Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 05 JUIN 2019
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/09374 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYVGF
Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 01er juillet 2014 par la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°S13-16.282) de l'arrêt rendu le 18 février 2013 par la 4ème Chambre de la cour d'appel de VERSAILLES (RG 12/00480), sur appel d'un jugement rendu le 21 juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE - (RG n°04/13028)
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
représenté par son syndic, le Cabinet AMVINCENT GESTION
SIRET N° 521 847 202 00012
elle-même représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
Sis [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Eric AUDINEAU, ayant pour avocat plaidant Me Axel MALDOWADO de L'AARPR AUDINEAU-GUITTON, avocats au barreau de PARIS, toque: D502
INTIMEE
SCI SOLFERINO
SIRET n° 439 986 951 00010
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Patrick BAUDOUIN, Ayant pour avocat plaidant Me Valérie BENSAMEL de la SCP d'Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocats au barreau de PARIS, toque : P0056
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Madame Muriel PAGE, Conseiller
Mme Anne-Sophie TEXIER, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Frédéric ARBELLOT, Conseiller et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière Solférino (SCI) est propriétaire des lots de copropriété n° 18, correspondant à un bureau au rez de chaussée du bâtiment A, et n° 47, correspondant au bâtiment B, lui-même composé d'un hangar situé en fond de parcelle, dans l'ensemble immobilier sis [Adresse 1], depuis le 17 juillet 2002.
Saisie par la SCI d'une demande de scission de la copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé celle-ci le 23 mai 2003. Au cours de leur assemblée du 22 juin 2004, les copropriétaires ont refusé à nouveau cette scission ainsi que l'aliénation du porche et de la cour, par résolutions n° 42 et 43.
Le 22 octobre 2004, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de ces deux dernières résolutions. A titre reconventionnel, celui-ci a demandé paiement de la somme de 16.974,04 € au titre des charges de copropriété impayées de 2002 à 2006, outre celle de 4.000 € à titre de dommages-intérêts.
Par jugement du 21 juin 2006, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8.504,45 € et de 2.054,72 € et du 7 février 2006 sur le surplus,
- rejeté les demandes d'annulation des décisions 42 et 43 de l'assemblée générale du 22 juin 2004,
- avant dire droit, ordonné l'expertise du projet de retrait,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Solférino à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Solferino aux dépens dont distraction au bénéfice de la SCP Zurfluh-Lebatteux & associés avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau de code procédure civile,
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,
- renvoyé l'affaire et les parties à la conférence du 4 octobre 2006 pour vérifier l'engagement de l'expertise et son avancement.
Par arrêt du 17 mars 2008, la cour d'appel de Versailles a :
- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI Solférino au paiement de la somme de 14.356,04 €, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2004 sur celles de 8.504,45 € et de 2.054,72 € et du 7 février 2006 sur le surplus aux charges arrêtées au 1er février 2006, 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
y ajoutant,
- condamné la SCI Solférino au paiement de 13.662,37 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2007 à hauteur de 4.885,57 € et du 4 décembre 2007 pour le surplus,
- condamné la SCI Solférino au paiement de 3.000 € au titre des frais non compris dans les dépens d'appel,
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Par arrêt du 30 juin 2009, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remis, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée.
Par un arrêt du 18 février 2013, la cour d'appel de Versailles a :
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture du 20 novembre 2012,
- déclaré irrecevables et écarté des débats les conclusions signifiées le 11 décembre
2012 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et les pièces qu'il a communiquées le même jour,
- confirmé le jugement,
Y ajoutant,
- constaté que la SCI Solférino, en exécution du jugement déféré, s'est acquittée, entre les mains de Me [J] huissier de justice pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], de la somme de 15.070, 53 €, au titre des charges de copropriété, intérêts au 23 octobre 2006, frais accessoires, frais de procédure et solde droit proportionnel,
- condamné la SCI Solférino au paiement de 13.662,37 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2007 à hauteur de 4.885,57 € et du 4 décembre 2007 pour le surplus,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,
- condamné la SCI Solférino aux dépens d'appel qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur le pourvoi formé par la SCI Solférino, la Cour de cassation, 3ème chambre civile, a par un arrêt du 1er juillet 2014 cassé et annulé, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8.504,45 € et de 2.054,72 €, et du 7 février 2006 sur le surplus,
et une somme de 13.662,37 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er février 2006 au 3 décembre 2007 avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2007 à hauteur de 4.885,57 € et du 4 décembre 2007 pour le surplus, l'arrêt rendu le 18 février 2013, entre les
parties, par la cour d'appel de Versailles ; remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a saisi cette cour par déclaration du 20 avril 2016.
