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Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 16 MAI 2019
(n° , 20 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/02116 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B444Y
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2017 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 17/00039
APPELANTE
EPIC ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE EPFIF
N° SIRET : 495 120 008 00026
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2608
INTIMES
Madame [A], [L] [M]
née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752
Madame [G], [D] [M] épouse [J]
née le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752
Madame [M] [O] épouse [U]
née le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 2]
[Adresse 4]'
[Adresse 4]
Représentée par Me Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752
Monsieur [Z] [O]
né le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Représenté par Me Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Représentée par M. [H] [C] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Hervé LOCU, président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
Mme Valérie MORLET, conseillère
Mme Marie-José BOU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral du 31 octobre 2014, la carence de la commune d'Ormesson sur Marne a été prononcée suite à la non réalisation de l'objectif de création de logements sociaux fixé par la loi du 18 janvier 2013. L'exercice du droit de préemption urbain a alors été transféré au préfet du Val-de-Marne conformément à l'article L 210-1 du code de l'urbanisme.
Une déclaration d'intention d'aliéner a été déposée en mairie le 15 novembre 2016 par Mme [A] [M], Madame [G] [M] épouse [J], Madame [M] [O] épouse [U], M. [Z] [O] (ci-après consorts [M]), propriétaires d'un ensemble immobilier sis [Adresse 7] correspondant aux parcelles cadastrées AK n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d'une surface globale de 4 609 m².
La parcelle AK [Cadastre 1] de 1 925 m² supporte un pavillon d'une superficie de 146 m² comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage ; le jardin à l'arrière du pavillon est partiellement occupé par une piscine.
La parcelle AK [Cadastre 3] de 2001 m² supporte un second pavillon d'une superficie de 191 m² comprenant un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage ; en fond de parcelle se trouve un garage et à l'avant du pavillon, dans le jardin, une marre.
La parcelle AK [Cadastre 2] de 683 m² est une bande de terrain nu formant un parc destiné à l'usage des deux pavillons avec les terrains non bâtis des deux autres parcelles.
Par arrêté du 20 décembre 2016, le préfet du Val-de-Marne a délégué à l'établissement public foncier d'île de France (ci-après EPFIF) le droit de préemption relatif à ce bien.
La déclaration d'intention d'aliéner fixait le montant de la mutation à 2 244 000 euros en valeur libre d'occupation, en ce non compris une commission d'agence de 112 000 euros à la charge de l'acquéreur.
Par décision du 08 février 2017, l'EPFIF a décidé d'acquérir le bien en cause par la voie de préemption au prix de 1 500 000 euros, en ce non compris la commission d'agence à la charge de l'acquéreur. Par courrier reçu le 04 avril 2017, les consorts [M] ont rejeté l'offre de l'EPFIF.
Ainsi, faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a, par mémoire visé au greffe le 14 avril 2017, saisi le juge de l'expropriation de Créteil.
Par jugement du 06 novembre 2017, après transport sur les lieux le 30 mai 2017, celui-ci a :
- fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [M] à la somme totale de 2 125 983 euros se décomposant comme suit :
- 970 560 euros au titre des constructions ;
[337 m² x 3 200 euros x 0,90]
- 1 155 423 euros au titre du terrain nu ;
[2 309 m² x 556 euros x 0,90]
- condamné l'EPFIF à verser aux consorts [M] la somme de 2 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'EPFIF aux dépens ;
L'EPFIF a interjeté appel le 08 janvier 2018.
Par jugement en rectification d'erreur matérielle du 12 avril 2018, le juge a précisé dans son dispositif qu'il convenait d'ajouter dans le dispositif du jugement du 06 novembre 2017 la phrase suivante : 'Dit qu'en cas d'acquisition l'EPFIF devra payer [aux consorts [M]] la somme de 112 000 euros au titre de la commission d'agence à la charge de l'acquéreur'. Le jugement n'a pas été signifié.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe, par l'EPFIF, respectivement le 06 avril 2018, notifiées le 06 avril 2018 (AR du 12 avril 2018) et le 30 août 2018, notifiées le 28 novembre 2018 (AR des 19 et 20 décembre 2019), aux termes desquelles il demande à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la méthode d'évaluation globale, dite 'constructions-terrain intégré' et une valeur de terrain à bâtir de 556 euros/m², libre ;
- d'infirmer le jugement pour le surplus, statuant à nouveau :
- de dire et juger que les conditions d'application des dispositions d'ordre public de l'article L 322-9 du code de l'expropriation sont réunies ;
- de fixer le prix d'aliénation à la somme totale de 1 500 000 euros se décomposant comme suit :
- 938 883 euros au titre des constructions ;
[337 m² x 2 786 euros]
- 556 000 euros au titre du terrain nu ;
[1 000 m² x 556 euros] ;
- de dire et juger que la juridiction de l'expropriation n'a pas compétence pour se prononcer sur le principe ainsi que sur le montant de la commission d'agence qui pourrait être due, le cas échéant, à un intermédiaire ;
- de condamner les consorts [M], in solidum, à payer à l'EPFIF une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- de condamner les consorts [M] aux dépens d'appel ;
- déposées au greffe, par les consorts [M] intimés et appelants incidents, le 29 mai 2018, notifiées le 29 mai 2018 (AR des 04 et 05 juin 2018), puis adressées le 18 janvier 2019, notifiées le 22 janvier 2019 (AR du 28 janvier 2019) aux termes desquelles ils demandent à la cour :
- de dire et juger irrecevables les demandes nouvelles de l'EPFIF relatives à l'incompétence du juge de l'expropriation pour statuer sur la demande de prise en charge de la commission d'agence, l'application de l'article L 322-9 du code de l'expropriation et l'application d'un abattement pour lotissement et pour indivision ;
- à titre subsidiaire :
- de se déclarer compétente pour statuer sur la demande de prise en charge de la commission d'agence et faire droit à leur demande de ce chef ;
