France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 23 mai 2019, 18/04459

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 23 MAI 2019

(n° , 20 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/04459 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5FFG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Janvier 2018 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 16/00138

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE-DE-FRANCE

N°SIRET 495 120 008 00026

[Adresse 1]

Représenté par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608

INTIMÉES

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

[Adresse 2]

Représentée par Mme [H] [E] en vertu d'un pouvoir général

SAS JSBF AULNAY

N°SIRET 528 805 724 00028

[Adresse 3]

Représentée par Me Alain LEVY de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Hervé LOCU, président

Mme Marie MONGIN, conseillère

Mme Laure COMTE, vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.

Exposé :

Par une délibération du 15 mai 2008, le conseil municipal de la commune d'[Localité 1] a instauré le droit de préemption urbain renforcé sur certains secteurs de la commune et a instauré le droit de préemption urbain simple sur le restant des zones urbaines.

L'Etablissement public foncier d'Île de France (EPFIF) a conclu une convention d'intervention foncière le 14 octobre 2008, modifiée par un avenant du 12 avril 2011, avec la Commune d'Aulnay sous Bois lui permettant de procéder aux acquisitions et évictions nécessaires par voie amiable, par voie de préemption et par voie d'expropriation dans le cadre d'une mission de maîtrise et de veille foncière. Un arrêté municipal du 22 avril 2016 a délégué le droit de préemption de la commune à l'EPFIF.

La SAS JSBF Aulnay, représentée par son gérant M. [R] [T], est propriétaire des lots n°3 à 23 d'un ensemble immobilier en copropriété situé Fosse à la Barbière, [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées DY n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186 389 m². Les lots se trouvent dans les bâtiments A et B de l'ensemble immobilier à usage d'activité, composé de 88 lots. Chaque lot est composé, au rez-de-chaussée, d'un entrepôt et, au niveau d'un étage partiel, de bureaux et/ou de locaux annexes (locaux sociaux, cuisines...) et de sanitaires. Ces biens ont fait l'objet d'une déclaration d'intention d'aliéner, pour un prix de 46 000 000 euros, reçue le 25 février 2016 par la commune d'Aulnay sous Bois.

L'EPFIF a sollicité la Direction Nationale des Interventions Domaniales (DNID) pour une évaluation du bien. Dans son avis du 16 juin 2016, la DNID a évalué la propriété de la SAS à un prix de 22 559 000 euros, selon une valeur unitaire de 620 euros/m².

Par une décision du 22 juin 2016, l'EPFIF a décidé d'exercer son droit de préemption pour un prix de17 000 000 euros, selon un prix unitaire de 467 euros/m².

Par courrier daté du 4 août 2016, la SAS JSBF Aulnay a refusé l'offre, maintenant le prix de 46 000 000 euros.

Suite au refus de cette offre, l'EPFIF a, par courrier en date du 19 août 2016, saisi le juge de l'expropriation de [Localité 2] en vue de la fixation du prix du bien préempté à la somme de 17 000 000 euros.

Par jugement du 16 janvier 2018, après transport sur les lieux le 08 mars 2017, celui-ci a :

- fixé à 34 586 000 euros le prix d'acquisition des lots n°3 à 23 appartenant à la SAS JSBF Aulnay, en valeur occupée, situés dans la copropriété de la Fosse à la Barbière, [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées DY n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186 389 m² ;

- précisé que la somme arrondie de 34 586 000 euros se décompose de la manière suivante :

- 7 357 440 euros pour les lots 4 et 5 ;

[6 131,20 m² x [Cadastre 1] 200 euros]

- 27 228 510 euros pour les lots 3, 6 à 23 ;

[30 253, 90 m² x 900 euros]

- condamné l'EPFIF à payer à la SAS JSBF Aulnay la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné l'EPFIF aux dépens.

L'EPFIF a interjeté appel le 27 février 2018.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- déposées au greffe, par l'EPFIF, respectivement le 25 mai 2018, notifiées le 08 juin 2018 (AR du 13 juin 2018) et le 30 novembre 2018, notifiées le 12 décembre 2018 (AR du 19 décembre 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour :

- de déclarer l'irrecevabilité du mémoire d'intimé de la SAS JSBF Aulnay ;

- de dire et juger que l'appel formé à titre incident par la SAS JSBF Aulnay est irrecevable;

- de confirmer le jugement en ce qu'il a :

- fixé la date de référence au 16 décembre 2015, date d'adoption du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 1] ;

- retenu une surface bâtie totale de 36 385, 10 m², les parties étant d'accord sur celle-ci ;

- rejeté la demande de la SAS JSBF Aulnay d'évaluation distincte des parties communes (sol) affectées aux lots privatifs ;

- d'infirmer le jugement pour le surplus ; statuant à nouveau :

- d'enjoindre à la SAS JSBF Aulnay de communiquer la promesse de vente objet de la déclaration d'intention d'aliéner ainsi que l'ensemble des diagnostics immobiliers réalisés obligatoirement dans le cadre de cette promesse de vente ;

- de fixer le prix d'aliénation à revenir à la SAS JSBF Aulnay consécutivement à la préemption des lots n°3 à23 répartis dans les bâtiments A et B de l'ensemble immobilier en copropriété situé dans la zone industrielle dénommée La Fosse à la Barbière située [Adresse 4], édifié sur les parcelles cadastrées section DY n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186 389 m², à la somme totale de 17 000 000 euros [36 385,10 m² x 467 euros] ;

- de condamner la SAS JSBF Aulnay à payer à l'EPFIF une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- de condamner la SAS JSBF Aulnay aux dépens d'appel ;

- déposées au greffe, par la SAS JSBF Aulnay intimée et appelante incidente, respectivement le 20 juin 2018, notifiées le 08 août 2018 (AR du 30 août 2018) et le 20 décembre 2018, notifiées le 29 janvier 2019 (AR du 30 janvier 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :

- sur la procédure :

- de déclarer recevable mais mal fondé en ses moyens et conclusions l'appel interjeté par l'EPFIF ;

- de déclarer irrecevable le mémoire récapitulatif et en réplique de l'EPFIF déposé le 30 novembre 2018 au greffe de la Cour d'appel de Paris ;

- en tout état de cause :

- de déclarer recevable et bien fondé le mémoire en réponse et d'appel incident déposé le 20 juillet 2018 ;

- de constater qu'elle a donné dans les présentes écritures les indications mentionnées à l'alinéa 2 de l'article 960 du code de procédure civile et juger en conséquence que l'irrégularité soulevée par l'EPFIF est de ce fait couverte ;

- de déclarer recevables les présentes écritures et pièces ;

- sur le fond :

