Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 13 MARS 2019
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 15/08078 - N° Portalis 35L7-V-B67-BWEZX
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Février 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/00179
APPELANT
Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MUGNIER, SARL au capital de 15.000 €,
SIRET n°445 193 576 00029
sis [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Nicolas GARBAN, ayant pour avocat plaidant Me Mathilde BACHELIER, avocats au barreau de PARIS, toque : B0795
INTIMES
Monsieur [O] [X]
né le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Localité 3] NORVEGE
Et
Mutuelle MAIF
[Adresse 4]
[Localité 4]
Représentés par Me Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : B0613
SA AXA FRANCE IARD agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 5]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
SCI EVELAND'S
N° SIRET : 411 063 035 00025
agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 6]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
INTERVENANTE
Syndic. de copropriété SDC [Adresse 1]
M° [J], [Adresse 7]
[Localité 1]
Représentée par Me Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0613
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Madame Muriel PAGE, Conseiller
qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [X] est propriétaire, depuis le 26 septembre 2003, d'un appartement (lot n° 33) situé au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 8], mitoyen de l'immeuble du [Adresse 1].
Après l'acquisition de son appartement, le 28 septembre 2003, M. [X] a constaté une fuite dans la salle de bain en provenance de l'appartement du 2ème étage situé au dessus du sien, et a déclaré le sinistre à son assureur, la MAIF. Cet appartement du 2ème étage (lot n° 39) appartenait à M. [R], lequel l'a vendu le 3 août 2005 à la SCI Eveland's.
Le Cabinet [U], mandaté par la MAIF, a conclu dans son rapport du 2 juillet 2004 que la cause du sinistre semble provenir, d'une part, du défaut d'étanchéité des installations sanitaires (chauffe-eau) de l'appartement de M. [R] et, d'autre part, d'une fuite sur la descente d'eaux commune de l'immeuble mitoyen du [Adresse 1].
A la suite d'un signalement de M. [X] à la préfecture de police de [Localité 7] et à la mairie du [Localité 7], un arrêté préfectoral d'insalubrité a été pris le 25 mai 2004, aux termes duquel, au vu d'un rapport du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 7] du 7 janvier 2004 concluant à la nécessité d'exécuter des mesures de sortie d'insalubrité dans l'immeuble du [Adresse 1] et relevant des insalubrités dans l'immeuble du [Adresse 8], les logements situés respectivement aux 1er étage (couloir gauche, porte fond du couloir, lot n° 33), 2ème étage (couloir gauche, porte fond du couloir, lot n° 39), 3ème étage (couloir gauche, porte fond du couloir, lot n° 46) et 4ème étage (couloir gauche, porte fond du couloir, lot n° 53) de l'immeuble du [Adresse 8] ont été déclarés insalubres.
Selon cet arrêté, les insalubrités constatées dans les immeubles des [Adresse 9] constituent un danger pour les personnes qui les occupent, notamment pour les motifs suivants : humidité de condensation dans l'ensemble des logements de l'immeuble du [Adresse 1], humidité d'infiltration, visible dans l'ensemble des logements de l'immeuble, outre le hall d'entrée et les caves, et dans les locaux contigus de l'immeuble du [Adresse 8] et notamment les logements des 1er au 4ème étages. Cette insalubrité de l'immeuble du [Adresse 1] est remédiable, de sorte qu'il appartient aux copropriétaires de cet immeuble de réaliser les travaux nécessaires prescrits par l'arrêté pour remédier à l'insalubrité ainsi constatée, et ce dans un délai de six mois à compter de la notification de l'arrêté.
A la suite de l'assignation en référé du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire M. [J], par le syndicat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8], représenté par son syndic la société Sergic Eaubonne, M. [I] a été désigné comme expert judiciaire par une ordonnance du 15 mars 2004.
Par une ordonnance du 13 octobre 2004, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la société AXA France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]. M. [X] est intervenu volontairement à la procédure d'expertise.
