Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 24 MAI 2019
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/18789 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4HER
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/05307
APPELANTE
SAS RESIDATHENES
[...]
N° SIRET : 520 507 054 00010
Représentée par Me Arnaud DUQUESNOY de la SCP MILLENIUM AVOCATS, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : J143
INTIMES
Monsieur UI... S...
Et
Madame EQ... F... épouse S...
demeurant ensemble [...]
Madame HY... A... épouse G...
demeurant [...]
Madame OH... M... veuve J...
demeurant [...]
Madame KC... J...
demeurant [...]
Monsieur SW... J...
demeurant [...]
Tous représentés par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Carlo Alberto BRUSA de la SELAS CAB ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1993
Monsieur PX... G...
demeurant [...]
Non représenté
Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 11 décembre 2017, par procès verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile.
Monsieur OL... KG...
né le [...] à LAVAL (53)
demeurant [...]
[...]
Représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
SELARL AXYME représentée par son associé et co-gérant Maître Didier U..., mandataire judiciaire, agissant en qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société R.B.L, Société à Responsabilité Limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 489 639 872, dont le siège social est situé [...] ,
Venant aux droits de la SELARL EMJ, désignée à ces fonctions par un jugement du Tribunal de Commerce de PARIS en date du 19 août 2014, et elle-même désignée à ces fonctions par une ordonnance rendue le 20 juillet 2017 par le Président du Tribunal de Commerce de PARIS, désignant la SELARL AXYME en remplacement de la SELARL EMJ
[...]
N° SIRET : 830 793 972 00019
Représentée par Me Arnaud ROIRON de la SELARL WTS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0345
Ayant pour avocat plaidant Me Ines SLOUGUI, avocat au barreau de PARIS, même cabinet, même toque
Maître KP... N..., notaire, soussigné de la SCP RL... - IA...
[...]
N° SIRET : 378 627 897 00010
Non représenté
Assignation devant la cour d'appel de Paris, en date du 23 mai 2018, faite à domicile
SARL 5 MIRABEAU représentée par la selarl Montravers Yang-Ting prise en la personne de Me Marie-Hélène Montravers ès qualités de liquidateur judiciaire
[...]
N° SIRET : 501 561 633 00022
Représentée par Me Yoann O... de l'AARPI H... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0152
SELURL AMS ET PV prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [...]
N° SIRET : 453 639 122 00036
Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Jonathan FARENC du Cabinet SEGIF, avocat au barreau de PARIS, toque : L 0022
SCP RL... - IA... DE ANCIENNEMENT DENOMMEE 'SCP YT... TW... ET XZ... RL...' représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège [...]
N° SIRET : 378 627 897 00010
Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
PARTIES INTERVENANTES :
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège [...]
N° SIRET : 775 652 126 01918
MMA IARD SA représentée par le président de son conseil d'administration domicilié en cette qualité audit siège [...]
N° SIRET : 440 048 882 00680
Représentées toutes deux par Me Barthélemy LACAN, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- PAR DÉFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par actes notariés dressés par M. KP... N..., notaire associé exerçant [...] , la SARL 5 Mirabeau a vendu à des investisseurs des appartements, situés [...] , dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. Les actes contiennent déclaration des parties selon lesquelles les biens vendus doivent être loués suivant bail meublé et que, 'par suite, le vendeur déclare qu'aucune autorisation administrative n'était requise'.
Se sont ainsi portés acquéreurs, le 21 novembre 2008 la SARL AMS et PV, le 22 décembre 2008 M. OL... KG..., le 13 janvier 2010 M. UI... S... et Mme EQ... F... son épouse (les époux S...), le 25 février 2010 Jean Joseph J... et Mme OH... M... son épouse, le 24 janvier 2011 M. PX... G... et Mme HY... A... son épouse (les époux G...).
Les acquéreurs ont, par actes sous seing privé, donné leurs lots à bail commercial à la SARL RBL, sauf les époux G... qui ont loué leur bien à la SARL Résidathènes, laquelle avait acquis le fonds de commerce de la société RBL par acte sous seing privé du 31 mars 2010. La SARL Résidathènes est donc devenue le bailleur à titre commercial de tous les copropriétaires, exploitant, sous l'enseigne Villathéna 'une activité à caractère de résidence para-hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations ci-après : nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs, distribution de petits déjeuners, fourniture de linge de maison, accueil'.
Par lettre recommandée du 10 janvier 2012, la Ville de Paris a demandé aux copropriétaires de justifier de l'exploitation des lieux sans autorisation administrative, dès lors qu'il apparaissait qu'au lieu de location meublée entrant dans la catégorie 'habitation' de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, les lieux étaient exploités en tant que chambres d'hôtel.
La société Résidathènes a vainement demandé devant le juge des référés l'autorisation de consigner les loyers.
Jean Joseph J... est décédé, laissant à sa succession sa veuve, Mme OH... M..., ainsi que Mme KC... J... et M. SW... J... (les consorts J...).
