Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 13 MARS 2019
(n° , 15 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/20745 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BZZ3M
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/03324
APPELANTE
SA LOISELET ET DAIGREMONT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Philippe PERICAUD de la SCP JEAN-FRANCOIS PERICAUD ET PHILIPPE PERICAUD, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque: P0219
INTIME
Syndicat des Copropriétaires DU [Adresse 2]
représenté par son syndic la Société REAL GESTION - Société de GERANCE DE PASSY
SIRET n° 542 020 987 00021
Sis [Adresse 3]
Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Ayant pour avocat plaidant Me Anne-France DE HARTINGH, avocat au barreau de PARIS, toque: R1861
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
L'immeuble situé[Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a pour son syndic actuel, la société Real gestion-société gérance de Passy venant aux droits de la société Cabinet Deslandes.
La société Le Mesnil Haut, à l'origine de la construction de l'immeuble, a acquis un
grand terrain (7.798 m²) situé à [Adresse 4], [Adresse 5], [Adresse 2], et [Adresse 6], sur lequel elle a fait édifier un ensemble immobilier, lequel a été construit en trois tranches, concernant respectivement les lots [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].
En effet, aux termes de l'état descriptif de division horizontale établi le 14 décembre 1968 par Maître [B], notaire à [Localité 1], le terrain est divisé en trois lots portant les numéros [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], à savoir :
- le lot [Cadastre 1], qui comprend le droit de jouissance exclusive et privative d'une parcelle de terrain tenant au nord à la [Adresse 5] sur laquelle il porte les n° 6 et 8, à l'ouest au lot ci-après désigné portant le [Cadastre 2], au sud à la propriété sise [Adresse 2], et à l'est au square des Saint Simoniens, et les 500 millièmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble (quote-part dans la propriété du sol : 500 /1.000èmes),
- le lot [Cadastre 2], qui comprend le droit de jouissance exclusive et privative d'une parcelle de terrain tenant au nord par une ligne droite à la [Adresse 5] sur laquelle il porte les n° 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22 et 24, à l'est par une ligne brisée aux propriétés sises [Adresse 5], [Adresse 2], et à la [Adresse 2] sur laquelle il porte le n° 109, au sud au lot ci-après désigné portant le [Cadastre 3], et au fond de la propriété sise [Adresse 2], à l'ouest au lot désigné ci-dessus portant le [Cadastre 1], et les 160 millièmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble (quote-part dans la propriété du sol : 160 /1.000èmes),
- le lot [Cadastre 3], qui comprend le droit de jouissance exclusive et privative d'une parcelle de terrain tenant au nord au lot ci-dessus désigné portant le [Cadastre 2], à l'ouest à la [Adresse 2] sur laquelle il porte les n° 107 et 107bis, au sud à la [Adresse 6] sur laquelle il porte les n° 157, 159, 161, 163 et 165, et à l'est par une ligne brisée à la propriété portant les n° [Adresse 6], et les 340 millièmes des parties communes générales de l'ensemble de l'immeuble (quote-part dans la propriété du sol : 340 /1.000èmes).
Aux termes de l'acte modificatif de l'état descriptif de division horizontale du 14 décembre 1968, établi le 26 janvier 1978 par Maître [B], il est stipulé que le lot [Cadastre 1] constitue la 1ère tranche de travaux, le lot [Cadastre 2] la 2ème tranche et le lot [Cadastre 3] la 3ème tranche.
Par ailleurs, aux termes de ce même acte modificatif, il est rappelé que par acte sous seing privé en date du 7 décembre 1970, déposé au rang des minutes de Maître [B], la société Le Mesnil Haut a établi un état descriptif de division verticale des bâtiments faisant l'objet de la deuxième tranche de travaux, ayant leur implantation sur le lot [Cadastre 2], qui a été purement et simplement annulé et remplacé par 287 lots portant les [Cadastre 4] à [Cadastre 5], correspondant à des emplacements de parkings réalisables en première partie, et le [Cadastre 6], correspondant à un lot général regroupant la deuxième partie des constructions, ainsi que le règlement de copropriété de cette partie de l'ensemble social, étant précisé qu'en raison de diverses prescriptions de voirie et de sécurité, il a été prévu de supprimer et remplacer le lot n° [Cadastre 5] en nature d'emplacement de parking, par un lot [Cadastre 7] en nature d'emplacement souterrain pour cuves à essence d'une station-service à édifier en troisième tranche du programme.
Il est également indiqué que le lot général [Cadastre 6] comprend le droit de jouissance exclusive et privative du surplus des surfaces et volumes non utilisés pour la deuxième partie des locaux à construire sur la parcelle de terrain constituant l'ancien lot général [Cadastre 2], et les 123,392 millièmes (123,392 /1.000) de la copropriété du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier, et les 7.712 dix millièmes (7.712 /10.000) des parties communes afférentes aux locaux dépendant du lot général [Cadastre 2].
Un état descriptif de division verticale et un règlement de copropriété secondaire des bâtiments E0 et E1 implantés sur le lot général [Cadastre 6] a été établi, aux termes d'un acte sous seing privé du 30 septembre 1971, déposé au rang des minutes de Maître [B], le lot [Cadastre 6] ayant été purement et simplement annulé et remplacé par 76 lots portant les [Cadastre 8] à [Cadastre 9], ainsi que le règlement de copropriété secondaire des bâtiments dits E0 et E1 couvrant cette phase de construction.
