Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 MAI 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/00819 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2MFV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2016 -Tribunal d'Instance de Paris 9ème - RG n° 11-16-000258
APPELANTE
Madame [I] [Y]
Née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 4] (93)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/003877 du 29/03/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
SCI IMMOBILIERE H
SIRET : 439 453 184 00020
[Adresse 1]
[Localité 3]
Ordonnance sur incident du 30 novembre 2017,( la SCI IMMOBILIERE H
irrecevable à conclure)
Représentée par Me Ridha NEFFATI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0207
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel FARINA, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, le Président étant empêché ,Viviane REA, Greffière présente lors du de la mise à disposition
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2005, la Sci H a loué à Monsieur [M] un appartement meublé à usage d'habitation principale, moyennant un prix de 650 € par mois, situé [Adresse 1].
La jouissance exclusive de cet appartement a été attribuée à Madame [I] [Y] par décision du Juge aux affaires familiales en date du 20 mai 2014 et le divorce a été transcrit à l'état-civil.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 février 2016, Madame [I] [Y] a mis en demeure la Sci H communiquer sous huitaine les décomptes de charge des années 2012 à 2015, de rembourser les provisions indues et de procéder à des travaux de mise aux normes.
Par décision du 17 mars 2016, le tribunal administratif de Paris a enjoint le Préfet de Paris d'assurer le relogement de Madame [I] [Y] et de sa famille sous une astreinte de 450 € par mois de retard à compter du 1er juin 2016, après décision favorable de la commission de médiation Dalo du 23 janvier 2015.
Par acte d'huissier en date du 2 mai 2016, Madame [I] [Y] a assigné la Sci H devant le Tribunal d'instance de Paris 9ème pour obtenir avec exécution provisoire la condamnation de la Sci à lui payer les sommes de :
- 6.000 € au titre des provisions sur charges indûment perçues de 2012 à 2015,
- 2.160 € de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance subie au cours de l'année 2015,
- 1.200 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
En défense, la Sci H a plaidé au rejet de la demande indemnitaire de Madame [I] [Y] et elle a sollicité qu'il soit constaté que le montant des charges locatives des années 2012 à 2015 s'élève à la somme de 2.591,93 € et qu'il soit dit, si le remboursement du surplus est envisagé, qu'il y a lieu d'appliquer l'indexation contractuelle du loyer sur 5 ans ; en tout état de cause, elle a demandé la condamnation de Madame [I] [Y] à lui verser une indemnité de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
Par jugement contradictoire et exécutoire par provision en date du 5 décembre 2016, le Tribunal d'instance de Paris 9ème a condamné la Sci H à payer à Madame [I] [Y] la somme de 108,07 € trop-versée d'avances sur charges de 2011 à 2015, condamné Madame [I] [Y] à payer à la Sci H la somme de 187,93 € de rappel d'indexation de loyer entre le 3 octobre 2016 et le mois de décembre 2016 inclus, sous réserve du paiement de loyer de 650 € en novembre et décembre 2016 ; il a dit que le loyer dû à compter de décembre 2016 est de 736,67 € jusqu'au 30 novembre 2017, condamné la Sci H à payer à Madame [I] [Y] la somme de 1.950 € au titre du trouble de jouissance subi dans l'ensemble du logement en 2015 et celle de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, rejetant le surplus.
La Cour est saisie de l'appel interjeté par Madame [I] [Y] à l'encontre de ce jugement selon déclaration en date du 9 janvier 2017. Par ordonnance en date du 30 novembre 2017, la Sci H a été déclaré irrecevable à conclure et condamnée aux dépens de la procédure d'incident.
