Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2019
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02119 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B4447
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2017 -Juge de l'expropriation de PARIS - RG n° 17/00431
APPELANTE
SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par et ayant pour avocat plaidant, Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
INTIMÉES
SA FINAMUR
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Non comparante (régulièrement convoquée)
Société SCI DES ENTREPOTS DE CHAMPIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par et ayant pour avocat plaidant, Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920
SOCIÉTÉ BELAIR TRANSPORT
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par et ayant pour avocat plaidant, Me Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Non comparante, (régulièrement convoquée)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
M. Gilles MALFRE, conseiller
Mme Valérie MORLET, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Hervé LOCU, président et par Mme Vidjaya DIVITY , greffière présente lors du prononcé.
RG 18/02119 - SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS CONTRE SA FINAMUR, SCI DES ENTREPÔTS DE CHAMPIGNY, SOCIÉTÉ BELAIR TRANSPORT
Audience du 20 juin 2019 - Délibéré au 26 septembre 2019
EXPOSÉ
Par arrêté du 24 décembre 2014, ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation, par la société du grand Paris, du tronçon de métro automatique pour la ligne de métro rouge-15 Sud dans les départements des Hauts de Seine (92), de Seine-et-Marne (77), de Seine-Saint-Denis (93) et du Val-de-Marne (94).
Est notamment concernée par l'opération la SCI des entrepôts de Champigny, propriétaire de la parcelle cadastrée section CR n°[Cadastre 1], située [Adresse 3]), d'une superficie totale de 4 063 m². Cette dernière comptait effectuer des travaux d'aménagement du sous-sol afin d'accueillir une activité de stockage d'objets et de valeurs sensibles au bénéfice de la société Bel Air transport, occupante.
Afin de réaliser le tunnel du tronçon de métro automatique, l'emprise de la société du grand Paris sous la parcelle sera d'une surface en tréfonds de 374 m² avec une profondeur de 10 m.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la société du grand Paris a, par mémoire visé au greffe le 29 septembre 2017, saisi le juge de l'expropriation de Paris afin que celui-ci fixe l'indemnité d'expropriation du tréfonds.
Par un jugement du 19 décembre 2017, après transport sur les lieux le 09 novembre 2017, celui-ci a :
- mis hors de cause la SA Finamur ;
- déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société Bel Air transport ;
- dit n'y avoir lieu à ordonner une expertise ;
- fixé à 9 364 euros l'indemnité devant revenir à la SCI des entrepôts de Champigny en réparation de la dépossession du volume en tréfonds ;
- sursis à statuer sur les autres chefs de préjudice, dans l'attente d'une décision administrative de refus des travaux ou de mise en oeuvre des travaux par la SCI des entrepôts de Champigny ;
- dit que l'instance sera alors reprise par simple courrier recommandé de la partie la plus diligente ;
- condamné la société du grand Paris à payer à la SCI des entrepôts de Champigny à la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappelé que les dépens sont à la charge de la société du grand Paris, partie expropriante;
- condamné la société du grand Paris aux dépens.
La société du grand Paris a interjeté appel le 18 janvier 2018.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par la société du grand Paris appelante, respectivement le 13 avril 2018, notifiées le 18 juin 2018 (AR du 21 juin 2018), et le 26 février 2019, notifiées le 01er mars 2019 (AR du 04 mars 2019 ...) aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a :
- dit irrecevable l'intervention de la société Bel Air transport ;
- rejeté la demande d'expertise présentée par la SCI des entrepôts de Champigny;
- retenu la méthode d'évaluation dite [Y] [I] ;
-d'infirmer le jugement de première instance sur la fixation de l'indemnité et sur la décision de sursis à statuer, en conséquence de statuer à nouveau et :
- de fixer l'indemnité d'expropriation à la somme globale de 8 292 euros NR tous chefs de préjudices confondus ;
- de dire qu'il n'y a lieu à sursis à statuer, le préjudice lié à un projet éventuel de construction en sous-sol n'étant pas indemnisable ;
- de rejeter la demande d'expertise ;