Le bâtiment E0 comporte deux bâtiments élevés sur dalle formant couverture de l'ensemble des bâtiments de parking de la première phase, à savoir un bâtiment orienté sensiblement est-ouest avec entrée principal de groupe scolaire, et un autre bâtiment orienté sensiblement
nord-sud, en retour, comportant un rez-de-chaussée, à usage principal de locaux paroissiaux et annexes.
Le bâtiment E1 comporte un seul bâtiment sur la partie nord du terrain avec une entrée spéciale sur la [Adresse 5] et emmarchements d'accès, et comprend deux niveaux de sous-sol, un rez-de-chaussée et huit étages desservis par un escalier et un ascenseur, comprenant :
- au 2ème sous-sol : 25 caves privatives, locaux vide-ordures avec silos, couloirs et dégagements,
- au 1er sous-sol : 10 caves privatives, local de service, locaux EDF et GDF, couloirs et dégagements,
- au rez-de-chaussée : un hall d'entrée, un appartement d'une pièce principale, les cages d'escaliers desservant les sous-sols et les étages, et un local pour voitures d'enfants,
- du 1er au 8ème étage : à chaque étage, deux appartements de trois pièces principales et deux appartements de deux pièces principales,
- au 9ème étage : toiture-terrasse, local de mécanisme d'ascenseur, terrasse non accessible aux copropriétaires, gaines, conduits de ventilation,
soit au total pour le bâtiment E1 : 33 appartements.
A l'extérieur des bâtiments E0 et E1 se trouvent une cuve à mazout enterrée et divers espaces verts.
Enfin, concernant la troisième tranche de travaux, un règlement de copropriété a été établi le 23 mars 1973 par Maître [B], pour les bâtiments EL-E3-E4, qui rappelle que l'état descriptif de division horizontale du 14 décembre 1968 a divisé le terrain en trois lots
généraux correspondant à trois tranches de travaux successives :
- lot [Cadastre 1] (1ère tranche), étant précisé que ledit lot général a été subdivisé aux termes d'un règlement de copropriété verticale en date du 14 décembre 1968 en 519 lots de copropriété comprenant les divers locaux privatifs de la 1ère tranche des constructions, et composant le bâtiment dit E5,
- lot [Cadastre 2] (2ème tranche), étant précisé que ce lot général a été subdivisé en lots de copropriété aux termes de deux règlements de copropriété verticale s'appliquant à la 2ème tranche des constructions, à savoir l'un en date du 7 décembre 1970 correspondant aux
emplacements pour voitures et à une cuve à essence, et l'autre en date du 30 septembre 1971 correspondant d'une part aux locaux scolaires et paroissiaux et composant le bâtiment dit E0, et d'autre part aux divers locaux d'habitation composant le bâtiment dit E1,
- lot [Cadastre 3] (3ème tranche).
S'agissant de ce dernier lot, il résulte du règlement de copropriété du 23 mars 1973 que ce lot [Cadastre 3] a été subdivisé en 356 lots de copropriété portant les [Cadastre 10] à [Cadastre 11], lesquels annulent et remplacent purement et simplement le lot [Cadastre 3] ; l'ensemble de ces lots est lui même divisé en trois bâtiments dits EL, E3 et E4. Le bâtiment EL est édifié sur toute la superficie de la parcelle /lot [Cadastre 3] à l'exception de l'emprise des immeubles E3 et E4. Le bâtiment E3 est édifié dans la partie nord-est de la parcelle /lot [Cadastre 3], avec entrée au [Adresse 2], comportant en emprise partielle : un sous-sol, un rez-de-chaussée et un 1er étage, et en emprise totale : des étages du 2ème au 9ème, desservis par l'escalier et l'ascenseur. Le bâtiment E4 est édifié dans la partie sud-ouest de la parcelle /lot [Cadastre 3], avec entrée au [Adresse 6], comportant en emprise partielle : un sous-sol, un rez-dechaussée et un 1er étage, et en emprise totale : des étages du 2ème au 10ème, desservis par l'escalier et l'ascenseur.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que :
- le lot [Cadastre 1] constitue la copropriété du bâtiment d'habitation E5,
- le lot [Cadastre 2] (remplacé par les lots [Cadastre 12] à [Cadastre 6] + un lot [Cadastre 7]) est séparé en deux copropriétés distinctes :
* la copropriété des parkings (lots [Cadastre 4] à [Cadastre 5]),
* la copropriété du lot [Cadastre 6] (remplacés par les lots [Cadastre 8] à [Cadastre 9]), elle-même divisée en deux bâtiments, le bâtiment E0 (locaux scolaires et paroissiaux) et le bâtiment E1 (locaux d'habitation),
- le lot [Cadastre 3] constitue la copropriété des bâtiments EL, E3 et E4 (lots [Cadastre 10] à [Cadastre 11]).
