Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 14 MARS 2019
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/23083 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4VM4
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Novembre 2017 -Juge de l'expropriation de BOBIGNY - RG n° 16/00172
APPELANTE
Société SCI DU QUAI DE SEINE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentant légal : M. [T] [Z] en vertu d'un pouvoir général
Représentée par Me Mohamed LOUKIL de la SCP SCP LOUKIL RENARD ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J069
INTIMÉES
Société SEQUANO AMÉNAGEMENT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES [Localité 1] COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Mme [F] [R] en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Hervé LOCU, président de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M.Hervé LOCU, président
M. Gilles MALFRE, conseiller
Mme Marie-José BOU, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Hervé LOCU, président et par Isabelle THOMAS, greffière présente lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté du 10 mars 2011, le préfet de la Seine Saint Denis a déclaré d'utilité publique l'acquisition par la société Sequano Aménagement, à l'amiable ou par voie d'expropriation, des terrains nécessaires à l'aménagement de la zone d'aménagement concertée (ZAC) [Localité 2].
L'ordonnance d'expropriation a été rendue au profit de la société Sequano le 28 juin 2016.
Est notamment concernée par cette opération la SCI Quai de Seine, propriétaire d'un ensemble immobilier à usage d'hôtel/habitation et d'entrepôt, situé [Adresse 1], parcelle cadastrée section [Cadastre 1], d'une contenance cadastrale de 414 m². Cet ensemble immobilier se compose de trois corps de bâtiments : un premier corps d'immeuble à usage mixte d'habitation et de commerce, composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage, ouvrant dans la voie publique et la cour intérieure ; un second corps d'immeuble à usage d'habitation composé d'un rez-de-chaussée et de deux étages, ouvrant exclusivement dans la cour, voisin du premier bâtiment et séparé de ce dernier par une terrasse intérieure ; d'un bâtiment à un usage mixte d'entrepôt et d'habitation, composé d'un rez de chaussé et de combles, situé au fond de la parcelle et séparé du second corps d'immeuble par un dégagement dallé.
Faute d'accord sur l'indemnisation, la société Sequano Aménagement a, par mémoire visé au greffe le 25 octobre 2016, saisi le juge de l'expropriation de Bobigny.
Par jugement du 21 novembre 2017, après transport sur les lieux le 24 mai 2017, celui-ci a :
-jugé qu'à la date de référence, le bien était occupé ;
- fixé l'indemnité totale de dépossession due par la société Sequano Aménagement à la SCI du Quai de Seine à la somme de 835 790 euros se décomposant comme suit :
- 758 892 euros au titre de l'indemnité principale se décomposant comme suit ;
- 581 792 euros pour la partie hôtel/habitation ;
[363,62 m² x 1 600 euros]
- 177 100 euros pour la partie local d'activité/entrepôt ;
[126,5 m² x 1 400 euros]
- 76 889,2 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- condamné la société Sequano Aménagement au paiement de la somme de 2000 euros à la SCI Quai de Seine au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sequano aux entiers dépens.
