Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 05 JUIN 2019
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/09127 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3H5S
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/13873
APPELANTE
SCI BASTILLE 2000
SIRET n° 432 484 368 00019
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Olivier TILLIARD de la SELARL GRANGER & TILLIARD, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E0384
INTIMEES
SARL SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION DE L'HÔTEL DES ALLIES
SIRET n° 401 390 778 00017
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0391
SARL BOOKOFF FRANCE
N° SIRET : 453 001 059 00055
agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant Me Pascal MAGES, avocat au barreau de PARIS, toque R021
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] REPRÉSENTE PAR SON SYNDIC A.X. STOULS
[Adresse 4]
[Localité 4]
Défaillant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est géré par son syndic actuel, la société cabinet AX Stouls.
L'immeuble est la propriété de la société civile immobilière (SCI) Bastille 2000 et de la société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Société d'exploitation de l'hôtel des alliés (SEHA), qui exploite un hôtel au sein de cet immeuble.
Dans le même immeuble, la société Book Off France exploite un fonds de commerce de vente de 'commerce de détail de livres en magasin spécialisé, librairie, vente de tous accessoires et matériels hi-fi et vidéo' depuis le 31 mars 2009, aux termes d'un acte de cession de droit au bail en date du 31 mars 2009. Avant le début de son exploitation, la société Book Off France a procédé à la réfection à neuf des locaux loués avec l'accord préalable de son bailleur, la SCI Bastille 2000.
Quelque temps après l'ouverture de sa boutique, elle a été confrontée à de nombreux désordres liés à des infiltrations d'eau permanentes provenant des étages supérieurs de l'immeuble. Elle a procédé à la déclaration de son sinistre auprès de sa compagnie d'assurance, la société Mitsui Sumito Insurance & Co, en date du 22 septembre 2010. A la demande de cette dernière, le cabinet [G], expert, s'est rendu sur place pour établir son rapport.
Quelque temps après, de nouveaux dégâts des eaux sont apparus au même endroit, dégradant l'ensemble des réparations effectuées.
La société Book Off France a alors sollicité la nomination d'un expert judiciaire. Par ordonnance de référé du 4 novembre 2011, M. [K] [J] a été désigné en cette qualité, remplacé par M. [L] [B] par ordonnance de référé du 7 décembre 2012.
Dans le cadre des opérations d'expertise, il est apparu deux nouveaux dégâts des eaux, dont le dernier en date du 29 octobre 2012 a provoqué l'effondrement d'une partie du plafond de la boutique de la société Book Off France. Par ordonnance de référé du 7 décembre 2012, la mission d'expertise a été étendue aux nouveaux désordres. L'expert a déposé son rapport le 30 janvier 2014.
Par exploit d'huissier en date des 24 et 25 septembre 2014, la société Book Off France a assigné la SCI Bastille 2000, la SEHA et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2].