- de dire n'y avoir lieu à abattement pour lotissement ni pour indivision ;
- de dire n'y avoir lieu à application de l'article L 322-9 du code de l'expropriation ;
- de dire et juger l'EPFIF recevable mais non fondé en ses autres demandes et de l'en débouter ;
- de déclarer recevables et bien-fondés les consorts [M] en leur appel incident et ce faisant sur les chefs de jugement critiqués :
- de fixer la valeur du bien préempté sur la base de la moyenne des deux méthodes d'estimation préconisées ;
-de constater l'accord des parties pour retenir un prix unitaire du m² de terrain nu et libre de 556 euros et confirmer ce montant ;
- de fixer le prix du m² bâti dans le cadre de la procédure dite constructions et terrain intégré à 3 500 euros ;
- de limiter la surface de terrain intégrée au bâti à 1 000 m² dans le cadre de cette méthode ;
- de dire n'y avoir lieu à l'abattement retenu par le tribunal dans le cadre de la méthode constructions terrain intégré ;
- de fixer le prix du m² bâti dans le cadre de la méthode dite analytique à la somme de 2 000 euros ;
- de limiter l'abattement pour encombrement dans le cadre de la procédure analytique à 10% ;
- de réformer la décision entreprise et ce faisant fixer la valeur du bien préempté à la somme de 3 083 225 euros ;
- en tant que de besoin, de dire que la commission d'agence de 112 000 euros devra être payée par l'EPFIF en sus du prix de l'immeuble ;
- de confirmer la somme de 2 200 euros allouée en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- d'allouer aux consorts [M] en cause d'appel à ce même titre une somme de 4 000 euros ;
- de dire que l'EPFIF supportera les dépens ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement ,appelant incident, le 09 juillet 2018, notifiées le 16 août 2018 (AR du 06 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour d'infirmer le jugement de première instance et de fixer l'indemnité de dépossession comme suit :
- à titre principal à la somme de 2 221 040 euros, conformément à la méthode analytique (terrain+construction) en valeur libre d'occupation, soit :
- 1 614 440 euros au titre des terrains :
[4 609 m² x 556 euros x 0,90 x 0,70]
-606 600 euros au titre des terrains construits ;
[337 m² x 1 800 euros]
- à titre subsidiaire à la somme de 2 131 043 euros, conformément à la méthode par comparaison globale au m² utile, terrain intégré, soit :
- 970 560 euros au titre des terrains construits ;
[337 m² x 2 880 euros]
- 1 160 483 euros au titre des terrains ;
[2 609 m² x 556 euros x 0,80]
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017 , l'appel étant du 8 janvier 2018,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de L'EPFIF du 6 avril 2018, des consorts [M] du 29 mai 2018 et du commissaire du gouvernement du 9 juillet 2018 déposées dans les délais légaux susvisés sont recevables.
L'EPFIF a déposé hors délai de nouvelles conclusions le 30 août 2018, qui sont en réplique aux moyens soulevés par les consorts [M] et sont donc recevables.
Les consorts [M] indiquent en effet que l'exception d'incompétence pour statuer sur la demande de prise en charge de la commission d'agence est irrecevable ; en effet, l'EPFIF n'a pas soulevé en première instance l'incompétence du juge de l'expropriation sur le principe, ni sur le montant de la commission d'agence; en outre, dans la procédure initiée par les propriétaires en rectification pour omission qui portait sur ce point particulier, l'EPFIF n'a pas non plus formulé d'observations à ce sujet ; il s'agit donc d'une demande nouvelle qui au surplus n'a pas été formulée dans le mémoire d'appel initial de l'EPFIF ; dès lors, conformément aux dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile, les prétentions qui n'ont pas été exposées dans les premières conclusions sur le fond sont irrecevables ; enfin, cette demande n'est pas motivée par l'EPFIF et est donc irrecevable en vertu des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile ;
- les autres demandes relatives à l'application des dispositions de l'article L 322-9 du code de l'expropriation et à l'application d'un abattement pour lotissement et indivision sont également irrecevables car elles n'étaient pas évoquées par l'EPFIF en première instance ; en outre, l'abattement pour lotissement n'était pas évoqué dans le mémoire d'appel initial et est donc également irrecevable en application des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile ;
1° sur la demande concernant la commission d'agence
L'appel du jugement déféré a été interjeté le 8 janvier 2018, et le jugement argué d'une omission de statuer est réputé déféré à la cour et ne peut plus être rectifié que par elle à compter de l'inscription de l'appel au rôle de la cour; en conséquence, le jugement en rectification d'erreur matérielle non signifié est nul et la cour statuera sur l'omission de statuer concernant la commission d'agence, étant saisie par l'appel du 8 janvier 2018 selon les modalités de l'article R 311-24 du code de l'expropriation.
2° sur la demande au titre de l'article 322-9 du code de l'expropriation
Les consorts [M] soulèvent également l'irrecevabilité des demandes nouvelles de l'EPFIF concernant l'application des dispositions de l'article L322'9 du code de l'expropriation, outre la nécessité d'appliquer un abattement pour lotissements et un autre abattement pour indivision; ils indiquent que ces demandes n'étaient pas évoquées par l'EPFIF et que l'abattement sollicité pour lotissement n'était pas évoqué dans le mémoire d'appel initial et qu'elles sont donc irrecevables en application des dispositions de l'article 910'4 du code de procédure civile.
L'article L322'9 du code de l'expropriation dispose que le montant d'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de 5 ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier.
L'article L322'11 du code de l'expropriation dispose que les moyens tirés des dispositions des articles L322-1 à L322'9 doivent être soulevés d'office par le juge , dès lors que les faits portés à sa connaissance font apparaître que les conditions requises pour l'application de ces dispositions se trouvent réunies.
Il ressort du jugement entrepris, que l'avis de la DNID du 4 février 2017(pièce numéro 9 de l'EPFIF), n'a pas été versé aux débats en première instance et qu'aucune des parties n'en a fait état, notamment l'EPFIF qui soulève ce nouveau moyen de droit en cause d'appel et que le premier juge ne pouvait en conséquence soulever d'office l'application de l'article L322'9 du code de l'expropriation.
