Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 10
ARRÊT DU 08 AVRIL 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/04076 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B2XHN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Janvier 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/00616
APPELANTS
Monsieur [U] [U]
Demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 2]
Madame [K] [M] épouse [U]
Demeurant [Adresse 1]
[Localité 1]
Née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 3]
Représenté-es par Me Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 1
Représenté-es par Me Gregory BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMEES
SA FINANCIERE DES VOILES
Ayant son siège social [Adresse 2]
[Localité 4]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Défaillante
SAS SPRIMBARTH CAP CARAIBES, venant aux droits et obligations de la société CAP CARAIBES GESTION
Ayant son siège social [Adresse 3]
[Localité 5]
N° SIRET : 500 023 817
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Edouard LOOS, Président
Madame Sylvie CASTERMANS, Conseillère
Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Conseillère
qui en ont délibéré,
Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Sylvie CASTERMANS dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffière, lors des débats : Mme Cyrielle BURBAN
ARRÊT :
- défaut
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Edouard LOOS, Président et par Mme Cyrielle BURBAN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
En 2004, la société Financière des Voiles (anciennement dénommée groupe Alain Crenn a conçu en qualité de monteur, une opération d'investissement immobilier à éligibilité fiscale, en Guadeloupe. La société Financière des Voiles s'occupait de la construction de la résidence et du suivi qui correspondait à la perception des loyers.
La société Cap Caraibes Gestion, dont le siège social était situé [Adresse 4], exerçait l'activité d'agence immobilière.
Au cours de l'année 2009, la société Foncia Sprimbarth, a absorbé la société Cap Caraibes Gestion et vient aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion dans la présente procédure.
Le 22 novembre 2004, M. [U] [U] et Mme [K] [M] épouse [U] ont acquis, par acte notarié, un appartement n° [Cadastre 1] dans le programme Costa Caraïbe C, en VEFA de la société de promotion immobilière Snc des Deux Ailes, filiale de la société Groupe Alain Crenn. Cette acquisition immobilière située à [Localité 6], s'inscrivait dans le cadre du « dispositif de défiscalisation Girardin » et des dispositions de l'article 199 Undecies A du code Général des Impôts.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction fiscale, l'appartement acquis par les époux [U] devait réunir deux conditions, être donné en location, à titre de résidence principale, pendant une durée de 5 ans, dans les six mois suivant l'achèvement des travaux.
Le 14 décembre 2004, la société Groupe Alain Crenn informait M et Mme [U] de l'achèvement des travaux intervenu le 24 novembre 2004 et la société concluait avec ces derniers un contrat de garanties locatives. Dans le cadre de cette garantie, les loyers étaient réglés par le groupe Alain Crenn.
Aux termes du mandat de gestion, la société Cap Caraibes Gestion avait pour obligations la sélection des locataires, à compter de février 2005.
Entre février et octobre 2005, dans le cadre de la garantie promoteur de mise en place du premier locataire, les loyers ont été réglés par la société Groupe Alain Crenn.
Le contrat de location n'a été régularisé par l'agence immobilière avec pour premier locataire, M. [T] [H], que le 03 octobre 2005, soit plus de six mois après l'achèvement des travaux.
Par courriers en date du 14 décembre 2009 et du 22 janvier 2010, l'administration fiscale a adressé aux époux [U] des propositions de rectification pour les années 2006, 2007 et 2008, au motif que les conditions pour bénéficier du régime de défiscalisation Girardin n'étaient pas remplies.
Suite au redressement fiscal les époux [U] ont assigné la société Financière des Voiles (anciennement Groupe Alain Crenn) et la société Sprimbarth Cap Caraïbes, venant aux droits de la société Cap Caraïbes Gestion devant le Tribunal de Grande Instance de Paris afin d'obtenir leur condamnation solidaire à les indemniser du préjudice subi du fait de ce redressement fiscal de près de 260 000 euros.
Par jugement en date du 26 janvier 2017, le tribunal a statué comme suit :
Condamne in solidum la société Financière des Voiles anciennement dénommée Groupe Alain Crenn, et la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion à payer à M.[U] [U] et Mme [K] [M] épouse [U] la somme de 21 948 euros à titre de dommages-intérêts ;
Condamne la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe Alain Crenn, à relever et garantir la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion de la condamnation prononcée ci-dessus ;
Condamne in solidum la société Financière des Voiles, anciennement dénommée Groupe Alain Crenn et la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion aux dépens ;
Autorise Maitre Laurent Absil, avocat, à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision ;
Condamne in solidum la société Financière des Voiles anciennement dénommée Groupe Alain Crenn et la société Sprimbarth Cap Caraïbes venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion à payer à M. [U] [U] et Mme [K] [M] épouse [U] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Ordonne l'exécution provisoire ;
Monsieur [U] [U], et Madame [K] [M] épouse [U], ont interjeté appel du jugement rendu.
