Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 28 MARS 2019
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/17999 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4EOF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 16/00395
APPELANT
Monsieur [X] [V]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Lotfi OULED BEN HAFSIA, avocat au barreau de PARIS, toque : B1194
Ayant pour avocat plaidant, Me Marcin GOLEC, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
MAIRIE DE PARIS HÔTEL DE VILLE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par et ayant pour avocat plaidant, Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131
DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS
Service local du domaine de [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par M. [T] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président
M. Gilles MALFRE, conseiller
Mme Valérie MORLET, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral du 15 avril 2013, le projet d'aménagement des parcelles [Adresse 4], a été déclaré d'utilité publique.
Ce projet concerne notamment la parcelle [Cadastre 1], située au [Adresse 4], sur laquelle est édifié un immeuble composé de petits logements. M. [X] [V] est propriétaire du lot n°3, situé au rez-de-chaussée du bâtiment, sur cour, d'une superficie cadastrale de 17 m².
Les ordonnances d'expropriation sont intervenues les 11 juillet 2013 et 7 juillet 2015.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la Ville de Paris, par mémoire enregistré au greffe le 18 novembre 2016, a saisi le juge de l'expropriation de Paris.
Après transport sur les lieux le 22 mars 2017, par jugement du 22 juin 2017, celui-ci a :
- fixé à la date du jugement l'indemnité due par la Ville de Paris à M. [X] [V] à la somme de 73 930 euros se décomposant comme suit :
- 66 300 euros au titre de l'indemnité principale ;
[17 m² x 3 900 euros]
- 7 630 euros au titre du remploi ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné la Ville de Paris aux dépens ;
M. [X] [V] a interjeté appel de cette décision le 22 septembre 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par M. [X] [V], le 22 décembre 2017, notifiées le 13 février 2018 (AR des 21 et 22 février 2018), aux termes desquelles il demande à la cour :
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu comme référence dans la fixation de l'indemnisation, la valeur du marché de 2015 à 6 500 euros/m² qui ne tient pas compte de l'évolution des prix et du prix du marché de 2017 ;
- à titre principal :
- de retenir le prix de 9 050 euros/m² pour calculer le montant de l'indemnisation à lui verser ;
- d'infirmer le jugement dont appel, pour absence de motivation concernant l'existence de défauts structurels de l'immeuble ;
- subsidiairement sur ce point, d'infirmer le jugement, pour absence de motivation, concernant l'expertise fixant le taux de réfaction à 40% ;
- de fixer à 170 485 euros le montant de l'indemnité lui étant due par la Ville de Paris, se décomposant comme suit :
- 153 850 euros au titre de l'indemnité principale ;
[17 m² x 9 050 euros]
- 16 635 euros au titre du remploi ;
- à titre subsidiaire :
- de retenir le prix du 8 364,75 euros/m² pour calculer le montant de l'indemnisation à lui verser ;
- d'infirmer le jugement dont appel, pour absence de motivation concernant l'existence de défauts structurels de l'immeuble ;
- subsidiairement sur ce point, d'infirmer le jugement, pour absence de motivation, concernant l'expertise fixant le taux de réfaction à 40% ;
- de fixer à 157 670 euros le montant de l'indemnité lui étant due par la Ville de Paris, se décomposant comme suit :
- 142 200,75 euros au titre de l'indemnité principale ;
[17 m² x 8 364,75 euros]
- 15 470,07 euros au titre du remploi ;
-en tout état de cause, de condamner la Ville de Paris à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par la Ville de Paris, intimée, le 03 mai 2018, notifiées le 04 mai 2018 (AR des 16 et 17 mai 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- déclarer l'appel recevable mais mal fondé ;
- confirmer le jugement de première instance ;
- y ajoutant, condamner l'appelant au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 22 juin 2018, notifiées le 27 juin 2018 (AR du 27 juin 2018), aux termes desquelles il demande, à la cour de confirmer le jugement dont appel.
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité des conclusions
Les conclusions des parties déposées dans le délai de l'article R.331-26 du code de l'expropriation sont recevables.