En cause d'appel, l'EPFIF est recevable à invoquer ce moyen de droit, en raison de l'effet dévolutif, les dispositions de l'article 15 du code de procédure civile ayant été respectées.
Si cette pièce a été versée, non dans le mémoire initial l'EPFIF du 6 avril 2018, mais dans son mémoire récapitulatif du 30 août 2018, l'EPFIF dès son mémoire initial a discuté de l'application de l'article L322'9 du code de l'expropriation, et cette pièce versée dans ses conclusions récapitulatives vient uniquement à l'appui de son argumentation.
En conséquence il convient de débouter les consorts [M] de leur demande de voir déclarer irrecevable la demande concernant l'application de l'article L3 22'9 du code de l'expropriation.
3° sur les abattements pour lotissements et pour indivision
En raison de l'effet dévolutif, les demandes de l'EPFIF relative aux abattements pour lotissement et pour indivision sont recevables, celles-ci ayant formulé les mêmes demandes pour fixer le prix d'aliénation dans son mémoire initial et dans son mémoire récapitulatif.
En conséquence il convient de débouter les consorts [M] de leur demande de voir déclarer irrecevable les demandes de l'EPFIF pour un abattement pour lotissements et abattement pour indivision.
Les conclusions hors délai de l'EPFIF du 30 août 2018 sont en réplique aux appels incidents des consorts [M] et du commissaire du gouvernement , ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont donc recevables au delà des délais initiaux.
Les conclusions hors délai des consorts [M] du 18 janvier 2019 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF du 30 août 2018 et à celles du commissaire du gouvernement, appelant incident, du 9 juillet 2018, ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- sur le fond
L'EPFIF fait valoir que :
- le jugement doit être infirmé en ce que le juge de l'expropriation n'a pas soulevé d'office la question de l'application de l'article L 322-9 du code de l'expropriation, qui est d'ordre public conformément à l'article L 321-11 du même code ; en effet, il ressort de l'article L 322-9 que 'le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par l'autorité administrative compétente, si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de 5 ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative, rendue définitive en vertu des lois fiscales, ou à une déclaration d'un montant inférieur à cette estimation, sauf à ce que l'exproprié apporte la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier' ; or, dans leurs écritures, les consorts [M] avaient indiqué qu'ils étaient devenus propriétaires indivis à la suite du décès de leur(s) auteur(s), ce qui impliquait qu'une transmission par voie successorale avait été régularisée ; les consorts [M] ont reconnu, dans leur mémoire d'intimés et d'appelants incidents, avoir procédé à une évaluation et une déclaration fiscale de la valeur de leur bien à la suite du transfert de propriété réalisé par la voie successorale; ainsi, aux termes d'une attestation authentique du 05 mai 2017, les consorts [M] ont évalué leur bien à hauteur de 1 800 000 euros ; ce montant est inférieur à l'estimation administrative (1 930 000 euros) réalisée par le service compétent dans le cadre de la procédure de préemption ; en conséquence, les dispositions d'ordre public de l'article L 322-9 du code de l'expropriation sont applicables ; en outre, contrairement à ce que les consorts [M] indiquent, ils avaient une parfaite connaissance du montant de cette évaluation , puisqu'ils versent eux-mêmes aux débats la notification de la consignation de la somme de 15% de l'évaluation domaniale, qui doit obligatoirement être réalisée en matière de préemption, et qui porte sur une somme de 289 500 euros, soit 15% de 1 930 000 euros ; par ailleurs, conformément à un arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 1994, les dispositions de l'article L 322-9 (ancien L 13-17) du code de l'expropriation sont applicables en matière de préemption ; enfin, il est surprenant de constater que les consorts [M] ont, le 05 mai 2017, réalisé une déclaration fiscale de valeur à hauteur de 1 800 000 euros alors qu'ils avaient huit mois plus tôt (le 02 septembre 2016) conclu une promesse de vente portant sur une somme de 2 244 000 euros ; en tout état de cause, les conditions posées par l'article L 322-9, d'ordre public, sont remplies et doivent être appliquées par la cour, étant observé que les modalités du transfert de propriété sont bien prévues en matière de préemption par l'article L 213-14 du code de l'urbanisme ;
- le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la méthode globale, dite constructions-terrain intégré, sur laquelle les parties s'étaient accordées ; néanmoins, le jugement doit être infirmé en ce qu'une erreur d'appréciation a été commise au stade de l'application de cette méthode ; en effet, le juge a effectué une évaluation séparée de la partie de terrain situé au début de la parcelle AK n°[Cadastre 3], ce qui conduirait à considérer que le bâti édifié à la suite sur cette parcelle est enclavé, ce qui n'est pas admissible et est facteur de moins-value de cette construction ; ainsi, la cour peut constater que la proposition est pertinente et justifiée au regard de la configuration atypique du terrain et de l'emplacement de ses constructions qui y sont édifiées et s'inscrit dans la jurisprudence conformément à une décision récente du 03 novembre 2016 ; c'est pourquoi il convient de retenir une superficie totale de terrain intégré de 3 609 m² et une superficie de terrain à évaluer de 1 000 m² ;
-le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une valeur de terrain à bâtir de 556 euros/m² libre ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu une valeur unitaire libre de 3 200 euros/m² pour les pavillons ; en effet, plusieurs erreurs d'appréciation ont été commises dans la fixation de cette valeur ; à cet égard, les mutations ayant eu lieu en 2013 ne pouvaient être écartées de manière péremptoire, car ces références sont à peine antérieures de 4 ans par rapport à la date du jugement et qu'il résulte d'un arrêt du 14 janvier 2014, rendu par la Cour de cassation, que les termes de comparaison peuvent avoir une antériorité maximale de cinq ans par rapport à la date du jugement ; par ailleurs, la référence située avenue Pince-Vent n'aurait pas du être écartée au motif qu'elle serait trop éloignée des prix habituellement observés pour ce type de bien dans la mesure où cet écart est raisonnable avec la moyenne des références ; en outre, le caractère indivisaire de la propriété constitue un facteur de moins-value en raison des contraintes juridiques, issues des articles 815 et suivants du code civil, grevant le bien ; ainsi, conformément à la jurisprudence, il convient d'appliquer un abattement de 10% pour tenir compte des contraintes juridiques résultant de la mise en indivision de l'ensemble immobilier ; enfin, le bien est situé en lotissement, ce qui constitue une contrainte juridique, à l'instar d'un immeuble soumis au statut de la copropriété ; dès lors, il convient d'appliquer un abattement par rapport à la valeur des biens produits en référence qui sont des pavillons individuels, non soumis au régime du lotissement et qui ne sont donc pas directement comparables et donc de retenir une valeur libre de construction de 2 786 euros/m² ; en conséquence, il convient de fixer le prix de préemption à la somme de 1 500 000 euros se décomposant comme suit :
