Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 05 AVRIL 2019
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/02114 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BX6IF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 15/00528
APPELANTS
Monsieur [I] [R]
né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1]
Et
Madame [X] [Q] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 2] (Nouvelle-Zélande)
demeurant ensemble [Adresse 1]
Monsieur [E] [N]
né le [Date naissance 3] 1973 à [Localité 3]
Madame [S] [I]
née le [Date naissance 4] 1986 à [Localité 4]
Monsieur [T] [B] [G]
né le [Date naissance 5] 1925 à [Localité 5]
Madame [V] [L]
née le [Date naissance 6] 1951 à [Localité 6]
Madame [G] [N] épouse [B] [G]
née le [Date naissance 7] 1926 à [Localité 7]
demeurant tous [Adresse 2]
Tous représentés par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : K148
Ayant pour avocat plaidant Me Pierre BOUAZIZ de la SCP BOUAZIZ BENAMARA, avocat au barreau de PARIS, toque : P 215
INTIMÉES
SAS HIMA V1 prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Adresse 3]
N° SIRET : 450 937 149 0034
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant Me Céline RIFFLET, avocat au barreau de PARIS, toque : P 238
SAS BMS PATRIMOINE représentée par son président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 4]
[Adresse 4]
N° SIRET : 479 992 901 00054
SAS B&S représentée par son président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité
[Adresse 4]
[Adresse 4]
N° SIRET : 515 272 193 00027
Représentées toutes deux par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
Ayant pour avocat plaidant Me Adeline HAHN-ROLLET, avocat au barreau de STRASBOURG
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 28 Février 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 10 mai 2005, la SAS BMS Patrimoine a acquis d'une même société civile immobilière, d'une part l'immeuble entier du [Adresse 1], comprenant huit appartements outre une loge et d'autre part, l'immeuble entier du [Adresse 2] comprenant vingt sept appartements, outre une pièce et une loge.
Par lettre recommandée adressée le 15 août 2005 par le mandataire de la société BMS Patrimoine à M. [Z], locataire d'un appartement et d'une cave au [Adresse 1], lui était notifiée, avec reproduction de 5 alinéas de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de plusieurs paragraphes de l'article 4-1 du décret d'application du 30 juin 1977, une offre d'acquisition par lots de ces locaux.
Par acte authentique du 29 octobre 2009, la SAS HIMA V1, actionnaire unique de la SAS BMS Patrimoine a cédé à la société B&S, constituées entre MM. [Z] [E] et [A] [Y], la totalité de ses droits sociaux, pour le prix de 248 992,40 € et de son compte courant d'associé, pour 5 002 177,99 €.
Mme [I], Mme [L], M. [E] [N], Mme [G] [N] épouse [B] [G], locataires ou occupants de logements au [Adresse 2] et Mme [X] [Q] épouse [R] et M. [I] [R], locataires d'un appartement au n° 9 de cette même place, se sont plaints d'une fraude à leurs droits issus de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et des accords collectifs de location du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005.
Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2014, Mme [I], Mme [L], M. [E] [N], Mme [G] [N] épouse [B] [G], M. [B] [G], Mme [X] [Q] épouse [R] et M. [I] [R] (les demandeurs) ont, sur le fondement d'une telle fraude, assigné les SAS HIMA V1, B&S et BMS Patrimoine en vente à leur bénéfice de lots dont ils sont locataires, subsidiairement en nullité de l'acte de cession du 29 octobre 2009.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 08 décembre 2015, a :
- rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,
- débouté les demandeurs de leurs demandes,
- débouté les sociétés B&S et BMS Patrimoine de leurs demandes reconventionnelles en dommages-intérêts,
- condamné les demandeurs à payer 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à chacune des sociétés B&S, BMS Patrimoine et HIMA V1,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné les demandeurs aux dépens.
