Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 26 JUIN 2019
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/14577 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3ZP5
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 15/02149
APPELANTE
SAS L' UNION TRAVAUX agissant poursuites et diligences de son Président du conseil d'administration et ou tous représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 434 570 743
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant
Assistée de Me Christophe PECH DE LACLAUSE de l'AARPI BFPL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0496, avocat plaidant substitué par Me Magali TOCCO de l'AARPI BFPL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0496, avocat plaidant
INTIMÉE
SCI PERICHER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de COMPIEGNE sous le numéro 353 204 274
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, toque : A0420
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 27 février 2002, la société PERICHER a donné à bail à la société L'UNION TRAVAUX une parcelle de terrain de 9.483 m² située [Adresse 3] (93), sur laquelle sont édifiés les locaux suivants :
- un entrepôt d'une superficie de 610 m² environ ;
- un quai de messagerie d'une superficie de 810 m² environ ;
- un atelier d'une superficie de 828 m² environ ;
- un immeuble à usage de bureaux, sanitaires et locaux sociaux représentant 700m² environ, répartis sur trois niveaux.
L'activité autorisée par le bail est la suivante: 'bureaux, atelier de maintenance d'engins de
travaux publics et de véhicules, stationnement d'engins et de véhicules de transports de marchandises et véhicules légers et entreposage de matériels de travaux publics et génie civil à l'exclusion de tout produit dangereux et/ou polluant selon la législation et la réglementation en vigueur'.
A l'occasion de la conclusion de ce contrat de location, la société SPAPA, représentée par
M. [R] [F], s'est portée caution solidaire de la société L'UNION
TRAVAUX selon acte sous seing privé du 4 mars 2002.
Par acte sous seing privé du 1er avril 2011, les parties ont renouvelé le bail commercial pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er avril 2011 moyennant un loyer de 242.853,32 € HT et HC par an.
Selon les déclarations de la société PERICHER, la société SPAPA, désormais dénommée ASTEN, se serait à nouveau portée caution solidaire des sommes dues par le preneur selon les termes d'un acte sous seing privé du 1er avril 2011 comportant une signature attribuée à M. [R] [F]. La société ASTEN conteste toutefois que ce dernier soit le signataire de cet acte, ainsi que cela sera exposé ci-après.
Le 28 juin 2013, la société L'UNION TRAVAUX a donné congé pour le 31 mars 2014, terme de la première période triennale.
Par acte du 26 février 2014, la société PERICHER a fait signifier à la société L'UNIONTRAVAUX un commandement de payer les loyers portant sur la somme de 86.248,93 € en principal. Cet acte a été dénoncé à la société ASTEN en sa qualité de caution le 10 mars suivant.
Par un courrier un 11 mars 2014, la société ASTEN a indiqué à la société PERICHER qu'à sa connaissance, le paiement des loyers du bail renouvelé le 1er avril 2011 n'avait fait l'objet d'aucun cautionnement régulièrement consenti par M. [R] [F].
Le 17 mars 2014, la société PERICHER a fait dresser par huissier de justice un procès-verbal de constat de pré-état des lieux en présence du preneur.
Les clefs des locaux ont été restituées au bailleur le 1er avril 2014.
La société PERICHER a reloué les locaux à un nouveau preneur selon bail à effet du 1er avril 2014.
Par acte d'huissier de justice du 25 septembre 2014, la société PERICHER a fait assigner la société L'UNION TRAVAUX et la société ASTEN devant le juge des référés du tribunal de commerce de Bobigny aux fins de condamnation à lui payer diverses sommes en vertu du bail. Par ordonnance du 16 octobre 2014, le juge s'est déclaré incompétent en application de l'article R. 145-23 du code de commerce.
Selon actes d'huissier de justice des 27 novembre 2014 et 22 janvier 2015, la société PERICHER a fait assigner la société L'UNION TRAVAUX et la société ASTEN devant le tribunal de grande instance de Bobigny, aux fins de condamnation in solidum à lui payer diverses sommes en exécution du bail.
