France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 03 avril 2019, 16/24560

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 3 AVRIL 2019

(n° , 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/24560 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2FH6

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 23 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/05332

Jugement rectificatif du 30 août 2016- Tribunal de Grande Instance de Paris- RG n° 16/07319

APPELANTES

Madame [I] [C] épouse [F]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 1] (92)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090, avocat postulant

Assistée de Me Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543, avocat plaidant

Madame [E] [C] épouse [G]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 1] (92)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090, avocat postulant

Assistée de Me Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0543, avocat plaidant

INTIMÉE

SA SOCIÉTÉ HÔTEL [Établissement 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro [Établissement 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Thierry PIERRON de la SELARL CABINET TAIEB - PIERRON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0831

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juillet 1996, M. [P] [Z], aux droits duquel sont venues Mme [C] [I] épouse [F] et Mme [E] épouse [G], a donné à bail à la société HOTEL [Établissement 1] un hôtel de 45 chambres situés [Adresse 3] pour neuf années à compter du 16 avril 1995, renouvelé rétroactivement au 1er juillet 2005 par protocole d'accord le 12 juin 2007, moyennant un loyer de 90.000 euros hors charges et hors taxes.

Par lettre du 29 décembre 2006, la préfecture de police de Paris a notifié au gérant de la société HOTEL [Établissement 1] le procès verbal établi par la sous-commission technique de sécurité fixant un certain nombre de travaux indispensables à la poursuite de l'exploitation, concernant notamment l'encloisonnement des escaliers, l'installation électrique, les parois coupe-feu.

Par lettre du 3 mai 2007, la société HOTEL [Établissement 1] a indiqué aux bailleresses que la prise en charge des travaux leur incombait.

Les bailleresses n'ayant pas donné suite, la société HOTEL [Établissement 1] a adressé par lettre du 10 avril 2009 les menaces de fermetures reçues de la Préfecture risquant d'entraîner un très lourd préjudice financier.

Par télécopie du 3 juillet 2009, l'architecte mandaté par les bailleresses a informé la société HÔTEL [Établissement 1] avoir été chargé de la seule mise en conformité de la cage d'escalier, a précisé que le marché ne comportait pas de lot peinture, ni chauffage et a affirmé que les travaux commenceraient le 6 juillet 2009, soit trois jours après.

Par lettre du 10 juillet 2009 adressée aux bailleresses, la société HOTEL [Établissement 1] s'est étonnée d'une mise en oeuvre des travaux sans concertation avec elle et sans possibilité d'adaptation.

Par lettre recommandée du 8 août 2009, les bailleresses ont mis en demeure la locataire d'avoir à laisser faire les travaux.

Par acte du 29 décembre 2009, Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] ont délivré un commandement visant la clause résolutoire et ont demandé de ne plus s'opposer aux travaux.

Par acte d'huissier de justice du 7 janvier 2010, Me [K] a établi un procès-verbal de constat relevant les différentes difficultés relatives à l'exécution des travaux.

Par acte d'huissier de justice du 31 mai 2010, Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] ont délivré une assignation en référé afin de contraindre la société HOTEL [Établissement 1] à laisser exécuter les travaux.

Le 12 juillet 2010, un protocole d'accord mettant en oeuvre un calendrier d'achèvement des travaux a été signé par les parties et homologué par ordonnance de référé le 30 juillet 2010.

Par acte d'huissier de justice du 25 mars 2013, la société HOTEL [Établissement 1] a délivré assignation à Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] aux fins notamment de constater leur retard dans l'exécution des travaux de peinture au regard du délai imparti dans le protocole et en conséquence de constater son préjudice résultant de la perte d'exploitation des chambres immobilisées par les travaux.

Par acte d'huissier de justice du 12 décembre 2013,Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] ont délivré un commandement à la société HOTEL [Établissement 1] aux fins de la mettre en demeure de se conformer aux prescriptions du 4 décembre 2013 de la préfecture de Paris. Elles ont fait délivrer un second commandement aux mêmes fins par acte du 2 juillet 2014.