- de confirmer la superficie des lots qui a trouvé l'accord des parties et du Commissaire du gouvernement en première instance pour 36 385, 10 m² ;

- de confirmer la valeur unitaire fixée par la première décision pour un prix de [Cadastre 1] 200 euros/m² relativement aux lots n° 4 et 5, soit un prix total de 7 357 440 euros ;

- d'infirmer la valeur retenue en première instance pour les lots n°3, 6 à 23 pour la porter à un prix unitaire de [Cadastre 1] 000 euros/m² soit un prix total de 30 253 900 euros ;

- de fixer la valeur de la seconde composante de ces mêmes lots constitués d'une surface de terrain nu au prix de 7 326 000 euros ;

- de fixer la valeur totale de ces lots au prix en l'état d'occupation à 44 937 340 euros ;

- de confirmer la somme de 3 000 euros allouée par le premier juge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- allouer en cause d'appel et à ce même titre une indemnité supplémentaire de5 000 euros ;

- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 19 septembre 2018, notifiées le 28 novembre 2018 (AR des 14 et 19 décembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour de confirmer le jugement de première instance, soit fixer le prix d'acquisition des lots n°4 à 23 à 34 586 000 euros en valeur occupée soit :

- 7 357 440 euros pour les lots 4 et 5 ;

- 27 228 510 euros pour les lots 3, 6 à 23 ;

Motifs de l'arrêt :

- sur la procédure

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au [Cadastre 1] septembre 2017 , l'appel étant du 27 février 2018 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 25 mai 2018, et du commissaire du gouvernement du 19 septembre 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.

L'EPFIF soulève l'irrecevabilité du mémoire d'intimé de la SAS JSBF Aulnay, en application de l'article 961 du code de procédure civile, celle-ci indiquant une adresse erronée du siège social et indique en conséquence que l'appel incident est irrecevable ou à tout le moins caduc.

Par note en délibéré en date du 15 avril 2019 enregistrée le 17 avril 2019 notifiée aux autres parties, l'EPFIF demande d'acter le retrait de son exception d'irrecevabilité.

Il suffira donc en conséquence d'indiquer que l'indication de l'ancienne adresse du bien à [Localité 1] dans les conclusions du 25 juin 2018, a fait l'objet d'une régularisation dans les conclusions du 24 décembre 2018 par la production d'un extrait K bis de la société à jour au 16 décembre 2018, avant que la cour ne statue et l' irrégularité n'ayant donc pas porté grief, il convient de débouter l'EPFIF et de déclarer recevables les conclusions de la SAS JSBF Aulnay du 25 juin 2018 déposées dans les délais légaux et de débouter l'EPFIF de sa demande de voir l'appel formé à titre incident irrecevable, à tout le moins caduc.

Les conclusions de l'EPFIF du 30 octobre 2018 déposées hors délai, sont de pure réplique à celles de la SAS JSBF Aulnay , appelant incident et du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, et produisant comme nouvelles pièces uniquement de la jurisprudence, sont recevables au delà des délais initiaux.

Les conclusions de la SAS JSBF Aulnay du 20 décembre 2018 déposées hors délai sont de pure réplique aux conclusions de l'EPFIF et aux conclusions du commissaire du gouvernement, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, produisant comme nouvelles pièces uniquement de la jurisprudence , de la doctrine et un Kbis en réponse , sont recevables au-delà des délais initiaux.

Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.

- au fond

L'EPFIF fait valoir que :

- les parties s'accordent sur la surface utile totale des lots (36 385,10 m²) ainsi que sur la répartition des surfaces lots par lots reprise dans le jugement ;

- il convient de prendre en compte dans l'évaluation l'état moyen et très variable de la copropriété ainsi que les doutes relatifs à la conformité de l'installation électrique aux normes, qui n'ont pas été levés par l'expropriée malgré les demandes de communication de document attestant sa conformité ;

- le tribunal a commis des erreurs d'appréciation, tant en fait qu'en droit, sur l'emplacement géographique du bien préempté :

- en effet, le tribunal a omis de considérer que le développement économique qu'a connu cette région dans les 20 dernières années a permis de mettre en exergue la dégradation et la désuétude de la zone industrielle de la Fosse à la Barbière ; en l'espèce, le développement et la rénovation du centre commercial O'Parinor et la création d'un nouveau centre commercial (aéroville) le long du même axe autoroutier est révélateur de la différence de qualité et d'entretien des installations avec la zone industrielle La Fosse à la Barbière ; à cet égard, la SAS JSBF Aulnay fait elle même état de difficultés rencontrées par cette zone en terme de dégradations et de mauvaises fréquentations ; en outre, le déménagement de son siège social à [Localité 3] et la vente de ses locaux industriels à la Fosse à la Barbière constitue une forme d'aveu de l'état de désuétude de ces derniers ; en conséquence la SAS a intérêt à vendre ses locaux situés dans ce secteur en perte de vitesse et fortement concurrencés par les nouveaux centres commerciaux O'Parinor et Aéroville ;

- le tribunal a également commis une double violation des articles L 322-[Cadastre 1] et L 322-2 du code de l'expropriation et de la jurisprudence rendue sur leur fondement ; en effet, le tribunal a apprécié la valeur des biens préemptés en fonction de leur vocation future , car il a pris en compte leur emplacement stratégique ; en outre, il a retenu dans son appréciation la construction des infrastructures du grand Paris, dont la réalisation a été engagée moins de 3 ans avant se décision ;

- en conséquence, il convient d'infirmer le jugement ;

- il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il n'a pas appliqué d'abattement pour occupation commerciale ; en effet, il n'est contesté par aucune des parties que les locaux préemptés sont tous occupés ; or il ressort de la jurisprudence constante qu'il est usuel de considérer, dans le cadre de leur évaluation, que des locaux occupés à titre commercial se voient appliquer une moins value pour tenir compte des droits protecteurs attribués à l'occupant ; dès lors, il convient de fixer un abattement pour occupation à hauteur de 20% soit sur la valeur des lots à évaluer, soit sur les termes de comparaison en valeur libre, pour tenir compte de l'occupation commerciale non contestée ;

- il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a opéré une évaluation différenciée des lots préemptés [valeur de [Cadastre 1] 200 euros/m² pour les lots n°4 et 5; valeur de 900 euros/m² pour les lots n°3, 6 à 23] ; en l'espèce, le tribunal a considéré que la différenciation était justifiée par la meilleure qualité d'entretien des lots n° 4 et 5 ; or le tribunal ne pouvait se livrer à une évaluation différenciée de biens identiques, dès lors qu'une telle cession n'était pas prévue et que l'expropriée n'en formait pas la demande ;

