Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2019
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/01528 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B425Z
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/07984
APPELANT
Monsieur [I] [E]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Michel MENANT de la SELEURL CABINET MENANT ET ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : L0190
INTIMES
Monsieur [M] [S]
né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 2] (76)
Et
Madame [R] [N] épouse [S]
née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
Représentés tous deux par Me Nathalie CUSIN-MICHELETTI, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : D1546
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Claude CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, greffier.
FAITS ET PROCÉDURE
M. [E] a acquis le 23 mai 2002 un ensemble immobilier situé [Adresse 1].
Se fondant sur une servitude de hauteur grevant le fonds voisin appartenant à M. et Mme [S], interdisant la construction de bâtiments de plus d'un étage sur rez-de-chaussée,M. [E] les a assignés en demandant au tribunal de les interdire d'entreprendre des travaux de surélévation autorisés par un permis de construire et, si ces travaux étaient entrepris, de les voir condamner à démolir la surélévation dépassant le premier étage. Il a réclamé en outre la condamnation de M. et Mme [S] à lui payer la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice causé par la perte d'ensoleillement généré par la construction litigieuse.
A titre subsidiaire, il a réclamé la condamnation de M. et Mme [S] à lui payer une
somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l'indemnisation de la perte d'ensoleillement et de vue, constituant des troubles anormaux du voisinage, que causerait la construction litigieuse.
Par jugement 5 décembre 2017, le tribunal de grande instance de [Localité 3] a débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes et débouté M. et Mme [S] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. Il a en outre condamné M. [E] à payer à M. et Mme [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal a d'abord rappelé que les consorts [H], qui avaient acquis les terrains litigieux, ont conclu avec la ville de Paris un cahier des charges du 10 février 1890 aux termes duquel ils avaient l'obligation de "ménager" des cours dans les constructions élevées au sud de la rue de l'Egalité, l'article 2 stipulant que le préfet de la Seine autorisait Mme [H] et ses enfants à élever sur leurs terrains des constructions qui ne pourront comprendre qu'un rez-de-chaussée et un étage à condition d'y ménager les cours spécifiques pour chaque type de construction et de maintenir ces cours à perpétuité.
Il a ensuite constaté que l'ensemble des constructions bordant la rue de l'Egalité sont érigées sur deux étages, y compris celle érigée sur le terrain de M. [E]. Il a ensuite retenu que le cahier des charges du 10 février 1890 n'instaure pas de manière explicite une servitude non altius tollendi et qu'il convient en conséquence de définir l'interdiction des constructions de plus d'un étage comme l'énoncé d'une mesure d'urbanisme soumise à autorisation et de considérer que seules les cours communes séparant les constructions sont grevées à perpétuité d'une servitude non aedificandi empêchant de construire sur le fonds.
Il a ajouté que cette interprétation est confirmée par l'autorisation administrative de surélévation accordée à M. et Mme [S] le 9 octobre 2014.
M. [E] a interjeté appel de ce jugement.
Il explique qu'à la fin du XIXème siècle, la Banque d'escompte de Paris et les consorts [H] ont acquis dans le [Localité 3] des terrains correspondant aux terrains d'emprise des anciennes carrières de gypse et qui, de ce fait, présentaient une importante instabilité nécessitant l'emploi de précautions afin de garantir la solidité des ouvrages qui pourront y être édifiés.
Il rappelle ensuite que les consorts [H] ont demandé au préfet de la Seine l'autorisation de faire aménager des cours de dimensions inférieures à celles prescrites par le règlement sur les constructions en contrepartie de l'édification de faible hauteur et que selon un traité conclu le 29 décembre 1889, il a été convenu que les constructions ne devront pas dépasser un étage sur rez-de-chaussée.
