Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/07969 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5QXU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Avril 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 15/08730
APPELANTE
SCI DES JALASSIERES anciennement dénommée STAMPING agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS d'AIX EN PROVENCE sous le numéro 518 542 642
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assistée de Me Mireille MARCHI de l'AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS , avocat au barreau de PARIS, toque : K 79, avocat plaidant
INTIMÉE
SA SOCIETE NOISÉENNE D'OUTILLAGE DE PRESSE (SNOP) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 602 820 011
[Adresse 8]
[Adresse 8]
Représentée par Me Ralph BOUSSIER de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141 substitué par Me Sophie d'ETTORE de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0141
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré,
un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
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FAITS ET PROCÉDURE
La SCI STAMPING, désormais dénommée la SCI DES JALASSIERES, est propriétaire d`un ensemble à usage industriel (deux bâtiments, un hall de stockage, sol et terrain à usage de chemin, d'aire de stationnement et de cour), d'une superficie de 1 ha 86 a 11 ca, situé [Adresse 5], qui a été donné en location à la société ALTIA [Adresse 5], en vertu d`un contrat de bail commercial du 12 février 2010, moyennant un loyer trimestriel H.T de 82.731 €, ce contrat portant aussi sur un terrain situé a BADAVEL (DOUBS). Il était prévu au bail l'exercice d'une activité liée a la réalisation et la conception de pièces métalliques embouties et de sous-ensembles mécano-soudés, à la réalisation de sertissages d`écrous et de vis, au taraudage et de soudure d'écrou, à la conception de processus d`emboutissage, à la réalisation et mise au point d'outillages, au traitement de surface et de protection des métaux, à l'achat et à la vente de tout matériel industriel.
Par jugement du 1er août 2014, le tribunal de commerce de Paris a arrêté un plan de cession totale des actifs de la société ALTIA [Adresse 5] au profit de la société FINANCIERE SNOP DUNOIS (FSD), avec la faculté de substitution au bénéfice de la société NOISEENNE D`OUTlLLAGE DE PRESSE (SNOP), dans les termes de l'offre de reprise du cessionnaire, laquelle excluait expressément le contrat de bail du 12 février 2010. Dans son dispositif, le tribunal a notamment :
- fixé, en application de l'article L. 642-8 du Code de commerce, la date d'entrée en jouissance du cessionnaire au 1er août 2014,
- pris acte que l'activité reprise sera consolidée au sein du site d'[Localité 7] qui appartient à la société SNOP,
- pris acte que la société la société FINANCIERE SNOP DUNOIS (FSD) sollicite la mise à disposition à titre gracieux pendant une durée minimale de 13 mois et maximale de 18 mois de l'ensemble des locaux situés à [Adresse 5] et appartenant à la société ALTIA STAMPING,(sic) afin de permettre la réinstallation des équipements,
- pris acte que la société STAMPING, n'ayant pas donné cet accord avant l'audience d`examen de l'offre, et représentée à l`audience par son conseil, a confirmé à l'audience ne pas donner son accord à cette mise à disposition à titre gracieux y compris pour une période plus courte de 13 mois,
- pris acte que la société FINANCIERE SNOP DUNOIS (FSD) a accepté en chambre du conseil de faire son affaire avec le propriétaire du maintien dans les lieux.
La convention de cession prise entre les sociétés ALTIA [Adresse 5], SNOP et FSD en exécution du jugement du 1er août 2014 a été régularisée par acte des 16 et 24 février 2017.
Par courrier du 6 août 2014 adressé à la société SNOP, la SCI STAMPING a indiqué que 'suite à la reprise de l'activité de la société ALTIA [Adresse 5] à l'audience du 28 juillet du tribunal de commerce de Paris et au transfert du bail commercial du 12 février 2010 entre la SCI STAMPING et la société ALTIA [Adresse 5], elle lui transmettait pour règlement les factures résultant de l'application de ce bail, lesquelles correspondaient au paiement du dépôt de garantie et du loyer des mois d'août et septembre 2014.