- de condamner la SCI des entrepôts de Champigny au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- déposées au greffe, par la SCI des entrepôts de Champigny intimée et appelante incidente, respectivement le 06 septembre 2018, notifiées le 28 novembre 2018 (AR...), le 16 janvier 2019, notifiées le 16 janvier 2019 (AR du 21 janvier 2019 ; bordereau de communication de pièces) et le 24 mai 2019, notifiées le 24 mai 2019 (AR du 28 mai 2019 ... ; il s'agit du bordereau de communication de pièces) aux termes desquelles elle demande à la cour :
- d'infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a fixé à 9 364 euros l'indemnité devant revenir à la société intimée en réparation de la dépossession du volume du tréfonds de la parcelle concernée ;
- à titre principal :
- de fixer l'indemnité principale au titre de la dépossession du tréfonds à la somme de 1 000 000 euros ;
- de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 101 000 euros ;
- de fixer les indemnités accessoires comme suit :
- en cas de possible réalisation de la seconde phase des travaux : 600 000 euros au titre de l'indemnité du surcoût des travaux ;
- en cas d'impossibilité de réaliser la seconde phase des travaux : 1 200 000 euros au titre de l'indemnité aux fins d'achat de locaux en sous-sol ;
- à titre subsidiaire et avant dire droit :
- de surseoir à statuer dans l'attente d'une décision administrative définitive sur le refus ou l'autorisation de réalisation des travaux par la société expropriée;
- de désigner tel expert judiciaire avec mission de :
- se rendre sur place dans l'ensemble immobilier [Adresse 3] ;
- visiter les lieux et entendre tout sachant ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- donner un avis technique et motivé aux fins de savoir si, au regard des travaux de construction du tunnel et de son entretien, le projet de réalisation de la seconde phase des travaux incluant la création d'un sous-sol est, eu égard à la partie du tréfonds touchée par l'emprise, sérieusement affecté dans sa potentialité de construction en sous-sol et indiquer par toutes recherches utiles sur ce point les contraintes techniques certaines inhérentes à cette entreprise ;
- donner, le cas échéant suivant la faisabilité de la seconde phase de travaux, un avis sur le surcoût des travaux de création d'un sous-sol induit par l'expropriation du tréfonds ;
- procéder à toutes mesures et investigations nécessaires en relation avec la faisabilité du projet de réalisation de la seconde phase des travaux de la société expropriée incluant la création d'un sous-sol ;
- de condamner l'expropriante au paiement d'une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, comprenant le coût des frais d'expertise judiciaire ;
- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 28 juin 2018, notifiées le 17 août 2018 (AR du 06 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 8 828 euros se décomposant comme suit:
- 7 459 euros au titre de l'indemnité principale ;
[374 m² x 19,944 euros]
- 1 368,85 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
MOTIFS DE L'ARRÊT
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l'appel étant du 18 janvier 2018,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de la société du Grand Paris du 18 juin 2018, de la SCI des entrepôts de Champigny du 6 septembre 2018 et du commissaire du gouvernement du 28 juin 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions de la SCI des entrepôts de Champigny du 28 novembre 2018, du 16 janvier 2019 sont de pure réplique à celles de la société du Grand Paris, ne formulent pas de demandes nouvelles de moyens nouveaux et sont donc recevables ; celle de la société du Grand Paris du 26 février 2019 sont de pure réplique aux conclusions déposées le 28 novembre 2018 et le 16 janvier 2019 par la SCI des entrepôts de Champigny intimé et appelant incidente, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux sont donc recevables.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- au fond
La société du grand Paris fait valoir que :
- l'irrecevabilité de l'intervention de la société Bel Air transport doit être confirmée ; en effet, cette intervention est irrecevable car il n'a pas été procédé à une offre préalable au profit de cette dernière qui ne peut donc saisir la juridiction de l'expropriation afin de faire fixer le préjudice allégué ; en outre, la société Bel Air transport n'est pas propriétaire du volume de tréfonds, dont l'indemnisation est l'objet de la présente instance;
- la méthode d'évaluation du tréfonds doit être confirmée ; en effet, la méthode résultant de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 7 décembre 1995 est traditionnellement utilisée afin de d'évaluer le tréfonds et ne saurait être écartée au profit d'une méthode d'évaluation 'in concreto' non précisée ;