La SCI quai de Seine a interjeté appel de cette décision le 16 décembre 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par la SCI Quai de Seine, respectivement le 14 mars 2018,notifiées le 27 mars 2018 (AR du 28 mars 2018) et le 4 janvier 2019, notifiées le 4 janvier 2019, aux termes desquelles elle demande, en définitive, à la cour :
- d'infirmer le jugement du 21 novembre 2017 ;
- à titre principal :
- de fixer la surface totale de l'ensemble immobilier à 801,92 m² dont 705,97 m² de surface utile, 457 m² de surface carrez, et 248,28 m² de surfaces annexes;
- de fixer l'indemnité de dépossession sur la base d'un m² à usage d'habitation pour toute la surface utile à 2 828 880 euros et l'indemnité de remploi à 280 888 euros
[705,97m² x 4 000 euros]
-à titre subsidiaire :
- de fixer l'indemnité de dépossession sur la base d'un m² à usage d'habitation pour la surface carrez et d'un m² à usage 'autre bâti professionnel' pour les surfaces annexes en considération des deux références les plus pertinentes à 2 741 947 euros et l'indemnité de remploi à 272 694 euros ;
[(457,69 m² x 4 000) + (248,28 m² x 3 670]
- de fixer l'indemnité de dépossession sur la base d'un m² à usage d'habitation pour la surface carrez et d'un m² à usage 'autre bâti professionnel' pour les surfaces annexes en considération de la moyenne des 11 références à 2 401 059 euros et l'indemnité de remploi à 238 605 euros ;
[(457,69m² x 4 000 euros) + (248,28m² x 2 297)]
- de fixer l'indemnité de dépossession sur la base d'un m² à usage 'autre bâti professionnel' pour la totalité de sa surface utile et en fonction des deux références les plus pertinentes à 2 590 909 euros et l'indemnité de remploi à 257 590 euros ;
[705,97 m² x 3 670 euros]
- de fixer l'indemnité de déménagement à 16 890 euros;
-de condamner la société Sequano Aménagement à la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles :
- condamner la société Sequano aux entiers dépens ;
- adressées au greffe, par la société Sequano Aménagement intimée et appelante incidente, le 13 juin 2018 notifiées le 15 juin 2018 (AR des 21 et 28 juin 2018), aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- la recevoir en son appel et l'en déclarer bien fondée ;
- débouter la SCI Quai de Seine de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- de réformer partiellement le jugement du 21 novembre 2017 et de fixer l'indemnité de dépossession totale de dépossession à la somme de 909 525, 20 euros se décomposant comme suit :
- 825 932 euros au titre de l'indemnité principale ;
[(405,52 m² x 1 600 euros) + (126,50m² x 1 400 euros)]
- 85 593,20 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, le 15 juin 2018, notifiées le 19 juin 2018 (AR des 21 et 29 juin 2018), aux termes desquelles il demande à la cour :
- de confirmer sur le principe et le quantum les modalités de détermination des indemnités fixées en première instance ;
- en conséquence, de fixer l'indemnité totale de dépossession à la somme de 835 790 euros se décomposant comme suit :
- 758 892 euros au titre de l'indemnité principale ;
- 76 889, 2 euros au titre de l'indemnité de remploi ;
Par ces motifs :
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 16 décembre 2017 ,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions de la SCI Quai de Seine du 14 mars 2018 , les conclusions de la société Sequano Aménagement du 13 juin 2018 et du commissaire du gouvernement du 15 juin 2018 déposées dans les délais légaux sont recevables.
Les conclusions de la SCI quai de Seine du 4 janvier 2019 sont de pure réplique à l'appel incident de la société Sequano Aménagement et aux conclusions du commissaire du gouvernement, ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- au fond
La SCI quai de Seine fait valoir que :
- à titre principal :
-la tendance du marché immobilier au 1er juin 2018 était à la hausse et justifie de porter la valeur du m² des immeubles à usage d'habitation à 4 000 euros ; par ailleurs, il ressort des références de mutation récentes sur le territoire de la commune de [Localité 3], obtenues en avril 2018, une moyenne de 2 297 euros/m² pour des biens immobiliers de nature 'autre bâti professionnel'; en outre, deux références jugées particulièrement pertinentes du fait de leur proximité avec le bien exproprié peuvent également conduire à retenir la moyenne de 3 670 euros/m² pour des biens immobiliers de nature 'autre bâti professionnel';
- la première attestation du cabinet de géomètre était erronée en ce qu'elle indiquait une surface totale de 762,03m² dont 363,62 m² de surface carrez et 398,41m² de surface annexe ; en effet, il ressort d'une seconde attestation du même cabinet de géomètre que la surface totale de l'ensemble immobilier est de 801,92 m², dont 457,69 m² de surface carrez, correspondant à la partie 'hôtel/habitation' et 344,23 m² de surfaces annexes, correspondant à la partie ''local d'activité/entrepôt', dont 95 m² présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ; il résulte ainsi de ces mesures que la surface utile du bien exproprié est de 705,97 m² [801,92 m² - 95,95 m²] ; en outre, dans la mesure où cette attestation rectificative n'est pas contestée par l'expropriant, il reviendra au juge d'appel de se référer à ces surfaces-là afin de procéder au calcul de l'indemnité de dépossession ;