Par actes extrajudiciaires délivrés à compter du 29 mars 2013, les époux S..., les époux G..., les consorts J..., d'une part, la société AMS et PV d'autre part ont assigné, non seulement la société Résidathènes, la société 5 Mirabeau, la société RBL, M. N..., notaire de la SCP YT... TW... et XZ... RL..., mais encore la Ville de Paris et les prêteurs de deniers, afin de voir reconnaître la licéité de l'opération et, à défaut, la nullité des ventes intervenues.
La société Résidathènes a appelé M. KG... en intervention forcée.
Les instances ont été jointes.
Le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés a condamné sous astreinte à restituer les lieux à leur usage d'habitation, s'agissant des biens de M. KG..., de la société AMS et PV, des époux S..., et des époux G..., infligeant aux propriétaires des amendes civiles.
Par acte d'huissier du 10 février 2014, la société AMS et PV, les consorts J..., les époux G... ont fait sommation à la société Résidathènes de quitter les lieux et de restituer les clés.
Par lettre recommandé avec accusé de réception du 4 avril 2014, M. KG... a demandé à la société Résidathènes de cesser l'exploitation dans le cadre de l'activité para-hôtelière et de la cantonner à la location en meublé autorisée.
Après avoir fait opposition aux sommations de quitter les lieux, la société Résidathènes a quitté les lieux le 26 février 2015.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 5 septembre 2017 revêtu de l'exécution provisoire a :
- débouté les époux S..., Mme G... et les consorts J... de l'ensemble de leurs demandes contre la SELARL Montravers Yang Ting ès qualités de liquidateur de la société 5 Mirabeau et contre M. KP... N..., notaire de la SCP YT... TW... et XZ... Lourme Berthault,
- dit sans objet l'appel en garantie des consorts S..., G... et J... contre ces mêmes notaire et vendeurs,
- débouté la société AMS et PV de toutes ses demandes contre le notaire et le vendeur,
- dit sans objet les demandes subsidiaires de M. KG...,
- constaté, en application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, la nullité des baux commerciaux souscrits :
. entre les époux S... et J... avec la société RBL aux droits de laquelle vient la société Résidathènes et entre les consorts G... et la société Résidathènes,
. entre la société AMS et PV et la société RBL,
- condamné la société Résidathènes à verser à titre d'indemnité d'occupation pour le premier trimestre 2015 les sommes de :
. 3365,95€ aux époux S...,
. 2164,97€ aux consorts J...,
. 4202,92€ pour Mme G...,
- condamné la société Résidathènes à verser aux époux S..., au titre des reliquats de charges de copropriété dus au titre de l'année 2014, la somme de 437,14€,
- débouté la société Résidathènes de sa demande en responsabilité délictuelle contre le vendeur et le notaire,
- rejeté les demandes en paiement formées à ce titre par les consorts J... et G...,
- dit que la société Résidathènes est redevable envers la société AMS et PV d'une somme de 8136 €, à titre d'indemnité d'occupation des lieux jusqu'à la restitution des clés intervenue le 26 février 2015 et la condamne en tant que de besoin au paiement de cette somme,
- débouté la société EMJ ès qualités de liquidateur judiciaire de la société RBL de toutes ses demandes contre les bailleurs en restitution des sommes perçues par ces derniers au titre des baux commerciaux, et en expertise,
- débouté la société Résidathènes de ses demandes reconventionnelles en paiement d'une indemnité d'éviction et d'indemnisation du préjudice résultant de la perte de ses baux commerciaux emportant perte de son fonds de commerce,
- débouté la société Résidathènes de ses demandes en expertise et aux fins de provision,
- dit sans objet l'appel en garantie de la SELARL Montravers Yang Ting ès qualités contre M. N... notaire,
- dit sans objet les demandes subsidiaires des banques relatives aux prêts,
- dit que les parties conserveront la charge de leurs frais irrépétibles,
- condamné les époux S..., Mme G..., les consorts J... et la société AMS et PV aux dépens.
La SAS Résidathènes a interjeté appel de ce jugement le 12 octobre 2017, intimant : les époux S..., M. et Mme G..., les consorts J..., M. KG..., la société AMS et PV et la SCP YT... TW... et XZ... RL....