Le 1er septembre 2005, l'expert a déposé son rapport. Ayant été à nouveau mandaté par une ordonnance de référé du 16 mars 2007 afin d'examiner les désordres affectant les parties communes et notamment la structure de l'immeuble du [Adresse 8] à la suite d'infiltrations provenant de l'immeuble voisin du [Adresse 1], l'expert a déposé un second rapport d'expertise le 7 mai 2010, étant précisé qu'une ordonnance du 18 janvier 2008 a rendu commune les opérations d'expertise à la SCI Eveland's.
Le 6 décembre 2006, la copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] a été dissoute et remplacée par une nouvelle en raison de l'acquisition de tous les biens dépendant de l'immeuble par la SCI Saint Ouen Michel, qui a établi un nouveau règlement de copropriété. La SCI Saint Ouen Michel, qui n'est plus propriétaire d'aucun lot, a revendu ses lots séparément à partir du 6 décembre 2007.
Par actes des 3, 5 et 21 décembre 2012, M. [X] et son assureur, la MAIF, ont assigné en responsabilité la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, la société AXA France Iard, devant le tribunal de grande instance de Paris.
Aux termes de leurs dernières conclusions, M. [X] er son assureur, la MAIF, sollicitaient de voir le tribunal :
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, la société AXA France Iard payer à M. [X] les sommes suivantes :
+ 4 587 euros au titre de son préjudice matériel,
+ 32 436, 14 euros au titre de son préjudice de jouissance,
+ 5 000 euros à titre des dommages et intérêts ;
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, la société AXA France Iard payer à la MAIF la somme de 10 811,21 euros au titre de sa créance subrogatoire ;
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, la société AXA France Iard, payer à M. [X] et son assureur, la MAIF, la somme de 10 000 euros, à chacun, au titre des dispositions l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais d'expertises judiciaires ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Par jugement du 12 février 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevables les demandes formées par M. [X] et son assureur, la MAIF ;
- déclaré la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] responsables chacun à hauteur de 50% des dommages occasionnés à l'égard de M. [X] ;
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de garantie à l'encontre de la société Axa France lard ;
- condamné in solidum la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [X] les sommes suivantes :
+ 4 587 euros au titre de son préjudice matériel,
+ 32 435,92 euros au titre du préjudice de son jouissance ;
- débouté M. [X] de sa demande de dommages-intérêts ;
- condamné in solidum la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à payer à la MAIF la somme de 10 811,21 euros au titre de sa créance subrogatoire ;
- déclaré irrecevable la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à l'encontre de la SCI Saint Ouen Michel non mise en cause ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- condamné in solidum la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à M. [X] et à la MAIF une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure ;
- rejeté toutes les autres demandes formées par les parties ;
- condamné in solidum la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens, qui comprendront les frais des expertises ;
- dit que les dépens seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le 10 avril 2015, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement.
Par une ordonnance d'incident du 4 janvier 2017 (RG n° 15/8078), confirmée par arrêt sur déféré du 27 septembre 2017 (RG n° 17/1602), le conseiller de la mise en état a notamment déclaré irrecevables les conclusions de la société Axa France Iard dans la présente procédure d'appel et déclaré recevables les conclusions de la la SCI Eveland's.