La procédure devant la cour a été clôturée le 13 février 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 29 janvier 2019 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], demandeur à la saisine, demande à la cour, au visa des articles 145, 559, 564 et 565 du code de procédure civile, de :
à titre principal,
- confirmer le jugement rendu le 21 juin 2006 par le tribunal de grande instance de Nanterre,
y ajoutant,
- condamner la SCI Solférino à régler la totalité des charges dues arrêtées au 1er avril 2010
pour un montant de 34.778,50 € et représentant :
les charges de copropriété de gestion courante impayées arrêtées au 1er avril 2010,
les appels de fonds exceptionnels, appels travaux et appels de solidarité, décidés par l'assemblée générale des copropriétaires conformément à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,
les frais nécessaires exposés par le syndicat,
- condamner la SCI Solférino à payer au titre des charges et des provisions sur charges dues la somme de 34.778,50 €, assortie des intérêts au taux légal :
à hauteur de 4.885,57 €, à partir de la mise en demeure du 20 mars 2007 conformément à la décision du tribunal de grande instance de Nanterre et au précédent arrêt de la cour,
à hauteur de 8.777 €, à partir du 4 décembre 2007, date des conclusions du syndicat des copropriétaires valant mise en demeure de payer, conformément à la décision du tribunal de grande instance de Nanterre et au précédent arrêt de la cour,
à compter de la notification des présentes conclusions pour le surplus,
- dire que par application de l'article 1154 du code civil les intérêts échus des capitaux produiront intérêts, pour chaque année entière,
à titre subsidiaire, si la cour considérait que le syndicat des copropriétaires ne répond toujours pas aux interrogations de la SCI Solférino,
- désigner un expert judiciaire ayant pour mission de déterminer les postes de charges imputables à la SCI Solférino tant dans leur principe que dans leur quantum,
- de commettre un expert judiciaire ayant pour mission :
de se rendre sur place,
de se faire remettre par les parties toutes pièces et documents permettant de déterminer les charges imputables aux lots 18 et 47,
de donner son avis sur les postes imputables à ces deux lots et sur le montant des charges dues par leur propriétaire depuis leur acquisition en date du 17 juillet 2002,
de déterminer, si nécessaire, de nouvelles clefs de répartition de charges conformes aux critère de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
de faire les comptes entre les parties,
d'autoriser l'expert, si besoin, à s'adjoindre de son choix dans une spécialité autre que la sienne propre,
de fixer le montant de la provision qui sera consignée par le requérant et de préciser le délai dans lequel l'expert devra avoir déposé son rapport définitif,
- condamner la SCI Solférino à régler, à titre provisionnel, 75 % des sommes dues au titre
des charges et provisions sur charges, soit 26.083,75 €, sauf à parfaire,
en tout état de cause,
- débouter la SCI Solférino de l'ensemble de ses fins et conclusions et les déclarer non fondées,
- condamner la SCI Solférino aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 11 février 2019 par lesquelles la SCI Solférino, défenderesse à la saisine, invite la cour, au visa des articles 1103 et 1353 du code civil, à :
- infirmer le jugement rendu le 21 juin 2006 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu'il l'a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] les sommes de :
14.356,04 €, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er février 2006,
1.500,00 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses prétentions et demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
[Adresse 1] à lui rembourser la somme de 15.070,53 € qu'elle lui a réglée en exécution des causes du jugement,
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande en paiement des charges et travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Sur la conformité de la clé de répartition appliquée par le syndic aux dispositions du règlement de copropriété et la ventilation des primes d'assurance en charges spéciales par bâtiment
Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Solférino est propriétaire du lot n° 18 situé dans le bâtiment sur rue désigné bâtiment A et le lot [Cadastre 4] constituant le bâtiment B et qu'elle doit s'acquitter, au titre du lot n° 18, du paiement des charges relatives au bâtiment A conformément aux clés de répartition des charges de ce bâtiment A ;