- il en résulte que l'indemnité de dépossession entière doit être calculée sur la base d'un usage d'habitation et ainsi s'établir à 2 823 880 euros [705,97 m² x 4 000 euros] ;
- à titre subsidiaire :
- s'il ne fallait retenir que 457,69 m² de surface carrez au prix du m² à usage d'habitation et 248,28 m² de surfaces annexes au prix de la moyenne des deux références les plus pertinentes (3 670 euros), l'indemnité de dépossession devrait s'établir à 2 741 947 euros [(457,69 m² x 4 000 euros) + (248,28m² x 3 670 euros)] ;
- s'il ne fallait retenir que 457, 69 m² de surface carrez à l'usage d'habitation et le reste de la surface au prix de la moyenne des 11 références (2 297 euros), l'indemnité de dépossession devrait s'établir à 2 401 059 euros [(457,69 m² x 4 000) + (248,28m² x 2297 euros)] ;
- l'indemnité de dépossession peut être calculée en appliquant la moyenne des deux références les plus pertinentes pour la totalité de la surface utile et ainsi s'élever à 2 590 909 euros [705,97 m² x 3 670]
- le déménagement présente un coût de 16 890 euros conformément aux deux devis versés au débat ;
La société Sequano Aménagement répond que :
-concernant la surface du bien exproprié:
- le différentiel entre le premier et le second mesurage résulte de la prise en compte de la surface de combles pour 94,06 m² ;
- les surfaces retenues par l'exproprié afin de calculer l'indemnité de dépossession ne sauraient être retenues ; en effet dans le cadre de son premier mémoire d'appel enregistré au greffe de la cour le 14 mars 2018, l'exproprié demandait de prendre en compte la surface de 457,69 m² pour les locaux à usage de logement/hôtel et la surface de 126,50 m² pour les locaux à usage d'entrepôt/garage/caves ; or, dans son mémoire rectificatif enregistré au greffe le 27 mars 2018, soit postérieurement à l'expiration du délai de 3 mois visé à l'article R 311-26 du code de l'expropriation, l'exproprié demandait au juge de prendre en compte la prise en compte d'une surface de 705,97 m², correspondant à l'addition des surfaces carrez et de la totalité des surfaces annexes ; pour ces raisons, il est demandé au juge d'écarter cette demande ;
- les surfaces retenues par le juge de première instance (363, 62 m² pour les locaux à usage de logement/hôtel ; 126,50 m² pour les locaux à usage 'd'entrepôt/garage/cave'), résultant de la première attestation du cabinet de géomètre) ne sauraient être confirmées ; en effet, il résulte de la seconde attestation du cabinet de géomètre que la surface utile est de 405, 52 m² pour les locaux à usage de 'logement/hôtel' et 126,50 m² pour les locaux à usage d'entrepôt/remise/cave ;
- concernant les valeurs/m² :
- les valeurs/m² proposées par l'exproprié ne sauraient être confirmées car elles ne sont fondées sur la production d'aucun terme de comparaison précis et ont été calculées suivant la méthode d'évaluation par capitalisation du revenu, qui est systématiquement écartée par les juridictions de l'expropriation car jugée peu fiable et présentant des incertitudes ; en outre, les références dont se prévalait l'exproprié concernaient des cessions d'appartements qui ne sont donc pas comparable avec l'immeuble de rapport objet de l'expropriation ;
- les valeurs/m² retenues en première instance (1 600 euros/m² pour les locaux à usage de logement/hôtel ; 1 400 euros/m² pour les locaux à usage d'entrepôt/garage/cave) doivent être confirmées car elles ont été calculées grâce à des termes de comparaison fiables ;
- il en résulte que l'indemnité totale de dépossession doit s'établir à la somme de 909 404 euros se décomposant comme suit :
- 732 3014 euros au titre des locaux à usage de logement/hôtel [457,69 m² x 1 600 euros] ;
- 177 100 euros au titre des locaux à usage d'entrepôt/garage/cave [126,50 m² x 1 400 euros] ;
Le commissaire du gouvernement observe que :
- l'exproprié ne justifie pas ses demandes pour proposer des valeurs à la hausse en comparaison avec celles validées en première instance ; en conséquence, il convient de ne pas prendre en compte les nouvelles valeurs proposées par l'exproprié, car elles n'ont pas de fondement ;
- l'indemnité de déménagement ne peut être attribuée, s'il n'y a pas plusieurs devis permettant de calculer rationnellement ces coûts ;
-l'appréciation des termes de comparaison retenus par le juge ne relève pas de son office ;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété , si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur l'indemnité de dépossession et sur l'indemnité de déménagement.