La procédure devant la cour a été clôturée le 24 octobre 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par conclusions signifiées le 26 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], appelant, invite la cour à :
A titre liminaire,
- prendre acte de l'irrecevabilité des conclusions d'intimées notifiées par la SCI Eveland's et par la société Axa France Iard ;
A titre principal,
- constater l'irrecevabilité des demandes de M. [X] à son encontre en ce qu'elles sont manifestement mal dirigées ;
- infirmer le jugement déféré ;
- débouter M. [X], la MAIF la SCI Eveland's et la société Axa France Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
- constater que les demandes de M. [X], la MAIF la SCI Eveland's et la société Axa France Iard sont manifestement mal fondées ;
- infirmer le jugement déféré ;
- débouter M. [X], la MAIF la SCI Eveland's et la société Axa France Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre plus subsidiaire, sur le quantum des demandes,
- constater qu'il a fait tout travaux utiles au 6 décembre 2007 de telle sorte que M. [X] ne peut revendiquer la reconnaissance de son préjudice jusqu'en mai 2009 ;
- constater que la levée tardive de l'arrêté d'insalubrité de l'immeuble du [Adresse 8] n'est imputable qu'au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et non à lui,
- infirmer le jugement déféré ;
- débouter M. [X], la MAIF la SCI Eveland's et la société Axa France Iard de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- cantonner les demandes indemnitaires de M. [X] jusqu'au jour de la cessation du sinistre allégué en décembre 2007 et ce, selon les constats de l'expert judiciaire, M. [I];
- répartir les dommages entre les parties en tenant compte de l'inertie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la part active de la SCI Eveland's ;
En toute hypothèse,
- constater que la société Axa France Iard était son assureur au moment des désordres ;
- infirmer le jugement déféré ;
- débouter la société Axa France Iard de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;
- condamner la société Axa France Iard à le garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre du présent litige ;
S'agissant des frais irrépétibles et des dépens,
- condamner in solidum M. [X], la MAIF, la SCI Eveland's et la société Axa France Iard à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à payer les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Garban, avocat.
Par conclusions signifiées le 26 septembre 2016, M. [X] et la MAIF, intimés, demandent à la cour de :
- confirmer le jugement,
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que son assureur, la société Axa France Iard, à verser à M. [X] la somme de 4 587 euros au titre de son préjudice matériel,
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que son assureur la société Axa France Iard à verser à M. [X] la somme de 32 436,14 euros au titre de son préjudice de jouissance,
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que son assureur la société Axa France Iard à payer à la MAIF la somme de 10 811,21 euros au titre de sa subrogation,
Au surplus,
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que son assureur la société Axa France Iard à verser à M. [X] la somme de 5 000 euros à titre des dommages-intérêts ;
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que son assureur la société Axa France Iard à payer à la MAIF la somme de 10 000 euros chacun au titre de l'article 700 du du code de procédure civile;
- condamner solidairement la SCI Eveland's, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ainsi que son assureur la société Axa France Iard à payer les dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise judiciaire ;
- ordonné l'exécution provisoire de cet arrêt.
Par conclusions signifiées le 19 septembre 2016, la SCI Eveland's, intimée ayant formé appel incident, invite la cour à :
- infirmer le jugement,
- constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n'a pas entrepris les travaux de confortation du gros oeuvre pour, notamment, supprimer les infiltrations d'eau de toute nature et procéder à la remise en état des canalisations d'arrivée et d'évacuation d'eaux détériorées en exécution de l'arrêté de péril du 4 septembre 2002,
- constater que les dégâts des eaux successifs en provenance de l'immeuble du [Adresse 1] depuis 2002 se sont propagés à partir de 2003 au [Adresse 8] à tous les niveaux et, notamment, chez M. [X] au 1er étage et sont à l'origine des désordres constatés,
à titre principal,