- le tribunal a commis une erreur manifeste d'appréciation concernant le choix des termes de comparaison ; en effet, dès lors que les cessions comparables au bien préempté ne sont pas rares sur le territoire de la commune et qu'elles ont été citées en références, il n'est pas possible pour le tribunal de retenir des références de biens situés sur le territoire d'autres communes d'autant plus lorsqu'il relève qu'il s'agit de communes 'où le marché immobilier ad hoc est plus valorisé' ; en outre, ces références n'étaient pas comparables comme l'a d'ailleurs soulevé le tribunal en indiquant qu'elles portent sur des 'biens aménagés en magasins, restaurants, services accueillant du public (...) nettement plus valorisés' ; les autres références apportées par la SAS JSBF Aulnay ne sont pas comparables en termes de surface, de substance et de qualité ; en conséquence, le jugement doit être infirmé ;

- la demande de valorisation du terrain présentée par la SAS JSBF Aulnay en appel doit être rejetée, car elle est infondée et injustifiée ;

- en effet, le terrain attenant à l'immeuble bâti fait partie de l'ensemble immobilier en copropriété, dont il constitue une partie commune, sur laquelle elle ne dispose que d'un simple droit de jouissance ; ainsi, la valeur unitaire des lots est retenue en 'parties communes intégrées', qui prend déjà en compte l'existence du terrain en nature d'aire de stationnement, de livraison, de chargement et de déchargement ; en outre, l'évaluation distincte du terrain devrait conduire à l'absence de valeur des lots privatifs en question ; en effet, c'est précisément l'existence de ce terrain qui permet l'utilisation de ces locaux à l'usage auquel ils sont destinés ; par ailleurs, lors de l'acquisition du bien préempté en 2010, le terrain nu et la façade n'avait pas fait l'objet d'une évaluation distincte et il n'apparaît pas que cette distinction soit opérée dans la DIA ; enfin les termes de comparaison ne font pas d'évaluation différenciée entre le terrain et le bâtir attenant ;

- en tout état de cause, la demande d'indemnisation du terrain nu en façade à hauteur de 550 euros/m² est injustifiée ; en effet, les références fournies à l'appui de cette demande sont issues de la base BIEN et ne sont dès lors pas recevables car, en l'absence de références de publication, il n'est pas possible de vérifier l'existence et la pertinence de celles-ci; en outre, les références ne sont pas comparables car elles portent sur des terrains d'une superficie inférieure, sur des jardins d'agrément de pavillons d'habitation, ne sont pas en copropriété, ne précisent pas le zonage dans lequel elles se situent et sont localisées dans le quartier pavillonnaire de la zone industrielle ;

- concernant les termes de comparaison produits ; il convient de constater que la zone industrielle de la Fosse à la Barbière constitue un micro marché au sein duquel les valeurs ne peuvent être comparables aux valeurs extérieures ; c'est pourquoi il est demandé à la cour de ne retenir comme références que des cessions de lots d'entrepôts similaires et situés dans la même zone industrielle ; il en résulte une moyenne de 445 euros/m² ; néanmoins il convient de retenir la valeur de 467 euros/m² qui apparaît totalement justifiée compte tenu de la situation géographique des lots dans une zone industrielle qui se dégrade et constitue un micro marché ; en outre, la SAS JSBF Aulnay ne démontre ni l'évolution du marché de ce secteur, ni l'existence et le coût des travaux allégués ; en conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu les valeurs de 900 euros/m² et de [Cadastre 1] 200 euros/m²;

- il convient de condamner la SAS JSBF Aulnay à lui verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

La SAS JSBF Aulnay répond que :

-pour la description des lots préemptés : ils sont équipés d'un rayonnage mécanique, parfois d'un rayonnage plus sophistiqué à commande électrique utilisés pour des activités de distribution, de prêt à porter, cosmétiques et parfums ; pour l'essentiel, structure en bon état et ne présentant aucune défaillance ; en outre, terrain à destination de parkings correspondant à des surfaces privatives attachées au lot et non à des surfaces collectives permettant la circulation à l'intérieur du site ; superficie bâtie des lots est de 36 385,10 m² ; superficie du parking (droits d'utilisation à titre de propriété privative d'après le règlement des copropriétés) est de 13 320 m² ;

- sur la consistance des biens préemptés : il convient de se reporter au procès verbal de transport ainsi qu'aux constatations objectives contenues dans le jugement pour écarter les appréciations subjectives et les allégations de l'EPFIF sur la consistance de ceux-ci ;

- il convient de confirmer l'appréciation du jugement relative à l'emplacement géographique des biens préemptés ; en effet, cette appréciation repose sur des éléments d'appréciation purement factuels énoncés par la ville d'[Localité 1] dans un autre dossier relatif à la même opération; en outre, il ne ressort pas du jugement que l'avancement des travaux du grands Paris ait été pris en compte dans l'évaluation ; par ailleurs, qualifier l'emplacement de stratégique au regard des constatations factuelles ne signifie pas que le juge a évalué le bien en fonction de sa vocation future; en conséquence la demande de l'EPFIF à ce sujet devra être rejetée ;

- il convient de rejeter la demande relative à l'abattement pour occupation ; en effet, il ressort de la jurisprudence que l'abattement varie ou disparaît suivant les circonstances et la situation économique ; en l'espèce, il apparaît que l'occupation ne semble pas être un facteur déterminant, ni un facteur de moins-value ; en effet, au regard de la tendance économique actuelle, bénéficier d'un bon locataire normalement titré semble constituer un avantage pour l'acquéreur ; en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de préemption sans appliquer d'abattement ; en outre, dans la mesure où les termes de comparaison sont principalement en valeur occupée, l'abattement ne se justifie pas ;

- l'évaluation différenciée des lots préemptés [valeur de [Cadastre 1] 200 euros/m² pour les lots n°4 et 5; valeur de 900 euros/m² pour les lots n°3, 6 à 23] doit être confirmée ; en effet, comme l'a souligné le juge de première instance, il s'agit d'estimer plusieurs lots parfaitement différenciés et non un lot unique ; en outre, dans la mesure où l'affectation des lots est différente, il est concevable de retenir une valeur différenciée suivant la nature de l'activité ; ainsi, le fait qu'ils n'aient pas fait l'objet de deux cessions distincte , mais d'une cession globale ne conduit pas nécessairement à ignorer les prestations supérieures dont certains lots sont dotés, du fait même de leur destination ; en conséquence, la demande de l'EPFIF sur ce point sera rejetée ;