Par ordonnance rendue le 26 juin 2014, Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] ont été autorisées à assigner à jour fixe la société HOTEL [Établissement 1].

Elles ont assigné à jour fixe le 2 juillet 2014 la société HOTEL [Établissement 1] principalement aux fins de voir déclarer acquise la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, fixer une indemnité d'occupation et ordonner l'expulsion de la société locataire.

Par jugement du 4 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a ordonné une médiation.

Par ordonnance du 2 juin 2015, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures n° 13/05332 et 14/10012.

Par jugement en date du 23 février 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la société HOTEL [Établissement 1] la somme totale de 53.245, 73 euros au titre de remboursements de factures réglées par cette dernière ;

- débouté la société HOTEL [Établissement 1] du surplus de ses demandes;

- Dit que le commandement de payer en date du 12 décembre 2013, doit donc être déclaré nul et de nul effet et en, conséquence débouté Mme [I] [F] et Mme [E] [G] de leur demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et des demandes subséquentes ;

- débouté Mme [I] [F] et Mme [E] [G] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail ;

- débouté Mme [I] [P] et Mme [E] [G] du surplus de leurs demandes ;

- condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la société HOTEL [Établissement 1] la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] aux entiers dépens, que Maître Gérard TAIEB sera autorisé à recouvrer directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- dit ni avoir lieu à exécution provisoire.

Par jugement rectificatif en date du 30 août 2016, le tribunal de grande instance de Paris' a :

- fait droit à la requête de la société HOTEL [Établissement 1] reçue le 25 avril 2016';

- ordonné que le jugement rendu le 23 février 2016 soit complété pour réparer l'omission de statuer affectant son dispositif,

- dit qu'il convient de compléter le dispositif du jugement du 23 février 2016 en y insérant la mention suivante, placée après la mention 'condamne solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la Société HOTEL [Établissement 1] la somme totale de 53.245, 73 euros au titre de remboursement des factures réglées par cette dernière':

'condamne solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la Société HOTEL [Établissement 1] la somme de 29.8026 HT soif 35.643,19 euros TTC pour le remplacement des menuiseries extérieures vétustes selon le devis de la société PARIS EST SERVICES en date du 5 avril 2012, conformément aux dispositions du bail et à l'article 606 du code civil'';

- dit que les autres dispositions du jugement demeurent inchangées ;

- dit que la présente décision sera notifiée comme le jugement et qu'elle sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement rectifiée ;

- laisse les dépens à la charge de l'Etat.

Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] ont interjeté appel par déclaration en date du 7 décembre 2016.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 11 décembre 2018, Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] demandent à la Cour de :

Vu les dispositions de l'article 606 du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 1231 et suivants du Code Civil ;

Vu les dispositions des article L.145-1 7 du Code de Commerce ;

Vu les dispositions des article L.145-41 du Code de Commerce ;

Vu les dispositions de l'article 1225 du Code Civil ;

Vu les dispositions de l'article 1 728 et suivants du Code Civil ;

Vu la décision du tribunal de grande instance de Paris en date du 23 févier 2016 ;

Vu la décision du Tribunal de grande instance de Paris en date du 30 août 2016 ;

- dire et juger Mme [I] [F] et Mme [E] [G] recevables et bien fondées en leurs demandes ;

- infirmer partiellement la décision en date du 23 février 2016 et statuant à nouveau;

A titre principal, vu les articles L.145-17 et suivants du Code de Commerce ;

- dire et juger que le commandement délivré par exploit d'huissier à la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE en date du 12 décembre 2013 est régulier et produit tous effets de droit

- dire et juger que le commandement délivré par exploit d'huissier à la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE DEXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE en date du 2 juillet 2014 est régulier et produit tous effets de droit ;

En conséquence :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 janvier 2014 ou subsidiairement au 2 août 2014 ;

- ordonner l'expulsion de la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- autoriser Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à faire transporter dans telle réserve de leur choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, aux frais et risques de la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE ;

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer depuis le 13 janvier 2014 ou, subsidiairement à compter du 2 août 2014 jusqu'a libération complète et définitive des locaux libres de toute occupation par remise des clés à Mme [I] [F] ou à Mme [E] [G] ;