- 938 883 euros au titre des constructions ;
[337 m² x 2 786 euros]
- 556 000 euros au titre du terrain nu ;
[1 000 m² x 556 euros] ;
Les consorts [M] répondent que :
- ils décrivent de façon très détaillée le bien de la page 7 à la page 20 avec des photographies pour justifier de son état ;
- l'article L 322-9 du code de l'expropriation n'a pas vocation à s'appliquer ; en effet, ce dernier implique la réunion de plusieurs conditions à savoir : une estimation faite par l'autorité administrative compétente - une mutation à titre onéreux ou gratuit antérieure de moins de 5 ans à la date de la décision portant transfert de propriété, ayant donné lieu à une évaluation administrative définitive ou à une déclaration d'un montant inférieur à l'estimation - que l'exproprié n'apporte pas la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évaluation du marché immobilier ; or en l'espèce, aucune de ces conditions n'est remplie car :
- l'EPFIF n'a jamais communiqué d'estimation des domaines ou des services fonciers, ni au propriétaire concerné, ni à la juridiction de première instance permettant d'apprécier si cet article était susceptible de s'appliquer ; il était donc impossible, à la date de la décision de première instance, d'apprécier un éventuel différentiel qui aurait pu exister entre le montant d'une telle estimation et celle évoquée dans le cadre de l'attestation immobilière après décès ; en outre, il convient de souligner que c'est la première fois que ce document est évoqué dans le cadre de la procédure et que malgré son importance capitale, celui-ci n'a jamais été notifié aux consorts [M], ni au commissaire du gouvernement, ni au juge ; que cette production tardive ne permet par de respecter le contradictoire ; enfin, l'estimation domaniale du 04 février 2017 portait sur une valeur de l'ensemble immobilier de 1 930 000 euros avec une marge de négociation de 15% soit 2 219 500 euros, or l'offre de l'EPFIF en première instance portait sur un prix de 1 500 000 euros ;
- il n'y a pas eu de mutation à titre onéreux ou gratuit depuis moins de 5 ans à la date du transfert de propriété, étant rappelé qu'à supposer même qu'un partage successoral soit intervenu, ce qui n'est pas le cas, il ne relève pas des dispositions de cet article ;
- il n'y a pas eu de déclaration d'un montant inférieur à une estimation qui n'existe pas ; en effet, la cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 11 mai 2011, qu'une attestation notariée ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L13-14-7 (ancien L 322-9) du code de l'expropriation ;
- il est impossible de décompter le délai de 5 ans, car la date du transfert de propriété est inconnue à la date de la fixation judiciaire du prix et ne sera connue que lorsque ladite décision deviendra définitive et que les parties n'auront pas renoncé à la préemption comme elles ont en la possibilité ;
- le prix de 2 244 000 euros indiqué dans la promesse de vente est celui convenu avec un promoteur, donc un professionnel de l'immobilier conscient de la valeur d'un bien dans ce secteur ;
La demande relative à l'application de l'article L 322-9 du code de l'expropriation est donc infondée et doit être rejetée ;
- la valeur proposée par l'EPFIF ne saurait être retenue ; en effet, le seul élément sur lequel l'EPFIF insiste pour réduire la valeur du bien préempté relève du qualificatif retenu par le juge portant sur les aménagements intérieurs du pavillon ( surané) ; or cela ne saurait conduire à dévaloriser le bien en raison des multiples éléments de plus-value qu'il présente à savoir : la qualité des constructions ne présentant aucune défaillance, du niveau d'équipement complet des deux maisons (toutes deux dotées du confort moderne, de système de protection sur l'extérieur et d'un bon état d'entretien), de la présence d'une piscine privative ; en outre, le bien est situé dans un cadre purement résidentiel et bénéficie d'une proximité immédiate avec des équipements collectifs ; ainsi, ces éléments sont de nature à valoriser le bien, comme l'a d'ailleurs relevé le premier juge ; par ailleurs, le terrain d'assiette représente au total 4 609 m² avec un encombrement extrêmement réduit de 337 m² soit à peine plus de 7% de la surface d'assiette du terrain ;
- l'EPFIF ne saurait critiquer le jugement en ce qu'il n'a retenu que les références postérieures à 2015 ; en effet, les références anciennes ont été écartées au motif que figuraient au dossier des références plus récentes et donc révélatrices du marché immobilier actuel ;
- l'abattement sollicité pour cause d'indivision ne saurait être accordé, car il s'agit d'une demande nouvelle qui n'a jamais été formulée en première instance et qui est donc irrecevable ; en tout état de cause, cet abattement n'est pas fondé car l'indivision ne provoque pas de difficultés justifiant l'application du régime contraignant mentionné par l'EPFIF ;
- l'appréciation de la surface de terrain devant être rattachée au bâti proposée par l'EPFIF ne saurait être retenue ; en effet, le terrain de 4 609 m² offre un potentiel de constructibilité de 5000 m², car il est situé dans une zone UBa constructible sans réserve ; en outre, l'analogie avec l'arrêt du 03 novembre 2016 ne saurait être effectuée dans la mesure où la situation n'était pas comparable, car le terrain était totalement inconstructible (zone NA) et n'avait de valeur que grâce à la construction qu'il supportait ce qui n'est pas le cas en l'espèce, où c'est la surface et le potentiel de constructibilité qu'il offre qui valorisent principalement l'ensemble immobilier ;
- la valeur de 2 786 euros/m² pour la valeur des constructions terrain intégré proposée par l'EPFIF est très insuffisante ; en effet, celle-ci est sans commune mesure avec le marché immobilier local et inférieure à celle retenue par les domaines dans le cadre de leur estimation préalable à la décision de préempter ;
- l'abattement pour situation dans un lotissement est irrecevable , car il s'agit d'une demande nouvelle non formulée dans le mémoire d'appel initial ; en tout état de cause, rien ne vient corroborer l'affirmation suivant laquelle le lotissement constituerait une contrainte juridique à l'instar de la copropriété ;
Les consorts [M] font valoir que leur appel incident portant sur la méthode d'estimation retenue par le tribunal, sur la valorisation des constructions, tant au titre du prix unitaire du m² fixé qu'à celui du terrain d'assiette ainsi que sur les divers abattements pratiqués est recevable et bien fondé.