S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a exactement fixé en application des articles L213-6 du code de l'urbanisme au 29 mars 2013, correspondant au PLU approuvé le 25 janvier 2010, modifié le 29 mars 2013. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
S'agissant des données d'urbanisme, le fonds de commerce est implanté au sein de 2 immeubles cadastrés [Cadastre 1]; les bâtiments ont été construits en R +1 et R+2 datant de 1820, implantés en zone UI de la Zac [Localité 2].
La S.A.R.L. Hôtel Sympa Formule occupe l'immeuble en vertu d'un bail commercial du 15 septembre 1999 pour une durée renouvelable de 9 ans ; le bail porte sur la totalité de l'ensemble immobilier exproprié; en conséquence en application de l'articleL322-1 du code de l'expropriation, à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 28 juin 2016, le bien était occupé.
Le commissaire du gouvernement indique que le fonds commercial est situé au pied de la seine, dans une zone peu dynamique, en l'absence de commerce aux alentours, que la situation est peu favorable pour ce type d'activité commerciale , et que la zone est excentrée et loin des transports en commun.
L'appelant souligne que la parcelle est située en bord de seine et à proximité de l'ensemble des services: crèches, écoles, commerces, bus ainsi que des secteurs d'activité, ce qui bénéficie au fonds qu'elle exploite dont l'objet est la location d'appartements meublés pour courts séjours; elle estime que le bâtiment est en parfait état et qu'il présente des caractéristiques exceptionnelles notamment son grand terrain de forme régulière et de surface plane, comportant une cour aménagée et arborée et une accessibilité parfaite.
Sequano Aménagement estime que l'état d'entretien général de l'ensemble immobilier peut être qualifié de passable.
Le premier juge indique que suite au transport sur les lieux, il a été constaté que le bien se trouve dans la ZAC [Localité 2], à environ 15 mn à pied du centre ville et de la station Marie [Localité 3] ( ligne 13) et à 2km de la gare [Établissement 1] et de la gare [Localité 3](RER C) et desservie également par la ligne de bis 85; il s'agit d'un ensemble immobilier de construction ancienne, à usage d'hôtel meublé, d'habitation et de local commercial, ouvrant sur la route départementale 1, en bord de la seine, dans une zone d'activités en cours de restructuration ; il est situé à proximité immédiate du Grand Parc [Localité 3] et de L'île de [Localité 4] ; l'ensemble est en état d'usage et l'entretien extérieur est correct ; la distribution des chambres appartements est empirique ; l'activité d'hôtel meublé est répartie dans 3 corps de bâtiment, au sein d'anciens logements subdivisés en chambres privatives ; les chambres situées au rez-de-chaussée sont dans un état d'entretien passable ; les chambres situées aux 2 étages, la chambre contiguë, l'entrepôt et l'appartement professionnel sont dans un état d'entretien correct ; les équipements sont sommaires et usagés.
Le premier juge a conclu que les caractéristiques du bien permettent de dégager :
'un facteur de plus-value : la situation du bien, dans une zone en cours de réhabilitation, en bord de Seine
'des facteurs de moins-value : également la situation du bien, éloigné des transports en commun et de toutes commodités , l'état d'usage de l'intérieur des bâtiment, en particulier des chambres d'hôtel
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé c'est celle de la première instance, soit 21 novembre 2017.
