France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 03 juillet 2019, 16/03193

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 03 JUILLET 2019

(n° , 12 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/03193 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYBCB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de [Localité 1] - RG n° 13/09994

APPELANTE

SOCIÉTÉ D'ÉCONOMIE MIXTE POUR L'ETUDE ET L'EXPLOITATION D'EQUIPEMENTS COLLECTIFS, SA,

SIRET n° 335 042 636 00035,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Félix DE BELLOY, Ayant pour avocat plaidant Me Alexandre MEILHAUD de l'ASSOCIATION BOKEN, avocat au barreau de PARIS, toque : R191

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

représenté par son Syndic, la Société FAUCON, société civile,

SIRET n°484 358 536 00023,

dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant

chez la Société FAUCON, [Localité 3]

[Adresse 4]

Représenté par Me Virginie APÉRY-CHAUVIN de l'AARPI APERY & ASSOCIES, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : C1541

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 Mars 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseillère

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

A la suite de la création de la zone à urbaniser par priorité (ZUP) des Sablons par arrêté du

ministère de la construction du 4 septembre 1965, la ville de [Localité 1] a engagé une opération

d'aménagement dont elle a confié la réalisation à la société d'économie mixte d'aménagement et de rénovation de la ville de Bobigny (SEMARBO).

L'immeuble situé [Adresse 2]) objet du présent litige a été édifié dans ce cadre, puis vendu par la SEMARBO à la société immobilière Hector Berlioz selon acte authentique du 21 décembre 1984.

Préalablement à la vente, un règlement de copropriété a été établi le 19 décembre 1984. Il précise que l'immeuble est constitué d'un 'ensemble immobilier à usage de commerces, bureaux et parkings'.

Selon convention conclue le 5 mars 1987, renouvelée par acte du 11 juin 2013, la ville de [Localité 1] a confié à la société d'économie mixte pour l'étude et l'exploitation d'équipements collectifs (SEMECO) la mission d'exploiter, gérer et entretenir divers biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis dont la commune est propriétaire notamment dans le quartier Hector Berlioz, cette mission comprenant la perception de redevances auprès des usagers et cessionnaires.

Pendant plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] s'est acquitté auprès de la SEMECO de factures portant les libellés suivants: 'charges PCE' (parties communes extérieures) et 'charges PK' (parkings).

Par courrier du 13 juillet 2011, le nouveau syndic de la copropriété a notifié à la SEMECO la 'résiliation' de 'la location de la totalité des parkings', précisant qu'il appartiendrait à l'avenir à chaque copropriétaire de prendre contact avec la SEMECO pour conclure avec elle une location, 'suivant conditions totalement étrangères à la copropriété'.

Le 21 décembre suivant, le syndicat, par la voix de son conseil, a confirmé la résiliation annoncée, ajoutant qu'il ne bénéficiait à sa connaissance d'aucune prestation émanant de la SEMECO de sorte qu'il n'entendait régler aucune des factures adressées par cette société.

Durant les mois qui ont suivi, le syndicat des copropriétaires a systématiquement retourné à la SEMECO les factures que celle-ci lui faisait parvenir pour règlement. Il exigeait par ailleurs le remboursement des sommes acquittées par le passé par la copropriété.

C'est dans ces conditions que par acte du 19 juin 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné la SEMECO.

Par jugement du 8 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- dit irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la SEMECO,

- condamné la SEMECO à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] la somme de 97.432,83 € correspondant au montant des factures acquittées par le syndicat depuis le 1er juillet 2008, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 19 juin 2013,

- dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- ordonné à la SEMECO d'émettre des avoirs au lieu et place des factures n°08011, 08159,08239,08327,08401, 09027, 52, 703, 702, 623, 622, 4597, 4598, 9326, 9327, 21787,

21788, 20632, 20633, 22259, 22260, 25212, 25213, 28450, 28451, 35835, 39022, 54206,

[Adresse 5],

[Adresse 6],

[Adresse 7] et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant un même objet,

