Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 15 MAI 2019
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/02950 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2TTW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 14/10940
APPELANT
Syndicat des copropriétaires SDC DU [Adresse 1] Représenté par son syndic la SA SAFAR ayant son siège [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Isabelle-victoria CARBUCCIA, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : E1561
INTIMEE
SARL BRETAGNE PARTNERS Société à Responsabilité Limitée agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Ariel GASCON-RETORE , avocat au barreau de PARIS, toque: D0254
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
La société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) Bretagne Partners est propriétaire de 6 lots dans un immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 1].
Par jugement du 20 décembre 2013, le tribunal a condamné la S.A.R.L. Bretagne Partners à payer, après compensation, au syndicat des copropriétaires la somme de 47.975,43 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 novembre 2013 et lui a accordé des délais de paiement.
Par acte du 8 juillet 2014, la société Bretagne Partners a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, aux fins d'obtenir :
- l'annulation des résolutions 21, 22 et 23 votées par l'assemblée générale du 6 mai 2014,
- l'annulation de l'assemblée générale du 20 juin 2014,
- subsidiairement, l'annulation des 4ème et suivantes résolutions votées par l'assemblée du 20 juin 2014.
Les résolutions querellées portaient sur des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires dans l'immeuble.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation de la société Bretagne Partners au paiement de la somme principale de
82.765,06 €, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, au titre des arriérés dus au 26 janvier 2016, outre le paiement des charges courantes, ainsi qu'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 20 octobre 2015, le tribunal de grande instance a annulé les résolutions n°20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale du 6 mai 2014 et l'assemblée générale du 20 juin 2014 et ordonné la réouverture des débats afin de solliciter les observations des parties sur l'autorité de la chose jugée attachée à une partie des sommes réclamées et à préciser les décomptes de créance.
Par jugement en date du 29 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la S.A.R.L. Bretagne Partners à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] la somme de 36.203,93 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 26 janvier 2016 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 février 2017.
La procédure devant la cour a été clôturée le 7 novembre 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 26 septembre 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], appelant, invite la cour, au visa des articles 565 et 566 du code de procédure civile, à :
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté d'une partie de ses demandes,
statuant à nouveau,
- condamner la S.A.R.L. Bretagne Partners à lui payer :
la somme de 46.464,44 €, sous réserve d'actualisation, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, au titre de l'arriéré de 2013, des travaux de 2014, et des frais de recouvrement,
la somme de 44.128,28 €, au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2016 au 17 septembre 2018,
soit une somme totale de 90.592,72 €,
- condamner la S.A.R.L. Bretagne Partners aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € ou subsidiairement 5.968€ par application de l'article 700 du même code,
- débouter la S.A.R.L. Bretagne Partners de ses demandes et conclusions ;
Vu les conclusions en date du 5 juillet 2017 par lesquelles la S.A.R.L. Bretagne Partners, intimée, invite la cour, au visa de l'article 480 du code de procédure civile, à :
- dire que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] est irrecevable en sa demande en paiement d'un arriéré de charge de 8.871,93 € au titre de l'année 2013 en raison de l'autorité de la chose jugée,
à titre subsidiaire,
- dire cette demande mal fondée et injustifiée,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de la somme de 1.967,99 €, comme étant mal fondée et injustifiée,
en conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à la somme de 36.203,93 € au titre des charges impayées arrêtées au 26 janvier 2016 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2016,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande
au titre des appels de fonds des travaux dont les résolutions ont été contestées, à savoir la
