Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 28 JUIN 2019
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/21389 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4P45
Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Octobre 2017 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2015049856
APPELANTE
SAS MB TRANSACTIONS
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 425 039 138 00028
Représentée par Me François TRECOURT de la SELASU TRECOURT, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : A0510
INTIMES
Monsieur [X] [F]
né le [Date naissance 1] 1944 à NANCY (54000)
demeurant [Adresse 2]
75016 PARIS
SAS SFEP - SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'EDITION ET DE PRESSE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 4]
N° SIRET : 333 454 148 00029
Représentés tous deux par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Charles MERCIER du Cabinet AXIAL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D2042
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 25 avril 2013, la Société française d'édition et de presse (la société SFEP) a conclu avec la société MB Transactions une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble situé à Saint Cloud au prix de 17 000 000 euros sous la condition suspensive d'obtention du permis de construire. La société MB Transactions a versé à la société SFEP une somme de 2 000 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation qui devait être restituée à la société MB Transactions en cas de non-réalisation des conditions suspensives, M. [F], dirigeant de la société SFEP, s'étant porté caution en garantie du remboursement de cette somme.
L'acte fixe la date limite de dépôt de la demande de permis de construire au 30 septembre 2013, de l'obtention du permis de construire au 31 mars 2014 et de la conclusion de l'acte de vente au 30 septembre 2014. Aux termes de deux avenants la date limite de dépôt de la demande de permis de construire a finalement été reportée au 30 janvier 2014 et la date limite d'obtention du permis de construire et de la conclusion de l'acte de vente au 31 mars 2015
La société MB Transactions n'ayant pas obtenu le permis de construire à la date du 31 mars 2015 a demandé à la société SFEP de lui restituer l'indemnité d'immobilisation. Cette indemnité ne lui ayant pas été remboursée, la société MB Transactions a assigné la société SFEP et M. [F] en paiement de la somme due, outre 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 31 octobre 2017, le tribunal de commerce de Paris a débouté la société MB Transactions de ses demandes et l'a condamnée à payer à la société SFEP la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal s'est fondé sur les dispositions de la promesse qui stipulent que le bénéficiaire s'oblige à justifier au promettant du dépôt de ses demandes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les trente jours de ce dépôt à défaut de quoi, si bon semble au promettant, l'indemnité lui est définitivement acquise sans qu'il y ait lieu d'attendre la réalisation des conditions suspensives. Il a retenu que cette obligation était un élément essentiel de l'engagement du promettant car elle lui permettait de s'assurer que la société MB Transactions se comportait de façon diligente pour mener à terme la transaction.
La société MB Transactions a interjeté appel de ce jugement.
Elle fait valoir que les avenants qui ont été conclus ont emporté novation de la convention initiale, de sorte qu'il ne subsiste que la convention amendée, le contrat dans son état antérieur aux avenants ne survivant pas. Elle en conclut que la société SFEP ne peut se fonder sur le contrat initial pour revendiquer le droit de conserver l'indemnité d'immobilisation.
Elle ajoute que la clause qui prévoit la notification de la demande de permis de construire au promettant n'érige pas cette obligation en condition suspensive et ne prévoit aucun délai pour l'accomplissement de cette obligation, seule l'obligation de déposer une demande de permis de construire ayant été enfermée dans un délai. Elle fait enfin valoir que le 23 janvier 2015 elle a informé le promettant du dépôt d'une demande de permis de construire.
Sur la conformité de la demande de permis de construire aux stipulations de la promesse, la société MB Transactions rappelle que si la première demande avait été déposée pour une surface au plancher supérieure de 85,34 m² à la surface indiquée dans la promesse (9 044 m²) et la seconde demande pour une surface supérieure de 99 m², la promesse stipule que si le permis "n'était pas délivré conforme à sa demande (notamment s'il n'autorisait pas au minimum la construction d'une surface de planchers égale à celle ci-dessus définie), la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée, si bon semble au bénéficiaire". Elle en déduit que les surfaces à construire sont édictées dans le seul intérêt du bénéficiaire et constituent en outre un minimum, de sorte qu'un léger dépassement n'est pas de nature à établir qu'elle aurait abusivement porté ses demandes de droit à construire au-delà du raisonnable.
La société MB Transactions rappelle enfin que la promesse était également assortie de la condition suspensive de purge du droit de préemption urbain, le promettant s'obligeant à déposer au plus tôt à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signature de la promesse la déclaration d'intention d'aliéner. Elle fait valoir que la société SFEP ne justifiant pas avoir procédé à cette déclaration, la condition est réputée avoir défailli, ce qui entraîne la caducité de la promesse.