- dire et juger que Mme [I] [F] et Mme [E] [G] conserveront le dépôt de garantie après restitution des locaux, à titre de premiers dommages-et-intérêts ;

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE à payer à Mme [I] [F] et à Mme [E] [G] la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la Préfecture ;

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE à payer à Mme [I] [F] et à Mme [E] [G] la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état nécessaires pour rétablir le classement en hôtel de tourisme 2 étoiles ;

Subsidiairement, vu les articles 1728 et suivants du Code civil,

- prononcer la résiliation du bail de la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELÎERE ET TOURISTIQUE [Établissement 1] portant sur l'immeuble du [Adresse 3] ;

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE au paiement d'une indemnité d'occupation égale au double du montant du dernier loyer à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération complète et définitive des locaux libres de toute occupation par remise des clés à Mme [I] [F] ou à Mme [E] [G] ;

- dire et juger que Mme [I] [F] et Mme [E] [G] conserveront le dépôt de garantie après restitution des locaux, à titre de premiers dommages-et-intérêts ;

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOTTATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE à payer à Mme [I] [F] et à Mme [E] [G] la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la Préfecture ;

- En tout état de cause, vu les articles 1755 et suivants du code civil ;

- dire et juger que la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE a manifestement contrevenu à ses obligations contractuelles d'entretien et de réparation ;

En conséquence,

- dire et juger qu'il appartient à la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE de garder à sa charge les frais réalisés pour le remplacement des menuiseries extérieures à hauteur de la somme de 35.643,19 euros TTC;

- dire et juger qu'il appartient à la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE de prendre à sa charge les frais réalisés par les appelantes pour les mesures sollicitées par la préfecture de police de Paris à hauteur de la somme de 6.900 euros TTC ;

- infirmer la décision en date du 30 août 2016 en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

- dire et juger qu'il appartient à la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE de garder à sa charge les frais réalisés au titre des travaux prescrits par la Préfecture de police de Paris à hauteur de la somme de 53.245,73 euros TTC ;

- débouter purement et simplement la société hôtel [Établissement 1] de sa demande reconventionnelle en paiement en dommages et intérêts à hauteur de 100 000 euros dont la preuve pas plus que le lien de causalité ne sont établis présentant de surcroît un caractère forfaitaire ;

En tout état de cause,

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE à payer à Mme [E] [G] et à Mme [I] [F] la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la société HOTEL [Établissement 1] SOCIETE D'EXPLOITATION HOTELIERE ET TOURISTIQUE aux entiers dépens et autoriser Maître Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de Paris, à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 21 mars 2018, la SOCIETE HOTEL [Établissement 1], société d'exploitation hôtelière et touristique [Établissement 1], demande à la Cour de :

Vu les pièces produites aux débats ;

Vu le protocole d'accord du 12 Juillet 2010 homologué par ordonnance de référé du Tribunal de Grande Instance de PARIS en date du 30 Juillet 2010 ;

Vu le bail commercial du 24 Juillet 1996 et ses renouvellements ;

Vu l'article L. 145-41 du Code de Commerce ;

Vu l'article 606 du Code Civil ;

Vu l'article 1719 du Code Civil ;

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel principal interjeté par Mme [I] [F] et Mme [E] [G] ;

- déclarer recevable et bien fondée la Société HOTEL [Établissement 1] en son action, fins et demandes ;

- confirmer dans leur intégralité les jugements rendus le 23 février 2016 et le 30 août 2016 par la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris qui ont :

- condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la société HOTEL [Établissement 1] la somme totale de 53.245,73 euros au titre de remboursements de factures réglées par cette dernière ;

- condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la Société HOTEL [Établissement 1] la somme de 29.802 euros HT soit 35.643,19 Euros TTC pour le remplacement des menuiseries extérieures vétustes selon le devis de la société PARIS EST SERVICES en date du 5 Avril 2012, conformément aux dispositions du bail et à l'article 606 du Code Civil, avec intérêts à compter de cette date ;