Ainsi, l'ensemble immobilier, constituant une entité initiale horizontale, étant précisé que le règlement de copropriété horizontale du 14 décembre 1968 n'a prévu aucun organe décisionnaire (syndicat des copropriétaires) ni organe de gestion (syndic), est constitué de
quatre syndicats de copropriétaires verticaux, à savoir :
- le syndicat des copropriétaires du bâtiment E5 ([Adresse 5]),
- le syndicat des copropriétaires du bâtiment 'parkings'([Adresse 5] /[Adresse 2]),
- le syndicat des copropriétaires des bâtiments E0 /E1 ([Adresse 5]),
- le syndicat des copropriétaires des bâtiments E3 /E4, en ce compris le bâtiment EL, ([Adresse 2]).
La société Loiselet & Daigremont était à l'origine le syndic des quatre syndicats de copropriétaires verticaux précités, de 1974 au 15 juin 1992 pour le syndicat des copropriétaires du bâtiment E3 /E4, date à laquelle ce dernier a changé de syndic (la société Cabinet Deslandes, puis la société anonyme Real gestion-société gérance de Passy), et jusqu'à ce jour pour les trois autres syndicats de copropriétaires.
L'assemblée générale de 'la Résidence Le Mesnil Haut', 'copropriété horizontale' du 14 juin 1976 a désigné la société Cabinet Loiselet Père, Fils et F. Daigremont (désormais Loiselet &
Daigremont) en qualité de syndic de cette copropriété horizontale de la Résidence du Mesnil Haut. L'assemblée générale de 'la Résidence Le Mesnil Haut', 'copropriété horizontale' du 18 novembre 1982 a renouvelé le mandat de syndic de la société Loiselet & Daigremont). L'assemblée générale de 'la Résidence Le Mesnil Haut', 'copropriété horizontale' du 19 mars 1992 a renouvelé le mandat de syndic de la société Loiselet & Daigremont, en
soulignant 'l'intérêt de réveiller la copropriété horizontale' et en convenant 'd'organiser tous les ans une assemblée générale de l'horizontale conjointement avec l'assemblée générale de la copropriété des parkings', le Cabinet Loiselet & Daigremont étant nommé 'avec notamment pour mission d'organiser le syndicat des copropriétaires' (horizontal).
Les assemblées générales de 1976, 1982 et 1992 sont les seules assemblées tenues par la copropriété horizontale et n'ont jamais été appelées à voter des budgets prévisionnels ou à approuver des comptes.
Par requête du 15 novembre 1995, la société Loiselet & Daigremont, agissant en qualité de syndic des copropriétés du Haut Mesnil [Adresse 5] (Bâtiment E5), du Haut Mesnil [Adresse 5] (Bâtiment E0 /E1) et du Parking Haut Mesnil 6-[Adresse 5]-[Adresse 2] (bâtiment parkings), la copropriété du bâtiment E3 /E4 ([Adresse 2]) ayant changé de syndic en 1992, a saisi le président du tribunal de grande instance de Paris aux fins de
solliciter la désignation d'un mandataire de justice en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale Le Mesnil Haut.
Par ordonnance sur requête du 26 novembre 1995, M. [R], administrateur judiciaire, a été
désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale Le Mesnil Haut, avec pour mission de réunir une assemblée générale de cette copropriété, dont l'ordre du jour serait le suivant : nomination d'un syndic, nomination du conseil syndical, vote d'un budget ordinaire et ouverture d'un compte bancaire séparé.
Par ordonnance du 28 mars 1996, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à rétractation de l'ordonnance sur requête du 26 novembre 1995, et a constaté l'accord des parties (soit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (demandeur), la société Loiselet & Daigremont et M. [R] ès qualités (défendeurs) ) sur un élargissement de la mission de M. [R], administratuer judiciaire, en disant que celui-ci aura pour mission de convoquer une assemblée générale des quatre syndicats de copropriétaires verticaux constituant l'ensemble immobilier Le Mesnil Haut, avec pour ordre du jour: la détermination du statut applicable à la copropriété horizontale correspondant aux ouvrages destinés aux services communs des copropriétés concernées, la détermination des membres de cette copropriété et des parties communes relevant de cette structure, l'établissement d'un modificatif au règlement de copropriété horizontale établi par Maître [B], notaire, outre une mission de faire les comptes de charges de copropriété afférentes à la copropriété horizontale, en s'adjoignant, le cas échéant, tout expert comptable de son choix.
Par ordonnance sur requête du 27 mai 1997, la mission de M. [R], administrateur judiciaire, a été prorogée pour une durée de douze mois.
Par une nouvelle ordonnance sur requête du 11 février 1999, M. [R], administrateur judiciaire, a été désigné, pour une durée de six mois renouvelable, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale Le Mesnil Haut, avec pour mission de réunir une assemblée générale de cette copropriété horizontale, dont l'ordre du jour serait le suivant :
détermination des charges communes générales, détermination des charges communes spéciales, répartition des charges, nomination d'un syndic, nomination du conseil syndical, vote d'un budget ordinaire et ouverture d'un compte bancaire séparé, étant précisé que M. [R], administrateur judiciaire, aura également pour mission de représenter en justice la copropriété horizontale jusqu'à la désignation de son syndic.
Une assemblée générale de la copropriété horizontale s'est tenue le 2 juin 1999. Le syndic n'a pas été désigné, faute d'obtenir la majorité requise.