Par ordonnance du 12 janvier 2016, le juge de la mise en état a :
- débouté la société PERICHER de sa demande de condamnation in solidum de la société
L'UNION TRAVAUX et de la société ASTEN à lui payer une provision de 86.000 € à valoir sur les frais de remise en état des lieux loués, aux motifs que cette prétention devait être tranchée par le tribunal statuant au fond et qu'en tout état de cause, la demanderesse n'avait produit aucune pièce à l'appui de ses conclusions d'incident (aucun bordereau joint à ses écritures);
- débouté la société PERICHER de sa demande d'expertise judiciaire pour donner son avis sur les désordres affectant les lieux restitués par la société L'UNION TRAVAUX, au motif que la réalisation d'une mesure d'expertise, plus de deux années après la restitution des lieux et leur remise en location, ne permettrait pas de dresser de façon indiscutable la liste des dégradations éventuellement imputables au locataire sortant ;
- ordonné à la société PERICHER de déposer au greffe du tribunal l'original de l'acte de
cautionnement litigieux du 1er avril 2011 afin que cette pièce puisse être consultée par la société ASTEN représentée par M. [R] [F], par le conseil de la société ASTEN et de la société L'UNION TRAVAUX et par tout expert graphologue que ces personnes souhaiteraient s'adjoindre.
L'original de l'acte de cautionnement du 1er avril 2011, déposé au greffe le 26 janvier 2016, a été examiné sur place le 3 février 2016 par Mme [H], expert graphologue désigné par les défenderesses, à laquelle une copie du document a été remise. Le 11 février 2016, l'acte de cautionnement original a été restitué à la société PERICHER.
Par jugement en date du 9 mai 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
Ecarté des débats la note en délibéré produite le 10 avril 2017 par le conseil de la société PERICHER,
Dit que la société PERICHER ne rapporte pas la preuve que Monsieur [R] [F]-
[F] est le signataire de l'acte de cautionnement solidaire du 1er avril 2011,
En conséquence, débouté la société PERICHER de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société ASTEN,
Condamné la société L'UNION TRAVAUX à payer à la société PERICHER la somme de
77.460,94 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2014,
Débouté la société PERICHER du surplus de ses demandes à l'encontre de la société L'UNIONTRAVAUX,
Débouté de leurs demandes la société L'UNION TRAVAUX et la société ASTEN,
Condamné la société L'UNION TRAVAUX à payer à la société PERICHER la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la société L'UNION TRAVAUX aux entiers dépens de l'instance,
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision à hauteur de 30.000 €.
Par déclaration en date du 19 juillet 2017, la société L'UNION TRAVAUX a interjeté appel de ce jugement.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 mars 2019, la société L'UNION TRAVAUX a demandé à la cour de :
Vu l'article 9 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1315 du Code civil,
Vu l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état le 12 janvier 2016 et le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 9 mai 2017,
CONSTATER que la société PERICHER ne prouve ni les faits nécessaires au succès de ses
prétentions ni les obligations dont elle réclame l'exécution,
Par conséquent,
INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a :
- condamné L'UNION TRAVAUX à payer à la société PERICHER la somme de 66.430
euros HT au titre de divers travaux,
- condamné L'UNION TRAVAUX à payer à la société PERICHER la somme de
1.317,50 euros HT au titre de la réparation d'un coffre-fort,
- condamné la société L'UNION TRAVAUX à payer à la société PERICHER la somme
de 2.900 euros HT au titre de la réfection du portail,
- et condamné la société L'UNION TRAVAUX à payer à la société PERICHER la
somme de 6.136,75 euros au titre de frais de diagnostic de pollution des sols,
DEBOUTER la société PERICHER de son appel incident et ce faisant, CONFIRMER le
jugement entrepris en ce qu'il a :
- reconnu la créance de la société L'UNION TRAVAUX au titre de la restitution du dépôt de garantie (86.662,32 euros) et du versement complémentaire qu'elle a effectué
(20.422,90 euros),
- rejeté la demande de dommages et intérêts d'un montant de 60.000 euros formée par la
société PERICHER au titre de la franchise de loyer qu'elle a accordé au nouveau
preneur,
- débouté la société PERICHER de ses demandes de condamnation au paiement de
diverses sommes,
- débouté la société PERICHER de ses demandes de condamnation au titre de « frais annexes »,
- et rejeté la demande d'expertise formée par la société PERICHER à titre subsidiaire,
ET, STATUANT A NOUVEAU :
Débouter la société PERICHER de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
Condamner la société PERICHER à payer à la société L'UNION TRAVAUX la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
La Condamner aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la Maître François TEYTAUD (TEYTAUD-SALEH AARPI), en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 février 2019, la SCI PERICHER représentée par son gérant M. [T] [K] demande à la cour de :
Vu le bail du 17 août 2002, renouvelé le 1er avril 2011,
Vu l'état des lieux entrée du 23 Mai 2011
Vu le congé du 28 juin 2013 à effet du 31 mars 2014,
Vu le départ des lieux de la société UNION TRAVAUX sans payer son dernier loyer, soit le premier trimestre 2014,
Vu l'ordonnance de référé du 16 octobre 2014
Dire et juger recevable et bien fondée la demande de la SCI PERICHER.
