Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 17 MAI 2019
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/16413 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B37GM
Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Juillet 2017 - Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/04462
APPELANT
Monsieur [Q] [J]
demeurant [Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Bénédicte FLORY de l'AARPI DIXHUIT BOETIE, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : A0756
Substitué à l'audience par Me Hugo PETIT du même cabinet
INTIMÉS
Monsieur [F] [Q]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 1] (EGYPTE)
Madame [Y] [Q]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 2] (EGYPTE)
Madame [X] [Q]
née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 2] (EGYPTE)
demeurant tous [Adresse 2]
Tous représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Sandra KABLA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
Substitué à l'audience par Me Amandine GARCIA, avocat au barreau de PARIS, toque : G0407
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffière, lors des débats : Mme Iris BERTHOMIER
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte du 12 juillet 2006, M. [F] [Q], Mme [Y] [Q] et Mme [X] [Q] (les consorts [Q]), propriétaires d'une maison d'habitation située à [Adresse 3], ont conclu avec M. [J] une promesse unilatérale de vente de ce bien pour un prix de 290 000 euros. M. [J] a réglé entre les mains du notaire une somme de 14 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation à valoir sur le prix en cas de conclusion de l'acte de vente.
Les consorts [Q] ayant assigné M. [J] aux fins de voir constater la caducité de la promesse, ordonner son expulsion et sa condamnation à leur payer une indemnité d'occupation, le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 30 juin 2009, a :
- débouté les consorts [Q] de leur demande d'expulsion ;
- fait injonction aux consorts [Q] de signer l'acte de vente et dit qu'à défaut le jugement vaudra acte de vente ;
- dit que l'indemnité d'immobilisation acquittée par M. [J] sera imputée sur le prix de vente, de même que la somme de 109 500 euros payée entre les mains des consorts [Q] ;
- condamné M. [J] à payer aux consort [Q] une indemnité d'occupation de 2 514 euros par mois à compter du mois d'octobre 2006 jusqu'à la date de signature de l'acte authentique de vente.
L'arrêt de la cour d'appel qui a infirmé ce jugement en ses dispositions relatives au paiement d'une indemnité d'immobilisation a été cassé par arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2012. En l'absence de saisine de la cour de renvoi, le jugement du tribunal est devenu irrévocable.
Les consorts [Q] ont ensuite assigné M. [J] en résolution de la vente faute de paiement du prix et en expulsion de celui-ci, subsidiairement en paiement de la somme de 166 000 euros au titre du solde du prix de vente.
Par jugement du 27 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [J] ;
- ordonné la résolution de la vente et l'expulsion de M. [J] ;
- condamné M. [J] à payer aux consorts [Q] une indemnité d'occupation mensuelle de 2 514,82 euros à compter du jugement jusqu'à la libération des lieux ;
- condamné les consorts [Q] à rembourser à M. [J] la somme de 109 500 euros;
- ordonné la restitution à M. [J] de l'indemnité d'immobilisation de 14 500 euros;
- condamné M. [J] à payer aux consorts [Q] la somme de 45 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- dit que par application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil, la compensation pourra s'appliquer entre le montant de la somme devant être restituée par les consorts [Q] à M. [J] et le montant des dommages-intérêts dus par celui-ci ;
- condamné M. [J] à payer aux consorts [Q] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour écarter la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 30 juin 2009, le tribunal a retenu que les consorts [Q] avaient demandé au tribunal de prononcer la caducité de la vente mais qu'ils ne pouvaient alors faire une demande en résolution de la vente qui, en l'absence de signature d'un acte de vente, ne sera formée que par le jugement du 30 juin 2009.
Pour prononcer la résolution de la vente, le tribunal a retenu que si M. [J] a fait une offre de paiement d'un montant de 72 000 euros au titre du solde du prix de vente, ce solde s'élève à 166 000 euros puisque le prix de vente est de 290 000 euros et qu'il n'est justifié que d'un versement d'une somme de 14 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation et d'une somme de 109 500 euros.