Par ordonnance sur requête du 22 juin 1999, M. [R], administrateur judiciaire, était à
nouveau désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale Le Mesnil Haut, avec pour mission de réunir une assemblée générale de cette copropriété horizontale, dont l'ordre du jour serait le suivant : nomination d'un syndic dans les
conditions de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et nomination du conseil syndical, étant toujours précisé que M. [R], administrateur judiciaire, aura également pour mission de représenter en justice la copropriété horizontale jusqu'à la désignation de son syndic.
Une nouvelle assemblée générale de la copropriété horizontale se tenait le 21 octobre 1999, lors de laquelle la société Loiselet & Daigremont était désignée comme syndic de la copropriété horizontale Le Mesnil Haut.
Suite aux assignations du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (bâtiment E3 /E4) et d'autres copropriétaires de ce bâtiment en date des 27 septembre 1999 et 12 janvier 2000, formée à l'encontre de M. [R], administrateur provisoire de la copropriété horizontale Le Mesnil Haut, aux fins d'annulation des assemblées générales des 2 juin 1999 et 21 octobre 1999, par jugement du 21 mai 2002, le tribunal de grande instance de Paris a annulé les assemblées générales des 2 juin 1999 et 21 octobre 1999 de la copropriété horizontale Le MesniL Haut, et par voie de conséquence le mandat de syndic de la société Loiselet & Daigremont.
Parallèlement, suite d'une part à l'assignation en date du 5 août 1999 et d'autre part à l'assignation en date du 19 octobre 2000, toutes deux diligentées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (bâtiment E3 /E4) et d'autres copropriétaires du bâtiment à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont, aux fins pour la première de voir condamner cette dernière en remboursement des sommes versées à M. [R] ès qualités et aux fins d'annulation des appels de charges indûment émis par le Cabinet Loiselet & Daigremont, et pour la seconde d'annulation des résolutions n°2, 3, 6, 7 et 10 de l'assemblée générale du 26 juin 2000 et par voie de conséquence de la suivante, par jugements du 13 novembre 2001, le tribunal de grande instance de Paris a sursis à statuer jusqu'à l'issue des deux procédures pendantes devant ce même tribunal, et tendant d'une part à l'annulation des assemblées générales des 2 juin 1999 et 21 octobre 1999 et d'autre part des 26 juin 2000 et 19 octobre 2001, au motif que ces assemblées ont une incidence sur la validité du mandat de syndic.
Par ordonnance du 23 janvier 2004, M. [Z] était désigné en qualité d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de l'ensemble horizontal du Haut Mesnil (ou Le Mesnil Haut), mandat prorogé par ordonnances suivantes des 23 juillet 2004, 19 janvier 2005 et 11 juillet 2005. M. [Z] a ensuite été remplacé par Mme [Q] par ordonnance du 2 décembre 2005, elle même remplacée par Mme [X] par ordonnance du 24 mars 2006.
Suite à l'assignation en date du 2 octobre 2001 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (bâtiment E3 /E4) et d'autres copropriétaires du bâtiment à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 15 juin 2004, reçu l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires horizontal du Haut Mesnil, représenté par son administrateur provisoire, M. [Z], et a déclaré les demandeurs
irrecevables en leurs demandes d'annulation des résolutions n°2, 3, 5, 7 et 11 de l'assemblée générale du 26 juin 2001, faute d'avoir régulièrement assigné dans le délai de forclusion de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par arrêt du 26 mai 2005, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 15 juin 2004 en toutes ses dispositions.
Par arrêt du 11 octobre 2006, la Cour de cassation a annulé dans toutes ses dispositions l'arrêt de la cour d'appel de paris du 26 mai 2005, et renvoyé les parties devant la même cour autrement composée. La Cour de cassation a relevé que pour déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], l'arrêt d'appel retient qu'il ne ressort pas de l'acte introductif d'instance que l'action était intentée à l'encontre du Cabinet Loiselet &
Daigremont pris en sa qualité de représentant légal du syndicat des copropriétaires, mais seulement que cet administrateur de biens était attrait en tant que syndic du syndicat de copropriété horizontale Le Haut Mesnil, et que la formulation de l'assignation sous-entendait
qu'il était mis en cause dans sa mission de syndic de ce syndicat et non en tant que représentant légal de celui-ci, et qu'en statuant ainsi, alors que le Cabinet Loiselet & Daigremont n'avait pas été assigné à titre personnel mais en qualité de syndic aux fins d'obtenir l'annulation de décisions prises par l'assemblée générale du 26 juin 2001, la cour d'appel a violé les articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Suite à cette cassation, l'affaire a été à nouveau examinée par la cour d'appel de Paris, qui a rendu un arrêt le 6 septembre 2007, aux termes duquel elle a infirmé le jugement du 15 juin 2004, déclaré l'action recevable et annulé l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale Le Haut Mesnil du 26 juin 2001, convoquée par un syndic dépourvu de mandat. La cour d'appel a relevé que par jugement du 21 mai 2002, le tribunal de grande instance de Paris a prononcé la nullité des assemblées générales des 2 juin et 21 octobre 1999, le Cabinet Loiselet & Daigremont ayant été désigné par cette dernière assemblée comme syndic de la copropriété horizontale ; cette annulation était de nature à
permettre l'annulation de toute assemblée générale convoquée postérieurement par le syndic dépourvu de mandat régulier, sous réserve toutefois que la demande d'annulation de l'assemblée générale ait été effectuée dans le délai légal de deux mois ; l'assemblée générale
dont la nullité est demandée s'est tenue le 26 juin 2001; le cabinet Loiselet & Daigremont a été nommé syndic de la copropriété horizontale par l'assemblée générale du 21 octobre 1999, annulée par le jugement du 21 mai 2002 ; cette décision entraînant l'annulation de la désignation du syndic n'était pas rendue lors de la convocation de l'assemblée générale du 26 juin 2001 et le syndic avait à cette date un mandat apparemment régulier ; cependant, l'annulation ultérieure de l'assemblée générale du 21 octobre 1999 réduit à néant,
rétroactivement, ce mandat.