- sur l'indemnité principale
1° sur les superficies
Le premier juge indique qu'à l'audience ,le gérant de la SCI quai de Seine a produit et communiqué une attestation de superficie du cabinet d'experts ICCR révélant une surface « Carez » des locaux (Hors cours, terrasses et surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m) de :
-363,62 m² s'agissant de la parti hôtel/habitation ,
-126,5 m² agissant du garage, des remises et les cas.
Il ajoute que ces surfaces ont été adoptées par chacune des parties et seront retenues.
En cause d'appel, la SCI quai de la Seine produit une attestation du cabinet ICCR (pièce numéro 2) géomètre, établie postérieurement aux débats, indiquant que la surface totale de l'ensemble immobilier est de 801,92 m², dont 457,69 m² de surface Carez, et 344,23 m² de surfaces annexes dont 95,95 m² présentent une hauteur sous plafond inférieur à 1,80 m; la surface utile ressort ainsi à (801,92 - 95,95)= 705,97 m² .
Il sera relevé que la pièce numéro 1 est une attestation de superficie du cabinet ICCR qui mentionne comme date de l'expertise le 30 septembre 2017 et retient au total une surface Carez de 363,62, Total surfaces annexes de 398,41 et un total de 762,03 m² ; la pièce numéro 2 est également une attestation de superficie du même cabinet, qui n'a pas été établie postérieurement aux débats, puisqu'il est mentionné également 'expertise du 30 septembre 2017" total de surface Carez 457,69, Total surfaces annexes 344,23 et total de 801,92 m² et il n'est pas mentionné qu'il s'agit d'une attestation rectificative.
Cependant la seconde attestation du cabinet ICCR n'étant pas contestée par l'expropriant, sera retenue.
En matière d'expropriation, il convient de retenir la surface utile définie par le code de la construction de l'habitation comme étant égale à la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes et à l'exclusion des garages, cour jardin ainsi que des locaux de la surface plafond et inférieure à 1,80 m; en conséquence au regard du mesurage effectué par le cabinet ICCR (pièce numéro 2), la surface habitable des locaux à usage de logements/hôtel est de 353,36 m², les surfaces annexes à 52,16 m² (94,06+10,27 /2), excluant les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ainsi que celle des cours et terrasse.
La surface utile totale des locaux à usage de logements/hôtel ressort donc à 353,36 +52,16 =405,52 m²
La surface utile des locaux à usage d'entrepôts/remise des caves est de 108,65 +17,85 =126,50 m²
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2° sur la valeur
La SCI quai de la Seine ne reprend pas son argumentation présentée en première instance relative à la méthode par capitalisation de la valeur locative, des termes de référence issus de la base BIEN (pièce numéro 5 ); elle souligne qu'elle a indiqué devant le premier juge des termes de comparaison sur la commune [Localité 3] justifiant d'un prix de 5500 euros à 6500 euros le m² pour des immeubles à usage d'habitation et a sollicité de retenir un prix de 3500 euros ; la demande du marché au 1er juin 2018 étant à la hausse justifie de porter la valeur du m² ' à usage d'habitation à 4000 euros ; elle verse aux débats les factures des travaux de rénovation et d'embellissement pour un montant total de 368'219euros ; elle a pu obtenir en avril 2018 les références des mutations récentes sur le territoire de la commune [Localité 3] ,avec une moyenne de 2997 euros/le m², mais néanmoins, ces références sont parfaitement pertinentes du fait de leur proximité avec le bien exproprié, pour 3055euros/m² ([Adresse 4]) l'autre pour 4285euros/le m², ([Adresse 5]), soit une moyenne de 3670euros/ du m² ;
Il ressort de l'examen de la pièce numéro 13 émanant des Finances Publiques du 27 avril 2018 que les 16 références se situent à [Localité 3] sous la mention soit « bâti professionnel» soit 'autre bâti professionnel», mais avec un écart très important , puisque la référence la plus basse du 1er septembre 2014 est de 913,98 euros le m² et la référence du 15 décembre 2016 est de 4285,71 euros le m² ; la SCI quai Seine indique que deux références sont particulièrement pertinentes du fait de leur proximité avec le bien exproprié à savoir celle du 7 mars 2014, [Adresse 4] avec un prix de 3055euros/du m² en situation libre et celle du [Adresse 5] du 4 décembre 2016 4285,71 euros du m² en situation libre ; cependant, si ces biens sont en situation libre, et en l'absence d'élément d'information, notamment par la production des actes, il ressort cependant que ces biens ne sont pas comparables , puisque la mutation du 15 décembre 2016 porte sur 70 m² de surface utile et celle du 7 mars 2014 porte sur plusieurs surfaces cadastrales.
