Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 11 AVRIL 2019
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/23082 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4VMX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Octobre 2017 -Juge de l'expropriation de CRETEIL - RG n° 15/00167
APPELANTE
SARL DIFF'MAT
N° SIRET : 531 564 748 00014
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représentée par Me François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX, et ayant pour avocat plaidant, Me Adrien THIBAUD, avocat du même cabinet
INTIMÉES
Société SADEV 94
N°SIRET 341 214 971 00010
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Céline LHERMINIER de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, et ayant pour avocat plaidant, Me Martin MATTIUSSI-POUX, avocat du même cabinet
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU [Localité 3] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par M. [J] [U] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
Mme Marie MONGIN, conseillère
Mme Marie-José BOU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, Président et par Isabelle THOMAS, Greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté du 20 décembre 2013, le préfet du [Localité 3] a déclaré d'utilité publique, au bénéfice de la société d'aménagement et de développement des villes du [Localité 3] (SADEV 94), l'acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de la zone d'aménagement concertée (ZAC) [Localité 2] à [Localité 1].
Les parcelles ont été déclarées cessibles immédiatement par arrêté du 27 janvier 2014.
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 5 mai 2014.
Est notamment concerné par opération le terrain d'une surface de 2 750 m² sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d'une superficie totale de 22 453 m², située [Adresse 3]. Ce lot, propriété de la SCI Daumesnil, est occupé par la SARL Diff'mat qui y exerce une activité de négoce de gros de bois et de matériaux de construction. Le terrain supporte une construction à usage de bureau et un hangar.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la SADEV 94 a, par mémoire visé au greffe le 28 septembre 2015, saisi le juge de l'expropriation de Créteil.
Après transport sur les lieux le 03 mai 2016 puis par jugement avant dire droit du 13 juin 2016, celui-ci a ordonné une expertise sur l'état de pollution du bien à la demande de la SADEV. Le rapport d'expertise, confié à M. [Y], a été enregistré au greffe le 16 mai 2017. Celui-ci conclut à l'absence de pollution des sols.
Par jugement du 02 octobre 2017, le juge de l'expropriation de Créteil a :
- fixé l'indemnité due par la SADEV à la SARL Diff'mat à la somme totale de 71 118 euros se décomposant comme suit :
- 41 600 euros au titre du droit au bail ;
[10 400 euros x 4]
- 3 010 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 16 908 euros au titre de l'indemnité pour trouble commercial et perte sur salaires ;
[(67 640 euros/12) x 3]
- 9 600 euros au titre de l'indemnité de déménagement ;
- indemnité d'aménagements spécifiques : sursis à statuer ;
- débouté la SARL Diff'mat de sa demande au titre des frais d'installation téléphonique et informatique et au titre des frais de publicité ;
- sursis à statuer pour l'évaluation de l'indemnité d'aménagements spécifiques jusqu'à réalisation effective de la dépense ;
- dit qu'il appartiendra à la SARL Diff'mat de saisir à nouveau la juridiction de l'expropriation aux fins de voir statuer sur ce point ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné la SADEV à verser à la SARL Diff'mat la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la SADEV aux dépens.