somme de 35.624,52 €,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 4.000 € par application de l'article 700 du même code ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur l'autorité de la chose jugée
Par acte du 12 juin 2013 le syndicat des copropriétaires a assigné la société Bretagne Partners en paiement de la somme de 51.314,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2013, avec intérêts au taux légal ; le syndicat a actualisé sa demande en cours de procédure, pour solliciter, au terme de ses dernières conclusions du 14 novembre 2013, la condamnation de la société Bretagne Partners à lui payer la somme de 54.045,06 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2013, 'outre le paiement des charges courantes' ;
La société Bretagne Partners a reconnu devoir au syndicat la somme de 54.045,06 € ; elle s'est prévalu d'une créance envers le syndicat d'un montant de 6.069,63 € correspondant à des loyers dus par le syndicat pour un appartement dont elle est propriétaire et qui est occupé par la gardienne de l'immeuble ; elle a indiqué avoir réglé au syndicat une somme de 26.441,40 € le 13 novembre 2013 ;
Aux termes de son jugement du 20 décembre 2013 le tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté que les deux parties s'accordent pour dire qu'une fois déduit l'acompte de 26.441,40 € versé par la société Bretagne Partners, le montant des charges de copropriété restant dues par cette dernière, en principal, est de 54.045,06 € arrêté au 13 novembre 2013,
- condamné la société Bretagne Partners à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 54.045,06 € au titre de l'arriéré des charges de copropriété arrêté au 13 novembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2013,
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société Bretagne Partners la somme de 6.069,63 €, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2013,
- ordonné la compensation entre ces deux créances,
- autorisé la société Bretagne Partners à s'acquitter de sa dette, ramenée après compensation à la somme de 47 975,43 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2013, en 4 versements, le dernier le 20 février 2014 ;
Il résulte de ce jugement (pièce syndicat n°5) et de l'extrait de compte au 21 octobre 2015 (pièce syndicat n°3) que la somme de 54.045,06 € ne comprend pas l'appel de fonds du 1er octobre 2013 (4ème appel trimestriel 2013) d'un montant de 8.871,93 € ; cette somme de 54.045,06 € est en réalité arrêtée au 1er juillet 2013 (3ème appel trimestriel 2013) : 80.486,46€ (solde dû au 1er juillet 2013) - 26.441,40 € (versement du 13 novembre 2013) = 54.045,06 € ; dans son jugement du 20 décembre 2013, le tribunal n'a pas statué sur le 4ème appel trimestriel dont le paiement ne lui était pas demandé ;
La demande du syndicat en paiement de la somme de 8.871,93 € correspondant au 4ème appel trimestriel 2013, qui ne se heurte pas à l'autorité de la chose jugée, est recevable ;
Le jugement est réformé sur ce point ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- les procès verbaux des assemblées générale des 5 mai 2015 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2014, approbation du compte des travaux de couverture du bâtiment sur cour + pignon de l'annexe 5) et 27 septembre 2017 (approbation des comptes du 1er janvier au 31 décembre 2016, approbation des comptes travaux de ravalement contre façade bâtiment rue, renforcement structure contre façade rue, ravalement du pignon de la rue des Archives, vote du budget prévisionnel 2018, vote des travaux de création d'une nouvelle alimentation eau froide sanitaire passant en parties communes),
- les attestations de non recours des assemblées des 5 mai 2015 et 27 septembre 2017,
- les décomptes des sommes dues,
- les appels de fonds, jusqu'au 17 septembre 2018 ;
Par ailleurs la société Bretagne Partners verse aux débats le procès verbal de l'assemblée générale du 6 mai 2014 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2013 (5ème résolution) et votant le budget prévisionnel 2015 (9ème résolution) ; ces deux résolutions n'ont pas été contestées ;
Sur la demande du syndicat en première instance
Les premiers juges ont condamné la société Bretagne Partners à payer au syndicat la somme de 36.203,93 € au titre des charges et impayées arrêtées au 26 janvier 2016, 1er appel trimestriel 2016 inclut ; le jugement n'est pas contesté sur ce point et doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Bretagne Partners à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 36.203,93 € au titre des charges impayées de copropriété arrêtées au 26 janvier 2016 comprenant le premier appel trimestriel de charges de l'année 2016, avec intérêts au taux légal à compter du jugement;