Par jugement en date du 2 février 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré responsables le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés et la SCI Bastille 2000 des dommages occasionnés à l'égard de la demanderesse, la société Book off France, à hauteur de deux tiers pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], et à hauteur d'un tiers pour la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés et la SCI Bastille 2000 à payer à la société Book Off France la somme de 22.055,50 € au titre du préjudice financier,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés et la SCI Bastille 2000 à payer à la société Book off France la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés et la SCI Bastille 2000 aux dépens, qui comprendront les frais d'expertise,
- dit que les dépens seront recouvrés par Maître Fabrice Dalat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La SCI Bastille 2000 a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 mai 2017. La société à responsabilité limitée Société d'exploitation de l'Hôtel des Alliés a fait de même le 4 mai 2017. Les deux affaires ont été jointes le 31 mai 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 28 novembre 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 1er août 2017 par lesquelles la SCI Bastille 2000, appelante, demande la cour, au visa des articles 1718 et suivants du code civil, à :
- réformer le jugement en ce qu'il a retenu sa responsabilité et l'a condamné à la
solidarité des dettes des autres parties,
- dire qu'elle ne porte aucune responsabilité dans les préjudices de la société Book Off France,
- dire qu'en toute hypothèse le bail commercial signé entre elle et la société Book Off France interdit tout recours du preneur contre le bailleur,
- dire que la société Book Off France a abusé de son droit à ester en justice en la poursuivant alors qu'elle savait que le bail commercial interdisait tout recours fondé notamment sur
l'article 1719 du code civil,
- condamner la société Book Off France à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
- condamner la société Book Off France à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens ;
Vu les conclusions en date du 27 novembre 2018 par lesquelles la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés, appelante, invite la cour, au visa de l'article 1382 du code civil, à :
- débouter la société Book Off et la SCI Bastille 2000 de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en raison de leur caractère parfaitement infondé et injustifié,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,
et statuant à nouveau,
- condamner la société Book Off aux dépens de première instance et d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 3.500 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu les conclusions en date du 25 septembre 2017 par lesquelles la société Book Off France, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1240 et 1719 du code civil, de :
- confirmer le jugement,
en toute hypothèse,
- condamner les sociétés Seha et SCI Bastille 2000 aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer chacune la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête de la SCI Bastille 2000 délivrée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] le 13 juin 2017 à domicile, la signification des conclusions à la requête de la S.A.R.L. Book off France délivrée au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] le 2 octobre 2017 à personne habilitée ;
SUR CE,
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n'a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut ;
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur les désordres et les responsabilités
Sur le rapport d'expertise
L'expert judiciaire rappelle que la société Book Off France occupe depuis 2009, en qualité de locataire, les locaux commerciaux appartement à la SCI Bastille 2000, qui sont principalement situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, outre une emprise au 1er étage en
fond de parcelle ; le reste de l'immeuble est occupé par l'Hôtel des Alliés, exploité et propriété de la SEHA ; l'immeuble s'élève sur cinq niveaux (R+5) et se développe sur trois faces autour de la cour intérieure, couverte au niveau du rez-de-chaussée, assurant ainsi la
continuité de l'espace commercial affecté à la société Book Off France ;
