Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 06 MARS 2019
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/11462 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3PM6
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2017 -Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de PARIS - RG n° 14/14576
APPELANTE
SAS NATION CHAUSSURES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 632 043147
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1087
INTIMÉE
SCI SEBIL prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 789 562 576
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, avocat postulant
Assistée de Me Isabelle RHILANE de l'AARPI ZUIN RHILANE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte sous seing prive du 10 août 2006, la SCI SEBIL a donné à bail à la société NATION CHAUSSURES divers locaux commerciaux sis à [Adresse 3] et [Adresse 4], pour une durée de 9 années, à compter du 1er avril 2005 pour expirer le 31 mars 2014 moyennant un loyer annuel principal de 27.100 € pour y exercer 'le commerce de marchand de chaussures, maroquinerie et habillement'.
Par acte d'huissier de justice en date du 30 septembre 2012, le bailleur a fait signifier à la société locataire un congé avec offre de renouvellement moyennant la fixation à la somme annuelle de 40.000 euros.
La SCI SEBIL a saisi le juge des loyers commerciaux en vue d'une fixation judiciaire.
Par jugement avant dire droit en date du 15 janvier 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a commis en qualité d'expert, M. [O] [Q], lui demandant de donner tous éléments sur le montant de la valeur locative du bien donné en location.
L'expert a déposé son rapport le 30 mai 2016. Il propose de fixer la valeur locative à la somme annuelle de 55.000 euros et indique que loyer plafonné s'élève à la somme de 34.343,71 euros
Par jugement en date du 16 mai 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :
- Fixé à la somme de 40.000 € (quarante mille euros) par an et en principal à compter du 1 er avril 2014, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI SEBIL, propriétaire et la société NATION CHAUSSURES, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 3] et [Adresse 4].
- Rejeté le surplus des demandes ;
- Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise
Par déclaration en date du 9 juin 2017, la SAS NATION CHAUSSURES a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 mars 2018, la SAS NATION CHAUSSURES demande à la cour de :
au visa de l'article L145-34 du Code de commerce ;
INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Fixer le loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf années au 1er avril 2014, aux clauses et conditions initiales, à la somme de 24.150 € HT/HC par an
A titre subsidiaire :
- Ordonner avant dire droit une contre-expertise et pour ce faire, désigner tel expert judiciaire qu'il lui plaira,
- Fixer sa mission dans les mêmes termes que celle confiée en première instance à M.[Q].
En tout état de cause :
- Condamner la SCI SEBIL à payer à la SAS NATION CHAUSSURES la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI SEBIL aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Maître Didier NAKACHE, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 juillet 2018, la SCI SEBIL demande à la cour de :
au visa des articles L 145-34 et R 145-6 du Code de commerce,
du rapport d'expertise du 30 mai 2016
A titre liminaire :
- Dire et juger la demande de contre-expertise irrecevable comme nouvelle en appel ;
Au surplus et à titre principal :
- Confirmer le jugement rendu le 16 mai 2017 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a fixé à la somme de 40.000 € par an et en principal à compter du 1 er avril 2014, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI SEBIL, propriétaire et la société NATION CHAUSSURES, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 3] et [Adresse 4].
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait application du déplafonnement,
- Fixer le loyer dudit bail à la somme de 34.343,71 €.
En tout état de cause, statuant à nouveau,
- Condamner la SAS NATION CHAUSSURES au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise, dont distraction au profit de Me Jean-Philippe AUTIER, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par l'effet d'un conge notifié par la bailleresse le 30 septembre 2012, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2014, mais restent toutefois opposées sur le prix du montant du loyer du bail renouvelé.
La société bailleresse demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme annuelle de 40.000 euros HT et HC le montant du loyer et s'oppose à toute nouvelle expertise, au motif qu'il s'agirait d'une demande nouvelle en cause d'appel. Elle soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être déplafonné compte tenu de la modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, cette modification provenant de l'augmentation de la population du [Localité 2], notamment de celle du quartier [Localité 3], de l'évolution du revenu des ménages du [Localité 2] ; de l'augmentation de la fréquentation des stations du métro et du RER, de l'arrivée du tramway, de l'aménagement du cours de [Localité 4], des constructions nouvelles et de l'augmentation de la commercialié.