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné UNION TRAVAUX et au
versement des loyers arriérés, à savoir le premier trimestre 2014, soit 86.512,23 € TTC, (TVA à 20 %), dont le prorata de taxe sur les bureaux, et le prorata des taxes foncières 2014 .
Dire et juger que cette condamnation tiendra compte des intérêts qui courent à compter de la date de la mise en demeure du cinq février 2014 sous déduction des deux versements faits 20422.90 euros et 30000 euros .
Confirmer le Jugement en ce qu'il a accordé 77 460.94 euros à la société PERICHER à savoir les loyers plus les frais de remise en état et le commandement de payer moins le dépôt de garantie et la somme de 20422.90 euros
Confirmer la condamnation de UNION TRAVAUX au versement de ces sommes,
Y ajoutant infirmer le Jugement en ce qu'il a rejeté certains postes à concurrence de
- 9051.29 euros pour des travaux non acceptés par le tribunal
- 60 000 euros de franchise de loyer pour le nouveau locataire
- de frais annexes :les honoraires de l'architecte 1 308 euros TTC/ Cabinet Comptable [P] 1800 euros /Expert [O] [I] 1680 E euros TTC
Condamner la société UNION TRAVAUX au paiement total de 146.512.23 euros avec intérêts de droit au 30 mars 2014 .
La condamner au versement de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La condamner aux entiers dépens qui comprendront l'ensemble des frais huissiers nécessaires suivant justificatifs et notamment les différents commandements et constats dont distraction au profit de Maître Hélène Blanc pour les dépens de première instance et d'appel.
La clôture a été prononcée le 6 mars 2019
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le paiement des loyers
La cour relève que la société locataire ne conteste pas le fait qu'elle s'est abstenue de régler les loyers dont elle était redevable jusqu'à son départ des lieux et demande que le jugement entrepris soit confirmé en ce qu'il a reconnu à son bénéfice le montant du dépôt de garantie soit 65.826,03 euros ainsi que celui du versement complémentaire de 20.422,90 euros qu'elle a effectué.
Contrairement à ce que soutient la société locataire, le dépôt de garantie n'est remboursé au preneur que dans la mesure où celui-ci n'est plus redevable d'aucune somme et il n'a pas vocation à dispenser le preneur du versement des derniers loyers appelés.
La société bailleresse est donc bien fondée à solliciter sa condamnation à lui payer la somme de 86.512,23 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés.
La créance de la société locataire à l'encontre de la bailleresse correspondant au montant du dépôt de garantie soit 65.826,03 euros et au versement de 20.422,90 euros viendront en déduction de la dette locative par compensation.
Sur les frais de remise en état mis à la charge de la société locataire
En l'espèce, les premiers juges ont retenu que la société locataire s'était engagée dans l'avenant de renouvellement du bail du 1er avril 2011, à effectuer certains travaux de remise en état et qu'il résultait du pré état des lieux de sortie du 17 mars 2014, que certains de ces travaux n'avaient pas été réalisés, que la charge de la preuve de la réalisation de ces travaux incombait à la société locataire ; que celle-ci ayant reconnu prendre en 2011, les lieux loués en bon état ne pouvait se prévaloir de la vétusté, après seulement 3 ans d'occupation et qu'à l'exception du coût des frais de nettoyage de 80 ouvertures vitrées, la société locataire était redevable de la somme de 66.430 euros HT, correspondant au devis communiqué par la société bailleresse pour la remise en état des lieux. En outre, les premiers juges ont débouté la bailleresse du surplus de ses demandes de condamnation de la société locataire ainsi que de sa demande de dommages-intérêts.
La société locataire qui conclut au débouté de la société bailleresse soutient qu'il ne résulte pas des pièces produites que les dégradations constatées en 2014 correspondent à celles auxquelles elle s'était engagée à remédier dans l'avenant de 2011 ; que les travaux dont la prise en charge est sollicitée correspondent en fait non à des travaux de remise en état mais à des travaux de rénovation. En outre, jugeant sans lien la franchise de loyers accordée au nouveau locataire avec la dégradation des lieux qui lui est reprochée, elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société bailleresse de ce chef de demande.
