Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 9
ARRÊT DU 13 JUIN 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/09742 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5WGW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2018 -Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2016071753
APPELANTS :
Monsieur [A] [S] [M]
né le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1]
Demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [T] [E] [M]
née le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 2]
Demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
Monsieur [U] [X] [W], venant aux droits en sa qualité d'héritier unique de Madame [I] [L] [M], décédée le [Date décès 1] 2016 à [Localité 3]
né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 4]
Demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Représenté par Me Bruno AGID, avocat au barreau de PARIS, toque : P0405
INTIMÉE :
SAS OPTIMA INN, pris en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 500 813 084
Ayant son siège social [Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0583
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2019, en audience publique, devant Madame Michèle PICARD, Présidente de chambre, Madame Isabelle ROHART-MESSAGER, Conseillère et Madame Aline DELIERE, Conseillère.
Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de Procédure Civile.
Greffier, lors des débats : Madame Hanane AKARKACH
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Michèle PICARD, Présidente de chambre et par Madame Hanane AKARKACH, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte du 23 mars 2016, M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W], ci-après les consorts [M], ont signé, sous conditions suspensives, une promesse synallagmatique de cession à la Sas Optima Inn des parts qu'ils détenaient dans la Sci Immobilière Ty Nev, propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtel à [Localité 5], pour un prix de 2,7 millions d'euros.
En application de la promesse, la Sas Optima Inn a versé entre les mains du conseil des vendeurs la somme de 137.500 euros et déposé un billet à ordre du même montant, le tout couvrant le montant de l'indemnité due au cas où elle choisirait de ne pas acheter.
Estimant que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, Optima Inn n'a pas régularisé l'acte de cession.
Les consorts [M], estimant au contraire ces conditions réalisées, ont assigné la Sas Optima Inn devant le tribunal de commerce de Paris par acte du 1er décembre 2016 aux fins de voir condamnée Optima Inn à leur payer l'indemnité forfaitaire convenue en ce cas de 275.000 euros.
Par un jugement du 13 avril 2018, le tribunal de commerce de Paris a débouté les consorts [M] de leurs demandes, les a condamnés in solidum à rembourser à Optima Inn la somme de 137.000 euros avec intérêts au taux de 0,75% par mois à compter du 11 mai 2017, et à leur restituer le billet à ordre de 137.500 euros à échéance au 30 juin 2016, et les a condamnés aux dépens.
M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 mai 2018.
***
Dans leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément référé, notifiées par voie électronique le 9 avril 2019, M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W] demandent à la cour de :
- les recevoir en leur demande,
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, sauf en ce qu'il a dit que la condition suspensive d'audit devait être considérée comme réalisée,
Y faisant droit et statuant à nouveau,
- constater l'abandon par la société Optima Inn de la condition suspensive de production d'un état parasitaire ne révélant pas la présence de termites,
- constater que la société Optima Inn n'a pas recherché de bonne foi à satisfaire à la condition suspensive d'audit, et que, faute de demande de communication en due forme et dans les délais, elle doit être considérée comme réalisée,
A titre subsidiaire,
- constater la parfaite réalisation de la production d'un état parasitaire ne révélant pas la présence de termites par la production de deux rapports,
En tout état de cause,
- condamner la société Optima Inn au paiement de la somme de 275.000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'introduction de l'instance,
- condamner la société Optima Inn au paiement d'une somme complémentaire de 50.000 euros en réparation du préjudice subi par M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W],
- condamner la société Optima Inn au paiement d'une somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
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Dans ses dernières conclusions auxquelles il est expressément référé, notifiées par voie électronique le 5 avril 2019, la société Optima Inn demande à la cour de :
- dire les consorts [M] tant irrecevables que mal fondés en leur demande,
- confirmer le jugement de la 16ème chambre du tribunal de commerce de Paris du 13 avril 2018 en toutes ses dispositions, sauf à juger qu'outre la condition suspensive concernant les termites, celle concernant l'audit ne s'est pas réalisée,
- débouter les consorts [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner les consorts [M] à payer à la société Optima Inn la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.
SUR CE
Sur la réalisation des conditions suspensives et ses conséquences
Les consorts [M] soutiennent que la société Optima Inn a refusé d'acquérir, nonobstant la réalisation des conditions suspensives prévues par la promesse, et demandent sa condamnation au paiement de l'indemnité contractuellement prévue à la charge de l'acquéreur défaillant, soit 275.00 euros.