- dire que M. [X] avait connaissance lors de son acquisition du bien litigieux des désordres qui l'affectait comme dans tout l'immeuble du [Adresse 8],
- dire que M. [X] et par suite son assureur, la MAIF, ne justifie pas d'un préjudice qui lui aurait été personnellement causé par les désordres à son encontre du fait qu'il en avait connaissance au moment où il a acquis le bien litigieux,
- infirmer le jugement,
- débouter M. [X] et la MAIF de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
à titre subsidiaire,
- la dire non responsable des dommages occasionnés à l'égard de M. [X] et débouter ce dernier de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
- infirmer le jugement,
- débouter M. [X] et la MAIF de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre;
à titre très subsidiaire,
- minorer sa part de responsabilité dans les désordres constatés dans l'appartement de M. [X] ;
- constater que la levée tardive de l'arrêté d'insalubrité de l'immeuble du [Adresse 8] n'est imputable qu'au syndicat des copropriétaires de cet immeuble,
- infirmer le jugement,
- minorer les demandes de M. [X] et par suite de la MAIF à son encontre,
- l'exclure de solidarité avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que l'intégralité des dépens, lesquels seront recouvrés par Maître [N] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Il est rappelé que les conclusions de la société Axa France Iard dans la présente procédure d'appel ont déjà été déclarées irrecevables, de sorte qu'il n'appartient pas à la cour de statuer à nouveau sur ce point ;
Il est également rappelé que les conclusions de la SCI Eveland's ont été déclarées recevables ;
Sur la recevabilité des demandes de M. [X] et de la MAIF
Il est établi que depuis le 26 septembre 2003, M. [X] est propriétaire d'un appartement (lot n° 33) situé au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 8] mitoyen de l'immeuble du [Adresse 1] ;
Il en résulte que M. [X] a qualité à agir en sa seule qualité de propriétaire de l'appartement sinistré, objet du présent litige, étant précisé en outre que la SCI Eveland's ne soulève plus l'irrecevabilité des demandes de M. [X] et la MAIF devant la cour ;
S'agissant de l'irrecevabilité des demandes de M. [X] et la MAIF dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ayant fait l'objet d'une dissolution, il est établi que, le 6 décembre 2006, la copropriété de l'immeuble du [Adresse 1] a été dissoute et remplacée par une nouvelle en raison de l'acquisition de tous les biens dépendant de l'immeuble par la SCI Saint Ouen Michel, qui a établi un nouveau règlement de copropriété et que la SCI Saint Ouen Michel n'est plus propriétaire d'aucun lot pour avoir revendu ses lots séparément à partir du 6 décembre 2007 ;
Les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au soutien de l'irrecevabilité des demandes de M. [X] et la MAIF ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, étant précisé en outre que ce syndicat ne justifie pas en appel de la novation qu'il allègue d'un "nouveau" syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui ne serait pas tenu par les dettes de l'"ancien" syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré recevables les demandes formées par M. [X] et son assureur, la MAIF, à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Sur l'existence des désordres et leurs causes
- Sur l'existence des désordres
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [I] du 1er septembre 2005 (pièce n° 10 de M. [X] et la MAIF) que l'expert, après avoir visité les appartements des immeubles des [Adresse 9], a notamment constaté les désordres suivants :
- au [Adresse 8] dans l'appartement de M. [X] au 1er étage (au bout du couloir) (spéc. p. 34-36) : 1°) dans le séjour sur rue : 100 % d'humidité sur la cloison perpendiculaire jusqu'à la porte ; tout le pignon est saturé y compris le parquet, lequel s'est ensuite asséché, étant par ailleurs précisé qu'une partie de cette humidité provient de l'appartement de M. [R], occupé par sa locataire Mme [A], et dont les installations sanitaires sont totalement dégradées ; 2°) dans la salle de bains : 100 % d'humidité sur le mur mitoyen et la cloison perpendiculaire et pourtour très dégradé ; 3°) dans la chambre: 100 % d'humidité sur le pignon et les cloisons ; pièce très dégradée ; en outre lors de la visite du 13 novembre 2007, effectuée dans le cadre des opérations complémentaires d'expertise issues du rapport d'expertise judiciaire de M. [I] du 7 mai 2010 (pièce n° 11 de M. [X] et la MAIF), l'expert relève (p. 23) que tout est sec, le séjour étayé, les solives totalement dégradées, le plancher totalement à refaire, un étaiement est nécessaire dans la salle d'eau ;
