Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2019
(n° 313, 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01183 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B4Z42
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance d'Evry - RG n° 14/07033
APPELANTS
Monsieur [W] [A]
né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 1]
Et
Madame [D] [R] épouse [A]
née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2]
demeurant ensemble [Adresse 1]
Représentés tous deux par Me Jean-Michel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0544
Ayant pour avocat plaidant Me Gilles NOUGARET de la SELARL MANCIER LHEURE NOUGARET, avocat au barreau de l'ESSONNE
INTIMÉE
Société civile LES JARDINS DU MOULIN
Prise en la personne de son représentant légal
Monsieur [F] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
N° SIRET : 539 27 4 9 444
Représentée par Me Aurélie NICOLAS de la SELARL COLETTE AUGER-AURELIE NICOLAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1309
Ayant pour avocat plaidant Me Odile FOUGERAY de la SCP FOUGERAY LE ROY LEBAILLY, avocat au barreau de CHARTRES
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, greffier.
Par acte authentique du 4 avril 2013, la SCCV Les Jardins du Moulin a vendu en état de futur achèvement à M. et Mme [A] (les époux [A]) un logement au 3ème étage et deux places de stationnement dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 4] (91), moyennant le prix de 140 000 €.
Vendeur et acquéreurs ont signé, en date du 17 juillet 2013, un procès verbal dit "de réception", assorti de réserves étrangères à la superficie habitable.
Estimant que la superficie habitable du logement était inférieure de plus de un vingtième à celle convenue, les époux [A] ont, par acte extrajudiciaire du 16 juillet 2014, fait assigner la SCCV Les Jardins du Moulin en réduction de prix et en dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance d'Evry, par jugement du 06 novembre 2017, a :
- débouté les époux [A] de toutes leurs demandes,
- condamné les époux [A] à verser à la SCCV Les Jardins du Moulin une somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les époux [A] aux dépens.
Par dernières conclusions du 12 juin 2019, les époux [A], appelants, demandent à la Cour de :
- vu l'article 1619 du code civil,
- vu le code de la construction et de l'habitation,
- infirmer le jugement entrepris,
- condamner la SCCV Les Jardins du Moulin à leur payer 15 055,68 € au titre de la réduction du prix de vente,
- à titre subsidiaire, au cas où il devrait être tenu compte des places de stationnement pour déterminer la réduction de prix :
- condamner la SCCV Les Jardins du Moulin à lui payer une somme de 14 517,99 € au titre de cette réduction,
- en tout état de cause :
- condamner la SCCV Les Jardins du Moulin à leur payer :
. 4 698,72 € au tire de la perte locative,
. 926 € au titre des frais de diagnostic,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la SCCV Les Jardins du Moulin à leur payer une somme de 7 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 18 juin 2018, la SCCV Les Jardins du Moulin prie la Cour de :
- débouter les époux [A] de leurs demandes et confirmer le jugement entrepris,
- lui allouer une somme complémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens d'appel en sus.
Par ordonnance du 09 mai 2019, le magistrat de la mise en état de cette chambre a débouté les époux [A] de leur incident en expertise judiciaire.
SUR CE
En application des dispositions de l'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de vente en l'état futur d'achèvement doit comporter en annexes ou par références à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance du bien et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
L'article R 261-13 du code de la construction et de l'habitation précise que pour l'application de l'article L 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication de chacune des pièces et des dégagements.
Dans le contrat de vente en état de futur achèvement, la désignation de l'appartement litigieux mentionne : lot n° 20, au 3ème étage (combles) du bâtiment I, 1ère porte gauche, un logement T3 portant le n° 11 divisé en entrée, séjour-cuisine, salle de bain, WC et deux chambres. Et les 20/994èmes de la propriété du sol et des parties communes.
Les parties ont, dans une rubrique de l'acte de vente intitulée Plans et notice descriptive des biens vendus, expressément annexé les plans cotés des biens vendus, tels que ces derniers ont été établis par M. [I] [U], géomètre-expert à [Localité 4] (Essonne) dans le cadre de la mise en copropriété de l'immeuble.
Le modificatif du règlement de copropriété ayant créé le lot n° 20 litigieux date, selon le contrat de vente, du 31 mars 2012.
C'est ainsi que l'acte de vente déclare annexer notamment, d'une part, un plan coté de l'appartement n° 11 ou lot n° 20, qui identifie notamment la ligne des 1 mètres 80 sous rampants et, d'autre part, un plan indiquant l'affectation des pièces, avec sur la même page la liste des pièces et pour chacune, ainsi que pour un placard, la surface correspondante. Ce document récapitule le total de la surface qui est indiqué comme faisant 51,7 mètres carrés.
Il est mentionné sur ce dernier document : Nota : plans de précommercialisation susceptibles d'évoluer pour des impératifs techniques ou administratifs.
Le contrat de vente litigieux établit par ailleurs qu'à la date de l'acte, soit le 4 avril 2013, l'immeuble était au stade d'avancement suivant : bâtiments clos couverts hors d'eau et hors d'air, la date d'achèvement et de livraison étant fixée au plus tard le 30 juin 2013.
Après avoir visité le lieu le 8 juin 2019, le technicien amiable à l'enseigne Civilis expertises, dont le rapport est invoqué par les époux [A], a indiqué, d'une part, que la surface habitable du logement tel que défini par l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation était de 46,68 mètres carrés et, d'autre part, que si la ligne des 1 mètre 80 avait été réalisée en conformité avec les plans annexés à l'acte de vente et analysés ci-dessus, l'appartement aurait théoriquement mesuré 49,87 mètres carrés de surface habitable, ce qui serait entré dans la tolérance de 5% selon lui admissible.
Toutefois, à supposer exactes les mesures effectuées par ce technicien amiable, il n'est pas établi au vu du contrat de vente et de ses annexes que le vendeur était tenu de livrer un appartement d'une surface habitable de 51,7 mètres carrés.
Les pièces contractuelles ne démontrent pas, malgré l'indication de la ligne des 1 mètre 80 figurant sur un plan annexé, que les parties ont voulu que la surface stipulée de 51,7 mètres carrés soit celle restant après exclusion des locaux d'une hauteur inférieure à 1 mètre 80.
Il ne peut non plus être soutenu que la différence de la mesure réelle à celle exprimée dans le contrat, au sens de l'article 1619 du code civil, doive en l'espèce s'apprécier selon les dispositions de l'article R 111-2 du code de la construction et de l'habitation, qui excluent les parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1 mètre 80, peu important à cet égard que l'article R 261-25 du code de la construction et de l'habitation relatif au contrat de réservation impose d'y faire figurer la surface habitable approximative.
Les dispositions de l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, inapplicables à la vente en état de futur achèvement, sont également inopérantes.
Par conséquent, nulle moindre mesure d'au moins un vingtième n'est caractérisée au préjudice des époux [A] qui, en conséquence, ne peuvent réclamer au vendeur ni réduction de prix ni indemnisation pour perte locative ou frais de mesurage.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Les époux [A], qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens et, en équité, verseront au vendeur une somme telle que précisée au dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement entrepris,
DÉBOUTE les époux [A] de toutes leurs demandes,
LES CONDAMNE à payer à la SCCV Les Jardins du Moulin une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
CONDAMNE les époux [A] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,
Le Président,