Par dernières conclusions du 16 janvier 2018, la SAS Résidathènes demande à la cour de:
- vu les articles 1103, 1104, 1240, 1302, 1347, 1353 et 1719 du code civil,
- vu les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation,
- vu les articles L. 145-9 et 145-14 et suivants du code de commerce,
- vu les articles 9 et 144 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à verser des indemnités d'occupation, à payer un reliquat de charges de copropriété, et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en responsabilité contre le notaire, de ses demandes reconventionnelles en paiement d'une indemnité d'occupation, de sa prétention à indemnisation pour perte des baux commerciaux et du fonds de commerce, de ses demandes d'expertise, de provision et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- statuant à nouveau :
- dire que les propriétaires bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et de garantie de jouissance paisible
- dire que la nullité des baux commerciaux qui lui ont été consentis comme contrevenant aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation engagent la responsabilité des propriétaires bailleurs à son égard,
- dire qu'elle a été fautivement et de façon préjudiciable évincée des locaux et en tout état de cause fautivement et de façon préjudiciable contrainte de restituer les locaux,
- dire que le notaire a, par ses manquements envers les bailleurs, commis une faute participant à son préjudice et engagé sa responsabilité délictuelle à son égard également,
- condamner les bailleurs ci-dessous à lui payer les sommes suivantes :
. la société AMS et PV, la somme 259090€,
. M. KG..., celle de 259090€,
. les époux S..., celle de 86363€,
. les consorts J..., celle de 86363€,
. les époux G..., celle de 259090€,
- dire que chacun de ces bailleurs sera tenu solidairement avec la société 5 Mirabeau et le notaire,
- à titre subsidiaire et avant dire droit :
- ordonner une expertise pour avis sur le préjudice qu'elle a subi par suite de la perte des baux commerciaux emportant celle de son fonds de commerce, aux frais avancés des bailleurs,
- condamner les propriétaires bailleurs ci-dessus à lui payer une indemnité provisionnelle de 50000€,
- condamner les bailleurs ci-dessous à leur payer les sommes suivantes, en remboursement du trop perçu de charges du 1er janvier 2015 au 26 février 2015 :
. la société AMS et PV, la somme de 125,32€,
. M. KG..., celle de 128,27€,
. les époux S..., celle de 81,95€,
. les consorts J..., celle de 56,48€,
. les époux G..., celle de 104,80€,
- fixer à 5182,77€ seulement, la somme qu'elle doit à la SARL AMS et PV pour l'occupation jusqu'au 26 février 2015,
- ordonner la compensation des créances réciproques,
- en tout état de cause :
- débouter les intimés de leurs demandes contraires dirigées contre elle,
- les condamner solidairement à lui payer 20000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 28 mars 2019, les époux S..., Mme G... et les consorts J... demandent à la cour de :
- vu les articles : L. 637-1 et 637-2 du code de la construction et de l'habitation, L. 145-14, L. 622-24 à L. 622-27 du code de commerce, 1134, 1147, 1148 et 1184 du code civil, 122 et 123, 554, 564 et 565 du code de procédure civile,
- dire MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA irrecevables en leur intervention volontaire,
- dire la société de notaires irrecevable en ses demandes,
- dire la SELARL Montravers Yang Ting, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société 5 Mirabeau irrecevable en ses prétentions nouvellement formées en appel,
- infirmer le jugement, mais seulement à l'effet, statuant à nouveau, de :
- condamner la société Résidathènes à payer, au titre des reliquats de charges de copropriété dues au titre de 2014 :
. 1436,60€ aux consorts J...,
. 1015€ à Mme G...,
- condamner in solidum la société 5 Mirabeau, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, M. N... et la société notariale à payer à titre de dommages-intérêts :
* pour le préjudice financier, en compensation des amendes :
. 10000€ aux époux S...,
.20000€ à Mme G...,
* pour le préjudice financier lié à l'acquisition de la commercialité :
. 53325€ HT aux époux S...,
.93366€ HT à Mme G...,
. 53190€ HT aux consorts J...,
*pour le préjudice économique lié à la perte de loyers :
. 135248,89€ TTC aux époux S...,
.195780,56€ TTC à Mme G...,
. 90289,01€ TTC aux consorts J...,
*pour le préjudice économique lié à la perte de valeur des biens :
. 42920€ aux époux S...,
. 71710€ à Mme G...,
. 12400€ aux consorts J...,
*pour le préjudice financier lié à des coûts supplémentaires supportés :
.27938,16€ aux consorts J...,
. 3439€ aux époux S...,
*pour le préjudice économique lié à la perte des avantages fiscaux :
.10000€ aux époux S...,
. 10000€ à Mme G...,
. 15000€ aux consorts J...,
- en toutes hypothèses :
- débouter la société Résidathènes de ses demandes,
- condamner in solidum la société 5 Mirabeau, prise en la personne de son liquidateur judiciaire, M. N... notaire et la société notariale :
. à les garantir de toute condamnation éventuelle qui serait prononcée contre les concluants,
. à leur payer 5000€ à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. à supporter la charge des dépens,
- condamner les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA à garantir le notaire de toute condamnation, si toutefois cet assureur était reçu en son intervention volontaire,
- débouter ces assureurs de toutes leurs demandes.