Au dispositif de ses conclusions d'appel notifiées par la voie électronique le 4 avril 2017, Madame [I] [Y] sollicite de la Cour, au visa des articles 1719, 1720 du Code civil et de la loi du 10 juillet 1989, qu'elle :
- Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la Sci H aux dépens et à payer à son conseil une indemnité de 1.000 € au titre de l'article 700 2°,
Statuant à nouveau,
- Fixe le montant indexé du loyer à la somme de 645,73 € hors charges à compter du 1er octobre 2016 (date de la demande de la bailleresse) et à la somme de 646,09 € hors charges à compter du 1er décembre 2016,
- Fixe les provisions pour charges pour 2017 à 60 € par mois,
- Condamne la Sci H à lui payer la somme de 3.408,07 € au titre des provisions pour charges indûment perçues pour les années 2011 à 2015 incluses,
- Condamne la Sci H à lui payer la somme de 6.480 € à titre de dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance qu'elle a subis de janvier 2013 jusqu'au 31 décembre 2015, - Condamne la Sci H à payer en cause d'appel la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, somme qui pourra être recouvrée directement par Maître Grognard, avocat,
- Condamne la Sci H aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 février 2019.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur le montant du loyer contractuel et la demande reconventionnelle subsidiaire de la Sci H en fixation du loyer principal indexé sur 5 ans antérieurs et pour l'avenir
Madame [I] [Y] expose que la Sci H a versé aux débats de première instance la photocopie d'un bail qui 'mentionne en page 8 un loyer de 650 € sans préciser le montant de la provision pour charges convenue, ni la date d'indexation ou l'indice de référence pour l'indexation du loyer' ; elle soutient que cette page 8 a été modifiée puisque le loyer est de 570 €.
Elle en verse pour preuve deux quittances établies en décembre 2005 et septembre 2006 affichant un loyer de 570 € et une provision sur charges de 100 € ainsi que deux quittances de loyer de février 2011 et septembre 2011 (P35) affichant un loyer de 598,18 € et une provision sur charges de 100 €.
Sur ce fondement, elle fait valoir que le tribunal a fixé à tort le loyer mensuel hors charges à compter du 1er décembre 2016 à 736,67 € alors qu'il ne pouvait être que de 646,09 € (Irl 3T 2016 : 125,33).
Sur ce, en application de l'article 1134 du Code civil, en sa rédaction applicable avant le 1er octobre 2016, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, doivent être exécutées de bonne foi et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel.
Or, la Cour relève que Madame [I] [Y] ne produit pas le bail qu'elle critique alors même qu'elle verse aux débats un jugement en date du 18 juillet 2018 (P47) du Tribunal d'instance de Paris 17ème accueillant sa demande de requalification du bail meublé du 1er décembre 2005 en bail à loyer nu sur sa production de ce contrat pour démontrer qu'aucun inventaire de mobilier n'y était mentionné.
Il convient donc d'adopter les motifs du jugement attaqué en ce qu'il a constaté que le bail meublé portait mention d'un loyer de 650 € sans viser de charges, ni de clause expresse d'indexation du loyer, et de l'infirmer en ce que le premier juge a conclu à tort que le loyer, en l'absence de clause expresse, était révisable chaque année au 1er décembre.
En conséquence, le loyer devait demeurer fixé à 650 € au 1er décembre 2016 et la demande de Madame [I] [Y] tendant à faire réduire ce montant sera rejetée.
Sur la demande principale de remboursement des avances sur charges pour la période de 2011 à 2015.
Madame [I] [Y] expose que les charges et taxes n'ont plus été régularisées depuis 2011 et que sur la base du versement de 100 € par mois de 2011 à 2015, compte tenu de la justification de la réalité de ces charges pour 2012 à 2015 exclusivement et de leur montant pour 2.591,93 € sur ces quatre années, elle devait bénéficier d'un remboursement de 3.408,07 € et non pas de seulement de 108,07 € comme l'a décidé le premier juge.
En l'espèce les calculs de Madame [I] [Y] sont établis sur la base d'un appel d'échéance de 695 € par mois pour un loyer de base de 595 € et 100 € de provisions sur charges à compter du mois de janvier 2011.