- dit que le commandement de payer en date du 12 décembre 2013 devait être déclaré nul et de nul effet et, en conséquence, débouté Mme [I] [F] et Mme [E] [G] de leur demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et des demandes subséquentes ;

- débouté Mme [I] [F] et Mme [E] [G] de leur demande de prononcé de la résiliation du bail ;

- débouté Mme [I] [F] et Mme [E] [G] du surplus de leurs demandes ;

-condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la société HOTEL [Établissement 1] la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] aux entiers dépens, que Maître Gérard TAIEB sera autorisé à recouvrer directement, pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision,conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Y ajoutant, reconventionnellement,

- condamner solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] au paiement d'une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la société HOTEL [Établissement 1] la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [I] [F] et Mme [E] [G] aux entiers dépens que Maître Thierry PIERRON pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 18 décembre 2018.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Les appelantes exposent que les commandements du 12 décembre 2013 et du 2 juillet 2014 mentionnent le délai d'un mois de sorte qu'aucune confusion n'est possible quant au délai applicable ; que l'intimée ne peut le cas échéant se prévaloir de la nullité de la clause résolutoire insérée au bail, cette demande étant prescrite. Elles demandent en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 13 janvier 2014 ou subsidiairement au 2 août 2014.

L'intimée demande la confirmation du jugement qui a déclaré de nul effet le commandement délivré le 12 décembre 2013 en se référant à sa motivation et elle ajoute que la mention dans une clause résolutoire insérée au bail d'un délai de 15 jours est contraire à l'article L145-41 du code de commerce et a pour effet la nullité de la clause et du commandement pris sur son fondement.

Le commandement délivré le 12 décembre 2013 mettant en demeure la société locataire de procéder à des travaux mentionne que les bailleresses pourront se prévaloir à l'expiration d'un délai d'un mois à compter du commandement de la clause résolutoire du bail, laquelle est reprise in extenso dans le commandement. Or la clause résolutoire du bail ainsi reproduite vise un délai de 15 jours, ce délai étant effectivement celui qui figure au bail liant les parties.

La distorsion entre le délai visé par le commandements et le délai visé par le bail, repris dans le commandement, est de nature à entraîner une confusion chez la société locataire, ce qui suffit à rendre le commandement nul et de nul effet.

De surcroît, le commandements délivré l'est sur le fondement de la clause résolutoire du bail qui vise un délai d'acquisition inférieur au délai d'un mois mentionné par l'article L145-41 du code de commerce, ce qui a pour effet de faire échec aux dispositions de cet article et ce même si le commandement mentionne également un délai d'un mois. Il s'ensuit que ce commandement est nul et de nul effet, étant précisé que la nullité de la clause résolutoire peut être valablement invoquée par la société locataire comme moyen de défense au fond pour faire échec à la demande d'acquisition de la clause résolutoire sans encourir la prescription.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a débouté les bailleresses de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement délivré le 12 décembre 2013.

Les bailleresses sollicitant de voir dire que le commandement délivré le 2 juillet 2014 est régulier et produit tous effets de droit pour les mêmes motifs que ceux qu'elles invoquent à l'appui de la régularité du commandement délivré le 12 décembre 2013, la cour doit en examiner la régularité, étant relevé que l'intimée demande de déclarer mal fondé l'appel principal interjeté par Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G].

Le commandement délivré le 2 juillet 2014 mettant en demeure la société locataire de procéder à des travaux mentionne, à l'instar de celui du 12 décembre 2013, un délai d'un mois et reproduit aussi la clause résolutoire du bail visant un délai de 15 jours.

Ce second commandement étant affecté de la même irrégularité que celui du 12 décembre 2013, il ne peut pas, par conséquent, pour les motifs précédemment retenus, être déclaré régulier et il ne peut pas produire effet.

