Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2019
(n° , 6 pages)
Sur renvoi après cassation, selon l'arrêt rendu le 31 Janvier 2018 par la 1ère Chambre Civile de la Cour de cassation (pourvois n° F 16-19.389 et S 16-19.445) de l'arrêt rendu le 11 Mars 2016 par le Pôle 4 Chambre 1 de la Cour d'Appel de Paris (RG n° 14/17089), sur appel d'un jugement rendu le 19 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Meaux (RG n° 09/00680)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/05997 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5KLK
APPELANTS
Madame Marie-Claude B... épouse V...
née le [...] à METZ (57000)
Et
Monsieur J... V...
né le [...] à BEYROUTH LIBAN (BEYRO)
demeurant [...]
SARL V... PATRIMOINE représentée par ses représentants légaux domiciliés [...]
N° SIRET : 451 504 443 00024
Tous représentés par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Ayant pour avocat plaidant Me Guillaume CADIX, avocat au barreau de PARIS, toque : B0667
INTIMÉES
SCP M... T... P... ... O... E... & X...
siège social au [...]
SA MMA IARD prise en sa qualité d'assureur de la responsabilité civile professionnelle de Me M..., notaire associé de la SCP M... T... P... ... O... I... G...
siège social au [...]
N° SIRET : 440 048 882 00680
Tous représentés par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Ayant pour avocat plaidant Me François DE MOUSTIER de la SCP KUHN, même barreau, même toque
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président et M. Dominique GILLES, Conseiller, en double rapporteur
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le Cabinet Guinot, qui exerce une activité de conseil en optimisation fiscale, a proposé à M. et Mme V... d'investir dans une opération de défiscalisation consistant :
- à constituer une SARL dont l'objet serait la location d'appartements en meublés professionnels afin de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ;
- à acheter dans une résidence hôtelière, d'affaire, d'étudiants ou une résidence médicalisée pour personnes âgées, cinq appartements générant un revenu locatif d'au moins 23000 euros par an permettant de bénéficier de ce statut, cette acquisition étant intégralement financée par des emprunts bancaires.
L'objectif de cette opération était de permettre à M. et Mme V... de constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d'avantages fiscaux, le remboursement du prêt étant assuré par la perception des loyers, les investisseurs bénéficiant en outre d'une réduction d'impôts par l'imputation des déficits de la société sur leurs revenus et en récupérant la TVA.
La société V... patrimoine a été constituée avec l'aide de la société Orion fiduciaire, expert-comptable, avec laquelle la société Guinot a mis M. et Mme V... en relation. La société Orion fiduciaire a rédigé les statuts de la société V... patrimoine qui a été immatriculée le 17 décembre 2003. Elle a en outre établi la comptabilité de la société ainsi que les déclarations fiscales.
Alors qu'elle n'avait pas été immatriculée, la société V... patrimoine a signé le 4 juillet 2003 avec la société Einstein Valley Chelles II deux contrats de réservation en vue de l'acquisition de cinq appartements meublés dans un ensemble immobilier en [...] , [...]. Ces contrats prévoyaient l'engagement des réservataires de conclure avec la société Appart'valley, société d'exploitation du groupe Guinot, un bail commercial pour une durée de onze ans et onze mois à compter de la date d'entrée en jouissance des lots de copropriété ou de l'ouverture de la résidence.
Après que la société V... patrimoine eut donné procuration aux clercs de l'étude notariale de M. M..., notaire à Nice, l'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu le 31 décembre 2003 avec la société Einstein Valley Chelles II portant sur cinq appartements au prix total de 659085 euros.
Cette acquisition a été financée par la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard à concurrence de 266 589 euros et par la Société générale à concurrence de 396976 euros, ce dernier prêt étant garanti par le nantissement d'un contrat de capitalisation souscrit par la société V... patrimoine.
Le bail commercial portant sur les cinq appartements a été signé le 11 février 2006 avec la société Appart'valley.
Sur l'indication de la société Orion fiduciaire, M. et Mme V... ont reporté le déficit de leur société sur leurs déclarations de revenus.
La société V... patrimoine a fait l'objet d'une vérification de sa comptabilité concernant les exercices 2003 à 2005 et l'administration fiscale a notifié à la société V... patrimoine et à M. et Mme V... le 4 décembre 2006 et le 9 novembre 2007 pour les exercices 2003 à 2005 une proposition de rectification contestant le droit pour ceux-ci de déduire de leurs revenus imposables, au titre du statut de loueur en meublé professionnel, le déficit de la société qui n'avait perçu aucun loyer au titre de ces trois exercices. Une transaction a été conclue le 6 décembre 2010 avec l'administration qui a accepté un dégrèvement partiel de 49998 euros sur la somme de 65762 euros qu'elle réclamait.
La société Cabinet Guinot a été placée sous sauvegarde, puis en redressement judiciaire et en liquidation judiciaire.
La société Appart'valley a été placée en redressement judiciaire et a fait l'objet d'un plan de cession par jugement du 11 juillet 2008. La société V... patrimoine a déclaré sa créance au titre des loyers impayés et a conclu un nouveau bail avec une autre société.
M. et Mme V... et la société V... patrimoine ont agi en nullité des contrats de vente et de prêt ainsi qu'en indemnisation de leur préjudice.
Par jugement du 19 juin 2014, le tribunal de grande instance de Meaux a :
- donné acte à la société Axa IARD de son intervention volontaire ;
- rejeté le moyen d'irrecevabilité invoqué par la société Axa IARD tiré du défaut de communication des pièces ;
- prononcé la nullité pour dol des contrats de vente en l'état futur d'achèvement conclus le 31 décembre 2003 entre la société V... patrimoine et la société Einstein Valley Chelles II portant sur cinq appartements ;
- dit qu'en conséquence la société V... patrimoine devra restituer les biens vendus à la société Einstein Valley Chelles II et que celle-ci devra restituer à la société V... patrimoine la somme de 659085 euros ;
- dit que l'annulation de la vente des appartements entraîne la caducité des contrats de prêt destinés à financer cette acquisition ;
- dit qu'en conséquence la société V... patrimoine devra restituer les capitaux empruntés à la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard et à la Société générale, soit respectivement 266 589 euros et 396976 euros et que ces banques devront restituer à l'emprunteur les intérêts perçus ainsi que les frais de dossier inclus dans le TEG, soit 1525 euros pour la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard et la somme de 610 euros pour la Société générale ;
- rejeté les demandes de garantie des restitutions formées par la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard contre la société Einstein Valley Chelles II, la SCP M... et associés et la société Orion fiduciaire ;
- dit que les engagements de caution de M. et Mme V..., les inscriptions d'hypothèque et autre sûreté réelle demeurent valables pour garantie de la restitution des capitaux aux prêteurs par la société V... patrimoine ;
- déclaré la société VIP patrimoine, nouvelle dénomination de la société Cabinet Guinot, et la société Einstein Valley patrimoine responsables du préjudice causé à M. et Mme V... ;
- fixé la créance de M. et Mme V... au passif de la liquidation judiciaire de la société VIP patrimoine à la somme de 20 000 eurosen réparation de leur préjudice moral ;
- rejeté les demande de la société V... patrimoine contre la société VIP patrimoine et la société Einstein Valley Chelles II ;
- débouté M. et Mme V... et la société V... patrimoine de leurs demandes contre la société Orion fiduciaire, la société Axa France IARD, M. M..., la SCP de Poulpiquet et associés, la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard et la Société générale ;
- condamné la société Axa France à payer à la société Orion fiduciaire la somme de 5227 euros au titre de la prise en charge de ses frais de défense ;
- rejeté les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive formées par la société Einstein Valley Chelles et M. M... ;
- condamné in solidum la société Einstein Valley Chelles II, M. U... en qualité d'administrateur de la société VIP patrimoine à payer à M. et Mme V... la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Einstein Valley Chelles II, la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard et la Société générale ont interjeté appel de ces jugements.
Par arrêt du 11 mars 2016, la cour d'appel de Paris, après avoir joint les différentes instances, a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société MMA IARD ;
- dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevable l'appel de la Société générale ;
- dit n'y avoir lieu de déclarer irrecevables les conclusions de M. M... et de la société MMA IARD ;
- confirmé le jugement sauf à porter à la somme de 6 871,83 euros le montant de la condamnation de la société Axa au profit de la société Orion fiduciaire ;
Y ajoutant :
- dit que par compensation la société V... patrimoine sera tenue de restituer les capitaux empruntés aux banques déduction faite du montant des échéances qu'elle a effectivement acquittées au titre de l'exécution des prêts ;
- condamné la société Einstein Valley Chelles II à payer à la caisse de Crédit mutuel de Montbéliard la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 31 janvier 2018, la Cour de cassation (Civ. 1ère, pourvois n° 16-19.389 et 16-19.445) a cassé cet arrêt, mais seulement en ce qu'il condamne la société Einstein Valley Chelles II à payer à la société caisse de Crédit mutuel de Montbéliard la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts et en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme V... et de la société V... patrimoine dirigées contre la SCP M..., T... P...-..., O...-E..., X....
M. et Mme V... et la société V... patrimoine concluent à la condamnation solidaire de la SCP M..., T... P...-..., O...-E..., X... et de son assureur, la société MMA IARD :
- à garantir le paiement de toutes les sommes mises à la charge de la société Einstein Valley Chelles II à leur profit par l'arrêt du 11 mars 2016 ;
- à payer à M. et Mme V... la somme de 20000 euros ;
- à payer à la société V... patrimoine la somme de 659085 euros ;
- à payer à M. et Mme V... la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- à payer à la société V... patrimoine la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de cette demande, ils soutiennent que M. M..., qui était le notaire du Cabinet Guinot et de la société Einstein Valley Chelles II, a participé aux manoeuvres frauduleuses commises par ces derniers.
Ils font valoir que :
- M. M... était le notaire de l'opération et leur a été imposé par le Cabinet Guinot dès la signature des contrats de réservation, qu'il a établi le règlement de copropriété et l'état descriptif de division remis au réservataire le jour de la signature de l'acte authentique.
- L'acte de procuration a été signé à Paris dans les locaux du Cabinet Guinot.
- L'acte de réservation précise qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement d'appartements meublés dans le cadre d'une opération de défiscalisation dite 'LMP', M. M... ayant accepté la constitution en qualité de leur mandataire spécial tout clerc de son étude, soit une personne agissant sous ses ordres.
- M. M... est intervenu dans de nombreuses ventes.
- M. M... savait que M. et Mme V... investissaient en vue de leur retraite, étaient locataires de leur appartement, n'avaient jamais eu les moyens d'investir à Paris, qu'il était important pour eux de défiscaliser en 2003 compte tenu du fait que M. V... avait perçu durant cette année un salaire annuel de 86729 euros alors qu'en 2004 celui-ci était de 44208 euros.
Ils déduisent de ces éléments que le notaire connaissait la motivation fiscale à l'origine de cet investissement et qu'il aurait dû les informer que, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, l'administration fiscale risquait de contester la déduction de leurs revenus personnels du déficit de la société avant la livraison des appartements et la perception des loyers.
SUR CE :
Attendu que M. M..., notaire de la société Cabinet Guidot, est intervenu en cette qualité dans tous les actes de l'opération réalisés avec M. et Mme V... qui acquéraient, au travers d'une société constituée pour l'occasion, cinq appartements en l'état futur d'achèvement en connaissance de l'objectif de défiscalisation qui les avait incités à réaliser cet investissement ; qu'en effet, M. M... a reçu la procuration donnée par M. et Mme V... à tout clerc de l'étude notariale ; qu'il y est notamment indiqué que les logements sont acquis en vue de leur location en meublé professionnel au titre d'un bail commercial conclu avec la société Appart'valley et fait référence aux allégements fiscaux recherchés ;
Attendu que tenu d'un devoir de conseil envers M. et Mme V... et la société V... patrimoine, le notaire devait les éclairer et attirer leur attention sur les conditions dont dépendaient les avantages fiscaux qui avaient motivé le choix de ce type d'investissement en leur indiquant que la déductibilité des déficits de la société, qui était liée à la perception de loyers d'un montant annuel d'au moins 23000 euros, ne pourrait intervenir qu'après le début effectif de la location ;que l'acte de vente en l'état futur d'achèvement prévoyant que l'achèvement de la construction devait intervenir au cours du deuxième trimestre 2005, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison, le notaire devait informer M. et Mme V... et la société V... immobilier qu'aucune déduction des revenus de M. et Mme V... des déficits de la société ne pourrait être admise par l'administration fiscale durant les premières années d'activité de la société jusqu'au début de la location qui n'est intervenue qu'en 2006 ;
Attendu que faute d'avoir délivré à M. et Mme V... et à la société V... patrimoine cette information, essentielle compte tenu de l'objectif fiscal de l'opération, M. M... a commis une faute qui engage envers eux la responsabilité de la SCP M..., T... P..., ..., O..., E... et X... ; que si la restitution du prix auquel est tenu le vendeur par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire en faute doit être condamné à en garantir le paiement lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l'insolvabilité du vendeur ; qu'en l'espèce, la société Einstein Valley Chelles II ayant été placée en liquidation judiciaire, la SCP M..., T... P..., ..., O..., E... et X...doit être condamnée in solidum avec son assureur, la société MMA IARD, à garantir envers la société V... patrimoine la restitution du prix de vente, soit la somme de 659085 euros ; qu'elle doit également être condamnée in solidum avec la société MMA IARD à garantir le paiement des dommages-intérêts auxquels la société Einstein Valley Chelles II a été condamnée envers M. et Mme V..., soit la somme de 20 000 euros ;
Attendu qu'il convient enfin de condamner la SCP M..., T... P..., ..., O..., E... et X... et la société MMA IARD à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à M. et Mme V... la somme de 1500 euros et à la société V... patrimoine la somme de 1500 euros ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Infirme le jugement du 19 juin 2014 en ce qu'il déboute M. et Mme V... et la société V... patrimoine de leur action contre M. M... et la SCP de Poulpiquet et associés ;
Statuant à nouveau :
Déclare la SCP M..., T... P..., ..., O..., E... et X...responsable envers M. et Mme V... et la société V... patrimoine ;
La condamne in solidum avec la société MMA IARD à payer :
- à la société V... patrimoine la somme de 659085 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014 ;
- à M. et Mme V... la somme de 20000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2014 ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la SCP M..., T... P..., ..., O..., E... et X... et la société MMA IARD à payer à M. et Mme V... la somme de 1500 euros et à la société V... patrimoine la somme de 1500 euros ;
Les condamne in solidum aux dépens.
La Greffière Le Président