Il précise que la clé 3 correspond aux charges afférentes au hall et escalier du bâtiment A, auxquelles le lot n° 18, situé au rez-de-chaussée, ne participe pas, que la clé n° 10 correspond aux autres charges du bâtiment A (calculées sur la totalité des tantièmes du bâtiment soit 689 tantièmes) ce qui exclut le lot n° 47 mais non le lot n° 18, que la clé n° 60 correspond aux charges d'ascenseur du bâtiment A et la clé n° 90 (répartition par lots) concerne également le bâtiment A ;
Il fait valoir que la SCI Solférino ne conteste pas les dépenses affectées à la clé 3 mais les tantièmes de répartition alors qu'aucun montant ne lui a été demandé sur cette clé, la SCI Solférino n'ayant jamais été appelée à participer aux charges 'hall d'escalier ou New Hall Hall & Escalier' ;
Il soutient également que la SCI Solférino s'appuie exclusivement sur le relevé général des dépenses 2003/2004 pour prétendre que les dépenses de maintenance seraient éclatées arbitrairement entre la clé de répartition n° 1, à savoir les charges communes générales à hauteur de 60 % et la clé de répartition n° 3 à savoir l'accès de répartition propre au bâtiment A, à hauteur prétendument de 40 % mais qu'en réalité les dépenses sont en fonction de leur nature, imputées dans tel ou tel catégorie de charges, ce qui est rendu possible par des contrats différenciés pour le bâtiment A et pour les parties communes générales ;
Il indique que si en 2004, le syndic a apparemment effectué une répartition des coûts de maintenance entre les deux clés selon un pourcentage 60/40, cela n'est pas une question de clé de répartition des charges mais d'imputation des dépenses dans la comptabilité, la SCI Solférino ne pouvant plus, par le biais d'une prétendue action en nullité de charges, contester les comptes approuvés en 2004 ;
S'agissant de la répartition de l'assurance multirisque, il expose que les charges ont été appelées depuis 2004 en fonction des contrats d'assurance renégociés par le nouveau syndic, le groupe Molière, lesquels faisaient la distinction entre le risque afférent au bâtiment A et celui afférent au bâtiment B, que ce contrat comporte une prime différente pour chacun des bâtiments, en raison du très mauvais état du bâtiment B ;
Il indique que c'est en fonction de cette spécialisation des appels de la prime d'assurance qu'un tiers du montant total de cette prime a été appelé sur le bâtiment B et soutient que le syndic ne fait appliquer ici les stipulations du règlement de copropriété comme il en a l'obligation, que ces clauses n'étant pas réputées non écrites, elles doivent recevoir application ;
Aux termes de ses conclusions, la SCI Solférino soutient en premier lieu que selon les dispositions du règlement de copropriété tel que modifié par acte du 10 mai 2002, suite à l'assemblée générale du 26 avril 2002, elle ne participe pas aux charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A, lesquelles sont réparties sur 18 lots (lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51) en millièmes, la répartition étant calculée proportionnellement à la superficie habitable des lots pondérée en fonction des niveaux ;
Elle explique qu'à compter de l'année 2003, le syndic, le cabinet Molière a substitué d'autres clés de répartition à celles conventionnellement édictées, les dépenses afférentes au hall et à l'escalier étant réparties comme suit :
- 60 % en charges générales
- 40 % en charges spéciales bâtiment A, avec application non plus de la grille sur 18 lots en millièmes, mais d'une grille sur 29 lots en 662èmes ;
Elle fait valoir qu'il s'agit d'un véritable système de répartition forfaitaire avec recours ensuite à une clé de charges spéciales créée à la seule initiative du syndic, l'intégration de l'essentiel des dépenses 'Hall & Escalier' dans les charges générales entraînant une augmentation artificielle du quantum de ces charges auxquelles tous les lots contribuent;
En second lieu, elle fait valoir qu'il résulte des dispositions du règlement de copropriété que les primes d'assurance sont ventilées :
- en charges générales par bâtiment si l'assureur a individualisé les montants de la prime afférents à chacun des deux bâtiments composant l'immeuble
- en charges générales entre tous les copropriétaires à défaut ;
Elle soutient qu'en l'absence de détermination par l'assureur des quotes-parts de prime afférentes à chacun des bâtiments, la répartition de la prime annuelle 2/3 sur le bâtiment A et 1/3 sur le bâtiment B n'est pas valable ;