Parallèlement à l'ensemble de ces procédures, suite au compromis d'arbitrage en date du 17 juin 2004, une sentence arbitrale a été rendue le 29 septembre 2006 par M. [T], arbitre, concernant le litige opposant le syndicat des copropriétaires horizontale, représenté par Mme [X], administrateur judiciaire, et les quatre syndicats des copropriétaires verticaux, soit le syndicat des copropriétaires du bâtiment E5, le syndicat des copropriétaires du bâtiment E0/E1, le syndicat des copropriétaires des parkings, représentés chacun par leur syndic, la société Loiselet & Daigremont, et le syndicat des copropriétaires du bâtiment E3 /E4, représenté par son syndic, la société Etude Jan, aux termes de laquelle, il était d'abord rappelé
que :
- l'ensemble immobilier Le Haut Mesnil est un ensemble à structure juridique complexe, qui s'est édifié progressivement au fur et à mesure de la construction, et définie par tranches et phases ;
- une premier syndicat dit 'Horizontal' a été créé par édition d'un document tantôt appelé 'état descriptif de division', tantôt 'règlement de copropriété', en date du 14 décembre 1968, donc postérieur à la loi du 10 juillet 1965;
- en toute hypothèse, ce document ne contient pas les clauses réglementaires d'un règlement de copropriété ;
- ont ensuite été créés les syndicats, ci-dessus mentionnés, appelés tantôt syndicat de copropriété, tantôt syndicat secondaire de copropriété ;
- des imprécisions ou contradictions ont été relevées par les parties dans ces divers documents quant aux parties communes aux copropriétaires selon les entités concernées ; en particulier, certains ouvrages prévus communs n'ont jamais été réalisés, et d'autres ne l'ont été communs qu'à certains copropriétaires ; en particulier aussi quant à la rampe d'accès aux parkings, qui est partie commune générale, mais aussi partie commune de syndicats ;
- de surcroît, les lots de parkings inclus dans le syndicat du [Adresse 5] ont ensuite été complétés, d'autres lots de parkings créés sous l'immeuble du syndicat du [Adresse 2] et faisant partie intégrante de ce syndicat, et non pas du premier syndicat cité, de sorte que les
copropriétaires du second ne sont pas décisionnaires du premier ;
- toutefois, les divers lots de parkings de ces deux syndicats sont regroupés dans un même espace matériel et ont, de fait, divers équipements, services et servitudes communs ou interactifs ;
- des contestations ont dès lors été soulevées quant à la répartition de certaines charges, notamment relatives aux parkings, dont le vote a été contesté;
- par ailleurs, le syndicat horizontal, dont les membres sont la totalité des copropriétaires de cet important ensemble immobilier, outre son absence de règlement de copropriété, s'avère d'un fonctionnement lourd et malaisé pour la gestion des parties communes générales, fort
peu nombreuses ;
- dès lors, le syndicat horizontale n'a pratiquement pas eu de fonctionnement opérationnel depuis sa création, des expédients ayant été mis en oeuvre pour la gestion des parties communes, et notamment des espaces verts.