-Au fond
M. [X] [V] fait valoir que :
- le prix des ventes retenues, datant de 2014 et 2015, ne tient pas compte de l'évolution des prix du marché entre 2015 et 2017 ; or, entre le troisième trimestre 2015 et le troisième trimestre de 2017, le prix au m² dans le 17ème arrondissement de [Localité 2] a augmenté de 12,28% ; les prix de ventes réalisées en 2014 et 2015 ne correspondent pas aux prix du m² retenus par les professionnels du secteur ;
- aucune expertise n'a été produite pour attester de l'existence de défauts structurels de l'immeuble ; aucun devis ni expertise n'a été produit pour justifier le taux de l'abattement à hauteur de 40% ;
La Ville de Paris répond que :
- à défaut de référence précise invoquée par l'exproprié, le tableau chiffré émanant de 'Paris notaires services' et le document du site Internet 'EffiCity' devront être écartés ;
- l'immeuble a donné lieu à plusieurs transports sur les lieux mais n'a jamais pu être visité et est inaccessible et inhabitable ; il ne peut en aucun cas être assimilé aux biens vendus sur le marché libre, ce qui justifie la réfaction de 40% ;
Le commissaire du gouvernement observe que l'étude de marché portant sur des biens anciens, une réfaction doit être retenue afin de maintenir l'équilibre entre la connexion au marché et la déprécation du bien ;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur la valeur unitaire de l'indemnité principale et aucune contestation n'existe au titre de la superficie et sur l'utilisation de la méthode par comparaison, avec une fixation en valeur libre, le bien exproprié étant inoccupé.
S'agissant des données d'urbanisme, le bien est situé dans une zone de DPU renforcée ; il s'agit d'un secteur d'incitation à la mixité habitat'emploi.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit d'un immeuble situé [Adresse 5], cette rue se situant au nord de Paris, dans le quartier dit des 'épinettes» à l'est du 17e arrondissement, proche du 18e arrondissement.
Le premier juge a indiqué ce qui n'est pas contesté par les parties, que cette rue est un axe secondaire qui relie l'avenue de [Localité 3] et [Localité 4], desservie par les stations de métro [Localité 5] (proche numéro 45), et [Localité 6] sur la ligne 13 ; la circulation est à sens unique et la rue est calme ; sur une parcelle rectangulaire cadastrée [Cadastre 1] d'une contenance de 127,20 m² est édifié un immeuble dont la surface hors 'uvre nette est de 398 m², la surface habitable de 33,9 m² et la surface cadastrale de 351 m² ; l'immeuble, de 4 étages droit comprenant 28 lots pour une surface de plancher approximatif de 400 m², est donc composé de très petits logements présentant une surface moyenne de 14 m² ; l'état de l'immeuble, qui a été constaté de l'extérieur lors du transport sur les lieux, est extrêmement dégradé, inhabitable, avec plusieurs fenêtres murées ; le rez-de-chaussée est muré, tagué et le bâtiment est condamné ; la façade est fissurée ; l'ensemble est divisé en lots de copropriétés et depuis 2007 le bâtiment se trouve dans cet état de délabrement ; le lot numéro 3 appartenant à Monsieur [X] [V] , se situe au rez-de-chaussée du bâtiment sur cour et sa superficie cadastrale est de 17 m².
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit 22 juin 2017.
- sur l'indemnité principale
Devant le premier juge, la Ville de Paris a proposé des termes de comparaison, ainsi que le commissaire du gouvernement, tandis que Monsieur [V] n' en a proposé aucun ; après avoir écarté les termes proposés par la Ville de Paris et retenu les termes du commissaire du gouvernement, le premier juge faisant état d'une valeur de marché de 6500 euros m² réaliste au vu des ventes de biens anciens rue Davy, compte tenu de l'état d'immeuble a opéré une réfaction de 40 % et retenu en conséquence une valeur de 3900 euros m².
Il convient en conséquence d'examiner les références des parties puis de statuer sur la réfaction.
A- les références des parties produites en cause d'appel :
1° Monsieur [V]
Monsieur [V] indique que le premier juge a retenu les prix de vente de 2014 et 2015 comme références de calcul du prix moyen en 2017 ; force est de constater qu'entre le 3e trimestre 2015, date de vente ayant servi de référence au juge de première instance, et le 3e trimestre 2017, date du jugement, le prix au m² d'immeubles dans le 17e arrondissement de [Localité 2] a augmenté de 12,28 %.
