Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 08 MARS 2019
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/25078 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2GXT
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Fontainebleau - RG n° 14/00306
APPELANTE
SCI LA FERME DE PREAUX agissant poursuites et diligences de son représentant légal, Mme [G] [C], domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 507 983 344 00015
Représentée par Me Laurent-Franck LIENARD de l'AARPI H.L ASSOCIES, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E1289
INTIMES
Madame [E] [O]
née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-Marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Madame [A] [M]
née le [Date naissance 2] 1928 à Tousson
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Isabelle DE BOURBON-BUSSET DE BOISANGER de la SELARL BOURBON- BUSSET - BOISANGER, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
[D], [W], [H] [H] épouse [L] (décédée)
née le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
INTERVENANTS
Monsieur [Q] [L] en sa qualité d'ayant-droit de feu son épouse, [D] [W] [H] [H], épouse [L]
né le [Date naissance 4] 1940 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
Madame [U] [L] épouse [S] en sa qualité d'ayant-droit de sa mère, [D] [W] [H] [H], épouse [L]
née le [Date naissance 5] 1976 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 8]
Madame [B] [L] en sa qualité d'ayant-droit de sa mère, [D] [W] [H] [H], épouse [L]
née le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 9]
Monsieur [C] [L] en sa qualité d'ayant-droit de sa mère, [D] [W] [H] [H], épouse [L]
né le [Date naissance 7] 1975 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 7]
[Localité 10]
Tous représentés par Me Dominique SAULNIER de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
Substitué à l'audience par Me Stéphanie RANDRIANOME de la SELARL SAULNIER NARDEUX MALAGUTTI, avocat au barreau de MELUN
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 18 mars 1988, [L] [J] et son épouse Mme [A] [M] ont acquis de M. [M] [Y] un ensemble de parcelles sises à [Localité 11], parmi lesquelles un terrain agricole de 30 ares 94 centiares cadastré section A n° [Cadastre 1].
Par acte authentique de donation partage du 5 octobre 1996, Mme [M], veuve de [L] [J] (Mme [J]), a donné la nue propriété de cette parcelle à Mme [E] [J] épouse [O] (Mme [O]).
Par acte authentique du 7 novembre 2008, [D] [H] a vendu à la SCI La Ferme de Préaux : d'une part, une parcelle de terrain bâtie de deux hangars anciennement à usage agricole, un jardin planté d'arbres entouré de murs sur deux côtés et droit à une mare commune, figurant au cadastre section A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] pour, ensemble, 42 ares et 17 centiares et, d'autre part, une parcelle de terre cadastrée A n° [Cadastre 4], pour une contenance de 6 ares 25 centiares.
Alors qu'il ne résulte de ces actes aucune servitude grevant les parcelles A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] ou [Cadastre 4] au profit de la parcelle A n° [Cadastre 1], Mmes [M] et [J] se sont plaintes de ce que la SCI La Ferme de Préaux avait édifié un muret sur la parcelle A n° [Cadastre 2] en rive de la rue de Préaux et ont obtenu du juge des référés, par une ordonnance du 5 avril 2011 confirmée par arrêt de la présente cour du 17 février 2012, la remise en état sous astreinte, de façon à permettre le passage de tous engins agricoles d'une largeur de 11 mètres devant accéder à la parcelle A n° [Cadastre 1], outre 300 € de provision à valoir sur le préjudice subi et 2 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par actes extrajudiciaires des 19 décembre et 31 décembre 2012, délivrés à Mmes [M] et [J], d'une part et à [D] [H], d'autre part, la SCI La Ferme de Préaux a saisi le tribunal au fond pour voir dire que son fonds n'était grevé d'aucune servitude de passage et, subsidiairement que sa venderesse avait manqué à ses obligations à son égard.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Fontainebleau, par jugement du 7 septembre 2016, a :