A ce titre, ils estiment que :
- les deux méthodes d'estimation, constructions et terrains intégrés et analytiques, doivent être prises en considération pour déterminer la valeur du bien ;
- le terrain d'assiette supportant les deux pavillons doit être ramené à 1000 m², le surplus devant être estimé en terrain nu, libre et constructible ; en effet, les 2 300 m² intégrés pour le support des deux pavillons, représentant 337 m² de bâti à eux deux, est loin de correspondre aux besoins de pavillons d'habitation de cette importance comme en témoignent les références rapportées par la commune et eux-mêmes ;
- le prix du m² des constructions est insuffisant ; en effet, il convient de retenir la valeur de 3 500 euros/m² conformément aux termes de comparaison apportés et aux éléments de plus-value que présente le bien exproprié ;
- il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement pour enclavement et interdépendance ; ces deux abattements de 10% au motif 'des contraintes liées à l'enclavement des lots situés à l'arrière et les conséquences des interdépendances entre ceux-ci et ceux situés en bord de rue' ne sont pas fondés, d'autant que l'EPFIF ne les retient pas dans le cadre de son appel ; en effet, il n'existe pas de difficultés de constructibilité ni d'enclavement ou d'interdépendance qu'il s'agisse du terrain ou du bâti ; en conséquence, la cour réformera le jugement à cet égard en levant toute notion d'abattement sur la valorisation de ces biens dans le cadre de la méthode d'estimation retenue par le tribunal ;
- compte tenu du fait que la commune d'Ormesson est plus primée que les biens situés dans les communes citées par le Commissaire du gouvernement, de la qualité des pavillons et de leur environnement, le prix du m² utile bâti ne peut être inférieur dans le cadre de la valorisation par la méthode analytique ;
- ainsi, il convient d'évaluer l'ensemble immobilier considérant une surface de terrain d'assiette pour les pavillons maximum de 1000 m², sans pratiquer d'abattement (conformément à l'accord des parties sur ce point en cause d'appel), la qualité exceptionnelle de l'ensemble immobilier et l'accord des parties sur la valeur de terrain nu et libre de 556 euros/m² retenue par le tribunal ; dès lors, de fixer le prix de préemption à la somme de 3 083 223 euros qui correspond à la moyenne des deux méthodes d'estimation envisagées :
- méthode constructions et terrains intégrés (total: 3 186 104 euros soit :
- 1 179 500 euros au titre du bâti ;
[337 m² x 3 500 euros]
- 2 006 604 euros au titre du terrain nu apprécié au regard de sa constructibilité, sa configuration et ses dessertes ;
[3 609 m² x 556 euros]
- méthode analytique (total: 2 890 343 euros soit :
- 2 306 343 euros au titre du terrain d'assiette ;
[4 609 m² x 556 euros x 0,9 (encombrement)]
- 674 000 euros au titre du bâti ;
[337 m² x 2 000 euros]
- la commission d'agence de 112 000 euros devra être payé par l'EPFIF en sus du prix de l'immeuble ; en effet, la demande d'incompétence formulée par l'EPFIF à ce sujet n'est pas recevable dans la mesure où elle ne figure que dans le dispositif de son mémoire en réplique et récapitulatif (demande nouvelle) ; en tout état de cause, cette demande est infondée, car il ressort de la jurisprudence de la cour de cassation une obligation de prise en charge des commissions d'agence par l'autorité préemptrice ; en outre, dans un jugement du 12 avril 2018, il a été reconnu que la commission d'agence était à la charge de l'EPFIF ;
- une indemnité de 4 000 euros devra leur être accordée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le commissaire du gouvernement soutient que :
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu la méthode du terrain intégré ; en effet, cette méthode n'est pas adaptée pour évaluer un ensemble immobilier disposant d'un terrain d'assiette d'une superficie de 4 609 m² ; il convient donc de retenir la méthode analytique ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a appliqué un abattement de 10%pour la valeur du terrain alors qu'il aurait dû appliquer un abattement de 20% conformément à la méthode intégrée ;
- la valeur de 2 880 euros/m² retenue pour les constructions doit être confirmée ;
- en conséquence, il convient de fixer le prix de préemption :
- à la somme de 2 221 040 euros suivant la méthode analytique (terrain+construction) en valeur libre d'occupation, soit :
- 1 614 440 euros au titre des terrains :
[4 609 m² x 556 euros x 0,90 x 0,70]
-606 600 euros au titre des terrains construits ;
[337 m² x 1 800 euros]
- à la somme de 2 131 043 euros, conformément à la méthode par comparaison globale au m² utile, terrain intégré, soit :
- 970 560 euros au titre des terrains construits ;
[337 m² x 2 880 euros]
- 1 160 483 euros au titre des terrains ;
[2 609 m² x 556 euros x 0,80]
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L2 13'4.
En cas d'acquisition, l'article 213'14 est applicable.
Aux termes de l'article L213'4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l'indemnité de remploi.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur l'application de l'article L322'9 du code de l'expropriation, sur la méthode d'estimation et sur la commission d'agence.