En l'espèce, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992, distingue deux catégories de charges : les charges générales et les charges particulières ;
Les charges générales comprennent notamment toutes les rémunérations aux personnes de services telles que les charges du nettoyage et de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rémunérations, les frais d'éclairage, de nettoyage, d'entretien et de réparation des parties communes, l'achat l'entretien et le remplacement des poubelles ;
Les charges particulières étant : les charges d'entretien, et réparation et de reconstruction des bâtiments (I), les charges d'entretien et de réparation de l'ascenseur du bâtiment A (II), les charges d'entretien d'entretien et de réparation du monte voiture (III) ;
Aux termes de l'acte modificatif du règlement de copropriété en date du 10 mai 2002, sont visées trois catégories de charges (page 27) : les charges générales (1°), les charges de bâtiment (2°) et les charges de hall d'entrée et d'escalier (3°) ;
Sous cette 3ème catégorie, il est indiqué qu'à l'unanimité des copropriétaires de l'ensemble immobilier du [Adresse 1] et notamment des copropriétaires du bâtiment A, il a été décidé la répartition des charges d'entretien et de réparation du hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A ;
Il ressort du contrat d'entretien passé entre le groupe Molière, syndic de l'immeuble, et la société A.G.O.S. REIS, en date du 10 novembre 2003, conclu pour un durée de un an, renouvelable par tacite reconduction que les prestations de ladite société se divisent en :
- l'entretien des parties communes et sortie des poubelles (à l'exclusion de l'escalier et du hall) pour un montant mensuel TTC de 173, 94 €
- l'entretien de l'escalier et hall d'entrée pour un montant mensuel TTC de 115, 95 € ;
Dès lors, conformément à l'acte modificatif du règlement de copropriété instaurant des charges spécifiques au hall d'entrée et de l'escalier d'accès aux étages du bâtiment A et aux prestations différenciées de la société d'entretien, les dépenses de maintenance des bâtiments sont imputées sur les charges communes d'une part et sur les charges 'New Hall & Escalier' ou 'Hall & Escalier (nouvelle clé)' d'autre part, à compter de l'année 2003, ainsi qu'il résulte des états détaillés des charges annuels produits aux débats ;
S'il est exact que pour les années 2003 et 2004, il est indiqué dans l'état des charges de copropriété, que cette imputation des charges de maintenance correspond à 60 % attribuées en charges communes et 40 % attribuées en charges 'New Hall & Escalier' ou 'Hall & Escalier (nouvelle clé)' , aucun élément ne vient démontrer que les sommes imputées mensuellement ou correspondant à la quote-part 'Hall & Escalier' sont issues d'une répartition forfaitaire et ne correspondent pas aux différentes factures émises par la société d'entretien ;
Il convient d'observer qu'à compter de l'année 2005, cette référence à un pourcentage n'apparaît plus sur les états annuels de charges ;
Au surplus, les comptes et budgets prévisionnels des années 2002 à 2010 ont été approuvés et votés par les assemblées générales de copropriétaires en date des 22 juin 2004, 27 juin 2006, 28 juin 2007, 3 juillet 2008 et 4 juin 2009, rendant définitives les imputations faites des dépenses de maintenance ;
Il sera également observé que si pour l'année 2002, des charges 'Hall et Escalier' pour un montant de 4.913, 88 € sont comptabilisées au titre des dépenses auxquelles la SCI Solférino ne participe pas, tout comme les charges d'ascenseur, cet élément ne suffit pas à établir que pour l'avenir ces charges ont été réparties en grande partie sur les charges générales, puisque le détail de cette somme n'est pas connu et qu'elle correspond à une période antérieure au contrat du10 novembre 2003 signé avec la société A.G.O.S. REIS prévoyant un coût plus élevé pour l'entretien des parties communes et sortie des poubelles, que pour l'entretien de l'escalier et hall d'entrée ;
Il n'est donc pas démontré que le syndic, le Cabinet Molière, a réparti les dépenses afférentes au hall et à l'escalier en :
- 60 % en charges générales
- 40 % en charges spéciales bâtiment A
augmentant ainsi artificiellement le quantum des charges générales ;
Au contraire, il résulte de ce qu'il précède qu'il n'a fait qu'appliquer les nouvelles dispositions du règlement de copropriété modifié par acte notarié du 10 mai 2002, ainsi qu'il a été vu ;