La société locataire soutient que le loyer doit être fixé à la valeur locative car celle-ci est inférieure au montant du loyer, comme l'établit le rapport d'expertise amiable de M. [R] qu'elle verse aux débats qui propose de fixer cette valeur à la somme annuelle de 24.150 euros HT et HC. Elle soutient en outre qu'il n'existe pas de motif de déplafonnement, ainsi que l'établit le rapport amiable rédigé par M. [M] [O].
La cour rappelle que le prix du loyer doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer.
Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les locaux dont s'agit dépendent d'un petit immeuble élevé sur caves, d'un rez-de-chaussée, d'un étage droit et d'un étage sous comble. La boutique du rez-de-chaussée présente un linéaire de façade de 5m, le premier étage accessible par un escalier comprend une réserve, un bureau et un WC avec lavabo, au sous-sol se trouvent une réserve au sol bétonné, une autre réserve ainsi qu'une cave voûtée. Selon l'expert judiciaire qui n'est pas contredit sur ce point par les parties, les locaux sont assez bien adaptés à l'activité, ils sont climatisés, mais les aménagements sont anciens et seraient à rénover. La boutique est implantée sur le cours de [Localité 4], artère reliant la place de [Localité 5] à la porte de [Localité 4] laquelle comprenait en 2005 71 boutiques dont 26 enseignes nationales et en 2014 78 boutiques dont 33 enseignes nationales.
En l'espèce, la cour relève que les écritures des parties ne contiennent aucun développement sur la surface pondérée telle que proposée par l'expert judiciaire. Le calcul de l'expert judiciaire correspond aux préconisations de la charte des experts éditée en 2012. Il en résulte pour le rez-de-chaussée une surface pondérée de 21m²B+13,84m²B ; pour le premier étage une surface pondérée de 11,45m²B+7,40m²B et pour le sous-sol une surface pondérée de 9,08m²B+1,81m²B, soit une surface pondérée totale de 64.58m²B. Cette surface pondérée qui n'est pas utilement critiquée sera retenue.
L'expert judiciaire propose des références pour des locaux commerciaux sis cours de [Localité 4] variant de 262 euros le m²B ([Adresse 5] coiffeur au 1er janvier 2013) à 935 euros/m²B ([Adresse 6] Thomas Cook en juin 2009). Il propose également une référence à 1080 euros le m²B pour une boutique de chaussures sise [Adresse 4], mais cette référence ne peut pas être prise en compte car il s'agit d'un renouvellement en septembre 2014, soit à une date postérieure au renouvellement dont s'agit. L'expert judiciaire propose également deux références de loyers décapitalisés, alors même que de tels loyers, pour lesquels on ignore si le capital a été versé au bailleur ou au preneur sortant, ne peuvent être retenus comme termes pertinents de comparaison. Alors que le bailleur ne produit aux débats aucune autre référence, le preneur qui verse aux débats le rapport amiable établi par M. [R], fait sienne les références qu'il comporte. L'expert amiable [R] propose des références variant de 262 euros le m²B ([Adresse 5] boutique de coiffeur déjà visée par l'expert judicaire) à 452 euros le m²B ([Adresse 4] bail du 19 février 2011).
Compte tenu de ces références, de la configuration des locaux, de la destination contractuelle, du linéaire de vitrine, de l'état des locaux tels que décrits et de la commercialité du quartier, la valeur locative doit être fixée à la valeur unitaire de 400 euros /m²B, soit 25.832 euros (64.58x400).
Il n'existe pas de charges exorbitantes du droit commun pouvant avoir une influence sur le montant du loyer.
La valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné, la recherche de cause de déplafonnement devient sans objet de même que la demande de contre expertise et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Sur les demandes accessoires
Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la charge des dépens de première instance.
En cause d'appel, il y a lieu de faire masse des dépens et de dire qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties et qu'il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant du loyer du bail renouvelé,
statuant à nouveau
Fixe à la somme de 25.832 euros par an et en principal à compter du 1 er avril 2014, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI SEBIL, propriétaire et la société NATION CHAUSSURES, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 3] et [Adresse 4].
Y ajoutant,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties, avec distraction au profit de l'avocat postulant qui en a fait la demande.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
