Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2019
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/10697 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3NJW
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2017 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 15/08872
APPELANT
Monsieur [G] [W]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Bertrand BAGUENARD, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : E0210
INTIMÉES
SCI ARTNATOL
siège social au [Adresse 2]
[Localité 2]
N° SIRET : 508 092 5588
Représentée par Me Stéphane MICHELI de la SCP GRANRUT Société d'Avocats, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014
SCP [P] - [B] - [R] - [O] - [Z] - [X] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
siège social au [Adresse 3]
[Localité 3]
N° SIRET : [B]
Représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Thi Bich Lien PHAM
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Claude CRETON, Président, et par Mme Thi Bich Lien PHAM, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
M. [G] [W] est propriétaire d'une maison sise [Adresse 1], cadastrée section AI n°[Cadastre 1]. La parcelle contiguë cadastrée AI n°[Cadastre 2] supporte une maison dont le raccordement au réseau d'assainissement se fait sur la parcelle AI n°[Cadastre 1]. Ces parcelles ont appartenu à [T] [A] et [Y] [Q] son épouse, qui les ont vendues à [B] [E] et [K] [D] son épouse, grands-parents maternels de M. [W]. C'est ainsi que par acte authentique du 18 août 1920, [B] [E], acquérant des époux [A] une première partie de cet ensemble pour le compte de sa communauté conjugale, a obtenu la constitution d'un droit de passage de trois mètres de large sur toute la longueur du passage existant sur la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 3], alors conservée par les époux [A]. En 1923, pour le compte de sa communauté conjugale, [B] [E] a acquis des époux [A] une seconde partie de cet ensemble. La parcelle AI n° [Cadastre 3] grevée du droit de passage est située au [Adresse 4] et appartient désormais à Mme [F].
M. [G] [W] et sa soeur [U] [W], en leur qualité d'héritiers de leur mère [N] [E] épouse [W], elle-même héritière unique de son père [B] [E] et de sa mère [K] [D] épouse [E], prédécédée, ont vendu la maison sise [Adresse 2], cadastrée AI n° [Cadastre 2], à la SCI Artnatol, par acte authentique reçu par M. [F] [B], notaire associé de la SCP [P]-[B]-[R]- [O]-[Z], le 11 septembre 2008.
Cet acte dispose que 'dans la mesure où il n'y aura pas d'obstacles juridiques, l'acquéreur procédera à une déviation du réseau d'eaux usées traversant actuellement la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] (et identifié sur le plan établi par Véolia demeuré ci-annexé) propriété de M. [W] vendeur aux présentes, pour se raccorder au réseau existant sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3], elle-même grevée d'une servitude...'.
A la rubrique relative aux déclarations du vendeur sur les servitudes, l'acte énonce qu' 'aux termes de l'acte du 18 août 1920 contenant vente par M. et Mme [A] à M. [E], il a été constitué un passage commun de 3 mètres de largeur sur toute la longueur du passage'.
A la demande de M. [G] [W], qui se plaint de ce que le dévoiement du réseau d'évacuation des eaux usées de la maison de la SCI Artnatol n'a pas été réalisé, occasionnant des désordres, le juge des référés, par ordonnance du 13 décembre 2012, a ordonné une expertise au contradictoire de ces seuls propriétaires, donnant notamment pour mission à l'expert de dire s'il est matériellement possible de dévier le réseau en le faisant passer sur le fonds sis [Adresse 4] (parcelle AI n°[Cadastre 3] propriété de Mme [F]).
L'expert a déposé son rapport le 15 juillet 2014. Il indique que la SCI Artnatol n'a accès ni à sa canalisation d'évacuation des eaux usées ni au regard intermédiaire affecté à cette canalisation, qui sont situés sur le fonds de M. [W]. L'expert conclut qu'il existe matériellement deux solutions pour le dévoiement du réseau. Une première solution, pour un coût de 19 152,53 € HT, consiste à réaliser une nouvelle canalisation sous le passage commun ; une seconde solution, pour un coût de 5 550 € HT, consiste à raccorder la canalisation d'évacuation des eaux usées de la SCI Artnatol à celle de Mme [F], qui l'a cependant refusée. L'expert fait valoir que ce refus n'est pas pour autant un 'obstacle juridique' dès lors que la première solution demeure, tout en soulignant qu'il n'a pas eu connaissance de la nature juridique du passage commun dont un extrait de plan de géomètre montre qu'il appartiendrait pour partie aux fonds du n°23 et du n°23 bis, de sorte qu'il ne peut se prononcer sur l'existence d'un 'obstacle juridique' à cet égard.
Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2015, M. [W] a fait assigner la SCI Artnatol et la SCP [P]-[B]-[R]- [O]-[Z], en cessation de l'empiétement par la réalisation forcée par la société propriétaire du dévoiement du réseau d'évacuation litigieux et en dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que le tribunal de grande instance de Créteil, par jugement du 16 février 2017, a :
- débouté M. [W] de l'intégralité de ses demandes,
- condamné celui-ci, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, à verser à la SCI Artnatol une somme de 3 000 € et, au notaire, une somme de 1 000 €,
- condamné M. [W] aux dépens comprenant les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 13 décembre 2018, M. [W], appelant, demande à la Cour de :
- vu l'article 544 du code civil,
- vu les articles 686 et suivants, 1147 et 1382 du code civil,
- vu l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- réformer le jugement entrepris,
- constater que sa parcelle n'est grevée d'aucune servitude au profit de la SCI Artnatol,
- constater que rien n'empêche la réalisation d'une déviation du réseau d'eaux usées traversant actuellement sa parcelle,
- en conséquence :
- condamner la SCI Artnatol, à peine d'astreinte, à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire afin de dévier son réseau d'eaux usées,
- condamner solidairement le notaire et la SCI Artnatol à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts,
- en tout état de cause :
- condamner la SCI Artnatol et le notaire à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, lesquels comprendront les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 18 décembre 2018, la SCI Artnatol prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter M. [W] de sa demande dirigée contre elle en réalisation de travaux sous astreinte de déviation de son réseau d'eaux usées,
- dire que le passage de son réseau sur la parcelle de M. [W] ne constitue pas un empiétement irrégulier,
- débouter M. [W] de sa demande en dommages-intérêts,
- le condamner à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dépens en sus, y compris les frais d'expertise.
Par dernières conclusions du 29 octobre 2017, la SCP [P]-[B]-[R]-[O]-[Z] prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- y ajoutant,
- condamner M. [W] à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE
LA COUR
Les moyens soutenus par M. [W] au soutien de son appel dirigé contre la SCI Artnatol ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connus et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté ce qui suit.
Le rapport d'expertise judiciaire établit que ce fut M. [G] [W] qui, après avoir détaché en 1989 la parcelle sur laquelle il a fait construire l'année suivante la maison qu'il occupe a, pour les besoins de cette construction nouvelle, fait dévoyer la canalisation en provenance de l'ancienne maison qui a été vendue à la SCI Artnatol. Cette canalisation passait en effet à l'emplacement de la future maison. C'est ainsi qu'en tête de ce dévoiement, un regard a été créé.
Il s'en déduit que M. [G] [W], qui a commandé les travaux donnant lieu à la situation litigieuse, connaissait particulièrement bien le réseau d'évacuation des eaux usées de la maison vendue à la SCI Artnatol et qu'il a lui-même voulu le passage de la canalisation de l'ancienne maison sur l'emprise de la nouvelle, ce qu'il dénonce aujourd'hui comme un empiétement indu sur la propriété qu'il a conservée.
Le jugement entrepris a repris, dans ses motifs, la clause de l'acte de vente à la SCI Artnatol relative à l'obligation de l'acquéreur en matière de dévoiement du réseau d'évacuation.
Cette clause se lit ainsi :
'dans la mesure où il n'y aura pas d'obstacles juridiques, l'acquéreur procédera à une déviation du réseau d'eaux usées traversant actuellement la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 1] (et identifié sur le plan établi par Véolia demeuré ci-annexé) propriété de M. [W] vendeur aux présentes, pour se raccorder au réseau existant sur la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3], elle-même grevée d'une servitude...'
Le jugement entrepris doit être approuvé d'avoir retenu que cette clause n'impose pas à la SCI Artnatol l'obligation de créer une canalisation nouvelle sous le passage commun, dès lors que les parties se sont bornées à stipuler l'obligation de raccorder la maison vendue 'au réseau existant' sur la parcelle grevée de servitude, et encore seulement 'dans la mesure où il n'y aura pas d'obstacle juridique'.
Cette clause est tout à fait claire et, sauf à dénaturer le contrat, il ne peut être soutenu valablement que l'application stricte de la clause reviendrait à imposer une servitude, de telle sorte qu'il conviendrait de l'interpréter dans le sens voulu par M. [W].
Peu importe, en conséquence, que demeure techniquement réalisable le raccordement direct de la maison de la SCI Artnatol au réseau public d'assainissement, au prix de la réalisation, au travers du passage commun, d'une canalisation autonome par rapport au réseau existant sur la parcelle de Mme [F].
C'est donc à juste raison que le tribunal a retenu que le refus de Mme [F], tiers à la vente, de laisser la SCI Artnatol se raccorder sur le réseau d'évacuation de sa maison situé sur le passage commun, constitue un obstacle juridique à la mise en oeuvre de l'obligation stipulée à charge de l'acquéreur.
A défaut de pouvoir effectuer le dévoiement du réseau d'évacuation des eaux usées conformément aux stipulations des parties, il ne peut être soutenu que l'acte de vente du 11 septembre 2008 ne constitue pas un titre pour établir le droit de la SCI Artnatol de continuer à utiliser l'installation existant au jour de la vente.
C'est vainement que M. [W] affirme que la société Artnatol exerce illégalement un droit 'de passage' sur sa parcelle. Non seulement il ne s'agit pas d'un droit de passage, mais d'une servitude d'écoulement des eaux usées par des ouvrages enterrés, sauf le regard visible et apparent sur le fonds de M. [W], mais encore rien n'indique que la servitude ne serait pas utilisée conformément au titre exprès consenti par le propriétaire du fonds servant, M. [W], en cette qualité, dans l'acte de vente même par lequel la société Artnatol est devenue propriétaire du fonds dominant.
Nul empiétement irrégulier sur le fonds de M. [W] n'est davantage caractérisé.
Le rapport d'expertise judiciaire ni aucun autre élément de preuve n'ont permis à M. [W] de caractériser un manquement contractuel ou une faute de la SCI Artnatol à l'origine des débordements de matières fécales et des désagréments qui en sont résultés.
Par conséquent, M. [W] doit être débouté de toutes ses demandes contre la SCI Artnatol, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal qui sera confirmé en tout ce qui a été jugé entre ces parties.
S'agissant de la responsabilité du notaire, c'est également vainement que M. [W] lui reproche, à l'occasion de la rédaction de l'acte, d'avoir subordonné la réalisation du dévoiement du réseau à l'absence d'obstacle juridique, au motif que la SCI Artnatol aurait dû y être obligée sans condition, en l'absence de servitude de passage au préjudice du fonds de l'appelant.
Cependant, en premier lieu, M. [W] échoue à rapporter la preuve que le contrat de vente aurait pu être conclu avec un engagement sans condition de la SCI Artnatol quant à la réalisation du dévoiement du réseau d'évacuation des eaux usées.
En effet, alors que le notaire n'avait pas à s'immiscer dans la négociation du prix de vente, celle-ci a manifestement subi l'influence des anticipations de l'acquéreur relativement au coût du dévoiement du réseau. Ainsi, dans sa lettre du 23 septembre 2009 à M. [W], produite par celui-ci, la SCI Artnatol explique que les parties avaient évoqué en cours de négociation un budget de travaux pour le dévoiement de l'ordre de 6 000 €, ce qui correspond à l'ordre de grandeur de la seconde solution de l'expert judiciaire, écartée en raison du refus de Mme [F]. Le notaire, qui n'est pas un technicien du bâtiment, ne saurait être responsable pour défaut de conseil ou au titre de la rédaction défectueuse de la clause, du fait que l'acquéreur n'a pas voulu s'engager à prendre à sa charge, au titre du dévoiement du réseau, davantage que le coût du raccordement au réseau existant sur la parcelle grevée de servitude, et ce afin de ne pas s'exposer à payer le coût d'une canalisation directe jusqu'à l'assainissement public. L'expertise confirme l'écart de coût important et l'exactitude des craintes de l'acquéreur.
Il n'est donc pas prouvé que l'acquéreur aurait acheté s'il avait dû s'engager à réaliser le dévoiement du réseau sans condition. M. [W] est donc mal fondé de soutenir que c'est l'erreur rédactionnelle du notaire qui est la cause du refus de la SCI Artnatol de réaliser les travaux de dévoiement et donc la cause du maintien du réseau d'évacuation de la maison vendue sur son terrain et, partant, la cause du débordement des matières fécales.
Le notaire ne saurait davantage être responsable de l'attitude du vendeur qui a accepté en connaissance de cause cette clause ainsi limitée, dont il était manifeste qu'elle impliquait, pour sa réalisation, l'accord de Mme [F].
En second lieu, à supposer fautive la rédaction litigieuse en tant que le notaire a omis de préciser et de vérifier les 'obstacles juridiques' éventuels à la réalisation de la clause, dès lors qu'il s'agit en l'espèce du désaccord de Mme [F] pour le raccordement du réseau dévoyé sur son propre réseau, il n'est pas établi que cette faute soit en lien de causalité avec les préjudices allégués par M. [W].
M. [W] se prévaut en effet à l'égard du notaire d'un préjudice lié aux désagréments causés par les débordements au niveau du regard, d'une atteinte à son droit de propriété et d'un préjudice moral. Il soutient que si l'obligation de dévoiement du réseau avait été sans condition, il n'aurait pas subi de désagrément.
Or, il résulte de ce qui précède qu'il n'est pas établi que la vente pouvait être conclue avec une obligation de dévoiement du réseau sans condition, qui aurait été nécessairement plus onéreuse pour l'acquéreur.
L'atteinte à son droit de propriété ne découle pas de la faute alléguée du notaire, mais exclusivement de la configuration des lieux qu'il a créée et des conditions de la négociation de la vente à laquelle il a été partie en sa qualité de propriétaire vendeur et de propriétaire de la parcelle supportant le réseau d'évacuation des eaux usées de la parcelle vendue.
Le lien de causalité entre la faute alléguée du notaire et les préjudices invoqués par M. [W] n'est donc pas démontré.
En conséquence, le tribunal doit être approuvé d'avoir rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [W] contre le notaire.
Par conséquent, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
M. [W], qui succombe, sera condamné aux dépens.
En équité, la SCI Artnatol et le notaire recevront, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les sommes précisées au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Déboute M. [W] de toutes ses demandes,
Le condamne à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, 2 000 € à la SCI Artnatol et 1 000 € à la SCP [P]-[B]-[R]-[O]-[Z],
Le condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
La Greffière Le Président