- les termes de comparaison produits par l'EPFIF ne sauraient être retenus dans la mesure où ils sont anciens, ce qui ne permet pas d'apprécier l'évolution de la zone d'activité ; en outre les termes sont également imprécis, car les surfaces varient dans une fourchette de 3 543 m² à 634 m², leur implantation sur le périmètre de la zone n'est pas indiqué, pas plus que les prestations dont ils sont ou non dotés, leur situation d'occupation, leur état général ou le montant des loyers éventuellement payés ; par ailleurs, la ville et l'EPFIF ne communiquent pas les actes ce qui prive de tout moyen de contrôle sur l'existence même de ces mutations ;

La SAS JSBF Aulnay souligne que :

- le règlement de copropriété définit la surface de terrain nu comme une composante de chacun des lots et comme un droit de propriété privatif, et non pas seulement un droit de jouissance exclusive et particulière ; en outre, la lecture du règlement de copropriété n'interdit aucune destination à cette surface au bénéfice de ses propriétaires ; il convient dès lors de prendre en compte cette surface, d'une superficie totale de 13 320 m², dans l'évaluation du prix de préemption, car elle a une valeur économique certaine dont les propriétaires ne peuvent être dépossédés sans compensation ; en outre, l'EPFIF bénéficierait d'un enrichissement sans cause si cette surface n'était pas prise en compte dans l'évaluation ; en conséquence, la décision de première instance doit être réformée et le bien préempté doit être évalué en tenant compte du bâti et des terrains nus privatifs ;

- le bien préempté bénéficie de nombreux éléments de plus-value notamment relatifs à sa consistance matérielle ; en effet, il ne s'agit pas de simples hangars de stockage mais de locaux d'activités, bureaux, show room et salles d'exposition pour l'essentiel ; en outre, compte tenu de l'implantation géographique du bien, le terrain d'assiette et le bâti, l'évaluation de la juridiction aurait dû être supérieure ,d'autant que cette valeur est souvent retenue par la juridiction de l'expropriation en Seine Saint Denis pour de simples hangars dépourvus d'équipement spécifique et de sanitaire ;

- les termes de comparaison produits, concernant le bâti, doivent être retenus car ils sont pertinents ; en outre, les références situées sur d'autres communes doivent être prises en compte, car elles concernent des ensembles immobiliers en tout point comparable avec le bien préempté (nature, construction, complémentarité entre les locaux situés au premier étage à destination de bureau et ceux au rez-de-chaussée à usage d'entrepôts et de locaux industriels) ; par ailleurs, les références portent sur des biens occupés donc comparables au bien préempté ;

- les termes de comparaison relatifs aux terrains concernent des cessions intervenues, sur le territoire de la ville d'[Localité 1], dans des secteurs différents mais permettant d'apprécier la tendance des valeurs pratiquées localement pour les terrains nus ;

-le principe de la différenciation des lots en terme de valorisation des lots doit être confirmé ; à cet égard, il convient d'entériner la valeur de [Cadastre 1] 200 euros/m² fixée par le tribunal pour les lots n° 4 et 5 ; concernant les lots n° 3, 6 à 23, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a retenu la valeur de 900 euros/m² et la porter à 1000 euros/m² ;

Le Commissaire du gouvernement soutient que :

- l'absence d'application d'un abattement pour occupation commerciale doit être confirmée ; en effet, il apparaît que l'occupation ne semble pas être un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien ; en outre, il ressort des termes de comparaison produits que la moyenne en valeur occupée est supérieure à celle des termes exprimés en valeur libre ;

- la demande de la SAS pour la fixation d'une indemnisation terrain bâti et d'une indemnisation terrain nu doit être rejetée ; en effet, si la vente avait eu lieu dans des conditions normales, elle aurait été réalisée en terrain intégrée ;

- il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix de préemption à la somme de 34 586 000 euros en valeurs occupés soit :

- 7 357 440 euros pour les lots 4 et 5 ;

- 27 228 510 euros pour les lots 3, 6 à 23 ;

SUR CE

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L2 13'4.

En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.

Aux termes de l'article L213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel principal de l'EPFIF porte sur des erreurs invoquées d'appréciation du premier juge tant en droit que sur l'emplacement géographique du bien préempté, sur l'abattement pour occupation commerciale, et sur le choix des termes de comparaison.

L'appel incident de la SAS JSBF Aulnay concerne les termes de comparaison à retenir, la demande de prendre en compte la surface de terrain nu comme une composante de chacun des lots et comme un droit de propriété privatif dans l'évaluation du prix de préemption.

S'agissant de la date de référence, les parties s'accordent toutes à la situer en application des articles L 213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, au 16 décembre 2015 date du PLU.

S'agissant des données d'urbanisme, à la date de référence le bien est situé en zone UH (secteur de projet) et Uid (zone d'activité) du PLU.

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble immobilier situé au sein de la zone industrielle Fosse à la Barbière, [Adresse 4], cadastré section DY, pour une contenance totale cadastrale 286'389 m²; dans le procès-verbal de transport, le premier juge a procédé à la description extérieure, à la description intérieure et a mentionné des remarques générales.

Les parties ne contestent pas la surface bâtie retenue de 36385,10m².

La SAS JSF Aulnay reprend la pièce annexée à la DIA, constituant un tableau récapitulatif de la présence des locataires, les montants des loyers payés, ainsi que les détails de l'occupation (page 18 de ses conclusions), non contesté par les autres parties.

S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié estimé c'est celle de la première instance, soit le 16 janvier 2018.

-Sur la consistance des biens

Le premier juge a indiqué que les lots se trouvent dans le bâtiment A, de l'ensemble immobilier à usage d'activités.

Il a ajouté comme exposé par la SAS JSBF Aulnay, qu'ils sont des biens complets pour comprendre :

'au rez-de-chaussée : un entrepôt avec une grande hauteur sous plafond, de 10 à 12 m, à usage de stockage et équipé de rayonnages et de quais de chargement/déchargement ;

'au premier étage : des bureaux avec baies vitrées équipées de rideaux pare- soleil et, selon le cas, un espace cuisine, un espace d'accueil, des locaux sociaux, des sanitaires ;

'des surfaces à l'avant des bâtiments à usage de parking, de voies de circulation et d'accès au quai de chargement/déchargement et à l'entrepôt.

Certains lots ont été regroupés pour former des locaux d'activité d'une superficie plus importante.(lots 4 et 5).

Il a précisé que les sols sont en béton et les murs en parpaings bruts ou peints, que les locaux d'activités sont en bon état d'entretien, et pour une description plus précise des listes des lieux, il a renvoyé au procès-verbal du 8 mars 2017.

Les locaux d'activité sont dans un état d'entretien correct, à l'exception des lots 4 et 5, d'un aménagement particulièrement soigné, propre et sophistiqué.