La cour relève que lors du renouvellement de ce bail en 2011, les parties sont convenues de mettre à la charge de la société L'UNION TRAVAUX la réalisation des travaux suivants (cf. article 5 du bail du 1 er avril 2011) :
'- travaux de remise aux normes, électricité, suivant le dernier rapport APAVE en date
25 mars 2010. Suivant tableau de répartition joint en annexe.
- Remise en état des bardages Atelier côté Pavillon
- Clôture fond de cour suite manoeuvre véhicule
- Puisard bouché, sortie bureau vestiaire rez de jardin
- revêtement bitume fond de cour à droite, derrière station lavage, et zone située en face
des quais d'expédition
- Entretien cour, gouttières'.
La consistance de ces travaux a été précisée par les parties à l'occasion de l'établissement de l'état des lieux contradictoire signé le 23 mai 2011:
'L'Union Travaux reconnaît que les locaux sont en bon état général ;
(...)
Que certains travaux imputables à la précédente occupation Union Travaux demeurent à leur charge.
En particulier ceux qui sont indiqués à l'article 5 du nouveau bail, et complétés par les
observations établies ce jour ;
En ce qui concerne les reprises d'enrobés et l'entretien de la cour, cela s'entend pour toutes les surfaces endommagées par les engins de chantier, les matériels et matériaux entreposés, les trottoirs périphériques intérieurs de la propriété. Les écoulements et plaques d'égouts de la propriété.
En ce qui concerne les clôtures accidentées, cela concerne celles du fond de cour côté Mr [T] [Localité 3], les clôtures mitoyennes côté pavillon et parking VL en face des garages'.
Il résulte de ces stipulations, d'une part, que la société L'UNION TRAVAUX a reconnu qu'elle avait dégradé certaines parties des lieux loués du fait de son activité (enrobés, cour, trottoirs, plaques d'égout, clôtures, bardages, puisard) à l'issue du premier bail, d'autre part, qu'elle s'est engagée à réparer ces dégradations pendant le cours du bail dont s'agit.
Il ressort du procès-verbal de pré-état des lieux du 17 mars 2014, qu'illustrent de très nombreuses photographies, que les locaux présentaient à cette date diverses dégradations.
A la suite de ce pré-état des lieux, la société locataire s'est engagée à effectuer dans les lieux loués certains travaux avant son départ des lieux en avril 2014. Il résulte des documents produits qu'elle y a procédé, mais que ceux-ci ont été estimés insuffisants par le bailleur.
Dans un document en date du 8 avril 2014, une estimation chiffrée des travaux de reprise après réalisation des travaux par le locataire sortant, était établie à la demande du bailleur pour une somme totale de 66.550 euros HT, à parfaire, dont 12.500 euros HT au titre des charges administratives diverses.
Il résulte du devis de la société LPP en date du 19 mai 2014, d'un montant total HT de 67.730 euros, produit par la bailleresse que celui-ci a été établi après le départ des lieux de la locataire 'suivant l'état des lieux réalisés par Me [O], des travaux qu'a réalisés partiellement UNION TRAVAUX, des travaux qu'elle n'a pas effectués et des travaux non conformes à reprendre'
Contrairement a ce qu'ont décidé les premiers juges, il n'existe pas une corrélation totale entre la liste des travaux que la société locataire s'était engagée à réaliser en 2011, les dégradations décrites dans le constat d'huissier et le devis de la société LPP en date du 19 mai 2014, d'un montant total HT de 67.730 euros.
Seuls les travaux de reprise de l'enrobé sur 25m² (3.750 eurosHT), ceux de réparation de la clôture (1750+750eurosHT), à la démolition d'un regard, recherches de l'obstruction et nettoyage de canalisation (450 euros HT) et la reprise complémentaire d'enrobé dans la cour (6250 eurosHT) figurant au devis descriptif, correspondent à la fois aux travaux contractuellement prévus en 2011 et aux constatations de l'état des lieux par l'huissier en 2014.
Le bailleur peut demander le paiement de ces sommes au preneur compte tenu du non-respect par celui-ci de son obligation particulière d'effectuer ces travaux à ses frais exclusifs, stipulés à l'avenant de 2011.