Il était ensuite indiqué, notamment, que :
- outre les difficultés relatives à la structure juridique de cet ensemble évoquées ci-dessus et la nécessité d'anticiper les questions qui se poseraient en particulier lors de la réfection de la grande dalle de couverture des parkings et de son étanchéité supérieure sous la cour de l'école, les difficultés majeures proviennent de la question évoquée de la division en deux zones de parkings ;
- les copropriétaires se sont progressivement divisés sur cette question selon qu'ils possèdent des lots du syndicat du [Adresse 2] ou du [Adresse 2] ;
- ces derniers considèrent être prêts à participer loyalement aux dépenses dès lors qu'ils participeront loyalement aux décisions ;
- les questions de propriété interdisent de grouper en un seul syndicat tous les lots de parkings pourtant solidaires à plus d'un titre ;
- le syndicat horizontal, comme mentionné ci-dessus, est une structure particulièrement inadaptée pour gérer les problèmes collectifs, et tout particulièrement ceux relatifs aux parkings qui ne concernent qu'une partie des copropriétaires ;
- il y a donc lieu de mettre en place une structure juridique nouvelle à cette fin ;
- il s'avère qu'une telle structure est expressément prévue dans la loi de 1965, article 29, qui définit les unions de syndicats, et selon les modalités définies dans le décret du 17 mars 1967, en ses articles 43 et 44 ;
- une telle structure est bien adaptée aux problèmes à gérer ici, étant à la fois plus légère et efficace du fait que les membres adhérents en sont non plus les copropriétaires mais les syndicats, mais étant aussi équitable, dans la mesure où il est aisé d'éviter un effet de syndicat
majoritaire (...) ;
- après de nombreux échanges de vues intervenus, les points de vues des différents syndicats et conseils se sont progressivement rapprochés sur cette solution ;
- les assemblées générales citées ont en conséquence étendu la mission de l'arbitre à la création d'une telle union de syndicats ;
- toutefois, le syndicat du [Adresse 2] a, pour ce faire, adopté une résolution différente de celle proposée par l'arbitre et convenue en audience entre les parties, dans laquelle il assujettit cette extension de mission à la condition : 'd'une part que les statuts de l'union à décider soient soumis en leur intégralité à la loi du 10 juillet 1965, laquelle réglementera toutes les dispositions figurant à ces statuts, lesquels ne seront pas de rédaction libre, et d'autre part, étant précisé que cet accord ne modifie en rien les autres clauses et conditions du compromis d'arbitrage originel';
- il est établi que l'union de syndicats ressort en effet de la loi de 1965, dont elle doit respecter toutes les clauses y afférentes (et celles de son décret d'application) ;
- mais cette loi ne prescrivant en rien pour le surplus de la rédaction des statuts de l'union, ces derniers ne peuvent dès lors qu'être libres, de sorte que ladite résolution est entachée d'une contradiction intrinsèque;
- dès lors, l'examen contradictoire de cette résolution a permis d'établir que sa signification portait sur les tantièmes de répartition de charges, lesquels ont été calculés selon les règles de la loi de 1965 (...) et sur les règles applicables en matière de vote des décisions, lesquelles se
réfèrent explicitement à la loi de 1965 (...) ;
- en particulier, la liberté de retrait des membres adhérents, qui est de droit dans la loi de 1965 depuis la loi SRU, a été respectée ;
- cette liberté ne devait pas être confondue avec la possibilité de résiliation unilatérale par un seul des syndicats des délégations de gestion consenties à l'union (...) ;
- de sorte que cette restriction du syndicat du [Adresse 2] apparaît bien respectée et non litigieuse (...) ;
- un consensus a pu être établi sur l'ensemble des points du statut de l'union LHM à créer, de sort qu'il a été universellement constaté la disparition de points conflictuels entre les parties pour l'avenir, qui est seul en cause ici, les parties ayant explicitement réservé entre elles les
questions relatives au passé.
Il était enfin décidé la création au sein de l'ensemble immobilier d'une union de syndicats dont la dénomination sera 'LHM' (Cf Le Haut Mesnil) selon les modalités et conditions fixées.
Le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 30 septembre 2008, sur l'assignation du 19 octobre 2000 (sursis à statuer), déclaré irrecevable la contestation de la société Loiselet & Daigremont de la recevabilité de la demande dans son intégralité, déclaré irrecevables les demandes d'annulation de l'assemblée générale tenue le 26 juin 2000 par 'L'horizontale Le Haut Mesnil' et de la résolution n°10 alors adoptée, et annulé les résolutions n°2, 3 et 6 cette assemblée générale de la copropriété horizontale Le Haut Mesnil du 26 juin 2000. Il est précisé que l'assemblée du 26 juin 2000 a approuvé les comptes de la période du 1er janvier 1992 au 30 septembre 1999 (résolution n°2), donné quitus au syndic Loiselet & Daigremont pour cette période (résolution n°3), arrêté le budget 1999 /2000 (résolution n°6), renouvelé le mandat du Cabinet Loiselet & Daigremont en qualité de syndic (résolution n°7) et autorisé le syndic à transiger dans le cadre d'un contentieux introduit
par les consorts [J]-[S] (résolution n°10).
Par arrêt du 18 novembre 2009, la cour d'appel de Paris a confirmé ce jugement du 30 septembre 2008 (n°03/14729) en toutes ses dispositions.
Par un autre jugement du 30 septembre 2008 (n° 03/14731), sur l'assignation du 5 octobre 1999 (sursis à statuer), le tribunal a déclaré irrecevables les demandes des copropriétaires, condamné la société Cabinet Loiselet & Daigremont à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 9.704,09 € avec intérêts légaux à compter du 5 août 1999 et la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, annulé les charges émis par la société
Cabinet Loiselet & Daigremont à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l'exception de celles relatives à ses honoraires du 26 juin 2000 au 26 juin 2001 et de celles afférentes aux espaces verts, dit qu'en cas de réclamation par les prestataires de
services concernés ou par le syndicat des copropriétaires immobilier 'Horizontale Les Hauts Mesnils' ou encore par l'union horizontale, la société Cabinet Loiselet & Daigremont aura seul à en assumer le coût et devra garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée de ce chef à son encontre.