L'EPFIF souligne que les biens se situent entre les axes constitués par l'autoroute A3, la nationale 2 et la nationale 70, et qu'ils sont particulièrement éloignés des réseaux ferrés (la gare RER la plus proche, soit la gare d'[Localité 1], étant située à 3,4 km) et que s'agissant de l'état d'entretien, la copropriété est dans un état moyen très variable.

Il indique qu'au cours du transport sur les lieux, il a attiré l'attention du tribunal sur les points suivants :

'des installations électriques et de sécurité incendie qui présentent des anomalies dans certains locaux nécessitant des travaux de mise aux normes, des monte-charge sont hors d'état de marche ;

'des dépôts sauvages réguliers ainsi qu'un atelier de mécanique sauvage ont été signalé lors du transport sur les lieux ;

- la présence d'amiante est légitimement à suspecter dans les enrobés, les allèges et les toitures, au regard de la date de construction du bâti.

Or le tribunal a rejeté l'ensemble de ces remarques au motif qu'elles « correspondent à une observation visuelle lors du transport sur les lieux et ne sont pas étayées » (pièce N° 5 page 4); elle demande en conséquence d'enjoindre à la SAS JSBF Aulnay de produire l'ensemble des diagnostics immobiliers.

Cependant, ces points sont contestés par la SAS JSBF Aulnay , aucune mention ne figure dans le procès-verbal de transport et c'est dans le jugement page 4 que le premier juge a effectivement constaté que ces remarques résultent d'observations visuelles lors du transport sur les lieux et ne sont pas étayées ; force est de constater qu'en cause d'appel, ces remarques sont ne pas plus étayées, par des pièces versées aux débats.

L'EPFIF à l'appui de son argumentation fait uniquement état d'un incendie survenu le 30 août 2017 dans un entrepôt de la zone industrielle de la Fosse à la Barbière, tout en reconnaissant qu'il est intervenu dans un autre lot que ceux à évaluer et que ses causes exactes ne sont pas connues.

Il convient en conséquence de débouter l'EPFIF de sa demande.

La SAS JSBF Aulnay communique le règlement de copropriété(pièce n°[Cadastre 1]) et souligne que les copropriétaires ont attaché une attention toute particulière à la sécurisation, comme l'attestent les procès-verbaux d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires (pièce numéro 2, numéro 3 et numéro 4).

Elle procède à une description précise du bâti dans lequel se trouvent les lots privatifs et souligne que :

'la commune Aulnay-sous-Bois constitue le 5e pole économie du département située dans l'axe de développement économique de Roissy Charles De Gaulle, au c'ur d'un réseau de communication autoroutière(A1, A3 et A104), ferroviaires(ligne RER B et T4) et aérien(aéroport [Établissement 1]-de-Gaulle) (pièce numéro 14 et numéro 15)

'les différentes zones d'activités de la ville représentent environ 300 ha(PSA, centre commercial O'Parinor, la Fosse à la Barbière, les Mardelles, et Garonor)

'la construction des infrastructures du Grand Paris a d'ores et déjà débuté à proximité de la zone d'activité et de la Fosse à la Barbière.

Le commissaire du gouvernement indique qu'en l'absence de visite intérieure des biens étant tenu de présenter des écritures avant la visite des lieux, il a repris les termes de la visite domaniale du 15 juin 2016, où il est indiqué qu'il s'agit d'un ensemble immobilier composé de lots à usage d'entrepôts avec une partie à usage de bureaux soumis au régime de la copropriété, qu'il s'agit des lots numéro un et numéro deux d'une superficie utile totale de 6747 m² selon l'acte d'acquisition du 23 décembre 2010 produit par le propriétaire contre une superficie utile totale de 6229 m² selon le cadastre, que les lots comprennent des locaux à usage d'entrepôts en rez-de-chaussée et des locaux à usage de bureaux, sociaux et sanitaires à l'étage ; que chaque lot dispose d'un droit de jouissance exclusive et particulière d'une partie du terrain, à usage d'aire de stationnement et de livraison, que les locaux semblent en état correct pour ce type de bien, sol bétonné, structure métallique, éclairage par néons et que les constructions datent selon le cadastre de 1982.

L'EPFIF fait état de la dégradation et de la désuétude de la zone industrielle de la Fosse à la Barbière, du fait le siège de la SAS JSBF Aulnay n'est plus [Localité 1] , mais à [Localité 3] et qu'elle a donc intérêt à vendre ses locaux dans un secteur en perte de vitesse concurrencée par les nouveaux centres commerciaux O' Parinor et Aéroville.

Il indique que le premier juge en mettant en avant l'emplacement stratégique des biens à évaluer, a violé l'article L 322-[Cadastre 1] du code de l'expropriation, en appréciant la valeur des biens en fonction de leur vocation future.

Cependant, le premier juge n'a pas violé l'article L322-[Cadastre 1] du code expropriation, puisqu'après avoir décrit la consistance des biens, dans le respect du contradictoire, en reprenant les observations à la fois de l'EPFIF et de la SAS JSBF Aulnay, (page 4) et ce n'est qu' ensuite, qu'il a statué sur la méthode, les surfaces et au regard des références retenues et des caractéristiques des lots , sans faire mention du Grand Paris, et a fixé la valeur à 900 euros/m².

- sur la méthode

La méthode consistant à comparer le bien à évaluer à des cessions des biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local n'est pas contestée par les parties.

Par contre comme en première instance, les parties s'opposent quant aux éléments à évaluer et sur la différenciation opérée en valeur pour les lots 4 et 5 en retenant une valeur de 1200 euros/m² et pour tous les autres lots une valeur à 900 euros/m².

A- sur la surgace Bâtie/ non bâtie

En effet, l'EPFIF et le commissaire du gouvernement évaluent les biens selon la surface bâtie totale de 36385m², tantièmes des parties communes intégrées, tandis que la SAS JSBF Aulnay évalue, d'une part, la partie bâtie selon une meme surface de 36385m² m² et, d'autre part, la partie non bâtie située à l'avant des entrepôts selon une nature de terrain et selon une surface de 13 320 m².

Le premier juge a considéré que le droit de jouissance exclusive sur la surface des parties communes à usage de parking et de voies d'accès au quai de chargement/déchargement située à l'avant des entrepôts ne pouvait être valorisée selon une consistance de terrain nu, la propriété du sol appartenant non pas au propriétaire d'un lot privatif, mais au syndicat des copropriétaires ; Il a ajouté que la jouissance de cette surface peut néanmoins, et sans entrer en contradiction avec les décisions de la Cour de cassation produites par l'EPFIF, être valorisée en qualité de facteurs de plus-value de la surface bâtie ; que toutefois, il peut s'agir d'un facteur de moins-value dans l'hypothèse où les présents bien seraient comparés à des entrepôts disposant en pleine propriété de telles surfaces de parking et d'accès au local d'activité.