L'expert a constaté les désordres suivants aux termes de six réunions contradictoires les 13 avril, 28 septembre et 29 décembre 2012 et 20 février, 3 avril et 30 septembre 2013.
¿ Lors de la première visite
Dans les locaux de la société Book Off France : l'espace central de la zone de vente au rez-de-chaussée correspond à l'ancienne cour intérieure de l'immeuble, recouverte par une dalle au sol et un dôme verrière en béton armé, incrusté de pavés de verre (époque ancienne
inconnue) ; cette couverture est vétuste et en mauvais état par défaut d'entretien :
- nombreuses réparations par empiècements rapportés et colmatages par produit bitulineux, le tout d'aspect ancien,
- les chéneaux latéraux au dôme surélevé ont été recouverts de manière relativement récente avec un matériau d'étanchéité auto-protégé type paxalumin,
- en fond de cour, un relevé identique en paxalumin plus ancien est incomplet ; la maçonnerie en relevé à cet emplacement a été réparée avec un joint souple aujourd'hui décollé ; l'évacuation d'eau à proximité n'est pas raccordée sur le revêtement d'étanchéité et est en partie obstruée par un branchement sauvage en PVC,
- la périphérie débordante de la dalle du dôme est fortement épaufrée et ne forme plus profil goutte d'eau,
- un trou dans la dalle se situe à l'aplomb de l'un des points de fuite du rez-de-chaussée,
- vers la rue, l'espace entre le dôme surélevé et le bâtiment principal est couvert par une couverture en zinc mono lente, traversée par deux descentes extérieures de l'hôtel, dont la base au niveau de la toiture a été réparée de manière récente par des empiècements en paxalumin ;
Au jour de la première visite, les désordres allégués par la société Book Off France étaient avérés, mais présentaient des taux d'humidité nuls ou faibles, sauf au 1er étage en fond de parcelle où un taux de saturation a été observé, étant précisé que ces constats ont été
effectués au terme d'une période hivernale sans intempéries notoires ; une nouvelle fuite a été constatée le 17 avril 2012, jour pluvieux ;
Aux 1er et 2ème étages de l'hôtel (dans la limite des accès possibles) : au droit de certaines zones de désordres recensés au rez-de-chaussée, ou dans les emprises de la société Book Off France au 1er étage en fond de parcelle, il a été constaté la présence de locaux de douche de
l'hôtel qui présentaient un caractère suspect parce que réalisés de manière non conforme à la réglementation (pas d'étanchéité sous- jacente, joint ciment au lieu de joint souple) ;
¿ Lors de la deuxième visite
Au 1er étage, dans les locaux de la société Book Off France, il a été relevé une humidité persistante de 25 à 50 % autour d'une chute desservant les niveaux supérieurs de l'hôtel (corps de bâtiment à R+3 en retour vers le fond de la parcelle) ; il a été ensuite procédé à un sondage de reconnaissance à cet aplomb dans la douche située au 2ème étage en fond de parcelle ; la douche a été déposée ; la paillasse adjacente a été démolie en cours de réunion
d'expertise ;
Il a été constaté :
- évacuations privées en PVC, avec emboîtements non collés mais étanchés au joint souple (non conforme, risque d'infiltrations),
- arrivée d'une canalisation desservant une douche au 3ème étage de l'hôtel ; la canalisation PVC est humide mais les essais d'écoulement ne démontrent pas la réalité d'une infiltration,
- absence de dispositif SPEC (système de protection étanche sous les carrelages) sous les carrelages muraux (non conforme) et traces d'infiltrations derrière les encoffrements de la gaine technique (infiltrations à partir de l'usage de la douche),
- la canalisation générale regroupant les deux douches et celle du WC attenant partent dans le sol; le tracé n'a pas pu être expertisé,
- la chute de diamètre de 200 mm à la suite au 1er étage n'apparaît pas à partir du 2ème étage; il semble qu'elle ait été détruite et limitée au niveau du 1er étage, au lieu d'être conservée en ventilation primaire jusqu'à la toiture (non conforme, risque de condensation et d'humidité dans le plancher) ;
Selon l'expert, toutes ces constatations confirment le caractère non conforme de cette installation qui doit être reconstruite en conformité avec la réglementation, y compris la création d'une ventilation primaire jusqu'en toiture ;
¿ Lors de la troisième visite