Par dernières conclusions du 27 mars 2019, la société AMV et PV demande à la cour de :
- vu les articles 637-1 du code de la construction et de l'habitation, 1116, 1103, 1104, 1224 à 1230 et 1231-1 du code civil,
- dire irrecevable l'intervention des sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA,
- en conséquence, les débouter de leurs demandes,
- dire irrecevables les demandes de la société notariale,
- infirmer le jugement entrepris, mais seulement à l'effet, statuant à nouveau, de :
- dire que le notaire a engagé sa responsabilité à son égard,
- condamner in solidum la société notariale et la société 5 Mirabeau à lui payer à titre de dommages-intérêts :
. 15000€ au titre des amendes civiles auxquelles elle a été condamnée,
. 230000€ en compensation du coût du rachat de la commercialité auquel elle doit faire face,
. 159971,06€ au titre de la perte de loyers,
. 70678€ pour perte de valeur des biens immobiliers,
.257450,76€ pour préjudice financier,
. 15000€ pour préjudice moral,
- en toutes hypothèses :
- débouter la société Résidathènes de ses demandes,
- condamner in solidum la société Résidathènes, la société notariale et la société 5Mirabeau à lui payer 20000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 mars 2019, M. KG... prie la cour de :
- dire nul le bail qu'il a conclu avec la société RBL à laquelle se substitue la société Résidathènes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- subsidiairement :
- dire que le notaire a engagé sa responsabilité à son égard,
- en conséquence, condamner solidairement la société notariale et les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA à garantir le concluant de toute condamnation éventuellement prononcée contre lui au bénéfice de la société Résidathènes,
- en tout état de cause :
- débouter la société Résidathènes, la société notariale et ses assureurs de leurs demandes,
- les condamner in solidum à lui payer 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile dépens en sus.
Par dernières conclusions du 23 août 2018, la SELARL Montravers Yang Ting ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL 5 Mirabeau demande à la cour de :
- vu les articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 641-3 du code de commerce, 122 du code de procédure civile, 1110, 1116, 1117, 1134 du code civil,
- dires irrecevables en leurs demandes, pour défaut de déclaration de créance, les époux S..., les époux G..., les consorts J... et la société AMS et PV,
- condamner subsidiairement le notaire à la relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle,
- en tout état de cause :
- débouter les époux S..., les époux G..., les consorts J... et la société AMS et PV de l'ensemble de leurs demandes,
- débouter la société Résidathènes, la société Axyme ès qualités et le notaire de toute demande formée contre elle,
- condamner les époux S..., les époux G..., les consorts J... et la société AMS et PV à lui payer 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 1er août 2018, la Selarl Axyme ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL RBL, en remplacement de la SELARL EMJ, demande à la cour de:
- dire que la société notariale est irrecevable en ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- rejeter toute demande contre la société RBL ou elle-même ès qualités,
- en tout état de cause :
- condamner solidairement les sociétés Résidathènes, AMS et PV et les consorts S...-G...-J... à lui payer 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 17 mars 2019, les sociétés MMA IARD Assurances mutuelles et MMA IARD SA, intervenants volontaires, demandent à la cour de :
- à titre principal :
- constater qu'il n'est formé de demande que contre M. N... qui n'est pas dans la cause devant la cour,
- subsidiairement :
- dire que M. N... n'était pas tenu à devoir de conseil au titre des baux,
- dire, à défaut, que les préjudices allégués ne sont pas réels,
- débouter la société AMS et PV, M. KG..., les époux S..., Mme G..., les consorts J... et la société Résidathènes de toutes demandes dirigées contre la société notariale.
Par ordonnance du 22 mars 2018 du magistrat de la chambre chargé de la mise en état, définitive pour n'avoir pas été déférée à la cour, la SCP RL...-IA... anciennement dénommée 'SCP YT... TW... et XZ... Lourme Berthaut' a été déclarée irrecevable à conclure.
M. G... n'a pas constitué avocat.
Il n'est pas établi que les conclusions ci-dessus demandant la condamnation des époux G... lui aient été signifiées.
SUR CE
LA COUR
- Sur la nullité du bail commercial conclu par M. KG...
M. KG... a conclu le 22 décembre 2008 un bail commercial avec la SARL RBL ; ce contrat rappelle que 'les locaux sont à usage d'habitation principale', mais qu'ils sont exclusivement destinés à 'une activité à caractère de résidence para-hôtelière, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ledit immeuble, pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations ci-après : nettoyage quotidien des locaux privatifs et communs, distribution de petits déjeuners, fourniture de linge de maison, accueil'.
En appel, M. KG... expose qu''autant que de besoin', il ' oppose par voie d'exception la nullité du bail qui le liait à la société Résidathènes que le jugement entrepris n'acte pas dans son dispositif'. En réalité, il n'est pas prouvé que M. KG... ait demandé la nullité du bail en première instance. Le jugement établit, au contraire, que le tribunal n'a pas statué sur la nullité du bail commercial consenti par M. KG... parce que celui-ci ne l'a pas demandé ; M. KG... avait seulement demandéla nullité de la vente, à titre subsidiaire et pour le cas où il serait condamné à verser des dommages-intérêts ou une provision à la société Résidathènes. C'est ainsi que le tribunal, après avoir écarté toute responsabilité des bailleurs à l'égard du preneur, a dit sans objet les demandes subsidiaires de M. KG....
Toutefois, la société Résidathènes elle-même demande de statuer de nouveau, au moyen que tous les baux commerciaux qui lui ont été consentis sont nuls de plein droit en vertu de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation.