Par courrier en réponse du 04 septembre 2014, le conseil de la société SNOP rappelait que le contrat de bail du l2 février 2010 n'avait pas été transféré par le jugement du 1er août 2014 qui avait par ailleurs donné acte à sa cliente qu'elle acceptait de faire son affaire avec le propriétaire du maintien dans les lieux de l'activité, et ce à titre gracieux comme cela avait été acté à l`audience. Il a ajouté qu'il convenait uniquement de régulariser une convention d'occupation précaire pour le temps nécessaire à sa cliente.
Par constats d'huissier des 12, 18 et 26 septembre 2014, la société FSD a fait dresser des états des lieux du site de [Adresse 5], avec cette précision en entête qu'elle occupait désormais le site, et ce jusqu'au transfert de l'activité sur le site de la société SNOP.
Par ordonnance du 1er décembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par la SCI STAMPING aux fins de voir condamner la société SNOP à lui verser une indemnité d`occupation mensuelle au titre de l`occupation du site, a dit n`y avoir lieu à référé au motif que la créance de la SCI STAMPING ne paraissait pas certaine et incontestable en l'état des pièces versées au dossier.
Par constat d'huissier du 14 octobre 2015, il a été dressé, en présence de représentants de la société SNOP et de la SCI DES JALASSIERES, un état des lieux de sortie de la société SNOP du site de BEAUCOURT. Il est précisé que les représentants de la SCI DES JALASSIERES ont refusé de reprendre les clés et ce tant qu'ils n`avaient pas tous les justificatifs de mise aux normes de sécurité, de dépollution du site, ou de toute autre obligation pouvant peser sur l`exploitant du site à son départ, ainsi que les justificatifs de saisine de la DRIRE et de la DIRECCTE quant à l'arrêt de l'exploitation du site, et que ceux-ci ont par ailleurs indiqué qu`aucun loyer ou indemnité ne leur avait été versé au titre de l`occupation du site depuis le 1er août 2014.
Par courrier du 2 décembre 2015 adressé à la SCI DES JALASSIERES, la société SNOP lui a rappelé qu'un état des lieux du site de BEAUCOURT avait été réalisé en son absence le 3 novembre 2015, et que suite à cet état des lieux, les clés avaient été confiées à huissier qui, après de vaines tentatives de remise, lui avait fait sommation de les récupérer par acte du 25 novembre 2015.
Par acte d'huissier de justice délivré le 24 juin 2015, la SCI STAMPING a fait assigner la société SNOP devant le tribunal de grande instance de Bobigny, sur le fondements des articles 544 et 1 134 du code civil, aux fins principalement de la voir condamner à lui verser une indemnité d'occupation au titre de son occupation du site de BEAUCOURT.
Par ordonnance du 31 mai 2016, confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Paris du 3 février 2017, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d`incompétence au profit du tribunal de commerce de Paris soulevée par la société SNOP sur le fondement de l`article R 662-3 du code de commerce au motif que ce litige ne mettait en cause ni les organes de la procédure collective, ni le débiteur, et que concernant les conditions d`occupation de l'immeuble appartenant à la SCI DES JALASSIERES, il mettait en oeuvre des dispositions de droit commun et non la réglementation spécifique des procédures collectives.
Selon un arrêté du 13 juillet 2016, le Préfet du Territoire de BELFORT a enjoint au liquidateur de la société ALTIA [Adresse 5], en sa qualité de dernier exploitant du site, de satisfaire aux dispositions des articles R 512-39-1 et suivants du code de l'environnement relatifs aux installations classées pour la protection de l'environnement.
Cet arrêté fait l'objet d 'un recours devant le tribunal administratif de BESANÇON.