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- débouté la SEMECO de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles,

- condamné la SEMECO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SEMECO aux dépens dont distraction au profit de Maître Apery-Cauvin

conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La SEMECO a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 février 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 25 février 2019 par lesquelles la SEMECO, appelante, invite la cour, au visa des articles 1147 et 1315 du code civil, à :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le cahier des charges général du quartier Hector Berlioz s'impose au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] et que ce dernier est donc tenu de lui rembourser les dépenses qui y sont visées,

- réformer le jugement entrepris pour le surplus,

statuant à nouveau,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] de ses demandes, fins et prétentions,

à titre reconventionnel,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] au paiement des factures échues depuis le 1er janvier 2011 et non payées à ce jour, pour un montant de 285.852,58 € TTC, actualisé au 17 octobre 2018,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] au paiement des intérêts contractuels de retard au taux d'intérêt légal majoré de 3%, en application de l'article 30 du cahier des charges,

- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date de l'assignation, soit au 19 juin

2013,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] au dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 26 février 20198 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles L212-1 et suivants, et L241-1 du code de la consommation, à :

s'agissant des charges appelées au titre des parties communes extérieures,

à titre principal,

- dire que le cahier des charges dont se prévaut la SEMECO ne lui est pas opposable,

- à défaut, dire que l'article 27 du cahier des charges est une clause abusive réputée non écrite,

- dire que les factures émises par la SEMECO à son égard pour le recouvrement de charges afférentes aux parties communes extérieures ne sont pas fondées,

- ordonner le remboursement des charges acquittées au titre des parties communes extérieures auprès de la SEMECO entre le 1er juillet 2008 et le 8 décembre 2010, soit 73.276,95 € TTC sur le fondement de l'article 1235 du code civil dans sa version applicable, outre les intérêts légaux ayant couru sur cette somme depuis le 19 juin 2013, avec capitalisation,

- ordonner l'émission d'avoirs en lieu et places des factures émises et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant pour objet des charges afférentes aux parties communes extérieures,

- infirmer le jugement dont il est relevé appel en ce qu'il a de contraire à ce qui précède,

- le confirmer pour le surplus,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement,

- dire que la SEMECO ne justifie pas du bien-fondé du montant des charges réclamées,

- dire que les factures émises par la SEMECO à son égard pour le recouvrement de charges afférentes aux parties communes extérieures ne sont pas justifiées,

- ordonner l'émission d'avoirs en lieu et places des factures émises et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant pour objet des charges afférentes aux parties communes extérieures,

à titre plus subsidiaire,

- constater qu'il a mis fin à ses engagements au titre de l'entretien du secteur-dalle, le 21 décembre 2011,

- ordonner l'émission d'avoirs en lieu et places de toutes factures émises pour la période postérieure à cette date ayant pour objet des charges afférentes aux parties communes extérieures,

s'agissant des charges appelées au titre des places de parking,

à titre principal,

- dire que le cahier des charges dont se prévaut la SEMECO ne lui est pas opposable,

- dire que les factures émises par la SEMECO à son égard pour le recouvrement de charges afférentes aux places de parking ne sont pas fondées,

- ordonner le remboursement des charges acquittées au titre des 24 places de parking auprès de la SEMECO entre le 1er juillet 2008 et le 8 décembre 2010, soit 24.155,88 € TTC sur le fondement de l'article 1235 du code civil dans sa version applicable, outre les intérêts légaux ayant couru sur cette somme depuis le 19 juin 2013, avec capitalisation,

- ordonner l'émission d'avoirs en lieu et places des factures émises et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant pour objet des charges afférentes aux places de parking,

- infirmer le jugement dont il est relevé appel en ce qu'il a de contraire à ce qui précède,

- le confirmer pour le surplus,

à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement,

- dire que la SEMECO ne justifie pas du bien-fondé du montant des charges réclamées,