La société MB Transactions conclut en conséquence à la condamnation de la société SFEP à lui restituer l'indemnité d'immobilisation, à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu'une somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société SFEP conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il déboute la société MB Transactions de ses demandes et la condamne à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Formant un appel incident, elle demande à la cour de condamner la société MB Transactions à lui payer une somme de 50 000 euros par mois au titre de l'indemnité d'immobilisation supplémentaire prévue par l'avenant du 30 janvier 2014 à compter du 1er avril 2015 jusqu'au 31 décembre 2015 ainsi qu'une somme de 4 765 945,30 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices qu'elle a subis du fait de la non-réalisation de la vente avec la société MB Transactions.
Elle réclame enfin une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
1- Sur l'indemnité d'immobilisation de 2 000 000 euros
- Sur la condition suspensive relative au permis de construire
Attendu que si la promesse fixait les modalités de la condition suspensive d'obtention par la société MB Transactions d'un permis de construire, notamment le délai de dépôt de la demande, les relations des parties relativement à cette condition suspensive, mais seulement celles-ci, ont été modifiées par un avenant du 30 janvier 2014 seul applicable ; que cet avenant stipule en effet que "la condition suspensive figurant à l'article 15-3-4 de la Promesse $gt; et modifiée par l'avenant numéro 1 sus-visé est supprimée et remplacée par la condition suivante..." ; que ces nouvelles dispositions prévoient que le permis de construire valant autorisation de démolir, portant sur un ensemble immobilier d'une surface de plancher globale de 9 044 m², devra être délivré au plus tard le 31 mars 2015, que si le permis de construire est refusé ou n'est pas délivré dans ce délai, la promesse deviendra "nulle et non avenue", l'indemnité d'immobilisation devant alors être restituée à la société MB Transactions, "sauf toutefois si ce refus ou cette absence de délivrance est dû au retard ou au fait du bénéficiaire" ; qu'il est également stipulé que "Le Bénéficiaire s'engage à faire diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire conforme à la réglementation et aux dispositions du Plan Local d'Urbanisme en vigueur et à faire diligence dans l'instruction du dossier" ; qu'il est en outre indiqué que "Le Bénéficiaire s'engage à déposer la demande de permis au plus tard le 31 janvier 2014" et "s'oblige à justifier au Promettant du dépôt de ses demandes par l'envoi, par lettre recommandée avec accusé de réception, au domicile ci-après élu par ce dernier, d'une copie complète de cette demande et à faire connaître au Promettant le numéro d'enregistrement de ses demandes par l'administration et la date à laquelle cette dernière lui aura fait savoir que la décision devra lui être notifiée. Faute pour le Bénéficiaire d'avoir justifié du dépôt de sa demande de permis dans les délais ci-dessus convenus, il sera réputé, si bon semble au Promettant, avoir renoncé au bénéfice de la présente promesse de vente, l'Indemnité d'Immobilisation ci-dessus stipulée étant immédiatement acquise au Promettant, sans qu'il y ait lieu d'attendre la réalisation des autres conditions suspensives" ;
Attendu qu'il résulte de ces dispositions que la société MB Transactions devait déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 janvier 2014, le délai fixé par la promesse et par un premier avenant ayant été remplacé par celui prévu par l'avenant du 30 janvier 2014 ; qu'elle justifie avoir déposé cette demande le 30 janvier 2014, peu important qu'une nouvelle demande de permis ait été déposée ultérieurement suite au refus opposé à la demande précédente ; qu'elle justifie également avoir informé par lettre du 23 janvier 2015 la société SFEP du dépôt de sa demande ; que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, cette information de la société SFEP n'était enfermée dans aucun délai, le délai visé par la clause prévoyant cette information s'appliquant à la demande de permis de construire ; qu'en outre, l'envoi de cette information n'a pas été imposé à la société MB Transactions au titre des exigences relatives à la réalisation de la condition suspensive mais seulement pour permettre à la société SFEP de s'assurer que la société MB Transactions a déposé sa demande de permis de construire dans le délai prévu par l'avenant à la promesse ; qu'en conséquence, le non-respect de l'obligation d'information de la société SFEP par la société MB Transactions ou des modalités de cette information n'a pas pour effet d'emporter la renonciation de celle-ci au bénéfice de la promesse et, partant, l'attribution de l'indemnité d'immobilisation à la société SFEP, cette sanction ne visant que le défaut de dépôt de la demande de permis de construire dans le délai prescrit ;