En conséquence ces références doivent être écartées.
Afin de fixer une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, il convient, en raison de leur nature différente, de fixer une valeur pour la partie entrepôt/local d'activité et une valeur pour la partie hôtel/habitation.
A- références portant sur des locaux à usage d'activités
Le premier juge a fixé la valeur à 1400euros/du m² en valeur occupée.
Il convient d'examiner les références produites par les parties :
1° par la SCI quai de Seine
Il n'est pas produit d'autres références que celles émanant de la DGFIP du 27 avril 2018
2° par la société SEQUANO Aménagement
Elle reprend tout d'abord les 4 références invoquées par le commissaire du gouvernement .
référence propres :
'10 janvier 2013, [Adresse 6] ,11'600'000, 1105euros/du m² libre d'occupation
Cette référence comparable sera retenue.
'19 décembre 2014 [Adresse 6] , 604'894euros, 1326euros/du m² occupé
Cette référence comparable sera retenue
'23 décembre 2014, 29/33, rue Pierre, 8 m², 1 million d'euros, 1000euros/du m²
Cette référence comparable sera retenue
'5 décembre 2014,[Adresse 7] , 378 m², 300'000euros, 794euros/du m²
Cette référence comparable sera retenue.
Soit une moyenne de 1056,25 euros/du m²
3° par le commissaire du gouvernement
-26 septembre 2013, [Adresse 8], 580'000euros, 353 m², 1643euros/du m², locaux à usage de dépôt commercial
'3 juin 2014,[Adresse 9], 740'000,339 m², 2183euros/m², locaux à usage d'atelier de hangar
'28 août 2014,[Adresse 10], 448'000,340 m², 1318euros/du m², bâtiment à usage d'entrepôts avec mezzanine
'5 décembre 2014,[Adresse 7] , 300'000euros, 378 m², 794euros/m², local à usage d'entrepôts
soit une moyenne 1484euros et une médiane de 1480euros
Ces références correspondant à des ventes récentes d'immeubles à usage d'activités d'entrepôt dans la même localité étant comparables seront retenues.
Au regard de la moyenne des références de l'expropriant pour une moyenne de 1056,25 euros du m², des références du commissaire du gouvernement selon une moyenne de 1484euros/du m², en tenant compte de l'ancienneté de certaines des références, que pour les références de l'autorité expropriante, 3 ventes sur 4 ont été réalisées au profit d'elle-même ou l'établissement public foncier [Localité 5] ce qui est un facteur de pression à la baisse du prix, du fait que Sequano Aménagement ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge, il apparaît que la valeur revendiquée par l'expropriant de 3670 euros ne peut être atteinte et qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la valeur de 1400euros/en valeur occupée.