Par jugement du 10 avril 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a sous le bénéfice l'exécution provisoire :
- débouté la SCI DES JALASSIERES de sa demande tendant à voir condamner la SA SOCIETE NOISEENNE D'OUTILLAGE DE PRESSE (SNOP) à lui verser une indemnité d`occupation au titre de son occupation du site de BEAUCOURT
- débouté la SA SOCIETE NOISEENNE D'OUTILLAGE ET DE PRESSE (SNOP) de sa demande tendant à voir condamner la SCI DES JALASSIERES à lui verser la somme de 55.584€ hors taxe correspondant aux frais engagés en qualité de gérant de l'affaire, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamné la SCI DES JALASSIERES à verser à la SA SOCIETE NOISEENNE D'OUTILLAGE ET DE PRESSE (SNOP) la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l`instance, avec autorisation pour la SCP NORMAND ET ASSOCIES, avocat, de les recouvrer directement en application de l'article 699 du Code de procédure civile,
Par déclaration du 26 avril 2018, la SCI DES JALASSIERES a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 janvier 2019, la SCI DES JALASSIERES demande à la cour sur le fondement des article 544 et 1382 ancien du code civil de :
- infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny le 10 avril 2018 en ce qu'il a débouté la SCI DES JALASSIERES de sa demande tendant à voir condamner la société SNOP à lui verser une indemnité d'occupation au titre de son occupation du site de Beaucourt
- juger que cette occupation fautive de la SNOP a généré un préjudice pour la SCI DES JALASSIERES dont celle-ci est fondée à lui demander réparation
- juger que la SNOP est en conséquence redevable d'une indemnité d'occupation durant son maintien dans les lieux à l'égard de la SCI DES JALASSIERES
- fixer à 27 577 € HT hors charges par mois le montant de l'indemnité d'occupation due depuis cette date par SNOP
- condamner en conséquence la société SNOP à payer la somme de 413 655 € hors taxes hors charges à la SCI DES JALASSIERES correspondant à l'indemnité d'occupation mensuelle due du 1er août 2014 jusqu'au 25 novembre 2015
- donner acte à la SCI DES JALASSIERES de ce qu'elle se réserve de solliciter ultérieurement une indemnité d'occupation complémentaire jusqu'à la complète remise en état des lieux s'il était décidé que SNOP est le dernier exploitant du site
- infirmer la décision déférée à la Cour en ce qu'elle a condamné la SCI DES JALASSIERES à payer une somme de 3 000 € à la société SNOP sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile
- déclarer mal fondé l'appel incident formé par la société SNOP
- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a débouté la société SNOP de sa demande tendant à voir condamner la SCI DES JALASSIERES à lui verser la somme de 55 584 € HT soi-disant correspondant aux frais engagés en sa qualité de gérant d'affaires ainsi que de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive
- débouter la société SNOP de sa demande en paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive
- condamner la société SNOP au paiement d'une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement de tous les dépens dont distraction au profit de Maître Frédérique ETEVENARD.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 11 janvier 2019, la SOCIETE NOISÉENNE D'OUTILLAGE DE PRESSE demande à la cour sur le fondement des articles 1382, 1131 et 1372 du code civil, 700 du code de procédure civile de :
- déclarer recevable et bien fondée la société SNOP dans ses conclusions, fins et demandes ;
A TITRE PRINCIPAL
- constater l'absence de bien fondé de l'indemnité d'occupation sollicitée par la SCI DES JALASSIERES au titre de l'occupation du site de BEAUCOURT par la SNOP aux motifs que
o La société SNOP a occupé le site de BEAUCOURT conformément à l'autorisation qui lui a été accordée par le jugement du 1er août 2014, rendu par le tribunal de commerce de Paris ; par conséquent la SNOP n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité extracontractuelle ;
o La SCI DES JALASSIERES n'apporte la preuve ni de l'existence d'un préjudice certain et direct résultant de l'impossibilité de relouer le site de BEAUCOURT ;
o Aucun lien de causalité entre une éventuelle faute et un préjudice inexistant, n'est identifié par la SCI DES JALASSIERES.