En revanche, s'agissant des autres réparations réclamées par le bailleur à la société locataire, qui auraient été rendus nécessaires selon lui, par la faute commise par le preneur qui n'aurait pas satisfait à son obligation d'entretien et de restitution des lieux en bon état, la cour relève qu'il y a lieu d'observer que le bailleur a immédiatement reloué les locaux litigieux suivant un acte sous seing privé en date du 3 avril 2014 à effet du 1er avril 2014, sans faire procéder aux réparations de remises en état des lieux à la suite des dégradations qu'il impute au preneur, si bien qu'il ne peut solliciter que la réparation du dommage qu'il a subi de ce chef.
Cependant ces dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle, ce qui suppose que le bailleur, soit a réparé les désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ou les a pris à sa charge soit a reloué à des conditions plus défavorables.
En l'espèce, il ressort du bail consenti au nouveau locataire que la franchise de loyers de 60.000 euros HT lui a été consentie 'en contrepartie de travaux réalisés par le preneur tel que décrits dans la clause ci-après intitulée 'autorisation de travaux'.
Cette clause est rédigée ainsi qu'il suit :
'travaux à la charge du preneur et autorisés par le bailleur:
aménagement des locaux sociaux, vestiaire et douche pour environ 300 personnes
aménagement des bureaux, entrepôts et remise aux normes électricité,
aménagement de pistes de lavage,
création d'une alvéole pour la réception du verre de 1000 m²
création d'une station carburants GNV
Les devis et plans de ces différents travaux seront joints au bail (...)'
Ces travaux ne concernent pas les dégradations reprochées à la société L'UNION TRAVAUX. Par ailleurs, aucun élément du dossier n'établit que la diminution de loyer consentie au nouvel occupant est en lien avec l'état des locaux délaissés.
Par ailleurs, c'est à juste titre et pour des motifs que la cour adopte que les premiers juges ont débouté la société bailleresse de ses demandes relatives aux travaux dont elle a supporté le coût à la demande de son nouveau locataire relatifs au curage des réseaux d'évacuation dont il n'est pas établi que la nécessité d'y procéder est due à une faute de la société locataire et à la remise en état des WC des locaux sociaux.
Dans ces conditions le bailleur n'établit pas de lien de causalité entre la franchise et la diminution de loyers consenties ou les travaux qu'elle a supportés à la demande de son nouveau locataire et la faute commise par le preneur sortant, en conséquence, il convient de débouter la SCI PERICHER du surplus de ses demandes formées au titre des réparations locatives et des dommages-intérêts.
Sur les autres demandes en paiement présentées par la société bailleresse
La société bailleresse sollicite la condamnation de la société locataire à supporter le coût de la réparation d'un coffre fort vandalisé, lors de l'abandon des locaux et sollicite sur ce point la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a accepté ce poste à hauteur du coût de la réparation du coffre-fort vandalisé soit 1 581€ TTC et 1 317,50 euros HT. La société locataire conclut à l'infirmation du jugement sur ce point au motif que la bailleresse ne justifiait pas d'obligation permettant de fonder une telle demande.
L'huissier de justice dans son procès verbal dressé le 17 mars 2014, a noté dans sa description du 'bureau en suivant sur la gauche :'un coffre fort est présent dans cette pièce endommagé au niveau de sa serrure suite à un cambriolage dont a été victime la société locataire'.
La cour relève qu'aucune pièce produite ne relève que les lieux étaient à l'origine équipés de ce coffre fort, ni que sa dégradation soit directement imputable à la société locataire. Dans ces conditions, il convient de débouter la société bailleresse de ce chef de demande.
La société bailleresse sollicite la condamnation de la société locataire à lui payer le coût de la réfection du portail qui aurait été, selon elle, vandalisé après le départ prématuré des lieux par la société locataire. Le tribunal a fait droit à cette demande à hauteur de la somme de 2900 euros HT. La société locataire s'oppose à cette demande au motif que la main courante qui a été déposée par la bailleresse le 25 avril 2014, soit plus d'un mois après l'état des lieux n'est pas susceptible de justifier de l'effraction qui aurait été commise avant sa restitution des lieux.
La cour relève qu'il est exact que la main courante litigieuse a été déposée le 25 avril 2014, soit bien après le départ des lieux de la société locataire. Le document établi pour le compte du bailleur le 8 avril 2014, après les constats des lieux et la réalisation des travaux de reprise par la locataire a noté la 'réparation du portail fracturé suite cambriolage et rafistolé avec un pas de vis et des bouts de ficelles par un non professionnel'. Le bailleur verse aux débats une facture n°201407-777 établie le 25 juillet 2014 par la société ART METAL pour 2120 euros HT et 2544 euros TTC, relative non pas à la réparation dudit portail, mais à son remplacement, relevant que celui-ci est corrodé par la rouille. En conséquence, la société bailleresse entend faire supporter au preneur non pas une réparation, mais une remise à neuf dudit portail, alors même qu'aucune clause du bail ne transfère au preneur la vétusté. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.