Il convient donc de débouter les bailleresses de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du commandement délivré le 2 juillet 2014.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les appelantes font valoir que les défauts d'entretien de l'hôtel ont entraîné le déclassement de l'hôtel puisque celui-ci a perdu en 2004 ses deux étoiles ce qui est contraire à la clause de destination. Elles prétendent que la locataire n'a pas respecté ses obligations en matière de sécurité suite aux travaux de mises aux normes qu'elles ont effectués ; qu'il n'a pas encore été satisfait à ce jour à toutes les prescriptions de la préfecture ; qu'elle n'a pas respecté ses obligations et d'entretien des locaux mises à sa charge ; que les travaux prescrits par l'administration sont à la charge du preneur lorsqu'ils résultent du manquement du preneur à son obligation d'entretien et d'une mauvaise utilisation des locaux par celui-ci.

L'intimée réplique que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge des bailleresses en l'absence de stipulation contraire dans le bail ; qu'aucune violation aux règles essentielles de sécurité n'est démontrée par les bailleresses ; que d'ailleurs la préfecture de police a donné en 2017 un avis favorable à l'exploitation de l'hôtel ; qu'elle a effectué de nombreux travaux qui relevaient des obligations des bailleresses. Elle soutient que les bailleresses ont attendu 12 ans pour se plaindre du déclassement de l'hôtel ; que l'absence de conformité aux normes de classement résulte pour partie des obligations à la charge des bailleresses à qui il incombait de mettre l'hôtel aux normes tel que cela ressort des prescriptions faites par l'administration en 2009.

- sur la sécurité et les prescriptions administratives

La cour rappelle qu'en l'absence de stipulation expresse du bail, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur.

En l'espèce, aux termes du bail renouvelé entre les parties le 24 juillet 1996, le preneur s'oblige à faire dans l'immeuble loué toutes les réparations locatives et d'entretien de quelque nature que ce soit, le propriétaire ne conservant à sa charge que les grosses réparations conformément à l'article 606 du code civil.

Le bail ne comporte aucune stipulation qui mettrait à la charge de la locataire les travaux prescrits par l'autorité administrative lesquels sont donc à la charge du bailleur.

Il s'ensuit que les travaux prescrits par l'autorité administrative qui sont nécessaires à l'exploitation de l'hôtel sont à la charge de Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] sans qu'il y ait lieu de distinguer si ces travaux pourraient le cas échéant également relever des obligations d'entretien ou de réparation du preneur.

D'une manière générale, la cour relève les travaux prescrits par l'autorité administrative dans le procès-verbal en date du 30 avril 2014 qui a donné lieu à un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel, faisant suite au procès-verbal délivré le 23 août 2013, sont essentiellement des travaux nécessaires à l'exploitation de l'hôtel tels qu'assurer la parfaite fermeture de l'ensemble des portes ayant une fonction d'isolement ; l'aménagement d'un local permettant de stocker les bagages, isolé par des parois E160 avec un bloc-porte E130VC ; la mise en place d'une installation de désenfumage de la cage d'escalier, la vérification des installations électriques et de l'ascenseur ; que les travaux prescrits relèvent des bailleresses. D'autres mesures sont prescrites, plus secondaires, dont certaines concernent la locataire comme tenir à jour le registre de sécurité, assurer la formation du personnel sur l'utilisation des moyens de secours.

Les bailleresses reprochent plus particulièrement à la société HOTEL [Établissement 1] l'absence de levée des réserves des rapports de vérification des installations électriques et de l'ascenseur, le fait qu'elle refuse de régler la maintenance de l'alarme SIIS ; que le local poubelle donne sur le sas de l'ascenseur ; la présence de stockage dans le local technique et dans la circulation du sous-sol ainsi que la non réalisation des mesures 4 et 7 de la notification du 28 janvier 2009.

Les mesures 4 et 7 précitées concernent les travaux de degré coupe feu ou pare flamme aux portes palières de l'ascenseur ainsi que des travaux visant à faire réaliser les baies de la cage d'escaliers en éléments verriers pare flamme. S'agissant de travaux prescrits par la préfecture, ils sont à la charge des bailleresses tout comme la mesure 2 figurant dans le procès-verbal du 30 avril 2014 relatif au rapport de vérification réglementaire des travaux relatifs aux mesures 4 et 7 tel que cela ressort du courrier de la préfecture de police de Paris du 26 décembre 2014.