- constater que la demande en versement d'une indemnité d'occupation telle que formulée par la SCI DES JALASSIERES est dépourvue de cause ;
- constater que la société SNOP a pris en charge les frais afférents au nettoyage et à la mise en sécurité du site, afin de pouvoir exécuter le plan de cession dans des conditions décentes d'hygiène et de sécurité ;
PAR CONSÉQUENT
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté la demande formulée par la SCI DES JALASSIERES tendant à faire condamner la SNOP au paiement d'une indemnité d'occupation sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;
- juger que l'indemnité d'occupation est dépourvue de cause en application de l'article 1171 du code civil ;
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté la SNOP de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir le remboursement des sommes engagées pour procéder au nettoyage et à la mise en sécurité minimale du site ;
- juger que la SCI DES JALASSIERES est redevable de la somme de 55 584 euros hors taxe, correspondant aux frais engagés par la société SNOP en qualité de gérant de l'affaire ;
A TITRE SUBSIDIAIRE
- constater que le rapport d'expertise réalisé par la société BNP PARIBAS REAL ESTATE en mai 2010 ne peut permettre de déterminer la valeur locative du site en septembre 2014 ;
- constater que la valeur locative du site de [Adresse 5] pour la période de 2014 ne peut être supérieure à la somme de 51 000 € hors taxe et hors charge par an ;
- juger que la société SNOP ne peut être condamnée à des indemnités d'occupation dont le montant cumulé, sur la période d'occupation, à une somme supérieure à 6.041 euros.
EN TOUT ETAT DE CAUSE
- débouter LA SCI DES JALASSIERES de l'intégralité de ses demandes supplémentaires ;
- condamner LA SCI DES JALASSIERES au paiement de tous les dépens dont distraction au profit de la SCP NORMAND et ASSOCIES ;
- condamner LA SCI DES JALASSIERES à verser à la société SNOP la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner LA SCI DES JALASSIERES à verser à la société SNOP la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 février 2019.
La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'autorisation d'occuper le site
LA SCI DES JALASSIERES allègue que le jugement a simplement autorisé la SNOP à entrer en jouissance des éléments d'actif cédés, que l'autorisation d'occupation du site n'a jamais été une des conditions d'exécution de la cession, que concernant les éléments d'actif se trouvant sur le site de BEAUCOURT, la SNOP était autorisée à y entrer pour appréhender les matériels qu'elle avait acquis pour les déménager sur son site d'Etupes, mais certainement pas de les exploiter, que la SNOP a exploité son activité sur le site de Beaucourt pendant 16 mois.
La SNOP répond que l'autorisation d'occuper le site de BEAUCOURT afin de récupérer les actifs s'y trouvant, découle du jugement d'homologation du plan de cession, que par conséquent le principe même de l'occupation ne saurait constituer une faute, qu'elle a donc pris attache avec la SCI DES JALASSIERES par courrier du 4 septembre 2014, afin d'ouvrir les discussions sur les modalités d'occupation et de faire valoir sa position, sans jamais recevoir de réponse, que les éléments produits par la SCI DES JALASSIERES sont insuffisants pour établir que se déroulait dans les lieux une autre activité, que le démontage des presses et autres actifs cédés, que l'ensemble des moyens de production ont été testés, démontés, nettoyés et modernisés sur place par les salariés et enfin transportés à l'usine d'ETUPES.
La SCI DES JALASSIERES fonde sa demande sur les articles 544 et 1382 du code civil aux termes desquels celui qui occupe fautivement un immeuble qui ne lui appartient pas est redevable envers le propriétaire d'une indemnité réparant le préjudice subi du fait de l'indisponibilité de l'immeuble.
La SCI STAMPING, devenue la SCI DES JALASSIERES, justifie avoir déclaré le 23 juin 2014, auprès de Me [S], sa créance de loyers au passif de la société ALTIA [Adresse 5] pour 781.671,07 euros.