- dire que les factures émises par la SEMECO à son égard pour le recouvrement de charges afférentes aux places de parking ne sont pas justifiées,

- ordonner le remboursement des charges acquittées au titre des places de parking auprès de la SEMECO entre le 1er juillet 2008 et le 8 décembre 2010, soit 24.155,88 € TTC sur le fondement de l'article 1235 du code civil dans sa version applicable, outre les intérêts légaux ayant couru sur cette somme depuis le 19 juin 2013, avec capitalisation,

- ordonner l'émission d'avoirs en lieu et places des factures émises et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant pour objet des charges afférentes aux places de parking,

à titre plus subsidiaire,

- constater que le droit d'usage des places de parking a pris fin le 21 décembre 2014,

- ordonner l'émission d'avoirs en lieu et places de toutes factures émises pour la période postérieure à cette date ayant pour objet des charges afférentes aux places de parking,

s'agissant des demandes accessoires,

- condamner la SEMECO aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

s'agissant des demandes de la SEMECO,

à titre principal,

- rejeter l'ensemble des demandes présentées par la SEMECO,

à titre subsidiaire,

- lui accorder un délai de deux ans à compter de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter des sommes éventuellement mises à sa charge,

- rejeter les demandes de la SEMECO présentées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré, non contesté en ce qu'il a déclaré irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la SEMECO, sera confirmé sur ce point ;

Sur l'opposabilité du cahier des charges

En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires soutient que le cahier des charges en cause n'est pas un acte administratif et n'a aucune valeur contraignante notamment à son égard outre que l'article 27 du cahier des charges litigieux doit être réputé non écrit ;

En l'espèce, la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] du 28 mai 1975 concernant l'approbation du dossier de réalisation et de la convention confiant la concession de l'opération à la SEMARBO, vise un cahier des charges définissant les conditions dans lesquelles cette opération d'aménagement sera poursuivie par l'organisme aménageur et les droits et obligations respectifs de la commune et de cet organisme ;

Le cahier des charges produit aux débats dont l'intitulé est 'Cahier des charges général pour le quartier Hector Berlioz' définit bien les conditions dans lesquelles l'opération d'aménagement doit être poursuivie (chapitre II : réalisation des ouvrages et des bâtiments), ainsi que les droits et obligations de la Commune et de la SEMARBO (chapitre III : droit de propriété, servitudes et droit d'usage affectant le sol naturel, les ouvrages et les bâtiments, chapitre IV et V : Utilisation des bâtiments, Gestion du secteur-dalle) ;

De surcroît, il ressort de l'extrait du rapport de la chambre régionale des comptes 'SEMECO 93" pièce 52 du syndicat des copropriétaires, que les opérations d'aménagement des îlots Paul Eluard et Karl Marx et des quartiers Chemin Vert et Hector Berlioz ont été approuvées respectivement en 1964 et en 1975 par la Commune de [Localité 1], qu'à l'issue de ces opérations d'aménagement, les dalles, espaces verts, aires de loisirs et parkings n'ont pas été remis, comme il est d'usage, soit aux propriétaires des immeubles d'habitations, commerces et bureaux pour être gérés dans le cadre d'une résidence, soit à la commune de [Localité 1] pour y intégrer le domaine public, qu'ils ont été conservés avec l'accord de la commune de [Localité 1] par la SEMARBO et gérés dans le cadre d'un cahier des charges propre à chaque quartier, mis en place par la Commune de [Localité 1] ;

Dès lors, le cahier des charges, approuvé lors du conseil municipal constitue bien un acte administratif tel que le soutient la SEMECO ;

Il ressort expressément des termes du cahier des charges, en son article 2, que ses dispositions s'imposent :

- aux acquéreurs de biens et droits immobiliers de toutes natures cédés par la SEMARBO dans le secteur-dalle du quartier Hector Berlioz et aux cessionnaires successifs de ces droits,

- à la SEMARBO et à toute personne morale de droit privé ou de droit public qui

pourrait lui être substituée, notamment en application de l'article 6 ;