La société Optima Inn sollicite la restitution de son billet à ordre à échéance du 30 juin 2016 et le remboursement de la somme de 137.500 euros qu'elle a réglée le 20 avril 2016.
Sur la condition suspensive de production d'un état parasitaire négatif
Les consorts [M] soutiennent en premier lieu que la société Optima Inn a renoncé au bénéfice de la condition suspensive de production d'un état parasitaire ne révélant pas la présence de termites. Alors qu'Optima Inn prétendait que n'avait pas été produit de rapport attestant de l'absence d'indice d'infestation, elle n'a jamais notifié son intention de ne pas poursuivre l'achat des titres, se limitant à solliciter la réalisation d'un nouveau rapport. Ils font valoir qu'aux termes de la promesse, en l'absence d'une lettre par le bénéficiaire notifiant son refus d'acquérir les titres en raison de la révélation d'indices de la présence de termites, la condition suspensive doit être considérée comme abandonnée.
A titre subsidiaire, les consorts [M] soutiennent que la condition suspensive a été réalisée. Ils font valoir qu'Optima Inn a nécessairement acquiescé au second rapport puisqu'elle a, d'une part, accepté de remplacer le billet à ordre à échéance de 137.500 euros du 31 mars 2016 par un chèque du même montant, en conformité avec les termes de la promesse qui prévoyaient cette substitution dès la production d'un état parasitaire négatif, et d'autre part, donné son accord à la notification au locataire d'un congé avec refus de renouvellement de bail, comme le prévoyait là encore la promesse dès la production d'un état parasitaire négatif.
La société Optima Inn soutient qu'aucun des deux rapports produits par les vendeurs ne donnaient une assurance complète de l'absence d'indices de la présence de termites dans les lieux, dès lors que de nombreux locaux n'ont pas été examinés par les professionnels et que les rapports concluent à la présence d'indices de la présence d'insectes xylophages, dont font partie les termites. Elle soutient que la promesse n'avait pas prévu le cas où le rapport serait seulement incertain car incomplet ; dans ce cas, l'absence d'envoi d'une lettre notifiant son refus d'acquérir les titres ne vaut pas abandon du bénéfice de la condition suspensive.
Elle fait valoir que le règlement d'un chèque de 137.500 euros après la production du premier rapport était une simple marque de sa volonté de poursuivre à bien l'opération dans l'espoir que le second rapport permettrait d'écarter tout aléa quant à la présence de termites. Elle soutient également que la notification au locataire d'un congé avec refus de renouvellement de bail a été faite aux risques et périls des vendeurs et alors qu'aucune preuve concrète n'avait été apportée quant à l'absence de termites.
La cour relève que la promesse synallagmatique de cession des parts sociales du 23 mars 2016 subordonne la cession à plusieurs conditions suspensives dont la suivante :
'Que le certificat qui sera délivré au plus tard le 31 mars 2016 par un organisme agréé à la suite du contrôle sur les termites qui sera effectué à la diligence (des cédants), ne révèle pas la présence de termites.'
La promesse stipule que dans le cas où le rapport ferait état de l'existence de termites le cessionnaire aurait le choix entre soit refuser d'acquérir le bien soit faire son affaire personnelle de la présence des termites. Dans tous les cas il doit confirmer son choix par écrit par LRAR ou par lettre officielle entre avocats et le défaut d'envoi d'une telle lettre doit être considéré 'comme un abandon du bénéfice de cette condition suspensive'.
La société Kbdiag rendait un rapport daté du 23 mars 2016 . Le rapport conclut 'Il n'a pas été repéré d'indice d'infestation de termites'. L'entreprise précise cependant qu'elle n'a pu visiter un certain nombre de chambres soit en raison de l'absence de l'occupant soit parce qu'il est impossible d'y entrer.
Ce rapport n'étant pas complet les parties demandaient à KBdiag de compléter le rapport, ce qui était fait le 25 avril 2016. Ce second rapport, adressé le 2 mai à la société Optima Inn, conclut également à l'absence d'indices d'infestation de termites. Cependant cette fois encore dix sept chambres ne pouvaient être visités du fait de l'absence des occupants. En fait, certaines chambres qui avaient pues être visitées la première fois ne pouvaient l'être la seconde fois de sorte qu'au total ce sont quinze chambres sur une cinquantaine de chambres qui n'ont pas être visitées, situées à des niveaux différents et notamment à des niveaux de l'immeuble où d'autres chambres ont été visitées.