- au [Adresse 8] dans l'appartement de M. [R], aux droits duquel vient la SCI Eveland's, au 2ème étage (spéc. p. 34) : 1°) dans le séjour : parquet très tuilé et constat de 100 % d'humidité ; 2°) dans la chambre : 100 % d'humidité sur le pignon, pièce très dégradée ; 3°) WC très dégradé et lavabo cassé ; l'expert relève un défaut d'étanchéité des installations sanitaires de M. [R], aux droits duquel vient Ia SCI Eveland's ; en outre, lors de la visite du 17 juin 2008, effectuée dans le cadre des opérations complémentaires d'expertise issues du rapport d'expertise judiciaire de M. [I] du 7 mai 2010 (pièce n° 11 de M. [X] et la MAIF), l'expert constate (p. 25) qu'une colonne sera créée pour la salle d'eau aux frais de la SCI Eveland's dans la chambre (vote du syndicat des copropriétaires en ce sens);
Par ailleurs, l'expert relève qu'un arrêté d'insalubrité vise ces deux logements et constate, tout comme le Cabinet [U] dans son rapport d'expertise du 2 juillet 2004 (pièce n° 5 de M. [X] et la MAIF) une fuite sur la descente commune de l'immeuble mitoyen situé au [Adresse 1] ;
Il résulte de ces éléments que la matérialité des désordres invoqués est établie ;
- Sur la cause de ces désordres
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire de M. [I] du 1er septembre 2005 (pièce n° 10 de M. [X] et la MAIF) que l'expert a constaté que les installations sanitaires de l'appartement de M. [R], aux droits duquel vient la SCI Eveland's, (situé au 2ème étage du [Adresse 8]) étaient totalement dégradées, tout comme l'avait d'ailleurs mentionné le Cabinet [U] dans son rapport du 2 juillet 2004 (pièce n° 5 de M. [X] et la MAIF) qui avait notamment constaté l'existence d'un joint d'étanchéité de bac à douche poreux, une absence d'étanchéité au sol et un problème de condensation ; cet état de dégradations est à l'origine, en partie, de l'humidité constatée dans le séjour de l'appartement de M. [X] (situé au 1er étage du [Adresse 8]) ;
Par ailleurs, l'expert judiciaire mentionne (p. 39) que dans son rapport du 6 juillet 2004, M. [P], architecte de l'immeuble du [Adresse 8], a recherché l'origine des infiltrations sur tous les niveaux de l'immeuble et a constaté que le mur séparant les immeubles des [Adresse 9] était très humide (à hauteur de 95%), constatant en outre d'importantes fissurations sur le mur pignon avec pénétration d'eau dans l'épaisseur des planchers ; M. [P] a ainsi constaté que l'étanchéité de la fonte servant à la récupération des EU et des EV par des piquages à chaque niveau était défaillante ; de plus, les gaines de ventilation étaient humides à l'intérieur ; également, l'un des conduits de fumée a été utilisé par l'immeuble voisin pour évacuer les EU et les EV par l'intermédiaire d'un PVC de 100 dont les jonctions ne sont pas étanches et dont les piquages, niveau par niveau, n'ont pas une étanchéité conforme aux règles de l'art, ce qui a généré un ruissellement permanent dans un conduit (posé en 1965) dont la définition technique de l'époque n'était pas d'être étanche à l'eau, ce ruissellernent ayant eu pour conséquence de dégrader la structure porteuse de l'immeuble ; enfin, l'immeuble du [Adresse 1] comporte en jonction de couverture avec le pignon du [Adresse 8] des solins d'étanchéité présentant des signes de faiblesse et accentuant le processus d'infiltrations (p. 40) ;
Les désordres survenus aux 1er et 2ème étages de l'immeuble du [Adresse 8] proviennent donc d'une fuite d'eaux usées de l'immeuble du [Adresse 1] (p. 40), l'expert ayant constaté l'absence de joint sur le raccord de PVC de la descente d'eaux usées de l'immeuble du [Adresse 1], cette absence de joint a inévitablement provoqué un dégat des eaux tout an long de la colonne de l'immeuble du [Adresse 8] (importantes infiltrations par le mur mitoyen) ;
L'expert judiciaire conclut (p. 41), d'une part, que les installations défectueuses de l'immeuble du [Adresse 1] sont la cause de l'état d'insalubrité dont souffre l'immeuble du [Adresse 8], et, d'autre part, que les installations sanitaires défectueuses et dégradées (douche fuyarde, lavabo cassé, défaut d'étanchéité des installations sanitaires, notamment d'un joint du bac à douche poreux, sol non étanche et problème de condensation) de l'appartement de M. [R], aux droits duquel vient la SCI Eveland's, sont en partie la cause des désordres causés par l'humidité dans l'appartement de M. [X] ;