Il convient néanmoins, compte tenu de la solution retenue plus haut, de considérer, comme le premier juge, que le loyer étant de 650 €, les provisions sur charges appelées n'étaient que de 45 € par mois, soit un montant global de 2.700 € (45x12x5) sur cinq ans.
Le premier juge ayant relevé que les charges 2011 n'avaient pas été justifiées, il a appliqué à bon droit la compensation des provisions sur 5 ans (2.700 €) avec les charges régularisées sur quatre ans (2.591,93 €), qui ne sont pas autrement contestées par Madame [I] [Y], et en a déduit sans erreur de calcul que la Sci H était redevable d'une somme de 108,07 €.
Le jugement est donc confirmé par adoption de motifs et le moyen d'appel de Madame [I] [Y] est rejeté pour les années concernées.
Sur la demande de fixation des provisions sur charges pour 2017
Madame [I] [Y] rappelle qu'elle a versé en 2016 une somme globale de 1.047,81 € de provisions sur charges et elle sollicite que la provision pour 2017 soit fixée à 60 € par mois, compte tenu de la réalité des charges locatives annuelles à retenir pour une moyenne de 720 €.
Sur ce, Madame [I] [Y] a cité son bailleur en remboursement de provisions sur charges et dommages et intérêts. Les solutions retenues démontrent qu'aucune avance sur charges n'était prévue au bail.
Il en résulte que pour l'avenir le principe d'un appel mensuel de provisions sur charges ne peut être que convenu d'un commun accord, lequel manque en l'espèce, la Sci H n'ayant pas sollicité ce paiement en première instance, ni pu conclure de ce chef en appel.
La demande de Madame [I] [Y] est donc rejetée.
Sur la demande principale de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
1° Madame [I] [Y] plaide que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d'un appartement décent, celui-ci étant humide et mal ventilé et elle fait grief au jugement d'avoir fixé son préjudice à 25% du montant du loyer au lieu de 30% et sur la seule période de l'année 2015 alors que le préjudice a débuté en 2013.
Sur ce, aux termes de l'article 1719 du Code civil, 'le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail''
En l'espèce, si Madame [I] [Y] ne produit ni le bail ni l'état des lieux d'entrée, il résulte de l'attestation de Madame [G] (P22) que 'Au début l'appartement était correct, on voyait bien que les peintures avaient été refaites...'. L'appelante ne justifie pas du mauvais état allégué du logement au jour de l'entrée en vigueur du bail et elle soutient d'ailleurs que son préjudice est né en 2013, soit sept ans plus tard. Son moyen tiré du manquement à l'obligation de délivrance est rejeté.
L'article 1720 du même Code ajoute que 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.
L'indemnisation d'un trouble de jouissance pour dysfonctionnement d'un équipement du logement suppose la preuve d'une part de la cause des désordres allégués, et d'autre part, d'une réclamation du locataire, de façon à mettre le bailleur en mesure de vérifier la nécessité de réaliser des travaux.
Des pièces que verse Madame [I] [Y], sans néanmoins les viser à ses conclusions, il résulte qu'elle a été victime d'un dégât des eaux le 19 octobre 2012, qu'elle a déclaré au syndicat des copropriétaires s'agissant, aux termes du constat amiable (P39), de la 'fuite d'une canalisation commune'. La convention Cidre n'ayant pu jouer l'assureur de l'appelante l'a invitée par courrier du 13 février 2014 (P41), à se tourner vers son bailleur, ce qu'elle ne justifie pas avoir fait avant le mois de janvier 2015. A partir de cette date, il est prouvé que le bailleur a commandé divers devis qu'il a adressés au syndic en février 2015 (P45) avec mise en demeure (P46). Le bailleur n'est donc pas resté inactif dès que la locataire l'a mis en mesure d'intervenir.