Par arrêt du 30 janvier 2013, la cour d'appel de Paris a infirmé ce jugement du 30 septembre 2008 (n°03/14731) et rejeté l'intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l'encontre de la société Loiselet & Daigremont, le
déboutant de sa demande en paiement de la somme de 9.704,12 € au titre du remboursement des honoraires versés à M. [R] ès qualités d'administrateur provisoire et de la somme de 17.349,52 € au titre du remboursement des honoraires d'avocat, de sa demande de
dommages-intérêts, et de sa demande d'annulation des appels de charges.
La Cour de cassation, par arrêt du 1er juillet 2014, a cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 30 janvier 2013 seulement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 € et la demande d'annulation des appels de fonds. La cause et les parties ont été renvoyées devant la cour d'appel de Paris autrement composée. [L'arrêt sur renvoi après cassation rendu par cette cour le 30 janvier 2019 n'est pas dans le débat].
C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 21 et 26 février 2014, la société anonyme Loiselet & Daigremont a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le tribunal aux fins d'obtenir, au terme de ses dernières écritures, sa condamnation à lui payer les sommes de 267.334,59 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et 7.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement, la désignation d'un expert-comptable avec pour mission de déterminer le montant de sa créance au titre des charges de copropriété qu'il a réglées de 1992 à 2002 pour le compte du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a demandé au tribunal, à titre principal, de déclarer prescrite l'action intentée par la société Loiselet & Daigremont, subsidiairement, de débouter la société Loiselet & Daigremont de toutes ses demandes, de condamner la société Loiselet & Daigremont aux dépens, ainsi qu'à lui payer les sommes de 15.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive et 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 29 septembre 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable la demande de la société Loiselet & Daigremont,
- débouté la société Loiselet & Daigremont de l'ensemble de ses demandes,
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts,
- condamné la société Loiselet & Daigremont aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La société Loiselet & Daigremont a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 18 octobre 2016.
La procédure devant la cour a été clôturée le 3 octobre 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 16 janvier 2017 par lesquelles la société anonyme Loiselet & Daigremont, appelante, invite la cour à :
- infirmer le jugement, sauf en ce qu'il a déclaré son action recevable et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] bâtiment E3/E4 à [Localité 2] à lui payer la somme de 267.334,59€ TTC, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- subsidiairement, désigner un expert-comptable avec pour mission de déterminer le montant de sa créance au titre des charges de copropriété qu'il a réglées de 1992 à 2002 pour le compte du syndicat des copropriétaires [Adresse 2],
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] bâtiment E3 /E4 aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 3 mars 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] bâtiment E3 /E4 à [Localité 2], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, 2224 du code civil, de :
à titre principal,
- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable l'action intentée par la société Loiselet & Daigremont et l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts,
- déclarer prescrite et dès lors irrecevable l'action intentée par la société Loiselet & Daigremont,
- condamner la société Loiselet & Daigremont à lui payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour action abusive,
subsidiairement,
confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Loiselet et Daigremont de toutes ses demandes, fins et conclusions,
en toute hypothèse,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Loiselet e& Daigremont aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- y ajoutant, condamner la société Loiselet & Daigremont aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la prescription de l'action de la société Loiselet & Daigremont
Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le
délai préfix, la chose jugée ;
Par l'assignation du 26 février 2014, la société Loiselet & Daigremont sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à lui payer la somme de 267.334,59 € au titre de l'ensemble des charges qu'elle a réglées pour le compte de ce dernier pour la période de 1992 à 2006;
Il est rappelé qu'alors même qu'aucun organe décisionnaire (syndicat des copropriétaires horizontal) ni aucun organe de gestion (syndic) n'ont été prévus à l'origine concernant l'ensemble immobilier, l'assemblée générale de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut' du 19 mars 1992 a renouvelé le mandat de syndic de la société Loiselet & Daigremont, ne votant cependant aucun budget ni n'approuvant aucun compte, comme les deux précédentes assemblées générales de 1976 et 1982 ;
Par ordonnance sur requête du 26 novembre 1995, M. [R], administrateur judiciaire, a été
désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut', mission prorogée par ordonnance du 27 mai 1997, puis par ordonnance du 11 février 1999, puis par ordonnance du 22 juin 1999 ;
Le 2 juin 1999, une assemblée générale de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut' s'est tenue sans cependant désigner de syndic, faute de majorité requise ; puis, le 21 octobre 1999, l'assemblée générale de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut' a désigné comme syndic de cette copropriété la société Loiselet & Daigremont ;
Par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 21 mai 2002, les assemblées
générales de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut' des 2 juin 1999 et 21 octobre 1999 ont été annulées, et par voie de conséquence le mandat de syndic de la société Loiselet & Daigremont ;