- la valeur retenue en vue de calculer l'indemnité d'expropriation (170 euros /m²; 153 euros/m² après abattement) ne saurait être confirmée ; en effet, le juge de l'expropriation a écarté, sans motiver spécialement, des termes de références pertinents ce qui a conduit à retenir un prix unitaire moyen arbitraire ;
- le sursis à statuer aux fins d'indemniser les autres chefs de préjudice dans l'attente d'une décision administrative de refus des travaux ou de mise en oeuvre des travaux par l'expropriée ne saurait être accordé ; en ce sens, l'expropriée a confondu l'évaluation du tréfonds, objet de la présente instance et les travaux qu'elle prétend envisager ; en outre, le projet de construction apparaît hypothétique ; en effet, l'expropriée ne produit aucune autorisation de construire et n'apporte, aux fins de prouver le projet de construction, qu'un devis estimatif de travaux datant de 2012, non signé, dont on ignore l'auteur corroboré par une attestation sur l'honneur d'un architecte, datée du 29 décembre 2017 soit une semaine seulement avant l'audience de plaidoirie;
ainsi, en reconnaissant l'existence de ce préjudice, pourtant éminemment incertain, le juge de l'expropriation a méconnu l'article L 321-1 du code de l'expropriation ; par ailleurs, la décision de sursis à statuer est contestable car soumise à une condition potestative relevant de la seule volonté de l'exproprié, puisqu'elle dépend du dépôt ou non d'une demande de permis de construire et ce sans limite de temps ;
- en réponse à l'appel incident :
- une indemnité d'un montant d'un million d'euros ne saurait être accordée ; en effet, le préjudice relatif à la perte des potentialités réelles de construction en sous-sol au delà de 10 mètres de profondeur n'est pas un préjudice certain et ne peut donc faire l'objet d'une indemnisation, conformément à l'article L 321-1 du code de l'expropriation ; en outre, il n'est proposé aucune méthode d'évaluation alternative pertinente à celle de MM. [Y] et [I], suivie par le premier juge en vue d'évaluer l'indemnisation du tréfonds ;
- la demande relative à la fixation d'une indemnité accessoire alternative, tenant à la possibilité ou l'impossibilité de réaliser les travaux de construction d'un second niveau de sous-sol, doit être rejetée ; en effet, il s'agit d'un préjudice qui n'est pas certain, comme en témoigne l'existence de ces deux hypothèses ; d'autre part, le calcul du quantum du préjudice est contestable sachant que concernant la première hypothèse, le devis de construction est peu détaillé, et que dans la seconde hypothèse, la valeur locative des locaux est calculée sur une potentielle valeur locative ;
-la demande relative à la désignation d'un expert, afin qu'il indique si le projet de construction d'un sous-sol est affecté dans sa potentialité, doit également être rejetée ; en effet, la désignation d'un expert par le juge ne peut être faite qu'à titre exceptionnel, conformément à l'article R 322-1 du code de l'expropriation ; en outre, en application des articles 9 et 146 du code de procédure civile, la charge de la preuve incombe à la partie qui allègue un fait et une mesure d'expertise ne saurait pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve qui lui incombe ;
La SCI des entrepôts de Champigny fait valoir que :
-le projet de construction du sol-sol n'est pas hypothétique ; en effet, le projet de construction, financé au moyen d'un crédit-bail immobilier, comporte deux phases de travaux successives ; à cet égard, la première phase a été intégralement réalisée et constitue le bâti existant ; la deuxième phase n'a pas été réalisée mais doit débuter prochainement suivant l'achèvement du crédit-bail et l'acquisition immobilière consécutive réalisée par acte notarié en date du 16 juin 2017 ; celle-ci consiste en la construction d'un bâtiment constitué de trois niveau dont un en sous-sol pour stocker des objets 'sensibles' de valeur; d'après l'architecte, il ne restera que 4,95 m disponible entre le futur sous-sol et le dessus du tunnel ;
- la méthode d'évaluation [Y]-[I] ne saurait être retenue ; en effet, cette méthode, consacrée dans un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 7 décembre 1995, ne semble plus adéquate et d'autant moins appropriée que depuis 20 ans, les méthodes de construction souterraine ont été améliorées et permettent d'utiliser des sous-sol à des profondeurs bien plus élevées qu'en 1995 ; par ailleurs, dans les zones urbaines où le manque de place est évident, on constate le développement des constructions en sous-sol et donc une augmentation de la valeur vénale de ces volumes souterrains ; en outre, un arrêt du 12 novembre 2009 de la Cour d'appel de Paris reconnaissait que cette méthode était périmée et devait être actualisée ;