C'est par un courrier du 29 juin que la société Optima Inn informait les cédants qu'elle ne se présenterait pas chez le notaire car le rapport relatif aux termites n'avait pu être réalisé dans des conditions satisfaisantes.
La cour relève que s'il est exact que les deux rapports ne sont pas complets puisque un certain nombre de chambres n'ont pas été visitées, chacun des rapports conclut néanmoins à l'absence d'indice d'infestation de termites. La promesse n'envisage pas l'hypothèse où le rapport ne serait pas complet. La société Kbdiag dans son rapport n'émet aucune réserve du fait qu'elle n'a pu voir toutes les chambres et sa conclusion est claire dans les deux rapports. Elle ne fait état d'aucune incertitude.
La cour considère dès lors que les deux rapports, remplissent la condition suspensive relative à la présence de termites contrairement à ce que soutient la société Optima Inn selon laquelle le rapport serait incomplet ou incertain, ce qui n'était pas envisagé dans la promesse. De même, contrairement à ce que la société Optima Inn affirme, le rapport ne mentionne pas de 'traces' de termites mais d'insectes xylophages, traces qui ne conditionnent pas la cession.
La société Optima Inn a d'ailleurs tacitement admis que la condition relative aux termites était bien remplie puisqu'elle a substitué un chèque au billet à ordre de 137.500 euros qu'elle avait déposé chez son avocat, cette substitution étant prévu dans la promesse 'dés la production d'un état parasitaire négatif' .
La cour note également que le premier rapport a été communiqué dans le délai stipulé par la promesse et que la demande de la société Optima Inn de faire effectuer un second rapport a prorogé de facto ce délai avec l'accord des parties.
La société Optima Inn ne disposait donc pas de l'option de renoncer à l'acquisition du fait de la présence de termites. Elle n'a par ailleurs pas respecté la procédure à suivre en cas de renonciation à l'acquisition.
En l'espèce la cour considère que la condition suspensive relative aux termites était bien levée par les deux rapports d'une part et d'autre part que la société Optima Inn en informant les consorts [M] de sa décision de ne plus acquérir a méconnu les termes clairs de la convention.
Le jugement sera en conséquence infirmé.
Sur la condition suspensive d'audit
La société Optima Inn soutient qu'elle a sollicité un certain nombre de pièces nécessaires à l'audit par courriel du 20 mai 2016 adressé par leur conseil au le conseil des consorts [M], qui n'y a répondu que partiellement et le jour de l'expiration du délai de réalisation des conditions suspensives. Elle ajoute qu'il appartient aux appelants de prouver qu'ils ont fourni les pièces comptables sans avoir à attendre qu'elles leur soient réclamées, et ainsi que c'est par la faute des vendeurs que l'audit n'a pas pu être réalisé.
Les consorts [M] soutiennent que la société Optima Sinn a été défaillante dans la réalisation de la condition suspensive d'audit puisqu'elle n'a jamais sollicité par lettre officielle les pièces nécessaires. Ils soutiennent que le courriel du 20 mai 2016 adressé par le conseil d'Optima Inn à celui des vendeurs était tardif, le délai de réalisation des conditions suspensives expirant le 31 mai 2016, et ne présentait pas de caractère officiel. Ils ajoutent qu'Optima Inn n'a jamais formulé d'observations sur les pièces qui lui ont été spontanément communiquées.
La cour relève que la cession était subordonnée à la deuxième condition suivante :
'Résultat au plus tard le 31 mai 2016 de l'audit (comptable, fiscal juridique et financier) effectué sur les cinq dernières années qui sera réalisé avec la contribution (des cédants) et de son conseil, de sorte qu'aucun élément significatif défavorable ne soit révélé de nature à modifier la valeur des actifs, le volume du passif et donc du prix de la cession.
Le comptable du soussigné de seconde part (la société Optima Inn) est déjà mandaté pour réaliser cet audit, aux frais et charges du soussigné de seconde part et il pourra se faire communique toutes les pièces par le conseil du soussigné de première part (les consorts [M]).'