La SAS JSBF Aulnay indique qu'il ressort du règlement de copropriété que chaque lot se compose de :

'une partie bâtie privative

'et un « droit la jouissance exclusive et particulière ainsi que le droit d'utilisation à titre de propriété privative d'une partie de terrain d'une surface de X mètres carrés... »

Le règlement de copropriété définit donc parfaitement cette surface de terrain nu comme composante de chacun de ces lots et comme un droit de propriété privatif, et non pas seulement comme un droit de jouissance exclusive et particulière, ce qui est en conformité avec l'article 2 de la loi numéro 65 557 du 10 juillet 1965.

Il résulte du règlement de copropriété du 17 juin 1976 (pièce numéro) que :

'la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier fait partie des parties communes à tous les copropriétaires(II-article 9-A/page 51) ;

'chaque lot est composé, page 54 -68 du règlement de copropriété :

'd'un droit à la jouissance exclusive et particulière ainsi que le droit d'utilisation à titre de propriété privative d'une partie de terrain dont la superficie est précisée ;

'd'un local qui comprend un rez-de-chaussée à vocation d'entrepôt

et un étage partiel à usage de bureaux d'exploitation, locaux sociaux, sanitaires, etc, dont les surfaces sont précisées ;

est attribué à chaque lot :

-une quote-part des parties communes spéciales copropriétaires du bâtiment dans lequel se trouve le lot ;

'une quote-part des partie commune générale à tous les copropriétaires.

Cependant comme l'indique à juste titre le premier juge, le sol de la copropriété de la Fosse à la Barbière appartient au syndicat des copropriétaires, le droit de jouissance exclusive sur la surface des parties communes à usage de parking de voies d'accès au quai de chargement/déchargement située à l'avant des entrepôts ne peut être valorisée selon une consistance de terrain nu, la propriété du sol n'appartenant pas au propriétaire d'un lot privatif mais au syndicat des copropriétaires; en outre la SAS JSBF Aulnay indique qu'il s'agit d'aires de stationnement privatives, livraison des camions, chargement et déchargement dont l'utilisation par le locataire de ces lots est indispensable, et la valorisation des lots intègre donc nécessairement la prise en compte simultané du terrain qui en permet l'usage ; enfin comme l'indique le commissaire du gouvernement la vente, si elle avait lieu dans des conditions normales, aurait été réalisée en terrain intégré et la valorisation des terrains pour un montant de [Cadastre 1]'375'000 euros ensuite de la valorisation des constructions aboutirait à un enrichissement sans cause; les termes de référence produit ne font pas d'évaluation différenciée entre le bâti et le terrain attenant, alors qu'ils ne sont pas en copropriété; enfin à l'appui de sa demande, la SAS JSBF Aulnay produit 3 termes de comparaison issue de la base BIEN, qui ne sont pas exploitables en l'absence des références de publication, et la SAS indiquant elle même qu'il s'agit de secteurs différents et qu'elles donneront uniquement une tendance des valeurs.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement rejeté la demande de valorisation du terrain nu et dit qu'il s'agit par contre d'un élément de plus value, dont il convient de tenir compte.

B sur la différenciation des lots

Le premier juge a distingué pour leur évaluation les lots N°4 et 5 dont les prestations sont d'une particulière bonne qualité pour des locaux à usage d'entrepôts en fixant une valeur de 1200 euros/m² et les autres lots, qui correspondent à des locaux usuels au regard de leur conception, de leur aménagement et de leur entretien en fixant une valeur inférieure à 900 euros/m².

L'EPFIF indique que les lots numéro 3 à 23 n'ont pas fait l'objet de deux cessions distinctes, mais d'une cession globale, voire globalisée, sans distinction aucune de prix ; en conséquence, le tribunal ne pouvait se livrer à une évaluation différenciée de biens identiques dès lors qu'une telle cession n'était pas prévue, et que la cité défenderesses n'en formait pas même la demande.

La SAS JSBF Aulnay rétorque que dans le cadre de la vente projetée et plus particulièrement de la DIA notifiées, le prix ne pouvait être exprimé que globalement ; il ne s'agit pas ici d'estimer un lot unique mais bien de plusieurs lots parfaitement différenciés ; c'est l'addition finale de la valeur des différentes superficies exploitées qui détermine le prix de l'ensemble.

Devant le premier juge, dans son 2e mémoire récapitulatif reçu le 31 mai 2017, la SAS JSBF Aulnay a sollicité pour la valeur bâtie des lots numéro 3 à 23, sans distinction, la somme de 43'662'000 €.

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celle-ci se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Aux termes de l'article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé.

En conséquence le juge, lié par les conclusions des parties, doit se prononcer seulement sur la demande.

En conséquence, en l'espèce, le premier juge a statué au-delà de la demande, en procédant à une fixation différenciée pour les lots 4 et 5 à 5200 €/le mètre carré et pour les tous les autres lots à 900 € le mètre carré.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef ; il convient de fixer une valeur pour l'ensemble des lots, en tenant compte des éléments de plus-value et des éléments de moins-value.

-Sur la fixation du prix

Le premier juge a retenu une valeur de 1200 euros /m² pour les lots 4 et 5 et 900 euros/m² pour tous les autres lots et indiqué qu'il n'y avait pas lieu à abattement pour occupation, puisque l'EPFIF ne démontrait pas que cette situation soit en l'espèce un facteur de moins-value.

L'EPFIF demande de retenir, après un abattement pour occupation, une valeur de 433 euros/ m² en valeur occupée; la SAS JSBF Aulnay, indique qu'aucun texte ne contraint le juge à appliquer un abattement pour occupation et elle sollicite une valeur pour la partie bâtie de 1200 euros/ m² ; le commissaire du gouvernement demande la confirmation.

Il convient en conséquence d'examiner les références produites par les parties, puis de statuer si nécessaire sur l'abattement pour occupation.

A- sur les termes de référence

[Cadastre 1]° termes de l'EPFIF

Il fait état de treize cessions de lots issues uniquement de l'ensemble immobilier en copropriété correspondant à la zone industrielle la Fosse à la Barbière en indiquant qu'il s'agit d'un micro marché:

'29 avril 2014 : lot 63 et 64,3 1543 m², [Cadastre 1]'800'000 euros, 508 euros/m²

Cette référence ne permet pas une comparaison, en l'absence de descriptif quant à la composition des biens, le bâtiment dans lequel il se trouve, l'état d'entretien et la situation d'occupation. Elle sera donc écartée.