- en conséquence, une méthode d'estimation in concreto doit être retenue afin de calculer l'indemnité de dépossession ; à cet égard, ni la loi ni le règlement ne définissent de méthodes ou de techniques d'évaluation des biens expropriés et des préjudices, sauf en ce qui concerne l'indemnité d'expropriation, et la Cour de cassation n'exerce pas de contrôle sur le choix de la méthode utilisée par les juges du fond qui disposent en la matière d'une totale liberté de principe ; en outre, il ressort d'un arrêt de la Cour de cassation, en date du 22 mars 1995, que la valeur du tréfonds doit être déterminée par rapport 'à la réduction ou à la suppression des possibilités d'utilisation de ce tréfonds' ; il en résulte qu'il faut nécessairement une appréciation in concreto afin de pouvoir valoriser économiquement le tréfonds ;
- l'expropriation du tréfonds constitue un préjudice direct lié à l'expropriation dans la mesure où l'expropriation du tréfonds aura une incidence sur son patrimoine et doit faire l'objet d'une indemnisation par l'expropriante ; en outre, dès la première instance, l'expropriée démontrait de façon certaine l'existence de cette seconde tranche de travaux qui comprend un premier niveau de sous-sol et pour laquelle elle a fait établir des plans d'architectes et un devis estimatif de travaux ; par ailleurs, de nombreuses attestations viennent confirmer la réalité du projet de sous-sol ; enfin, l'expropriée a réalisé une demande de permis de construire relatif à cette seconde phase à la mairie le 6 juillet 2018 et celle-ci fait l'objet d'une instruction ; ainsi, la réalité du projet de construction du sous sol envisagé et mis en oeuvre effectivement depuis la fin du crédit bail est prouvée ; en conséquence, l'expropriée est en droit de solliciter une indemnité principale d'un montant de 1 000 000 d'euros représentant la valeur patrimoniale du tréfonds exproprié du fait de l'impossibilité d'exploiter le sous-sol entièrement au delà de la limite de 10 mètre ;
- au titre des indemnités accessoires, le préjudice dépend de la faisabilité des travaux de seconde phase ou non ; dès lors:
- si les travaux demeurent faisables, il conviendra d'indemniser le surcoût des travaux à réaliser consistant en la réalisation d'un radier général au sous-sol pour un montant de 600 000 euros ;
- si les travaux ne sont pas faisables, l'emprise de l'expropriante générerait une perte de revenu locatif importante et autoriserait l'octroi d'une indemnité équivalente à la somme de 1 200 000 euros, correspondant à la valeur de locaux en sous-sol d'une surface équivalente (2 000 000 euros) déduction faite du coût des travaux de construction du sous-sol irréalisable du fait de l'expropriation ;
- si la Cour s'estimait insuffisamment informée sur les travaux de construction du tunnel pour apprécier les préjudices, il conviendrait de nommer un expert judiciaire, conformément à l'article 145 du code de procédure civile, afin de déterminer la faisabilité des travaux de la seconde phase ;
Le Commissaire du gouvernement observe que :
- à 10 m de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 13,85 % de la valeur du sol ;
- en conséquence, compte tenu de l'étude de marché, une valeur unitaire de 160 euros/m² sera retenue, à laquelle un abattement de 10% pour encombrement (à hauteur de 35,44%) sera appliqué, soit une valeur unitaire de 144 euros/m² ; il en résulte une valeur unitaire de cette emprise de 19,9444 euros/m² [144 euros x 13,85 / 100] ;
- dès lors l'indemnité totale de dépossession doit être fixée à la somme de 8 828 euros se décomposant comme suit :
- 7 459 euros au titre de l'indemnité principale ;
[374 m² x 19,944 euros]
- 1 368,85 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel de la société du Grand Paris porte sur la valeur unitaire de surface et sur le sursis à statuer sur les autres chefs de préjudices dans l'attente d'une décision administrative soit de refus les travaux de mise en de travaux par la SCI des entrepôts de Champigny soit de leur mise en oeuvre ; l'appel de celle-ci concerne la méthode d'évaluation pour l'indemnité principale, et des indemnités accessoires dépendant pour partie de la faisabilité ou non de la réalisation de la seconde phase des travaux et à titre subsidiaire sur la désignation avant dire droit d'un expert judiciaire.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu la date de référence non contestée du 29 mars 2016.
La société du Grand Paris ni la SCI des entrepôts de Champigny ne concluent pas sur ce point, tandis que le commissaire du gouvernement retient la date du 29 mars 2016.
En application de l'article L 13-15 du code de l'expropriation et de l'article L2 113'6 du code de l'urbanisme, s'agissant en l'espèce des biens soumis au droit de préemption, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la date du 29 mars 2016.