Par conséquent, la demande en nullité du bail consenti par M. KG..., d'une part, sera reçue et, d'autre part, sera déclarée bien fondée, dès lors qu'il est prouvé que le bail litigieux a été conclu pour être exploité sous forme de sous-locations étrangères à l'habitation, en violation de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable, entraînant la nullité de plein droit de ce bail.
- Sur les restitutions consécutives à l'annulation des baux
Dès lors que la société Résidathènes a bénéficié de la jouissance des lieux, elle est redevable, comme suite à l'annulation des baux, d'une indemnité d'occupation.
La société Résidathènes demande à la cour de limiter à la somme de 5182,77€ le montant de cette indemnité d'occupation jusqu'au 26 février 2015, date de la libération des lieux.
Si le tribunal a alloué à ce titre une somme de 8136€, cette somme correspond au loyer convenu pour le premier trimestre 2015, alors qu'il est constant que les lieux ont été restitués dès le 26 février 2015.
La société Résidathènes justifie de ce que le bailleur lui-même a appelé la somme de 5182,77€ seulement pour cette période, de sorte que le jugement sera réformé sur ce point.
S'agissant d'un trop perçu sur charges de copropriété afférentes au 1er trimestre 2015, la société Résidathènes justifie du paiement de la somme de 1354,95€ correspondant à l'appel intégral ; elle justifie également qu'elle a trop payé eu égard à la date à laquelle elle a libéré les lieux. Il sera fait droit à sa demande de remboursement.
Il sera également fait droit à sa demande de compensation des créances réciproques entre elle-même d'une part et la société AMS et PV, les époux S..., Mme G... et les consorts J....
Le jugement entrepris sera réformé sur ces points.
- Sur les demandes indemnitaires de la société Résidathènes contre les copropriétaires bailleurs
Dès lors que les baux ont été annulés, les parties à ces contrats ne peuvent obtenir des dommages-intérêts sur le fondement des manquements aux obligations qu'ils prévoyaient, sans préjudice de l'application des règles de la responsabilité extra-contractuelle et de la responsabilité au titre d'un autre contrat non annulé.
S'agissant de la responsabilité de M. KG... à l'égard de la société Résidathènes, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés et par ordonnance définitive du 8 janvier 2014, a ordonné à peine d'astreinte le retour à l'habitation des locaux transformés appartenant à M. KG... et a condamné celui-ci au paiement de l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.
Si la nullité du bail entraîne des restitutions, elle ne peut entraîner d'autre indemnisation sous forme de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle.
Il ne peut donc être reproché par le locataire au propriétaire-bailleur sur le fondement du contrat annulé de ne pas avoir mis en oeuvre la procédure de changement d'usage quand il a connu l'irrégularité de l'exploitation.
Il résulte de ces éléments que la société Résidathènes invoque à tort le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et que la responsabilité contractuelle de M. KG... à l'égard de la société Résidathènes au titre d'une prétendue garantie d'éviction ne peut être engagée, ni sur le fondement des restitutions consécutives à la nullité, ni sur le fondement de l'article 1719 du code civil, dont l'application ne peut plus être invoquée après la nullité. Dès lors que la sanction de l'obligation de délivrance conforme ne peut être que la résiliation ou l'exécution forcée du bail, ni l'une ni l'autre ne sont compatibles avec la nullité prononcée.
En outre, M. KG... n'a pas exigé le départ du locataire, mais lui a seulement demandé de se conformer à la décision judiciaire de retour à l'habitation, la locataire étant partie de son propre chef.
S'agissant de la responsabilité des autres copropriétaires bailleurs à l'égard de la société Résidathènes au titre de la prétendue garantie d'éviction, et au regard de ce qui précède, les baux commerciaux litigieux annulés par le jugement entrepris étant en tous points semblables à celui de M. KG..., dès lors que ces copropriétaires bailleurs n'ont commis aucun manquement contractuel ni aucune faute en demandant la libération des lieux à la société Résidathènes, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Résidathènes de toutes ses demandes en indemnisation de préjudices dirigées contre ces mêmes propriétaires bailleurs.
Le jugement entrepris doit être approuvé d'avoir retenu que la nullité de plein droit des baux commerciaux exclut tout droit au renouvellement et ne peut entraîner une perte du droit au bail, la société Résidathènes ne pouvant se prévaloir de la perte du droit au maintien dans les lieux résultant de la privation d'un local qui ne lui permettait pas d'exercer l'activité prévue au bail.
Les baux étant nuls de plein droit par l'effet de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, c'est vainement que la SARL Résidathènes reproche aux copropriétaires bailleurs de ne pas avoir respecté les dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce.
- Sur les demandes indemnitaires de la société Résidathènes contre la société 5 Mirabeau
Pour étayer sa demande en responsabilité contre la société 5 Mirabeau, la société Résidathènes se prévaut des manquements du vendeur à l'égard des acquéreurs préjudiciables à son égard et tenant au fait que ce vendeur aurait volontairement mis en place une opération dont elle savait qu'elle ne pourrait en réalité aboutir, en garantissant à tort qu'aucune autorisation administrative ne serait nécessaire pour donner à bail commercial les locaux.