La locataire a fait procéder à des vérifications des installations électriques le 27 juin 2014 et de l'ascenseur le 18 juillet 2014 suivant les prescriptions de la préfecture. Si effectivement ces rapports laissaient apparaître des réserves, la locataire a fait procéder à des travaux selon factures produites des 17/11/2014, 22/12/2014,30/01/2015, 20/02/2015, 3/03/2015 et 15/10/2015 aboutissant à la levée des réserves par la société BTP consultant le 21 octobre 2015, ce étant rappelé que les travaux de conformité de l'électricité prescrits par l'autorité administrative relèvent des bailleresses et que les factures produites concernent en majeure partie la mise en conformité de l'installation, notamment les mises à la terre, mise en sécurité de circuits, adjonction de dispositif de protection ; que le fait que selon le rapport d'intervention de la société JBELEC les neutres du circuit secondaire soient mélangés depuis l'origine de l'installation dans l'ensemble de l'établissement n'est pas imputable à la locataire.

Concernant l'ascenseur, la société locataire a fait procéder à un rapport de vérification quinquennal ; si ce rapport contient des réserves, la levée des réserves étant prescrite par l'autorité administrative, elle incombe aux bailleresses. En tout état de cause la locataire a procédé à des travaux selon facture du 20/04/2015. De surcroît, s'il est fait état d'un rapport de vérification de l'ascenseur du 18 janvier 2017 ayant entraîné sa mise en arrêt, celui-ci n'est pas versé aux débats de sorte que les bailleresses n'établissent pas que la cause de l'arrêt serait imputable à la locataire. Il a par ailleurs été produit les procès-verbaux annuels de contrôles de câbles et d'essais parachute relatifs à l'ascenseur dont le dernier date du 15 juin 2017.

Sur le stockage de matériaux inappropriés dans les locaux techniques, le courrier du 27 avril 2015 de la préfecture de police ne fait pas état que ce point, relevé en 2014, ferait encore problème, ni qu'il n'aurait pas été remédié à l'entreposage de bagages dans la salle des petits déjeuners.

Concernant les poubelles placées à l'extérieur du débouché de l'ascenseur et mentionnées dans le courrier du 27 avril 2015 de la préfecture de police de Paris, le procès-verbal du 19 janvier 2017 n'en faisant plus état, il est établi qu'il a été remédié à ce grief.

Par ailleurs la locataire justifie de la souscription de contrat de maintenance 'SIIS'.

Enfin, il convient d'observer que la préfecture de police a rendu un avis favorable à l'exploitation de l'hôtel le 2 février 2017.

- sur le déclassement de l'hôtel

La destination contractuelle du bail est celle de : commerce d'hôtel meublé, étant précisé que l'hôtel faisant l'objet du présent bail est classé en catégorie deux étoiles nouvelles normes.

Le déclassement de l'hôtel de la catégorie deux étoiles à celui d'hôtel de préfecture est intervenu le 26 octobre 2004 en raison d'une insuffisance d'entretien et d'une absence de conformité aux normes de classement.

Toutefois comme l'a relevé le jugement entrepris, le courrier du 26 octobre 2004 ne fait pas la part de ce qui relèverait des obligations d'entretien et de réparations locatives et des grosses réparations à la charge des bailleresses d'autant que d'importants travaux de mises aux normes à la charge des bailleresses étaient nécessaires tel que cela ressort du procès-verbal du 29 décembre 2006 établi par la préfecture de police de Paris fixant un certain nombre de travaux indispensables à la poursuite de l'exploitation, concernant notamment l'encloisonnement des escaliers, l'installation électrique, les parois coupe-feu de sorte qu'il n'est pas établi que le déclassement serait imputable à la seule locataire. En outre le déclassement de l'hôtel n'a pas fait obstacle au renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2005 selon protocole d'accord des parties le 12 juin 2007 dont les bailleresses avaient connaissance puisque le courrier du 26 octobre 2004 a été adressé à Mme [G].

Enfin l'hôtel est de nouveau classé en deux étoiles depuis le 29 mars 2017.