L'information des acquéreurs successifs des biens immobiliers concernés étant garantie par les dispositions suivantes du même article :

'Les conventions ou actes notariés passés entre la SEMARBO et les acquéreurs de biens

on droits immobiliers de toutes normes et, éventuellement, entre les acquéreurs

successifs de ces biens et droits immobiliers doivent faire mention de l'acceptation sans

réserve, par lesdits acquéreurs, du présent Cahier des Charges' ;

Il résulte de l'acte de vente de l'ensemble immobilier, du 21 décembre 1984 par la SEMARBO à la Société Immobilière Hector Berlioz, page 12 que les biens et droits immobiliers vendus dépendent de l'îlot Hector Berlioz, réalisé par la SEMARBO et soumis au cahier des charges établi par acte sous signature privée en date du 7 juillet 1975, que ce cahier des charges règle notamment l'entretien et la gestion du quartier Hector Berlioz ;

En page 14 de cet acte de vente figure la mention selon laquelle, l'acquéreur déclare avoir parfaite connaissance des cahiers des charges, état descriptif, état descriptif de division et règlement de copropriété et de leurs modificatifs sus visés, qu'il s'oblige à exécuter toutes les charges, conditions et obligation pouvant résulter pour lui desdits documents et à en faire son affaire personnelle ;

Le règlement de copropriété de l'immeuble en date du 19 décembre 1984, lequel est entré en vigueur dès que les lots composant les biens immobiliers se sont trouvés appartenir à au moins deux personnes, prévoit que l'ensemble immobilier fait partie d'un plus grand immeuble appartenant à la SEMARBO et constituant le 'Quartier Hector Berlioz', lequel a fait l'objet d'un cahier des charges reçu par Maître [H], le 7 juillet 1975, que ce cahier des charges règle notamment l'entretien et la gestion de l'ensemble immobilier ;

Ce même règlement de copropriété prévoit en son article 15 'règlement des charges' page 33, que pour permettre au syndic de faire face au paiement des charges communes de l'immeuble et de celles afférentes à la gestion du secteur dalle, chaque copropriétaire devra verser au syndic une avance de trésorerie permanente dont le montant sera fixé par l'assemblée générale ;

Dès lors, le premier juge a justement indiqué que le syndicat des copropriétaires est par conséquent mal fondé à soutenir que les dispositions du cahier des charges lui seraient inopposables, ainsi qu'aux copropriétaires, alors que son propre règlement y renvoie expressément, de même que l'acte de vente du 21 décembre 1984 ;

Egalement, comme l'a relevé le premier juge, il résulte de la convention entre la ville de [Localité 1] et la SEMECO, que la commune a confié à celle-ci, la mission d'exploiter, gérer et entretenir divers biens et droits immobiliers bâtis ou non bâtis dont la commune est propriétaire notamment dans le quartier Hector Berlioz, cette mission comprenant

la perception de redevances auprès des usagers et cessionnaires ;

Il a donc été justement énoncé dans le jugement déféré que la SEMECO n'est donc pas le propriétaire des parkings et parties communes extérieures, qu'elle n'est pas davantage un prestataire de services lié au syndicat par une convention que ce dernier pourrait librement résilier, que les obligations du syndicat procèdent exclusivement du cahier des charges établi par la commune de [Localité 1] et s'imposent à lui tant que les dispositions de cet acte n'auront pas été modifiées ou remises en cause dans leur légalité devant le juge compétent pour en connaître ;

La contestation du syndicat des copropriétaires relative au caractère de clause abusive de l'article 27 du cahier des charges est donc inopérante ;

A juste titre, le premier juge a dit que le syndicat des copropriétaires est tenu de rembourser à la SEMECO les dépenses visées dans le cahier des charges ;

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes du cahier des charges, en préambule du chapitre V, est posé le principe d'une contribution financière des cessionnaires à l'entretien et à la conservation des éléments non privatifs du secteur-dalle :