'7 avril 2014 : 1429 m², 850'000 euros, 595 euros/ m²

La référence n'est pas complète , puisque le lot n'est pas mentionné et elle sera donc écartée.

'26 mars 2013 : 1091 m², 550'000 euros, 504 euros/m²

Cette référence sera écartée pour le même motif.

-12 mars 2013 : 1771 m², 900'000 euros, 508 euros/ m²

Cette référence sera écartée pour le même motif.

'Les autres références du 22 novembre 2012, du 5 avril 2012, du 3 janvier 2012, du 7 septembre 2011, du 11 juillet 2011, du 23 décembre 2010,du 23 décembre 2010 également, du 10 juin 2010, du 29 avril 2010 ne comportant ni la mention des lots sauf celle du 23 décembre 2010, trop ancienne et en tout cas ne comportant pas les références de publicité, ni aucun descriptif quant à la composition des biens, leur état d'entretien, la situation d'occupation, seront écartées.

L'EPFIF indique en outre que l'acte de vente du 23 décembre 2010 était pour un prix de 196 euros/ m², soit un prix sept fois inférieur au prix mentionné figurant au sein de la DIA déposée à peine 5 ans plus tard.

Cependant la méthode utilisée non contestée est celle de la comparaison, et il n'y a donc pas lieu de tenir compte du prix d'achat ; en outre il sera souligné, s'agissant des variations de valeur, qu'alors que la direction nationale des interventions domaniales a évalué le bien le 16 juin 2016 à une valeur de 4'183'000 euros, selon une valeur unitaire de 620 euros/m², l'EPFIF dans le cadre de son droit de préemption n'a proposé qu'un prix de 2'750'000 euros selon une valeur de 433 euros/ m².

2° termes de la SAS JSBF Aulnay

Elle indique que le bien préempté correspond à des bâtiments atypiques dans leur conception architecturale et représentatif de ce qui se faisait dans les années 1980 ; il n'existe sur le marché qu'un seul bâtiment offrant la même architecture, à la date de construction comparable à la même adresse, à savoir un immeuble situé à [Adresse 5] qui a fait l'objet d'une mutation au bénéfice de l'EPFIF, le 21 décembre 2015 et 5 janvier 2016, moyennant une valeur toutes surfaces confondues de 2315 euros/ m² occupé.

Le premier juge a retenu ce terme, tout en précisant que le prix du bien préempté sera nécessairement très inférieur, ce terme étant situé dans une commune où le marché immobilier ad hoc est plus valorisé.

S'il s'agit d'un terme comparable dans la nature du bien, cette référence ne sera retenue, après examen des références du commissaire du gouvernement, qu'en l'absence de références pertinentes sur la même commune, puisque cette référence concerne une autre commune et qu'il n'est pas contesté que le marché immobilier y est plus valorisé.

La SAS JSBF Aulnay propose ensuite 8 autres références de bâti :

'décembre 2012 : carrefour de l'Europe, [Adresse 6], par le commercial incluant diverses aux enseignes, 3246 m², 9'140'978euros,2816euros/ m²

Cette référence datant de plus de 5 ans, étant trop ancienne, sera écartée.

'septembre 2015 : [Adresse 7], local commercial d'une surface de 1427 m², occupée, 3'600'000euros, 2523euros/ m²

Cette référence située dans une autre localité non comparable sera écartée.

'mars 2013, [Adresse 8], local commercial d'une surface de 1080 m², occupée, 2'065'492euros, 1912euros/ m²

Cette référence située dans une autre localité non comparable sera écartée.

'10 juillet 2015,2 182, [Adresse 9], 3905 m², local commercial d'une surface de 1713,50 m², 6'295'200euros, 3333euros/ m²

Cette référence située également dans une autre localité non comparable sera écartée.

-octobre 2013 : [Adresse 10], sur un terrain de 2559 m², un bâtiment à usage commercial d'une surface de 1690 m², 4'892'381euros 3, 2895euros /m² en valeur occupée

Cette référence sera écartée pour le même motif.

'vente du 17 décembre 2012 : [Adresse 11], sur un terrain de 1298 m², un bâtiment usage commercial de 1111 m², [Cadastre 1]'900'000euros, mais 710euros/ m² en valeur occupée

Cette référence sera écartée pour le même motif.

'vente du 31 janvier 2012 : [Adresse 12], sur un terrain de 1130 m², un bâtiment usage commercial de 480 m², occupée, 775'000 euros, 1615 euros/ m².

Cette référence sera écartée pour le même motif.

'Vente de juillet 2013 : [Adresse 13], sur un terrain de 10'184 m², un bâtiment à usage d'entrepôts d'une surface de 400 m², 3 millions d'euros, 7500 euros/ m²

Cette référence sera écartée pour le même motif.

La SAS JSBF Aulnay affirme que la valeur de 900 € du m² est celle qui est souvent retenue par la juridiction d'expropriation Seine-Saint-Denis pour de simples hangars dépourvus d'équipements spécifiques et de sanitaires, mais ne rapporte pas la preuve de son affirmation.

3°termes du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement a procédé à une évaluation des différents immeubles selon la méthode par comparaison, de biens similaires situés sur la commune d'[Localité 1] et sur un secteur proche des biens en cause, et propose les références suivantes :

'3 février 2015 : lot numéro 44, libre, 470'000 euros, 661euros/ m², local d'entrepôts avec un étage de bureaux

'6 janvier 2015 : lot numéro 120, libre, 750'000 euros, 447euros/ m², local d'entrepôts avec un étage de bureaux

'19 novembre 2014 : lot numéro 41, livre, 330'000 euros, 821euros/ m², local d'entrepôts avec un étage de bureaux

'30 septembre 2014 : lot numéro 76'77, occupée, 500'000 euros, 714euros/ m², local d'entrepôts avec un étage de bureaux

'29 avril 2014 : lot 63'64, libre, [Cadastre 1]'800'000 euros, 583euros/m², local d'entrepôts avec un étage de bureaux

'7 avril 2014 : lot numéro 88, libre, 850'000euros, 592euros/ m², locaux d'atelier avec bureaux et locaux sociaux

'10 décembre 2013 : lot 112 à 115, occupée, 5'350'000euros, 959euros/ m², local à usage entrepôts et dépôt commercial

'12 mars 2013 : lot numéro 32, occupé, 900'000euros, 707euros/ m², local d'entrepôts avec un étage de bureaux,

Soit:

- une moyenne de 686euros/ m²

- une médiane de 684euros/ m²

Le commissaire du gouvernement précise que les références les plus récentes publiées à la conservation des hypothèques couvrent la période 2013'2015 et correspondent toutes à des ventes de locaux à usage d'entrepôts et de bureaux au sein de la même copropriété de celle des lots en cause, qu'aucune vente n'a eu lieu depuis 2016 dans le même secteur, que toute situation locative confondue (situation libre et situation occupée), le prix moyen de vente s'établit sur les 5 dernières années à 686euros/ m², contre un prix médian de 684 euros/ m² ; il ajoute que l'occupation ou non ne semble pas un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien et que compte tenu de l'état présumé correct des biens (en attente de la visite effective sur place) leur situation géographique assez favorable, une valeur unitaire de 750euros/ m² peut être retenue en 2017.