Attendu que si l'avenant prévoit que la demande de permis de construire porte sur une surface plancher de 9 044 m², l'indication de cette surface a été stipulée en faveur de la société MB Transactions qui devait être assurée que la construction projetée serait autorisée pour une surface minimum de 9 044 m² ainsi qu'il résulte de l'article 3-7 de l'avenant du 30 janvier 2014 qui prévoit que si le permis "n'était pas délivré conforme à sa demande (notamment s'il n'autorisait pas au minimum la construction d'une surface de planchers égale à celle ci-dessus définie), la présente condition suspensive serait réputée ne pas être réalisée, si bon semble au Bénéficiaire" ; qu'il s'ensuit que la société MB Transactions pouvait faire une demande de permis de construire portant sur une surface supérieure à celle mentionnée dans cet avenant sans méconnaître ses obligations relatives à la demande de permis construire ;
Attendu enfin qu'il résulte des pièces versées aux débats que la demande de permis de construire a été refusée pour des motifs liés, notamment, à plusieurs manquements aux obligations imposées par le PLU ; que la société MB Transactions, qui n'a pas exercé de recours contre la décision de refus, ne justifie pas que ces motifs n'étaient pas justifiés ; que l'avenant du 30 janvier 2014 prévoyant que "Le Bénéficiaire s'oblige à faire diligence pour le dépôt de la demande de permis de construire conforme à la réglementation et aux dispositions du Plan Local d'Urbanisme en vigueur..." et que la condition suspensive est réputée réalisée si la demande de permis de construire n'est pas conforme à la réglementation, il est ainsi établi que la défaillance de la condition suspensive est imputable à la société MB Transactions qui n'a pas déposé un dossier respectant les exigences imposées par le DPU, entraînant ainsi une décision de refus du maire de la commune ;
- Sur la condition suspensive relative au droit de préemption urbain
Attendu que l'absence de réalisation de la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain, mise à la charge de la société SFEP mais dont le terme n'était pas fixé, n'empêchait pas cette dernière de demander l'attribution de l'indemnité d'immobilisation, la promesse prévoyant que celle-ci était acquise au promettant en cas de non-réalisation de la condition relative au permis de construire obligeant le bénéficiaire ;
Attendu que la société SFEP est en conséquence fondée à se prévaloir de la caducité de la promesse et à réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation à la société MB Transactions et à M. [F] en sa qualité de caution ; que la société MB Transactions doit en conséquence être déboutée de sa demande ;
2 - Sur l'indemnité d'immobilisation mensuelle de 50 000 euros
Attendu que l'avenant du 30 janvier 2014 prévoit que la société MB Transactions devra verser à la société SFEP une indemnité mensuelle de 50 000 euros à compter du 1er avril 2015 si la vente n'a pas été régularisée au plus tard le 31 mars 2015 et jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente ou de la renonciation expresse et irrévocable au bénéfice de la promesse par le Bénéficiaire et, au plus tard jusqu'au 31 décembre 2015" ;
Attendu que la société MB Transactions justifie avoir informé par lettre du 31 mars 2015 la société SFEP du défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et de son intention de renoncer au bénéfice de la promesse ; que si la société SFEP fait valoir que le signataire de la lettre du 31 mars 2015 n'avait pas qualité pour représenter la société MB Transactions, le défaut de pouvoir du signataire de cette lettre ne pouvait être invoqué que par la société MB Transactions ; qu'en tout état de cause, la qualité du signataire de cette lettre adressée sur papier à en-tête de la société MB Transactions apparaît indifférente dès lors qu'elle n'avait pour objet que de transmettre une information à la société SFEP ;
Attendu que l'indemnité d'immobilisation de 50 000 euros par mois n'est donc pas due, la société SFEP ainsi informée ayant retrouvé la libre disposition de son bien ;
3 - Sur la demande de dommages-intérêts
Attendu que la promesse unilatérale n'engageant que la société SFEP, si elle est fondée à réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue en cas de non-réalisation de la condition suspensive par le fait de la société MB Transactions, elle ne peut prétendre à sa condamnation à l'indemniser des préjudices causés par la non-réalisation de la vente sauf à prouver une faute qui n'est pas établie, ni même invoquée ;
4 - Sur les autres demandes
Attendu que la société MB Transactions ayant été condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse, elle n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation du préjudice que lui a causé le défaut de restitution de la somme déposée en garantie du paiement de cette indemnité ;
Attendu qu'il convient de condamner la société MB Transactions à payer à la société SFEP la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Déboute la Société française d'édition et de presse de sa demande de dommages-intérêts ;
Déboute la société MB Transactions de sa demande de dommages-intérêts ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société MB Transactions de sa demande et la condamne à payer à la Société française d'édition et de presse la somme de 3 000 euros ;
La condamne aux dépens d'appel.
La Greffière Le Président