S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L213'6 du code de l'urbanisme la date du 28 décembre 2015, l'immeuble étant classé au PLU de la commune d'[Localité 4], approuvé par délibération du conseil municipal à cette date.
L'EPFIF demande de retenir la date du 30 juin 2015, les consorts [M] n'ont pas conclu sur ce point et le commissaire du gouvernement retient la date du 28 décembre 2015.
En application de l'article L213'6 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue par l'article L322'2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme approuvant, révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; en l'espèce l'immeuble est classé au PLU de la commune d'[Localité 4], approuvé par délibération du conseil municipal du 28 décembre 2015(pièce N°4) ; en conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu cette date.
S'agissant des données d'urbanisme, l'immeuble à la date de référence est en zone Uba ; la zone UB a pour vocation de permettre le développement modéré du parc de logements d'[Localité 4] ; il s'agit aujourd'hui de secteurs accueillants des pavillons, les équipements publics et quelques activités ; la zone sera majoritairement affectée à l'habitat et aux équipements ; la densification modérée du tissu existant sera encouragée afin de respecter l'identité des quartiers et leur caractère pavillonnaire ; le secteur Uba concerne la majeure partie des zones pavillonnaires existantes.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un ensemble de 3 parcelles recouvrant une surface globale de 4609 m² qui n'est pas contestée:
-parcelle AK 2925 m² supportant un pavillon de 1937 d'une superficie de 146 m²
pavillon R+1 sur sous-sol comprenant :
'au sous-sol : différents espaces de garage, cave, buanderie et atelier
'au rez-de-chaussée : entrée, séjour, dégagement, cuisine, une chambre, une salle de bain'
à l'étage : 2 chambres
+garage, jardin et piscine.
'Parcelle AK [Cadastre 2] 2 683 m² de terrain nu formant un parc destiné à l'usage des pavillons avec les terrains non bâtis des 2 autres parcelles
'parcelle AK [Cadastre 3] de 2001 m² supportant un pavillon de 1160 d'une superficie de 191 m².
Pavillon R+1 sur sous-sol comprenant :
'au sous-sol : différents espaces de garage, caves, buanderie et atelier
'au rez-de-chaussée : entrée, séjour, dégagement, cuisine, une chambre, une salle de bain, et un WC indépendant
'à l'étage : 3 chambres, 2 salles d'eau, un WC indépendant
+ garage en fond de parcelle
+ jardin+ mare artificielle.
Sur l'état du bien ,le premier juge a renvoyé expressément au procès-verbal de transport du 30 mai 2017.
Il en ressort qu' il s'agit d'un ensemble composé de 2 pavillons spacieux partageant un parc arboré avec piscine, que le pavillon situé au numéro 23 est en retrait de la rue à 4 à 5 m, que celui situé au 19 est accessible depuis le chemin privatif depuis la rue et qui est donc situé à l'arrière du parc.
S'agissant du pavillon numéro 23, il n'est plus habité depuis des années et aucune appréciation n'est portée sur son état.
S'agissant du pavillon numéro 19, aucune appréciation n'est mentionnée sur son état.
Cependant le premier juge a indiqué que les 2 pavillons sont de belles proportions, avec des éléments de qualité, qu'il n'y a pas de traces d'humidité, pas de signes de détérioration et que les aménagements intérieurs sont surannés.
L'EPFIF estime que les biens sont en état général moyen et que l'intérieur est en état d'usure.
Les consorts [M] ont procédé dans leurs conclusions à une description très détaillée avec des photographies, soulignant l'existence d'accessoires de qualité.
Le commissaire du gouvernement indique que l'ensemble est dans un état d'entretien correct.
Il n'est pas contesté que s'agissant de la situation locative, il convient de procéder à une estimation libre d'occupation.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance , soit le 6 novembre 2017.
- Sur l'application de l'article L322'9 du code de l'expropriation
L'EPFIF demande l'application de ce texte en indiquant qu'il est d'ordre public
en versant aux débats (pièce numéro 9) un avis du domaine sur la valeur vénale du 4 février 2017 d'1'930'000 euros, en indiquant que les consorts [M] ont procédé à une évaluation pour une déclaration fiscale de la valeur de leur bien à la suite d'un transfert de propriété réalisé par voie successorale, aux termes d'une attestation authentique du 5 mai 2017 (pièce adverse numéro 18), en évaluant leur bien à hauteur d'1 800'000euros, soit un prix bien inférieur à l'estimation administrative; il ajoute que les consorts [M] avaient une parfaite connaissance du montant de cette évaluation, puisqu'ils versent même la notification de la consignation de la somme de 15 % de l' évaluation domaniale qui doit obligatoirement être réalisée en matière de préemption, et qui porte sur une somme de 289'500 euros, soit 15 % de la somme de 1'930'000 euros.
Les consorts [M] rétorquent que les dispositions de cet article ne sont pas applicables en l'espèce, car en matière de succession, l'attestation immobilière d'un notaire publiée au bureau des hypothèques, ne fait qu'informer la transmission du bien par succession et une attestation notariée ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L 13'17 du code de l'expropriation.
Il s'agit en l'espèce d'un acte notarié du 5 mai 2017 contenant « attestation immobilière après décès », mentionnant: FONDEMENT «l'article 29 du décret numéro 55'22 du 4 janvier 1955 dispose notamment que toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant, éventuellement, les modalités de cette acceptation.»
En Page 5 dans le chapitre évaluation , il est indiqué : «pour la perception de la contribution de sécurité immobilière, ce bien est évalué à 1'800'000 euros».
Il est de principe que si l'article L 322'9 est applicable en matière de préemption, par contre ne sont pas visés par l'article L322'9 les actes ayant un caractère déclaratif et non translatif et que l'attestation notariée qui constate, en application des articles 29 et 28 3e du décret numéro 55'22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers et qui indique obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté en précisant éventuellement les modalités de cette acceptation, ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L322'9 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
En conséquence, il convient de débouter l'EPFIF de sa demande de voir appliquer d'office les dispositions de l'article L322'9 du code de l'expropriation.