Par dernières conclusions du 6 février 2019, les demandeurs sollicitent de la cour de :
- vu le décret du 22 juillet 1999 rendant obligatoire l'accord collectif de location du 9 juin 1998,
- vu le décret du 10 novembre 2006 rendant obligatoire l'accord collectif de location du 16 mars 2005,
- vu l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,
- vu l'adage 'la fraude corrompt tout',
- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,
- l'infirmer pour le surplus,
- ordonner la restitution des sommes versées par les concluants aux intimés,
- dire que la cession d'actions et de compte courant d'associés du 29 octobre 2009 a été faite en violation de leurs droits issus des textes susvisés,
- en conséquence,
- à titre principal :
- dire que les concluants seront déclarés propriétaires des lots dont ils sont locataires moyennant le paiement du prix de base correspondant au prix fixé en 2009 par la société B&S, avec en déduction, le montant des loyers depuis le 29 octobre 2009 et, en supplément, la différence entre les charges locatives acquittées par les locataires et celles incombant au propriétaire, sous réserve de confirmation 'des chiffres', notamment de ceux visés dans l'acte de cession annulé,
- subsidiairement :
- dire nul l'acte de cession des actions et du compte courant d'associé du 29 octobre 2009, avec les conséquences qui y sont attachées,
- à défaut :
- dire cette cession inopposable aux concluants,
- débouter les intimés de leur demandes reconventionnelles,
- les condamner in solidum à verser 50 000 € de dommages-intérêts pour préjudice moral à chaque concluant et une somme globale de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus,
- à défaut :
- vu les articles 9, 11, 12 et 132 du code de procédure civile,
- vu le principe de loyauté du débat judiciaire,
- ordonner sous astreinte aux intimés de produire divers documents,
- surseoir à statuer dans l'attente de la production des pièces.
Par dernières conclusions du 12 février 2019, les sociétés B&S et BMS Patrimoine prient la cour de :
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription,
- infirmer le jugement sur ce point
- dire que l'action est irrecevable comme prescrite,
- en tout état de cause :
- allouer à chacune des concluantes 5 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Aucune note en délibéré n'ayant été sollicitée par la cour ni autorisée, les écritures ou les pièces déposées par les parties après l'ordonnance de clôture sont irrecevables.
Les moyens soutenus par les demandeurs au soutien de leur appel, ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté ce qui suit.
A supposer que l'acte de cession litigieux soit postérieur à des décisions du bailleur de mettre en vente par lots plus de dix logements, dans l'immeuble du n°9 et dans celui du n° 7, décisions de nature à entrer dans le champ d'application des accords collectifs rendus obligatoires par les décrets 22 juillet 1999 et du 10 novembre 2006, les demandeurs ne démontrent pas l'intention frauduleuse des parties à cet acte de cession.
Il appartient en effet aux demandeurs de prouver que la cession d'actions et de compte courant litigieuse a été consentie dans l'intention de contourner les obligations résultant des accords collectifs de location.
Or, à cet égard, les demandeurs procèdent par simple affirmation lorsqu'ils soutiennent que les actionnaires et dirigeants des sociétés BMS Patrimoine et HIMA V1 avaient d'abord décidé de ne pas respecter les accords collectifs et ensuite, pour y parvenir, de mettre en place un mécanisme fraudant les droits des locataires ayant consisté en l'acte de cession litigieux.
L'affirmation contenue dans le rapport de gestion du président de la société BMS Patrimoine du 8 avril 2009, afférent à l'exercice 2009 et selon laquelle : ' la société va poursuivre en 2009 la commercialisation des lots encore disponibles à la vente' ne prouve pas que le processus de vente engagé en 2005 s'est poursuivi, en fraude des droits des locataires et par le moyen de la cession litigieuse intentionnellement conclue à cet effet.
Il ne peut être soutenu que l'échec de la procédure du bailleur devant le juge des référés aux fins d'expertise, diligentée dans le but de s'assurer du respect des accords collectifs, ait rendu impossible à la société BMS Patrimoine de saisir le juge en validité de congés pour vendre et aux fins d'expulsion et de lui soumettre le moyen selon lequel elle avait respecté les accords collectifs.
Contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, nulle évidence ne permet d'interpréter la cession des actions comme une décision de changement radical de stratégie en vue mettre en échec les droits des locataires.