Il résulte des pièces produites que la société Optima Inn a adressé par l'intermédiaire de son conseil un courriel au conseil des consorts [M] le vendredi 20 mai 2016 à 18h19 sollicitant un certain nombre des pièces comptables que lui demandait son expert comptable.. Ces pièces lui étaient partiellement adressées par trois courriels le 31 mai 2016.
Les pièces sollicitées étaient les suivantes :PV des assemblées, registre côté et paraphé, bilans et comptes de résultats, grands livres - balance, lettre option TVA (si TVA communiquée), rapprochement bancaire, tableaux des immobilisations, baux originaux.
Dans la promesse synallagmatique la société Optima Inn a affirmé avoir consulté, à sa satisfaction, les baux commerciaux et leurs différents renouvellements, les comptes rendus de gestion des années 2013, 2014 et 2015 et les déclarations n°2072 des années 2012, 2013 et 2014.
Par trois courriels du 31 mai les consorts [M] on communiqué les balances des exercices 2013 à 2015, les déclarations de TVA, les comptes annuels des exercices 2013 à 2015, les grands livres et balances des exercices 2013 à 2015.
La cour relève que la promesse synallagmatique a été signée le 23 mars 2016 et que la société Optima Inn a attendu jusqu'au 20 mai 2016, un vendredi soir pour solliciter par son conseil et non par son comptable comme stipulé dans la promesse, des documents qui lui étaient nécessaires pour finaliser son audit. Elle a ainsi attendu deux mois pour ce faire alors qu'il ne restait que six jours ouvrables avant la date d'expiration de réalisation de la condition.
Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil, applicable à l'espèce, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.
La cour considère avec les premiers juges que la société Optima Inn, qui n'a pas mis en mesure les consorts [M] d'exécuter leurs obligations nées de la promesse et relatives à la condition suspensive de réalisation d'un audit, n'a pas exécuté la promesse de bonne foi. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point.
Sur les conséquences
La cour ayant jugé que la condition suspensive relative à la présence de termites était remplie et que la condition suspensive relative à l'audit n'avait pas été exécutée de bonne foi par la société Optima Inn la rendant de ce fait réalisée, il convient d'en tirer les conséquences.
La promesse synallagmatique stipule pages 13 et 14 que la société Optima Inn s'engageait à payer la somme de 275.000 euros aux consorts [M] si elle choisissait de ne pas acheter, (par deux billets à ordre à échéances des 30 mars et 30 juin 2016).
Elle sera donc condamnée à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance.
Sur les dommages et intérêts réclamés par les consorts [M]
Les appelants sollicitent le paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires au motifs qu'ils se sont trouvés contraints de notifier à leurs deux locataires un congé avec refus de renouvellement de bail moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, et ce à la demande expresse de la société Optima Inn. Ils soutiennent que la Sci Immobilière Ty Nev se trouve désormais contrainte de devoir gérer des contentieux avec ses locataires en raison du refus injustifié d'Optima Inn d'acquérir ses titres.
La société Optima Inn oppose que la Sci Immobilière Ty Nev n'est pas dans la cause et que les consorts [M] ne peuvent formuler aucune demande en son nom, que rien n'empêchait cette dernière de rétracter ses congés, et enfin que la demande des appelants fait double emploi avec celle d'une indemnité d'immobilisation.
La cour relève que la société Ty Nev n'est pas dans la cause alors que les dommages et intérêts sollicités le sont en réparation de son préjudice.
En tout état de cause la condamnation au paiement de l'indemnité de 275.000 euros vise aussi à réparer ce type de préjudice qui serait indirectement subi par les consorts [M].
Cette demande sera donc rejetée.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
La cour condamner la société Optima Inn, qui succombe à payer aux consorts [M] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
INFIRME le jugement rendu le 13 avril 2018 par le tribunal de commerce de Paris,
Statuant à nouveau,
CONDAMNE la société Optima Inn à payer à M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W] la somme de 275.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,
DÉBOUTE M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires et d'amende civile,
CONDAMNE la société Optima Inn à payer à M. [A] [M], Mme [T] [M] et M. [U] [W] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNE la société Optima Inn aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
La Greffière La Présidente
Hanane AKARKACH Michèle PICARD