La SARL Diff'mat a interjeté appel le 19 décembre 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées puis adressées au greffe, par la SARL Diff'mat, respectivement le 16 mars 2018, notifiées le 19 mars 2018 (AR des 21 et 23 mars 2018) et le 06 juin 2018, notifiées le 15 juin 2018 (AR des 21 juin 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour :
- d'infirmer le jugement du 02 octobre 2017 ;
- de rejeter l'appel incident de la SADEV ;
- en conséquence, de fixer l'indemnité totale à lui revenir à la somme de 442 080 euros se décomposant comme suit :
- 72 800 euros au titre de la perte du droit au bail ;
[10 400 euros x 7] v
- 7 280 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- 64 000 euros au titre de l'indemnité de déménagement ;
- 295 000 euros au titre de l'indemnité de réinstallation des aménagements spécifiques ;
- 30 468 euros au titre du trouble commercial ;
[(67 640/12 x3) + ((54 233/12 x 3)]
- 1 500 euros au titre des frais de publicité ;
- 1 500 euros au titre des frais de désinstallation et de réinstallations téléphoniques et informatiques ;
- de condamner la SADEV à lui verser la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par la SADEV 94 intimée et appelante incidente, respectivement le 13 avril 2018, notifiées le 16 avril 2018 (AR des 18 et 23 avril 2018) et le 22 janvier 2019, notifiées le 23 janvier 2019 (AR du 28 janvier 2019), aux termes desquelles elle demande à la cour :
- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident contre le jugement rendu le 02 octobre 2017 ;
- d'infirmer le jugement rendu le 02 octobre 2017 en ce qu'il a octroyé une indemnité principale, au titre du droit au bail, d'un montant de 41 600 euros à la SARL Diff'mat ;
- de fixer en conséquence l'indemnité d'éviction due à la SARL Diff'mat à hauteur de 25 608 euros ;
- de débouter la SARL Diff'mat de ses demandes, fins et conclusions;
- de condamner la SARL Diff'mat à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par le Commissaire du gouvernement, le 01 juin 2018, notifiées le 16 août 2018 (AR du 06 septembre 2018), aux termes desquelles il demande à la cour :
- de fixer l'indemnité principale d'éviction à la somme de 72 000 euros ;
[(27 500 euros - 9 600 euros) x 4]
- de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 6 050 euros ;
- de fixer les frais de déménagement à la somme de 9 600 euros ;
- de fixer l'indemnité pour trouble commercial à 16 908 euros ;
- de fixer l'indemnité pour frais administratifs de transfert et publicité sur devis ;
- de fixer l'indemnité pour licenciements éventuels sur justificatif ;
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 19 décembre 2017 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de la SARL Diff'mat du 16 mars 2018, de la SADEV 94 du 13 avril 2018 et du commissaire du gouvernement du 01 juin 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions déposées hors délai de la SARL Diff'mat du 6 juin 2018 sont de pure réplique à l'appel incident de la SADEV 94 et à celles du commissaire du gouvernement et celles de la SADEV 94 du 22 janvier 2019 sont également de pure réplique à celle de l'appelant principal; celles- ci ne formulant pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
-au fond
La SARL Diff'mat fait valoir que :
- conformément aux dispositions du code de l'urbanisme, les occupants expropriés bénéficient, outre les indemnités d'usage, d'un droit au relogement et d'un droit de priorité et de préférence dans l'opération de construction à venir ; en l'espèce, la SADEV n'a formulé aucune proposition de relogement à l'occupante expropriée, ni prévu de faire application du droit de priorité au bénéfice de cette dernière ;
- concernant l'indemnisation de la perte du bail :
- la nature commerciale du bail doit être confirmée ; en effet, la présence des constructions sur le terrain est avérée ; en outre, les clauses du contrat conclu entre le bailleur et la société traduisent l'existence d'un bail commercial ; dès lors, le principe de l'indemnisation doit être confirmé , car il ressort de la jurisprudence que le preneur dont le droit à bail est éteint avant terme à la suite d'une expropriation dispose d'un droit à indemnisation ;
- le préjudice du fait du surcoût généré par la location d'un nouveau local s'élève à 10 400 euros par an ;
- le jugement fixant un coefficient de situation de quatre doit être infirmé ; le coefficient de situation de sept devrait être retenu compte tenu de l'emplacement du bien ; en effet, celui-ci est situé le long de l'ancienne nationale 4 qui correspond à un axe important aux portes de la banlieue parisienne, permettant ainsi aux entrepreneurs exerçant leurs activités de se fournir en matériaux juste avant d'aller exercer leur activité ce qui est extrêmement favorable pour cette activité ;
- en conséquence, le jugement doit être infirmé et l'indemnité au titre de la perte du bail doit être fixée à 72 800 euros [10 400 euros x 7] ; l'indemnité de remploi doit en alors être fixée à 7 280 euros [72 800 euros x 10%] ;