'En contrepartie de la mise à disposition des cessionnaires de l'ensemble des éléments

non privatifs du secteur-dalle, les cessionnaires supporteront la totalité des dépenses

consécutives à l'existence, au fonctionnement, à l'entretien et à la conservation des

immeubles de ce secteur, y compris celles définies par l'article 606 du code civil' ;

L'article 25 dresse une liste non limitative des dépenses susceptibles d'être engagées en ce qui concerne les parkings (notamment l'entretien et la maintenance des ouvrages techniques, l'éclairage, la ventilation, le nettoyage, le gardiennage), les parties communes extérieures (notamment l'entretien des chaussées et trottoirs et leur éclairage, l'éclairage et le nettoiement des aires d'accès aux bâtiments et des espaces communs, l'entretien des espaces verts et aires de jeux, l'éclairage, le nettoyage) outre l'entretien du secteur dalle (la réfection périodique d'étanchéité du sol artificiel et des autres éléments de dalles où existe une étanchéité, l'entretien, la réparation des divers éléments constitutifs de l'ouvrage-dalle, l'entretien des matériels, gardiennage des espaces ouverts au public, assurances, contributions, impôts taxes, frais de fonctionnement) ;

L'article 26 intitulé ' Obligation de participer aux dépenses concernant les immeubles' énonce les modalités de remboursement des dépenses afférentes à ces prestations par les cessionnaires, en envisageant expressément le cas des immeubles soumis au statut de la copropriété :

' Tout acquéreur de biens ou de droits, c'est à dire tout « cessionnaire'' tel que

défini précédemment s'oblige à rembourser chaque année à l'organisme de gestion

agissant pour le compte du propriétaire du secteur-dalle, une quote-part de toutes les

dépenses consécutives à l'existence, au fonctionnement et à l'entretien du secteur-dalle, dans les conditions fixées par les articles 25 à 30. Cette somme à rembourser chaque année est désignée dans la suite du présent Cahier des Charges par l'expression 'quote-part annuelle de dépenses'. Lorsque les droits immobiliers relatifs à un bâtiment deviennent la propriété de copropriétaires, c'est le syndicat des copropriétaires qui s'oblige au remboursement susvisé :

- au titre de l'ensemble des droits relatifs au bâtiment,

- et au titre de l'ensemble des droits d'usage de places de parking cédés par la SEMARBO en relation avec la cession des droits immobiliers relatifs au bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires fait son affaire de la répartition et de la récupération auprès des copropriétaires des sommes qu'il rembourse à l'organisme de gestion. Le règlement de copropriété du bâtiment considéré doit prévoir toutes dispositions utiles à cet égard.';

L'article 27 du cahier des charges expose les modalités de calcul de la quote-part annuelle de dépenses que doit rembourser, conformément à l'article 26, tout cessionnaire ;

L'article 28 énonce que pour chaque année les sommes à recouvrer sont réparties entre tous les cessionnaires de l'îlot pour le poste 'dépenses secteur-dalle parkings exclus' et entre tous les titulaires de droits d'usage de places de parkings pour le poste 'dépenses parking';

L'article 29 pose le principe d'un remboursement sous forme d'acomptes prévisionnels sur les paiements à échoir, donnant lieu à une régularisation annuelle ;

L'article 7 de l'annexe relative aux parkings, prévoit que pour chaque année, les sommes à recouvrer au titre des charges engagées par la SEMARBO aujourd'hui la SEMECO pour la gestion du parking seront réparties entre les usagers de ce parking conformément aux prescriptions du cahier des charges général et déduction faite des acomptes encaissés sur le paiement desdites charges ;

Les modalités de justification du montant des quote-parts réclamées sont exposées à l'article 31 du cahier des charges, 'Information des cessionnaires', qui est libellé comme suit :