Ces références sont non seulement situées dans la même localité à [Localité 1], mais dans la même copropriété de la Fosse à la Barbière entre 2013 et 2015, puisqu'aucune vente n'a eu lieu depuis.

La SAS JSBF Aulnay a critiqué ces références en première instance en indiquant qu'elles étaient d'un standing inférieur, mais force de constater qu'elles ne le sont plus en cause d'appel.

L'EPFIF critique uniquement la référence numéro 7 en indiquant qu'il s'agit de lots portant sur un immeuble édifié en entrée de la zone industrielle, qui est le magasin but, et qui représente une surface commerciale aménagée et qui bénéficie d'une bonne visibilité; cependant cette référence est localisée au sein de la zone industrielle et les motifs avancés sont insuffisants pour l'écarter, tout en tenant compte qu'il s'agit d'une valeur haute.

En conséquence il y a lieu de retenir ces références comparables pour une moyenne de 686 euros/ m².

La cour disposant de ces 8 références, il n'y a donc pas lieu de retenir les références privilégiées par la SAS JSBF Aulnay des 21 décembre 2015 et 5 janvier 2016, [Adresse 14].

B- le coefficient d'abattement pour occupation

L'EPFIF demande d'appliquer un abattement pour occupation commerciale en indiquant que le premier juge en le rejetant a inversé la charge de la preuve.

La SAS JSBF Aulnay rétorque qu'il n'existe pas de texte en matière d'expropriation comme en matière de préemption contraignant le juge à pratiquer un abattement pour occupation de façon systématique pour tout immeuble occupé, que la jurisprudence a très nettement évolué au cours des dernières années sur ce point.

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation en indiquant que l'occupation ou non ne semble pas un facteur déterminant de valeur pour ce type de bien.

Si le bien préempté fait l'objet d'une location, il est pratiqué sur la valeur vénale du bien, apprécié libre d'occupation, un abattement pour tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés aux locataires, mais si de manière générale, un immeuble d'habitation occupé vaut moins cher qu'un immeuble libre, le principe est susceptible toutefois de connaître des exceptions.

En l'espèce, il ressort des 8 références du commissaire du gouvernement retenues, que l'occupation ou la situation libre n'est pas un facteur déterminant pour le bien préempté, puisque des locaux d'activités libres se sont vendus à des prix parfois inférieurs à des locaux occupés et inversement.

En conséquence en l'absence de moins-value liée à l'état d'occupation, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement dit n'y avoir lieu à appliquer un abattement pour occupation.

La moyenne des références retenues est donc de 686 euros /m², le commissaire du gouvernement proposant de retenir une valeur de 750 euros pour 2017 ; il convient cependant de tenir compte également certes d'un facteur de moins-value évoqué par l'EPFIF lié à l'existence de la copropriété, mais également des facteurs de plus-value suivants, qui sont plus importants :

'l'ancienneté des références en 2013 à 2015, puisque aucune vente n'a eu lieu depuis 2016 dans le même secteur; la proposition de 750 euros/m² du commissaire du gouvernement est pour 2017, et il convient donc de tenir de l'évolution du marché, pour fixer un prix d'acquisition à la date du jugement du 16 janvier 2018.

's'agissant de l'état du bien, contrairement à ce qu'indique l'EPFIF faisant état d'une copropriété dans un état moyen et très variable, il ressort du procès-verbal de transport du 8 mars 2017, que les locaux loués par la société Asriel sont dans un très bon état d'entretien, et ceux occupés par But sont dans un état correct d'entretien ; en outre les locaux d'activité sont complets : entrepôts, bureaux, sanitaires, espaces aménageables en fonction des besoins (stockage complémentaire, cuisine, archives, bureau direction, show-room) et emplacement de stationnement pour véhicules lourds et longs; le bien est bien situé, face à O'parinor, à grande proximité de Garonor, le long de l'autoroute A3 et d' un accès direct à [Localité 4]

-Il convient de tenir compte de la plus-value importante tenant à la partie non bâtie située à l'avant des entrepôts selon une nature de terrain pour une surface de 2500 m².

Il convient de tenir compte des prestations qui sont d'une particulière bonne qualité pour les lots numéro 4 et numéro 5 pour des locaux à usage d'entrepôts et comprenant de nombreux locaux annexés aménagés, mais également pour les autres lots correspondant à des locaux usuels au regard de leur conception, de leur aménagement et de leur entretien.

Il convient en conséquence de retenir une valeur de 950 € du mètre carré, soit 36'385 m² X 960 euros =34929600 euros, en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

- sur l'article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) à payer à la SAS JSBF Aulnay une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande de 4000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et de le condamner sur ce fondement à payer à la SAS JSBF Aulnay la somme de 3000 euros.

- sur les dépens.

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance conformément à l'article L312'[Cadastre 1] du code de l'expropriation.

L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute l'EPFIF de sa demande de voir déclarer irrecevable le mémoire d'intimé de la SAS JSBF Aulnay du 25 juin 2018, et de voir déclarer l'appel incident irrecevable à tout le moins caduc,

Déclare recevables les conclusions des parties,

Déboute l'EPFIF de sa demande d'enjoindre à la SAS JSBF Aulnay de communiquer l'ensemble des diagnostics immobiliers, ainsi que les certificats de mesurage de la loi Carrez dans le cadre de la promesse de vente,

Infirme partiellement le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Fixe à 34'929'600 euros le prix d'acquisition des lots numéro 3 à 23 appartenant à la SAS JSBF Aulnay, en valeur occupée, situés dans la copropriété de la zone d'activité de la Fosse à la Barbière, [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées DY numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une contenance totale de 186'389 m²

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) à payer la somme de 3000 euros à la SAS JSBF Aulnay au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel.

Condamne l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) aux dépens d'appel.

La greffière Le président

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 23 mai 2019, 18/04459

Synthèse

Références :

Origine de la décision