Il est mentionné dans le dispositif du jugement du 1er août 2014 arrêtant le plan de cession totale des actifs de la SASU ALTIA [Adresse 5] au profit de la société financière SNOP DUNOIS FSD avec faculté de substitution au profit de la SNOP que le tribunal :
- prend acte que la société financière SNOP DUNOIS FSD sollicite la mise à disposition à titre gracieux pendant une durée minimale de 13 mois et maximale de 18 mois, de l'ensemble des locaux situés à Beaucourt et appartenant la SCI ALTIA STAMPING, afin de permettre la réinstallation des équipements,
- prend acte que la SCI STAMPING, n'ayant pas donné cet accord avant l'audience d'examen de l'offre, et représentée à l'audience par son conseil, a confirmé ne pas donner son accord à cette mise à disposition à titre gracieux, y compris pour une période plus courte de 13 mois,
- prend acte que la société financière SNOP DUNOIS FSD a accepté en chambre du conseil de faire son affaire avec le propriétaire du maintien dans les lieux.
Il résulte clairement et expressément de ces dispositions que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la SCI STAMPING, aux droits de laquelle vient la SCI des DES JALASSIERES a refusé d'accorder à la société financière SNOP DUNOIS FSD la mise à disposition à titre gracieux des locaux qu'elle a sollicitée.
La SNOP ne justifie pas avoir ultérieurement trouvé un accord avec la SCI des DES JALASSIERES quant aux modalités de son occupation du site de BEAUCOURT.
Par courrier en date du 4 septembre 2014 adressé à la gérante de la SCI STAMPING aux droits de laquelle vient la SCI DES JALASSIERES, qui lui avait adressé des factures en contrepartie de l'occupation du site de BEAUCOURT lui indiquait qu'il avait été acté à l'audience que l'occupation était à titre gracieux et qu'il convenait simplement de régulariser une convention d'occupation précaire. Ce courrier ne peut constituer une base de discussion puisque la SNOP considère que son occupation a été consentie gratuitement ce dont elle ne peut justifier.
La SCI STAMPING aux droits de laquelle vient la SCI DES JALASSIERES, n'a jamais autorisé ni la société financière SNOP DUNOIS FSD ni la SNOP à occuper le site de BEAUCOURT et n'avait aucune obligation de lui concéder une convention d'occupation précaire à titre gratuit.
Le jugement dont s'agit a renvoyé les parties à trouver un accord sur les termes d'une convention d'occupation précaire. Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, quant aux modalités de cette convention en ce qui concerne son prix et sa durée, il s'ensuit que la société SNOP ne peut se prévaloir de son existence.
En occupant sans titre le site du 1er août 2014 au 25 novembre 2015, la SNOP a commis une faute causant à la SCI DES JALASSIERES, qui n'a pu disposer de son bien en tant que propriétaire, un préjudice qu'elle doit indemniser.
Il ne peut être reproché au propriétaire de n'avoir pas effectué de démarches pour relouer le bien alors même que la SNOP occupait le site en prétendant être autorisée à y demeurer de manière gracieuse.
La SCI DES JALASSIERES produit un courrier en date du 17 octobre 2018, de la société CIMAT SARTEC indiquant que le démontage de la presse CATTANEO de 1000 tonnes
nécessitait un délai approximatif de 4 semaines. La SNOP a présenté une offre en date du 9 décembre 2014 portant sur la modernisation et la mise en conformité d'une presse mécanique CATTANEO de 1000 tonnes pour une durée de travaux du mois de novembre 2014 au mois de juin 2015.
Cette dernière évaluation ne peut être retenue car n'est pas relative à un déménagement de la presse mais à sa rénovation.
La SNOP n'ayant pas été autorisée, passé le délai de prise de possession du matériel, à occuper le site, le fait d'y être demeurée 14 mois a outrepassé le délai nécessaire à un déménagement même s'il s'agit de gros matériels. L'état du site est indifférent à son occupation qui s'est effectuée sans droit ni titre.
L'occupation du site ayant eu lieu en violation des droits de la SCI DES JALASSIERES, constitue la cause de la réclamation de celle-ci du paiement d'une contrepartie financière.