Le tribunal a rejeté les demandes relatives à l'appel de fonds du 1er octobre 2013 (8.871,93€) et les appels de fonds afférents aux travaux de ravalement et de renforcement de la structure contre façade (35.624,52 €) au motif que les résolutions ayant voté ces travaux ont été annulées par le jugement du 20 octobre 2015 ;
Il a été vu plus haut que la demande du syndicat au titre du 4ème appel provisionnel 2013 (8.871,93 €) est recevable ; elle est également bien fondée au vu des pièces produites les comptes de l'exercice 2013 ont été approuvés et l'appel de fonds est versé aux débats) ;
S'agissant des travaux de ravalement et de renforcement de la structure contre façade, les résolutions les décidant ont été annulées, mais ils ont entrepris et les comptes ont été approuvés en deux temps, par les assemblées générales des 5 mai 2015 et 27 septembre 2017 qui n'ont pas été contestées ;
Il résulte des pièces produites (appels de fonds, décompte des sommes dues) que la société Bretagne Partner reste redevable envers le syndicat de la somme de 35.624,52 € au titre des appels travaux de ravalement et de renforcement de la structure contre façade ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de ses demandes relatives à l'appel de fonds du 1er octobre 2013 (8.871,93 €) et les appels de fonds afférents aux travaux de ravalement et de renforcement de la structure contre façade (35.624,52 €);
La société Bretagne Partners doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 8.871,93 € + 35.624,52 € = 44.496,45 € au titre de l'arriéré de 2013 et des travaux de 2014 ;
Sur l'actualisation de la demande du syndicat
Le syndicat actualise sa demande devant la cour et sollicite la condamnation de la société Bretagne Partners à lui payer la somme de 44.128,28 € au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2016 au 17 septembre 2018, 4ème appel trimestriel 2018 et 4ème appel 2018 de cotisation fonds travaux inclus ;
Il convient de déduire de cette somme les frais de recouvrement et les frais de syndic (281€) sur lesquels il sera statué plus loin ;
Les comptes 2016 ont été approuvés et le budget prévisionnel 2018 a été voté ; les appels de fonds des années 2016, 2017 et 2018 sont versés aux débats, de même que le relevé de compte du 1er janvier 2013 au 1er octobre 2018 ;
Il résulte de ces pièces que la société Bretagne Partnerse reste redevable, après déduction des paiements intervenus, de la somme de 44.128,28 € - 281 € = 43.847,28 € ;
La société Bretagne Partners doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 43.847,28 € au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2016 au 17 septembre 2018, 4ème appel trimestriel 2018 et 4ème appel 2018 de cotisation fonds travaux inclus ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la relance du 4 septembre 2014, ni des mise sen demeure des 3 mars 2017 et 31 mai 2018 ; de plus, cette relance et ces mises en demeure ont été faites en cours d'instance devant le tribunal et la cour, elles n'étaient donc pas nécessaires au recouvrement de la créance ;
Les autres frais invoqués relèvent soit de l'article 700 du code de procédure civile, soit constituent des honoraires du syndic tandis que le recouvrement des charges impayées est compris dans la gestion courante du syndic et ne peut faire l'objet de facturation au titre
de prestations hors rémunération annuelle, au regard de l'arrêté du 19 mars 2010 ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de chef ;
Le syndicat doit être débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement postérieurs au jugement (281 €) ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et le rejet de l'application qui y a été fait des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Bretagne Partners, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Bretagne Partners ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Réforme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de ses demandes en paiement relatives à l'appel de fonds du 1er octobre 2013 (8.871,93 €) et les appels de fonds afférents aux travaux de ravalement et de renforcement de la structure contre façade (35.624,52 €) ;
Statuant à nouveau,
Condamne la société à responsabilité limitée Bretagne Partners à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 44.496,45 € au titre de l'arriéré de 2013 et des travaux de 2014, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Condamne la société à responsabilité limitée Bretagne Partners à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 43.847,28 € au titre des charges impayées pour la période du 1er avril 2016 au 17 septembre 2018, 4ème appel trimestriel 2018 et 4ème appel 2018 de cotisation fonds travaux inclus ;
Condamne la société à responsabilité limitée Bretagne Partners aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