S'agissant des données d'urbanisme, les parties s'accordent pour situer le bien en zone UF du plan local d'urbanisme de la commune de Champigny-sur-Marne.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'une parcelle de 4063 m² située dans une zone artisanale et commerciale.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance , soit le 19 décembre 2017.
Le premier juge a dissocié le préjudice lié à la dépossession pure et simple du tréfonds de celui lié à la limitation de la constructibilité au-dessus de l'emprise et il a sursis à statuer sur ce second préjudice , dans l'attente soit d'une décision de refus d'autorisation de construction du fait de l'ouvrage en sous-sol, soit de la mise en 'uvre des travaux par la société des entrepôts de Champigny.
S'agissant du premier préjudice, il a retenu un prix unitaire de 170euros
en utilisant la méthode [Y] et [I].
Le premier juge a mis hors de cause la société FINAMUR , déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la société Bel Air transport, et ces points n' étant pas discutés par les parties, le jugement sera confirmé .
'indemnité principale
Sur la détermination de la valeur de l'indemnisation principale
La détermination de la valeur d'indemnisation pour l'expropriation d'un volume de tréfonds requiert d'une part de fixer la valeur en surface de la parcelle en fonction du prix unitaire au mètre carré(a),de pondérer cette valeur en fonction du taux dit « d'encombrement » de la parcelle (b), et d'autre part d'appliquer à cette valeur les paramètres de la méthode de calcul spécifique au tréfonds (c).
Cette détermination est régie par des paramètres largement issus de la méthode dite [Y] et [I] du nom des experts désignés par arrêt de la cour d'appel du 16 décembre 1993 afin de prendre en compte la spécificité de l'expropriation totale ou partielle du tréfonds au regard de l'évolution des techniques mises en 'uvre pour les ouvrages à construire et des caractéristiques des sols.
La méthode [Y] et [I] détermine la valeur du tréfonds de façon dégressive en neutralisant les trois premiers mètres cinquante de sous-sol (qualifiée de profondeur minimale dans l'arrêt du 7 décembre 1995 rendue par cette cour dans l'affaire RATP C/Cts [V] -[M]), car le propriétaire d'un immeuble peut sans difficulté utiliser ses caves ou les infrastructures de ses fondations, sur ce qui correspond à un premier sous-sol; qu'en dessous de 3,50 m de profondeur, les prix de construction et le coût d'exploitation ont, ainsi que l'ont alors estimé les experts précités, une répercussion qui justifie la diminution de la valeur d'un tréfonds en fonction de la profondeur.
La SCI des entrepôts de Champigny conteste cette méthode d'estimation, en indiquant que les méthodes de construction souterraine ont été grandement améliorées, que par arrêt du 12 novembre 2009 la cour d'appel de Paris a reconnu que cette méthode était périmée et devait être actualisée et il verse au débat un arrêt du 14 janvier 2016, indiquant que l'expertise ordonnée est toujours en cours.
En réalité , l'expert désigné dans cette affaire est Monsieur [T] [C] qui a déposé son rapport de 29 juin 2016, la cour d'appel de Paris a rendu un arrêt le 29 juin 2017 (numéro 10'07 984), et la Cour de cassation a rendu un arrêt le 6 décembre 2018 numéro 17'24312 validant le recours à la méthode d' évaluation de l'expert Monsieur [C] et prononçant une cassation pour la dépréciation du surplus, en indiquant que viole les dispositions de l'article L13-13 devenu l'article L321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique , une cour d'appel qui alloue une une indemnité pour dépréciation du surplus en réparation d'un préjudice qui résulte de l'implantation l'ouvrage public et qui n'est pas la conséquence directe de l'emprise et a renvoyé devant la cour d'appel de Paris autrement composée.
La SCI des entrepôts de Champigny propose une méthode d'estimation in concreto, en indiquant que le tréfonds a une grande valeur pour elle et que le niveau du tunnel annoncé à 10 m, même si la construction du premier sous-sol envisagé reste possible, la création d'un second sous-sol serait totalement exclue; elle sollicite en conséquence une indemnité principale représentant la valeur patrimoniale du tréfonds exproprié du fait de l'impossibilité d'exploiter le sous-sol entièrement au-delà de la limite de 10 m, d'un montant d'un million d'euros.