S'agissant du tableau de répartition des charges de hall d'entrée et d'escalier, celui-ci figure en page 28 de l'acte modificatif au règlement de copropriété et il est exact que sont concernés 18 lots (lots n° 31 à 42, 45 et 46, 48 à 51) avec une répartition en millièmes ;
Il est également exact que le tableau récapitulatif des charges produit en pièce 4 par la SCI Solférino (pièce 44 du syndicat des copropriétaires du bordereau de communication de pièces du 28 janvier 2008) porte mention d'une clé 2 conforme au tableau précité avec l'indication 'supprimée' et d'une clé 3 'Hall & Escalier' laquelle concerne les lots 19, 31 à 42, 45 et 46, 48 à 61 avec une répartition en 662èmes ;
Toutefois, cet argument est totalement inopérant en l'espèce, puisque la SCI Solférino n'est pas concernée par cette clé de répartition, qu'elle ne règle aucune charge au titre des dépenses y afférentes 'Hall & Escalier' ;
Cet argument est donc indifférent à la demande en paiement des charges formée par le syndicat des copropriétaires ;
S'agissant enfin des charges d'assurance, le règlement de copropriété du 17 juillet 1992 prévoit en page 42 que dans toute la mesure du possible, l'assureur déterminera les quotes-parts de primes afférentes aux différents éléments d'équipement et de parties de l'immeuble en fonction de la spécialisation des charges, à défaut, l'ensemble de la prime sera porté en charges générales et supporter à ce titre par tous les copropriétaires ;
A compter de l'échéance du 1er juin 2004, il apparaît que la prime d'assurance de la copropriété a été scindée entre le bâtiment A et le bâtiment B, de sorte que les sommes suivantes ont été imputées au décompte de la SCI Solférino :
- prime échéance 1er juin 2004 : 599, 10 €
- prime échéance 1er juin 2005 : 655, 50 €
- prime échéance 1er juin 2006 : 670, 80 €
- prime échéance 1er juin 2007 : 717, 69 €
- prime échéance 1er juin 2009 : 787, 73 €
- prime échéance 1er juin 2010 : 863, 83 € ;
Le montant pour 2008 n'est pas connu ;
Au titre des éléments utiles fournis par l'assureur pour permettre de ventiler les primes d'assurances en charges spéciales par bâtiment, figure en pièce 27 du syndicat des copropriétaires un courrier du 28 janvier 2008, émanant de la société AXA, lequel porte mention d'une répartition de la prime de 2.153, 08 € pour l'échéance du 1er juin 2007 par bâtiment comme suit :
- pour le bâtiment A de 1.000 m² : 1.435, 39 €
- pour le bâtiment B de 300 m² : 717, 69 € ;
Il apparaît donc que les sommes imputées à la SCI Solférino au titre de la prime d'assurance, résulte bien de la différenciation opérée par l'assureur AXA entre les bâtiments A et B composant la copropriété ;
' sur l'arriéré de charges
En première instance, la SCI Solférino a été condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356, 04 € au titre des charges arrêtées au 1er février 2006, au vu du décompte produit laissant apparaître un solde débiteur de 14.561, 37 € et déduction faite d'une somme de 205, 33 € au titre de frais de relance, de poste, d'honoraires, n'entrant pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires actualise sa demande en réclamant une somme de 34.778, 50 € arrêtée au 1er avril 2010, au titre des charges de copropriété impayées ;
Il produit aux débats en pièce 11 un décompte de créance portant sur la période du 1er avril 2008 au 1er avril 2010, faisant état d'un solde débiteur de 34.778, 50 € ;
S'il est vrai que ce décompte fait également état d'un solde antérieur de 29.782, 30 € au 28 janvier 2008, ce solde est justifié par les autres pièces produites à savoir :
- le décompte annuel de charges de l'année 2002 adressé à la SCI Solférino,
- celui de l'année 2003 portant mention du décompte de cette société du 2 janvier 2003 au 2 avril 2004,
- celui de l'année 2004 portant mention du décompte de cette société du 1er avril 2004 au 8 juillet 2005,
- celui de l'année 2005 portant mention de ce même décompte sur la période du 1er janvier 2005 au 10 avril 2007,
- celui de l'année 2006 portant mention de ce même décompte sur la période du 23 mai 2007 au 24 août 2007,
- celui de l'année 2007 portant mention de ce même décompte sur la période du 25 août 2007 au 3 juillet 2008 ;
Le décompte depuis l'origine de la dette peut donc être reconstitué ;
S'il est également vrai, que l'ensemble des appels de fonds ne sont pas produits, il a été vu que les décomptes annuels adressés à la SCI Solférino portant mention des provisions appelées, des charges dues et des régularisations effectuées sont tous produits aux débats sur la période considérée, à l'exception du décompte annuel de l'année 2008 ;