'La SEMARBO sera tenue de communiquer aux représentants qualifiés des

cessionnaires, les éléments d'information d'ordre comptable permettant à ces acquéreurs

de connaître, pour chaque année, le montant des dépenses effectuées dans l'année ainsi

que les bases de répartition de ces dépenses. Ces renseignements devront être

communiqués dans les six mois suivant la fin de l'année considérée, au cours d'une

période d'une durée minimale d'un mois, dont les dates de début et de fin seront arrêtées

par l'organisme de gestion' ;

En l'espèce, il est produit aux débats par la SEMECO les pièces suivantes :

- les tableaux de répartition des charges du compte cessionnaire (BNP Paribas puis Faucon) pour les années 2008 à 2017 ainsi que les factures trimestrielles et de régularisation de charges (pièces 37 à 46),

- les factures trimestrielles PCE et PK pour l'année 2018 (pièces 36),

- la répartition des charges entre les concessionnaires pour les années 2011, 2012 et 2013 (pièces 34),

- les comptes d'exploitation du Quartier Hector Berlioz pour les années 2017, 2016, 2015, 2014, 2013, 2012 (pièces 37 à 42),

- le compte d'exploitation prévisionnel pour l'exercice 2014 (sous pièces 34),

- le grand livre général analytique pour l'année 2015 portant mention de toutes des dépenses de fournitures ( EDF, eau, gaz, essence, administratives) d'entretien (espaces verts, maintenance informatique, gardiennage, télésurveillance, location de matériels, véhicules) d'assurances, de personnel (rémunérations et cotisations diverses comprises),

- l'historique du compte du syndicat des copropriétaires (grand livre auxiliaire et justificatif de solde, pièces 48) ;

Les dépenses engagées par la SEMECO apparaissent conformes aux dispositions du cahier des charges en son article 25, lequel ainsi qu'il a été vu, liste l'ensemble des dépenses et ce de façon non exhaustive, auxquelles participe tout cessionnaire ;

S'agissant spécifiquement des dépenses de 'rémunération gestion exploitant', il sera indiqué que l'article 25 vise expressément 'les frais de fonctionnement de l'organisme de gestion' ;

S'agissant des dépenses engagées pour l'exercice 2010, les charges pour cet exercice ayant été réglées, la SEMECO n'avait pas à produire l'ensemble des éléments relatifs à des charges dont elle ne sollicite pas le paiement ;

S'agissant des dépenses engagées en 2018, les éléments comptables non encore établis, ne pouvaient être produits ;

Concernant l'information donnée au cessionnaire et le respect de l'article 31 du cahier des charges, il convient de constater que les régularisations annuelles de charge sont adressées chaque année au syndicat des copropriétaires, que les provisions sont appelées en fonction des budgets précédents, et que le syndicat des copropriétaires a la faculté de consulter l'ensemble des éléments comptables au sein de la SEMECO, ainsi qu'il l'avait fait en 2011 (courrier du syndic du 13 juillet 2011, pièce 14 de la SEMECO) ;

Enfin, il convient d'indiquer que le cahier des charges devient caduc à la date de suppression de la zone, laquelle n'est pas démontrée, qu'il ne s'agit donc pas d'un engagement perpétuel ;

Le syndicat des copropriétaires n'a donc pas valablement mis fin à ses engagements contractuels en ce qui concerne l'entretien des parties communes extérieures aux termes de son courrier du 21 décembre 2011 ;

Concernant les charges liées au parking, le syndicat des copropriétaires soutient que le droit d'usage des places de parking en vertu duquel les charges appelées a pris fin le 21 décembre 2014, que rien ne justifie que des charges soient appelées postérieurement à cette date étant ajouté qu'il n'est pas démontré comme soutenu que les copropriétaires continueraient de jouir des places de parking ;

Il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas l'occupation des parkings du moins jusqu'au 21 décembre 2014 ;

Il résulte des termes du cahier des charges (annexe concernant le droit d'usage des places de parking) que si les parkings ne peuvent faire l'objet que d'une cession des droits d'usage trentenaire, le droit aux places de parking est indissolublement lié à la propriété des immeubles ou droits immobiliers dont la vente est soumise au cahier des charges ;