Enfin, dans son rapport d'expertise judiciaire du 7 mai 2010 (pièce n° 11 de M. [X] et la MAIF), l'expert ajoute que l'origine et les causes des désordres rencontrés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 8] sont les mêmes que celles mentionnées dans son premier rapport du 1er septembre 2005 ; ces désordres s'étendent à la structure porteuse de l'immeuble du [Adresse 8] ; depuis, la SCI Eveland's a acquis l'appartement de M. [R] ; le 26 septembre 2007, après l'acquisition de l'immeuble du [Adresse 1] par la SCI Saint Ouen Michel, l'expert a constaté (p. 31) que l'immeuble est en cours de réfection (16 appartements au lieu de 33), et qu'il n'y a plus de fuite ; s'agissant l'immeuble du [Adresse 8], les travaux ont été votés en octobre 2008 en assemblée générale, et se sont terminés et ont été receptionnés le 28 mai 2009 ;
Sur les responsabilités encourues à la suite de ces désordres
Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, "Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble." ;
Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ; ce droit pour un propriétaire de jouir de son bien de la manière la plus absolue est cependant limité par l'obligation de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ;
A ce titre, nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; il est constant que les désordres (dégâts des eaux) affectant le lot d'un copropriétaire en provenance d'un autre lot peuvent constituer un trouble anormal du voisinage ;
Le dommage ainsi causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l'auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause ; en outre, la victime d'un trouble de voisinage émanant d'un immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire ;
Aux termes de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 : "Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires." ;
Il résulte des deux rapports d'expertise judiciaire de M. [I] des 1er septembre 2005 et 7 mai 2010 (pièces n° 10 et 11 de M. [X] et la MAIF) que l'état d'insalubrité de l'immeuble du [Adresse 8] provient de la fuite sur la descente commune dans l'immeuble mitoyen du [Adresse 1], étant rappelé que la descente en fonte fait partie intégrante des parties communes de cette copropriété ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a déclaré la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] responsables chacun à hauteur de 50% des dommages occasionnés à l'égard de M. [X] ;
Sur la réparation des préjudices subis par M. [X] et la MAIF
- Sur la solidarité entre la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
Aux termes de l'article 1310 du code civil (ancien article 1202 du code civil) "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas." ;
Cependant, il est constant que chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il y ait lieu de tenir compte à l'égard des victimes du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers celles-ci, de sorte qu'ils sont tenus d'une obligation in solidum à leur égard ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a jugé que la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sont tenus in solidum à l'égard des victimes des désordres constatés ;
- Sur les préjudices de M. [X]
* Sur le préjudice matériel
L'expert judiciaire retient (v. rapport du 1er septembre 2005, p. 49) (pièce n° 10 de M. [X] et la MAIF) un montant total de 9 016 euros HT pour la réfection de l'appartement de M. [X] (réfection de la peinture du salon, de la salle de bains, de la chambre et de l'entrée, réfection du parquet et reprise de l'électricité) ;
Il est établi (pièce n° 12 de M. [X] et la MAIF) que M. [X] a été indemnisé par son assureur, la MAIF, au titre de la garantie "dommages aux embellissements" à concurrence de 4 429 euros ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SCI Eveland's à payer à M. [X] la somme restant due de 4 587 euros (soit 9 016 euros - 4 429 euros) au titre de son préjudice materiel ;
* Sur le préjudice de jouissance
Il convient d'observer que tant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au titre de son appel principal que la SCI Eveland's au titre de son appel incident n'apportent en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause la décision des premiers juges, lesquels ont fait une juste appréciation des circonstances de la cause tant en droit qu'en fait par des motifs pertinents que la cour fait siens, étant précisé en outre que l'expert lui même fait courir le préjudice de jouissance subi par M. [X] jusqu'au 28 mai 2009, date de réception des travaux (v. rapport du 7 mai 2010, p. 34) (pièce n° 11 de M. [X] et la MAIF) ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SCI Eveland's à payer à M. [X] la somme de 32 435,92 euros au titre du préjudice de son jouissance ;