Toutefois, même à supposer que les manquements allégués par les copropriétaires bailleurs contre leur vendeur soient établis, doivent être relevés les éléments ci-après.
L'extrait K bis du registre du commerce de la société Résidathènes démontre que son activité principale est la création, l'acquisition, la vente, la prise ou la mise en location-gérance, l'exploitation de tous fonds de commerce d'hôtel.
La société Résidathènes a acquis le fonds de commerce de la société RBL qui, selon son extrait K bis a pour activité la participation directe ou indirecte dans toutes entreprises commerciales industrielles ou civiles et dans des opérations financières industrielles immobilières et plus particulièrement en matière d'activités hôtelières ou para hôtelières.
La société 5 Mirabeau a pour sa part l'activité de marchands de biens, sans mention de quelqu'autre spécialité.
Les baux commerciaux annulés consentis à la société RBL ou à la société Résidathènes, alors que les prescriptions administratives de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation étaient déjà en vigueur, prévoient expressément que le preneur 'répondra seul de toutes contraventions, réclamations, plaintes relatives à son activité' et que 'le bailleur ne pourra en aucun cas être inquiété du fait des déclarations, obtentions d'autorisations administratives ou licences relatives à l'activité du preneur.'
Si ces circonstances ne pouvaient en aucun cas exonérer les bailleurs des sanctions prévues à l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, il demeure que les préjudices allégués par la société Résidathènes et pris du manquement délibéré du vendeur à son devoir d'information à l'égard des acquéreurs, à les supposer établis, ne sont pas susceptibles de lui avoir causé de préjudice, puisqu'en raison de sa spécialité professionnelle elle a pris en connaissance de cause le risque de conclure ou de devenir cessionnaire des baux litigieux, dans les termes déjà rappelés, le cas échéant sous réserve de son recours contre la société RBL.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société Résidathènes de toute demande indemnitaire contre la société 5 Mirabeau.
- Sur la responsabilité du notaire
Le notaire, M. N..., a établi en date du 10 novembre 2008 l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble, qui prévoit que celui-ci est destiné à titre principal à l'habitation principale et qu'en outre, sous réserve que les règlements le permettent et à charge pour les propriétaires des lots concernés d'obtenir les éventuelles autorisations administratives qui seraient nécessaires, il est autorisé :
- en ce qui concerne les lots du 7ème étage : d'affecter ces lots à un usage de location meublée ou à un usage de résidence hôtelière de tourisme,
- en ce qui concerne les lots du rez-de-chaussée : d'affecter ces lots à un usage professionnel ou à un usage de bureaux.
Le notaire a également rédigé l'ensemble des ventes litigieuses qui sont toutes relatives à des lots du 7ème étage et qui prévoient que l'acquéreur est propriétaire des biens vendus à compter du jour de l'acte et qu'il en a la jouissance à compter de ce même jour, 'les biens vendus étant entièrement libres de location ou occupation, ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en les visitant.
Etant précisé qu'un bail commercial est consenti concomitamment aux présentes par l'acquéreur au profit de' [...]
Il ne résulte pas de ces circonstances ni d'aucun autre élément de preuve que le notaire - qui est resté étranger aux baux commerciaux, qui ne les a pas annexés à l'acte authentique et dont rien n'indique qu'il les ait eus en sa possession avant la vente - ait eu l'obligation d'éclairer les acquéreurs sur la nécessité pour le propriétaire d'obtenir une autorisation administrative avant de consentir les baux commerciaux litigieux, étant observé que rien n'indique non plus que le notaire ait été informé que les baux commerciaux litigieux autorisaient des sous-location pour des durées plus courtes que celles qui sont compatibles avec l'habitation, au sens de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation.
Il n'est pas démontré en l'espèce que le notaire aurait dû davantage s'informer sur la teneur des baux commerciaux déclarés par les parties à la vente, notamment pour vérifier si les conditions étaient réunies pour que les acquéreurs bénéficient des dispositions fiscales favorables en matière de résidence hôtelière.
Il ne peut être soutenu que le notaire aurait manqué à son obligation de faire toutes diligences pour garantir l'efficacité de l'acte authentique, dès lors qu'il n'est pas prouvé qu'à défaut d'exploitation para-hôtelière, serait privée de toute pertinence économique l'opération d'investissement décrite à l'acte notarié comme devant être réalisée avec le recours à un bail commercial pour réaliser des sous-locations meublées, sans référence à une exploitation para-hôtelière.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu que le notaire n'était pas responsable à l'égard des bailleurs.
A fortiori, le jugement doit être approuvé d'avoir dit que le notaire n'était pas responsable à l'égard du preneur à bail, qui n'avait été partie à aucun acte rédigé par ce notaire.
- Sur la responsabilité de la société 5 Mirabeau à l'égard des bailleurs
Dès lors que la violation de l'article L. 632-7 du code de la construction et de l'habitation est sanctionnée non seulement par la nullité de l'acte qui y contrevient, mais encore par une amende civile qui a la nature d'une peine soumise au principe de personnalité des peines, il s'ensuit que seuls les propriétaires concernés peuvent subir cette peine.