Les bailleresses font également grief à la locataire de régler son loyer avec retard.

Aux termes du bail, le loyer est payable en 4 termes égaux et à terme échu et la locataire doit s'acquitter des charges de la propriété, contributions foncières, taxes municipales, taxe d'ordure ménagères, de balayage... et l'assurance incendie de l'immeuble.

Les appelantes ont fait délivrer deux commandements de payer le 7 novembre 2016 et le 16 mars 2018 portant pour le 1er sur le 3ème trimestre 2016 et la taxe foncière et pour le second sur l'impôt foncier 2017, la taxe balayage et l'assurance. Toutefois il n'est pas produit de décompte permettant d'établir des retards répétés dans le paiement des loyers et charges par la locataire qui est dans les lieux depuis de nombreuses années et il n'est pas sollicité d'arriéré locatif de sorte qu'il n'est pas établi de manquements à l'obligation de régler les loyers et charges.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas rapporté la preuve par les bailleresses de manquements persistants de la locataire de nature à entraîner la résiliation du bail pour des raisons de sécurité ; ni de retards réitérés dans le paiement des loyers et charges et il n'est pas rapporté la preuve que le déclassement de l'hôtel serait imputable à la seule locataire. Il s'ensuit qu'il ne peut être reproché à la locataire des manquements suffisamment graves de nature à entraîner la résiliation du bail alors que celle-ci exploite les locaux depuis plus 40 ans, le bail du 24 juillet 1996 étant un renouvellement du bail du 1er juillet 1986 qui était lui-même déjà un bail renouvelé.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] de leur demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que des demandes subséquentes d'expulsion, séquestration des meubles et d'indemnités d'occupation dès lors que le bail n'est ni résilié judiciairement ni par l'effet de la clause résolutoire.

Le bail n'étant pas résilié, il n'y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes de remise en état

Dans le dispositif de leurs écritures, les appelantes sollicitent la condamnation de la société HOTEL [Établissement 1] à leur payer la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la préfecture et la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état nécessaires pour rétablir le classement en hôtel de tourisme 2 étoiles.

Les appelantes ont indiqué dans leurs écritures être bien fondées à réclamer la condamnation de la société HOTEL [Établissement 1] à leur régler l'intégralité des travaux à hauteur de 462.260,40 euros visant à rétablir l'établissement hôtelier en un hôtel deux étoiles sur la base d'un tableau effectué à leur demande par leur architecte en juin 2014 listant des travaux de rénovation intérieure, sans production de devis. Toutefois outre le fait qu'elles n'établissent pas que le déclassement serait imputable à la seule locataire, cette demande n'est pas fondée puisque l'hôtel bénéficie de nouveau de deux étoiles.

Par ailleurs, les appelantes demandent que la locataire prenne à sa charge la somme de 6.900 euros TTC au titre de prescriptions réclamées par la préfecture, à savoir l'établissement des plans d'évacuation, le contrôle quinquennal, le contrôle périodique de l'installation électrique et la transformation du local de réserves en bagagerie avec parois coupe-feu en se fondant là encore sur une estimation faite par leur architecte en juin 2014 sans production de devis. Cette demande n'est pas fondée puisque ces points ne font plus l'objet de demande par la préfecture et que les bailleresses ne justifient pas avoir effectué ces travaux.

Elles seront donc déboutées de ces demandes.

Sur la demande de remboursement des factures réglées par la société HOTEL [Établissement 1] au titre des travaux prescrits par la préfecture

Les appelantes sollicitent l'infirmation du jugement qui a accordé la somme de 53.245, 73 euros, se prévalant du défaut d'entretien de la locataire et de l'absence de travaux à leur charge relevant de l'article 606 du code civil.

L'intimée demande la confirmation du jugement entrepris.

La cour rappelle que la locataire a droit au remboursement des travaux qu'elle a effectués lorsque ceux-ci relèvent des travaux prescrits par l'autorité administrative qui incombent, en l'absence de clause expresse contraire, aux bailleresses ou lorsque les travaux relèvent de l'article 606 du code civil.