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir remis à la SEMECO les badges permettant l'accès au parking (pièces 47 de la SEMECO), de sorte qu'il ne justifie pas ne plus devoir participer aux dépenses y afférentes ;

En conséquence, et au vu des décomptes produits en pièces 48, il sera fait droit à la demande de la SEMECO en condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler les factures échues depuis le 1er janvier 2011 et impayées, pour un montant de 285.852,58 € TTC, actualisé au 17 octobre 2018 ;

Aux termes de l'article 30 du cahier des charges, 'intérêts de retard' : 'En cas de non paiement d'un acompte dans un délai d'un mois suivant la date à laquelle il est demandé, l'organisme de gestion est fondé à réclamer au cessionnaire défaillant, des intérêts de retard et à en exiger le paiement ainsi que le paiement du principal, par voie de justice. Ces intérêts courront de plein droit du seul fait du retard intervenu dans le paiement d'un acompte, sans que l'organisme de gestion soit tenu d'adresser une mise en demeure à l'acquéreur défaillant. Ils seront calculés sur la base du taux annuel de l'intérêt légal pratiqué en matière civile, majoré de 3 %.' ;

Dès lors, la somme due sera assortie des intérêts contractuels de retard au taux d'intérêt légal majoré de 3%, en application de l'article 30 du cahier des charges ;

Toutes les demandes du syndicat des copropriétaires en remboursement avec intérêts et leur capitalisation et émission d'avoirs doivent être par conséquent, rejetées ;

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu'il a :

- dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil,

- ordonné à la SEMECO d'émettre des avoirs au lieu et place des factures n°08011, 08159,08239,08327,08401, 09027, 52, 703, 702, 623, 622, 4597, 4598, 9326, 9327, 21787, 21788, 20632, 20633, 22259, 22260, 25212, 25213, 28450, 28451, 35835, 39022, 54206, 54207, 47283, 47284, 40629, 40630, 61277, 66770, 61276, 66771, 66726, 66772, 66727, 66773, 75219, 75310, 75220,75311, 81857, 81856, 84744, 84745, 87371, 87372, 87368, 87370, 87369, 90513, 90512, 94400, 94399, 99621, 99622, 102760, 105711,105710,105709, 105708 et de toutes factures postérieures à celles-ci ayant un même objet,

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- débouté la SEMECO de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] doit être condamné à payer à la SEMECO, la somme de 285.852,58 € TTC, au titre des factures échues et impayées depuis le 1er janvier 2011, selon décompte actualisé au 17 octobre 2018, avec intérêts contractuels calculés sur la base du taux annuel de l'intérêt légal pratiqué en matière civile, majoré de 3 % ;

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par la SEMECO dans ses conclusions de première instance du 7 septembre 2015 ;

Toutefois, les intérêts courent à compter du présent arrêt conformément à la demande;

Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;

Sur la demande de délais

Le syndicat des copropriétaires indique que n'ont pas été appelés les fonds nécessaires au paiement des charges et qu'il lui faudrait s'il était fait droit à la demande appeler des fonds sur plusieurs années ;

En l'espèce, l'ancienneté et l'importance de la dette commandent de ne pas accorder des délais de paiement au syndicat des copropriétaires qui a d'ores et déjà bénéficié des plus larges délais ;

La demande formée sur le fondement de l'article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien) doit être rejetée ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à la SEMECO la somme de 9.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qu'il a dit irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par la SEMECO ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à la SEMECO, la somme de 285.852,58 € TTC, au titre des factures échues et impayées depuis le 1er janvier 2011, selon décompte actualisé au 17 octobre 2018, avec intérêts contractuels calculés sur la base du taux annuel de l'intérêt légal pratiqué en matière civile, majoré de 3 % ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à la SEMECO, la somme de 9.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 03 juillet 2019, 16/03193

Synthèse

Références :

Origine de la décision