Le nouveau désordre signalé est examiné ; il se situe dans l'espace de vente public de la société Book Off France, vers l'un des accès du commerce ; l'effondrement localisé du
plafond sous le plancher du 1er étage a entraîné une coupure d'électricité de la zone, la chute du faux-plafond et la rupture de la barrière coupe-feu 2 heures qui sépare le commerce de l'hôtel ; M. [K], pour la SEHA, déclare que la chambre n°1 au 1er étage, dans la nuit du 23 au 24 octobre 2012, une rupture de la canalisation d'alimentation du lavabo a déclenché une forte infiltration imbibant le plafond et la protection CF (coupe-feu) sous-jacente ; l'expert précise qu'il s'agit d'un plancher ancien en solives et parquet avec plafond plâtre sur lattis cloué et protection coupe-feu projeté ; le poids du support, augmenté par l'eau infiltrée, a déclenché la rupture des fixations du lattis et la chute du plafond entraînant celle du faux- plafond ; les zones limitrophes de la partie démolie sont intéressées, instables et suspectes ;
¿ Lors de la quatrième visite
Le nouveau désordre : dans l'entrée de la boutique (au droit de la sortie de secours de l'hôtel qui se situe au 1er étage), les infiltrations d'eau signalées n'ont pas été constatées, dans les diffuseurs d'air chaud situés en plafond au droit de la façade rue ; il est observé la présence d'un auvent métallique vitré sur toute la façade entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, avec couverture le long de la façade renvoyant sur un chéneau de recueil ; l'ensemble est très vétuste (zinc troué) et souffre d'un défaut d'entretien indéniable avec la présence de nombreux détritus et mégots ; pour partie, un tronçon de la couverture est remplacé par un ouvrage maçonné qui peut être considéré comme une ancienne jardinière décorative, non entretenue et très vétuste, avec eau stagnante à l'intérieur ; M. [K] précise même qu'elle est démunie d'exutoire pour l'évacuation des eaux; la réfection à neuf de l'auvent (+
chéneau et jardinière), dont les parties s'accordent pour le considérer comme une partie commune, est à prévoir (réfection de cette partie d'ouvrage en zinguerie en supprimant la jardinière au passage) ; compte tenu de la vétusté de l'ensemble, toute sujétion de recherche de fuite et de solution réparatoire est inutile ;
Rappel du précédent désordre au 1er étage en fond de parcelle : nouveau constat d'humidité à saturation (taux de 80 à 90 %) de part et d'autre de la chute en angle ainsi qu'en plafond à proximité ; cette zone est située à l'aplomb de la douche du 2ème étage, précédemment
déposée par sondage destructif ; M. [K] indique qu'une infiltration sur le PVC d'évacuation a été détectée au 2ème étage, au droit du piquage pour la douche désormais déposée ; toutefois, au jour de la visite, les gravois alentour sont toujours saturés d'humidité; dans ces conditions, l'expert préconise une nouvelle investigation de recherche de fuite et en traversée de plancher entre les 1er et 2ème étages, sollicitant pour cela le syndicat des copropriétaires (s'agissant d'une partie commune) ;
¿ Lors de la cinquième visite
Il est procédé aux sondages convenus par une entreprise missionnée par le syndicat des copropriétaires, et constaté les éléments suivants :
- en plafond du local de la société Book Off France, au 1er étage en fond de parcelle, l'humidité est toujours à saturation, dégressive à partir de l'angle de la pièce, en retombée de faux-plafond ; dans le vide du faux-plafond, une solivette en bois adjacente au mur pignon ruisselle d'eau ; les infiltrations à partir du 2ème étage sont avérées,
- en sol de la douche dans l'hôtel, au 2ème étage, l'angle du local est détrempé ; il apparaît qu'en partie haute du local, une vanne d'arrêt sur alimentation EF vers le 3ème étage est fuyarde par goutte à goutte ; cette fuite inonde l'angle de la pièce et migre à l'étage inférieur; pour s'en convaincre, le sondage est poursuivi dans la chape du plancher bas du 2ème étage, mais l'humidité reste superficielle et décroît rapidement dans l'épaisseur de la chape ; c'est donc le goutte à goutte de la vanne en élévation qui inonde le sol et s'infiltre dans les murs en périphérie d'angle du plancher qui présente visuellement un faux niveau;
¿ Lors de la sixième visite
Il sera indiqué que lors de ses opérations d'expertise, l'expert a préconisé des travaux de réfection des éléments défectueux et/ou non conformes : réfection de l'auvent par le syndicat des copropriétaires et réfection de la douche du 2ème étage par la Seha ;