Il n'est pas établi que le changement d'actionnaires après l'arrêt du processus de vente des appartements auquel, notamment, M. [Z] et les époux [R], pour le n°9 et Mme [L] et Mme [I], pour le n°7, s'étaient opposés par acte d'huissier du 25 août 2006, ait modifié les droits des locataires au regard de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et des accords collectifs.
En particulier, la cession litigieuse ne prive pas les demandeurs de faire valoir devant le juge du bail, le cas échéant, le moyen qu'ils affirment et selon lequel, à partir du moment où un processus de vente à la découpe a été initié, il faut le mener jusqu'au bout même s'il a été suspendu pendant plusieurs années.
Est indifférente la circonstance que les sociétés HIMA V1 et BMS Patrimoine n'indiquent pas les raisons de leur décision de conclure l'acte de cession litigieux et qu'elles ne veulent pas davantage fournir les pièces justificatives de leur motifs et des modalités de cette décision.
Est également indifférente la circonstance alléguée que la cession litigieuse, à titre onéreux, aurait permis de recueillir des fonds importants ayant pu servir à indemniser des investisseurs ou de les rembourser afin de 'liquider' le fonds. Une telle opération, à la supposer correctement décrite par les demandeurs, n'est, en effet, pas susceptible de constituer un indice de fraude aux droits des locataires. Les demandeurs soutiennent d'ailleurs également que le prix de vente par appartement offert en 2009 aux nouveaux actionnaires correspondait à un prix très inférieur à celui proposé aux locataires en 2005 et en 2008, en présence d'un passif cédé très réduit. Or, la vente à un prix prétendument bradé ne peut davantage constituer un indice de fraude en l'espèce.
Si les demandeurs affirment que depuis la donation du 25 octobre 2013 par M. [Y] à ses filles de ses actions B&S après transformation de cette société, de SARL en SAS, 'les locataires ne bénéficient plus de la même protection que si leur bailleur était une personne morale, marchand de bien de surcroît, qui ne peut délivrer des congés que dans des cas limités', il ne peut en résulter non plus un indice de fraude aux droits des locataires affectant la cession litigieuse du 29 octobre 2009.
Rien n'obligeait le bailleur à notifier aux locataires ou à l'association de défense de leurs intérêts sa décision de mettre fin au processus de vente des appartements initialement mis en oeuvre, et la circonstance que quelques congés pour vendre (notamment à Mme [I] en 2010, à Mme [L] le 21 février 2009, aux époux [R] le 14 novembre 2014) aient été délivrés ou que des ventes aient été consenties pour des logements devenus libres d'occupant ne peut être retenue comme un élément de preuve d'une fraude commise au moyen de l'acte de cession litigieux, ce sans préjuger de la validité des congés ainsi délivrés.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la fraude du chef de la cession litigieuse n'était pas établie et en ce qu'il a débouté les demandeurs de toutes leurs prétention.
A défaut d'éléments suffisants permettant de rendre plausible la thèse des demandeurs et de fonder leur demande de communication de pièces, ils en seront également déboutés.
L'abus du droit reproché aux demandeurs n'est toutefois pas démontré. Les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts ne sont donc pas justifiées.
En équité, les demandeurs, tenus in solidum des dépens, verseront aux sociétés intimées, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme précisée au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute Mme [I], Mme [L], M. [E] [N], Mme [G] [N] épouse [B] [G], M. [B] [G], Mme [X] [Q] épouse [R] et M. [I] [R] de toutes leurs demandes,
Déboute les sociétés BMS Patrimoine et HIMA V1 de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts,
Condamne in solidum Mme [I], Mme [L], M. [E] [N], Mme [G] [N] épouse [B] [G], M. [B] [G], Mme [X] [Q] épouse [R] et M. [I] [R] à payer une somme complémentaire de 4 000 € à chacune des sociétés BMS Patrimoine et HIMA V1, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel,
Condamne in solidum Mme [I], Mme [L], M. [E] [N], Mme [G] [N] épouse [B] [G], M. [B] [G], Mme [X] [Q] épouse [R] et M. [I] [R] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
La Greffière Le Président