- sur la méthode
Le premier juge indique que les deux parties étaient favorables à la méthode dite «terrain intégré», qu'il appliquera, nonobstant l'utilisation d'une méthode analytique par le commissaire du gouvernement.
En cause d'appel, l'EPFIF demande la confirmation de la méthode du premier juge, mais en indiquant qu'il convient de tenir compte de la particularité de la configuration atypique du terrain et de l'emplacement des constructions édifiées ; en effet pour l'évaluation séparée de la partie de terrains situés au début de la parcelle AK, il propose donc de retenir une superficie de terrain intégré de 3609 m², pour retenir une superficie de terrain à évaluer de 1000 m².
Pour la valeur du terrain, il ne conteste pas la valeur retenue de 556euros/du m² libre.
Pour la valeur des constructions, il demande l'infirmation pour voir ramener la valeur à 2786euros/le m² libre.
Les consorts [M] indiquent qu'ils n'étaient pas d'accord pour la méthode terrain intégré et ils demandent en appel de retenir la méthode d'estimation terrain intégrée et la méthode analytique et d'opérer une moyenne ; ils retiennent pour leur part pour la méthode dite construction et terrain intégré, un terrain d'assiette maximum de 1000 m².
Le commissaire du gouvernement demande de retenir la méthode analytique.
En l'espèce, la valeur de l'ensemble immobilier réside principalement dans son terrain d'assiette d'une superficie de 4609 m², et la méthode la plus adaptée afin de valoriser au mieux ce bien est celle de la méthode analytique ; en effet la méthode de terrain intégré ne peut s'appliquer, puisque d'une part les parties ne sont pas d'accord sur le terrain d'assiette et qu'au-delà de la surface du terrain d'assiette à retenir pour les pavillons, la répartition des constructions diminue forcément la constructibilité et l'accès, qui est également discutée par les parties, aux emprises de terrains nues restantes.
Il sera relevé que le commissaire du gouvernement a procédé à titre principal à la méthode analytique qui aboutit à retenir la somme de 2'221'040euros et à titre subsidiaire la méthode terrain intégrée qui aboutit à retenir la somme de 2'131'000, 43 euros, cette dernière étant donc moins favorable aux expropriés.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement et de retenir la méthode analytique.
-Sur la fixation du prix
Dans le cadre de la méthode analytique retenue, il convient d'examiner les références proposées par les parties :
1° terrain
Pour le terrain la valeur de 556euros retenue par le premier juge n'est pas contestée.
La discussion sur la superficie est sans objet dans le cadre de la méthode analytique, celle-ci étant de 4609 m².
La discussion va donc porter uniquement sur les abattements à retenir; puisque la valeur de 556 euros/mé n'est pas contestée.
1° par l'EPFIF
Il est proposé 4 références :
'mars 2015 : [Adresse 8], 72 m², 230'000euros, 449euros/m²
-décembre 2014:[Adresse 8], 63 m², 200 100'000euros, 517 euros/ m²
'octobre 2013 : 5, rue Jean Charcot, 242 m², 155'000euros, 640 euros /m²
'décembre 2013 : 7 rue Jean Charcot, 308 m², 190'000euros, 617euros/ m² soit une moyenne de 556euros/ m²
2° par les consorts [M]
Il est indiqué que la valeur de 556euros/ m² n'est pas contestée sans référence particulière.
3° par le commissaire du gouvernement
Il propose des mutations de terrains sur la commune d'[Localité 4] :
'30 mars 2015 : [Adresse 8], 512 m², 230'000 euros,4 149euros/ m², zone UBb
'26 février 2014 : 10, rue Maryse Bastie, 634 m², 340'000euros, 536euros/ m², Zone UBb
'25 novembre 2014 : 36, rue Jeanne, 517 m², 248'000euros, 480euros/ m², zone UBb
'15 décembre 2014 : [Adresse 8], 501 m², 260'000euros, 519euros/ m² zone UBb
'16 septembre 2014 : [Adresse 9], 455 m², 299'000euros, 657euros/ m², zone UBa
'24 mars 2016 : 7 rue Jean Jaurès, 495 m², 340'000euros,687euros/ m², zone UBa
soit une moyenne de 555euros/ m².
Le commissaire du gouvernement demande de retenir un abattement de 10 % pour grande superficie et un abattement de 30 % pour encombrement.
Il convient de retenir la valeur non contestée de 556euros/ m², correspondant aux références de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement.
Au regard de ces références portant sur des surfaces beaucoup plus petites que la superficie de 4609 m² à évaluer, il convient de retenir un abattement de 10 % pour grande superficie.
S'agissant de l'abattement pour encombrement , les consorts [M] dans le cadre de la méthode analytique demandent de ne retenir que 10 %, tandis que le commissaire du gouvernement propose 30 %.
Au regard de l'importance de l'encombrement, avec en l'espèce un pavillon de 146 m² et un pavillon de 191 m², il convient de retenir un abattement de 30 %.
L'indemnité est donc de :
4609 m²X 556euros/m² X 0,90 X 0,70= 1'614'440 euros
2° constructions
Dans le cadre de la méthode analytique retenue, il convient d'examiner les références proposées par les parties
1° par l'EPFIF
Il propose dix références :
-octobre 2015 : rue des Perdrix, 167 m², 467'500euros, 2799euros/ m²
-octobre 2015 : [Adresse 10], 170 m², 505'000euros, 2971euros/ m²
'décembre 2014 : avenue de Pince-Vent, 170 m², 328'000euros, 1929euros/ m²
-31 mars 2014 : 6, allée du parc, 130 m², 384'000euros, 2954euros/ m²
-14 mars 2014 : 9 allé du Pré César, 123 m², 380'000euros, 3089euros/ m²
-27 janvier 2014 : 15, rue Pascal, 126 m², 385'000euros, 3056euros/ m²
-23 août 2013 : 1, square le Carpentier, 121 m², 486'000euros, 2910 euros/ m²
'14 août 2013: 20 rue André le Notre,130 m², 370'500euros, 2850euros/ m²
'5 avril 2013 : 17, rue du Clos, 229 m², 63'000euros, 2751euros/ m²
'31 janvier 2013 : 6, rue Voltaire, 157 m², 400'000euros, 2548euros/ m²
soit une moyenne de 2786 euros/ m².