L'architecte de la copropriété, M. [H], a remis deux devis : devis FJBAT du 19 février 2013 (6.762 € TTC) limité aux ouvrages en zinguerie en périphérie de la cour et de son dôme principal et devis Art-Toit (11.214,32 € TTC) pour la réfection d'étanchéité de la toiture-terrasse ; la Seha a également remis des devis (FJBAT) pour la réfection de la salle d'eau du 2ème étage ;
Il sera également précisé que les parties se sont finalement accordées sur le fait de traiter en partie commune, incombant donc au syndicat des copropriétaires :
- la cour intérieure de l'immeuble, c'est-à-dire le plancher et son dôme à hauteur du 1er étage, étant souligné par l'expert que cette décision apparaît adaptée puisque cet ouvrage constitue l'enveloppe du bâtiment et contribue à sa mise hors d'eau,
- l'auvent métallique sur rue, en rappelant qu'une décision d'assemblée générale du 17 avril 2004 avait décidé de traiter en dépense commune une intervention de réparation sur cet ouvrage ;
Cette sixième et dernière visite a été décidée suite à la survenance d'une nouvelle infiltration en plafond, à l'angle de la verrière et en pied de façade ; M. [K] explique qu'il a observé lors de la réalisation des travaux d'étanchéité, un soulèvement du revêtement rapporté dans le fond du chéneau à cet aplomb, qu'il a signalé et qui a été repris par l'entreprise ; il semble donc qu'il s'agisse d'un défaut d'exécution, réparé par l'entreprise dans le cadre de son intervention ; par ailleurs, tout en laissant à l'entreprise et à l'architecte de la copropriété la responsabilité de leurs ouvrages, l'expert signale néanmoins la non-conformité de la reprise des traversées de toiture par les chutes (au droit du logement du gardien, sur cour, soit à l'aplomb des installations électriques du rez-de-chaussée) ; ces reprises risquent à court terme d'être à nouveau à l'origine de désordres ; enfin, l'expert relève que la partie en dôme et pavés de verre n'a pas été reprise dans son ensemble et reste avec les nombreuses reprises ponctuelles déjà en place ; il prend acte de la reprise telle que traitée par les entreprises du syndicat des copropriétaires et sous le contrôle de l'architecte de la copropriété ;
Selon l'expert, la matérialité des désordres est établie ; au final, l'expert a repéré les différents sinistres, selon une numérotation de 1 à 8 inclus, lesquels sinistres se manifestent sous forme d'infiltrations dont les conséquences aggravantes particulières seront signalées dans la description suivante :
- points 1/2/3 : infiltrations à partir de la cour couverte au niveau du 1er étage,
- point 4 : infiltrations à partir de la cour couverte au niveau du 1er étage (Dito précédent), mais conséquence aggravante, l'infiltration se situe à l'aplomb du tableau général électrique du commerce,
- point 8 : infiltrations à partir de la cour couverte au niveau du 1er étage (Dito points 1 à 3), mais survenues durant les opérations d'expertise et après intervention réparatoire d'une entreprise,
- point 5 : infiltrations à partir de l'Hôtel des Alliés, au niveau d'une salle d'eau et de ses branchements sanitaires; conséquence aggravante : un tableau électrique est implanté à cet aplomb au 1er étage dans les emprises de la société Book Off France,
- point 6 : infiltration à partir de l'Hôtel des Alliés, au niveau de salles d'eau du 1er étage,
- point 7 : infiltration à partir de l'Hôtel des Alliés ayant entraîné la chute partielle du faux-plafond au rez-de-chaussée et obligé à fermer l'établissement pendant les réparations,
- point 7 : une infiltration signalée mais non constatée à l'une des issues du commerce de la société Book Off France, supposée provenir de l'auvent extérieur sur rue ;
Sur l'origine et la cause des désordres
Il résulte du rapport d'expertise que l'origine des désordres provient :
- de l'état de vétusté de la couverture de la cour intérieure de l'immeuble et des pénétrations des chutes extérieures au travers de la toiture en zinc (côté rue) ; concernant ces pénétrations de chutes, leur réalisation en traversée de la toiture ne répondait pas aux préconisations réglementaires d'étanchéité; une réparation a eu lieu avec remplacement des éléments de fonte de tronçons de chutes mais l'étanchéité au niveau de la traversée de toiture a été exécutée de manière sommaire, provisoirement efficace sans répondre cependant aux règles de l'art ; cette malfaçon, dûment signalée par l'expert, n'a pas été traitée comme il se doit, et il appartient à l'architecte de la copropriété de la faire refaire dans le respect des règles DTU et de l'art, pour lui garantir toute pérennité ; de même, lors de l'intervention effectuée en 2013, un nouveau point d'infiltration s'est produit durant les travaux et a été repris par l'entreprise ;