Il demande en conséquence à titre principal, à partir du document [Localité 2] notaires services'historiques des prix au mètre standardisé des appartements anciens à [Localité 2] par arrondissement (pièce N° 1), de retenir au 3e trimestre 2017, le prix moyen du m² dans le 17e arrondissement de 9050 euros.
Cependant dans le cadre de la méthode par comparaison, ne peuvent être retenues que des mutations effectives et non des estimations notariales ; en outre, en l'espèce, le bien exproprié présente un aspect très vétuste et dégradé, est inoccupé et n'a d'ailleurs pu faire l'objet d'une visite lors du transport sur les lieux le 7 juin 2017, mais d'une simple réunion devant l'immeuble ; le bien est fermé, interdit à l'habitation et inhabitable et les mesures administratives prises depuis mai 2012 grèvent fortement sa valeur sur le marché immobilier ; or la référence de Monsieur [V] est issue d'une moyenne des ventes d'appartements de toutes catégories, récents, bien ou mal équipés en bon état ou pas ; en conséquence cette référence doit être écartée.
A titre subsidiaire, Monsieur [V] demande de retenir plusieurs études réalisées par les plus grandes agences immobilières de [Localité 2], en indiquant que le prix du m² en 2017 est bien plus important qu'en 2014 (pièces numéros 2, 3,4, 5) et il demande de retenir le prix moyen selon ces quatre estimations de 8364,75 euros.
Cependant s'agissant cette fois, d'annonces dans des agences immobilières, pour les mêmes motifs que précédemment, ces références doivent également être écartées ;
2° Ville de Paris
La Ville de Paris fait tout d'abord référence à un avis de France Domaine du 9 mars 2016 qui évalue l'ensemble des lots sur la base de 2600euros m² utile, libre, en retenant la superficie cadastrale, à l'exception des lots 7, 11,17 et 19 pour lesquels les ventes enregistrées ont permis de relever la surface «loi Carrez» ; cette référence qui ne correspond pas à mutation effective, sera écartée.
La Ville de Paris propose ensuite les termes suivants :
'vente du 25 juin 2015, [Adresse 6], 3347 m², 4'118'646euros, soit 1230,55 euros/ m².
Cette référence située dans un autre arrondissement, n'est pas comparable, sera donc écartée.
'Vente du 17 juillet 2015,[Adresse 7], 303 m², 276'780 11euros,
soit 913,50 euros/ m².
Cette référence située dans un autre arrondissement, n'est pas comparable sera donc écartée.
'Vente du [Adresse 8], 2875 m², 7'771'922, soit 2703,28 euros/m².
Cette référence trop ancienne est située dans un autre arrondissement, n'est pas comparable sera donc écartée.
'Vente du 30 mai 2011, 5, rue Jacques Kablé, 1796 m², 4'400'000euros HT, soit 2450euros/m²
Cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée
'vente du 9 janvier 2006, [Adresse 9],( arrondissement non mentionné) 342 m², 1'200'000euros HT, soit 3509euros/du m²
Cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée.
-Vente du 3 octobre 2015,60 rue du poteau,( arrondissement non mentionné) 426 m², 1'400'000euros HT, soit 3286euros/du m².
Cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée.
- Un terrain [Adresse 10], (arrondissement non mentionné)d'une surface de 410 m², acheté les 25 janvier, 27 janvier 2012 auprès de 4 propriétaires, 1'048'000euros HT, soit 2556euros/du m²
Cette référence trop ancienne n'est pas comparable et sera donc écartée.
3° commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement en appel indique que la difficulté de l'estimation repose sur le fait de devoir prendre en compte les valeurs du marché tout en constatant l'éloignement du bien de ce marché ;l' étude porte sur des biens anciens vendus rue Davy avec l'application d'une réfaction afin de maintenir l'équilibre entre la connexion du marché et la dépréciation du bien, soit une valeur moyenne de 6479euros.