Cependant, le premier juge a exactement indiqué qu'elle ne propose pas de méthode dévaluation alternative, et que le juge de l' expropriation ne peut fixer l'indemnisation de manière approximative; en effet la SCI des entrepôts de Champigny sollicite un montant d'un million d'euros, sans expliciter les paramètres retenus.
A l'appui de sa demande , elle indique qu'elle démontre de façon certaine l'existence d'une seconde tranche de travaux qui comprend un premier niveau de sous-sol et à propos duquel , elle a fait établir des plans d'architectes (pièce numéro 6) par Monsieur [D] [Z] et un devis estimatif de travaux du 28 février 2012 par la société études conceptions réalisations industrielles (pièce numéro 7) ; elle verse en outre 5 attestations (pièce numéro 12 numéro 16) et précise qu'elle ne pouvait pas pour des raisons de financement faire réaliser ces travaux avant le terme du crédit-bail qui est intervenu le 16 juin 2017, et elle produit 7 plans afférent au projet de la seconde phase de travaux ce qui illustre la création du sous-sol (pièce numéro 17, récépissé d'une demande de permis de construire déposée à la mairie le 6 juillet 2018 (pièce numéro 18) une lettre de la commune de Champigny-sur-Marne du 9 juillet 2018 afférent aux délais d'instruction du dossier de permis de construire (pièce numéro 19) ;elle verse enfin une étude de sol réalisée le 17 septembre 2001 (pièce numéro 20), pour le compte de la société bel air transports.
L'article L321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; le juge judiciaire se charge de déterminer l'indemnité de dépossession ainsi que tout autres indemnités accessoires permettant de réparer l'intégralité du préjudice causé au propriétaire du fait d'expropriation ; en revanche, de jurisprudence constante, il n'appartient pas au juge judiciaire d'indemniser les préjudices résultant de l'implantation d'un ouvrage public ; or en l'espèce, la SCI des entrepôts de Champigny propose une méthode d'estimation in concreto, en sollicitant une indemnisation, correspondant à la création d'un second sous-sol exclue en raison du niveau du tunnel annoncé à 10 m.
En conséquence, pour couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, il convient de retenir uniquement les caractéristiques du terrain, et le préjudice qui constitue la conséquence directe de l'emprise pour la quelle l'expropriation a été ordonnée et non le préjudice résultant de l'implantation d'un ouvrage public, compétence du juge administratif.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la méthode actuelle [Y] et [I].
a-la valeur de surface des parcelles
La valeur de la parcelle de la SCI des entrepôts de Champigny doit s'apprécier en fonction des valeurs de référence de biens comparables tant par leur surface que par leurs caractéristiques urbanistiques et leur destination, dans le même secteur.
Ces valeurs doivent être publiées afin que puissent être vérifiées la réalisation des ventes, la teneur des actes et la pertinence de la comparaison avec le bien exproprié.
Il convient d'examiner les références produites par les parties:
1° par la société du Grand Paris
Comme en première instance, la société du Grand Paris produit de nombreux termes (pièce numéro 2) qui ont été à juste titre écartés par le premier juge pour des biens situés dans les zones UA, UB, UC, aux caractéristiques différentes de la zone UF.
Il ne peut être retenu qu'une référence située dans la même zone UF du 8 février 2013, 2 boulevard Jules Guesde, 1127 m², 220'035euros, 195euros/m² , les autres termes situés en zone UF étant trop anciens, datant de plus de 5 ans, à savoir de 6 à 9 ans.
Il peut également être retenu un bien situé en zone UB, qui est situé en bordure de la zone UF, donc comparable : 26 février 2016 : 77 chemin du prix de l'étang, 2861 m², 455'239euros, 159euros/m².
2° par la SCI des entrepôts de Champigny
Elle ne propose aucune référence.
3° par le commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement propose les deux références, déjà retenues précédemment.
Il cite également un jugement rendu le 3 novembre 2016 portant sur un bien situé [Adresse 3] situé en zone UF retenant une valeur de terrain de surface de 160 euros/m²(expropriation opposant SGP/SA BPI France RG 16/000 11).
Cette référence judiciaire n'étant pas contestée sera également retenue.
Les références retenues sont donc de: 195+ 159+160= 514/3= 171 , 33 euros
Le premier juge a donc exactement retenu une valeur de 170 euros.
.-Pondération de la valeur unitaire de surface
L'occupation du terrain de surface par du bâti constitue un élément de pondération de la valeur de surface qui n'est contestée en l'espèce ni dans son principe ni dans le taux de 10% retenu.