- dit que la parcelle A [Cadastre 1] est enclavée et jouit d'un droit de passage sur les parcelles A [Cadastre 2] et [Cadastre 4] propriété de la SCI La Ferme de Préaux,
- autorisé les consorts [J]-[O] en leur qualité de propriétaires de la parcelle A [Cadastre 1] à faire passer sur la parcelle A [Cadastre 2] tous engins agricoles d'une largeur de 11 mètres pour accéder à la parcelle enclavée,
- débouté la SCI La Ferme de Préaux de sa demande subsidiaire en fixation d'une autre modalité de passage,
- dit prescrite la demande de la SCI La Ferme de Préaux en paiement d'une indemnité compensatrice de servitude de passage,
- rejeté les demandes de la SCI La Ferme de Préaux en remboursement des sommes versées au titre de l'ordonnance de référé du 5 avril 2011 confirmée par l'arrêt de la présente cour du 17 février 2012, mais encore en paiement d'une amende civile et de dommages-intérêts pour abus de droit,
- rejeté les demandes de la SCI La Ferme des Préaux dirigées contre [D] [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés,
- condamné [D] [H] à payer à la SCI La Ferme de Préaux une somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts pour manquement à l'obligation de délivrance,
- condamné la SCI La Ferme des Préaux à payer à Mme [M] veuve [J] 300 € de dommages-intérêts en vertu de l'article 1382 du code civil,
- rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [E] [J] épouse [O] contre la SCI La Ferme de Préaux,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné la SCI La Ferme de Préaux aux dépens à l'égard de Mme [E] [O] et de Mme [M] veuve [J],
- condamné [D] [H] aux dépens à l'égard de la SCI La Ferme de Préaux,
- condamné la SCI La Ferme de Préaux à payer à Mme [J] épouse [O], à Mme [M] veuve [J] la somme de 1 000 € à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [D] [H] à payer à la SCI La Ferme de Préaux la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 09 mars 2017, la SCI La Ferme de Préaux, appelante, demande à la cour de :
- vu les articles 682, 684 et 685 du code civil
- à titre principal :
- vu l'article 32-1 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé le droit de passage, en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes et limité à 30 000 € l'indemnité à charge de Mme [L],
- constater qu'il n'existe pas de servitude de passage grevant la parcelle A n° [Cadastre 2] au profit de la parcelle A n° [Cadastre 1],
- en conséquence :
- ordonner la restitution des sommes versées en exécution des décisions de référé,
- condamner Mme [M] veuve [J] à payer 3 000 € d'amende civile, outre 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive en référé,
- à titre subsidiaire :
- vu les articles 1641, 1642, 1644 et 1648 du code civil,
- vu l'article 1604 du code civil,
- si la cour constate l'existence d'une servitude de passage pour accéder à la parcelle A n° [Cadastre 1] :
. en fixer l'assiette comme suit : une bande de terrain de 6 mètres de largeur en diagonale entre l'entrée des parcelles A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 5], puis traversant les parcelles A n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4], le long des parcelles A n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3],
. fixer à 12 000 € par an et 1 000 € par mois le montant de l'indemnité compensatrice de servitude de passage,
. dire que la servitude constitue un vice caché,
. condamner [D] [H] à la restitution partielle du prix de vente à hauteur de 70 000 €,
- à défaut :
- condamner [D] [H] à lui payer 70 000 € de dommages-intérêts au titre de la violation de son obligation de délivrance conforme,
- en tout état de cause :