La SCI DES JALASSIERES est fondée à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation de nature à compenser la mise à disposition du site.
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
La SCI DES JALASSIERES allègue que son préjudice résulte du fait qu'elle n'a pu redonner à bail ce site industriel qui était contrairement à ce que soutient la SNOP parfaitement exploitable, que la SNOP a laissé les lieux dans un état tel que la location est impossible d'autant que subsiste la question soumise au tribunal administratif de savoir sur qui repose l'obligation de dépollution, que le rapport DANTARD, non établi contradictoirement par des experts qui n'ont pas visité les lieux et qui ont réalisé le rapport sur la base des constats d'huissier fournis par la société SNOP n'est pas crédible.
La SNOP réplique qu'aucun préjudice ne résulterait du contrat de bail qui, conclu avec l'ancien locataire, ne faisait pas partie des actifs repris par elle-même qui n'est qu'un tiers, que les dégradations causées par des intrusions à répétition occasionnant la création de déchetteries sauvages, si elles causent un préjudice à la SCI DES JALASSIERES, ne peuvent en aucun cas être imputées à la SNOP qui a quitté les lieux à la mi-octobre 2015, que compte tenu de l'état de dégradation avancé et de pollution grave, la SCI DES JALASSIERES ne pouvait en tout état de cause relouer le site, que la SCI DES JALASSIERES ne saurait se prévaloir d'aucun préjudice résultant de l'occupation du site par la SNOP compte tenu du fait qu'il a été restitué dans un meilleur état que celui où elle l'a trouvé.
Elle soutient également que les lieux qu'elle a occupés étaient en très mauvais état, faute par le bailleur d'avoir exigé de l'ancien locataire leur remise en état, si bien, que faute de respect de son obligation de délivrance, l'indemnité d'occupation sollicitée est dépourvue de cause.
Il convient de rappeler que l'indemnité d'occupation due indemnise le propriétaire de l'impossibilité de disposer des lieux lui appartenant et constitue donc la contrepartie de l'occupation des lieux. S'agissant d'une indemnité d'occupation de droit commun elle a à la fois un fondement indemnitaire et compensatoire et l'occupant ne peut prétendre tirer argument d'un défaut de délivrance pour obtenir une minoration de cette valeur.
La SCI DES JALASSIERES sollicite la fixation d'une indemnité d'occupation pour la période due du 1er août 2014 jusqu'au 25 novembre 2015.
Le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 1er août 2014 arrêtant le plan de cession totale des actifs de la SASU ALTIA [Adresse 5] au profit de la société financière SNOP DUNOIS FSD avec faculté de substitution au profit de la SNOP ayant fixé et autorisé la date d'entrée en jouissance en application de l'article L642-8 du code de commerce au 1er août 2014, cette date doit être retenue comme date d'entrée dans les lieux par la SNOP qui ne justifie pas que le fait que le cédant ait été autorisé à poursuivre son activité durant un mois ait été un obstacle à l'accès au site.
Aux termes d'un constat d'huissier du 14 octobre 2015, Maître [U], huissier de
justice, a constaté en présence d'un représentant de chaque partie, que le gérant de la SCI DES JALASSIERES avait refusé de reprendre les clés du bâtiment, au regard de la situation du site en matière de sécurité, d'environnement et d'assurance, l'arrêt d'exploitation n'ayant pas été validé.
Par courrier du 2 décembre 2015, la SNOP indiquait à la SCI DES JALASSIERES qu'elle lui avait adressé une sommation le 25 novembre 2015 par l'intermédiaire d'un huissier de justice pour la remise des clefs après qu' EDF fut intervenue pour fermer l'alimentation électrique des locaux.
Cette date du 25 novembre 2015, non contestée par la SCI DES JALASSIERES, sera retenue comme la date de fin de l'occupation des locaux par la SNOP.
En conséquence, l'indemnité d'occupation sera due du 1er août 2014 au 25 novembre 2015.