- l'indemnité de déménagement, fixée à 9 600 euros, ne saurait être confirmée dans la mesure où l'exproprié fournit un devis de déménagement s'élevant à 64 000 euros ; à cet égard, il est précisé que le devis évalue seulement les volumes à déménager sans décrire le matériel et les meubles déménagés , car le descriptif précis des matériaux est difficile voire impossible compte tenu de l'activité de l'expropriée ;
- l'indemnité des aménagements spécifiques ne saurait donner lieu à un sursis à statuer ; en effet, l'exproprié fournit deux devis portant sur la reconstruction des infrastructures qu'elle avait fait construire sur le terrain exproprié ; dès lors, l'indemnité au titre des travaux de remplacement des aménagements spécifiques doit être fixée à la somme de 295 000 euros, sans qu'il soit nécessaire pour le juge de surseoir à statuer ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il refuse de prendre en compte la masse salariale dans l'indemnité au titre du préjudice commercial ; en effet, dans les bilans qu'a communiqué l'exproprié figurent les salaires et charges versés au cours des exercices précédents, ce qui permet d'apprécier la charge salariale pendant le déménagement sans nécessité de communiquer les contrats en cours ; en outre, il est impossible pour les salariés de travailler pendant le déménagement, car il n'est pas possible de fournir des matériaux tant que les aménagements spécifiques n'ont pas été construits pour recevoir lesdits matériaux destinés à être vendus aux différents professionnels ; en conséquence l'indemnité au titre du préjudice commercial doit être calculée en prenant compte des trois mois de bénéfice moyen (16 910 euros) ainsi que des trois mois des charges salariales (13 558 euros) et donc être fixée à la somme de 30 468 euros ;
- le jugement doit être infirmé en ce qu'il refuse d'accorder les indemnités pour frais de publicité et les indemnités pour frais de désinstallation et de réinstallation téléphoniques et informatiques ; en effet, l'expropriée est fondée à solliciter ces différentes indemnités ;
- conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, l'expropriée est fondée à solliciter la somme de 10 000 euros ;
- l'appel incident de la SADEV doit être rejeté ; en effet, la SADEV ne saurait contester l'existence du bail commercial dans la mesure où des constructions sont présentes sur le terrain et qu'il ressort des clauses du contrat de location que la volonté des parties est d'appliquer le régime des baux commerciaux ; en conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a accordé l'indemnité au titre de la perte du bail commercial mais infirmé quant à son montant ;
La SADEV 94 répond que :
- concernant l'indemnité principale : l'application d'un coefficient de situation de sept serait disproportionné , car le bien n'est pas situé dans un emplacement exceptionnel ; à cet égard, le coefficient de situation de 4 semble adapté, car le bien exproprié est dans une situation correcte ;
en conséquence, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a appliqué ce coefficient de situation ;
- concernant les indemnités accessoires :
-la méthode de calcul de l'indemnité de remploi proposée par l'expropriée ne saurait être retenue ; en effet, il est de jurisprudence constante que l'indemnité de remploi est systématiquement calculée de la manière suivante : 5% pour une tranche de 23 000 euros et 10% au-delà ; en conséquence, le mode de calcul retenu dans le jugement doit être confirmé ;
- l'indemnité au titre des frais de déménagement d'un montant de 64 000 euros ne saurait être accordée ; en effet, la jurisprudence exige que l'exproprié présente au moins trois devis d'entreprises de déménagement afin de procéder à l'octroi de ce poste de préjudice ; or en l'espèce, l'expropriée ne fournit qu'un devis de déménagement, qui au surplus ne mentionne pas de descriptif précis ; dans ces conditions, l'indemnité de 64 000 euros ne saurait être justifiée et l'indemnité de 9 600 euros, proposée par l'expropriante et correspondant à un an de loyer hors taxe, retenue en première instance devra être confirmée ;
- l'indemnité au titre des aménagements spécifiques ne saurait être accordée en l'état ; en effet, l'expropriée n'apporte pas la preuve de la nécessité pour elle des agencements spécifiques pour l'exploitation de son service , or, celle-ci est nécessaire car les travaux de 'pure convenance' ne sauraient être indemnisés ; en outre, les trois devis produits par l'expropriée doivent être écartés en ce qu'ils ont été effectués par des sociétés qui ne sont pas spécialisées dans la réalisation de bâtiments et d'installations professionnelles, mais dans la construction de maison individuelle ou la maçonnerie générale et gros oeuvre de bâtiment et en ce que l'une d'entre elles fait l'objet d'une liquidation judiciaire ; par ailleurs, il ressort des photos jointes que les travaux d'aménagements seraient de pure convenance , car le site est un lieu de stockage en plein air de matériaux et de détritus divers ; en conséquence, le jugement a correctement considéré qu'il fallait surseoir à statuer au regard de l'importance du montant sollicité et en raison de l'absence de preuve du caractère certain du préjudice dont se prévaut la partie adverse ;