La cour renvoie à la motivation détaillée du jugement entrepris qu'elle adopte faute d'éléments nouveaux.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la société HOTEL [Établissement 1] la somme totale de 53.245, 73 euros au titre de remboursements de factures réglées par cette dernière.

Sur les frais de menuiseries

Les appelantes font valoir que l'état des menuiseries provient d'un défaut d'entretien par la locataire ; que celle-ci ne peut donc se prévaloir de la vétusté, ce que conteste l'intimée qui rappelle que les menuiseries sont d'origine.

Relevant que l'état des menuiseries des fenêtres est dû à la vétusté et qu'aucune clause du bail ne transfère au preneur les dégradations dues à la vétusté, la cour renvoie à la motivation détaillée du jugement entrepris qu'elle adopte en l'absence d'éléments de preuve contraire nouveaux.

Le jugement entrepris, tel que rectifié le 30 août 2016, sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [I] [F] et Mme [E] [G] à payer à la Société HOTEL [Établissement 1] la somme de 29.8026 HT soif 35.643,19 euros TTC pour le remplacement des menuiseries extérieures vétustes.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société HOTEL [Établissement 1]

La société HOTEL [Établissement 1] demande l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts qu'elle chiffre en cause d'appel à 100 000 euros. Elle soutient qu'aux termes du protocole d'accord homologué par le juge des référés, les travaux de peinture des chambres du 3ème, 2ème et 1er étage devaient être achevés au plus tard le 31 octobre 2010 ; que les bailleresses n'ont pas respecté leur engagement tenant au délai de sorte que la remise en service des chambres 12 et 13 n'est intervenue que le 6 avril 2012 et le 14 mai 2012 pour la chambre de service 52 ; que son chiffre d'affaires a été impacté. Ces éléments sont contestés par les bailleresses.

La cour renvoie à la motivation détaillée du jugement entrepris qu'elle adopte dont il ressort que le chantier des travaux a été interrompu à de nombreuses reprises en raison du comportement de la locataire qui a fait obstacle aux travaux, notamment de peinture, et ajoute que ce comportement a retardé la finition des chambres, les bailleresses s'étant trouvées dans l'obligation de rechercher une nouvelle entreprise de peinture pour terminer les travaux de peinture. Au demeurant le retard invoqué ne porte finalement que sur 3 chambres alors que les bailleresses ont fait procéder à d'important travaux sous le contrôle d'un architecte et que la société locataire ne justifie pas qu'elle aurait eu la possibilité d'avoir un taux d'occupation de 100% de l'hôtel.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris qui a débouté la société HOTEL [Établissement 1] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L'équité commande de confirmer le jugement de première instance sur l'article 700 du code de procédure civile et compte tenu de la confirmation dudit jugement également sur les dépens.

Il n'est pas inéquitable de condamner en appel Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] à régler à la société HOTEL [Établissement 1] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant en leur appel, elle seront également condamnées aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt rendu publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris en date du 23 février 2016 et le jugement rectificatif en date du 30 août 2016 en toutes leurs dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Rejette la demande tendant à voir valider le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 2 juillet 2014 ;

Déboute Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] de leur demande d'acquisition de la clause résolutoire du chef du commandement de payer délivré le 2 juillet 2014,

Déboute Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] de leurs demandes d'expulsion, séquestration des meubles et d'indemnités d'occupation,

Dit n'y avoir lieu à restitution du dépôt de garantie,

Déboute Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] de leur demande de condamnation de la société HOTEL [Établissement 1], société d'exploitation hôtelière et touristique [Établissement 1], à leur payer la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la Préfecture et la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état pour rétablir le classement en hôtel de tourisme 2 étoiles,

Déboute la société HOTEL [Établissement 1], société d'exploitation hôtelière et touristique [Établissement 1], de sa demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 100 000 euros en cause d'appel,

Condamne in solidum Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] à régler à la société HOTEL [Établissement 1], société d'exploitation hôtelière et touristique [Établissement 1], la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [C] épouse [F] et Mme [C] épouse [G] aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 03 avril 2019, 16/24560

Synthèse

Références :

Origine de la décision