Il en résulte que la valeur unitaire de surface à prendre en compte pour l'indemnisation de la dépossession du tréfonds sera de 170X0,9= 153 euros.
c-Calcul de la valeur d'indemnisation du tréfonds
Rappelant que dans le cadre de cette méthodologie le coefficient de profondeur retient :
-pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds inférieure ou égale à 3,5m, une indemnisation égale à 100% de la valeur du terrain de surface,
-pour une profondeur de l'expropriation en tréfonds comprise entre 3,5m et 6,5m, une indemnisation égale à 30% de la valeur du terrain de surface,
Ce paramètre n'est pas contesté.
Les autres paramètres de la méthodologie n'étant pas contestés, l'application de la formule [ V=Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke] permet de fixer comme suit l'évaluation de l'indemnisation :
VU (153)X S(374°X TR(13,85%)soit 90(10-3,5)X KP(1)X KS(1)X Ke(1)= 7925,25 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce sens.
Sur les indemnités accessoires
Sur l'indemnité de remploi
Les taux n'étant pas contestés, il convient de confirmer le jugement qui a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 1438,79 euros.
Sur la demande d'indemnité au titre de la réalisation ou non de la seconde phase des travaux
La SCI des entrepôts de Champigny demande en cas de faisabilité des travaux de la
seconde phase une indemnité accessoire d'un montant de 600'000euros
en produisant un coût chiffré par la société études conceptions réalisations industrielles à la somme de 538'400euros hors-taxes suivant un devis du 15 novembre 2017 (pièce numéro 8).
Elle demande en cas de faisabilité des travaux de la seconde phase une indemnité équivalente à la valeur de locaux en sous-sol d'une surface équivalente 600 centres mètres carrés, soit une somme de 2 millions d'euros, déduction à faire du coût des travaux de construction du sous-sol irréalisable du fait de l'expropriation soit 800'000euros , soit la
somme de 1200'000 euros .
Selon les dispositions de l'article L13-13 devenu L321-1 du code de l'expropriation (ordonnance n° 2014 -1345 du 6 novembre 2014 JO du 11 novembre 2014) les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation.
En l'espèce il est produit un simple devis estimatif de travaux (pièce numéro 7), un devis de travaux plus-value du 15 novembre 2017 (pièce numéro 8), ainsi que 5 attestations sur l'honneur (pièce numéro 12) ; cependant, il ne s'agit que d'un projet éventuel, puisque la SCI des entrepôts de Champigny indique elle-même dans ses conclusions que la mise en oeuvre de cette seconde phase, notamment pour des raisons financement, ne pouvait être réalisée avant le terme du crédit-bail qui est intervenu le 16 juin 2017. S'il est versé au débat des plans relatifs à la seconde phase de travaux illustrant la création du sous-sol (pièce numéro 17), la SCI indique , qu'il ne s'agit que d'un projet, et ce n'est que le 6 juillet 2018 qu'elle a déposé une demande de permis de construire (pièce numéros 18 et 19), soit postérieurement aux enquêtes publiques, ainsi qu'au jugement.
Il en résulte que la possibilité de construction évoquée était un projet purement éventuel n'ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire, qu'après le jugement, sans commencement d'exécution antérieure aux enquêtes publiques , de sorte que la SCI des entrepôts de Champigny ne justifie pas d'un préjudice distinct entraînant une dépréciation du surplus de son bien.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
-Sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société du Grand Paris à payer à la SCI des entrepôts de Champigny la somme de 1500 euros en application de 700 du code de civile.
L'équité commande de débouter la société SCI des entrepôts Champigny et la société du Grand Paris de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
-Sur les dépens
Les dépens de première instance sont à la charge de l'expropriant la SGP.
La SCI des entrepôts de Champigny perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties
Infirme partiellement le jugement entrepris
Statuant à nouveau
Fixe à 9364 euros l'indemnité à payer par la société du Grand Paris à la SCI des entrepôts de Champigny en réparation de la dépossession du volume en tréfonds de la parcelle cadastrée section CR numéro [Cadastre 1] situé [Adresse 3]
Déboute la SCI des entrepôts de Champigny de sa demande d'indemnité accessoire de 600'000 euros en cas de faisabilité des travaux de la seconde phase de 1'200'000 euros en cas de faisabilité des travaux de la seconde phase
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Déboute les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne la SCI des entrepôts de Champigny aux dépens d'appel.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