Par ordonnance du 23 janvier 2004, M. [Z] a été désigné en qualité d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut', mandat prorogé par ordonnances des 23 juillet 2004, 19 janvier 2005 et 11 juillet 2005 ;
M. [Z] a été remplacé par Mme [Q] par ordonnance du 2 décembre 2005, elle-même remplacée par ordonnance du 24 mars 2006 ;
Par arrêt de cette cour du 6 septembre 2007 (suite à l'arrêt de cassation du 11 octobre 2006 annulant l'arrêt d'appel du 26 mai 2005 ayant confirmé le jugement du 15 juin 2004),
l'assemblée générale de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut' en date du 26 juin 2001 a été annulée, ayant été convoquée par un syndic (Loiselet & Daigremont) dépourvu de mandat, l'assemblée générale du 21 octobre 1999, ayant désigné la société Loiselet &
Daigremont, ayant été annulée par jugement du 21 mai 2002 ;
Par jugement du 30 septembre 2008 (n°03/14729) du tribunal de grande instance de Paris, les
résolutions n° 2 (approbation des comptes du 1er janvier 1992 au 30 septembre 1999), 3 (quitus donné au syndic Loiselet & Daigremont pour cette période) et 6 (budget 1999-2000 arrêté) de l'assemblée générale de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut' du
26 juin 2000 ont été annulées ; par arrêt du 18 novembre 2009, cette cour a confirmé ce jugement en toutes ces dispositions ;
Les premiers juges ont justement retenu que, s'agissant d'une demande en recouvrement de créance, dans la mesure où la société Loiselet & Daigremont n'était ni le syndic du syndicat des copropriétaires vertical du [Adresse 2] de 1992 à 2006, ni le syndic de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut', c'est donc l'article 2224 du code civil, qui dispose que les
actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer, qui s'applique en l'espèce ;
Les premiers juges ont exactement relevé que point de départ du délai de cinq ans a couru à compter du 18 novembre 2009, date à laquelle il a été définitivement statué sur les questions d'annulation des assemblées générales de la copropriété horizontale 'Le Mesnil Haut', en l'occurrence celle du 26 juin 2000, dont la procédure était encore pendante jusqu'à l'arrêt définitif de cette cour du 18 novembre 2009, les autres procédures ayant été jugées précédemment et que c'est donc à cette date qu'il a été définitivement jugé que la société
Loiselet & Daigremont n'avait pas qualité de syndic de l'entité horizontale, dont le syndicat des copropriétaires n'avait par ailleurs aucune existence ;
Le délai ayant couru à compter du 18 novembre 2009, pour se terminer le 19 novembre 2014, et l'assignation du 26 février 2014 ayant été délivrée durant ce délai, la demande n'est pas prescrite :
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la société Loiselet & Daigremont ;
Sur la demande de paiement
Il ressort des éléments précédemment exposés que la société Loiselet & Daigremont s'est comportée en syndic de fait de la copropriété horizontale 'Le Haut Mesnil' de 1992 à 2006, et réclame la somme de 267.334,59 € au titre des charges qu'elle prétend avoir réglées de ses propres deniers pour le compte du syndicat des copropriétaires vertical du [Adresse 2], faisant partie de cette copropriété horizontale, en fondant sa demande sur la gestion d'affaires et l'enrichissement sans cause ;
Les premiers juges ont exactement relevé que les notions de 'syndic de fait' et de 'gestion
d'affaires', fondée sur l'article 1372 ancien du code civil, ne peuvent être retenues, dans la mesure où la société Loiselet & Daigremont, agissant ès qualités de syndic et exerçant des actes, ne dispose d'aucun pouvoir fondé sur un mandat exprès et qu'elle n'est en aucun cas habilitée à agir pour le compte du syndicat des copropriétaires ;
Comme l'a dit le tribunal, il en est de même en cas d'avance de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, pour lesquelles les règles de la gestion d'affaires non plus que celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, étant considéré que les textes légaux définissant la mission du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 28 et suivants du décret du 17 mars 1967) ne permettaient pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires ; les premiers juges ont justement retenu que, dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic ;
La société Loiselet & Daigremont a décidé de gérer de fait l'ensemble horizontal, alors qu'elle était le syndic des quatre syndicats de copropriétaires verticaux jusqu'en juin 1992 puis de trois de ceux-ci à compter de juin 1992 ; elle était en mesure de s'en dispenser, à tout le moins dès l'ordonnance sur requête du 26 novembre 1995 ayant désigné M. [R], administrateur judiciaire, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété
horizontale 'Le Mesnil Haut' ;
C'est à jute titre que le tribunal a souligné qu'en sa qualité de professionnelle, la société Loiselet & Daigremont ne pouvait ignorer les dispositions de la loi du 2 janvier 1972 (dite loi Hoguet) et de son décret d'application du 20 juillet 1972 aux termes desquelles il est fait
obligation à tout professionnel en matière immobilière de disposer d'un mandat écrit, et dès lors, en l'absence d'un tel mandat, elle ne pouvait ignorer non plus qu'elle engageait sa responsabilité dans le cadre d'une gestion illégale, ne pouvant en conséquence prétendre au remboursement de sommes engagées sur aucun fondement juridique ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Loiselet & Daigremont de sa demande en paiement ;
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
En application des dispositions des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol ; l'appréciation inexacte qu'une partie se fait de ses droits n'est pas constitutive en soi d'une faute ;
Le syndicat ne rapporte pas la preuve de ce que l'action de la société Loiselet & Daigremont aurait dégénéré en abus ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
La société Loiselet & Daigremont, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 7.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Loiselet & Daigremont ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la société Loiselet & Daigremont aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] bâtiment E3 /E4 la somme supplémentaire de 7.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