M. [J] a interjeté appel de ce jugement.
Il conclut d'abord à la prescription de l'action en résolution de la vente formée par les consorts [Q] sur assignation du 5 février 2015, le délai de prescription, ramené à cinq ans par la loi du 17 juin 2008, ayant commencé à courir :
- à la date à laquelle ils auraient dû signer l'acte de vente à la suite de la sommation de se présenter à l'étude du notaire le 6 mars 2007 ;
- à défaut, à la date du jugement du 30 juin 2009 qui vaut vente à défaut de signature de l'acte de vente par les consorts [Q].
Il soutient qu'en outre l'action en résolution est en tout état de cause irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 30 juin 2009. Il explique que les consorts [Q], qui cherchaient à récupérer le bien litigieux, l'avaient assigné aux fins de faire constater la caducité de la promesse de vente et ordonner son expulsion et qu'ils auraient dû également former devant le tribunal une action subsidiaire en résolution de la vente et en expulsion.
A titre subsidiaire, M. [J] fait valoir que son offre de paiement d'une somme de 57 492,91 euros est libératoire.
Plus subsidiairement encore, au cas de décision prononçant la résolution de la vente, M. [J] demande la condamnation des consorts [Q] à lui payer :
- la somme de 232 507,09 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2006, au titre du remboursement des montants qu'il a versés ;
- la somme de 410 000 euros en restitution de la plus-value résultant de la réalisation de travaux d'amélioration qu'il a réalisés.
Il réclame enfin la condamnation des consorts [Q] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [Q] concluent à la confirmation du jugement. Dans le cas où la cour les débouterait de leur action en résolution de la vente, ils sollicitent la condamnation de M. [J] :
- à leur payer la somme de 166 000 euros au titre du solde du prix de vente ;
- à leur rembourser le montant de la taxe foncière due au titre de la période postérieure au 30 juin 2012 ;
- à leur payer la somme de 150 889,20 euros au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 30 juin 2012 au 27 juillet 2017 et une somme de 28 594,78 euros au titre de l'indemnité d'occupation au titre de la période du 27 juillet 2017 jusqu'au 1er juin 2018 ;
- à leur payer la somme de 150 000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice matériel et la somme de 50 000 euros au titre de l'indemnisation de leur préjudice moral;
- à leur payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
1 - Sur la recevabilité de l'action en résolution
Attendu que le jugement du 30 juin 2009 a condamné les consorts [Q] à signer l'acte de vente et dit qu'à défaut pour ceux-ci de se présenter à la signature de cet acte, le jugement vaudra vente ; que ce jugement a été confirmé sur ce point par un arrêt du 25 novembre 2010 ; que cet arrêt a été cassé par décision de la Cour de cassation du 7 février 2012 ; qu'en l'absence de saisine de la cour de renvoi dans le délai de quatre mois suivant la notification de cette décision, le jugement du tribunal est devenu définitif et la vente litigieuse est devenue parfaite ; qu'il s'ensuit que ce n'est qu'à cette date que les consorts [Q] ont pu connaître les faits leur permettant d'exercer l'action en résolution de la vente ; que l'action en résolution de la vente engagée contre M. [J] par assignation du 4 février 2015 n'est donc pas prescrite ;
Attendu que le 19 mars 2008, les consorts [Q] ont assigné M. [J] aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente qu'ils avaient conclue avec celui-ci le 12 juillet 2006 ; que M. [J], qui avait sommé les vendeurs de se présenter chez le notaire le 6 mars 2007 pour signer l'acte de vente, a demandé au tribunal de constater la carence des consorts [Q] et la réalisation de la vente à cette date ; que les faits sur lesquels les consorts [Q] se fondent pour agir en résolution de la vente pour non-paiement du prix n'ayant pu leurs être révélés que lorsque, par l'effet du jugement du 30 juin 2009, devenu irrévocable quatre mois après la notification de l'arrêt de la Cour de cassation du 7 février 2012, la vente de l'immeuble était devenue définitive, ceux-ci ne pouvaient être tenus d'exercer cette action devant le tribunal saisi de l'action en caducité de la promesse et, sur demande reconventionnelle de M. [J], en constatation de la réalisation de la vente ; que l'action en résolution de la vente, qui ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 30 juin 2009, est donc recevable ;