Par conséquent, la société AMS et PV, les époux S..., Mme G... et les consorts J..., qui subissent les sanctions encourues par leur fait personnel en qualité de bailleur, ou par le fait personnel de leur auteur quand celui-ci a consenti le bail, agissent vainement en responsabilité contre la société 5 Mirabeau pour être indemnisés du coût des amendes.
Les amendes civiles prononcées ne pouvant pas s'analyser comme des préjudices, les demandes du chef de ces amendes ne peuvent pas aboutir.
La société AMS et PV, les époux S..., Mme G... et les consorts J... agissent en indemnisation du coût de l'acquisition de la commercialité, de la perte des loyers prévus par les baux annulés, de la perte de valeur des biens, de coûts supplémentaires supportés, de la perte des avantages fiscaux, de perte financière et de souffrances morales endurées.
L'échec de l'opération de sous-location de type para-hôtelier étant causé par la nullité du bail, les bailleurs peuvent demander des dommages-intérêts à la société 5 Mirabeau sur un fondement contractuel ou, à défaut, extra-contractuel, à condition toutefois de rapporter la preuve qu'un manquement contractuel ou une faute lui ont causé un préjudice.
La société AMS et PV, les époux S..., Mme G... et les consorts J... ne rapportent pas la preuve qu'en vertu des actes de vente, le vendeur avait l'obligation de leur livrer des biens pouvant être loués sans autorisation administrative en vue d'une exploitation autre que pour l'habitation.
Les époux S..., Mme G... et les consorts J... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d'avoir été liés à la société 5 Mirabeau, en dehors de la vente, par un contrat d'assistance et d'ingénierie prévoyant qu'elle devait, en particulier, élaborer le cahier des charges de l'opération et rédiger le bail annulé.
Les époux S..., Mme G... et les consorts J... ne rapportent donc pas la preuve que la société 5 Mirabeau a manqué à une obligation contractuelle du fait que les baux annulés étaient irréguliers.
En outre, les époux S..., Mme G... et les consorts J... ne démontrent pas que la société 5 Mirabeau savait que les baux étaient irréguliers, de sorte que la réticence dolosive alléguée comme ayant été commise à l'occasion de la vente n'est pas établie, non plus que la collusion frauduleuse avec la société RBL.
Nulle autre faute de la société 5 Mirabeau n'est caractérisée par les époux S..., Mme G... et les consorts J....
Les demandes indemnitaires des époux S..., de Mme G... et des consorts J... ne peuvent donc pas prospérer.
La société AMS et PV produit un contrat de mission d'assistance et d'ingénierie signé au nom de la société 5 Mirabeau, en date du 17 juillet 2008. Ce contrat précise que l'immeuble concerné est destiné à être exploité par l'acquéreur dans le cadre de la location meublée au septième niveau en fonction 'de critères d'optimisation patrimoniale précis'et en le signant, la société AMS et PV a donné mission à la société 5 Mirabeau pour, notamment : le choix de l'investissement, l'établissement d'un compte prévisionnel, la constitution des dossiers de demande d'emprunt, la sélection du ou des organismes prêteurs, la négociation des conditions d'emprunt, la présentation des dossiers et la mise en place des financements, l'analyse juridique et fiscale, l'étude et la mise au point des principes dont relèvent le règlement de copropriété, l'adéquation du bail commercial avec cette opération, la désignation d'un cabinet d'expertise comptable pour la durée de cette opération, le suivi des choix en matière d'aménagement et de décoration, l'étude et la proposition des modalités d'exploitation.
Le choix de l'investissement consiste en une étude de marché préalable des conditions d'exploitation de biens immeubles meublés sur la ville de Paris (hôtellerie, résidence de tourisme, appartements meublés).
L'analyse juridique et fiscale comprend la définition et l'établissement des modalités d'acquisition, celle des modalités juridiques et fiscales de la location meublée, les modalités d'assujettissement au régime de la TVA du loueur en meublé et le régime des plus-value et la location meublée.
Il est prévu l'établissement d'un cahier des charges permettant la rédaction du bail commercial entre le bailleur et la société d'exploitation et l'étude du règlement de copropriété eu égard à la location meublée.
Le contrat prévoit également que la société 5 Mirabeau procède à la recherche de la société d'exploitation et effectue les négociations sur les modalités d'application du bail commercial.
Toutefois, le nom du bénéficiaire ayant été laissé en blanc, sans identification de la personne qui a signé le contrat pour le bénéficiaire, il ne peut être retenu que ce contrat a lié la société 5 Mirabeau envers la société AMS et PV.
La société AMS et PV produit également une offre d'achat sous conditions suspensives, datée du même jour.
Toutefois, ce document n'est pas signé pour la société 5 Mirabeau et n'a pas non plus valeur de contrat.
Il n'est en outre pas prouvé que les préjudices invoqués aient été causés par le manquement de la société 5 Mirabeau aux obligations contractuelles prétendues par la société AMS et PV.