- de l'état de l'auvent protégeant les différents accès du rez-de-chaussée de l'immeuble ; l'état de vétusté et de manque d'entretien notoire de l'auvent ainsi que la stagnation d'eau dans le chéneau sont susceptibles d'expliquer une infiltration en cas de montée du niveau d'eau ;
- de l'état de certaines installations sanitaires de l'Hôtel des Alliés ou de l'équipement intérieur de certaines chambres ; il a été ainsi décelé : le caractère insuffisant d'installations non conformes dans une salle d'eau sise au 2ème étage du bâtiment en fond de cour (à reconstruire), un sinistre à partir d'une alimentation d'eau dans un local WC adjacent à l'escalier du bâtiment côté rue, un sinistre à partir de l'alimentation du lavabo de la chambre n°1 en façade côté rue, qui a entraîné une chute partielle de plafond en rez-de-chaussée ; concernant la salle de douche du 2ème étage, il y a deux types de désordres : tout d'abord, la conception générale de l'équipement ne met pas le local à l'abri de dégâts des eaux à partir de la douche elle-même comme de celle située à son aplomb à l'étage supérieur, et ensuite la défaillance d'une vanne de coupure, présentant un caractère privatif ;
Les premiers juges ont exactement relevé que l'imputabilité des désordres s'établit comme suit :
- les parties communes de l'immeuble, s'agissant des désordres au droit de la cour intérieure et de l'auvent sur rue, soit les points 1, 2, 3, 4, 7 et 8,
- les parties privatives de l'Hôtel des Alliés, s'agissant des désordres répertoriés depuis l'intérieur du lot concerné, soit les points 5, 6 et 7 :
Les premiers juges ont justement retenu que les responsabilités se répartissent à hauteur de deux tiers imputables au syndicat des copropriétaires et d'un tiers imputable à la SEHA ;
Sur les responsabilités
La société Book Off France fonde ses demandes sur les seuls articles 1382 (1240 nouveau) et 1719 du code civil, et ce, comme l'ont fait observer les premiers juges, bien que des responsabilités de droit peuvent être invoquées sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des troubles anormaux du voisinage ;
¿ La responsabilité du syndicat des copropriétaires et de SEHA
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
Au regard des conclusions du rapport d'expertise, c'est à juste titre que le tribunal a constaté que l'état de vétusté de la couverture de la cour intérieure de l'immeuble ainsi que de l'auvent, constituant des parties communes, relève d'un défaut d'entretien caractérisé et fautif imputable au syndicat des copropriétaires ;
De même, comme l'a dit le tribunal, l'état de vétusté et la non-conformité de certaines installations sanitaires de l'Hôtel des Alliés constituent également une faute imputable à la SEHA ;
Le rapport d'expertise a parfaitement identifié l'origine des désordres imputables aux parties communes (points 1, 2, 3, 3, 7 et 8 évoqués plus haut) et aux parties privatives de la SEHA (points 5, 6 et 7 évoqués plus haut ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires et la SEHA responsables des désordres subis par la société Book Off France, à hauteur de deux tiers pour le syndicat des copropriétaires et d'un tiers pour la SEHA ;
¿ Sur la responsabilité du bailleur
L'article 1719 dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, 1°) de délivrer au preneur la chose louée, 2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3°) d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et 4°) d'assurer également la permanence et la qualité des plantations ;
Le bail (pièce Bastille 2000 n°3) stipule en son article 4, page 8 :
'Le preneur s'interdit d'exercer aucun recours contre le bailleur dans le cas où il estimerait avoir à se plaindre d'un trouble de jouissance de fait ou de droit occasionné par ses voisins ou tiers quelconques, le bailleur l'autorisant dores et déjà en cas de trouble, d'agir directement contre le responsable du trouble.