Par conclusions signifées le 24 mars 2017 M [U] [U], et Mme [K] [M] épouse [U] demandent à la cour de :
Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,
- condamner in solidum la société Financière des Voiles (anciennement dénommée groupe alain crenn) et la société sprimbath cap caraibes (venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion) à payer aux époux [U] la somme de 259 889,25 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum la société Financière des Voiles (anciennement dénommée groupe alain crenn) et la société sprimbath cap caraibes (venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion) à payer aux époux [U] une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement la société Financiere des Voiles et la société Sprimbath Cap Caraibes (venant aux droits et obligations de la société Cap Caraïbes Gestion) aux entiers dépens dont distraction au profit de maître laurent Absil en application de l'article 699 du code de procédure civile .
Par conclusions signifiées le 9 janvier 2019, la société Sprimbarth Cap Caraïbes, intimée et appelant incident demande à la cour de :
Vu les articles 377 et suivants du Code de procédure civile, les articles 1231-1 et suivants du Code civil,
- Declarer la société Sprimbarth Cap Caraïbes (venant aux droits de la société Cap Caraïbes Gestion) recevable en ses présentes écritures ; l'y déclarer bien fondée ;
- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société Sprimbarth Cap Caraïbes n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;
Statuant à nouveau,
- dire et juger que la société Sprimbarth Cap Caraïbes n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle ;
- débouter M. Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes, en tant que dirigées à l'encontre de la société sprimbarth cap caraibes ;
A titre reconventionnel,
- condamner la société Financiere des Voiles (anciennement dénommée groupe Alain Crenn), à garantir la société Sprimbarth Cap Caraïbes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
- condamner toute partie succombante à verser à la société Sprimbarth Cap Caraïbes la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître marc Pantaloni conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Financière des Voiles anciennement groupe Alain Crenn n'a pas constitué avocat.
Le 04 avril 2017, M et Mme [U] lui ont signifié l'acte d'appel et leurs conclusions et pièces selon les modalités de l'article 656 du code de procédure civile. Le pli a été refusé. Les conclusions de la sas Sprimbarth Cap Caraïbes lui ont été signifiées par acte d'huissier le 15 janvier 2019 à domicile, selon les modalités de l'article 656 du code de procédure civile, la personne refusant de prendre l'acte.
SUR CE,
Sur les fautes de la société Financière de Voiles anciennement groupe Alain Crenn
La société groupe Alain Crenn est intervenue dans l'opération litigieuse en qualité de monteur du projet immobilier.
Il ressort des pièces versées aux débats qu'à ce titre, elle s'est engagée à faire réaliser la construction d'un appartement et à garantir la perception de loyers ouvrant droit à réduction fiscale. Elle a fait signer aux époux [U] un mandat de gestion au profit de la société Cap Caraïbes Gestion devenue Sprimbarth Cap Caraïbes.
La garantie offerte par la société groupe Alain Crenn aux investisseurs était une garantie locative , assurée en cas de vacance ou de loyers impayés et lors de la mise en place du premier locataire dans le cadre de opération de défiscalisation.
Or, l'une des conditions permettant précisément la réduction fiscale n'a pas été remplie puisqu'il est avéré qu'elle a garanti le paiement des loyers mais sans avertir les époux [U] que leur appartement n'avait pas de locataire dans les 6 mois après l'achèvement des travaux. De plus, elle a adressé la déclaration de revenus 2004 du locataire qui mentionnait une adresse à Pointe à Pitre en sachant que les conditions exigées par l'article 199 undecies A code général des impôts n'étaient pas réunies.
La cour confirme que la société groupe Alain Crenn a commis une faute en ne tenant pas informés les époux [U] de cette situation.
S'agissant de la société Cap Caraïbes Gestion :
La société Cap Caraïbes Gestion soutient qu'elle n'est tenue qu'à une obligation de moyen dans le cadre de son mandat de gestion locative, pour s'exonérer de toute responsabilité.