- condamner Mmes [J], [O] et [L] à lui payer 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 7 avril 2017, Mme [O] prie la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et, statuant à nouveau, de condamner la SCI La Ferme de Préaux à lui payer 1 000 € de dommages-intérêts pour voie de fait, dont à déduire la provision allouée par le juge des référés, outre 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 10 avril 2017, Mme [J] prie la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner la SCI La Ferme de Préaux à lui payer 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 avril 2018, M. [Q] [L], Mmes [U] et [B] [L] et M. [C] [L] (les consorts [L]) sont intervenus volontairement à l'instance ès qualités d'ayants droit de [D] [H] décédée le [Date décès 1] 2017. Ils demandent à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI La Ferme de Préaux sur le fondement de la garantie des vices cachés et débouté l'appelante du surplus de sa demande de dommages-intérêts pour manquement à l'obligation de délivrance,
- statuant de nouveau :
- débouter Mmes [J] et [M] et la SCI La Ferme de Préaux de leurs demandes,
- les condamner à leur payer 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
- Sur l'état d'enclave
Pour dire enclavée la parcelle A n° [Cadastre 1], le jugement entrepris retient que le plan cadastral ne montre aucun accès à la voie publique et que, bien que cette parcelle provienne de la division de la parcelle 705, en 1894, l'accès à la voie publique de la parcelle [Cadastre 1] par les parcelles 705 et 706 est trop étroit pour les besoins de l'exploitation agricole des consorts [J]-[O], ce qui justifie que le passage soit pris sur la parcelle n° [Cadastre 2]. Le tribunal a également considéré qu'il était prouvé que les engins agricoles utilisés pour l'exploitation de la parcelle n° [Cadastre 1] passaient depuis plus de trente ans par les parcelles n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4], la prescription des auteurs des époux [J] s'ajoutant à la leur.
Toutefois, en droit, n'est pas enclavé le fonds qui bénéficie d'une tolérance de passage lui permettant un libre accès à la voie publique pour les besoins de son exploitation tant que cette tolérance est maintenue. En outre, il ne peut être obtenu de servitude de passage d'une largeur excédant manifestement la largeur de la voie publique pour y accéder.
Alors que les consorts [J]-[O] affirment avoir besoin d'un passage de plus de 10 mètres de large pour le passage d'engins de type moissonneuse, la SCI La Ferme de Préaux soutient que les engins agricoles n'ont jamais emprunté le passage revendiqué au travers de sa parcelle n° [Cadastre 2]. Alors qu'il est constant que la parcelle n° [Cadastre 1] est cultivée, les constats d'huissier produits par la SCI La Ferme de Préaux révèlent par des traces sur le sol l'existence du passage d'engins agricoles selon un trajet différent de celui revendiqué à titre de servitude.
En effet, par un premier constat du 26 avril 2011, il est démontré que la largeur de la rue de Préaux, peu après l'entrée du 17 à hauteur de l'ancienne mare et pratiquement à hauteur du début de la parcelle n ° [Cadastre 2] mesure 5,18 mètres de largeur ; à hauteur du n° 2 de la même rue l'huissier indique que la rue fait 5,37 mètres de largeur.
Ces mesures ne permettent donc pas de retenir la nécessité de ménager une servitude de 11 mètres de largeur sur la parcelle n° [Cadastre 2], à partir de la rue de Préaux, pour les besoins de l'exploitation de la parcelle n°[Cadastre 1].
Ce même constat révèle que la parcelle n° [Cadastre 4] a été traversée par un engin agricole et que cette marque est visible sur la parcelle n° [Cadastre 1] et, au-delà, sur la parcelle n° [Cadastre 6].
Un second constat d'huissier du 14 septembre 2011 établit l'existence d'un trajet pour différents engins agricoles, en périphérie de la parcelle n° [Cadastre 2], commençant derrière le hangar implanté sur cette parcelle, contournant également la parcelle n° [Cadastre 3] et en retour des parcelles n° [Cadastre 7] , [Cadastre 8], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 4]. Il est prouvé également, par la pièce n° 18 de Mme [O], que la parcelle n° [Cadastre 7] appartient à Mme [P] [R], que la parcelle n° [Cadastre 8] appartient à M. [N] et Mme [O] [P], que la parcelle n° [Cadastre 5] appartient aux consorts [X] [P]- [F] [V], [K] [P]- [I][U], [N] [P]-[R] [P].
A la lumière de ces éléments, la cour ne peut tirer les mêmes conclusions que le tribunal des attestations produites.