Al'appui de sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation, la SCI DES JALASSIERES, verse aux débats un rapport de BNP PARIBAS REAL ESTATE qui décrit le site comme un ensemble hétérogène et de grande taille, bénéficiant d'un bon niveau d'équipement et d'aménagements spécifiques pour l'accueil de lourdes machines-outils et atteste d'une valeur locative de 365.220 euros/an HC et HT.
La SNOP verse aux débats un rapport établi par DANTARD Expertises en mars 2017 proposant une évaluation de la valeur locative du site nettoyé et sécurisé de 51 000 € par an HT et HC en 2014 (en précisant qu'à la lecture des constats d'huissier communiqués, le site n'était pas louable avant les opérations de nettoyage réalisées par la SNOP) et une valeur locative de marché du site en mars 2017 également de 51 000 € par an HT et HC.
Chaque partie contestant le rapport d'expertise produit par son contradicteur et compte tenu de la différence entre les évaluations produites, il y a lieu d'ordonner une expertise avant de fixer l'indemnité d'occupation due par la SNOP. La mission de l'expert sera précisée au dispositif de l'arrêt.
Sur la demande de la SNOP de remboursement des dépenses relatives à la remise en état du site
La SCI DES JALASSIERES fait valoir que la SNOP ne s'est pas contentée de démonter, de transférer l'outil industriel mais elle a exploité le site, que l'activité d'emboutissage exploitée dans les lieux générait tous les mois plusieurs tonnes de déchets industriels, huile et déchets métalliques, que l'argument tiré de la gestion d'affaires ne peut être retenu puisque la propriétaire des lieux n'est en rien intéressée par l'exploitation.
La SNOP soutient que s'agissant de l'intention de gérer, elle a pris à son compte les travaux de remise en état qui s'imposaient au vu de la dangerosité des lieux car la société ALTIA [Adresse 5] n'a jamais acquitté ses obligations d'entretien du site, qu'en les acquittant à sa place, la SNOP est intervenue dans son intérêt, que le fait que les travaux aient aussi eu un intérêt pour la SNOP est un élément indifférent, que l'article L.642-8 du code de commerce ne s'applique que lorsque l'entrée en jouissance était anticipée, que la SNOP n'a pris possession des lieux qu'un mois après le 1er août 2014, date à partir de laquelle elle était autorisée à le faire.
Il résulte des article 1372 du code civil, que 'lorsque volontairement on gère l'affaire d'autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu'il l'ignore, celui qui gère contracte l'engagement tacite de continuer la gestion qu'il a commencée, et de l'achever jusqu'à ce que le propriétaire soit en état d'y pourvoir lui-même ; il doit se charger également de toutes les dépendances de cette même affaire.'
L'article 1375 du code civil énonce que 'le maître dont l'affaire a été bien administrée doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l'indemniser de tous les engagements personnels qu'il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu'il a faites.'
La SNOP produit des factures pour un montant de 55 584 € établies de septembre 2014 à octobre 2015 durant sa présence sur le site.
Le juge commissaire a, le 22 avril 2016, désigné la société PERICHIMIE ENVIRONNEMENT afin d'établir un rapport sur les conditions d'exploitation du site depuis le 1er août 2014. Il en résulte que l'usine a continué à fonctionner en tant qu'installation de travail mécanique des métaux à partir de la prise en main de l'outil par la SNOP en août 2014 jusqu'en juillet 2015. L'activité a lentement diminué par paliers, au fur et à mesure de l'arrêt puis du déménagement des machines. Le site a été libéré en novembre 2015. La SNOP indique que l'activité déployée était liée au déménagement des machines.