L'indemnité sera donc de :126,50 m²X1400 = 177'100 euros
Le jugement sera donc confirmé en ce sens
B- références portant sur des locaux à usage d'habitation
Le premier juge a fixé la valeur à 1600 euros du m² en valeur occupée
Il convient d'examiner les références produites par les parties :
1° par la SCI du quai de la Seine
Il n'est pas produit d'autres références que celles émanant de la DGFIP du 27 avril 2018
2° de la société Sequano Aménagement
Sequano Aménagement reprend tout d'abord les références du commissaire du gouvernement et propose des références propres :
-27 décembre 2013, [Adresse 11] immeuble, comprenant 3 locaux commerciaux, 105 étages comprenant chacun 5 appartements, 934 m², 1'500'000 euros, 1606 euros/m²
Cette référence comparable sera retenue
- Jugement du tribunal d'instance de Bobigny du 17 mai 2016,[Adresse 12], ensemble immobilier composé de commerces et d'habitation, appartements et chambres d'hôtel, 900euros/ le m² est 860 euros/le m²
Cette référence n'est pas comparable étant située dans une autre localité et sera en conséquence écartée.
3° du commissaire du gouvernement
'27 juillet 2016, [Adresse 13], 192'147 m², 1306 euros/du m², immeuble d'habitation
'8 décembre 2014, [Adresse 14], 565'000 euros, 319 m²,1771euros/m², hôtel avec café restaurant
'30 juillet 2013, [Adresse 15], 2'200'000 euros, 1149 m², 1915euros/du m², immeuble de 23 logements avec un commerce
'27 décembre 2013, [Adresse 11], 1'500'000 euros, 934 m², 1606 euros/du m²,immeuble de 23 logements avec 3 commerces
soit une moyenne de 1649euros, avec une médiane de 1688 euros
Ces références comparables seront retenues.
Au regard de la référence de l'autorité expropriante pour une valeur de 1606 euros/du m², de la moyenne des références du commissaire du gouvernement pour une moyenne de 1649 euros/du m², du fait que Sequano Aménagement ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge, la valeur ne peut atteindre la somme demandée par l'appelant de 4000euros et il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 1600 euros/le m² en valeur occupée.
La valeur sera donc fixée à 405,52 m²X 1600 euros = 648'832 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
L'indemnité totale sera donc fixée, conformément à la proposition de Sequano Aménagement à la somme de 648'832 euros (405,52 m²X 1600euros)+177'100 euros (126,50 m² X 1400 euros)= 825'932euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
-Sur les indemnités accessoires
1°sur l'indemnité de remploi
5000eurosX20 %= 1000euros
10000 euros X 15 %= 1500euros
810'932 euros(825'932 -15'000) X 10% = 81093,20 euros
soit un total de 83'593,20 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
2° sur l'indemnité de déménagement
La SCI quai de Seine sollicite en appel au titre du déménagement la somme
de 16'890eurosen fonction des 2 devis versés aux débats.
Cette demande présentée en appel est recevable, étant un accessoire de l'indemnité principale.
Au regard des devis produits pièce numéro 3 pour un montant de 18'180 euros et de la pièce numéro 18 pour un montant de 15'600 euros et en l'absence de contestation par Sequano Aménagement, il convient de faire droit à la demande .Elle sera donc ajoutée au jugement.
L'indemnité totale est donc de 926'415,20 euros, arrondie à 926'416 euros : indemnité principale de 825'932 euros+indemnités de remploi de 83'593 +indemnité de déménagement de 16'890 euros.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
Il convient de confirmer le jugement qui a condamné la société Sequano Aménagement à payer la SCI quai de la Seine la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de débouter la SCI du quai de Seine de sa demande de 5000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- sur les dépens.
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance.
Au regard de la solution du litige, la cour ayant fait droit à l'appel incident de Sequano Aménagement et à la nouvelle demande en cause d'appel de la SCI du quai de Seine au titre de l'indemnité de déménagement, chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties,
Infirme partiellement le jugement entrepris,
Statuant à nouveau
Fixe à la somme arrondie de 926'416 euros l'indemnité totale de dépossession due par la Sequano Aménagement à la SCI quai de Seine dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien situé [Adresse 1], sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 1] se décomposant de la manière suivante :
'indemnité principale : 825'932 euros
'indemnité de remploi : 83'593,20 euros
'indemnité de déménagement : 16'890 euros
Confirme le jugement en ses autres dispositions.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Déboute la SCI du quai de Seine de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Dit que chaque partie supportera la charge des dépens exposés en appel.
La greffière Le président