De même, le preneur fera son affaire personnelle à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être impliqué ou recherché, de toutes réclamations des mêmes voisins et tiers' ;
A la page suivante il est précisé l'absence de recours en cas de dégâts notamment :
'Il [le preneur] renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur :
- en cas de vol ou autre acte délictueux dont le preneur pourrait être victime dans les lieux loués et dépendances, le bailleur n'assurant aucune obligation de surveillance,
- en cas d'interruption dans les services de l'eau, du gaz, de l'électricité, de la ventilation, du chauffage, le preneur ayant l'obligation de souscrire à cet égard tous abonnements,
- en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets qui s'y trouvent par suite de fuites, d'infiltrations, d'humidité ou autres circonstances, le preneur devant s'assurer contre ces risques sans recours contre le bailleur' ;
Ce bail a été transféré à la société Book Off France suite à l'acquisition qu'elle en a faite (pièce Bastille 2000 n°4) ; il résulte de l'acte de cession de droit au bail du 31 mars 2009 que la société Book Off France 'déclare avoir reçu une copie du bail susmentionné qui demeurera annexé à la présente' et qu'elle déclare être parfaitement informée de toutes les stipulations et obligations contenues dans le bail' (page 2 de l'acte de cession) ;
En application de ces clauses du bail, qui sont valables, la SCI Bastille 2000 ne peut voir sa responsabilité recherchée par la société Book Off France ; il est à noter que, contrairement à ce que soutient la société Book Off France, la SCI Bastille 2000 n'est pas restée inerte puisque, dès le 17 juin 2002, et le 18 novembre 2010 (après l'entrée dans les lieux de la société Book Off France), et encore les 10 janvier 2011, 12 juillet 2011, 6 décembre 2011, 15 décembre 2011 et 6 mars 2012, la SCI Bastille 2000 n'a cessé d'alerter le syndic (par lettre recommandée avec accusé de réception essentiellement et par courriels) des infiltrations en provenance tant des parties communes que des parties privatives endommageant ses locaux loués, lui demandant de prendre les mesures nécessaires et de convoquer une assemblée générale en vue de décider des travaux de reprise à entreprendre sur les parties communes (pièce SCI Bastille n° 1) ;
Le jugement doit être réformé en ce qu'il a retenu la responsabilité de la SCI Bastille 2000;
Sur les préjudices
sur l'obligation in solidum
En application de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée, sauf solidarité de plein droit prévue par la loi ; toutefois, chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée ; ils sont donc tenus d'une obligation in solidum à son égard ;
S'agissant d'un même dommage, le syndicat des copropriétaires et la SEHA doivent être condamnées in solidum à le réparer ;
Dans leurs recours entre eux, le syndicat des copropriétaires et la SEHA seront garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité précédemment fixé, à savoir 2/3 pour le syndicat et 1/3 pour la SEHA ;
Le jugement est confirmé sur ces deux points, mais réformé en ce qu'il a condamné la SCI Bastille 2000 in solidum avec le syndicat et la SEHA ;
Sur le préjudice financier
En raison des sinistres qu'elle a subi, la société Book Off France fait valoir qu'il y a eu deux périodes de fermetures de sa boutique, lesquelles ont été référencées et attestées par son expert comptable :
¿ Première période : 3 journées du 12 au 14 septembre 2010 :
La société Book Off France indique avoir été contrainte de fermer sa boutique en raison de la 'fuite sur colonne des eaux usées en provenance des étages supérieurs' du 11 septembre 2010 telle qu'il ressort du rapport d'expertise du cabinet [G] du 27 avril 2011(pièce Book Off France n°5) ;
Le dommage matériel résultant du sinistre a été indemnisé par l'assurance Mitsui Sumitomo Insurance & Co ; le préjudice financier résultant de la perte d'exploitation en raison de la fermeture de la boutique n'a pas été indemnisé (pièce Book Off France n°6) ;
Cependant, il ne résulte ni du rapport d'expertise, ni des pièces produites, que la boutique aurait été fermée durant 3 jours du fait de ce dégât des eaux, le rapport de l'assureur est muet sur ce point ; l'expert judiciaire indique qu'en l'absence de précision, il n'a pas été en mesure de localiser la zone concernée et de déterminer l'importance réelle du sinistre (page 27 du rapport d'expertise) ;
Cette première période de fermeture alléguée, mais non démontrée, ne peut être retenue ;
¿ Seconde période : 17 journées du 28 octobre au 13 novembre 2012