Par ailleurs, c'est à juste titre et pour des motifs que la cour adopte que les premiers juges ont débouté la société bailleresse de ses demandes relatives au coût du remplacement d'un second coffre fort alors qu'elle n'établit pas que cet élément préexistait et à la reconstitution des plafonds isolants.
S'agissant de la prise en charge des frais de diagnostic de pollution des sols, les premiers juges ont mis ce coût à la charge de la société locataire sur le fondement d'un devis établi par le bailleur, au motif que la société locataire qui avait établi une station service dans
les lieux loués n'avait pas toujours contesté être débitrice de cette obligation. La société bailleresse soutient que la société locataire doit supporter le coût du diagnostic de pollution du sol, qu'elle avait d'ailleurs exigé lors de son entrée dans les lieux.
La cour relève que c'est à juste titre que la société locataire invoquant l'article L125-7 du code de l'environnement, soutient que cet article met à la charge du bailleur, et non à celle du preneur sortant, l'obligation de fournir au nouveau locataire un diagnostic sur les risques de pollution. Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la société bailleresse de ce chef de demande.
La société bailleresse sollicite également la condamnation de la société locataire à lui payer des frais annexes correspondant aux honoraires de l'architecte '1 308 euros TTC/ Cabinet Comptable [P] 1800 euros /Expert [O] [I] 1680 euros TTC' . Ce à quoi s'oppose la société locataire qui sollicite sur ce point la confirmation du jugement entrepris.
La cour relève que la société bailleresse, qui a immédiatement redonné à bail les locaux dont s'agit ne peut faire supporter au preneur les frais qu'elle a dû engager pour être conseillée par un architecte, un expert et un expert comptable. Il s'agit en effet pour elle de dépenses propres dont elle doit conserver la charge et ne saurait en transférer le coût à la société locataire sortante, faute de stipulation contractuelle en ce sens, au seul motif que celle-ci aurait imparfaitement respecté les obligations mises à sa charge quant aux modalités de restitution des locaux.
Enfin, si l'article 14 du bail liant les parties, met à la charge du locataire sortant l'état des lieux établi par huissier de justice si le preneur n'est pas présent au jour et heure fixés par le bailleur pour l'état des lieux, la cour relève qu'il n'est pas établi que cette stipulation trouve à s'appliquer en l'espèce. Les états des lieux par constat d'huissier demeureront en conséquence à la charge du bailleur.
Sur le compte entre les parties
Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société locataire à payer à la société bailleresse :
- loyers et charges du 1er trimestre 2014 : 86.512,23 euros
- commandement de payer : 413,39 euros, étant cependant précisé que ce coût sera intégré dans les dépens de première instance ;
à déduire :
- dépôt de garantie : 65.826,03,
- versement du preneur : 20.422,90 euros,
débouté la bailleresse du surplus de ses demandes et de sa demande de dommages-intérêts,
Il sera infirmé sur le quantum des réparations locatives à la charge de la société locataire qui sera ramené à la somme totale de 12.950 euros au titre de la non-exécution des travaux mis à sa charge expresse par l'avenant de 2011, la société bailleresse étant déboutée du surplus de ses demandes.
Sur les demandes accessoires
Les condamnations prononcées en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la charge des dépens, seront confirmées.
En cause d'appel, il ne sera pas fait droit à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et il sera fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le quantum des réparations locatives à la charge de la société locataire et l'intégration au compte locatif du coût du commandement de payer ;
l'infirme de ce chef,
statuant de nouveau et y ajoutant,
Condamne la société L'UNION TRAVAUX à payer à la SCI PERICHER la somme totale de 12.950 euros au titre de la non-exécution des travaux mis à sa charge par l'avenant de 2011 ;
Déboute la SCI PERICHER du surplus de ses demandes en paiement ;
Dit que coût du commandement de payer soit 413,39 euros, sera intégré aux dépens de première instance, mis à la charge de la société locataire ;
Ordonne une compensation entre les créances réciproques des parties ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties à l'exclusion du coût des différents constats d'huissier et avec distraction au profit de Me Hélène Blanc en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