* Sur les dommages et intérêts complémentaires
M. [X] et la MAIF demandent à la cour notamment de condamner solidairement la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à M. [X] la somme de 5 000 euros à titre des dommages-intérêts complémentaires pour la privation de son appartement durant 6 ans sur la période allant du 29 septembre 2003 à novembre 2009 ;
Cependant, M. [X] ne justifie pas en appel avoir subi un préjudice distinct de sa perte de jouissance de son appartement déjà indemnisée à ce titre ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] et la MAIF de leur demande indemnitaire en première instance ;
- Sur le préjudice de la MAIF
Il ressort de la quittance subrogatoire du 15 juin 2012 (pièce n° 12 de M. [X] et la MAIF), que la MAIF, qui a déjà versé à son assuré, M. [X], la somme totale de 10 811,21 euros, dont 6 382,21 euros au titre du relogement (préjudice de jouissance) et 4 429 euros au titre des dommage à ses biens (préjudice matériel), est subrogée dans les droits de son assuré en vertu de l'article L. 121-12 du code des assurances, selon lequel : "L'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur." ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à la MAIF la somme de 10 811,21 euros au titre de sa créance subrogatoire ;
Sur la garantie de la société Axa France Iard
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] a souscrit un contrat d'assurance "incendie-multirisques" auprès de la société UAP, devenue la société Axa France Iard, aux termes duquel il est stipulé au titre de la garantie "dégât des eaux" que sont exclus de ladite garantie les dommages causés par un défaut permanent d'entretien de la part de l'assuré et /ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre ;
Un arrêté préfectoral de péril du 4 septembre 2002 a été pris à l'encontre de l'immeuble du [Adresse 8], aux termes duquel il était enjoint aux copropriétaires de l'immeuble mitoyen du [Adresse 1] d'exécuter un certain nombre de travaux de confortation du gros oeuvre pour garantir la sécurité des occupants de l'immeuble et pour supprimer les infiltrations d'eau de toute nature, outre la remise en état des canalisations d'arrivée et d'évacuation d'eau déteriorées ; il est établi que, le 26 avril 2004, la Délégation Permanente de l'Habitat du Conseil Départemental d'Hygiène a conclu à l'insalubrité des immeubles des 1 et [Adresse 1], ces insalubrités constituant un danger pour la santé des personnes qui les occupaient, danger lié à l'humidité de condensation et à l'humidité d'infiltrations constatées dans l'ensemble des logements des deux immeubles ; cet arrêté de péril étant resté sans effet, la Préfecture de Police de Paris a pris un arrêté d'insalubrité le 25 mai 2004 (pièce n° 8 de M. [X] et la MAIF);
Il en résulte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] n'a pas mis en oeuvre les travaux prescrits, d'une part, par l'arrêté de péril du 4 septembre 2002 permettant ainsi l'apparition du sinistre en 2003 dans l'appartement de M. [X], et, d'autre part, par l'arrêté d'insalubrité le 25 mai 2004 permettant la poursuite des désordres survenus ;
Aussi, il est établi que les dommages survenus en 2003 dans l'appartement du tiers lésé, M. [X], résultent notamment d'une absence récurrente et ancienne de réparations de la part de l'assuré, à savoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], de ses installations ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande de garantie à l'encontre de la société Axa France lard et de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] tendant à voir condamner la société Axa France Iard à le garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre du présent litige ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et la SCI Eveland's, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [X] et la MAIF, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme de 3 000 euros à chacun ;
En outre, il convient de rejeter les demandes présentées tant par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] que par la SCI Eveland's sur ce fondement ;
Sur la demande d'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande de M. [X] et la MAIF tendant au prononcé de l'exécution provisoire est donc sans objet et doit être rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SCI Eveland's et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [X] et la MAIF la somme de 3 000 euros, à chacun, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
