un double loyer pendant la période d'installation des nouveaux locaux est une dépense indemnisable, mais la durée sera limitée à un mois, soit un montant de 23'260euros/12= 1938,33 euros

E l'indemnité pour perte de clientèle

Monsieur [D] estime le préjudice résultant de l'éloignement avec la clientèle à la somme de 485'611 euros.

Cependant l'article L321'1 du code de l'expropriation ne prévoit l'indemnisation de l'intégralité du préjudice que s'il est certain ; en l'espèce , l'estimation de la perte de clientèle ne repose sur aucun élément matériel , et M. [D] dans la rubrique montant du trouble commercial n'avance aucun élément et son éventualité est incertaine.

Le montant du trouble commercial, évalué à 3 mois d'excédent brut d'exploitation-EBE-et un mois de masse salariale brute, soit un total de 65'000euros, est un préjudice indemnisé en cas de cessation d'activité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

La somme de 485611 euros de M. [D] correspond à la rubrique coût supplémentaire résultant de l'éloignement avec la clientèle, mais il indique lui-même qu'à ce stade en l'absence de précision sur le local de réinstallation ce poste de préjudice reste difficile à évaluer.

Il convient en conséquence de débouter la société Denos et Fouquet de sa demande de ce chef.

En conséquence, il convient de fixer les indemnités comme suit :

'indemnité principale : 107088,8 euros

'indemnité de remploi : 9558,88 euros

'déménagement : 15'250 euros

'réinstallation : 66'000 euros

'double loyer : 1938,33 euros, soit un total de 199'836,01 euros arrondi à 199'900euros.

Cette disposition sera en conséquence ajoutée au jugement.

Il convient de condamner les consorts [C] à verser cette indemnité à la société Denos et Fouquet, mais de dire que la ville de Paris en doit garantie.

Il n'y a pas lieu , comme demandé par M. Consorts [C] au remboursement de la somme versée à titre de garantie, en l'absence de preuve d'une disposition contractuelle en ce sens.

- sur l'article 700 du code de procédure civile

L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné la ville de Paris à verser à Monsieur et Madame [L] [C] la somme de 3000 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

L'équité commande de débouter les consorts [C] et la Ville de Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

L'Équité commande également de condamner les consorts [C] et la Ville de Paris

ensemble au paiement d'une somme de 3000 euros à la société Denos et Fouquet

en cause d'appel au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Ville de Paris aux dépens.

Les consorts [C] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

la cour statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition

Déclare irrecevable les conclusions de la Ville de Paris du 25 août 2017, ainsi que les conclusions postérieures du 18 juin 2018

Déclare recevables les conclusions des consorts [C] du 15 mai 2018 et du 20 mars 2019, les conclusions du commissaire du gouvernement du 19 juillet 2017 et du 2 avril 2019, de la société Denos et Fouquet du 14 novembre 2018, et du 11 avril 2019.

Déboute la société Denos et Fouquet de sa demande de voir déclarer la procédure irrecevable dans son ensemble et de renvoyer les parties devant les juridictions compétentes de première instance pour faire valoir leurs droits respectifs à son encontre.

Confirme le jugement entrepris

Y ajoutant

Condamne les consorts [C] à payer à la société Denos et Fouquet une indemnité d'éviction 199'900 euros en ses demandes se décomposant comme suit :

'indemnité principale : 107'088,8 euros

'indemnité de remploi : 9558,88 euros

'indemnité déménagement : 15'250 euros

'indemnité de réinstallation : 66'000 euros

'indemnité double loyer : 1938,33 euros

Dit que la Ville de Paris doit garantie aux époux [C] pour payer l'indemnité d'éviction à verser à la société Denos et Fouquet

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Déboute les consorts [C] et la Ville de Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne les consorts [C] et la Ville de Paris ensemble au paiement d'une somme de 3000 euros à la société Denos et Fouquet au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne les consorts [C] aux dépens d'appel.

Le Président La Greffière

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 03 octobre 2019, 17/02129

Synthèse

Références :

Origine de la décision