2° consorts [M]
Ils proposent 4 références :
'15 juillet 2016 :[Adresse 11], 103 m², 340'000 €, 3300,97 euros/ m² (pièce numéro 6)
'8 août 2016 : [Adresse 12], 106 m², 362'500 €, soit 3419,80 euros/m²
'30 juillet 2015 : [Adresse 13] à [Localité 4], 105 m², 415'000 €, soit 3952 €/le m²
'25 février 2015 : [Adresse 10], 85 m², 287'000 €, soit 3376 €/m²
Ces références comparables seront retenues , sauf à préciser qu'il s'agit de valeurs hautes, s'agissant de petite superficies.
3° par le commissaire du gouvernement
Il propose de la jurisprudence dans le Val-de-Marne portant sur les constructions :
'cour d'appel : 5 novembre 2015 : Alfortville 10'11 quai de la Révolution : deux pavillons d'habitation: 229 m² X 1500euros, zone UB, abattement de 30 % pour occupation, abattement 35 % pour encombrement : méthode d'évaluation analytique : indemnité principale de dépossession : 2'115'400euros, frais de remploi de 112'540euros
'cour d'appel : 22 novembre 2012 : Arcueil 5, avenue Doumer: SDPHO: 84 m²-1400euros en valeur libre, zone Uaa, abattement pour encombrement de 30 %, frais d'agence de 30'000euros, indemnité valeur libre 710'600 euros
'cour d'appel : 30 mai 2013 :Thiais 195, avenue de Fontainebleau projet de tramway, SDPHO : 85 m²-1500euros/du m², zone UBa a, abattement pour encombrement 25 %, méthode analytique
'TGI 21 décembre 2012 : [Adresse 14], par départemental des lilas, SD PHO 180 9 m²: 1800euros/ m², zone N
Ces références comparables seront retenues.
Il propose également des mutations de pavillons situées dans un rayon de 500 m, libre d'occupation, sur la commune d'[Localité 4] :
'29 décembre 2017 : [Adresse 15], 115 m², 430'000euros, 3739euros/ m²
'24 octobre 2017 : [Adresse 16], 164 m², 423'000euros, 2569euros/ m²
'23 octobre 2015 : [Adresse 10], 175 m², 505'000euros, 2886euros/ m²
'30 novembre 2015 : [Adresse 17], 180 m², 500'000euros, 2778euros/ m²
'7 juillet 2017 : 18, rue Racine, 198 m², 505'000euros , 2551euros/ m²
Soit une moyenne de 2906euros/m²
Ces références comparables seront retenues, sauf à dire qu'il s'agit de valeur haute, la surface étant plus petite que le bien préempté.
Il n'ya pas lieu de retenir comme le demande l'EPFIF un abattement pour indivision, aucun motif de fait n'étant invoqué et démontré.
Il n'y pas lieu à abattement pour lotissement, s'agissant uniquement d'un facteur de moins value.
Au regard des termes de comparaison, du fait qu'il s'agit de valeur haute, de la configuration d'état d'entretien correct du bien, de la moins value tenant à la situation dans un lotissement, tel que cela ressort de la pièce N°18 s'agissant du lotissement 'les cottages d'Ormesson', il convient de retenir une valeur unitaire de 1800euros/ m².
L'indemnité est donc de :
337 m² X 1800euros/m²= 606'600 euros
L'indemnité totale est donc de 1'614'440+ 606'600= 2'221'040 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
- sur la commission d'agence
Les consorts [M] demandent que l'EPFIF prenne en charge la commission d'agence de 112000 euros.
Il est de principe que le juge de l'expropriation est compétent pour déterminer , en fonction des indications figurant dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner, si l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu'il est substitué l'acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l'intermédiaire immobilier.
En l'espèce le mandat simple sans exclusivité consenti à l'agence AGENTYS ( pièce N°15) du 5 avril 2016 et la promesse de vente du 2 septembre 2016( pièce N°1) prévoit page 16 que que les termes, prix et conditions ont été négociées par l'agence AGENTYS PERFORMIS IMM0 sise au [Adresse 18] titulaire d'un mandat donné par le promettant sous le numéro 0692 en date du 5 avril 2016, en conséquence, le bénéficiaire qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l'agence une rémunération de 112000 euros, taxe sur la valeur ajoutée incluse.
La DIA (pièce N°1) du 15 novembre 2016 prévoit une commission de 112000 euros TTC.
En conséquence, l'EPFIF sera condamné à régler aux consorts [M] cette commission d'agence de 112000 euros, réparant ainsi l'omission de statuer.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à verser aux consorts [M] la somme de 2200euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter l'EPFIF de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de le condamner sur ce fondement à payer aux consorts [M] la somme de 2200 €.
- sur les dépens.
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déboute les consorts [M] de leurs demandes de voir déclarer irrecevable l'exception d'incompétence de la juridiction de l'expropriation pour statuer sur la demande de prise en charge de la commission d'agence, de la demande de l'EPFIF d'application des dispositions de l'article L322-9 du code de l'expropriation et d'application d'abattement pour lotissement et pour indivision.
Déboute l'EPFIF de sa demande de voir appliquer d'office les dispositions de l'article L322'9 du code de l'expropriation.
Infirme partiellement le jugement entrepris
Statuant à nouveau
Fixe l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à Madame [A] [M], Madame [G] [M] épouse [J], Madame [M] [O] épouse [U] et Monsieur [Z] [O] au titre de la dépossession du bien situés [Adresse 19], cadastrée AK numéro [Cadastre 1],[Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 2'221'040 euros en valeur libre.
Confirme le jugement en ses autres dispositions.
Y ajoutant en réparation d'omission de statuer
Condamne l'EPFIF à verser aux consorts [M] la commission d'agence de 112 000 euros.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Condamne l'EPFIF à payer aux consorts [M] la somme de 2200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne l'EPFIF aux dépens d'appel.
La greffière Le président