- l'indemnité au titre du trouble commercial ne saurait être augmentée des trois mois de salaires et charges ; en effet, dans la mesure où l'expropriée n'apporte pas la preuve que la réalisation des aménagements spécifiques est nécessaire et justifiée, elle n'apporte pas non plus la preuve de l'impossibilité pour les salariés de travailler pendant la réinstallation du site ; en outre, l'interruption de l'activité pendant une durée de trois mois apparaît excessive au regard de la configuration des lieux actuelle ; en conséquence, l'indemnité au titre du trouble commercial fixée dans le jugement doit être confirmée ;
- les demandes indemnitaires pour frais de publicité et de frais de désinstallation et réinstallation téléphonique ne sauraient être accordées ; en effet, l'expropriée aurait du fournir au moins deux devis détaillés afin de pouvoir prétendre à ces indemnités, conformément à la jurisprudence de la cour de céans ; en conséquence, le jugement de première instance refusant d'octroyer ces indemnité doit être confirmé ;
- le commissaire du gouvernement ne saurait proposer un différentiel de loyer de 17 900 euros afin de calculer l'indemnité principale ; en effet, l'expropriée elle-même estime que le différentiel de loyer est d'un montant de 10 400 euros ; en conséquence, la proposition du commissaire devra être rejetée tant en ce qui concerne l'indemnité principale que l'indemnité de remploi ;
La SADEV 94 fait valoir que :
- l'expropriée ne peut prétendre à une indemnité selon la méthode du droit au bail puisqu'elle n'est pas titulaire d'un bail commercial ; en effet, il ressort des termes du contrat que le bail porte sur un terrain nu ; dès lors celui-ci ne peut être qu'un bail civil ; en outre, à supposer que des éléments sur le terrain puissent être considérés comme du bâti, l'expropriée n'établit pas que le propriétaire avait expressément donné son accord à l'édification ainsi que l'exige pourtant l'article L 145-1 2° du code de commerce ; en conséquence, faute pour l'expropriée de rapporter la preuve que son bailleur avait autorisé la construction du hangar, aucune indemnité au titre du droit au bail ne saurait lui être octroyée ; en ce sens, le jugement doit être infirmé sur ce point ;
- l'expropriée peut seulement prétendre à un indemnité totale d'un montant de 26 508 euros se décomposant comme suit :
- 9 600 euros au titre des indemnités de déménagement ;
- 16 908 euros au titre des indemnités pour trouble commercial ;
- il serait inéquitable de laisser à la charge de l'expropriante les frais qu'elle a dû engager pour assurer sa défense en cause d'appel ; en conséquence, il est demandé à la cour de condamner l'expropriée à versée à l'expropriante la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- la nature commerciale du bail doit être confirmée ;
- le coefficient de situation 4 doit être confirmé ; en effet, le bien est situé en fond de parcelle, ne bénéficie d'aucune visibilité sur la rue du général De Gaulle, et se situe au sein d'une zone d'activité peu attractive ;
- au regard de la configuration du bien concerné et de sa situation géographique, la valeur unitaire de 10 euros/m²/an/HT/HC doit être retenue afin de calculer l'indemnité principale ;
- les indemnités au titre du remploi, des frais d'aménagements spécifiques, des frais de déménagement, pour le trouble commercial doivent être confirmées ; les frais divers de transfert doivent être justifiés par la production d'au moins deux devis détaillés ;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur l'ensemble du jugement.
S'agissant de la date de référence, en application des articles L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-6 du code de l'urbanisme, le bien objet de la procédure étant soumis au droit de préemption urbain, le premier juge a exactement retenu la date à laquelle le plan d'urbanisme de la commune de [Localité 1] a été modifié pour la dernière fois, à savoir le 31 décembre 2013.
S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence, il n'est pas contesté que la parcelle est située en zone UX du plan local d'urbanisme de la commune ; il s'agit d'une zone d'activités économiques à vocation d'industrie, de services, d'activités tertiaires ou artisanales et d'activités commerciales.
Le jugement sera donc confirmé sur ces points.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un terrain de 2750 m² partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 1] d'une superficie totale de 22'453 m², situé [Adresse 3] et [Adresse 4]. Le terrain supporte une construction à usage de bureaux et hangar ; ce lot est occupé par la SARL Diff'mat qui exerce une activité de négoce de gros de bois et de matériaux de construction, selon un bail d'une durée de 9 ans qui commence à courir à compter du 8 mars 2011.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé , c'est celle de la première instance, soit le 2 octobre 2017.