Si la SNOP verse aux débats des constats d'huissier établis d'une part, les 12 et 14 septembre 2014 et d'autre part le 18 septembre 2014 et le 26 septembre 2015 démontrant l'existence sur le site de cuves contenant de l'huile usagée et de matériel hors d'usage, il résulte de la convention de cession d'entreprise signée les 16 et 24 février 2017 à l'article 6.1 que le cédant a donné acte au cessionnaire que la mise à disposition des éléments cédés est intervenue le 1er août 2014 à15H00, date d'entrée en jouissance et que l'engagement du cessionnaire était de prendre l'entreprise en l'état dans laquelle elle se trouvait au jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou diminution du prix pour quelque cause que ce soit, en raison de l'état de redressement judiciaire de la société ALTIA [Adresse 5] ou de l'acceptation de l'offre par le tribunal de commerce de Paris. Au vu de cette convention, la SNOP ne peut prétendre à aucune indemnisation au titre de l'état des matériaux cédés.
Le tribunal a indiqué , à juste titre, qu'au vu de l'article L 642-8 du code de commerce et de l'acte de cession des16 et 24 février 2017, il apparaît qu'en cas d'entrée en jouissance anticipée des actifs, celle-ci se fait sous la responsabilité du repreneur, l'acte de cession précisant 'aussi, depuis le 1er août 2014, dans l'attente de la régularisation des actes de cession, le cessionnaire a assumé sous son entière responsabilité la gestion des éléments de l`entreprise cédée et a eu la jouissance entière de tous les droits et prérogatives attachés aux éléments corporels et incorporels ainsi qu'aux stocks'.
Il est produit trois factures d'évacuation des déchets dont une en date du mois de février 2015 et deux en date du mois d'avril 2015 soit plusieurs mois après l'occupation des locaux par la SNOP . Le fait que la SNOP ait procédé de son propre chef à l'évacuation de déchets alors même que sa propre activité générait des déchets industriels ne permet pas de déterminer, contrairement à ce qu'elle allègue qu'elle agissait dans l'intérêt du propriétaire du site plutôt que dans son propre intérêt. L'existence d'une gestion d'affaires n'est donc pas démontrée.
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Il résulte de l'article 1382 du code civil, qu'une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s'être défendue que si l'exercice de son droit a dégénéré en abus. L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'étant pas, en soi, constitutive d'une faute, l'abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par la juridiction.
En l'espèce, la SCI DES JALASSIERES ayant été déclarée fondée en ses demandes, la SNOP sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Il sera sursis à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par décision contradictoire,
Confirme le jugement en ce que le tribunal a débouté la SA SOCIETE NOISEENNE D'OUTILLAGE DE PRESSE (SNOP) de sa demande tendant à voir condamner la SCI DES JALASSIERES à lui verser la somme de 55.584€ hors taxe correspondant aux frais engagés en qualité de gérant de l'affaire, ainsi que de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,
Infirme le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit que la société NOISEENNE D`OUTlLLAGE DE PRESSE (SNOP) en occupant du 1er août 2014 au 25 novembre 2015 le site situé [Adresse 5], sans avoir conclu avec le propriétaire une convention d'occupation précaire, a commis une faute causant un préjudice à la SCI DES JALASSIERES,
Dit en conséquence que la société NOISEENNE D`OUTlLLAGE DE PRESSE (SNOP) est redevable envers la SCI DES JALASSIERES d'une indemnité d'occupation pour la période écoulée entre le 1er août 2014 et le 25 novembre 2015 ,
Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert :
M. [O] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Port : [XXXXXXXX01]
[Courriel 6]
avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire de :
se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ;
visiter les lieux [Adresse 5], les décrire,
déterminer le montant de l'indemnité due par la société NOISEENNE D`OUTlLLAGE DE PRESSE (SNOP) pour l'occupation des lieux, du 1er août 2014 jusqu'au 25 novembre 2015,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 1er juillet 2020 ;
Fixe à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI DES JALASSIERES à la Régie de la cour d'appel de Paris, [Adresse 4] avant le 15 novembre 2019 ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,
Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 21 novembre 2019 pour contrôle du versement de la consignation ;
Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du magistrat de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;
Déboute la société NOISEENNE D`OUTlLLAGE DE PRESSE (SNOP) de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,
Réserve les dépens.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