Les provisions appelées ainsi que la régularisation de charges de l'année 2008 sont toutefois mentionnées dans le décompte produit en pièce 17 et celui de la pièce 11 ;
Enfin, il apparaît que les états annuels de charges de la copropriété pour les années 2006 et 2008 ne sont pas versés aux débats ;
Toutefois ces états annuels concernent les comptes de la copropriété et sont consultables sur demande auprès du syndic ;
En outre, il a été vu que les comptes de la copropriété ont été approuvés et notamment ceux de l'année 2006, par l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2007, quitus étant donné au syndic pour sa gestion de l'exercice 2006, et ceux de l'année 2008, par l'assemblée générale du 4 juin 2009, quitus étant également donné au syndic pour cet exercice 2008 ;
Les contestations de la SCI Solférino sont inopérantes ;
S'agissant de la somme due, il convient de constater que les décomptes produits portent mention de différentes sommes au titre des frais, soit :
- 19.12.2003 : frais de relance (dont timbres et TVA) : 9, 60 €
- 23.09.2004 : frais de relance (dont timbres et TVA) : 31, 80 €
- 06.12.2004 : honoraires dossier huissier (dont poste et TVA) : 154, 30 €
- 23.12.2005 : frais de relance (dont timbres et TVA) : 9, 63 €
- 12.06.2006 : frais de relance (dont poste et TVA) : 31, 83 €
- 14.05.2009 : frais de relance (dont poste et TVA) : 154, 35 €
total : 391, 51 € ;
Il sera observé que ces frais ne sont justifiés par aucune pièce ;
En tout état de cause, s'agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires, ils n'entrent pas dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant et doivent par conséquent être déduits de la créance du syndicat des copropriétaires ;
En conséquence, au vu des décomptes produits et notamment celui figurant en pièce 15 du syndicat des copropriétaires, la somme due au titre de l'arriéré de charges arrêté au 1er février 2006 (date de l'arrêté de compte de première instance) est celle de 14.561, 37 €, dont à déduire celle de 205, 33 € au titre de frais de relance, de poste, d'honoraires, n'entrant pas dans le champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un solde 14.356, 04 € au titre des charges arrêtées au 1er février 2006 ;
Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356, 04 € au titre des charges arrêtées au 1er février 2006 ;
S'agissant des intérêts cependant, en l'absence de toute pièce justificative, le jugement sera infirmé, les intérêts sur cette somme devant courir à compter du jugement, soit à compter du 21 juin 2006 ;
En conséquence, le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8.504,45 € et de 2.054,72 € et du 7 février 2006 sur le surplus sera réformé ;
La SCI Solférino sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2006 ;
Concernant l'actualisation de la créance, il sera ajouté au jugement que la SCI Solférino est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 20.030, 95 € (34.778, 50 €- 391, 51 € - 14.356, 04 € ) au titre des charges impayées sur la période du 2 février 2006 au 1er avril 2010 (2ème trimestre 2010 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses conclusions d'actualisation valant mise en demeure, soit à compter du 29 janvier 2019 ;
Dès lors, la demande formée par la SCI Solférino en remboursement d'une somme de 15.070, 53 € qu'elle a réglée en exécution des causes du jugement déféré doit être rejetée;
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions du 29 janvier 2019 ;
Il doit être dit que la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil est ordonnée ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI Solférino, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Solférino ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur les sommes de 8.504,45 € et de 2.054,72 € et du 7 février 2006 sur le surplus ;
Statuant à nouveau sur ce seul point réformé et y ajoutant,
Condamne la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 14.356,04 € correspondant aux charges arrêtées au 1er février 2006 avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2006 ;
Condamne la SCI Solférino à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 20.030, 95 € au titre des charges impayées sur la période du 2 février 2006 au 1er avril 2010, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2019 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière, en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;
Condamne la SCI Solférino aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