Aux motifs de sa décision le premier juge a relevé que la Sci H justifiait d'une facture de travaux du 7 mars 2016 par l'entreprise Odéon pour un total de 8.374,80 €, correspondant à une réfection de la cuisine, plomberie comprise, la pose d'un nouveau tableau électrique, la réfection de la salle d'eau, la réfection des murs et plafonds des pièces principales, la pose d'un extracteur d'air, d'un détecteur d'incendie, et d'une facture du 9 mai 2016 de changement du chauffe-eau.
Les travaux n'étant intervenus que douze mois après la première réclamation, le préjudice de jouissance subi pendant l'année 2015 est établi et, Madame [I] [Y] ne démontrant pas en quoi l'indemnisation fixée par le premier juge à 25% du montant du loyer est insuffisante, le jugement sera confirmé au quantum pour cette année là.
Pour réclamer une indemnisation pour les années 2013 et 2014, ce qu'elle s'était abstenue de faire devant le premier juge, l'appelante se borne à produire deux courriers de l'inspecteur de salubrité des services techniques de la ville :
- le premier du 13 mai 2015 fait référence à un signalement du 9 mars 2015, d'une visite du 12 mai 2015 portant constatation 'd'une humidité de condensation, suite à une ventilation inexistante (présence de moisissures sur les murs du séjour, de la cuisine, du Wc et du plafond de la chambre des enfants) et de la détérioration du sol en bois du couloir ne permettant 'plus d'assurer l'entretien (présence d'un trou)'.
- le second du 5 octobre 2015 qui reproduit les mêmes termes en supprimant la date du signalement et en mentionnant une visite 'effectuée le 21 décembre 2012".
Les attestations de ses amies produites évoquant en particulier des fenêtres ruisselantes d'eau et des lessives à répétition (P24) confortent par ailleurs l'idée que si la ventilation est insuffisante comme l'indique le service de salubrité qui l'impute au bailleur, la sur-occupation de ce logement composé d'un salon cuisine et d'une chambre (P20), par une adulte et trois jeunes enfants (P1) constitue une autre cause de l'insalubrité, laquelle est imputable à l'appelante. Il doit être relevé à cet égard que c'est le motif de la sur-occupation en présence de mineurs qui a constitué la première raison du classement de Madame [I] [Y] comme prioritaire pour un relogement social.
Pour cette période, il n'est donc nullement démontré que le bailleur a été avisé de la situation, mis en mesure d'en vérifier les causes et mis en demeure d'intervenir. La demande complémentaire d'indemnisation pour ces deux années est en conséquence rejetée.
2° Madame [I] [Y] ajoute qu'elle a été privée en sus du bénéfice de la cave jusqu'en janvier 2017 et que son fils et elle-même ont développé une allergie sévère du fait de l'insalubrité établie.
Sur ce, Madame [I] [Y] n'étayant par aucun document la privation pendant un temps de la jouissance d'une cave qui lui aurait été louée, il ne peut en être tenu compte. Par ailleurs, les documents médicaux évoquant le caractère allergique de l'enfant [V] et de l'appelante elle-même, n'y caractérisent pas un lien quelconque avec leur habitat, étant observé que le mineur n'est pas partie à la procédure par son représentant légal pour défendre son propre préjudice.
Les demandes d'indemnisation complémentaires de ces derniers chefs sont donc rejetées.
Sur les frais et dépens
Il y a lieu de confirmer le jugement sur les dépens et frais irrépétibles, qui n'est pas critiqué de ces chefs par l'appelante.
Madame [I] [Y] qui échoue en son appel sera condamnée aux dépens d'appel et elle sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement,
CONFIRME le jugement du tribunal d'instance de Paris 17ème en date du 5 décembre 2016 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
DÉBOUTE Madame [I] [Y] de ses demandes complémentaires d'indemnisation de son préjudice de jouissance ;
DÉBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande en fixation pour 2017 de la provision mensuelle sur charges ;
DÉBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [I] [Y] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés en application de la réglementation de l'aide juridictionnelle.
LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ
