Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 28 FEVRIER 2019
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 15/15848 - N° Portalis 35L7-V-B67-BW3QH
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juin 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 11éme - RG n° 11-14-000198
APPELANT
Monsieur [Z] [X]
Né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Delphine POISSONNIER FABREGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0023
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/037209 du 23/07/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMEE
SCPI PIERRE 48
SIRET : 408 449 486 00096
ayant pour gérant statutaire la société PAREF GESTION
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Gwenaëlle RIBAULT-LABBÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0018
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère, M. Daniel FARINA, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Daniel FARINA, Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Monsieur [Z] [X] est locataire d'un appartement, situé au 5ème étage A de l'immeuble du [Adresse 1] selon bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948, qu'il tient de ses parents.
Par jugement du 22 octobre 1996, le Tribunal d'Instance de Paris 11ème a fixé à 86 m² la surface corrigée du logement en catégorie IIC et à 1.556,82 francs la valeur locative mensuelle de juillet 1995 à juin 1996 avec application de la majoration de 50%.
Par acte notarié du 30 mars 2007 la Scpi Pierre 48 a acquis parmi d'autres le lot 26 que constitue cet appartement.
Par un premier jugement du 31 décembre 2009, la Scpi Pierre 48 a été déboutée de sa demande de résolution de plein droit du bail verbal et Monsieur [X] condamné à lui payer la somme de 10 479,01 €, arrêtée à décembre 2009, qui a été soldée par deux règlements.
Par acte du 27 janvier 2014, la Scpi Pierre 48 a fait délivrer à Monsieur [X] un commandement de payer une somme de 4.474,99 €, arrêtée au 20 janvier 2014, appel du premier trimestre 2014 inclus.
Par acte du 12 mars 2014, Monsieur [X] a assigné la Scpi Pierre 48 devant le Tribunal d'instance de Paris 11ème aux fins d'obtenir :
- injonction à la Scpi Pierre 48 de rectifier le libellé de tous actes, courrier, décomptes et avis d'échéance en supprimant le nom de Madame [O] [P] qui a quitté le logement depuis avril 2007;
- injonction à la Scpi Pierre 48 d'établir un nouveau décompte locatif tenant compte de l'intégralité des règlements reçus en rectification du décompte du 22 janvier 2014 et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de 30 jours après la signification de la décision;
- la nullité du commandement de payer;
- que soit déclaré indécent le logement loué et fixer en conséquence le loyer dû à 100€ par mois à compter du 31 décembre 2009 jusqu'à la réalisation effective des travaux de remise en état constatés par l'huissier;
- la condamnation de la Scpi Pierre 48 sous astreinte de 200 € par jour de retard un mois après la signification du jugement à délivrer un certificat de conformité s'agissant des travaux d'électricité, ainsi qu'un constat d'huissier justifiant de l'exécution des autres travaux;
- la condamnation de la Scpi Pierre 48 à lui payer :
* une indemnité de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,
* une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l'article 3 de la loi du 17 juillet 1991,
* une indemnité de 800 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile;
- que soit ordonnée à titre subsidiaire, une expertise aux frais avancés de la Scpi Pierre 48.
Par conclusions en défense, la Scpi Pierre 48 a sollicité du Tribunal d'instance qu'il rejette l'ensemble des demandes de Monsieur [X] et à titre reconventionnel avec exécution provisoire - qu'il prononce la résiliation du bail pour non-règlement des loyers et ordonne en conséquence l'expulsion de Monsieur [X] et de tout occupant de son chef de sa personne et de ses meubles, - qu'il fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant antérieurement exigé au titre du loyer,
- qu'il condamne Monsieur [X] à:
- lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation de 584,36 € comprenant le loyer, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés;
- lui payer la somme provisionnelle de 4.398,74 € au titre des arriérés des loyers et charges impayés au 2 juin 2014 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir;
- lui communiquer le contrat de bail régularisé par ses parents sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- payer les entiers dépens en ce compris le coût du commandement ;
- payer la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, qu'il constate qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise sollicitée, étant rappelé que l'expert désigné par le tribunal devra se prononcer sur les éléments lui permettant d'apprécier si les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 sont toujours applicables et devra rechercher la valeur locative compte tenu des travaux préconisés.
Par jugement en date du 12 juin 2015, le tribunal d'instance de Paris 11ème a débouté Monsieur [X] de la quasi-totalité de ses demandes faute d'être démontrées, a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts de Monsieur [X] et condamné ce dernier à régler à la Scpi Pierre 48 la somme de 5.115,13 € au titre des loyers et charges impayés au 15 octobre 2014, il a suspendu les effets de la résiliation judiciaire et a autorisé Monsieur [X] à s'acquitter de sa dette en 36 échéances en plus du loyer courant en précisant qu' à défaut de règlement d'une seule échéance ou d'un seul loyer courant, la résiliation sera effective avec expulsion des lieux et règlement de la totalité de la créance du bailleur et il a condamné Monsieur [X] à lui régler la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Cour est saisie de l'appel interjeté par Monsieur [X] à l'encontre de ce jugement selon déclaration en date du 21 juillet 2015.
Par arrêt du 30 novembre 2017, la Cour d'Appel de céans a :
- confirmé le jugement sur le rejet de la demande du bailleur faite à Monsieur [X] de produire le contrat de bail (contrat verbal Loi de 1948),
- infirmé le jugement sur le rejet des demandes de Monsieur [X] relatives au libellé des documents afférents à la location,
- enjoint au bailleur d'établir, à compter de la signification de l'arrêt, (qui est intervenue le 2 janvier 2018) les actes, courriers, décomptes et avis d'échéance relatifs au logement, au seul nom de Monsieur [X], à l'exclusion du nom de Madame [O] [P], sa compagne dont il est séparé selon jugement du 4 décembre 2007 ;
- avant-dire droit, ordonné une expertise confiée à Monsieur [B] [W], dont l'objet principal est de déterminer l'état du logement, l'origine des désordres, anomalies et dysfonctionnements, les réparations nécessaires pour la mise aux normes de décence du logement et la mise en état d'entretien et de fonctionnement des équipements et installations, de chiffrer la durée et le coût des travaux, de fournir les éléments permettant l'estimation du préjudice lié aux désordres et défauts affectant son logement et proposer un compte de loyers et charges à compter du 31 décembre 2009 jusqu'au 12 mars 2014 (date de l'assignation introductive d'instance) et à la date de l'établissement du rapport d'expertise.
L'expert [W] a déposé son rapport définitif le 24 juillet 2018.
Au dispositif de ses conclusions d'appel n° 2 notifiées par la voie électronique le 12 octobre 2018, Monsieur [Z] [X] sollicite de la Cour, vu son arrêt en date du 30 novembre 2017, qu'elle :
- Réforme pour le surplus le jugement du Tribunal d'instance de Paris 11ème du 12 juin 2015 en toutes ses autres dispositions,
- Homologue le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [B] [W] du 24 juillet 2018,
Statuant à nouveau, sur la résiliation du bail,
- Déboute la Scpi Pierre 48 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en paiement de sommes et en résiliation du bail,
A titre subsidiaire,
- Dise et juge qu'il bénéficiera des plus larges délais de paiement sur 36 mois en application des articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil, compte tenu de sa bonne foi et de sa situation financière, personnelle et familiale,
- Dise et juge qu'il bénéficiera des plus larges délais avant expulsion, compte tenu des conséquences d'une extrême dureté qu'il subirait de ce fait, le bénéfice des plus larges délais pour quitter les lieux, pour la durée maximale prévue par les articles L 613-1 et L 613-2 du Code de la construction et de l'habitation, en prorogeant pour une durée maximum de trois mois le délai prévu à l'article 62 de la Loi du 9 juillet 1991,
- Suspende les effets de la résiliation pendant le cours des dits délais,
Sur les demandes de Monsieur [X] en raison du caractère non décent du logement
- Dise et juge que le logement ne remplissait pas jusqu'au 19 juillet 2018 (perte de options avec réserve des travaux de l'entreprise Nadjar) les conditions de décence et de sécurité impératives définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, l'article 1719 du Code civil, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article R.111-12 du du Code de la construction et de l'habitation,
- Condamne la Scpi Pierre 48, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l'expiration du délai de deux mois après l'expiration du délai de recours de deux mois après la notification du procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété de l'immeuble qui autorisera les travaux de Vmc prévus au devis de l'entreprise Nadjar du 5 avril 2018, à exécuter et achever complètement, finitions incluses, les travaux de remise en bon état d'entretien et de décence conforme aux critères définis par le rapport d'expertise judiciaire du 24 juillet 2018, compte tenu du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dans l'appartement situé au cinquième étage droite loué, comme définis par l'expert judiciaire dans son rapport du 24 juillet 2018.
En tout état de cause,
- Condamne la Scpi Pierre 48 à lui payer à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis du fait du bailleur, sur le fondement des articles 1147 et 1719 du Code civil, notamment en raison des manquements du bailleur à ses obligations une somme de:
* 18.612,60 € à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices qu'il a subis du 1er avril 2007 au 24 mai 2018, du fait du bailleur, au titre de son préjudice de jouissance au titre des non-conformités de l'appartement et pour les nuisances autres que la remise en état tardive de la salle d'eau et la remise en état tardive de la cuisine (fenêtres en mauvais état jusqu'en juin 2016, non-conformité de l'installation électrique jusqu'en avril 2017, absence de chauffage jusqu'en mai 2018, absence d'eau chaude depuis janvier 2016 jusqu'en mai 2018),
* 3.559,25 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la remise en état tardive de la cuisine de l'appartement, sur la période du 15 mars 2008 (jour du sinistre) à septembre 2017 (fin de la phase d'exécution des travaux) soit 115 mois,
* 2.284,38 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la remise en état tardive de la salle d'eau (5,30 m² hors wc), de décembre 2007 (jour du sinistre) à mai 2018 (persistance des dégradations) soit 126 mois,
- Condamne la Scpi Pierre 48 à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice personnel moral et physique subis sur la période du 1er avril 2007 au 30 mai 2018, soit pendant plus de 11 ans, sur le fondement des articles 1382 et 1383 anciens (en vigueur avant le 1er octobre 2016) et des articles 1240 et 1241 nouveaux (en vigueur à compter du 1er octobre 2016) du Code civil , une somme de 11.000 €,
- Condamne la Scpi Pierre 48 à lui payer des dommages et intérêts pour :
* 2.054,60 € au titre du préjudice financier subi du fait de la suspension de l'Apl pendant 5 mois en avril et mai 2008 ainsi qu'en janvier, février et mars 2009, en raison de l'absence de fourniture d'une quittance ou d'une attestation de loyers (pièce 39),
* 2.570,40 € au titre du préjudice financier résultant des régularisations tardives des allocations logement du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2015,
* au titre du préjudice financier résultant de la suspension des allocations logement (Apl et allocation de la Ville de [Localité 3]) :
** à compter du 1er janvier 2016 jusqu'au 30 septembre 2018 : 13.560,36 €.
** à compter du 1er octobre 2018 jusqu'au rétablissement des allocations logement : 410,92€ par mois.
Statuant sur les frais irrépétibles et les dépens,
- Condamne la Scpi Pierre 48 à payer à Maître Poissonnier Fabrègue, Avocat, une somme de 8.400 € TTC au titre de l'article 37 de la Loi du 9 juillet 1991,
- Condamne la Scpi Pierre 48 à payer à Monsieur [X] une indemnité de 2.000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile (frais de lrar, photocopies, attestations, certificats,').
- Condamne la Scpi Pierre 48 en tous les frais et dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du Code de procédure civile, en incluant le coût de l'assignation introductive d'instance du 12 mars 2014 selon facture de Maître [R], de la signification du jugement du 25 juin 2015 et l'intégralité des honoraires et frais d'expertise judiciaire, en accordant à Maître Poissonnier Fabrègue le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Au dispositif de ses conclusions d'intimée n°2 notifiées par la voie électronique le 15 novembre 2018, la Scpi Pierre 48 sollicite de la Cour qu'elle :
- Infirme le jugement déféré en ce qu'il a suspendu les effets de la résiliation du contrat de bail et accordé des délais de paiement à Monsieur [Z] [X] ;
- Confirme pour le surplus ce jugement,
En conséquence :
- Prononce la résiliation du bail pour non-règlement des loyers ;
- Ordonne en conséquence l'expulsion de Monsieur [X] et de tout occupant dans les lieux de leur fait et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu à défaut de la libération effective des lieux à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- Ordonne le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- Fixe le montant de l'indemnité d'occupation trimestrielle au montant antérieurement exigé au titre du loyer ;
- Condamne Monsieur [X] à lui payer à compter de la décision à intervenir, une indemnité provisionnelle trimestrielle d'occupation de 1.789,55 € comprenant le loyer et les charges jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;
- Condamne Monsieur [X] à lui payer à titre provisionnel la somme de 24.923,79 € impayée au 12 novembre 2018 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- Dise et juge qu'elle accepte de régler la somme de 18.612,60€ au titre du préjudice de jouissance général ;
- Ordonne la compensation entre les dettes respectives conformément à l'article 1347 du Code civil à la date de la décision à intervenir ;
- 'Ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir' ;
- Condamne Monsieur [X] aux entiers dépens conformément à l'article 696 du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Ribault-Labbé en application de l'article 699 du Code de procédure civile ainsi qu'à lui payer la somme 2.500€ conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture initialement prévue le 21 septembre 2018 a été reportée au 29 novembre 2018.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la demande d'annulation du commandement de payer
Cette demande n'est pas reprise au dispositif des conclusions de Monsieur [X]. La Cour n'en est donc pas saisie.
Sur l'arriéré locatif au jour du jugement attaqué
La Sci Pierre 48 sollicite la confirmation du jugement sur les sommes alors dues.
Monsieur [X] conteste la dette telle que chiffrée au commandement de payer en date du 27 janvier 2014, il argue qu'il était créditeur du bailleur au mois de mars 2014, échéance incluse, à hauteur de 1.000 €. Des griefs qu'il fait aux décomptes du bailleur sur l'omission de certains règlements, sur l'absence de justification des charges et des augmentations de loyers, il déduit que la créance n'est pas exigible faute d'être certaine.
S'agissant de l'omission de certains règlements
Monsieur [X] soutient que n'apparaissent pas au décompte la subvention de Fsl réglée au bailleur le 17 février 2010 pour 9.936,01 € (P53), ainsi qu'un règlement de 543 € le 1er mars 2010 et le 30 mars 2010, ni ses chèques de mai à août 2014 ; il relève que les montants de l'allocation de la ville de [Localité 3] manquent en mars 2010 et que celle d'août 2010 à janvier 2011 est affichée à 74,58 € au lieu de 122 €, que les régularisations de la Caf manquent en octobre 2010, mars 2011, d'avril à juin 2011, de mars à avril 2012 et en septembre 2012, comme cela ressort du décompte Paref Gestion du 2 juin 2014 qu'il a annoté et corrigé.
Sur ce, contrairement à ce que soutient l'appelant, et comme le confirme l'expert la somme de 10.479,01 € qu'il a été condamné à payer par jugement en date du 31 décembre 2009, due au 23 novembre 2009 a été soldée par un chèque de 543 € du 17 décembre 2009 et par le versement du Fsl pour le solde le 19 février 2010 ; ces écritures apparaissent sur le 1er compte Paref Gestion critiqué (P53 arrêtée au 26 mai 2014) ainsi que ses quatre chèques de mai 2014 à août 2014 d'un montant de 194,33 € sur le suivant (P123 arrêté au 22 décembre 2017). Il n'apparaît nullement que Monsieur [X] se soit trouvé créditeur de son bailleur en mars 2014.
Les annotations faites par Monsieur [X] sur la pièce 53 ne peuvent valoir preuve d'omission d'écritures à elles seules. Aucun relevé de son compte bancaire n'est produit en complément pour démontrer qu'il a été débité des deux chèques de 543 € en mars 2010 qui n'apparaissent pas à cette date mais en avril comme l'avait relevé le premier juge ; il n'établit pas non plus qu'il y ait eu des régularisations d'allocations de Caf supplémentaires en 2010, 2011 et 2012, qui ne soient pas comptabilisées.
En réalité la seule critique fondée concerne l'allocation de la ville de [Localité 3] d'abord pour les versements omis de janvier 2010 à juillet 2010, soit pour 522,06 € (74,58x7) en contradiction avec la pièce 25 relative à ses droits pour l'année 2010, ainsi que pour l'allocation 2011 annoncée pour 122 € à sa pièce 29 qui n'a été mise en compte que pour 1.034,52 € (122+68,97x2+84,90+86,21x8) au lieu de 1.464 € sur 12 mois.
C'est donc une somme de 951,54 € (522,06+429,48) qui sera déduite de la dette.
S'agissant des charges locatives
Monsieur [X] il plaide que c'est à tort que le premier juge a considéré qu'il ne pouvait connaître leur régime en l'absence de bail. Il rappelle qu'il a obtenu du précédent bailleur une restitution de sommes à cet égard, certaines factures ne pouvant lui être imputées en sa qualité de locataire. Il souligne qu'il est recevable à solliciter la restitution de l'ensemble des charges payées dans la limite de la prescription de l'article 68 de la loi du 1er septembre 1948 soit pour les exercices 2011/2012, 2012/2013, 2013/2014 en raison de l'absence de justificatif correspondant aux comptes, notamment sur les charges d'entretien et de consommation en eau.
La Scpi Pierre 48 n'a pas conclu sur ce point mais elle a versé ses décomptes de régularisation de charges pour 2012 à 2017, avec les dépenses générales de copropriété afférentes établies par le syndic Cpab par nature et détaillées.
Sur ce, le bail étant soumis aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, le régime des charges locatives est fixé par son article 38 qui renvoie à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte que la récupération des charges locatives répond à la définition qu'en fait le décret n° 87/713 du 26 août 1987.
L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 24 mars 2014 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; qu'un mois avant cette régularisation, bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
En l'espèce l'historique du compte locatif démontre que les régularisations de charges ont été opérées le 9 mai 2014 pour les charges 2011/2012 et 2012/2013, le 30 mars 2015 pour les charges 2013/2014 ; les comptes de régularisation produits et adressés en leur temps au locataire exposent les types de dépenses, les tantièmes appliqués, qui correspondent aux tantièmes de propriété, et la ventilation des dépenses récupérables pour les années concernées à l'exception de l'exercice 2011/2012 ; pour les autres années, l'intimée produit encore les dépenses générales établies par le syndic.
Il en découle que les dépenses d'eau critiquées sont calculées au tantièmes, ce qui est régulier dès lors que les locataires n'ont pas de compteur individuel comme l'indique Monsieur [X]. Par ailleurs les dépenses d'entretien dont la ventilation manquerait sont facturées au nom d'une société prestataire et n'incombent donc pas à un gardien de sorte que la seule critique à cet égard n'est pas fondée non plus.
Il en résulte que Monsieur [X] ne peut prétendre qu'à la déduction de sa dette du montant des charges 2011/2012, non justifiées aux débats, pour la somme de 1.156,96 €.
S'agissant de l'augmentation des loyers
Monsieur [X] soutient que le montant des loyers n'est pas justifié en ce qu'ils ont fait l'objet de majorations annuelles.
Néanmoins, la Cour relève qu'il n'a pas critiqué ces montants devant l'expert pourtant chargé d'en faire le compte, étant observé que ce même expert avait déjà calculé la surface corrigée dans le cadre de la première instance de 1996, qui sert de base de calcul aux indexations légales publiées chaque année par décret et applicables au 1er juillet. Il ne démontre pas en quoi les majorations pratiquées excéderaient les pourcentages autorisés pour les locaux de catégorie IIC. Le grief qui manque en fait est en conséquence rejeté.
De ce qui précède il résulte que la dette de loyers et charges exigible au jour des débats devant le Tribunal d'instance, soit selon extrait du 15 octobre 2014, était de 3.006,63 € (5.115,13-951,54-1.156,96) et non pas de 5.115,13 €.
Au vu du compte rectifié et au 15 juin 2015, date du jugement attaqué, la dette locative s'élevait donc à 4.444,04 €, dont il convient de déduire la régularisation des allocations logement dues jusqu'en juin 2015 versées le 23 juillet 2015 pour 1.857,42 €, le jugement étant infirmé au quantum.
Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail et paiement d'une indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 1728 du Code civil le preneur est tenu de l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus.
Au jour du jugement attaqué Monsieur [X] était redevable de la somme de 2.586,62 € (4.444,04-1857,42) au titre des loyers et charges après régularisation de toutes les allocations auxquelles il avait droit. Cette somme représente plus de quatre mois de loyers et charges.
Monsieur [X] étant un mauvais payeur habituel, même si le premier titre pris contre lui a pu être apuré intégralement par une aide sociale vu sa situation, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ses torts.
Monsieur [X] ne précise pas le fondement juridique de sa demande de suspension des effets de cette résiliation et il est au demeurant établi qu'il n'a pas été en capacité d'exécuter le plan d'apurement qu'il a obtenu du premier juge. Cette demande est rejetée et l'expulsion sera autorisée.
S'étant maintenu dans le logement au-delà du 15 juin 2015, date de résiliation du bail, Monsieur [X] sera condamné à payer à la Scpi Pierre 48 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à la restitution des clés.
Pour tenir compte de la demande de liquidation de l'indemnité d'occupation pour le passé, il conviendra seulement de préciser, conformément à la demande de l'intimée, qu'elle sera fixée à 596,51 € (1.789,55/3) par mois à compter du mois de janvier 2019.
Sur la demande principale de réalisation de travaux de ventilation sous astreinte
Le bail étant résilié, Monsieur [X] n'a plus qualité pour solliciter la réalisation de travaux supplémentaires dans l'appartement qu'il continue d'occuper. Cette demande sera rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de l'arriéré locatif liquidé au mois de décembre 2018
La Scpi Pierre 48 sollicite paiement de la somme de 24.923,79 € à ce titre correspondant à l'arriéré arrêté à l'échéance de décembre 2018 incluse, dans l'état des versements au 30 août 2018 (100 € par chèque Bnp) selon sa pièce 30.
Après déduction des sommes telles que calculées plus haut, la dette s'élève à 22.815,29 € (24.923,79-951,54-1.156,96). Par ailleurs, la production des notifications d'Alc par Monsieur [X] pour 2015 démontre que le bailleur a omis d'imputer la somme de 95,12 € chaque mois de février 2015 à septembre 2015 (760,96 €) puis de 101,11 € d'octobre 2015 à mai 2016, (707,77 €) soit encore 1.468,73 € à déduire.
Monsieur [X] sera condamné à payer à la Scpi Pierre 48 un montant global de 21.346,56€ (22.815,29-1.468,73) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation demandés.
Sur la demande principale en dommages et intérêts au titre des préjudices résultant de l'occupation d'un logement non décent
L'article 1719, 1 ° du Code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et un logement décent et que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, définissant les normes de décence visée par l'article susdit, que la loi du 13 juillet 2006 a substitué aux normes de confort et habitabilité du décret du 6 mars 1987 est applicable aux baux en cours soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948 (Civ3 15 décembre 2004, n°02-20.614).
A son rapport d'expertise, Monsieur [W] a relevé que toutes les fenêtres de l'appartement ont été remplacées en juin 2015, que l'installation électrique a été remise aux normes de sécurité en mars 2017, des finitions restant cependant à terminer, que les enduits de plâtre et le plafond ont été repris à la cuisine en novembre et décembre 2017, les canalisations alimentant la douche remplacées en février 2018.
S'agissant des parties communes il remarque qu'elles ont été rénovées en 2012, 2013, 2014 et que l'évacuation des eaux vanne de l'immeuble fuyarde a été remplacée en 2015.
L'expert est cependant d'avis que l'appartement n'est toujours pas aux normes d'habitabilité telles que fixées par le décret du 30 janvier 2002 en ce que :
- le chauffe-eau installé en 1992 est en panne depuis janvier 2016,
- la salle d'eau n'est pas ventilée, le revêtement de douche n'est pas étanche, la bonde du siphon de lavabo manque, la cuvette des Wc est fêlée et le réservoir déréglé,
- le dressing n'est plus alimenté en électricité depuis un dégât des eaux survenu en 2017 (fuite de douche),
- des dégâts des eaux sont apparus dans la salle de bains (fuite de la douche) l'entrée (fuite de la douche) entraînant une humidité de 85%, et de façon naissante dans le salon provenant du balcon du 6ème étage,
- le chauffage est absent dans tout l'appartement.
S'agissant du préjudice de jouissance général
A ses dernières conclusions, Monsieur [X] précise qu'il ne reste à faire que les travaux de ventilation, en exécution d'un devis [H] du 5 avril 2018, conditionnés par l'autorisation de l'assemblée générale de copropriété à obtenir. Il sollicite indemnisation de ses préjudices tels que ventilés et évaluées par l'expert à compter du 1er avril 2007, date d'acquisition de son logement par la Scpi Pierre 48.
La Scpi Pierre 48 plaide que l'appelant a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance par jugement du 31 décembre 2009 de sorte qu'il ne peut plus solliciter d'indemnisation pour cette période. Elle souligne que son acte de propriété en ce qu'il visait des lots en très mauvais état ne précise pas que le lot loué à Monsieur [X] en fait partie et que lui-même n'a pas délivré de mise en demeure.
Sur ce, il résulte des courriers adressés à la Scpi Pierre 48 par Monsieur [X] ainsi qu'à la Sogevim, les 24 février 2008, 10 mars 2008 et 15 mars 2008 que mise en demeure de faire les travaux nécessaires à la réparation et l'habitabilité du logement ont bien été faites au nouveau propriétaire et au syndic, rappelant la teneur des réunions et la liste des travaux établie par le vendeur la société Snc [Adresse 1] préalablement à cette vente. C'est en conséquence à compter du mois d'avril 2007 que doit débuter l'indemnisation demandée, étant observé que Monsieur [X] a été débouté de sa première demande de ce chef par jugement du 31 décembre 2009 seulement en ce qu'il soulevait une impéritie de la part des anciens propriétaires et non de son actuel bailleur.
Les deux parties demandent l'homologation du rapport d'expertise en ce qu'il a chiffré le préjudice général de jouissance d'avril 2007 à mai 2018 à la somme de 18.612,60 €, calculé sur la base de 30% de la valeur locative d'avril 2007 à mai 2018, en conséquence du mauvais état des fenêtres, de la non-conformité de l'installation électrique et de tous les désordres qui ne sont pas liés aux retards de travaux spécifiquement examinés plus bas.
La Scpi Pierre 48 acceptant au dispositif de ses conclusions de payer cette indemnisation en déduction de sa créance locative bien qu'elle couvre en partie une période postérieure à la résiliation du bail, la Cour la suivra en ce sens.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts en raison de la tardiveté de la remise en état de la salle d'eau de décembre 2007 à mai 2018.
L'expert a mis en compte à cet égard une somme de 18,13 € par mois sur 126 mois. La Scpi Pierre 48 soulève que les dégâts ne relèvent pas de sa responsabilité, les assurances du locataire et du syndicat des copropriétaires ayant été mises en oeuvre , et qu'elle ne peut être tenue à réparation en plus du préjudice général indemnisé qui le comporte nécessairement au titre des 'préjudices divers'.
A son rapport l'expert explique que les évaluations générales n'ont pas pris en compte le préjudice lié au retard de travaux et qu'il est justifié de l'évaluer en plus.
En tout état de cause, l'expert indique que le sinistre de la salle d'eau remonte à la gestion de Sogevim, pour être survenu le 4 décembre 2007, soit postérieurement à l'accession de la Scpi Pierre 48 à la propriété. L'intimée ne produit aucun courrier pouvant justifier qu'elle se soit mobilisée pour remédier aux désordres subis par son locataire dans cette pièce, dont l'expert a relevé lui-même 'l'état déplorable'.
La demande d'indemnisation sera accueillie mais jusqu'à date de résiliation du bail seulement, soit sur 91 mois pour une somme de 1.649,83 €.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts en raison de la tardiveté de la remise en état de la cuisine de mars 2008 à septembre 2017.
L'expert a mis en compte une somme de 30,95 € par mois sur 115 mois. La Scpi Pierre 48 soulève encore qu'il n'est pas prouvé que les sinistres relèvent de sa responsabilité et que d'ailleurs l'expert a fait établir des devis de réfection pour cette cuisine au nom du syndicat des copropriétaires.
Sur ce, bien que l'expert considère que son évaluation du préjudice général de jouissance n'ait pas pris en compte celui qu'il reconnaît au locataire au titre de la durée de mise en oeuvre des travaux de cuisine, force est de reconnaître qu'il ne caractérise pas une impossibilité même partielle d'utiliser la cuisine avant 2016, date à laquelle le gaz a été coupé, soit après la résiliation du bail. Les photographies datées de 2014 produites par Monsieur [X] ne concernent que la fenêtre (dont l'état est pris en compte par ailleurs), et des fissures dont l'inconvénient n'est qu'esthétique, situation que l'expert n'a pu constater lui-même.
La demande de ce chef est rejetée.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts en raison de son préjudice personnel moral et physique d'avril 2017 à mai 2018.
Monsieur [X] plaide que l'expert a retenu que la non-conformité de l'appartement présente un risque manifeste pour la santé de l'adulte handicapé qu'il justifie être chancelante depuis le mois de février 2013, étant placé en maladie de longue durée à compter du 1er mars 2013. Il ajoute n'avoir pu recevoir sa fille dans le cadre de son droit de visite dans des conditions dignes.
La Scpi Pierre 48 s'oppose à la demande, faute de lien de causalité démontré entre l'état de l'appartement et le statut d'handicapé que Monsieur [X] n'a obtenu que le 22 septembre 2015.
Néanmoins, la fragilité de Monsieur [X], suffisamment démontrée par les éléments médicaux, lui a fait ressentir avec plus d'acuité qu'un autre les difficultés très considérables que lui ont causé l'inertie prolongée du bailleur et sa peine de ne pouvoir héberger sa fille dans des conditions normales.
Une somme de 1.000 € lui sera accordée à titre d'indemnisation de ce chef.
S'agissant des préjudices résultant du retard de paiement et de la suspension des allocations logement
En dépit de la demande formalisée par Monsieur [X] devant l'expert à hauteur de 23.627,90 € à ce titre, celui-ci n'a retenu que la somme de 2.054,60 € pour la période de suspension survenue pendant 5 mois en 2008-2009.
Or la Cour relève que les historiques de compte individuel antérieurs au mois de janvier 2010 ne sont pas produits et que la pièce 39 que vise l'expert est un courrier d'assistante sociale de Pole emploi qui mentionne aussi que les allocations suspendues ont été régularisées.
Comme l'indique l'appelant lui-même à ses conclusions ses allocations ont fait l'objet de régularisations périodiques. Il s'en déduit qu'elles ont finalement été versées pour son compte au bailleur, sans lui porter préjudice. En outre les défauts de paiement du différentiel du loyer ont été démontrés, ce qui justifie les déclarations d'impayés du bailleur à la Caf. La demande d'indemnisation en raison tant des suspensions que des retards de paiement des allocations logement est rejetée comme étant non fondée.
Sur la demande de compensation des créances
Les créances seront fixées au dispositif de l'arrêt et leur compensation sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1347 du Code civil dans sa rédaction issue du décret du 10 février 2016.
Sur la demande reconventionnelle subsidiaire en délai de paiement et délai d'évacuation
Compte tenu de la faiblesse de la somme restant due de la part de Monsieur [Z] [X], sa demande de délai de paiement n'est pas justifiée. Elle sera rejetée.
La demande de délai d'évacuation n'est pas davantage justifiée, Monsieur [Z] [X] ayant bénéficié de plus de deux ans pour se reloger, étant observé qu'il prouve avoir déposé une demande de logement social. Elle sera également rejetée.
Sur les dépens et frais irrépétibles
En application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, la Scpi Pierre 48 sera condamnée aux dépens d'appel en ce compris les frais d'expertise, le jugement étant cependant confirmé sur les frais et dépens.
Eu égard à l'équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ni de l'article 37 de la loi du 9 juillet 1991 en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement,
Vu l'arrêt avant dire droit en date du 30 novembre 2017 et le rapport d'expertise en date du 24 juillet 2018,
Statuant sur le surplus des demandes,
CONFIRME le jugement déféré en date du 12 juin 2015 rendu par le Tribunal d'instance de Paris 11ème en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts de Monsieur [Z] [X] et rejeté sa demande d'exécution de travaux sous astreinte, ainsi que d'application des dispositions des articles 700 du Code de procédure civile et 37 de la loi du 17 juillet 1991 ;
L'INFIRME sur le surplus ;
Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant vu l'évolution du litige,
DIT qu'à défaut d'avoir libéré les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à le faire, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [Z] [X] et à celle de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution;
DIT qu'il sera procédé au transport des meubles trouvés dans les lieux conformément aux dispositions des articles L 433-l et L 433-2 du même Code ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail par Monsieur [Z] [X] au montant antérieurement exigé au titre du loyer et des charges;
FIXE à 21.346,56 euros la somme due par Monsieur [Z] [X] à la Scpi Pierre 48 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois de décembre 2018 inclus dans l'état de ses paiements arrêtés au 30 août 2018 ;
FIXE les sommes dues par la Scpi Pierre 48 à Monsieur [Z] [X] à titre de dommages et intérêts de la façon suivante :
- 18.612,60 euros en réparation des préjudices de jouissance au titre des non-conformités de l'appartement affectant les fenêtres, l'installation électrique, l'absence de chauffage, absence d'eau chaude et divers désordres,
- 1.649,83 euros en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la remise en état tardive de la salle d'eau,
- 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
ORDONNE la compensation des créances ;
CONDAMNE en conséquence Monsieur [Z] [X] à payer à la Scpi Pierre 48 la somme de 84,13 euros qui lui reste due sur l'arriéré locatif tel que déterminé plus haut ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à payer à la Scpi Pierre 48 la somme de 596,51 euros par mois à compter de janvier 2019 jusqu'à la libération complète des lieux loués à titre d'indemnité mensuelle d'occupation ;
DIT que cette indemnité sera payable chaque premier jour du mois jusqu'à la restitution des lieux et clés ou l'expulsion et au prorata temporis le dernier mois ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la Scpi Pierre 48 aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Poissonnier Fabrègue, avocat au Barreau de Paris, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile, en ce compris les frais de l'expertise ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ni des dispositions de l'article 37 de la loi du 17 juillet 1991.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