Il indique que le cahier des charges conclu en complément de ce traité dispose que "M. [O], oblige par ces présentes ses mandants (les consorts [H]) à ménager dans les constructions qu'ils se proposent d'élever sur leurs terrains situés à [Localité 3] [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] [Localité 4] et qui ne comprendront qu'un rez-de-chaussée et un étage, les cours ci-après indiquées pour chacun des quatre types de constructions figurées au plan ci-après énoncées (...) lesquelles cours devront être maintenues à perpétuité ainsi que M. [O] y oblige ses mandants".
M. [E] tire de ces dispositions l'institution d'une servitude non altius tollendi justifiant ses demandes d'interdiction ou de démolition et de dommages-intérêts.
Il reprend en outre devant la cour sa demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts pour troubles anormaux du voisinage.
Il sollicite enfin l'allocation d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. et Mme [S] concluent à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il les déboute de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et réclament à ce titre la condamnation de M. [E] à leur payer une somme de 31 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Ils demandent enfin la condamnation de M. [E] à leur payer une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
1 - Sur les demandes de M. [E]
- Sur les demandes principales
Attendu que le traité conclu le 19 décembre 1889 entre la ville de [Localité 3] et les consorts [H], dont les dispositions ont été reprises dans le cahier des charges de l'acte de vente du 10 février 1890, stipule que :
" Article 1er
M. [O], oblige par ces présentes, ses mandants à ménager dans les constructions qu'ils se proposent d'élever sur leurs terrains situés à [Localité 3] [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 7] et [Adresse 6] [Localité 4] et qui ne comprendront qu'un rez-de-chaussée et un étage, les cours ci-après indiquées pour chacun des quatre types de constructions figurées au plan ci-après énoncées (...) ;
Article 2
En considération des engagements sous l'article qui précède, et sous la foi de leur entière exécution, Monsieur le préfet de la Seine autorise Mme [H] et ses enfants à élever sur leurs terrain, situés [Adresse 3], [Adresse 4], [Adresse 7] et [Adresse 6], des constructions qui ne pourront comprendre qu'un rez-de-chaussée et un étage, à la condition d'y aménager les cours spécifiques pour chaque type de construction, ainsi qu'il est expliqué à l'article ci-dessus, et de maintenir ces cours à perpétuité" ;
Attendu qu'il résulte de ce traité que les consorts [H] ayant pour projet d'édifier des constructions comprenant un rez-de-chaussée et un étage, le préfet de la Seine les a autorisés à réaliser ces constructions à la condition d'aménager des cours et de les maintenir à perpétuité ; que si cet acte instaure une servitude non aedificandi interdisant de construire sur le terrain d'emprise de ces cours, aucune de ses dispositions ne crée de servitude non altius tollendi, l'autorisation de construire un bâtiment ne comprenant qu'un rez-de-chaussée et un étage relevant d'une décision de l'autorité compétente en matière d'urbanisme ;
Attendu que M. [E] doit donc être débouté de sa demande fondée sur l'existence d'un servitude non aedificandi ;
- Sur la demande subsidiaire
Attendu qu'il est constant que le bâtiment de M. et Mme [S] ne fait pas face à celui de M. [E] mais est situé latéralement à ce dernier auquel il est adossé ; que les éléments produits par celui-ci n'établissent pas que la surélévation d'un étage du bâtiment de M. et Mme [S] entraînera une perte d'ensoleillement et de vue excédant les inconvénients normaux du voisinage étant en outre précisé qu'en ville, dans une zone d'habitat dense et continu ,le propriétaire d'un immeuble ne peut revendiquer un droit au maintien de l'ensoleillement et de la vue dont il bénéficie ;
2 - Sur la demande de M. et Mme [S]
Attendu que l'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu'en l'espèce, M. et Mme [S] ne rapportent pas la preuve d'une telle faute et seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;
3 - Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu qu'il convient de condamner M.[E] à payer à M. et MM. [S] la somme de 2 000 euros ;
PAR CES MOTIFS
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTE M. [E] de sa demande et le condamne à payer à M. et Mme [S] la somme de 2 000 euros ;
LE CONDAMNE aux dépens d'appel.
Le Greffier,
Le Président,