Les références du commissaire du gouvernement en appel, sont donc celles du commissaire du gouvernement de première instance :
'vente du 21 mai 2015,6 rue Davy, 38,5 m², 175'000euros, soit 4569euros/m²
-vente du 13 mai 2015,22 rue Davy, construction de 1860, 24,63 m², 185'000euros
soit 7500euros/m²
-vente du 9 avril 2015,4 rue Davy, construction de 1890, 36,02 m², 275'000euros, soit 7135euros/m²
-vente du 9 mars 2015, à la rue Davy, construction de 1900, 42,28 m², 285'000euros, soit 6741euros/m²
-vente du 31 février 2014, 23, rue Davy, construction de 1880, 13,2 m², 106'800euros, soit 8091euros/m²
'vente du 28 novembre 2014,28 rue Davy, construction de 1850, 15,11 m², 112'000euros, soit 7412euros/m²
-vente du 12 novembre 2014,54 rue Davy, construction de 1900, 35,51 m², 180'000euros, soit 5069euros/m²
-vente du 4 novembre 2014,25 rue Davy, construction de 1890, 27,33 m², vendu 130'000euros, soit 4757/m²
- vente du 11 septembre 2014,26 rue Davy, construction de 1860, 21,65 m², 165'000euros, soit 7621euros/m²
- vente du 18 février 2014, 20, rue Davy, construction de 1900, 20,4 m², 120'000euros, soit 5889/m²
L'ensemble de ces références porte donc sur des immeubles rue Davy, assez semblables, à celui au [Adresse 4] et correspond à un prix moyen de 64'788euros/10 = 6478,8 euros arrondis à 6479euros/m².
Monsieur [V] conteste ces références en indiquant qu'elles datent de 2014 et 2015 et qu'entre le 3e trimestre 2015 et le 3e trimestre 2017, le prix au m² d'immeubles dans le 17e arrondissement [Localité 2] a augmenté de 12,28 %.
Cependant, ces références ne datent pas de plus de 5 ans, pour justifier qu'elles ne soient pas retenues, et en outre l'évolution du marché évoqué concerne un historique des prix au mètre standardisé des appartements anciens à [Localité 2], qui concernent des appartements de toutes catégories, récents, bien ou mal équipés.
En conséquence le premier juge a exactement retenu ces références pour une valeur de 6500 euros m², qui tient donc compte de l'évolution des prix à la hausse par rapport à la date du jugement.
B- réfaction
Monsieur [V] indique à juste titre, qu'aucune expertise n'a été produite pour attester de l'existence de défauts structurels de l'immeuble ; cependant il ne conteste pas comme indiqué par le commissaire du gouvernement, que ce bâtiment présente un aspect très vétuste et dégradé, qu'il est inoccupé, et qu'il n'a pu faire l'objet d'une visite lors du transport sur les lieux du 7 juin 2017 mais, simplement, d' une réunion devant l'immeuble ; le commissaire du gouvernement précise que le bien est apparu comme très dégradé, effectivement inhabitable et il joint une photo de la façade du bien (annexe1).
Cela correspond à ce qu'a constaté le premier juge lors du transport sur les lieux, qui fait foi des constatations effectuées jusqu'à inscription de faux, qui indique dans le jugement que l'immeuble est extrêmement dégradé, inhabitable, avec plusieurs fenêtres murées, et des désordres structurels.
La photo de la façade du bien produit par le commissaire du gouvernement démontre les désordres structurels, ce qui correspond à des désordres structurels pesant sur le bien, sur le premier et le second 'uvre, justifiant des arrêtés d'interdiction à l'habitation pris pour 2 puis 4 lots les 16 mai 2002 et 2 août 2004, puis un premier arrêté administratif de déclaration d'utilité publique et d'interdiction d'habiter du 9 octobre 2007.
Compte tenu de l'état d'immeubles et des désordres structurels importants, le premier juge a en conséquence exactement retenu une réfaction de 40 % sur la valeur retenue, soit 6500euros X 0,60 = 3900euros/m²
Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement fixé l'indemnité principale à 17 m² X 3900 euros = 66'300 euros en valeur libre.
-sur l'indemnité de remploi
Les taux n'étant pas contestés, le jugement sera confirmé en ce qu'il a exactement retenu la somme de 7630euros.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu pour indemnisation de la dépossession foncière du bien de Monsieur [V] en valeur libre la somme de 66'300 + 7630 = 73'930 euros.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de débouter Monsieur [V] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de le condamner à verser la somme de 1500 euros à la Ville de Paris sur ce fondement en cause d'appel
- sur les dépens.
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312'1 du code de l'expropriation.
Monsieur [V] perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
Déboute Monsieur [V] de sa demande de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [V] à verser la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la Ville de Paris,
Condamne Monsieur [V] aux dépens d'appel.
La greffière Le président