- sur l'indemnité principale
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux approprié à la situation des biens expropriés.
Aux termes de l'article L322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
1° sur la superficie : il n'est pas contesté par les parties que le bien exproprié occupe une surface de 1750 m².
2° sur la méthode d'évaluation
La SARL Diff'mat sollicitant une indemnisation de la perte de son droit au bail, le premier juge a écarté la méthode de calcul par la perte du fonds de commerce.
Il a considéré que le bail conclu entre le bailleur et la SARL Diff'mat doit être considérée comme commercial.
La SADEV 94, aux termes de son appel incident, soutient que la SARL Diff'mat ne peut prétendre à une indemnité selon la méthode du droit au bail, puisqu'elle n'est pas titulaire d'un bail commercial, mais d'un bail civil de droit commun, en application de l'article L 145'2° du code de commerce , car la SARL Diff'mat ne rapporte pas la preuve que son bailleur, la SCI Daumesnil, l'ait autorisée à construire un hangar sur son terrain.
Aux termes de l'article L 145'1 2° du code de commerce, les dispositions relatives au bail commercial s'appliquent aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, -soit avant, soit après le bail- , des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions étaient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.
Il ressort des constatations matérielles du procès-verbal de transport et de visite sur les lieux du 3 mai 2016, qui font foi jusqu' à inscription de faux, la présence d'un bâtiment offrant un espace de chalandise, un bureau et un comptoir d'accueil pour les clients, ainsi qu'à hangar servant au stockage de diverses matériaux ; ces constatations sont d'ailleurs confirmées par l'expert qui est intervenu à la demande de la société du SADEV 94 (pièce N° 13) et d'un procès-verbal de constat huissier de la SELARL du 3 juillet 2017 (pièce N° 17) ; il n'est pas contesté que ces constructions font l'objet d'un usage commercial par la SARL Diff'mat dans le cadre de son activité professionnelle ; il ressort des stipulations contractuelles entre les parties, à savoir l'engagement de location du 8 mars 2011 la (pièce N° 3), que les parties ont entendu le soumettre au statut des baux commerciaux, puisque la durée est de 9 années et que les règles de résiliation sont identiques à celles des baux commerciaux classiques.
Cependant s'agissant de bâti, l'article L 145'12° du code de commerce prévoit expressément s'agissant des baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées, soit avant, soit après le bail, des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, la condition que ces constructions aient été enlevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ; en l'espèce dans ses conclusions du 13 avril 2018, la SADEV 94 a soulevé ce moyen de droit , en indiquant que la SARL Diff'mat ne rapportait pas cette preuve ; or l'engagement de location fait expressément état d'une location pour le dépôt de matériaux de construction, d'un terrain nu, d'une surface globale d'environ 2750 m², et alors qu'elle a été invitée à produire cette preuve, dans ses conclusions du 6 juin 2018, elle n'y a pas déféré.
En conséquence, les dispositions de l'article L145-1 ne s'appliquent pas en l'espèce, car l'engagement de location ne peut être qualifié de bail commercial, mais de bail civil et en conséquence aucune indemnité ne peut être octroyée à SARL Diff'mat au titre du droit au bail.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
-Sur les indemnités accessoires
1° sur l'indemnité de remploi
En raison de l'infirmation sur l'indemnité principale, il n'y a pas lieu à indemnité de remploi et le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2° sur l'indemnité pour frais d'aménagements spécifiques
Le premier juge compte-tenu du fait que la nécessité d'effectuer de tels aménagements n'est pas certaine, et du montant élevé de ces travaux d'aménagements, a sursis à statuer.
La SARL Diff'mat indique qu'elle a produit un devis Novalusita du 30 juin 2017, et qu'elle produit en appel un nouveau devis SAGA du 20 décembre 2017, et un devis ALES RENOVATION du 6 décembre 2017 ; elle sollicite la somme de 295'000 euros hors-taxes .
La SADEV 94 rétorque qu'il s'agit de travaux de pure convenance et qu'il convient d'écarter les devis.
Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 3 juillet 2017 produit par la SARL Diff'mat (pièce N° 14), que celui-ci a constaté la présence d'un hangar dont la structure est en bois, qui abrite une mezzanine dont la structure est en bois avec au sol une dalle de béton en état d'usage ; ce hangar mesure environ 360 m² et est alimenté en électricité ; le local principal est composé d'un espace bureau, zone de vente avec réception de clientèle, un local WC et un espace cuisine ; la structure du bâtiment est en bois ; au sol, il a constaté la présence d'une dalle de béton ; l'espace de vente est séparé du bureau par une cloison avec zone vitrée et porte ; ce local mesure environ 85 m² et est alimentée en électricité et eau; la première zone de stockage extérieur est constituée de racks d'environ 3 m de hauteur, fixés sur des socles en béton armé ; il est constaté la présence de 2 zones de de stockage une pour le sable et une pour les déchets.
En conséquence les 3 photographies produites par la SADEV 94 faisant état d'aménagements de pure convenance, en soulignant que le site est un lieu de stockage en plein air de matériaux et de détritus divers, ne correspondent pas à la consistance du bien exproprié, au regard des constatations de l' huissier de justice et des 18 photographiés qu'il a annexés à son procès-verbal.
Il convient d'examiner les devis fournis par la SARL Diff'mat :
'devis Novalusita du 30 juin 2017 : (pièce numéro 12) : la SADEV 94 indique qu'il convient d'écarter ce devis, la société Novalusita n' étant pas une entreprise spécialisée dans la réalisation de bâtiment et d'installation professionnelle, mais dans la construction de maisons individuelles, ce qui laisse présager du caractère complaisant du devis sollicité.
Il est mentionné dans le papier à en-tête : «entreprise générale de bâtiment'rénovation'ravalement'carrelage tous corps d'état». Ce devis daté du 30 juin 2017 mentionne les coordonnées de cette SARL et y figure le cachet de l'entreprise ; le devis numéro 17'06'2582 pour un montant de 260'900 euros HT est détaillé, avec la partie sol du hangar de stockage marchandises pour 90'000 euros, les bacs à agrégats, un bac à gravats, déchets de chantier professionnel pour 39'000 euros, sol intérieur et devant bacs, aires de chargement pour 120'000euros et socles en béton armé pour fixation racks de 11'900euros ; en conséquence ce devis est précis et il n'est pas démontré son caractère complaisant.
-Devis SARL SAGA du 20 décembre 2017 (pièce numéro 15) : la SADEV 94 indique que ce devis comprend, outre les travaux présentés dans le premier devis, les travaux de reconstruction à l'identique du hangar de stockage de marchandises et que de tels aménagements sont de pure convenance et ne peuvent être pris en compte ; cette SARL entreprise de «travaux de maçonnerie générale et gros 'uvre de bâtiment, » n'est pas une entreprise spécialisée dans l'aménagement d'installation professionnelle ; au surplus cette société est en cours de liquidation judiciaire (pièce numéro 6).
Il est effectivement démontré que cette société est en cours de liquidation et ce devis sera donc écarté.
'Devis ALES RENOVATION du 6 décembre 2017 (pièce numéro 16) : la SADEV 94 indique que cette entreprise est également spécialisée dans la construction de « maisons individuelles », ce qui n'est pas en lien avec les prestations de l'installation effectuée.
Il y est mentionné sur le papier à en-tête « ALES RENOVATION : maçonnerie générale'carrelage'parquet'neuf et rénovation» ; il s'agit d'une SARL, mais le devis ne comporte aucun cachet ; ce devis d'un montant de 294'549euros hors-taxes comprend une partie hangar de stockage marchandises pour un montant de 20'750 euros et 85'500 euros, une partie construction à l'identique de bacs à gravats, à déchets de chantier et bacs à agrégats de 42'350 euros, une partie sol bacs et cour matériaux de 25'505 euros et 205'094euros et une partie construction à l'identique de massifs en béton pour fixation de racks de stockage de 15'350euros.
Ce devis est précis et la SADEV 94 ne fait pas état pour celui-ci d'un devis de complaisance, alors que son montant de 294549 euros HT est supérieur à celui du 30 juin 2017 qui est de 260 900 euros hors-taxes
En conséquence il convient de retenir le devis le moins disant , à savoir celui de 296'000 hors-taxes , pour fixer l'indemnité au titre des aménagements spécifiques.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens
3 °Sur l'indemnité pour frais de déménagement
Le premier juge a rejeté un devis déménagement de la SARL Diff'mat et a retenu une indemnité pour frais de déménagement d'un montant de 9600euros comme proposé par la SADEV 94.