Ceci exposé, le mandat de gestion confié la société Cap Caraïbes Gestion indique qu'elle est une filiale de la société groupe Alain Crenn.
La première page du contrat rappelle que l'investissement s'inscrit dans le cadre de l'article 199 undecies A du code général des impôts et expose les conditions d'application de ce texte.
Le contrat de gestion précisait en particulier que : « Le mandataire s'engage à servir au mandant à compter du 1er février 2005, un revenu locatif minimum garanti, du montant mensuel désigné dans la grille ci-dessus, duquel sera déduite la rémunération de gestion du mandataire. Cet engagement du mandataire s'éteindra de plein droit le 31.12.2005 ».
Ainsi que le souligne le tribunal, d'une part la société Cap Caraïbes Gestion ne produit aucun élément pour justifier des diligences entreprises pour donner à bail le lot C[Cadastre 1] des époux [U] dès la livraison du bien et en tout état de cause dans les six mois de son achèvement alors que la société gestionnaire immobilier s'est formellement engagée à la sélection des locataires et 'à servir à compter du 1er février 2005" un revenu locatif minimum garanti jusqu'en décembre 2005.
Il est indéniable que le locataire sélectionné ne remplissait pas les conditions. Or il entrait dans les obligations du gestionnaire de proposer un locataire qui s'engageait à occuper le bien à titre principal. Si la déclaration mensongère du locataire ne peut être imputée à l'agence immobilière , il entrait dans sa mission de « sélectionner » un locataire idoine et dès lors de procéder à des vérifications, ce qu'elle n'a manifestement pas accompli.
En outre, elle critique le jugement en ce qu'il a relevé que les malfaçons qui auraient rendu l'appartement impropre à la location à la date requise n'ont pas été démontrées. En cause d'appel, cette preuve n'est pas davantage rapportée. Ces faits sont par ailleurs inopposables aux investisseurs dans la mesure où d'une part, l'administration fiscale saisie d'un recours par les époux [U] n'a pas admis que des désordres ou retard des travaux aient pu avoir une incidence sur la date de livraison du bien, et surtout les investisseurs avaient reçu une attestation de fin de travaux au mois de novembre 2004. Ils pouvaient donc légitimement s'attendre à bénéficier des conditions posées par l'article 199 précité.
La preuve de la défaillance de la société Cap Caraïbes Gestion à diverses reprises est donc bien rapportée, de sorte que la cour confirme que la responsabilité civile contractuelle de la société Sprimbarth Cap Caraïbes, venant aux droits de Cap Caraïbes Gestionb, est engagée.
Sur le préjudice
Les époux [U] ont subi un redressement fiscal à hauteur de 259 889 euros pour les années 2006, 2007 et 2009.
Ils critiquent la décision en ce qu'elle a limité le préjudice aux seules majorations.
Ils font valoir que, parce que les sociétés prestataires n'ont pas exécuté leur obligation contractuelle, ils ont perdu l'avantage fiscal auquel ils pouvaient prétendre.
Ceci exposé,
La souscription à un dispositif d'incitation fiscale implique la présence d'un aléa. L'investisseur ne peut être assuré d'obtenir l'avantage fiscal sans aucun risque.
En l'espèce, les époux [U] se sont vus garantir le paiement d'une année de loyer, mais étant assujettis aux conditions posées par l'article 199 undecies A, ils ne pouvaient avoir la certitude d'obtenir la réduction fiscale.
Il s'en déduit que le préjudice subi par les époux [U] ne constitue pas un préjudice direct mais consiste en une perte de chance de bénéficier d'un avantage fiscal. Ainsi que l'a dit le tribunal le rappel des droits correspondent au paiement de l'impôt auxquels ils étaient tenus.
Il convient de confirmer la décision en toutes ses dispositions
Sur les demandes accessoires
La cour confirme la condamnation de la société Financière des Voiles à garantir la société Sprimbarth Cap Caraïbes de la condamnation prononcée.
Sur les autres demandes
La société Financière des Voiles et la société Sprimbarth Cap Caraïbes parties perdantes, au sens de l'article 696 du code de procédure civile, seront tenues de supporter la charge des entiers dépens.
Il paraît équitable d'allouer aux époux [U] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
CONDAMNE la société Financière des Voiles et la société Sprimbarth Cap Caraïbes aux entiers dépens ;
CONDAMNE la société Financière des Voiles et la société Sprimbarth Cap Caraïbes à payer à M et Mme [U] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BURBAN E. LOOS