2 - Sur le bien fondé de l'action en résolution
Attendu qu'il est constant que le prix de vente du bien litigieux est de 290 000 euros ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que M. [J] a réglé :
- la somme de 14 500 euros réglée le 12 juillet 2006 entre les mains du notaire selon le relevé de compte établi par celui-ci ;
- la somme de 140 000 euros réglée à M. [F] [Q] selon une attestation établie par ce dernier le 28 septembre 2006 indiquant que cette somme a été réglée à titre d'acompte sur le prix de vente du bien litigieux ;
- la somme de 60 000 euros réglée en espèces en trois fois entre le 15 juillet 2006 et le 15 septembre 2006 à M. [F] [Q] selon une attestation établie par M. [H], qui a été l'intermédiaire dans la transaction et a déclaré avoir assisté à la remise de ces sommes à titre d'acompte sur le prix de vente du pavillon ;
- la somme de 21 500 euros réglée le 21 mars 2007 entre les mains du notaire, dont 18 007,09 euros au titre du paiement du prix de vente, selon le relevé de compte établi par le notaire ;
Attendu que le total de ces versements s'élève à la somme de 232 507,09 euros, de sorte qu'il reste dû par M. [J] sur le prix de vente de 290 000 euros la somme de 57 492,91 euros ;
Attendu que compte tenu de l'offre de paiement faite par M. [J], qui n'est pas tardive et doit être accueillie pour les motifs retenus par le tribunal, il apparaît que l'action en résolution de la vente n'est pas fondée ; que les consorts [Q] doivent en conséquence être déboutés de leurs demande en résolution de la vente, M. [J] étant condamné à payer aux consorts [Q] le solde du prix ; qu'il y a lieu en outre de condamner ces derniers à libérer le bien objet de la vente ; qu'en réparation du préjudice causé par l'expulsion de M. [J], il convient de condamner les consorts [Q] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
3 - Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Attendu que le jugement du 30 juin 2009 condamne M. [J] à verser aux consorts [Q] au titre de l'indemnité d'occupation la somme mensuelle de 2 314,82 euros à compter du mois d'octobre 2006 jusqu'à la date de signature de l'acte authentique de vente ; qu'il ajoute qu'à défaut de cette signature, le jugement vaut vente ; que la demande des consorts [Q] en paiement d'une indemnité d'occupation, qui se heurte à l'autorité de la chose jugée est irrecevable ;
4 - Sur les autres demandes des consorts [Q]
Attendu que M. [J] ayant acquis la propriété du bien litigieux depuis le 30 juin 2009, les consorts [Q] sont fondés à lui réclamer le remboursement de la taxe foncière qu'ils ont réglée au titre des périodes postérieures à cette date ;
Attendu que les difficultés rencontrées par les consorts [Q] n'apparaissant pas imputables à M. [J], ceux-ci ne sont pas fondés à réclamer sa condamnation à les indemniser du préjudice matériel et du préjudice moral allégués ;
5 - Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Attendu qu'il convient de rejeter les différentes demandes ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Infirme le jugement sauf en ce qu'il rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. [J] ;
Statuant à nouveau :
Déboute les consorts [Q] de leur action en résolution de la vente à M. [J] de l'immeuble situé à [Adresse 4] ;
Condamne M. [J] à payer aux consorts [Q] la somme de 57 492,91 euros au titre du solde du prix de vente ainsi que la taxe foncière réglée par les consorts [Q] depuis le 30 juin 2009 ;
Condamne les consorts [Q] à libérer cet immeuble ainsi que de tous occupants de leur chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification du présent arrêt ;
Condamne les consorts [Q] à payer à M. [J] la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Ordonne la compensation entre les créances réciproques ;
Déclare irrecevables les demandes des consorts [Q] tendant à la condamnation de M. [J] à leur payer une indemnité d'occupation ;
Déboute les consorts [Q] de toutes autres demandes ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;
Les condamne aux dépens de première instance et d'appel.
La Greffière Le Président