La SARL Diff'mat évalue ses frais de déménagement à la somme de 64'000euros hors-taxes, en fonction d'un devis DMD DEMECO du 20 juin 2017 (pièce numéro 11).
Le premier juge indique exactement que ce devis ne contient aucun descriptif du matériel et des meubles déménagés et qu'il est impossible de vérifier sa pertinence ; SARL Diff'mat se contente d'indiquer qu'il s'agit de déménager des matériaux de construction et que le descriptif précis des matériaux est difficile pour certains matériaux et impossible pour d'autres ; cependant elle ne verse en cause d'appel aucun devis nouveau ou un nouveau devis plus précis, permettant au moins de connaître les volumes.
En conséquence il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité de déménagement à la somme de 9600 euros telle que proposée par la SADEV94.
4° sur l'indemnité pour trouble d'exploitation
Le premier juge a fixé l'indemnité pour trouble commercial à la somme de 16'908euros.
Ce poste n'étant pas discuté, le jugement sera confirmé.
5° indemnité pour perte de salaires
S'agissant de l'indemnité pour perte de salaires, le premier juge a indiqué que ne disposant d'aucun élément sur les contrats en cours ni aucun élément démontrant l'impossibilité pour les salariés de travailler pendant le déménagement, il convient de rejeter la demande.
La société Diff'mat indique qu'elle a communiqué ses bilans sur lesquels figurent les salaires et charges versés au cours des exercices précédents, que l'indemnité ne s'agissant de la fourniture de matériaux de construction , il ne lui est pas possible de fournir des matériaux tant que les aménagements spécifiques n'ont pas été construits pour les recevoir en vue de les vendre aux différents professionnels.
Au regard de l'activité, si le principe de l'interruption d'activité est établi, la durée sollicitée de 3 mois est excessive ; il convient donc de retenir 2 mois soit à partir de l'exercice 2016, d'une charge salariale de 54'233euros :
(51'125+ 3108) /12 X 2 mois= 9038,83 euros arrondis à 9039 euros .
Le jugement sera infirmé en ce sens.
6° sur l'indemnité pour frais de publicité et frais de désinstallation et réinstallation téléphonique
Le premier juge a rejeté la demande en indiquant qu'aucun élément n'est communiqué sur le type de coût de publicité envisagée, ni sur l'existence d'un réseau téléphonique ou informatique particulier.
La société SARL Diff'mat sollicite les indemnités correspondant aux frais annexes suivants :
'frais de publicité (annonce, insertion publicitaire, imprimés, plaquette publicitaire) : 1500euros
'frais de désinstallation et de réinstallation téléphonique informatique : 1500 euros
Alors que le premier juge a souligné qu'aucun élément n'était communiqué, la SARL Diff'mat n'en produit pas plus en cause d'appel ; en conséquence il convient de confirmer le jugement de débouté.
L'indemnité totale est donc de : 260'900 euros (d'aménagements spécifiques)+ 16 908 euros (trouble d'exploitation) + 9039 euros (perte de salaire) + 9600 euros (indemnité de déménagement) = 296'447 euros.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SADEV 94 à payer la somme de 2000euros à la SARL Diff'mat au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SADEV 94 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner à verser la somme de 2000 euros à la SARL Diff'Mat sur ce fondement en cause d'appel.
- sur les dépens.
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation.
La SADEV perdant pour l'essentiel le procès, sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties
Infirme partiellement le jugement entrepris
Statuant à nouveau
Fixe l'indemnité due par la SADEV 94 à la SARL Diff'mat au titre de son éviction forcée des locaux qu'il occupe sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 1], situé [Adresse 3], à la somme totale de 296'447 euros se décomposant comme suit :
'indemnité pour frais d'aménagements spécifiques : 260 900 euros
'indemnité pour perte sur salaires : 9039 euros
'indemnité pour trouble commercial :16 908 euros
'indemnité de déménagement : 9600 euros
Confirme le jugement en ses autres dispositions
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires
Condamne la SADEV 94 à verser la somme de 2000 euros à la SARL Diff'mat au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Condamne la SADEV 94 aux dépens d'appel.
La greffière Le président