S'agissant des coûts liés à l'acquisition de la commercialité, rien ne prouve qu'ils aient été déjà payés au titre de la vente.
Le fait de les exposer ou non pour la somme de 230384€ ne découle pas directement du manquement contractuel commis par le société 5 Mirabeau pour avoir donné un mauvais conseil, mais procède essentiellement d'une décision d'opportunité de l'acquéreur, dans la mesure où celui-ci ne se satisfera pas d'une exploitation sans changement d'usage.
Il ne peut donc pas s'agir d'un préjudice indemnisable.
La perte des loyers escomptés et tirés de l'exploitation para-hôtelière, alléguée à hauteur de 159971,06€ n'est pas la conséquence directe du manquement contractuel allégué de la société 5 Mirabeau, mais seulement celle de l'annulation du bail. Il n'est pas prouvé que l'exploitation du bien ne peut pas être poursuivie sous forme de location meublée compatible avec la destination d'habitation.
Il n'est pas établi que la société 5 Mirabeau devait fournir clé en main une opération neutre pour l'acquéreur, c'est à dire dans laquelle les loyers devaient couvrir les mensualités des emprunts.
Nulle demande à ce titre ne peut donc prospérer.
Le préjudice économique lié à la perte de valeur des biens du fait de l'incompatibilité de la destination actuelle avec l'exploitation para-hôtelière escomptée n'est nullement établi au vu des estimations produites.
La demande à ce titre ne peut donc pas prospérer.
La société AMS et PV demande une indemnisation pour des frais d'avocat (61096,20€), des frais de procédure (1956,97€) et divers frais de travaux et d'ingénierie ( 194397,59€) pour un montant total de 257450,76€.
Elle fait valoir qu'elle ne les aurait pas engagés si les différents intervenants, en particulier la société 5 Mirabeau, n'avaient pas mis en place une telle opération.
Cependant, la société AMS et PV n'établit pas en quoi elle a exposé ces frais par suite de la violation d'une obligation contractuelle de la société 5 Mirabeau.
En outre, la société AMS et PV ne démontre pas que la société 5 Mirabeau savait que les baux étaient irréguliers, de sorte que la réticence dolosive alléguée comme ayant été commise à l'occasion de la vente n'est pas établie, non plus que la collusion frauduleuse avec la société RBL.
Nulle autre faute de la société 5 Mirabeau n'est caractérisée par la société AMS et PV.
En conséquence, les demandes indemnitaires des propriétaires bailleurs contre la société 5 Mirabeau ne peuvent prospérer.
Le jugement sera donc confirmé sur ces chefs.
- Sur les dépens et les frais de procédure
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à indemnité de procédure au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.
Il y a lieu de condamner in solidum aux dépens les époux S..., Mme G..., les consorts J..., la société Résidathènes et la société AMS et PV.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Résidathènes à payer à la société AMS et PV une somme de 8136€, et en ce qu'il a condamné la société Résidathènes à payer aux époux S... une somme de 437,14€ au titre des charges de copropriété,
Statuant à nouveau :
Condamne la société Résidathènes à payer à la société AMS et PV une somme de 5182,77€ au titre de l'occupation des locaux jusqu'au 26 février 2015,
Condamne les bailleurs ci-dessous à payer à la société Résidathènes les sommes suivantes, en remboursement du trop perçu de charges du 1er janvier 2015 au 26 février 2015 :
. la société AMS et PV, la somme de 125,32€,
. M. KG..., celle de 128,27€,
. les époux S..., celle de 81,95€,
. les consorts J..., celle de 56,48€,
. les époux G..., celle de 104,80€,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Résidathènes de toutes ses demandes en paiement d'une indemnité d'occupation, de sa prétention à indemnisation pour perte des baux commerciaux et du fonds de commerce, de ses demandes d'expertise, de provision,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes en paiement formées par les consorts J... et G..., au titre de la responsabilité délictuelle du vendeur et du notaire,
Confirme, pour le surplus le jugement entrepris,
Y ajoutant :
Annule le bail commercial conclu le 22 décembre 2008 entre M. KG... et la SARL RBL, aux droits de laquelle se trouve la société Résidathènes relativement aux [...] ,
Déboute la société Résidathènes de toutes ses demandes en indemnisation dirigées contre l'ensemble des copropriétaires bailleurs ou leurs ayants droit,
Déboute la société Résidathènes de toutes ses demandes en indemnisation contre la société 5 Mirabeau et le notaire,
Déboute les propriétaires bailleurs de leurs demandes en responsabilité contre le notaire,
Déboute les propriétaires bailleurs de leurs demandes en indemnisation contre la société 5 Mirabeau,
Ordonne la compensation des créances réciproques entre la SAS Résidathènes d'une part et la société AMS et PV, les époux S..., Mme G... et les consorts J...,
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne in solidum aux dépens les époux S..., Mme G..., les consorts J..., la société Résidathènes, la société AMS et PV,
Rejette toute autre demande.
La Greffière Le Président