Il s'agit du désordre observé le 29 octobre 2012 avec l'effondrement partiel du plafond de l'une des deux issues du commerce ; la gravité de ce désordre rend certaine, et même obligatoire pour des raisons de sécurité des personnes, la nécessité de la fermeture du commerce ; cette période doit être retenue ;
Selon la société Book Off France les pertes d'exploitation lors des deux périodes de fermeture correspondent à un chiffre d'affaire total HT de 33.621,65 € évaluées à l'aide des chiffres d'affaires réalisés durant les mêmes périodes de l'année précédente et la marge perdue estimée de la période de fermeture est de 22.055,50 € (pièce n°13 : attestation de perte d'exploitation de l'expert comptable de la société Book Off France) ;
Il convient de retenir l'attestation de l'expert-comptable de la société Book Off France en date du 22 janvier 2013 et son annexé détaillant les calculs en ne prenant en compte que la seconde période de fermeture de 17 jours ; il en ressort que la société Book Off France aurait perdu lors de cette période un chiffre d'affaire total HT estimé à 33.621,65 € / 20 jours x 17 jours = 28.578,40 € évalué à l'aide des chiffres d'affaires réalisés durant les mêmes périodes de l'année précédente ; la marge perdue estimée de la période de fermeture serait de 22.055,50 € / 20 jours x 17 jours = 18.747,18 € ;
Le préjudice financier ne peut être indemnisée que sur la base d'une perte de chance de réaliser une marge bénéficiaire de 18.747,18 € ; cette perte de chance doit être évaluée à 50 %, soit 18.747,18 € x 0,50 = 9.373,59 € ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires, la SEHA et la SCI Bastille 2000 à payer à la société Book Off France la somme de 22.055,50 € au titre de son préjudice financier ;
Le syndicat des copropriétaires et la SEHA doivent être condamnés in solidum à payer à la société Book Off France la somme de 9.373,59 € en réparation de son préjudice financier;
Sur les demandes de dommages-intérêts
Le jugement n'est pas contesté en ce qu'il a débouté la société Book Off France de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la SEHA et rejeté la demande similaire de cette dernière formulée à l'encontre de la société Book Off France ;
La SCI Bastille sollicite devant la cour la condamnation de la société Book Off France à lui payer la somme de 5.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
En application des dispositions des article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
La SCI Bastille 2000 ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la société Book Off France aurait dégénéré en abus ; elle doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d'expertise et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Bastille 2000 aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Book Off France la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Book Off France doit être déboutée de ses demandes afférentes aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile formulées contre la SCI Bastille 2000 ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
La SEHA, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Book Off France la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par la SEHA et la SCI Bastille 2000 ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Réforme le jugement en ce qu'il a :
- déclaré responsable la SCI Bastille 2000 des dommages occasionnés à l'égard de la société Book off France,
- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la société d'exploitation de l'hôtel des Alliés et la SCI Bastille 2000 à payer à la société Book Off France la somme de 22.055,50 € au titre du préjudice financier,
- condamné la SCI Bastille 2000 aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Book Off France la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
Déboute la société à responsabilité limitée Book Off France de ses demandes à l'encontre de la société civile immobilière Bastille 2000 ;
Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société à responsabilité limitée Société d'exploitation de l'Hôtel des Alliés à payer à la société Book Off France la somme de 9.373,59 € en réparation de son préjudice financier ;
Y ajoutant,
Déboute la société civile immobilière Bastille 2000 de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société à responsabilité limitée Book Off France ;
Condamne la société à responsabilité limitée Société d'exploitation de l'Hôtel des Alliés aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la société à responsabilité limitée Book Off France la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