Si par une attestation du 9 avril 2013, M. [D], propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 9], contiguë à la parcelle n° [Cadastre 2] affirme qu'il n'existe pas de servitude de passage sur son fonds qui n'est pas contigu aux parcelles enclavées [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 4], [Cadastre 1] et [Cadastre 10] et que la parcelle n° [Cadastre 2] supporte seule la servitude, cela est à rapprocher des constatations de l'huissier, qui établissent que le passage s'exerce pourtant sur la parcelle n° [Cadastre 9], située derrière le hangar de la SCI, ne serait-ce qu'à titre de tolérance.
Parmi les attestations qui affirment que la famille [J]-[O] a toujours passé sur la parcelle A [Cadastre 2] depuis plus de trente ans pour accéder à la parcelle n° [Cadastre 1], il résulte de ce qui précède que les attestations de [Y] [R] et de [N] [P] sont également insuffisantes à établir la réalité de l'exercice du passage sur la parcelle n° [Cadastre 2] de la SCI La Ferme de Préaux.
Parmi les attestations qui, semblablement rédigées, affirment que 'plusieurs exploitants agricoles ont toujours passé sur les terrains A [Cadastre 2]...', leur imprécision conduit à les écarter ([T], [Z], [W]).
Quant à l'attestation de M. [E] produite par les consorts [J]-[O], sa force probante est détruite par une seconde attestation du même technicien agricole qui affirme avoir écrit, en premier lieu, selon les dires de M. [O].
Au total, nulle attestation n'établit que le passage s'est effectivement exercé sur la parcelle n° [Cadastre 2] depuis plus de trente ans, ce qui ne permet pas de retenir que l'assiette d'un droit de passage sur la parcelle n° [Cadastre 2] serait acquise par prescription.
Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point.
S'il est constant qu'il est nécessaire de passer sur la parcelle A n° [Cadastre 4], propriété de la SCI La Ferme de Préaux, pour accéder à la parcelle A n° [Cadastre 1], l'état d'enclave n'est pas caractérisé pour autant dès lors que la SCI Le Ferme de Préaux, tel que l'établissent ses propres écritures, laisse passer les engins agricoles sur sa parcelle n° [Cadastre 4].
En conséquence, l'état d'enclave de la parcelle A n° [Cadastre 1] n'est nullement caractérisé et le jugement entrepris sera infirmé dans toutes ses dispositions.
- Sur les autres demandes
Il résulte de ce qui précède que les consorts [L] doivent être mis hors de cause.
Non seulement la SCI La Ferme de Préaux n'a pas qualité pour solliciter qu'une amende civile soit infligée à quiconque, mais encore l'abus de droit de Mmes [M] veuve [J] et [O] n'est pas établi malgré l'erreur de celles-ci sur leurs droits. L'appelante à titre principal sera donc déboutée de ses demandes à ce titre.
S'agissant de la provision de 300 € mise à la charge de la SCI La Ferme de Préaux aux termes de l'arrêt de référé, celle-ci lui sera restituée. Cependant, la présente décision ne peut ordonner le remboursement ni des sommes allouées au titre de l'article 700 du code de procédure civile en référé ni des dépens du référé, dès lors que le présent arrêt ne peut remettre en cause le caractère exécutoire de l'arrêt de référé sur ces points.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Infirme le jugement entrepris,
Dit que la parcelle sise à [Localité 11] cadastrée A n° [Cadastre 1] n'est pas enclavée,
Déboute Mme [M] veuve [J] et Mme [O] de toutes leurs demandes,
Ordonne la restitution à la SCI La Ferme de Préaux de la somme de 300 € versée par celle-ci en exécution de l'arrêt de référé,
Met hors de cause les consorts [L],
Condamne in solidum Mme [M] veuve [J] et Mme [O], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer 6 000 € à la SCI La Ferme de Préaux et 2 000 € aux consorts [L],
Condamne in solidum Mme [M] veuve [J] et Mme [O] aux entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
La Greffière Le Président
